1、http:/ 證其他參考項(xiàng)目研究項(xiàng)目定位設(shè)想尋求南門(mén)商圈市場(chǎng)特性 新象城周邊類(lèi)比商業(yè)研究蘇州商業(yè)格局研究招商策略及計(jì)劃（后續(xù)）項(xiàng)目收益預(yù)算（后續(xù)）http:/ 蘇州市場(chǎng)傳統(tǒng)的商業(yè)中心一般是指觀前商圈、石路商圈、南門(mén)商圈三大塊。http:/ 大洋百貨、第一百貨、人民商場(chǎng)、美羅商場(chǎng)、金鷹國(guó)際、豫園商城等娛樂(lè) 飆歌城、咖啡屋、電影院劇場(chǎng)、大型電玩城等娛樂(lè)場(chǎng)所餐飲 太監(jiān)弄美食街、碧鳳坊美食娛樂(lè)街、松鶴樓，得月樓，五芳齋，KFC、 必勝客、味千拉面、食其家、西提牛扒、老娘舅等品牌店傳統(tǒng)老店 稻香村、觀振興、乾泰祥、采芝齋、葉受和、陸稿薦、生春陽(yáng)、黃天源等多家百年老店品牌服飾 阿迪達(dá)斯、耐克、真維斯、班尼

2、路、佐丹奴、美特斯等品牌專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng) 蘇寧電器賣(mài)場(chǎng)、冠芝琳手機(jī)賣(mài)場(chǎng)、阿里巴巴、玄妙觀小商品市場(chǎng)等http:/ 石路國(guó)際商場(chǎng)、越洋百貨、時(shí)代廣場(chǎng)、新蘇天地、成泰百貨等，專(zhuān) 業(yè)市場(chǎng)有國(guó)美、蘇寧、五星等。娛樂(lè) 滾石娛樂(lè)城、酒吧、咖啡屋、電影院劇場(chǎng)等餐飲 綜合性餐飲天地為新蘇天地地方特色 山塘街、南浩街服飾 女人街、名店街、金門(mén)商城http:/ 路 與 觀 前 最 大 的 區(qū) 別 在 于 眾 多 小 型 零 售 業(yè)的存在以及服飾業(yè)的發(fā)達(dá)。由于石路缺乏核心商業(yè)點(diǎn)以及大量品牌支撐，因此在租金、售價(jià)方面都要略微低于觀前。http:/ 項(xiàng)目周邊人流量http:/ - 7:3028 40 50 50 62 2987

3、:30 - 8:0070 69 68 79 91 5168:00 - 8:3056 109 106 99 99 6348:30 - 9:00120 92 92 101 143 7609:00 - 9:30128 90 102 149 129 8169:30 - 10:00176 99 80 163 193 98610:00 - 10:30135 95 59 160 186 86510:30 - 11:0081 77 87 178 173 75411:00 - 11:3069 56 41 184 222 69711:30 - 12:0024 66 353 263 221 101712:00 -

4、12:3027 89 76 132 257 69712:30 - 13:0046 73 304 272 260 107413:00 - 13:3052 78 105 276 205 84613:30 - 14:0068 97 114 216 187 84714:00 - 14:3053 62 132 256 276 89414:30 - 15:00168 86 123 278 207 1116項(xiàng)目周邊人流量項(xiàng)目周邊人流量http:/ - 15:30109 121 197 268 214 113915:30 - 16:00170 128 160 251 168 117516:00 - 16:30

5、121 150 144 234 235 115516:30 - 17:00115 160 140 203 214 110717:00 - 17:30140 154 190 238 240 125617:30 - 18:00110 178 208 196 205 118518:00 - 18:30101 145 161 147 198 99818:30 - 19:00120 140 138 156 176 99019:00 - 19:3090 110 271 285 285 124119:30 - 20:00150 198 300 310 250 155620:00 - 20:3095 219

