彝良縣江韻豪庭商住小區項目建設可行性研究報告目錄第一章總論1第一節項目名稱1第二節項目性質1第三節項目開發單位概況1第四節編制依據2第五節編制范圍2第六節編制原則2第七節項目建設的內容和規模3第八節主要技術經濟指標4第九節項目總投資5第二章項目背景和必要性分析6第一節項目由來6第二節彝良縣概況7第三節彝良縣城市發展現狀與問題9第四節項目建設的必要性11第五節項目建設的意義13第三章市場分析和建設規模14第一節房地產市場概況14第二節市場分析15第三節市場定位16第四節建設規模17第五節主要經濟技術指標18第四章環境保護19第一節環境標準19第二節項目主要污染源19第三節項目建設與營運對環境的影響20第四節環境保護措施24第五節環境影響評價結論27第五章節能節水28第一節節能節水原則28第二節節能節水措施28第六章勞動安全及消防31第一節主要危害因素及危害程度分析31第二節安全衛生防范措施31第三節消防33第七章項目實施管理34第一節項目實施34第二節招投標34第三節資金管理35第八章投資估算與資金籌措36第一節投資估算36第二節資金來源及籌措36第九章項目效益評價37第一節效益分析37第二節互適性分析37第三節項目效益評價結論37第十章風險分析38第一節風險因素識別38第二節風險程度分析及防范措施38第十一章結論與建議40第一章總論第一節項目名稱彝良縣江韻豪庭商住小區項目建設可行性研究報告告第二節項目性質本項目屬新建項目第三節項目開發單位概況開發單位云南通陽房地產開發經營有限公司法人代表楊思更注冊資本2300萬元企業性質自然人出資有限責任公司股東構成楊思更出資金額10695萬元，持股465馬國成出資金額690萬元，持股30邱淑平出資金額345萬元，持股15邊誠出股金額1955萬元，持股85。云南通陽房地產開發經營有限公司于2008年3月28日成立，注冊地址為彝良縣西順城街8號。屬彝良縣政府招商引資的房地產開發企業，該公司從事房地產開發多年，有比較豐富的經營管理經驗，曾先后在云南楚雄、昭通等地進行過房地產開發。第四節編制依據建設項目經濟評價方法與參數；項目決策分析與評價；中國工程咨詢業質量管理導則；投資項目可行性研究指南（計辦投資20011153號）；建設項目經濟評價方法與參數（第三版）（發改投資20061325號）；房地產開發項目經濟評價方法建設部建標2000205號承辦單位提供的有關資料；有關市場信息、指標等資料第五節編制范圍本可研報告的編制范圍為彝良縣“江韻豪庭”商住小區項目建設內容第六節編制原則一、實事求是原則由于彝良縣江韻豪庭商住小區項目建設是新建項目。因此，應根據項目所在地的政治、經濟和社會發展實際情況，嚴格按照建設的需要和可能性進行。以認真負責的態度，嚴格執行國家規定的相關法規、規范及標準，對項目的規模、投入資金等進行科學合理的分析。按照基本建設程序，實事求是地進行前期工作，保證項目的各項數據具有科學性和嚴密的邏輯性，并根據相關的技術規范和設計標準進行方案設計。二、節約性原則彝良縣江韻豪庭商住小區項目建設必須遵守國家有關法律、法規，以滿足社會需求為前提，遵照樸實、實用和節約資源的原則。在城市建設活動中要起表率作用，更應倡導實用、經濟、安全、美觀、節約的設計理念，提倡集中化的布局。在建設中不搞追求大氣、大規模、豪華性等。三、遵循社會主義市場經濟原則遵循社會主義市場經濟的原則和規律，堅持多渠道籌資，多元化建設，充分調動社會各界的積極性，本著公開、公平、公正的原則，選擇技術先進、優質高效的設計、施工、投資和咨詢單位，確保項目建設的順利完成。第七節項目建設的內容和規模一、項目建設地點擬新建建設項目位于彝良縣城東南部堰壩塘，與環城東路隔河相望，通過兩座新建成的鋼筋混凝土橋梁與環城東路相連接，距離縣城中心約1公里，所處地塊三面臨水，背靠山坡，地勢平整，形狀規則，地理位置較好。