1、A.1 市場比較法A.1.1評估公式以市場比較法評估海岸線價值的公式見公式（C.1 ）:(A.1)P Pb 心 K2 K3 K4 式中：P海岸線價值（單位為元）；Pb交易實例的價格（單位為元）；Ki交易情況修正系數(shù)；K2 評估基準日修正系數(shù)；K3影響因素修正系數(shù)；K4使用年期修正系數(shù)。A.1.2基本步驟以市場比較法對海岸線價值進行評估應(yīng)采用以下步驟：a）收集海岸線交易實例；b）確定比較價格；c）建立價格可比基礎(chǔ)；d）進行交易情況修正；e）進行評估基準日修正；f）進行影響因素修正；g）進行使用年期等其他因素修正；h）測算比準價格。A.1.3 基本要求A.1.3.1 收集海岸線交易實例資料的范圍應(yīng)

2、包括位置、面積、利用類型、成交時間、交易 雙方當事人、資源條件、使用年期、交易條件、影響價值的因素、成交價格及明確的價格內(nèi) 涵。A.1.3.2比較實例數(shù)量應(yīng)達到 3個以上（含3個），且評估基準日距比較實例的交易日原則上不超過3年；比較實例與評估對象的相似性大于差異性；比較實例應(yīng)為利用類型與評估對象 利用類型相同、自然資源環(huán)境及開發(fā)利用條件一致或者相似、屬相鄰地區(qū)或者類似地區(qū)的正常（或者可修正為正常）交易實例。A.1.3.3應(yīng)從付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和單位等方面對各比較實例的價格進行統(tǒng)一。A.1.3.4 交易情況修正是指排除交易行為中的一些特殊因素所造成的的比較實例的價格偏 差，將其

3、成交價格修正為正常市場價格， 交易行為中的特殊因素主要包括： 有利害關(guān)系人之 間的交易、 急于出售或者購買情況下的交易、 受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易、 交易雙方或者一 方獲得的市場信息不全情況下的交易、 相鄰區(qū)塊的合并交易、 特殊方式的交易、 交易稅費非 正常負擔(dān)的交易等。 綜合分析各特殊因素對價格的影響程度， 確定交易情況指數(shù)， 交易情況 修正公式見公式（ C.2） :K1 EP / EE 式中：呂一評估對象交易情況指數(shù)；Ee比較實例交易情況指數(shù)。A.1.3.5 評估基準日修正是將比較實例在其成交日期的價格調(diào)整為評估基準日的價格。應(yīng) 通過收集大量交易實例資料，運用統(tǒng)計方法分析特定區(qū)域內(nèi)海岸線價

4、值隨時間變動的規(guī)律， 求取相關(guān)指數(shù)， 或者利用評估對象所在地區(qū)的地價指數(shù)， 確定修正系數(shù)， 修正公式見公式 （ C. 3）:K2 Q /Q0 式中：Q評估對象評估基準日價格指數(shù)；Q比較實例交易日價格指數(shù)。A.1.3.6 影響因素修正是將比較實例的價格調(diào)整為評估對象條件下的價格。不同利用類型 的海岸線影響其價值的因子不同， 修正的具體因子應(yīng)根據(jù)評估對象的利用類型確定。 綜合分 析影響因素中各因子對海岸線價值的影響程度， 確定影響因素條件指數(shù)， 修正公式見公式 （C. 4）:K3 DP/DE 式中：DP評估對象影響因素條件指數(shù)；DE比較實例影響因素條件指數(shù)。A.1.3.7 使用年期修正是將各比較實

5、例的不同剩余使用年期修正到評估對象的剩余使用年 期，消除因剩余使用年期不同而對價值帶來的影響。修正公式見公式（C.5）：K4 1 1/（1 ）m/1 1/（1 ）n 式中：Y 海岸線還原利率；m評估對象的剩余使用年期；n比較實例的剩余使用年期。(A.2)(A.3)(A.4)(A.5)A.1.3.8 除進行上述修正外，經(jīng)過充分調(diào)查或者專家論證，還可根據(jù)比較實例與評估對象 的條件差異進行其他必要的修正。A.1.3.9根據(jù)經(jīng)過上述各項比較修正后的比較實例價格，應(yīng)選擇適用的方法計算綜合結(jié)果，作為比準價格，常用計算方法包括：簡單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。A.2 收益還原法A.2.1評

