1、湖南省物業(yè)管理條例湖南省物業(yè)管理條例（2018 年 7 月 19 日湖南省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過）第一章 總則第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，促進社會和諧穩(wěn)定，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、 國務(wù)院物業(yè)管理條例等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng) 護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。第三條縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物

2、業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè) 和社區(qū)治理體系，建立和完善物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。第四條縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活 動的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：（一）對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督管理； （二）對物業(yè)招投標(biāo)活動進行監(jiān)督管理；（三）對物業(yè)承接查驗、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動進行指導(dǎo)和監(jiān)督；（四）處理物業(yè)管理中的投訴；（五）對專項維修資金繳存、使用情況進行監(jiān)督管理；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。縣級以上人民政府其他有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動相 關(guān)監(jiān)督管理工作。第五條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會 的選舉等

3、工作， 督促業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)， 調(diào)解物業(yè)管理糾紛， 協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。居（村）民委員會協(xié)助街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作，對業(yè) 主大會籌備、召開及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作進行具體指導(dǎo)。第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務(wù)，提升物業(yè) 服務(wù)水平。第七條鼓勵采用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等信息化、智能化技術(shù)提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管 理水平，推進智慧小區(qū)建設(shè)。第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以有利于實施物業(yè)管理為原則，綜合考

4、慮規(guī)劃條件、土地使用權(quán)屬范圍、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、自然界限、社區(qū)建設(shè)等因素 確定。新建物業(yè)物業(yè)管理區(qū)域的劃分由建設(shè)單位在編制建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時一并 報城市規(guī)劃主管部門核定。尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域并已投入使用的，其物業(yè)管理區(qū)域劃分由物業(yè)所在地縣 （市、區(qū) ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求 業(yè)主意見后予以核定。物業(yè)管理用房、 供水、供電、消防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用不能分割的， 應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。第九條已劃定的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)相關(guān)物業(yè)管 理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意， 由物業(yè)所在地縣

5、 （市、區(qū) ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng) 鎮(zhèn)人民政府重新核定。第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將物業(yè)管理 區(qū)域資料報縣 （市、區(qū) ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人 民政府備案，并在商品房買賣合同中載明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。未聘請物業(yè) 服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府向全體業(yè)主、物業(yè)使用人公示。第十一條具備下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議：（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的；（二）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上，且 首

6、期交付的物業(yè)專有部分交付使用時間滿兩年的；（三）交付使用的戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十以上的。業(yè)主可以向建設(shè)單位查詢前款規(guī)定的有關(guān)資料和數(shù)據(jù)， 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。第十二條符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出籌備首次業(yè)主大會會議的申請，十名以上業(yè)主也 可以聯(lián)名申請。街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到申請后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組成立之日起七日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及籌備組報送建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、共用 設(shè)施設(shè)備交接資料、物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料等。首次業(yè)主大會會議經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)

7、。第十三條業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主推選代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居 （村）民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三人 的單數(shù)，其中業(yè)主推選代表不得少于百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)將成員名單和工作職責(zé)予以公示，公示時間不 得少于七日。籌備組中的業(yè)主成員被提名為業(yè)主委員會委員候選人的，其籌備組成員資格即 行終止，籌備組應(yīng)當(dāng)從符合條件的推選人員中依次遞補。第十四條首次業(yè)主大會會議籌備組負(fù)責(zé)下列工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（二）起草業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員

8、會工 作規(guī)則；（三）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及業(yè)主投票權(quán)數(shù)；（四）組織業(yè)主推選業(yè)主委員會委員候選人；（五）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前公示會議通知、業(yè)主及投票權(quán)數(shù) 確認(rèn)情況、業(yè)主委員會委員候選人情況、業(yè)主大會會議表決規(guī)則以及前款第二 項規(guī)定的材料文本，公示時間不得少于七日。業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備 組應(yīng)當(dāng)復(fù)核或者修改，并書面告知異議人。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組在業(yè)主 委員會成立后即自行解散。第十五條業(yè)主大會決定下列事項：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定、修改管理規(guī)

9、約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；（四）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；（五）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費、業(yè)主委員會委員工作津貼及標(biāo)準(zhǔn)；（六）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)收費方案；（七）決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（八）籌集和使用專項維修資金；（九）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（十）利用共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的方式以及所得收益的分配與使用；（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。第十六條業(yè)主大會可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達業(yè)主，并至少提前十五日公示相關(guān)文本和 信息。 業(yè)主大會需要投票表決的