二、項目建設內容根據目前的項目規劃，該項目建設內容為住宅、車庫、步行街和商鋪，同時配建會所、幼兒園以及其他附屬用房。三、項目建設條件1已取得土地證2場地五通一平工作已完成3市政配套設施已到位4施工期間用水、電均能滿足。5建設場地周邊無污染源，交通便捷。四、項目建設規模本項目規劃總建筑面積為121538平方米，其中住宅總面積為98334平方米，計650套，12幢房屋為六層半，余4幢為小高層13層；臨街商鋪（12層）總建筑面積為20374平方米，會所及幼兒園建筑面積2830平方米。第八節主要技術經濟指標主要技術經濟指標表指標名稱單位數值總用地84658總建筑面積121538建筑占地面積46478容積率144建筑密度32綠化率35總停車位個860第九節項目總投資彝良縣江韻豪庭商住小區項目建設總投資為23000萬元。第二章項目背景和必要性分析第一節項目由來生態宜居城市是現代城市發展的必然趨勢，是新的城市理念。在新的歷史機遇期，站在新的發展起點，彝良縣委、縣政府在彝良縣第十四屆政府工作報告上明確提出要通過三到五年時間把縣城建成集休閑、娛樂、旅游為一體的昭陽“后花園”和力爭實現再造一個新縣城、打造精品旅游小城鎮，將彝良建設成為“生態宜居城市”的戰略目標，使彝良縣城市綜合配套功能日趨完善，經濟承載能力明顯增強，人居環境和創業環境進一步改善。根據彝良縣的發展目標全縣生產總值年均增長8以上；農民人均純收入年均增長5以上；地方財政收入年均10以上；固定資產投資年均增幅20以上，農村經濟總收入年均增長5以上，城鎮登記失業人口控制在5以下，人口自然增長率控制在12以內。到2010年，實現國內生產總值比2000年翻一番，達到1328億元，全縣基本消除貧困，有四分之一左右的人口達到小康；到2015年，實現二分之一左右的人口達到小康；到2020年，實現國內生產總值比2010年再翻一番，達到2788億元，有80以上的人口進入小康，全縣整體經濟實力達到全市中等以上縣區水平，經濟結構更趨合理，工業化初具規模，城鎮化水平大幅度提高，人民群眾的思想道德素質、科學文化素質和健康素質明顯提高，人口得到有效控制，生態環境明顯改善，社會秩序持續穩定，人民生活更加殷實。彝良縣江韻豪庭商住小區建設項目正是在這樣的背景下，在彝良縣委、縣政府的關心和支持下，作為招商引資的項目落戶彝良縣，本項目的建成將為彝良縣地方商業經濟整體升級、人文居住環境的改善提供堅實基礎，項目是可行的。第二節彝良縣概況一、區位概況彝良縣位于云南省東北部、昭通市中部，地處云貴川三省結合部的烏蒙山區，位于東經10351一10445、北緯2716一2757之間。東靠鎮雄、威信，西鄰昭陽、大關，北與鹽津、四川筠連縣締連接壤，南與貴州威寧、赫章相連。縣境東西寬40千米，南北長70千米。總面積2884平方千米，其中矮山河谷區占288；二半山區占27，高二半山區占331；高寒山區占105。縣人民政府駐地角奎鎮，海撥800米，距昭通市71公里，距昆明443公里，距貴陽537公里，距重慶586公里，距成都603公里。二、歷史沿革漢、晉屬朱提郡縣地。唐置西安縣，屬協州。宋稱易娘部，屬敘州羈縻地。元置益良州，隸芒部路。明洪武年間改隸四川布政司，后廢益良州，入鎮雄府；正德年間置白水江簸酬長官司；嘉靖初置歸化長官司，隸鎮雄府。清雍正初改隸云南，置彝良州同，治今奎陽，隸鎮雄州；乾隆年間另設昭通府知事分防牛街；光緒三十四年（1908年）廢州同置縣，仍隸鎮雄州。民國2年（1913年）廢州，從鎮雄劃出17甲343村置彝良縣，治所遷至角奎鎮。民國十一年（1922年）起，隸屬昭通。1950年4月彝良解放，建縣人民政府。三、自然條件1地形地貌彝良縣地處云貴高原北部邊緣斜坡地帶，地形切割深，切割密度大。有構造侵蝕地貌、剝蝕地貌、構造侵蝕與溶蝕相間地貌和溶蝕地貌4類地貌特征。