6、估公式以收益還原法評估海岸線價值的公式應(yīng)按以下條件確定：a）假設(shè)純收益不變，收益年期有限，各相關(guān)因素不變，評估公式見公式（C.6）P -1厶 （A.6）（1 ）式中：P海岸線價值（單位為元）；a海岸線純收益，每年不變（單位為元）；廠海岸線還原利率，固定且大于零；z未來海岸線使用項目的收益年期（單位為年）。b）假設(shè)一些年份（n年以前，包括n年）的純收益和利率不固定，一些年份（ n年以后）的純收益和利率固定，評估公式見公式（C.7）:aii 1 (11)(12)(1i)0(1(A.7)式中：ai第i年的海岸線純收益（單位為元）Y 第i年的還原利率；n純收益或利率有變化的年限（單位為年）A.2.2基

7、本步驟以收益還原法對海岸線價值進行評估應(yīng)采用以下步驟：a）收集類似項目的租賃、經(jīng)營資源，類似項目的原料、人工及產(chǎn)品市場價格等資料;b）測算年總收益；c）確定年總費用；d）計算年純收益；e）確定還原利率；f）選用適當?shù)挠嬎愎剑籫）測算收益價格；h）確定待估海岸線價值。A.2.3基本要求A.2.3.1收集的資料包括評估對象和與評估對象特征相同或者相似的海岸線用于出租或者經(jīng)營時的年平均總收益、總費用資料。所收集的資料應(yīng)具有持續(xù)性、穩(wěn)定性，能夠反映海岸線的長期收益趨勢。A.2.3.2 年純收益是年總純收益中扣除非海岸線生產(chǎn)要素的貢獻后的余額。可采用比較法 求取客觀純收益， 即比照類似宗海類似項目的純

8、收益， 經(jīng)過影響因素的比較修正， 測算評估 對象的開發(fā)利用純收益。A.2.3.3 年總收益是評估對象按最有效利用方式出租或者自行使用，在正常情況下，合理 利用海岸線及附屬設(shè)施等其他生產(chǎn)要素進行經(jīng)營或者生產(chǎn)是應(yīng)取得的持續(xù)而穩(wěn)定的客觀年 收益或者年租金，含租金收入、押金利息收入等。A.2.3.4 年總費用是指利用海岸線進行經(jīng)營活動并取得相應(yīng)收益時正常合理的必要年支 出。A.2.3.5 還原利率可用收益與價格比率法或安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法計算。A.2.3.6 海岸線使用項目的受益期限應(yīng)根據(jù)用海岸線項目建筑物剩余經(jīng)濟壽命年限與海岸 線使用剩余年限等參數(shù)確定，以剩余年限中較短的年限為準。A.3 假設(shè)開發(fā)

9、法A.3.1 評估公式 以假設(shè)開發(fā)法評估海岸線價值的公式見公式（ C.8 ）：(A.8)P A B R1 R2 式中：P海岸線價值（單位為元）;A開發(fā)利用海岸線區(qū)域經(jīng)營項目完成后的總價值（單位為元）；B海岸線使用人在這個項目的開發(fā)成本（單位為元）；Ri投資利息（單位為元）；R2開發(fā)利潤（單位為元）。A.3.2 基本步驟以假設(shè)開發(fā)法對海岸線價值進行評估應(yīng)采用以下步驟：a）調(diào)查待估海岸線區(qū)域的基本情況 （地理位置、 岸線長度、 利用現(xiàn)狀、政策規(guī)劃等） ；b）根據(jù)占用海岸線的類型和使用方式， 結(jié)合開發(fā)項目的項目需要和未來發(fā)展趨勢， 確 定待估海岸線區(qū)域的最有效利用方式；c）估計開發(fā)建設(shè)周期和投資進度