10、，表決意見應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名；業(yè)主委托代理人表 決的，代理人應(yīng)當(dāng)提交本人和業(yè)主的身份證復(fù)印件及委托書。提倡采用信息技 術(shù)手段進行表決。業(yè)主大會投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原 始資料，并依法實施監(jiān)督。第十七條業(yè)主委員會不按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議 的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期組織召開；逾期仍不 組織召開的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)監(jiān)督居 （村）民委員會及時組 織召開。第十八條業(yè)主委員會由五至十一人單數(shù)組成，每屆任期三至五年，業(yè)主委員會 委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員候選人應(yīng)當(dāng)從奉公守法、品行良好、公道正派、熱心公益

11、、責(zé) 任心強、有一定組織能力的業(yè)主中產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員候選人的選舉材料應(yīng)當(dāng)載明候選人是否受到過刑事處罰，是否 有不良信用記錄，是否違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的情 況等信息，并向業(yè)主公開。第十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議決定、 管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會委員名單等材料報物業(yè)所在地的縣 （市、區(qū) ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案， 并書面告知相關(guān)居 （村）民委員會。第二十條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

12、簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行 物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（五）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；（六）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席， 作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。 業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。第二十一條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，及時公示下列信息：（一）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定； （三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）經(jīng)業(yè)主大會決定占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位及 其處分情況；（

13、五）專項維修資金的籌集、使用情況；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益及其分配與使用詳細(xì)情況；（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員工作津貼詳細(xì)情況；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、物業(yè)使用人公開的情況和資料。前款第一、二、三、四項規(guī)定的事項應(yīng)當(dāng)持續(xù)公示；第五、六、七項規(guī)定的事 項，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期不少于三十 日。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)查詢、復(fù)制本條第一款規(guī)定的信息及相關(guān)原始資料并依 法實施監(jiān)督，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等應(yīng)當(dāng)予以配合。第二十二條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的 業(yè)主或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，業(yè)主

14、大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè) 主大會的授權(quán)有權(quán)終止其委員資格：（一）利用業(yè)主委員會委員身份牟取不正當(dāng)利益，或者存在其他濫用職權(quán)行為， 損害業(yè)主合法權(quán)益的；（二）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；（三）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；（四）法律、法規(guī)、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形業(yè)主委員會委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的，或者有喪失民事行為 能力等情形的，其委員資格自行終止。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、 印章及屬于業(yè)主共有的其他財物移交業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、 業(yè)主或者居 （村 ）民委員會可以請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。第二十三條業(yè)主委員

15、會應(yīng)當(dāng)于任期屆滿三個月前召開業(yè)主大會會議進行換屆選 舉；逾期未換屆的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期換屆選舉。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將保管的檔案資料、印章及業(yè)主共 有的其他財物移交新一屆業(yè)主委員會。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以 請求街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促移交。第二十四條業(yè)主大會根據(jù)需要可以設(shè)立業(yè)主代表會議，履行業(yè)主大會賦予的職 權(quán)職責(zé)；業(yè)主大會決定設(shè)立業(yè)主代表會議的，應(yīng)當(dāng)同時明確業(yè)主代表的產(chǎn)生及 業(yè)主代表會議的權(quán)限及議事規(guī)則。業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主 大會賦予的其他職責(zé)。第三章 前期物業(yè)管理 第二十五條在業(yè)主大會選

16、聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和省有 關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，實施前期物業(yè)管 理服務(wù)。第二十六條新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行物業(yè) 承接現(xiàn)場查驗。未經(jīng)現(xiàn)場查驗的，建設(shè)單位不得交付使用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得 承接。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)邀請業(yè)主代表、縣 （市、區(qū) ）人民政府物業(yè)管理行政主管 部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居 （村 ）民委員會參加物業(yè)承接現(xiàn)場查驗， 必要時可以聘請有關(guān)專業(yè)機構(gòu)予以協(xié)助。第二十七條實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn) 許使用文件，并報建設(shè)

17、行政主管部門備案；（二）水、電已納入城市管網(wǎng)，安裝了分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù) 用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅用戶配置了 獨立的水、電計量裝置；（三）管道燃?xì)狻⒓泄嶂鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成了住宅室內(nèi)外燃?xì)狻⒐峁?道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接， 并按照規(guī)劃要求安裝了分戶計量裝置和控制裝置；（四）光纖、有線電視傳輸通信線路及電話、寬帶和有線電視端口敷設(shè)到戶，地 下通信管道敷設(shè)到位且與城市公用通信管道相銜接，安全監(jiān)控裝置及其他安全 防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等公共 設(shè)施設(shè)備取得使用合格證

