1、房地產評估是市場經濟發展的必然產物，它集中解決了市場的核心問題一一價格， 為我國社會主義市場經濟的建立與發展起了重要作用。作為資產評估領域的一個分支，房地產因評估對象的獨特性質而比其它的資產評估 更具復雜性，難度更大。特別是在實行土地與住房制度等一系列改革后，房地產評估所 面臨市場環境己發生了巨大變化，傳統價格影響因素的作用正逐漸減弱，新的價格影響 因素不斷呈現，這些因素的出現將可能影響未來評估研究的重點。在現行房地產評估中, 主要使用的為市場比較法、收益法和成本法三大方法，這三種方法有著不同的使用范圍 和理論依據，其考慮的因素各不相同，得出的評估結果也不完全相同。本文在對當前房地產現狀進行深

2、入調查的基礎上，全面分析了房地產的價格影響因 素及實務評估的基本方法，對影響房地產價格的人本、智能化及品牌等無形因素進行了 歸納和分析，為評估方法的改進做了有益的探索。關鍵詞：房地產 評估方法 無形因素 價格1緒論發展概況和選擇課題的意義 國外房地產評估方法的發展 我國房地產評估方法的發展 課題選擇的意義房地產評估 基本概念房地產評估分類 房地產評估的基本要素 評估原則2房地產評估方法分析 成本法 成本法介紹 收益法 收益法介紹 收益法中的影響因素 其它評估方法 假設開發法對房地產評估方法的評價 結 論 1緒論發展概況和選擇課題的意義1.1.1 國外房地產評估方法的發展房地產評估理論和方法，隨

3、著房地產業的發展不斷更新與完善。目前英國主要采用五種房地產 估價方法，即市場比較法、投資法（收益法）、剩余法（假設開發法）、利潤法和成本法。美國采用三種房地產估價方法：市場比較法、收益法、成本法。美國一般將房產和地產共同評估，尤其是早 期對于課稅標準價格的評定，各城市的房地產局或課稅局，曾動員估價方面的優秀研究人員搜集豐 富的實際資料，擬定各種路線價法則。英國的房地產估價注重經驗、藝術，美國則注重技術（公式 化）、計量。德國的不動產評估方法主要有三種：比較法、收益法和成本法。德國的房地產評估價格 主要有市場流通值和課稅標準價格兩種，市場流通值是體現房地產在當前市場條件下的價格，它是 由權益或供

4、求關系決定的；課稅標準價格實際上是房地產的普通價值，主要是為財產稅、地稅、工 商稅、地產購買稅和遺產稅的征收提供依據。此外，加拿大與日本的房地產評估方法也是直接比較 法、成本法和收益法這三種方法。1.1.2 我國房地產評估方法的發展隨著土地市場日趨健全和完善以及市場交易資料的增加，地價評估逐步淡化土地定級而直接采 用市場交易資料評估地價，即以市場比較法、收益法、路線價法為主，其他方法為輔的地價評估法。 1991年，建設部政策研究中心、中國城市住宅問題研究會房地產評估委員會組織的課題房地產價 格評估方法與應用完成，第一次比較全面地介紹了國外的房地產估價方法：市場比較法、收益還 原法、成本法、剩余

5、法、購買年法、路線價法、趨勢法，同時總結了當時我國常用的房地產價格評 估方法：計分計點法、重置評估法、土地成本加總法。此外，在房地產開發項目評估方面，介紹了 剩余評估法、現金流量評估法和內部收益率法；在房屋租賃價格評估方面，介紹了實例評估法、對 照評估法、標準房租增減評估法，同時介紹了土地級差收益測算和高層建筑地價分攤的方法。1995年，出版的房地產估價師執業資格考試輔導教材之房地產估價理論與方法中，推介了市場比較 法、成本法、收益法、假設開發法、路線價法、長期趨勢法等六種估價方法，仍為傳統房地產估價 方法。我國香港的房地產估價方法承襲自英國，主要采用五種方法：比較法、投資法（即收益法）、承建

6、商法（即成本法）、利潤法和剩余法。臺灣主要使用三種方法：比較法、收益還原法和成本法。在 土地估價方面，臺灣制定的路線價法則也相當完善。1.1.3 課題選擇的意義現在，房地產評估的應用領域正逐漸擴大，從房地產買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當、 保險、課稅、征用拆汀濘卜償、糾紛處理，到企業的合資、合作、租賃經營、承包經營、股份制改 造、買賣、合并、兼并、分設、破產清算、結業清算、清產核資，以及房地產的投資決策、管理和 會計成本分析等都需要房地產評估，房地產評估已成為房地產開發經營全過程中的一項必不可少的 基礎性工作，它解決了房地產市場體系發展的核心問題一一房地產的價格。市場體系的逐步建立與房地產

