1、現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的思考 【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)。住房問題，不僅僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題，而且是一個(gè)事關(guān)社會(huì)和諧安定的社會(huì)和政治問題，所以，對(duì)于我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其發(fā)展是值得我們所思考的。 【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；發(fā)展；思考 1 現(xiàn)行房地產(chǎn)的分析 隨著，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展是非常迅速的，在近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，政府不斷強(qiáng)化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，相繼采取了一系列宏觀調(diào)控的重要舉措，有效地調(diào)整和平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)主體及參與各方利益；加大保障性住房建設(shè)力度，切實(shí)維護(hù)社會(huì)和諧安定；對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展發(fā)揮了積極的作用。所以房地產(chǎn)的發(fā)展迅速是必然的。房地產(chǎn)是土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不

2、可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。在我國(guó)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)主要是： 1.1 房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市房地產(chǎn)投資、交易占全國(guó)的一半以上。從空間分布上看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)將以華東地區(qū)為主，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)的投資中心也將集中在東部五省市

3、上面。總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)東西部差距很大。這是與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及地區(qū)經(jīng)濟(jì)體制改革的程度相適應(yīng)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域發(fā)展的不平衡，也影響著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展處于一個(gè)較低的水平，或者說(shuō)，處于一個(gè)較低的發(fā)展階段。 1.2 房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小。在發(fā)展的過程中，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已由從所有制結(jié)構(gòu)看，公有制房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然其比重處在下降趨勢(shì)之中，其主導(dǎo)地位卻十分穩(wěn)固，從隸屬關(guān)系看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是市、縣一級(jí)所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的不少。從資質(zhì)級(jí)別看，中低級(jí)別企業(yè)占主導(dǎo)地位，無(wú)級(jí)企業(yè)仍占很大比重。 1.3 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的門戶日益擴(kuò)大。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外開放的步伐很快

4、。從1992年以來(lái)，外資（主要是直接投資）已成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資的重要力量。利用外資占整個(gè)房地產(chǎn)投資資金來(lái)源的12%左右。1998年由于東南亞金融危機(jī)的影響，利用外資的比例下降到8.8%。這主要是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)投資中外資主要來(lái)源于東南亞國(guó)家的原因所致。 2 現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展易出現(xiàn)的問題 在目前的現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展過程中易出現(xiàn)一些問題，主要有： 2.1 房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)單一，開發(fā)商自有資金比重低，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金依賴度比較高。目前，有許多的開發(fā)商，在進(jìn)行房屋建造的時(shí)候，許多的建房是經(jīng)適房建造量的比重太低，分配混亂，經(jīng)適房與普通商品房?jī)r(jià)差距不大，并存在向高層次看齊的傾向，住房分配缺乏管理，且出現(xiàn)高收入階

5、層購(gòu)買多套經(jīng)適房的現(xiàn)象，導(dǎo)致社會(huì)上有相當(dāng)部分中低收入者既買不起普通商品房又買不起經(jīng)適房，且還享受不到廉租房，住房保障制度嚴(yán)重缺位。 2.2 房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。房屋不只是單純的消費(fèi)品，還兼有投資品的性質(zhì)。由于房屋能夠帶來(lái)收益(包含房租收益和房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的差價(jià)收益)，因此投資者可以在房屋和儲(chǔ)蓄、股票等金融資產(chǎn)之間選擇，進(jìn)行資產(chǎn)組合。中國(guó)儲(chǔ)蓄利率非常低，考慮到通貨膨脹的影響，單純儲(chǔ)蓄幾乎沒有收益，甚至是負(fù)的收益。中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又使得民間積累了相當(dāng)?shù)馁Y本。為了獲得更高的收益，大批資本開端涌入房地產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，受國(guó)民幣升值預(yù)期的影響，許多國(guó)外資本也通過各種渠道進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求

