1、高端別墅市場近期動態(tài)及高端別墅市場近期動態(tài)及新悅庭營銷建議新悅庭營銷建議我們?yōu)楹我M展這次溝通我們?yōu)楹我M展這次溝通1 1、認清市場大勢、認清市場大勢2 2、提出、提出“贏銷對策贏銷對策p別墅市場信息別墅市場信息p競品營銷動作競品營銷動作p新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作典型案例典型案例瑪歌莊園瑪歌莊園69月份銷售情況：成交量：46套 8、9月份集中積累客戶，10月份重拳出擊根本信息：379席獨棟產(chǎn)品，純獨棟社區(qū) 主推460平米，四室三廳四衛(wèi) 一期業(yè)主已入住，現(xiàn)房銷售實收均價：1.4萬元/平

2、米總價區(qū)間：600萬700萬優(yōu)惠情況：1一次性全款優(yōu)惠兩個點2按揭首付優(yōu)惠兩個點。PS：客戶到訪量較大，周一：客戶到訪量較大，周一周五每天周五每天34組，組，周末每天周末每天10組左右。組左右。一期業(yè)主已入住，實房及園林景觀一期業(yè)主已入住，實房及園林景觀完美呈現(xiàn)，這是瑪歌的中心競爭力，完美呈現(xiàn)，這是瑪歌的中心競爭力，也是保證客戶較大的到訪量及促進也是保證客戶較大的到訪量及促進成交的最大法寶。成交的最大法寶。典型案例典型案例紅磡領(lǐng)世郡紅磡領(lǐng)世郡69月份銷售情況：成交量：34套 根本信息：復(fù)合型社區(qū)現(xiàn)階段主推洋房產(chǎn)品，價錢較低，吸引大批客戶別墅產(chǎn)品主推220300平米等小貨值產(chǎn)品。業(yè)主已陸續(xù)入住，

3、現(xiàn)房銷售。實收均價：聯(lián)排1.3萬，獨棟2.5萬成交總價區(qū)間：300萬400萬聯(lián)排產(chǎn)品優(yōu)惠情況：1買別墅，贈送海南三亞海景房一套。2獨棟別墅還會額外贈送價值25.8萬的高爾夫會員卡一張總貨值較低的小平米獨棟別墅，總貨值較低的小平米獨棟別墅，以及買一贈一的優(yōu)惠，迎合市場以及買一贈一的優(yōu)惠，迎合市場需求，提高優(yōu)惠幅度。需求，提高優(yōu)惠幅度。別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作典型案例典型案例荷蘭墅荷蘭墅69月份銷售情況：成交量：45套 根本信息：一期93席余房銷售，二期10月開盤實收均價：1.82.2萬元/平米總價區(qū)間：400萬500萬優(yōu)惠情況：

4、1誠意客戶會在總房款的根底上優(yōu)惠1020萬PS：贈送部分前庭后院，公園地產(chǎn)，景觀：贈送部分前庭后院，公園地產(chǎn)，景觀實景呈現(xiàn)，吸引部分客群。實景呈現(xiàn)，吸引部分客群。典型案例典型案例檀府檀府69月份銷售情況：成交量：46套 8月成交2套，在南開房管局備案根本信息：188席聯(lián)排、獨棟產(chǎn)品，已售出76套190平米、330平米、350平米三種戶型實收均價：2.2萬總價區(qū)間：408萬588萬優(yōu)惠情況：1優(yōu)惠幅度在正常點位上直降80萬左右PS：均價由：均價由2萬降到萬降到1.8萬，十一舉行萬，十一舉行拉斯維加斯風情夜活動，淡市下，價拉斯維加斯風情夜活動，淡市下，價錢及活動現(xiàn)場殺客較有效錢及活動現(xiàn)場殺客較有效

5、別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作典型案例典型案例鉆石山鉆石山69月份銷售情況：成交量：21套，簽約11套 根本信息：121席聯(lián)排、疊拼、雙拼別墅客戶主要為招商銀行大客戶9月針對業(yè)主及會員開放樣板間實收均價：1.8萬元/平米成交總價區(qū)間：570700萬優(yōu)惠情況：1一次性優(yōu)惠三個點，按揭優(yōu)惠兩個點2團購10套以上額外優(yōu)惠1個點PS：維持價錢不變，現(xiàn)階段銷售根本停滯：維持價錢不變，現(xiàn)階段銷售根本停滯典型案例典型案例西康路西康路36號號69月份銷售情況：成交量：17套，簽約8套 根本信息：34席獨棟產(chǎn)品6月28日開盤以來，銷售情況良好實收均價

6、：3.58萬成交總價區(qū)間：1100萬2000萬PS：前期營造奧秘感，吸引一定客：前期營造奧秘感，吸引一定客群成交，現(xiàn)階段銷售根本處于停滯形群成交，現(xiàn)階段銷售根本處于停滯形狀狀別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作總款區(qū)間總款區(qū)間工程工程稱號稱號瑪歌莊園領(lǐng)世郡荷蘭墅新悅庭檀府鉆石山西康路36號霞光道5號天鵝湖1200萬1000萬800萬600萬400萬200萬08年年69月別墅工程價錢區(qū)間月別墅工程價錢區(qū)間6868月去化的以總貨值較低的小戶型產(chǎn)品月去化

