1、沈陽市北站地下燈飾城調研報告2008大連市勝利廣場調研報告調研時間： 2008 年 6 月 27 日調研人：沈樂平、李尚坤、袁志強、方磊、鄧剛、李若琪人和商業控股有限公司資產并購經營管理部大連市勝利廣場調研報告目錄一、大連市商業概況3二、青泥洼橋商圈概況3三、項目調研報告6（一）地理位置及商業分布7（二）交通情況7（三）物流情況7（四）自然狀況7（五）發展史8（六）人員組織架構9（七）經營狀況9（八）調研綜述17附件一：訪談記錄18附件二：平面圖20人和商業控股有限公司資產并購經營管理部2大連市勝利廣場調研報告一、大連市商業概況：目前大連商業區的格局可以分為東、中、西三大商圈。作為大連傳統商圈

2、的東部商圈是指火車站前一帶的商業區域，包括青泥洼橋和天津街兩部分。隨著站北廣場的規劃及青泥洼橋商業步行街建設，使得東部商圈的規模逐步擴大、輻射力增強。青泥洼橋具有代表性的商業有：麥凱樂、 大商新瑪特、 大連商場、勝利廣場、大商男店、 秋林女店、百年商城。在東部商圈中，天津街曾是大連市知名的傳統商業街。近年由于商業項目運作的不順利，天津街原有繁華的商業氛圍已經不復存在。天津街具有代表性的商場有新世界百貨、天倫商廈、國泰商廈。西部商圈即西安路商圈，由于其產品豐富，加之較大的市場容量使得西安路商圈近年發展迅速。西安路的商場以百盛、長興購物中心、錦輝商城為代表。中部商圈是三大商圈中的新生商圈，奧林匹克

3、購物中心、 沃爾瑪、百盛購物中心以及餐飲一條街、電子商城讓該商圈擁有較強的發展動力。二、青泥洼橋商圈概況青泥洼橋商圈代表性的商場有大連百年城、麥凱樂大連總店、大商新瑪特購物休閑廣場、大連商場、秋林女店、大商男店、大連奧特萊特商場、勝利廣場，詳情如下。（一）百年城休閑購物中心簡介：百年城休閑購物中心位于大連市青泥洼橋商業街，由大連百年實業有限公司與香港聯益集團聯合投資興建的。商場于2002 年1月18日正式營業，建筑面積約為80000 。百年城作為大連的標志性建筑，擁有堪稱亞洲第一的全玻璃幕墻。百年城主力店為太平人和商業控股有限公司資產并購經營管理部3大連市勝利廣場調研報告洋百貨（主營服裝、服飾

4、、珠寶、化妝品等），銀行、鐘表、個人護理、餐飲等行業主力店品牌店達 130 余個，而且百年城世界名品中心更是匯集了EMPORIO ARMANI 、ZAGNA 、MONT BLANC 、BURBERRY、HUGO BOSS 、PRADA 、DUNHILL、KENZO、 PORTS、BMW LIFESTYLE等世界一線品牌，是青泥洼橋商圈中品牌檔次最高的購物中心。（二）麥凱樂大連總店簡介：大連麥凱樂總店位于青泥街57號，總營業面積 50000 ，于 1998 年 9月19日開業。麥凱樂自 04 年被大商集團收購以來即定位高檔精品流行百貨，是大商集團中的高檔百貨主力店，其不僅秉承了麥凱樂原有日式管理

5、模式，而且更貼合國情和大連本土的消費需求，在青泥洼橋商圈中占據著重要的商業地位。（三）大連新瑪特購物休閑廣場簡介：大連新瑪特購物休閑廣場位于站前中山區友好街30號，建筑面積約為 100000 。其業態涵蓋流行百貨、大型超市、專賣店、華納影院、真冰場、寵物店、健身會所、國際餐飲連鎖品牌。已成為滿足消費者購物、文化、餐飲、休閑、娛樂、商住等多種功能一站式購物廣場。（四）大連商場簡介：大連商場是聞名全國的大型百貨零售企業，隸屬于大商集團股份有限公司。始建于1937 年，建筑面積 50000 ，營業面積 35000 ，集餐飲、休閑、娛樂等功能于一體的單體百貨，該商場經營環境較好，素有“大連第一店”之稱