境內山峰林立，峽谷遍布，地勢險峻，自西南向東北傾斜。最高海拔2780米，最低海拔520米。境內山脈為烏蒙山、五蓮峰支系。全縣有272座山（峰），海拔2000米以上126座。2氣候條件全縣氣候差異大，垂直差異明顯，總的屬亞熱帶季風氣候，但從河谷到高山區可細分為中亞熱帶、北亞熱帶、南溫帶、中溫帶4個氣候類型，西南部高溫少雨，日照較多；東北部多雨潮濕，日照較少。年平均氣溫134（縣城17），降雨量7746毫米；相對濕度72；日照13203小時。3資源條件境內礦產資源種類多，品位高。已發現礦產30種，已探明儲量14種。煤、鉛、鋅、鐵、硫鐵礦、大理石、石英等礦產儲量較豐富，另有少量銅、鍺、鎘、銀、水晶、磷、玄武巖分布，其中石英礦儲量23億噸，居云南首位；煤儲藏總量159億噸，其中被譽為煤炭“王中王”的小發路優質無煙煤初探儲量7000多萬噸；鉛、鋅儲量10432萬金屬噸；鐵儲量4700萬噸。境內水力資源豐富，總入境水量達288億立方米，徑流總量達174億立方米，理論蘊藏量達796萬千瓦，現已開發562萬千瓦。生物資源種類繁多。有國家珍稀瀕危保護植物29種，珍貴樹種10余種；有野生脊椎動物96種，國家重點保護野生動物16種。有中藥材數百種，其中小草壩天麻馳名中外，含天麻素為一般天麻的2倍以上，全縣年產鮮天麻130萬余斤。四、社會經濟概況全縣總人口5324萬人（2006年），有漢、苗、彝、口、水、壯、白、拉枯、伉、納西、瑤等民族。全縣轄3個鎮、12個鄉（其中5個民族鄉）角奎鎮、洛澤河鎮、牛街鎮、龍街苗族彝族鄉、奎香苗族彝族鄉、樹林彝族苗族鄉、海子鄉、蕎山鄉、龍安鄉、鐘鳴鄉、兩河鄉、小草壩鄉、龍海鄉、柳溪苗族鄉、洛旺苗族鄉。共有4個居委會、133個行政村2008年完成財政總收入294億元，全年完成全社會固定資產投資1556億元，其中城鎮建設投資為15億元，城鎮居民人均可支配收入9989元，農民人均純收入2001元。第三節彝良縣城市發展現狀與問題一、城市發展現狀近年來，彝良縣城市建設水平不斷提高，城市功能日趨完善，規模逐漸擴大。但是城市規劃和建設水平仍然落后于經濟發展，各項配套設施建設仍不完善，中心城市功能不突出。2008年完成財政總收入294億元，全年完成全社會固定資產投資1556億元，其中城鎮建設投資僅為15億元，城鎮居民人均可支配收入9989元，農民人均純收入2001元，人民生活水平顯著提高，生活條件得到極大改善。雖然已對人民街、振興路、環城路、育人路、車站路、將軍路、凱豐路、大壩子等城市道路設施的改造，但市政公用設施建設仍然比較落后，生活垃圾處理場和生活污水處理廠目前尚未啟動，城市道路功能不夠完備，交通壓力大；給排水管網不完善，供水能力較差，電網布局不合理，供電質量不高；臨街建筑物參差不齊，立面未加處理，更沒有夜景亮化裝飾，可供市民悠閑娛樂的場所較少，黨政機關企事業單位與居民居住用地混雜，新區開發滯后，舊城改造緩慢。房產供求矛盾突出，建筑秩序混亂，目前尚未建設成上規模上檔次的居住區，已建成的國土小區、工商小區功能不配套，物業管理滯后，環境質量差。二、城市發展存在的問題近年來，雖然縣委、縣政府對城市建設已投入大量的人力、物力、財力，取得了一定成效，功能日趨完善，規模逐漸擴大，但是縣城的發展需要巨額的資金，單靠本級財政投入遠遠不足，離生態宜居城市所應具有的要素還有很大差距，主要存在以下問題1、集聚和帶動力不強，建設規模小，設施較差，功能較弱。區內主導產業不明顯，非農產業發展相對滯后，因此對鄉鎮經濟發展輻射帶動功能不強，鄉鎮集體企業、私營企業屈指可數，工業化程度不高，經濟十分落后，城鎮住房結構較差，建設質量不高。2、市民的素質總體不高，尤其是環境衛生和公共秩序意識還比較淡薄。3、縣城建設資金匱乏，市政公共設施投入不足，因此縣城工業、商住、貿易、市政等設施建設比較落后，基礎脆弱。