7、業的不斷發展，對房地產評估提出了許多新的課題，傳統的價格 因素正受到挑戰，其影響作用正在減小的同時，新的影響因素不斷呈現，而在現行的評估體系中又 未能加以考慮，本文旨在“拋磚引玉”，能引起更多的人對新世紀市場經濟環境下的“房地產評估”中出現的新情況、新問題進行分析、探索，從而推動房地產評估事業的發展。房地產評估1.2.1 基本概念房地產評估也稱房地產估價，是以房地產為評估對象，由專業評估人士根據評估目的、遵循評 估原則，按照法定程序，運用科學的評估方法，在綜合分析價格影響因素的基礎上，確定評估時點， 對房地產及其所屬產權的客觀合理價格或價值進行的評定、估算活動；評估是一項專業性很強的技術工作，

8、是科學、藝術與經驗三者的結合體。1.2.2 房地產評估分類1、房產評估與地產評估顧名思義，房產評估是以房產為評估對象，以時價反映其價值的技術經濟活動；通常包含兩種情況：(1)、房產所有權轉移的評估，評估的結果是房產的全部價值及與房產相關聯的土地使用權轉讓 價的總和；(2)、保留房產所有權的房產租賃價格的評估，其實質是房產使用權零星出售價格的估算，并按 房產的使用年限側定房產的出租價格。地產評估是以土地為評估對象，用時價來反映土地財富的交換價格。通常也包含兩種情況：(1)、土地產權轉移價格的評估，包括土地所有權的轉移和使用權的轉讓；(2)、保留土地權屬的土地租賃價格評估。房產評估與地產評估的聯系

9、是 ：一般情況下，房不離地，房產轉移時，地產隨之轉移；地上有房，地產轉讓時房產也隨同轉移。2、單項評估與整體評估單項評估是指對具備完整或相對獨立使用功能，并能單獨界定產權的房地產為對象的評估。如 一棟房屋或一個建筑群體，它具有完整的使用功能，也具有相對獨立的使用功能；一棟房子中的一個 套間等，它也具有相對獨立使用功能并能單獨界定其產權的單項房地產；而一幢房子下面的一平方米土地或一平方米的建筑面積則不能作為單項資產進行評估，盡管它在事實上可確指，但它不具有相 對獨立的使用功能；又如樓房中的樓梯，既可確指，也有獨立的使用功能，但由于它作為供人們共同 使用的設施，不能單獨界定其產權，或事實上不可從房

10、屋中將它分割出來，因而，不能作為單項評 估的對象。整體評估是把某一特定地段的地產、房屋及基礎設施作為一個整體(如居住小區、商業街、小集鎮，大型企業等)而進行的評估。整體評估除考慮各項資產的價格(或價值)之外，還應考慮其它眾多因素，如：生產性房產的質量及整體功能 ；非生產性房產的整體質量及與生產性房產的比例關系；基礎設施的質量功能狀態及生產性和非生產性房產的配套性；土地等級及其使用結構；周邊環境狀態；工業區的發展前景：房地產隱含的無形資產價值及其潛在的相關收益能力等。1.2.3 房地產評估的基本要素一般以為，房地產評估具有六大要素，這里筆者將其歸納為八大要素：1、評估主體評估主體就是指評估機構。

11、它說明由誰來進行評估，為保證評估工作的順利開展，實現評估的 客觀、公正、獨立、科學的宗旨，必須對評估主體的資格進行認定、審查，我國評估機構的建立采 用資格確認、法人資格、公平競爭原則；機構資格分為正式資格和臨日資格，從等級可分為A級證券資格，B級正式資格，C級臨時資格。我國從事房地產評估的合法機構有經國家主管部門批準成立的 房地產估價機構、土地估價機構和資產評估公司（事務所）、具備資格的會計師事務所、審計事務所等。從1995年起，國家建立了注冊房地產評估師制度、土地估價師制度和注冊資產評估師制度，1998年8月頒布了房地產估價師管理辦法 ，自1998年9月1日起施行。2、評估客體即評估對象，是