6、，但目前經營狀況一般。（五）大連秋林女店簡介：大連秋林女店于 1998 年10 月29 日正式營業，其前身為創建于 1937 年的大連秋林公司，是大連市老牌國有商業企業。后經大商集團斥資千萬全面改造后更名為大連秋林女店，人和商業控股有限公司資產并購經營管理部4大連市勝利廣場調研報告定位為女性專業店。大連秋林女店占地面積1000 余。因該商場定位經營女裝，鮮明獨特的市場定位，目前該商場現已成為東北第一家集購物、餐飲、健身、美容、文化沙龍為一體的女士用品專業店。（六）大商男店簡介：大商男店屬隸于大商集團，是大商集團創建的一個極具特色的專業店鋪全國首家男士用品專門店。大商男店地處大連市中心著名的青泥

7、洼橋商業區，是該區內的七個主力店鋪之一?？偯娣e19000 ，經營面積 12000 ，包括地下一層，地上九層。店外門前有 4000 廣場，分為休閑區和停車場兩部分。 大商男店于 2002 年 12 月 21 日開業，集購物、休閑、聚會、娛樂于一體的男士用品專業化店。（七）大連奧特萊特商場簡介：大連奧特萊特商場位于大連市中山區勝利廣場3號宏孚國際大廈內，商場區域為二層至五層，一層為宏孚國際大廈大堂， 六層以上為商用寫字間。 奧特萊特商場以批發為主，零售為輔，主營韓國品牌及韓國進口服裝服飾，是大連市經營韓國服裝、服飾較集中的商場。該商場于 2003 年 9月份開業，建筑面積 4800 ，使用面積 2

8、700 ，共有 200 余戶。大部分商戶為韓國人，貨品大部分來自韓國首爾的東大門與南大門批發市場，也有部分貨品來自青島、威海等地，主流價格帶均在200-500 元左右，貨品韓式風格突出，精品間裝修風格典雅獨具特色。該商場穩定的采購商戶多在每周二、三及周日集中進貨，其間客流量較大，其它時間均為大連市的零售客流到此選購。注：由于調研時間有限，以上個商業項目資料多為二手資料。人和商業控股有限公司資產并購經營管理部5大連市勝利廣場調研報告三、項目調研報告大連市勝利廣場調研報告【勝利廣場圖片】【勝利廣場地理位置平面圖】人和商業控股有限公司資產并購經營管理部6大連市勝利廣場調研報告（一）地理位置及商業分布

9、勝利廣場位于大連火車站前廣場地下，其地面口部可以與長江路、 青泥街、前進街、中山路四條街道相接，廣場周邊分布著多個商業項目，包括百年城、麥凱樂、新瑪特、太平洋百貨、大連商場、大商家電商場、秋林女店、大世界國際家居中心等。（二）交通情況由于優越的地理位置，公路交通較為方便。長江路、青泥街、友好街上設有6 個公交站臺，共有公交線路14 條，包括 7、13、30、31 、22、101 、201 、408 、411 、414 、512 、513、 531 、602 ，基本可到達市內各區域。（三）物流情況由于勝利廣場的商戶全部為零售經營，進貨數量有限，商戶大多數采用乘車自運。外省市來貨通過物流公司到達貨