18、書；（六）按照規(guī)劃要求完成了教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè) 施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；（七）按照規(guī)劃要求完成了小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；（八）按照規(guī)劃要求完成了綠化建設(shè)及車庫、車位配置；（九）建筑物及其配套設(shè)施標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰；（十）法律、法規(guī)和前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的其他條件。鼓勵實行住宅物業(yè)住房品質(zhì)分類。規(guī)劃設(shè)計對住宅物業(yè)住房品質(zhì)有明確標(biāo)準(zhǔn)要求的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按要求進行查驗。第二十八條經(jīng)現(xiàn)場查驗，符合本條例第二十七條規(guī)定的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接協(xié)議；不符合的，應(yīng)當(dāng)制作書面整改計劃，由建設(shè) 單位按照計劃要求整改，并于整改完畢后組織復(fù)

19、驗。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗情況和承接協(xié)議予以公示，公示時間不得少于十五日。第二十九條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣 （市、區(qū) ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；（四）建設(shè)單位移交資料清單；（五）查驗記錄；（六）交接記錄；（七）其他有關(guān)承接查驗的文件。第三十條新建物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房：（一）建筑面積不少于建筑物總面積的千分之二，最低不少于八十平方米；（二）具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能的地面以上獨立成套裝修房屋；

20、 設(shè)置在無電梯的樓房的，所在樓層不得高于四樓。第三十一條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配套建設(shè)業(yè)主基本公共活動用房和生活 服務(wù)用房。業(yè)主基本公共活動用房和生活服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有。保障性住房小區(qū)、國有土地上房屋征收或者農(nóng)村集體土地征收拆遷安置住房小 區(qū)及有條件的其他項目，建設(shè)單位還可以按照建筑物總面積的一定比例配套建 設(shè)經(jīng)營性用房。經(jīng)營性用房的收益主要用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維 修、更新、改造和業(yè)主委員會工作經(jīng)費。第三十二條建設(shè)單位銷售物業(yè)時， 應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、 物業(yè)管理區(qū)域資料、 臨時管理規(guī)約、 前期物業(yè)服務(wù)合同等材料和物業(yè)服務(wù)用房、 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信

21、息，并向物業(yè)買受人提供書面告知材料。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時 管理規(guī)約作為物業(yè)買賣合同的附件。第三十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定及合同約定的保修期限和保修范圍承擔(dān) 物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位在竣工驗收備案前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三的比例向 設(shè)區(qū)的市、縣 （市 ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門交存物業(yè)保修金，作為物業(yè) 保修期內(nèi)物業(yè)維修費用的保障。建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以 申請使用物業(yè)保修金予以維修。物業(yè)保修期滿，設(shè)區(qū)的市、縣 （市 ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)將剩余 的物業(yè)保修金及孳息退還建設(shè)單

22、位。第四章 物業(yè)管理服務(wù) 第三十四條業(yè)主大會可以決定采用招標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 業(yè)主大會決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照招標(biāo)投標(biāo)法律、法規(guī)組織招標(biāo)。業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將三家以上 備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、 擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容予以公示， 并根據(jù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報送縣（市、區(qū) ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動中享有下列權(quán)利：（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及物業(yè)管

23、理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、秩序進行管理；（二）依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取物業(yè)服務(wù)費；（三）勸阻、制止損害物業(yè)、妨礙物業(yè)管理區(qū)域秩序和其他損害業(yè)主利益的行為；（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定以及業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)規(guī)范提供物業(yè)管理服務(wù)，履行下列義務(wù)：（一）落實消防、安防人員和措施，確保消防、安防監(jiān)控設(shè)施正常使用，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防、安防和人民防空工程維護管理工作；（二）負(fù)責(zé)業(yè)主共有道路及其他公共場地的清掃保潔，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的垃 圾清運，維護物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生；（三）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護、維修；（四

24、）做好物業(yè)養(yǎng)護、維修、更新及費用開支的記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和 有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供免費查詢服 務(wù)；（五）實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物 業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；（六）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第三十七條除有關(guān)國家機關(guān)依法調(diào)取外，未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書面同意，物 業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息。未經(jīng)法定程序并簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得利用業(yè)主共用部位、共用設(shè) 施設(shè)備進行經(jīng)營，不得侵占或者擅自使用、處分業(yè)主共有財產(chǎn)和依法歸業(yè)主所 有的收益。第三十八條物業(yè)管理服務(wù)實行項目經(jīng)