12、被評估的各類房地產，包括國家、集體組織和個人擁有的房地產。既涉及房地 產的所有權及土地使用權，還涉及倒房地產的其他權利，如租賃權，抵押權等。從用途角度可劃分 為：住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車場、廠房、倉庫、娛樂場所及其他經營場所等。3、評估目的指為什么對房地產進行評估，它是整個評估工作展開的指針，評估方法、標準等總是和特定的 目的聯系在一起。實務中，評估的直接目的可能是：建立中外合資、合作企業，建立股份喃業企業，進行承包、租賃經營，買賣、抵押、投資決策等等。4、評估標準評估標準是指法定或公允的衡量規范，包括質量標準、計量標準和價格標準。平時所說的評估 標準大都指價格標準，價格標準是指對評估價

13、值的質的規定，對評估方法的選擇具有約束性，主要 有重置成本標準、市場標準、收益現值標準及清算標準等。在我國評估實務中，房屋建筑物質量標 準是采用建設部制定的標準 ；土地質量標準，則統一以土地等級評定為標準；計量標準是平方米，而計價標準則統一采用人民幣。5、評估程序是指房地產評估過程中各環節工作開展的基本順序。按國有資產評估管理辦法規定，評估程序 的主要包括是：申請立項、資產清查、評定估算、驗證確認。科學的評估程序是提高評估工作效率， 保證評估質量的基本條拌。6、評估方法評估方法是指確定房地產價格或價值的技術方式和手段。目前流行的評估方法有：重置成本法、收益現值法、市場比較法及清算價格法等。方法

14、的選定總是和一定的評估目的和標準聯系在一起的。7、信息信息是房地產評估工作的生命之源，在信息時代里，不掌握足夠的信息，就不可能有高質量的 評估結果。因此，掌握信息量的多少，信息渠道的暢通與否，信息加工處理能力的強弱等會直接影 響評估機構及評估人員的工作質量。在21世紀的今天，評估機構與人員更應注意對各種信息的收集與處理，建立強大的信息資源庫。8、時點指房地產評估基準時點，是價格或價值參照的時間標準;評估人員正是基于這個靜態的時間基點，刁一能對房地產的各項成本或收益作出判斷。評估時，一切要素的影響與作用的大小都要折算 到統一的評估時點上后，才能進行比較，而評估的結果就是反映房地產在這個時間點上的

15、合理價格 或價值。4房地產評估的特點房地產評估是在法律與政策規范下的市場化的技術經濟活動，是具有鑒證功能的咨詢性質的中 介經濟服務行為。它具有科學性、現實性、政策性、地方性、技術性、針對性、市場性、預測性、 咨詢性、藝術性的特點。總之，房地產評估是一項復雜的工作，是科學、經驗與藝術的綜合體。1.2.4 評估原則房地產評估原則是反映房地產價格形成規律、指導房地產評估實踐的行為規范，是客觀規律的 反映，又是房地產評估實踐經驗的理論總結。綜合國內外有關評估原則的各種觀點，聯系現行的評 估實務，評估的主要原則歸納如下 ：1、房地結合原則這是由房地產本身的固有特性及兩者內在聯系所決定的，房地不分離，反映

16、了目前房地產市場 的一種普遍狀況；因此，無論是對房屋建筑物的評估，還是對地產評估都必須把房與地結合起來考慮其價格或價值。2,最佳效益原則這是房地產評估方法的指導原則，其核心是根據房地產最有利的使用功能來評估房地產的價格 或價值，即以對象的最大經濟效益和社會效益來確定房地產的價格或價值。3、供求原則在自由競爭的市場中，商品的價格是由供求關系決定，房地產評估也必須反映其供求狀況。由 于房均七的不動產特性，房地產只能在“觀念上”進行流通，同時，由于房屋建設周期長，供求關 系具有供給的低彈性，因而競爭主要是需求的競爭，分析的重點是市場的需求狀態，必須做好需求 的動態分析。4、替代原則同一市場中，相同效

17、用的商品具有相同的價格，即商品與價格間具有替代性；替代關系在房地產評估中具有廣泛的應用價值；但這里須區別由房地產的個別性而產生的誤解，即任何兩棟房屋都不可能完全相同，因而不可能存在價格的完全替代；在房地產評估中替代原則，關鍵在于發現對象房地產與參照房地產之間的聯系，即共性；正如古代“曹沖稱象”利用替代原則一樣，通過已知推斷未知，在評估中是具有普遍適用意義的一個原則。5、評估時點原則進行評估時，必須假定市場情況停止于某一時間點上，所有評估資料的分析及運用都以該時點 為基準。2房地產評估方法分析房地產評估中所用的方法主要有成本法、收益法二種，其適用范圍和對象各不相同，下面詳細 介紹這兩種評估方法。