10、站后轉至各店鋪內，貨品運輸較為方便。（四）自然狀況1、全稱：大連勝利廣場發展有限公司2、地址：大連市中山區勝利廣場 28 號3、網址：4、性質：合資5、法定代表人： 蔡寬民6、成立時間：1993 年7、隸屬關系：香港博泰發展有限公司8、營業時間： 9：30 20：30人和商業控股有限公司資產并購經營管理部7大連市勝利廣場調研報告9、主營項目：服裝、鞋、箱包、餐飲、手機、娛樂10、經營方式：租賃11、商場規模： 建筑面積： 156000 （實測 132200 ）使用面積： 88060 （五）發展史由于大連市政府招商引資的努力，加之較好的商業契機，1992 年蔡辰男先生以香港博泰發展有限公司的名義

11、與大連市政府答成投資協議，籌建勝利廣場項目。雙方為勝利廣場的兩大股東，其中香港博泰發展有限公司占股80%，具體發展情況如下：1、開發建設方面1993 年勝利廣場項目開工建設。 經多年運作，該項目于 1998 年 5 月 30 日正式營業，商場包括地上建筑、地下四層及停車場建筑面積140000 。2004 年勝利購物長廊營業，使得勝利廣場的建筑面積增至156000 。2、經營管理方面1998 年 5 月 30 日勝利廣場開業。開業初期，勝利廣場共聘用了50 余位臺灣籍主管，使勝利廣場迅速走過了最初的市場培育期和調整期。1999 年勝利廣場在臺北召開董事會并通過決議改聘蔡寬民為董事長兼總經理。20

12、00 年 7 月勝利廣場數碼區正式營業。2001 年 5 月勝利廣場夾層都會名店開盤銷售，地下三層錢隆大集營業。2001 年 9 月都會名店營業。2002 年 12 月鞋樂大集營業。人和商業控股有限公司資產并購經營管理部8大連市勝利廣場調研報告2004 年 1 月購物長廊、哈韓名店營業。商場最初主要以租賃的方式經營，后將部分商鋪的使用權逐漸銷售給商戶，據稱目前80%的商鋪已經被買斷。商場經過多次調整形成了目前的以服裝，飾品雜貨，餐飲，通訊等項目為主的經營品項格局，號稱是亞洲最大的地下商城。（六）人員組織架構總經理總經辦物管部工程部財務部企劃部業務部（七）經營狀況1.商場規模及商鋪數量地上商業部

13、分建筑面積（）使用面積（）主營項目A 座1100011000國美電器、銀行B 座1100011000餐飲、娛樂合計2200022000人和商業控股有限公司資產并購經營管理部9大連市勝利廣場調研報告地下商業部分樓層建筑面積（）使用面積商戶數量主營項目（）（戶）夾層186009100447服裝、餐飲購物長廊80005100352服裝負一層2380011300465服裝、飾品、旅游紀念品、娛樂、妝品等負二層2080010400927服裝、鞋類、通訊、飲品負三層19100102601146服裝、飾品、餐飲、娛樂合計90300461603337注：以每個店鋪為一個商戶經營計算。停車場部分樓層建筑面積（）

14、使用面積（）負一層58005800負二層62006200負三層79007900合計1990019900商場總規模構成區域建筑面積（）使用面積（）地上商業部分2200022000地下商業部分9030046160停車場部分1990019900合和商業控股有限公司資產并購經營管理部10大連市勝利廣場調研報告2.經營特色及品類描述勝利廣場總建筑面積號稱1560000 ，據稱是亞洲最大的地下零售市場，經營品項較為齊全，是集青年群體購物、餐飲、娛樂為一體的大型商業項目。訪談了解80%的商鋪已被商戶買斷。經營區劃較為合理，各品類特征較為明顯，具體情況如下：夾層為最上層，主要包括都會

