1、淺議“一房二賣”現象的民法規范 摘要:近年來,實際生活中出現了房主為謀取更高的經濟利益,將自己的房屋“一房二賣”的現象,導致房屋交易關系的混亂,造成房屋買受人合法權益的侵害。本文通過對“一房二賣”現象蘊涵的物權關系和債權關系進行深入的法理分析,提出了買賣房屋過程中物權行為和債權行為相互獨立的觀點,并闡釋了“一房二賣”中產生的前后兩份房屋交易合同的效力,就無法得到房屋的買受人的權益如何保護作以重點闡述,提出多種不同的權利救濟方案,最后提出應對“一房二賣”現象的法律對策即不動產預告登記制度,并就如何認識不動產預告登記的意義、性質和法律后果加以論述,以期對“一房二賣”現象的司法處理和預防有所裨益。

2、關鍵詞:一房二賣;物權;債權;預告登記 一、問題的提出 近年來,隨著我國房價的不斷走高,不少人為謀取更高的經濟利益,將自己所有的房屋“一房二賣”,由此帶來的一系列法律問題正日益引起司法審判機關的重視。 所謂“一房二賣”,就是指房屋產權人先后與兩個人(包括自然人和法人)簽訂房屋買賣合同,將其房屋賣給該兩個人的行為。因此,以同一房屋為標的兩個買賣合同,出賣人選擇其中一個完全履行,另一個合同即陷入給付不能,買受人的債權無法得到實現,合同目的落空。在此情形下法律賦予買受人何種救濟途徑呢?基于有效成立的買賣合同,買受人主張出賣人承擔違約責任是最為常見的方式。然而這只能在出賣人有支付能力的前提下,買受人才

3、能得到實際的補償。對于實踐中為數不少的缺乏誠信又資信不足的出賣人,買受人再采用此救濟途徑,其權利將無法得到實際的保障。對此,有兩種救濟方法:一、向第三人主張侵權責任;二、主張債權人的撤銷權而請求撤銷后一合同。這些救濟都是事后彌補,作用不可抹煞,但是這些救濟無法避免“一房二賣”現象的發生。消除“一房二賣”現象的根本辦法是不動產預告登記制度。 以往我國尚未完全建立不動產預告登記制度。2007年頒布的物權法第20條明確規定了不動產預告登記制度。可以預見,這將對我國從根本上解決房屋雙重買賣問題起到決定性作用。 二、“一房二賣”的法理分析 物在買賣交易關系中的發展包含兩個階段: 一是雙方訂立給付標的物并

4、移轉所有權的買賣合同;二是雙方履行合同,實現其給付標的物并移轉所有權的允諾。前一階段設立的買賣合同雖然是后一階段所有權轉移的前提,但后一階段的履行行為并非是前一階段的自然延伸。買賣合同的履行不是簡單的事實行為,而是一個獨立的法律行為,不僅有轉移標的物所有權的行為,而且必須有移轉標的物所有權的意思。從以上引起物權變動的變動過程可以得出,交易實踐中存在獨立于債權行為之外的物權行為。在不動產交易過程中,雙方訂立買賣合同,出賣人負擔給付標的物的債務,使買受人獲得請求給付的請求權,為債權行為。雙方履行該買賣合同,出賣人直接處分對標的物的所有權,使買受人獲得現實的物的權利,為物權行為。 債權行為僅能產生債

5、權債務,并不能引起物權變動。物權變動須基于物權行為。物權行為是物權合意這一法律行為與登記或交付這一法律事實相結合構成的法律效果,故債權合同的效力判斷與物權變動的效果是否實現的判斷是兩個獨立的判斷。不發生物權變動的法律效果,不能在邏輯上推導出債權合同不發生效力的結論。債權行為只要當事人的允諾不違反法律和公序良俗,法律就不應當否定。當事人是否有處分權,是否能發生物權變動,不影響合同的效力。在雙重買賣中,先后簽訂的買賣合同,無論其合同標的物的所有權是否發生轉移,只要具備合同生效的一般要件,都是有效合同。不動產物權的變動以登記為要件。登記使該買受人取得對抗第三人的物權,另一買受人不得以債權合同成立在先

6、而否定物權變動的效力。 三、無法得到房屋的買受人的權益保護 以合同法、物權法為依據,“一房二賣”中,前后兩個合同都是有效的。但是在此情況下,出賣人在履行了一個合同后,另一個合同的買受人無法獲得合同的履行,無法得到房屋,對其權益的保護可以采用如下辦法: (一)要求出賣人承擔違約責任 依合同法規定,房屋的買受人在無法得到房屋時,可以依據有效的房屋買賣合同要求出賣人承擔相應違約責任,賠償因其違約而給自己造成的損失。 (二)解除合同并要求出賣人賠償損失 房屋重復買賣中,出賣人的行為構成根本違約,符合合同法規定的合同解除條件,這時無法取得房屋的買受人可以解除與出賣人的房屋買賣合同,要求出賣人退還購房款本

7、金及利息,并可請求出賣人賠償因合同解除而給自己造成的損失。 (三)請求懲罰性賠償 懲罰性賠償是由法庭所作出的賠償數額超出實際損害數額的賠償。為了有效制裁商品房出賣人欺詐、惡意毀約等違背誠實信用原則的行為商品房解釋規定了商品房出賣人的懲罰性賠償制度:“對在商品房買賣合同訂立后,出賣人又將房屋出賣給第三人的惡意違約行為和出賣人故意隱瞞房屋已經出售的事實,又與其他買受人簽訂房屋買賣合同的欺詐行為,而致房屋買賣合同無效或者被撤銷、解除的,買受人可以在請求出賣人返還預付房款及利息、賠償損失之外,另行主張出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。” 四、預防“一房二賣”的法律策略-預告登記制度 前面論述的

8、法律救濟,實際是對已發生的房屋雙重買賣的事后救濟。雖然其事后救濟可以減少損失,但其作用是有限的,無法根除房屋雙重買賣所產生的消極影響。因此,如何從制度角度來預防房屋雙重買賣的發生,是亟待解決的現實問題。 物權法明確確立了物權變動的預告登記制度,該制度是將物權的公示公信制度應用于債權法領域,將登記這一權利的公示形式,適用于將來發生不動產物權變動的請求權,使該請求權取得公信力的保護,對后來發生的與該請求權內容相同的物權處分行為產生排他的效力,確保將來只發生請求權所期待的法律后果,從而從根本上解決出賣人雙重處分的惡意行為問題。 預告登記制度的排他效力,使違反預告登記的不動產變動無效,保證債權請求權得以順利實現。預告登記基于此效力,還具有順位保證效力,即當同一物上設立多個并存的物權行為,預告登記將各項權利按照時間的先后順序排列,并按該順序為每一物權確定實現的順序。 相信隨著物權法在審判實踐中的廣泛適用,對于房屋買受人的保護制度將隨著實踐的發展日漸完善,另外,對于預告登記制度的進一步理解和應用,將對司法實踐中從根本上解決房屋雙重買賣問題起到決定性作用。 參考文獻 1、王利明、房紹坤、王軼著:合同法,中國人民大學出版社2002版,第121-128頁