18、成本法2.1.1成本法介紹成本法又稱成本逼近法，是利用重置或重建的思路對房地產進行評估，即其評估原理是建立在 重置成本的基礎之上。在房地產評估中，不論是重置還是重建，其價格都為重置成本，而在重置成 本中又分更新重置成本和復原重置成本。更新重置成本是指以現時價格建造一個與待估房地產功能 結構基本相同的房地產所用的成本，復原重置成本是指以現時價格建造一個與待估房地產完全相同 的房地產所用的成本。而在實際評估中，我們通常用的是更新重置成本。成本法適用于房地產市場發育不成熟，可比交易實例不多，無法運用市場比較法和收益法的情 況。通常用于對既無收益又很少有可比交易實例的學校、博物館、公園等特殊性的房地產

19、的評估中。成本法的測算過程如下：(1)計算土地取得成本土地取得成本是指取得房地產開發用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續費)構成。(2)計算開發成本開發成本是指在取得房地產開發用地后進行土地開發和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在 理論上可以將其劃分為土地開發成本和建筑物建造成本。(3)計算管理費用管理費用是為管理和組織房地產開發經營活動所發生的各種費用，包括開發商的人員工資及福 利費、辦公費、差旅費等，可總結為土地取得成本與開發成本之和的一定比率。所以，在評估時管 理費用通常可按土地取得成本

20、與開發成本之和乘以這一比率來測算。(4)測算投資利息此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。(5)測算銷售費用銷售費用是指銷售開發完成后的房地產所需的費用，也就是房地產售出前所發生的費用，包括 廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。(6)測算銷售稅費銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由開發商(作為賣方)繳納的稅費，也就是在銷售房地產時所產生的稅金和相應的費用，包括銷售稅金及附加及其他銷售稅費。(7)測算開發利潤在測算開發利潤時要注意計算基數與利潤率的匹配，對不同的計算基數，應選用與其相對應的 利潤率；反過來，選用不同的利潤

21、率，應采用相對應的計算基數，不能混淆。從理論上講，同一個 房地產開發項目的開發利潤，無論是采用哪種計算基數與其相對應的利潤率進行測算，所得的結果 都是相同的。在后面部分將對開發利潤的利潤率與計算基數的選取作進一步的討論。(8)計算待估房地產的價格在測算出上述所需測算的內容后，就可以根據成本法的計算公式求取待估房地產的價格了。收益法2.2.1收益法介紹收益法是指運用適當的資本化率，將預期的評估對象房地產未來各期的正常純收益折算到評估 時點上的現值，求其之和得出評估對象房地產價格的一種方法。其所運用的原理為預期收益原理， 適用的理論前提是房地產能在未來的時期內形成源源不斷的收益，而這里所說的未來時

22、期是對評估 基準日而言，也就是評估基準日后的時期。在收益法中，房地產實際上是作為一項投資，而租金則 為投資收入。收益法適用于收益性房地產，一般在類似房地產有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金 收入扣除相應的費用，而費用包括房屋維修、物業管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租 房產的稅費(包括房產稅、營業稅及附加、印花稅等)等。收益法在運用時根據房地產的收益情況和使用年限的不同有如下幾個公式：(1)無限年期的情況下v = a / r其中，v為待估房地產的價格；a為每年的純收益；r為還原利率這一公式是建立在以下幾個假設條件的基礎上的：a、純收益每年不變；b、利率每年不變；c、收益年限為無限

23、年，也就是說待估房地產的使用期限為無限年。由于我國對房地產采用的是有限年期的制度，并且實際評估采用的是還原利率不變的原則，因 此，對年收益不同、收益年限為無限年以及還原利率不同的情況在這里將不再列出。另外，在運用 收益法評估房地產時，如果土地的使用年限大于建筑物的使用年限，則在對房地產按建筑物的收益 年限整體評估完后，還要單獨對土地在剩余年限內的收益進行評估，土地的評估方法將在后面作介 紹。在運用收益法時，一般有下面幾個步驟：(1)計算類似房地產的年純收益，或待估房地產的年純收益。(2)確定還原利率。(3)確定待估房地產的其他因素，諸如土地使用年期與房屋使用年期是否一致(4)得出待估房地產在評

24、估時點的價格。在上述幾個步驟中，年純收益與還原利率的確定為整個過程中的重點，它們的準確與否直接決 定待估房地產的評估價格，但同時它們也是一個難點，對于年純收益與還原利率的確定，將在后面 部分進行討論，在這里不做贅述。2.2.2收益法中的影響因素在運用收益法進行房地產評估時，維修費、管理費、稅費等一些費用都是有一定的收取比率的， 在評估時只要根據所規定比率計算即可，收益法運用中最主要兩個方面為還原利率與收益額的確定。下面分別對還原利率也就是資本化率和收益額的確定進行介紹。（一）還原利率收益法中還原利率的確定是一個重點，但同時也是一個難點，還原利率的確定直接影響到評估 結果。通常所說的還原利率可分