15、名店街、貞花韓城、精品名店街。都會名店街于商場開業初期即以形成，現有商戶176 戶，該區域經營面積近2000，主營中高檔時尚、品味、精品女裝，主力價格帶在240 500 元，貨品主要來自廣州、深圳等地。白色石膏柱的設計元素體現高貴典雅的裝修風格，與經營服裝的風格檔次相呼應，多年的經營調整使都會名店街成為勝利購物廣場最具靚點的一個區域，吸引消費能力相對較強的中青年消費群體到此購物。貞花韓城分為兩個經營區域，分別位于夾層和負一層，共有237 戶，主要經營中、高檔韓式風格女裝，商戶實力較強，貨品多來自廣州、深圳，少數貨品來自韓國，主力價格帶在 200 400 元。主力戶型為 12 ，裝修風格較能突顯

16、商品特色。據了解貞花韓城 2003 年 3 月 2008 年 3 月被一韓國人承包經營，該區域是勝利廣場中經營效益較好的。訪談了解合同到期后，該區域大部分商鋪將被商場收回。貞花漢城夾層現全部以租賃方式經營，收回后商場對負一層進行了重新裝修，并將大部分精品間以買斷的形式賣給商戶。商戶盈利狀況較好，經營較穩定，轉租轉兌情況較少。精品名店街分為一、二街，面積 3500 ，共有品牌 38 個，以知名休閑品牌為主，包括佐丹奴、卡瑪、班尼路、以純、艾夫斯等，主流戶型為50 100 ，該區域裝修風格特點突出，主通道及公共區域由商場統一裝修，商場照明、彩化、VI 設計等方面與百貨商場風格相似，是各經營區域中裝

17、修最好，品牌知名度最高的區域，商品主力價格帶人和商業控股有限公司資產并購經營管理部11大連市勝利廣場調研報告為 100 200 元。商戶經營實力強，盈利狀況較好，經營穩定。勝利購物長廊是勝利廣場于 2004 年 9 月開發的一條地下商業街，與夾層相接，全長 240m ，共 352 戶，主流戶型為 25 、 50 ，主營休閑類、時尚類服裝服飾。由于地處中山路中段，地面有多個公交站點，為勝利廣場吸納了大量的外部客流。雙通道動線清晰，大戶型給消費者明亮、簡潔、寬敞的視覺效果，經營品牌有歌莉婭、adidas 、阿瑟斯、大臉貓等品牌，另該區域還配有咖啡吧、便利店、旅行社、花店、干洗店等服務設施，能夠滿足

18、不同消費者的需求。 商戶經營效益較好， 調研中未發現轉租轉兌鋪位。負一層主要由 W 靚街、小紐約男裝館、漢城小鎮、哈韓名店街構成。W 靚街于 2001 年開業，共有 131 戶，以 6 小鋪位為主，主要經營低檔時尚女裝，貨品多來自沈陽、北京等地，零售主力價格帶在80 180 元。貨品差異較小，同質化商品的競爭較大，格局混亂，動線不清，致使該區域客流較少，商戶經營效益較差，目前現存在空鋪，轉租轉兌頻率較高。漢城小鎮同旅游一條街相連接，經營面積為600 。主營韓式風格女裝，共有43戶。主力戶型為 8 ，公共區域為商場統一裝修， 營造出韓國民族風格。 名為漢城小鎮，但基本沒有韓國貨品，貨品主要來自北

19、京、沈陽、杭州、廣州，由于多為近途取貨，雷同的款式較多，主力價格帶為100 300 元，加價程度、獲利能力不如貞花韓城。該區域為 2006 年重新改造（原為E 酷街），經營時間較短，據商戶反應老貞花強于漢城小鎮主要是由于老貞花經營時間久，顧客較為熟知，客流穩定，加之商戶的貨品來自廣州的較多，使得商戶的經營狀況較好。 漢城小鎮商鋪多被買斷， 轉租價格一般在450 元/ 月·，遠低于貞花韓城的轉租價格，尚存在空鋪。小紐約男裝館緊鄰漢城小鎮，主營男士時尚休閑裝，是勝利廣場最集中規模最大的人和商業控股有限公司資產并購經營管理部12大連市勝利廣場調研報告男裝區域，共有110 戶。該區域單件商品