7、的以總貨值較低的小戶型產(chǎn)品為主，客戶為總價導(dǎo)向型為主，客戶為總價導(dǎo)向型在400800萬的主流產(chǎn)品中，去化的主要為400萬左右500萬的小貨值產(chǎn)品別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作霞光道霞光道5號號線上推行線上推行短信短信濃蔭深處的英倫別墅，水上片區(qū)最正確居住形狀，注定備傳承的家徽.萬科.霞光道5號，只給最懂別墅的人，88231888！如有打擾，敬請見諒線上推行線上推行戶外燈箱、戶外燈箱、DM直投、新浪廣告直投、新浪廣告線下推行線下推行渠道活動渠道活動p每周六邀約特定人群來訪工程，舉行晚宴、夜游霞光道等活動p效果：1.5萬元/周渠道活動=

8、15組到訪2組意向 事件營銷事件營銷在活動中在活動中“殺客殺客霞光道霞光道5號號別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作現(xiàn)場實景呈現(xiàn)現(xiàn)場實景呈現(xiàn)霞光道霞光道5號號別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作江勝天鵝湖江勝天鵝湖線上推行線上推行短信短信國慶去哪好?“江勝天鵝湖，河西梅江南，城市稀缺水景，純粹大戶，國慶購房超值優(yōu)惠！二期別墅樣板間浩大開放!限量臻品優(yōu)惠88161888江勝天鵝湖，梅江南典藏別墅組團，坐擁城市水景。本周六精裝樣板間盛世開放！屆時，著名人體彩繪巨匠邀您賞藝術(shù)盛宴！限量臻品

9、優(yōu)惠88161888線上推行線上推行友誼商廈外展友誼商廈外展別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作9月月20日日“香頌體驗暨北區(qū)別墅樣板間開放活動香頌體驗暨北區(qū)別墅樣板間開放活動方式：樣板間觀賞、人體彩繪展、冷餐、方式：樣板間觀賞、人體彩繪展、冷餐、抽獎、氣氛包裝抽獎、氣氛包裝線下推行線下推行渠道活動渠道活動線上宣傳造勢，線下活動擠壓客戶線上宣傳造勢，線下活動擠壓客戶江勝天鵝湖江勝天鵝湖別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作9.6-9.7日、日、9.13-9.14日日“月滿仲秋月滿仲秋

10、緣聚中秋暖場活動緣聚中秋暖場活動方式：古箏、孔明燈、中國結(jié)、方式：古箏、孔明燈、中國結(jié)、精巧餐點精巧餐點9.29日日-10.5日日“十一嘉年華假期活動十一嘉年華假期活動主體：主體：“香頌藝術(shù)品鑒香頌藝術(shù)品鑒法蘭西雕像展、桑巴舞、法蘭西雕像展、桑巴舞、氣氛包裝、冷餐氣氛包裝、冷餐7、27日，新思緒模特大日，新思緒模特大賽總決賽在天鵝湖售樓處賽總決賽在天鵝湖售樓處舉行。舉行。現(xiàn)場包裝展現(xiàn)現(xiàn)場包裝展現(xiàn)園區(qū)軟性包裝園區(qū)軟性包裝 法國小鎮(zhèn)情懷再現(xiàn)法國小鎮(zhèn)情懷再現(xiàn)彩色燈桿旗彩色燈桿旗豐富元素顏色包裝豐富元素顏色包裝展現(xiàn)魔方展現(xiàn)魔方工程價值點、法國建筑、法國藝術(shù)，天鵝湖處工程價值點、法國建筑、法國藝術(shù)，天鵝

11、湖處處流露著法國情調(diào)處流露著法國情調(diào)燈桿花缽燈桿花缽精心的點綴，最能表達開發(fā)商的用心精心的點綴，最能表達開發(fā)商的用心江勝天鵝湖江勝天鵝湖別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作接待廳畫架內(nèi)展現(xiàn)工程歷程接待廳畫架內(nèi)展現(xiàn)工程歷程 表達天鵝湖建筑價值、承諾兌現(xiàn)表達天鵝湖建筑價值、承諾兌現(xiàn)05-08年工程開展年工程開展法國港灣小鎮(zhèn)法國港灣小鎮(zhèn)天鵝湖島嶼漂移規(guī)劃天鵝湖島嶼漂移規(guī)劃效果圖效果圖實景呈現(xiàn)實景呈現(xiàn)港灣愜意生活享用港灣愜意生活享用會所氣氛營造會所氣氛營造法國小鎮(zhèn)情懷再現(xiàn)法國小鎮(zhèn)情懷再現(xiàn)屋頂彩帶屋頂彩帶緩解現(xiàn)有會所建筑硬朗的視覺效果緩解現(xiàn)有會所建