4、現行規劃與社會發展不相適應。根據新修編的彝良縣城市總體規劃要求必須抓好重點區域、重點項目的控制性詳規，做好綠地景觀帶的規劃和道路、水、電等市政專項規劃，重點抓好開發小區修建性詳細規劃，強化規劃的權威、嚴肅性，加快縣城規劃發展。5、城市空間無序、景觀缺乏，舊城區改造緩慢，新區開發滯后。彝良城市濱水依山而建，但城市“臨水不見水”現象突出。城市用地布局過于集中在舊城區，建筑密度高，為城市居民生活配套的公園、廣場、停車場、社區服務設施等不足。城市缺乏涉水空間、步行商業街、市民廣場等提高生活品質的公共開敞空間。城市用地選擇難度較大，可建設用地分散。總體上看各類市政設施不齊全，人居環境亟待改善。第四節項目建設的必要性一、項目必要性分析根據社會經濟的不斷發展和結合彝良縣城的實際情況，建設生態宜居城市應充分考慮一是方便群眾的生產、生活、工作、學習和出行等；二是要有宜人居住的良好生態環境基礎；三是居民需要擁有相對寬松的住房，而且住得安全、安靜，有適宜創業和發展的環境。彝良縣江韻豪庭商住小區位于彝良堰壩塘區域，三面臨江，依山而建，背靠規劃中的縣政府新行政中心。地理環境面南背北依山傍水，發達河環繞而過，鄰近規劃有運動公園、體育館、圖書館等設施。具有絕佳的優勢區位。1在日新月異的城市建設中，對新城區的開發成為重中之重。作為彝良縣的新城區，人口不多，隨著城市經濟發展，為適應已批準的城市詳細規劃的需求而實施的新區拓展，企業、商貿、房宅的新建，綠地與公共文教娛樂場所的擴增建設等，是新一輪城市發展詳細規劃的重要內容，又是集約利用城市土地，不斷提高土地利用效益的重要途徑，也是使城市結構布局不斷合理，并完善城市不同功能所必須采取的態度。2彝良縣江韻豪庭商住小區項目的開發思路，是通過打造集公務、會務、商務、健身、居住五位一體的商住小區，以及參照浙江義烏精品市場的運作模式興建“江韻豪庭步行街”，由此構建彝良縣環境優美、配套設施完善、風格鮮明的高檔次住宅小區以及新的商貿核心，強化區域商業、市場、辦公及居住功能，形成一個具有較強商業輻射力的商貿及休閑中心。同時，通過居住及商業的規模化布置和良好的商業環境的營造，形成一個完備的居住、商貿中心，以此提升城市形象和景觀品質，促進彝良縣城市品位提升。3隨著彝良縣城市經濟的快速發展，原有的城市功能結構布局已不能滿足社會需求。4老城由于受土地的制約，項目規模大多較小，市場供應量較小，市場需求從一定程度上還未得到滿足，新區項目市場潛力較大。二、結論從以上分析可以看出，彝良縣江韻豪庭商住小區項目的建設無論從政策上、時機上都符合和具備了良好的條件和基礎，項目的建設是十分必要的。第五節項目建設的意義彝良縣江韻豪庭商住小區項目建設的實施，不僅符合彝良縣委、縣政府提出的建設生態宜居城市的戰略目標，同時也達到了集約利用城市土地，提高土地利用效益，促進城市結構布局逐漸合理，完善城市不同功能的目的，為彝良縣的城市形象提升、居住環境的改善、生活品質的提高，就業環境的擴大、地方財政收入的增加取到了推動的作用，意義是非常重大的。第三章市場分析和建設規模第一節房地產市場概況一、彝良縣經濟住宅狀況1、彝良縣隸屬古夜郎國滇東北的昭通市，全縣人口60萬，縣城所在地角奎鎮常住人口6萬。彝岔公路通車后，即將進入大昭通的一小時經濟圈。但因山地占據97，居住資源稀缺。目前，縣委縣政府加大了招商引資力度，彝良呈現了經濟大發展的態勢，今后三至五年內中心城區經濟將會有較大的發展，這為彝良縣房地產市場的發展提供了良好的發展機遇。2、彝良縣商品房住宅建設始于1990年。因山多地少，交通不便，20年來，盡管商品房市場一直呈上升趨勢，但進度不大。目前彝良房地產市場處于一種供不應求的非飽和狀態。彝良縣有相當數量的中高收入者有二次置業的愿望，他們需求高檔次、高品位的商品房。