20、價格相對較高，主力價格帶為100 300 元，貨品主要來自北京、沈陽、上海、廣州等地。主力戶型為8 ，商場統一裝修，視覺效果較好。該區域原經營項目雜亂， 商場 2006 年對此區域進行規劃調整， 形成比較集中的男裝區，目前該區域經營狀況一般，轉租租金相對較低，一般在350 元/ 月·，多數商戶年盈利在 45 萬元，商戶經營穩定。負二層分為三個部分，包括勝廣電訊、鞋樂大集、東京小城。勝廣電訊為整包區，由個人承包經營，營業面積約3800 ，共有柜臺500 余個，精品間 40 余個，是大連營業面積最大、通訊品類最集中的手機賣場，其主要經營水貨手機、二手手機及配件批發與手機維修，此經營區域成

21、立時間較早，具有一定知名度，培育了大量固定客群，商戶在此經營多年，實力較強，但隨著天津街、上海街等專業手機賣場的陸續開業，對勝廣電訊形成較大沖擊，致使其經營情況逐漸下滑，現商場已存在多處空鋪，目前賣場柜臺租金價格10000-13000元/ 節·年，精品間租金價格400 元/月·。鞋樂大集是勝利廣場經營低檔時尚休閑鞋的最為集中的區域，共有300 戶，分為老區和新區，老區的商戶原在負三層經營，2007 年 10 月末由于商場經營調整將此部分商戶調至負二層現在區域經營， 為了逐步擴大鞋樂大集的經營面積2008 年 1 月將原來的湯姆熊歡樂世界改造擴建鞋樂大集新區，最終形成了目前鞋

22、樂大集的格局。貨品多來自沈陽和當地的大菜市鞋業批發市場，主力價格帶在 50 150 元，主要面向學生、年輕顧客、游客。由于新區正在調整，尚存才部分空鋪。東京小城約有商戶130 戶，面積約 2700 。東京小城以男裝T 恤、牛仔褲為主，包括靚仔裝、外貿裝、休閑裝等風格貨品。與地下一層的小紐約男裝館相比，消費者在人和商業控股有限公司資產并購經營管理部13大連市勝利廣場調研報告此層的選擇性更多。貨品豐滿但陳列相對簡單，無櫥窗設計，無創意裝飾。該區域的主流戶型在 8-12 之間，通道設計寬度以3.6m 為主，較其他樓層略寬。據商戶反映東京小城大部分區域已被買斷，其中新區的買斷價格為6.25 萬元 /

23、左右（ 2004 年的買斷價格）。同時了解到東京小城對大學生創業有年租金5%的優惠政策。另外，東京小城中還設有休閑飲吧 -葡京小站，面積約260 左右，環境簡約時尚，消費品質較低，消費客層以來此消費的青年人為主。負三層由錢隆大集、麻辣燙食府、不夜城保齡球館三部分組成。錢隆大集主營時尚、休閑服飾、箱包及飾品，其中經營服裝及箱包的商戶共517 戶（精品間主流戶型為 56），經營飾品及內衣的商戶共589 戶（ 1.2柜臺）。該區域共分四期，一、二期為老區，經營休閑女裝、箱包及飾品，三期經營偏中低檔休閑、時尚女裝及飾品，該區域原經營鞋類，為填補空位，于2006 年10 月份整體搬遷至負二層，此區域重新

24、規劃，統一裝修，目前此區域經營狀況較好。 四期經營休閑女裝及內衣， 該商場貨品大部分來自沈陽、北京、火車站舊貨批發市場、大菜市批發市場等地，僅有少部分貨品來自廣州，因該層經營戶數較多，貨品重疊性較大，競爭激烈，致使商戶經營狀況一般，經營飾品商戶年利潤在 2-4 萬元之間，經營服裝商戶年利潤3-5 萬元之間，商戶盈利空間有限，因商場早在開業初期已經將精品屋位置以出售產權的形式交付商戶使用（據調研了解， 6精品間的買斷價格按照地點不同，買斷價格在8 12萬元之間， 1.2m 柜臺按照地點不同買斷價格 15 24萬元之間，買斷年限均為 35年），該區域商戶實力不強，新創業者居多。據調研了解， 6精品