12、筑硬朗的視覺效果彩旗彩旗騰躍的顏色，加強視覺沖擊力騰躍的顏色，加強視覺沖擊力許愿樹許愿樹加強到訪客戶的參與性加強到訪客戶的參與性卡片寄語卡片寄語客戶愿望、購買理由、工程價值點客戶愿望、購買理由、工程價值點禮品掛件禮品掛件讓客戶帶走天鵝湖的祝愿讓客戶帶走天鵝湖的祝愿銷售物料銷售物料工程寫真集、客通，豐富現(xiàn)場物料工程寫真集、客通，豐富現(xiàn)場物料江勝天鵝湖江勝天鵝湖別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作園區(qū)實景呈現(xiàn)園區(qū)實景呈現(xiàn)江勝天鵝湖江勝天鵝湖別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議議競品營銷動作競品營銷動作別墅市場動態(tài)

13、別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議競品營銷動作競品營銷動作新悅庭現(xiàn)狀新悅庭現(xiàn)狀SWOT分析分析SWOT產(chǎn)品質(zhì)量處于別墅第一梯隊，在高端別墅市場中，單價處于優(yōu)勢位置區(qū)位的優(yōu)勢成為客戶的一大抗性園林的完美呈現(xiàn)將是打動客戶重要要素，為邀約意向客戶上門提供強有力的支撐相對于市場消化的小面積別墅，新悅庭總貨值較高產(chǎn)品本身高質(zhì)量的強調(diào)強調(diào)此區(qū)位緊鄰城市，遠離喧囂的優(yōu)勢，構(gòu)成說辭階段推出特惠房，降低S戶型總貨值打造出園林實景，將其變成有利的銷售工具p戰(zhàn)術(shù)1：現(xiàn)房觀賞，加強購買自信心p戰(zhàn)術(shù)2：線上推行，繼續(xù)制造聲音p戰(zhàn)術(shù)3：線下活動，強勢擠壓p戰(zhàn)術(shù)4：園林呈現(xiàn)，營造生活氣氛別墅市場動態(tài)別

14、墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議競品營銷動作競品營銷動作戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)1：現(xiàn)房觀賞，加強購買自信：現(xiàn)房觀賞，加強購買自信心心縱觀天津高端別墅市場，霞光道縱觀天津高端別墅市場，霞光道5號、瑪歌莊園、號、瑪歌莊園、天鵝湖、檀府等均為現(xiàn)房呈現(xiàn)，客戶可親臨實天鵝湖、檀府等均為現(xiàn)房呈現(xiàn)，客戶可親臨實房內(nèi)體驗。房內(nèi)體驗。新悅庭工程質(zhì)量及戶型設(shè)計為最大的亮點，實新悅庭工程質(zhì)量及戶型設(shè)計為最大的亮點，實房觀賞更有利于客戶直觀的感受新悅庭，將產(chǎn)房觀賞更有利于客戶直觀的感受新悅庭，將產(chǎn)品優(yōu)勢最大限制的呈現(xiàn)給客戶。品優(yōu)勢最大限制的呈現(xiàn)給客戶。別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議新悅庭關(guān)鍵營

15、銷動作建議競品營銷動作競品營銷動作戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)2：線上推行，吉寶品牌、產(chǎn)品雙管齊下：線上推行，吉寶品牌、產(chǎn)品雙管齊下 媒體動作媒體動作目的：在市場上繼續(xù)制造聲音，有助于吉寶品牌的推目的：在市場上繼續(xù)制造聲音，有助于吉寶品牌的推行及新悅庭在別墅市場中籠統(tǒng)的建立。行及新悅庭在別墅市場中籠統(tǒng)的建立。媒體選擇：媒體選擇： 定期的報廣投放，以進線量較高的今晚報為主。定期的報廣投放，以進線量較高的今晚報為主。 增設(shè)在友誼南路及通向梅江片區(qū)道路的戶外點位。增設(shè)在友誼南路及通向梅江片區(qū)道路的戶外點位。 短信定向投放。短信定向投放。 定點、定向在高端社區(qū)入戶派發(fā)新悅庭產(chǎn)品速遞。定點、定向在高端社區(qū)入戶派發(fā)新悅庭產(chǎn)品速遞。 在新浪、搜房等網(wǎng)站針對吉寶品牌進展推行。在新浪、搜房等網(wǎng)站針對吉寶品牌進展推行。中海品牌搜房網(wǎng)廣告中海品牌搜房網(wǎng)廣告別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議競品營銷動作競品營銷動作戰(zhàn)術(shù)戰(zhàn)術(shù)3：線下推行，強勢擠壓：線下推行，強勢擠壓 營銷活動，配合集中約訪營銷活動，配合集中約訪別墅市場動態(tài)別墅市場動態(tài)新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議新悅庭關(guān)鍵營銷動作建議競品營銷動作競品營銷動作p事件類營銷兼顧暖場活動：吉寶建事件類營銷兼顧暖場活動：吉寶建筑創(chuàng)新藝