25、為三種，分別為土地還原利率、建筑物還原利率和綜合還原利率， 綜合還原利率也就是房地合一時所用的還原利率，而一般在房地產評估中，所用到的為土地還原利 率和綜合還原利率。土地還原利率在評估土地時使用，綜合還原利率則在評估房地產時使用。對綜 合還原利率的選取，有、直接利用銀行利率、安全利率加風險調整值、市場法、投資組合法幾種方 法。（二）收益額收益法中另一個重要的數據為收益額，收益額的計算與一般的收益的計算相類似，為總收入扣 除相應的費用、稅費等得出的凈收入。其它評估方法隨著土地制度的改革，單純的土地評估越來越受到重視，在實務中，形成土地評估的具體方法， 但基本原理和前面所述的基本方法仍是相同，只不

26、過在運用形式上有些變化，下面兩種方法是比較 流行的土地價格評估方法。2.3.1假設開發法假設開發法（Hypothetical Development Method）是用來評估具有開發潛力的土地價格的方法，也稱為剩余法。是指對有開發潛力的土地價格進行評估時，先預測開發房地產能達到的預期價格， 扣除建造及銷售所花費的必要成本費用、正常合理利潤后，以剩余部分作為土地價格的評估方法。 該法評估的基本原理是收益分配原理，即在房地產開發過程中，土地價值是在房地產價值中扣除勞 力、其他資產及技術管理所占的份額后的剩余部分。評估的基本公式是：Pl=TP-（B+M）其中:Pl為土地評估價格TP為假設房地產開發成

27、功后的預測價格B為開發建設總費用M為開發所得的合理利潤及相關風險補償房地產預測價格相當于前述的房地產的預期收益，簡單有效的一種變通辦法是對開發后房地產 租金進行調查預測，利用一定收益年份的折現為其預測價格，如預期年租金為A（可以契約租金為依據)，則上述公式演變為Pl=A(P/A,r,N)-(B+M)對房地產評估方法的評價以上部分為對房地產評估中可能用到的方法的介紹，在實際評估中，并不是只使用一種方法， 如果有條件的話，評估人員應盡可能用兩種或兩種以上的方法評估同一處房產，然后按照相應的比 例，得出加權平均數，并以此值作為房地產評估的最終參考價值。在運用市場比較法、收益法與成本法這三種方法時，應

28、注意其各自范圍的不同，對不同的房地 產要選取適當的評估方法。在筆者看來，在求取房地產的市場價值時，市場比較法是最為合適的方 法，因為在市場比較法中，所參考的對象的價值即為市場價值。收益法與成本法雖然也能得出待估 房地產的現行價值，但其準確性要相對弱一些。總的來說，在對房地產進行評估時，應盡量做到各步驟的準確性，以反映待估房地產的準確價 值。經過二十多年的改革開放，我國房地產評估業得到了很大發展，逐漸成為資產評估領域中較為 成熟的一個分支，但由于房地產具有的特點以及房地產市場環境的變化，使房地產評估平添許多復 雜因素，不斷呈現新的難點。本文在對房地產、房地產價格構成、價格影響因素及房地產評估的基

29、 本原理進行深入了解的基礎上，分析了房地產市場現狀及發展趨勢，研究了影響房地產價格的新型 因素一一人本、智能化及品牌等無形因素，探討了這些因素對傳統評估方法的影響。通過本論文的研究，主要取得了以下成果：1、對房地產及評估的原理與方法作了必要的研究與探索，并盡量與評估實務聯系起來，增強了 學術研究的可操作性。2、全面分析了現行房地產價格影響因素，結合當前房地產市場發展狀況，提出了影響房地產價格的新因素一一人性化、智能化及品牌等無形因素。隨著經濟的發展和市場環境的不斷變化，仍會呈現出更多新的價格影響因素，比如，在現代房 地產開發中，凝結著越來越多的知識產權，如何考慮知識產權對房地產價格的影響就是一個值得探 討的新課題；因此，房地產評估研究是一項為永無止境的工作。本人以務實的精神，克服經驗與資料的不足，完成此論文，作為對該課題研究的一個探索，其 中必有不成熟的地方，希望大家批評指正。非常感謝老師在我大學的論文設計階段給我的指導，從最初的定題，收集資料，到寫作修改， 格式糾正，到最后定稿