1、.房地產開發讀后感作者：王磊學號： 1132005130班級： 11 建筑工程管理1 班通過這學期的學習，我對房地產開發這本書有了一個比較大概的了解！發地產又稱不動產，英文中常用real estate 和realproperty 表示。前者表示指其物質實體，即土地以及與之相連的建筑物、構筑物和基礎建設；后者則在此基礎上，強調附帶的各項權益。開發即開拓和發展之意，原指為了充分利用荒地、礦山等自然資源，采用人力和物力對其進行改造的活動。房地產開發是以城市土地資源為對象，在依法取得國有土地使用權的土地進行基礎建設、房屋建設的行為。房地產開發包括土地開發和房屋開發。土地開發主要是指房屋建設的前期工作，

2、主要有兩種情形：一是新區土地開發，即把農業或者其他非城市用地改造為適合工商業、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區改造或二次開發， 即對已經是城市土地， 但因土地用途的改變、城市規劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進行重新改造，投入新的勞動。就房屋開發而言，一般包括四個層次：第一層次為住宅開發；第二層次為生產與經營性建筑物開發；第三層次為生產、生活服務性建筑物的.開發；第四層次為城市其他基礎設施的開發。房地產開發基本原則是指在城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發并實施房地產開發管理中應依法遵守的基本原則。依據我國法律的規定，我國房地產開發的基本原則主要有：

3、1.依法在取得土地使用權的城市規劃區國有土地范圍內從事房地產開發的原則。在我國，通過出讓或劃撥方式依法取得國有土地使用權是房地產開發的前提條件，房地產開發必須是國有土地。我國另一類型的土地即農村集體所有土地不能直接用于房地產開發，集體土地必須經依法征用轉為國有土地后，才能成為房地產開發用地。2.房地產開發必須嚴格執行城市規劃的原則。城市規劃是城市人民政府對建設進行宏觀調控和微觀管理的重要措施，是城市發展的綱領，也是對城市房地產開發進行合理控制，實現土地資源合理配置的有效手段。科學制定和執行城市規劃，是合理利用城市土地，合理安排各項建設，指導城市有序、協調發展的保證。3.堅持經濟效益、社會效益和

4、環境效益相統一的原則。經濟效益是房地產所產生的經濟利益的大小，是開發企業賴以生存和發展的必要條件。社會效益指房地產開發給社會帶來的效果和利益。環境效益是指房地產開發對城市自然.環境和人文環境所產生的積極影響。以上三方面是矛盾統一的辯證關系，既有聯系，又有區別，還會產生沖突。這就需要政府站在國家和社會整體利益的高度上，進行綜合整合和管理。4.應當堅持全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。即綜合開發原則。綜合開發較之以前的分散建設，具有不可比擬的優越性。綜合開發有利于實現城市總體規劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項建設的協調發展，促進生產，方便生活，有利于縮短建設周期，提高經濟效益和社

5、會效益。5.符合國家產業政策、 國民經濟與社會發展計劃的原則。國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃是指導國民經濟相關產業發展的基本原則和總的戰略方針，房地產業作為第三產業應受國家產業政策、國民經濟與社會發展計劃的制約。與其他商品相比， 房地產有其特有的性質，如不可移動、產品唯一、使用年限長和價值高等。由此，影響到房地產開發投資活動所表現出的特點。了解這些特點，便于作出正確的開發投資決策。就投資角度而言，房地產開發具有如下特點：（一）開發成本高，投資量大.（二）開發建設期長，投資周轉慢（三）市場具有地區性和分散性（四）需求具有穩定性（五）涉及面廣，綜合性強房地產開發與房地產開發經營是有區別的，房

6、地產開發是指依中華人民共和國城市房地產管理法的規定，在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。這是中華人民共和國城市房地產管理法第二條第三款明確的定義。而房地產開發經營是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。這是國務院城市房地產開發經營管理條例第二條明確定義的。因此房地產開發和房地產開發經營是有區別的，兩者對主體的資質要求是不同的，前者不一定要求具有房地產開發經營資格，如果有國有土使用權的企業自建房。而后者就要求具有房地產開發經營資格。最高人民法院在民事案件案由規定中把合資、合作開發房地產合同糾紛歸屬

7、于房地產開發經營合同糾紛中，所以合資、合作開發經營房地產合同中對主體的資格是有要求的，至少要求一方當事人具有房地產開發資格，但實踐中經營有把具有房屋預租性質的自建房(非商品房 )合建合同糾紛當作房地產開發經營合同糾紛，而.要求自建房合建合同的一方當事人具有房地產開發經營資格，就是因為沒有把房地產開發與房地產開發經營區別開來。由于合資、合作房地產開發經營合同是屬于房地產經營性質的合同關系，必然涉及到轉讓房地產開發項目或銷售、出租商品房的行為。我國房地產法律法規對開發經營房地產是有主體資格要求的，因而合資、合作開發經營房地產合同的當事人一方必須具有房地產開發經營資格，這是對此類合同的主體資格要求。

8、房地產開發經營涉及到國家的重要產業，對國民經濟有重要影響，資金投入量很大，最重要的是涉及到土地資源的利用，所以國家對房地產開發經營的資格是有嚴格的要求，不具有房地產開發經營資格的企業不能進行房地產開發經營。中華人民共和國城市房地產管理法第二十九條和國務院城市房地產開發經營管理條例第二章就此有特別規定。而自中華人民共和國合同法頒布后，對合同的主體資格要求絕大多數合同沒有特別要求， 在這一點上， 合資、合作開發經營房地產合同與其它類型合同是有區別的。為給那些欲進入房地產開發項目的公司對房地產開發過程有一個初步的了解，現將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。 一個完整的房地產項目從開始到竣

9、工,大致可以分以下三大部分。第一部分.房地產開發公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書 ,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發資金。第二部分行政審批部分根據我國當前法律、法規、規章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規劃總圖審查及確定規劃設計條件； 3）初步設計及施工圖審查； 4）規劃報建圖審查； 5）施工報建； 6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：1、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地

10、供應方式的審查。3、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。4、環保局辦理生產性項目環保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。6、規劃部門辦理項目選址意見書。二、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：.1、人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證。5、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、

11、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。7、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。.9、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書 。四、規劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項：1、公安

12、消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。4、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證。 五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。3、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證 。六、商品房預售許可階段。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段。第三部分房地產項目權屬初始登記階段 1、由房管局核準新建商品房所

13、有權初始（大產權證）登記。2、開發商應提交材料：.（ 1）申請書；（ 2）企業營業執照；（ 3）用地證明文件或者土地使用權證；（ 4）建設用地規劃許可證；（ 5）建設工程規劃許可證；（ 6）施工許可證；（ 7）房屋竣工驗收資料（ 8）房屋測繪成果；（ 9）根據有關規定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于 15 天，一般在 7 天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地產開發所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。1.政府部門的項目計劃批復2.規劃部門的選址意見書、用地規劃許可證、 規劃許可證3.持規劃許可證到土地部門辦理辦土地使用證（通過劃撥、協議出讓、掛牌、拍賣）4.持以上所有證件到建設主管部門辦理施工