6、的大批增長(zhǎng)。這也是許多人把房?jī)r(jià)上漲歸因于投資炒作的原因。然而如果沒有消費(fèi)需求大批增長(zhǎng)的背景，投資房地產(chǎn)獲得不了收益，投資炒作是無(wú)法進(jìn)行的。 2.3 對(duì)住房的保障功能重視不夠。我國(guó)住房制度改革從實(shí)施之初就在某種程度上擔(dān)負(fù)了拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的功能?！胺康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長(zhǎng)模式。許多是由于地方政府過于依賴土地收益，造成房屋的漲價(jià)。土地有償使用特別是土地使用權(quán)有償出讓，使土地成為地方政府的“搖錢樹”。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的資產(chǎn)性收入和大部分稅費(fèi)主要?dú)w地方所有，造成地方政府高度依賴土地收益。經(jīng)營(yíng)土地成為投資增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加的重要法寶。在現(xiàn)行體制下，由土地產(chǎn)生的

7、資產(chǎn)（源）性收益和大部分稅費(fèi)基本上歸地方所有，加之我國(guó)實(shí)行財(cái)政“分灶吃飯”的政策，各地政府在財(cái)政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設(shè)資金，土地收益在一些地區(qū)已成為典型的財(cái)政收入的另一利潤(rùn)源。 3 現(xiàn)行房地產(chǎn)發(fā)展的思考 作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房地產(chǎn)會(huì)在逐漸在擴(kuò)大，并發(fā)展到多元化。主要需要我們做的是要開展社會(huì)誠(chéng)信建設(shè)的社會(huì)行動(dòng)。首先從提高公共服務(wù)水平，提高政府的公信力，防止公職人員的瀆職行為，發(fā)揮公共媒體的引領(lǐng)作用。 3.1 以房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。至于房地產(chǎn)與制造業(yè)的關(guān)系，我們認(rèn)為不但不是相互排擠與競(jìng)爭(zhēng)資源的關(guān)系，而是互相推動(dòng)、相互促進(jìn)的關(guān)系。即通過對(duì)生活配套、商務(wù)配套、工業(yè)配套的

8、打造，在原有地區(qū)產(chǎn)業(yè)承載基礎(chǔ)上，增加對(duì)外來(lái)人口、技術(shù)、資金的吸引力，而當(dāng)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展后，又會(huì)反過來(lái)成為推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的最好動(dòng)力。至于出現(xiàn)所謂“過度發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)象，在很多情況下，是由于工業(yè)制造業(yè)升級(jí)的困難阻力巨大，導(dǎo)致其發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房地產(chǎn)業(yè)，所以，我們可以利用房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)制造業(yè)等方面的發(fā)展。 3.2 發(fā)展節(jié)能型住宅。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有國(guó)情，應(yīng)建設(shè)住有所居的住房體系，應(yīng)建立適合中國(guó)國(guó)情的住房建設(shè)模式和消費(fèi)模式，使土地、資源、能源利用更加合理，多數(shù)居民家庭住房條件能夠得到明顯改善。而土地和能源的約束決定了考慮中國(guó)的住房問題必須從人多地少、能源短缺的基本國(guó)情出發(fā)。中國(guó)的土地、能源狀況將對(duì)未來(lái)住房

9、建設(shè)發(fā)展構(gòu)成嚴(yán)重的制約，住房建設(shè)必須向“緊湊型”方向發(fā)展，發(fā)展節(jié)能省地型住宅是當(dāng)前中國(guó)的必然選擇。更重視其作為民生基礎(chǔ)對(duì)社會(huì)公平和城市化的促進(jìn)效應(yīng)，住房保障體系建設(shè)提上日程。國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的組建意味著住房問題將得到更加強(qiáng)有力的領(lǐng)導(dǎo)。我國(guó)住房政策理念和方向?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變，土地、資金等資源將向保障性住房建設(shè)傾斜。 3.3 利用政府宏觀調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。針對(duì)市場(chǎng)交易緩慢的現(xiàn)狀，政府可以通過限房?jī)r(jià)、限戶型、競(jìng)地價(jià)來(lái)限制房地產(chǎn)企業(yè)因壟斷而獲得的暴利，這不但可以使房屋的平均銷售價(jià)格保持平穩(wěn)，而且可以使房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率接近市場(chǎng)的平均利潤(rùn)率，通過這種方式使中低檔住房的供應(yīng)趨近競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由于利潤(rùn)率的降低，囤積土地和房屋會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)加大，使房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地和房屋變得不再有利可圖，從而使房