25、間按照地點不同每天租金為 150 170元之間， 1.2m 柜臺按照地點不同每天租金在 35 70元之間，經營費用商戶能夠承擔，所以在此經營較為穩定。人和商業控股有限公司資產并購經營管理部14大連市勝利廣場調研報告3.商鋪數量和主流戶型樓層商鋪數量（戶）主流戶型（）夾層44710-20購物長廊35225負一層4657負二層9278負三層11465合計33374.客流狀況類別日均客流數量（人）進店客流1800005.商場各項費用繳費方式（ 1）租金收費方式： 六個月一繳或一年一繳（ 2）其它收費項目： 抵押金 2000-3000元/戶（ 3）工商費、國稅、地稅： 50-70元/月·（

26、4）物業管理費： 90-135元 /月·戶（ 5）保證金： 2000-5000元/戶6.租金標準：區域租金標準（ 元/月· ）夾層550購物長廊550負一層450負二層350負三層600人和商業控股有限公司資產并購經營管理部15大連市勝利廣場調研報告注：由于負三層經營間面積較小，并且柜臺居多，平米租金相對較高。7.轉租轉兌明細：注：勝利廣場開業之初采用租賃方式經營，2001 年起由于發展的需要，商場對部分商鋪序樓層經營位品類主業面積原始租金轉租價轉兌聯系電話備號置姓名（）（元 /格（元 /費（萬注月·）月·）元）1夾層中山五女裝于女士7.61484532

27、1310982號 507621482夾層都會名女裝潘女士1156041359110店街 00830693負一貞花韓女裝劉寶霞9.872061384098層城 4717164負一W 靚街女裝8400平價1594267層9267215負一漢城小女裝陳女士9450買層鎮 26斷6負一北街 30女裝龔納124601389848買層8830斷7負一小紐約男裝陳先生163501399866層2235078負一小紐約男裝李先生93401362411層3418159負二鞋樂大鞋劉女士53003201388958層集 057062710負二鞋樂大鞋候麗敏1033841394209層集 129626011負三錢隆

28、大飾品女士1.2m40 元/天60 元/135007層花集天86004車BF308912負三錢隆大化妝女士1.2m40 元/天50 元/138986層花集品天21407車13負三錢隆大女裝女士6600139187層集 B2632665414負三錢隆大女裝女士5600138986層集01508C218人和商業控股有限公司資產并購經營管理部16大連市勝利廣場調研報告的使用權進行銷售，銷售價格為4 萬元 6 萬元 / ，隨著勝利廣場的發展，售出商鋪的數量不斷增加，銷售價格已經高達8 萬元 15 萬元 / ，訪談了解目前勝利廣場80%的商鋪已經被商戶買斷，經營狀況良好。（八）調研綜述大連勝利購物廣場位于大連站前最繁華商圈青泥洼橋商圈，是青泥洼橋商圈重要的商業項目。該商場自1998 年開業至今，通過不斷擴大經營面積，調整經營品項，目前已經成為集購物、 餐飲、娛樂、休閑、服務于一體的東北最大的綜合性地下商業中心，另該商場各區域裝修風格時尚、獨具特色，配套設施齊全，商場經營年限較長，知名度較高，加之其市場定位、 經營的商品較為時尚、 年輕，吸引了大連市大量年輕消費群體，現已成為大連青年時尚群體消費最為集中的商場，商場整體效益較好。人和商業控股有限公司資產并購經營管理部17大連市勝利廣場調研報告附件一：訪談記錄序樓經營位