6、276 280 278 146220:30 - 21:0078 168 228 190 230 114021:00 - 21:3072 139 99 145 156 82221:30 - 22:0045 116 169 126 113 73022:00 - 22:3050 60 56 65 78 41922:30 - 23:0027 30 46 37 34 231合計(jì)2894 3494 4675 5987 5985 29423 項(xiàng)目周邊人流量項(xiàng)目周邊人流量http:/ 啟天花園沿新市路720 泰華苑西二路970 化工新邨西二路936 竹輝新村竹輝路845 蘇醫(yī)新村烏鵲橋路543 養(yǎng)蠶新村沿竹輝

7、路823 養(yǎng)蠶小區(qū)靠近竹輝路834 備注：數(shù)據(jù)參考政府網(wǎng)站項(xiàng)目周邊常住居民項(xiàng)目周邊常住居民http:/ 項(xiàng)目周邊停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目周邊停車(chē)場(chǎng) 項(xiàng)目周邊停車(chē)位情況http:/ 百貨商場(chǎng)精品百貨、時(shí)尚百貨、主題百貨 超級(jí)購(gòu)物市場(chǎng)日用品超市 專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng)數(shù)碼城、家居市場(chǎng)、家電市場(chǎng) 批發(fā)市場(chǎng)外貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)等 綜合性創(chuàng)意SHOPPINGMALLhttp:/ 如我們商場(chǎng)考慮設(shè)置百貨模式，僅可考慮定位為時(shí)尚主題百貨，打造運(yùn)動(dòng)休閑品類(lèi)，重點(diǎn)吸引年輕客群，但其毛利低，經(jīng)營(yíng)成本大；不利于我們集團(tuán)這樣的公司。http:/ 天虹服裝城部分品牌裝修風(fēng)格http:/ 撈品城簡(jiǎn)介撈品城是由江蘇常熟仕德偉集團(tuán)斥資1.8億元打造，經(jīng)營(yíng)面積

8、3萬(wàn)平米，分設(shè)地上五層和地下一層。撈品城采用商場(chǎng)化的管理，統(tǒng)一策劃，統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)，統(tǒng)一管理，真正實(shí)現(xiàn)了服務(wù)業(yè)理念。撈品城最獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)是：以專(zhuān)業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，打造撈品城專(zhuān)業(yè)網(wǎng)上商城，為入駐實(shí)體店帶來(lái)增值服務(wù)。仕德偉集團(tuán)的另一下屬企業(yè)“江蘇網(wǎng)絡(luò)科技”，是擁有1500名工作人員、從事網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)的專(zhuān)業(yè)公司，年銷(xiāo)售額達(dá)億元。其規(guī)模位列江蘇省第二，蘇州市第一，并已發(fā)展為蘇州乃至全國(guó)各企業(yè)開(kāi)展電子商務(wù)的培訓(xùn)基地。硬件設(shè)施是品牌形象良好的展示平臺(tái)，而撈品城所提供的差異化增值服務(wù)，最為商戶(hù)看好。http:/ 撈品城內(nèi)部?jī)?nèi)部效果http:/ MALLhttp:/ 綠寶廣場(chǎng) 整體介紹綠寶廣場(chǎng)總建筑面積為275000m2，包

9、括大型購(gòu)物中心、美食街、不夜城休閑娛樂(lè)中心、酒店服務(wù)公寓、星級(jí)酒店等。其中，一期建筑總面積約140000m2，于2007年4月28日正式開(kāi)業(yè)。綠寶廣場(chǎng)定位于中高端消費(fèi)群，以年輕、休閑、娛樂(lè)為主體業(yè)態(tài)，集大型購(gòu)物商場(chǎng)、各式餐飲美食、休閑娛樂(lè)中心、酒店式服務(wù)公寓、時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)店等于一體，旨在以時(shí)尚流行的品位、最合理的業(yè)態(tài)組合、專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)營(yíng)管理以及多樣化的推廣活動(dòng)打造蘇州未來(lái)時(shí)尚與娛樂(lè)新地標(biāo)。綠寶廣場(chǎng)作為蘇州城建重點(diǎn)項(xiàng)目，擁有諸如交通便利，品類(lèi)眾多,車(chē)位充足（2000余個(gè)車(chē)位）等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，打破了傳統(tǒng)的購(gòu)物模式，滿(mǎn)足了全家人的休閑購(gòu)物需求。綠寶廣場(chǎng)是蘇州目前最大的、唯一的、也是第一個(gè)大型shoppingm