25、理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服 務(wù)合同約定指派項目經(jīng)理人。項目經(jīng)理人不能履行職責(zé)或者業(yè)主大會、業(yè)主委員會要求更換項目經(jīng)理人的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，在業(yè)主委員會的監(jiān)督 下，委托專門機構(gòu)承擔(dān)電梯、防雷裝置、消防設(shè)施和器材等的養(yǎng)護、檢測、維 修以及清掃保潔、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 的全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。保養(yǎng)。電梯、壓力容器等特種設(shè)備和消防器材、設(shè)施應(yīng)當(dāng)委托具備專業(yè)資質(zhì)的檢測機 構(gòu)進行定期檢驗檢測， 委托具備專業(yè)資質(zhì)的維護保養(yǎng)機構(gòu)負(fù)責(zé)日常維護、第四十條物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬

26、金制等方式收取，具體標(biāo)準(zhǔn)和方式 由物業(yè)服務(wù)合同約定；實行政府指導(dǎo)價的，應(yīng)當(dāng)在指導(dǎo)價范圍內(nèi)確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)、 收費方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未經(jīng)合同約定并經(jīng)公示的費用。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自提高物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。如需提高 的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按幢公示擬調(diào)價方案、調(diào)價理由、成本變動情況等相關(guān) 資料，與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意；沒有成立業(yè)主大會的，需經(jīng)專 有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并簽訂變 更協(xié)議。第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主欠交物業(yè) 服務(wù)費的，

27、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法催交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取中斷提供、限制或者變相限制購買水、電、氣、熱以及 停運電梯等方式迫使業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費。第四十二條產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起 十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)出租的，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后及時將承租人及其聯(lián)系方式、租賃 期限、物業(yè)服務(wù)費交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公示下列信息：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)項目經(jīng)理人的姓名、聯(lián)系方式和物業(yè)服務(wù)投訴電話；（二）電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備的日常維護保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方 式和應(yīng)急處置方案等；（三）公共水電費

28、用及其分?jǐn)傇敿?xì)情況；（四）房屋修繕、裝飾裝修以及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。物業(yè)服務(wù)費采用酬金制方式收取的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定建立物業(yè)服務(wù) 各項資金收支臺賬，于每年三月底前公布上一年度物業(yè)服務(wù)各項成本費用、接 受委托利用業(yè)主共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的各項收支、公共水電費用 分?jǐn)偟仍敿?xì)情況。業(yè)主、 物業(yè)使用人可以查詢、 復(fù)制前款規(guī)定的相關(guān)原始資料， 并依法實施監(jiān)督； 業(yè)主、物業(yè)使用人對公示內(nèi)容有異議的， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時作出書面說明。第四十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘

29、的，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，業(yè)主委員 會應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十五條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者解除之日起十五 日內(nèi)退出物業(yè)項目，但與業(yè)主委員會另有約定的除外。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會監(jiān)督下，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦妥 管理交接手續(xù)并移交下列資料和財物：（一）物業(yè)承接查驗資料；（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備運行、保養(yǎng)、維修、改造、更新的有 關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)檔案；（三）物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（四）預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；（五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)移交的其他資料

30、和財物。第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時，尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會可以申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應(yīng)急管理；尚未成立業(yè)主大會 的，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名申請街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進行應(yīng)急管理。街 道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、督促居 （村）民委員會組織不超過一年的基 本保潔、秩序維護等服務(wù)，費用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。第五章 物業(yè)的使用與維護第四十七條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會決定，不得損害公 共利益和他人合法權(quán)益。整潔、業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮 陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施， 不得違反管理規(guī)約， 應(yīng)當(dāng)保持物業(yè)的安全、

31、美觀。第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：（一）改變房屋、人民防空工程承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層臥室、客廳、餐廳、書房、廚房之上；（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；（四）侵占、損壞共用的屋頂、地面架空層等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（五）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性或者放射性等危險物品；（七）高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水；（八）排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)； （九）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；（十）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全

32、出口、消防通道、消防登高面，損壞消 防設(shè)施及器材；（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī) 定停放車輛；（十二 ）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物 業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時處理。勸阻、 制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處 理。第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人飼養(yǎng)犬只的，應(yīng)當(dāng)依法養(yǎng)犬、文明養(yǎng)犬，不得損 害他人的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，減少犬只對環(huán)境的影響，并協(xié)助有關(guān)部門加 強對物業(yè)