10、安排；d）估算開發(fā)完成后的海岸線區(qū)域總價值；e）估算開發(fā)成本和開發(fā)商合理利潤；f）確定待估海岸線區(qū)域的價值。A.3.3 基本要求A.3.3.1 海岸線開發(fā)利用項目總價值根據(jù)海岸線開發(fā)利用方式，結(jié)合預(yù)期經(jīng)營狀況和市場 條件運用收益還原法測算。A.3.3.2 開發(fā)成本是海岸線開發(fā)利用活動在建設(shè)期所產(chǎn)生的客觀費用的綜合。包括開發(fā)成 本、專業(yè)費用、稅費及其他不可預(yù)見費用等。a）開發(fā)成本包括直接工程費、 間接工程費、 建設(shè)承包商利潤及建設(shè)附帶費用。 可用比 較法推算。b）專業(yè)費用包括設(shè)計費與預(yù)算師的工程概預(yù)算費用等， 可用開發(fā)成本的一定比例測算。c）稅費按照開發(fā)完成后的總價格一定比例測算。d）不可預(yù)見費

11、用一般按照開發(fā)成本和專業(yè)費的一定比例測算。A.3.3.3 投資利息是全部成本的利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復(fù) 利計算。利息率的選取參照銀行同期貸款利率。A.3.3.4 開發(fā)利潤以全部預(yù)付資本的一定比例計算。利潤率宜采用類似宗海開發(fā)項目的平 均利潤率。A.4 成本法A.4.1 基本公式以成本法評估海岸線價值的公式見公式（C.9 ）：(A.9)P （Ea Ed T R1 R2 R3）k （VE R3 ）k 式中：P海岸線價值（單位為元）;曰一海岸線取得費（單位為元/平方米）； 曰一海岸線開發(fā)費（單位為元/平方米）； T稅收（單位為元）;Ri利息（單位為元）；R2利潤（單位為元）

12、；R3海岸線增值（單位為元）；Ve海岸線成本價格（單位為元）。A.4.2 基本步驟以成本法對海岸線價值進行評估應(yīng)采用以下步驟：a）收集與評估有關(guān)的成本費用、利息、利潤及增值收益等資料；b）通過直接或間接方式求取待估海岸線的海岸線取得費、 海岸線開發(fā)費及相關(guān)的稅費、 利息、利潤等；c）確定海岸線開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額；d）按公式求取待估對象價值；e）對海岸線價值進行使用年期、影響因素的修正，確定待估海岸線價值。A.4.3 基本要求A.4.3.1 海岸線取得費是用海岸線方為使用海岸線而支付的各項客觀費用。可用海岸線基 準價代替。A.4.3.2 海岸線開發(fā)費用是開發(fā)利用海岸線投入并固化在海岸線的

13、各項客觀費用。A.4.3.3 海岸線增值是指海岸線開發(fā)后較開發(fā)前的價值增加額。A.5 基準價系數(shù)修正法A.5.1 評估公式 以基準價系數(shù)修正法評估海岸線價值的公式見公式（C.10 ）：P P基（1）Kb 式中：P海岸線價值（單位為元）；P低一海岸線基準價（單位為元/平方米）；S開發(fā)海岸線區(qū)域經(jīng)營項目的面積（單位為平方米）；s待估對象潮間帶面積（單位為平方米）；Ka 海岸線價值影響因素修正系數(shù)；Kb評估基準日、使用年期等修正系數(shù)。A.5.2 基本步驟以基準價系數(shù)修正法對海岸線價值進行評估應(yīng)采用以下步驟：a）確定待估對象所處等別的同類用途海岸線基準價標準；b）分析待估對象價值影響因素， 編制海岸線