10、all，其影響力在蘇州眾所矚目，是眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)著名商業(yè)品牌云集之地。http:/ 綠寶廣場(chǎng) 調(diào)研分析A.家庭式購(gòu)物中心業(yè)態(tài)齊全綠寶廣場(chǎng)擁有大型購(gòu)物中心、餐飲美食街、不夜城休閑娛樂(lè)中心、酒店服務(wù)公寓、星級(jí)酒店、時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)，打造了蘇州第一家家庭式消費(fèi)場(chǎng)所。B.蘇州地區(qū)最大的餐飲集散地綠寶人氣密集的保證綠寶廣場(chǎng)擁有超過(guò)50家的餐飲品牌，面積超過(guò)15000M2，成為蘇州地區(qū)餐飲區(qū)最大，品牌最全的餐飲集散地；每天平均吸客能力達(dá)到10000人。C.巨無(wú)霸的停車(chē)體量家庭式消費(fèi)提供了必要保證綠寶廣場(chǎng)擁有2000余個(gè)車(chē)位，是蘇州最大型的停車(chē)場(chǎng)所，這為家庭式消費(fèi)提供了必要保證。D.收益逐年增高增高的前提

11、是人氣有保證綠寶廣場(chǎng)商鋪?zhàn)饨鹱?7年起到2010年，增幅超過(guò)400%。http:/ 印象城 整體介紹蘇州印象城購(gòu)物中心由美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)、摩根士丹利房地產(chǎn)基金和深國(guó)投商用置業(yè)有限公司共同投資建設(shè)。美國(guó)西蒙地產(chǎn)集團(tuán)是美國(guó)最大的購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)商和管理者，在美國(guó)擁有400多家購(gòu)物中心，歐洲有60多家。蘇州印象城位于蘇州工業(yè)園區(qū)現(xiàn)代大道和蘇嘉杭高速公路交匯處，總建筑面積近14萬(wàn)平方米，擁有近1000個(gè)停車(chē)位。該中心引入世界零售業(yè)巨頭沃爾瑪，世界三大時(shí)裝品牌ZARA、H&M和C&A，另有眾多的主力店和旗艦店，如MANGO、ESPRIT、UNIQLO優(yōu)衣庫(kù)、無(wú)印良品MUJI、Motherc

12、are、Gymboree金寶貝和絲芙蘭等。超過(guò)10000M2的餐飲面積和娛樂(lè)品牌，如KFC、星巴克咖啡、棒約翰批薩、一茶一坐和味千拉面、外婆家、水天堂、俏江南、滿(mǎn)記、龍記港式茶餐廳、賽百味等，有實(shí)力雄厚的嘉禾電影集團(tuán)建設(shè)的超豪華影院。印象城已成為蘇州新的時(shí)尚消費(fèi)地標(biāo)。http:/ 印象城 調(diào)研分析A.時(shí)尚消費(fèi)地標(biāo)業(yè)態(tài)齊全、檔次高端印象城同樣擁有大型購(gòu)物中心、餐飲美食街、影院、時(shí)尚專(zhuān)賣(mài)店等多種業(yè)態(tài)，特殊的是，其打造了蘇州第一家快時(shí)尚服飾品牌購(gòu)物天堂，形成了較好的品牌氛圍，不僅適合家庭式消費(fèi)，同時(shí)對(duì)年輕人吸引更強(qiáng)。B.蘇州地區(qū)快時(shí)尚品牌及餐飲品牌集散地強(qiáng)大吸客能力印象城擁有超過(guò)40家快時(shí)尚品牌及4