33、區(qū)域內(nèi)養(yǎng)犬行為的監(jiān)督管理。第五十條物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃設(shè)置的機動車停車庫、 車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需要。 建設(shè)單位不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車庫、車位出售給本區(qū)域以外的單位或 者個人。業(yè)主要求承租尚未處置的規(guī)劃車庫、車位的，建設(shè)單位不得以只售不 租為由拒絕出租。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的機動車停車位，屬于業(yè)主共有。 第五十一條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的注意事項和禁止的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強房屋裝飾裝修現(xiàn)場巡查， 發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定的應(yīng)當(dāng)立即制止； 制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門。第五十二條利用物業(yè)管理區(qū)域共

34、用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的收益屬于全 體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè) 主委員會工作經(jīng)費或者物業(yè)管理方面的其他需要。第五十三條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有兩戶以上業(yè)主的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用 于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪 作他用。首期物業(yè)專項維修資金，由物業(yè)買受人在辦理商品房預(yù)售合同備案前存入物業(yè) 專項維修資金專戶。房屋竣工后尚未售出和建設(shè)單位自留的物業(yè)，由建設(shè)單位 在竣工驗收備案前存入物業(yè)專項維修資金專戶。業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額百

35、分之三十的， 應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交； 未建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定進行補建。續(xù)交、補交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存， 也可隨物業(yè)管理費逐月交存。第五十四條在保證專項維修資金正常使用的前提下，可以將專項維修資金用于 購買國債。利用專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購 買一級市場新發(fā)行的國債。利用業(yè)主交存的專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分 之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。利用專項維修資金購買國債的增值收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入專項維修資金。第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)

36、立即組織應(yīng)急維修：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；（二）消防、電力、供水、排水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞 等重大安全隱患或者緊急情況；（三）電梯故障；（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；（五）其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。第五十六條業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和議事規(guī)則中約定對專項維修資金使用采 取異議表決方式投票表決。采取異議方式投票表決的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在表決期限屆滿后將初步表決結(jié)果予 以公示，并規(guī)定不少于十五日的催告期。未提出反對意見的業(yè)主在催告期內(nèi)提 出反對意見的，計入反對票總數(shù)；最終表決結(jié)果以催告期屆滿時的票數(shù)

37、為準(zhǔn)。 異議方式投票表決的全部資料應(yīng)當(dāng)保存三年以上，業(yè)主可以查詢、復(fù)制相關(guān)原 始資料，并依法實施監(jiān)督。第五十七條業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)代管。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定自行管 理或者委托代管。物業(yè)專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)依照 有關(guān)法律、法規(guī)和國家、省有關(guān)規(guī)定籌集和使用物業(yè)專項維修資金。第五十八條設(shè)區(qū)的市、自治州、縣 （市、區(qū) ）人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施，支持老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套 建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)。老舊住宅小區(qū)業(yè)主需要增設(shè)電梯的，規(guī)劃、國土資源、住房和城鄉(xiāng)建

38、設(shè)、質(zhì)量 技術(shù)監(jiān)督、財政、消防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定予以支持。第六章 監(jiān)督管理第五十九條縣級人民政府發(fā)展和改革、 城鄉(xiāng)規(guī)劃、 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、 城市管理、公安、環(huán)境保護、衛(wèi)生和計生、園林等部門應(yīng)當(dāng)依照職責(zé)分工，加強物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費、房屋使用、治安秩序、消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等方 面的監(jiān)督管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式。前款規(guī)定的部門接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴舉報，應(yīng)當(dāng)及 時進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查、處理結(jié)果告知投訴舉報人。第六十條住宅專項維修資金的管理和使用， 應(yīng)當(dāng)依法接受審計部門的審計監(jiān)督。住宅專項維修資金的財務(wù)管理和會計核算應(yīng)當(dāng)依法接

39、受財政部門監(jiān)督。第六十一條省人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織建立全省統(tǒng)一的物業(yè)服 務(wù)行業(yè)信用信息平臺，記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息并通過本部門網(wǎng)站向社會 公布。設(shè)區(qū)的市、自治州、縣 （市、區(qū) ）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物 業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，及時將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的有關(guān)信息納入統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù) 行業(yè)信用信息平臺。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)對本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的 信息依法進行監(jiān)督。第六十二條街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居 （村）民委員會、企業(yè)事業(yè)單位、社 會團體和其他組織應(yīng)當(dāng)支持城鄉(xiāng)社區(qū)人民調(diào)解組織及時調(diào)解物業(yè)糾紛，鼓勵社 會工作者、人民調(diào)解員、法律專業(yè)人士等參加物業(yè)糾紛調(diào)解。第六十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定落實安全防 范措施，將安全臺賬按月送交居