14、基準價修正系數(shù)表和海岸線價值影響因素 指標說明表；c）依據(jù)海岸線基準價修正系數(shù)表和海岸線價值影響因素指標說明表， 確定待估對象價 值修正系數(shù)；d）進行評估基準日、海岸線使用年期、海岸線開發(fā)程度等其它修正；e）估算待估海岸線價值。A.5.3 基本要求分析評估對象的價值影響因素，編制價值影響因素條件說明表并計算修正系數(shù)。A.6 生態(tài)服務(wù)功能價值評估法A.6.1 評估公式 以生態(tài)服務(wù)功能價值評估法評估海岸線價值的公式見公式（C.11 ） ：jJPPj j1式中：P單位時間內(nèi)海岸線生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值（單位為元）；j第j項海岸線提供的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)；Pj第j項海岸線生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值（單位為元）。a）食品生產(chǎn)

15、價值評估公式見公式（ C.12 ）：恐 Rt C食 ( A.10)( A.11)( A.12)式中：R食一單位面積養(yǎng)殖及捕撈品種的收入（單位為元）C食一單位面積養(yǎng)殖及捕撈品種的成本（單位為元）b）氣體調(diào)節(jié)價值評估公式見公式（C.13）:P氣（1-63C二氧化碳1-19C氧氣）X (A.13)式中：C二氧化碳 固定二氧化碳的成本（單位為元/千克）；C氧氣一釋放氧氣的成本（單位為元 /千克）；X單位面積浮游植物及其他植物每年干物質(zhì)的產(chǎn)量（單位為千克/平方米）。c）減災(zāi)防護價值評估公式見公式（C.14）:為 B防 （A.14）S防式中：B防一紅樹林減災(zāi)收益（單位為元）；S防一紅樹林面積（單位為平方米

16、）；。d）廢物處理價值評估公式見公式（C.15）:i mhxi ci腹亠 （A.15）Q式中：h水深（單位為米）；Xi第i種污染物的環(huán)境容量（單位為噸/年）；G第i種污染物的處理成本（單位為元/噸）Q海域水容量（單位為立方米）。e）審美旅游價值評估公式見公式（C.16）:(A.16)式中:V游一面積為S游的海岸帶旅游娛樂/景觀的價值（單位為元/年）。f）養(yǎng)分調(diào)節(jié)價值評估公式見公式（C.17）:QCP （A.17）式中：Q海域所接納的含氮、磷的污水量（單位為立方米） C處理污水的成本（單位為元 /立方米）；S養(yǎng)一容納污水的海域面積（單位為平方米） ；。g）生境服務(wù)價值評估公式見公式（ C.18）

17、:PEPS S(A.18)式中：巳一單位面積海岸線區(qū)域的初級生產(chǎn)力（單位為克/平方米年）;E轉(zhuǎn)化效率，即初級生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化為軟體動物的效率；L貝類產(chǎn)品混合含碳率；（貝類重量與軟體組織重量的比；R貝類產(chǎn)品平均市場價格（單位為元/克）；P貝類產(chǎn)品銷售利潤率。A.6.2 基本步驟以生態(tài)服務(wù)功能價值評估法對海岸線價值進行評估應(yīng)采用以下步驟：a）收集海岸線相關(guān)資料（海岸線類型、長度、開發(fā)利用現(xiàn)狀、覆被類型、生境分布）b）實地踏勘評估對象；c）識別待估區(qū)域提供的海岸線生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)；d）測算海岸線的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值。A.6.3 基本要求評估生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價值時，首先要依據(jù)評估對象覆被類型確定其提供的海岸線生態(tài)系統(tǒng) 服務(wù)。AA財政部原國家海洋局2018年3月印發(fā)調(diào)整海域 無居民海島使用金征收標準（財綜201815號）明確提出，填海造地用海占用大陸自然岸線的，占用自然岸線的該宗填海按照征收標準的120%征收。本規(guī)范暫以征收標準的 20%乍為海岸線基準價。表A.1海岸線基準價單位為萬元/公頃海岸線利用分類海域等別一等二等三等四等五等六等工業(yè)、交通運輸、漁業(yè)基礎(chǔ)設(shè)