13、2家餐飲品牌，構(gòu)成了蘇州地區(qū)時(shí)尚品牌集散最多，品牌檔次最高的綜合性購(gòu)物中心；吸客能力強(qiáng)大。C.停車(chē)體量大家庭式消費(fèi)提供了必要保證印象城擁有1000余個(gè)車(chē)位，強(qiáng)大的停車(chē)場(chǎng)所為家庭式消費(fèi)提供了必要保證。http:/ 新蘇天地 整體介紹蘇州新蘇天地位于石路黃金商業(yè)圈金門(mén)路與廣濟(jì)南路交叉口，是石路商業(yè)中心和商業(yè)圈西拓的核心位置。作為該商圈新增的首家綜合性大型購(gòu)物廣場(chǎng)，總建筑面積10.08萬(wàn)平米，共有地下三層（面積為27000平方米），和地上九層（面積為73800平方米）。其中地下B2-B3層為停車(chē)場(chǎng)，擁有近1000個(gè)停車(chē)位；地下B1-地上9層為大型綜合百貨商業(yè)。地下二層與規(guī)劃中地鐵2號(hào)線(xiàn)出口融為一體。

14、作為銜接石路核心商圈和步行街西擴(kuò)的樞紐，新蘇天地一改傳統(tǒng)百貨的單店模式，而成為一個(gè)綜合性大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)，餐飲面積10000M2，共計(jì)擁有22個(gè)餐飲品牌，包括必勝客、海底撈、外婆家、KFC、味千拉面、棒約翰、釜山料理、川味觀等。http:/ 新蘇天地 調(diào)研分析A.市區(qū)首家綜合性購(gòu)物中心純百貨業(yè)態(tài)與餐飲品牌相結(jié)合新蘇天地?fù)碛写笮桶儇洝⒉惋嬅朗辰?、影院等多種業(yè)態(tài)，特別是引進(jìn)了海底撈、外婆家等大型餐飲，同時(shí)坐落在蘇州即將開(kāi)通的地鐵交通核心位置，使得其擁有強(qiáng)大留客能力。B.蘇州市區(qū)內(nèi)餐飲品牌集散地吸客能力強(qiáng)新蘇天地?fù)碛谐^(guò)22家餐飲品牌，構(gòu)成了蘇州市區(qū)內(nèi)餐飲品牌集散地，；同時(shí)處于蘇州石路商圈中，有著很

15、強(qiáng)地聚客能力。C.市區(qū)中停車(chē)體量最大新蘇天地?fù)碛?000余個(gè)車(chē)位，為中高端客群消費(fèi)提供了必要保證。http:/ 成功案例論證成功案例論證：南京時(shí)尚萊迪商城http:/ Lady）地下購(gòu)物廣場(chǎng)位于南京新街口地區(qū)，分為地下兩層，總建筑面積為2萬(wàn)多平方米，定位在時(shí)尚、流行的中低檔服裝、飾品上，主營(yíng)服裝、鞋、飾品、餐飲、DIY、美容美甲等。其目標(biāo)客戶(hù)定位主要是女性。負(fù)一層共分四條街區(qū)，主營(yíng)服裝、鞋類(lèi)、百貨和餐飲，負(fù)二層共分五條街區(qū)，主營(yíng)服裝、箱包、美容美甲以及娛樂(lè)。鋪位最寬為24米，最窄為15米，最大面積為110平方米，以中小型店面為主，小型的一般為710平方米，中型店鋪為2025平米。http:/ 年齡段 所占比例 22歲以下 51.39% 22歲-30歲 42.36% 30歲-45歲 4.17% 45歲以上 2.08% 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，22歲以下的客戶(hù)占到一半以