因此，市場需要環境優美、配套設施完善、風格鮮明的高檔次住宅小區。二、彝良縣房地產市場現狀目前，彝良縣房地產市場屬于逐步升溫時期。隨著市場經濟持續發展，居民收人不斷增長，人們已不滿足居住于經濟適用型房子中，而追求向往擁有較高品位、生態型的第五代住宅。然而，彝良作為國家第二輪重點扶持的貧困縣，城市規劃、建設、管理的歷史欠帳和制約因素較多，特別是建設可用地受制約。這一切，決定了彝良縣中心城區房地產發展水平總體滯后，開發商資金實力差，開發面積小，起點低，建筑功能不全。隨著彝良縣委、縣政府建設生態宜居城市戰略目標的提出，政府加大了對城市基礎設施的投入，同時建立以財政投入為主建設為輔的多元化投融資機制的市政公用設施建設投資保障體系。自2008年以來，彝良縣房地產市場出現了較好的發展勢頭1、土地開發量逐年增長。2、政府招商引資成效卓著，房地產開發質量、規模逐步上升。3、房地產價格出現了上升趨勢。4、政策與經濟環境給房地產業的發展營造了良好的空間。第二節市場分析隨著國民經濟的持續穩定增長，城市化進程加快，城市人口的快速增長，近幾年城鎮住房的供求總量仍將保持不斷增長的趨勢。一、城鎮化進程加快帶動住房需求增長云南省委、省政府把城鎮化和工業化作為今后一段時期云南經濟社會發展的重大戰略。按照全面實現小康社會的標準，到2020年，云南省將形成100萬人口規模以上的特大城市1個（昆明市）；50至100萬人口規模的大城市4個（曲靖市、個舊市、大理市、玉溪市）；20萬至50萬人口規模的中等城市12個；20萬人口規模以下的小城市37個；5萬人口規模的縣城、鎮73個；我省的城鎮化水平達47左右，并使云南由封閉內陸省轉變為開發前沿省。要實現這個目標，云南省要在2004年281城鎮化率的基礎上，每年保持約15個百分點城鎮化率的增速。這意味著每年將增加4466萬城鎮人口，由此將帶來較大的住房需求。二、居民收入增加，居民消費結構升級，帶來了加快解決和改善住房條件的現實需求截止至2009年10月份，據國家統計局云南調查總隊開展的城鎮居民家庭抽樣調查資料顯示，19月云南省城鎮居民家庭人均可支配收入為10576元，同比增長87，人均消費性支出75580元，同比增長119。隨著國民經濟的快速增長，城鎮居民可支配收入仍將保持穩定增長，消費結構升級速度將加快，解決和改善住房條件的要求日益迫切。住房消費改善性需求將進一步放大。同時，受住房自然折舊和功能折舊的影響，通過房改購房的城市居民將因此進入換購期而產生新的需求。三、城鎮居民住房不平衡問題的緩解，將帶動住房需求增長由于城鎮居民住房不平衡問題較為突出，還有相當部分中低收入家庭住房條件低于平均水平，這部分人的住房需求，也將會隨收入狀況的改變逐漸釋放出來，因此，在相當長的一段時間里，住宅建設仍將處于總量增長型發展時期。第三節市場定位依據彝良縣江韻豪庭商住小區所處地理位置，該地塊具有如下優勢1、地塊地勢平整，形狀規則，便于項目規劃、基礎施工。2、地塊三面臨街，充滿商機。地塊兩條通達道路可安排商業，尤其是小區中央商業精品街，商業氛圍較好。3、地塊位于彝良縣的發展方向上，縣政府等機關的遷地會促進地塊周邊的成熟。4、地塊相對較為安靜，自然環境較好，空氣清新，適合開發高檔社區。5、地塊基礎配套較為齊全，周邊生活配套和社會配套也較好。在具有以上所述的優勢條件下，彝良縣江韻豪庭商住小區從以下兩個方面進行了市場定位1、住宅部分將充分利用項目地塊所具有的自然條件、區位條件與交通條件，力求在總體空間布局、室內外環境、住宅類型、小區配套上有一定的超前性與創新性，以人為本，與自然充分融合，提供居住與休閑兩種不同的生活模式，將彝良縣江韻豪庭商住小區建設成為環境優美、具有極大吸引力與品牌效應的現代化居住小區。2、商業部分參照浙江義烏精品市場的運作模式，通過江韻豪庭步行街的建設，將彝良縣江韻豪庭商住小區打造成彝良商貿與服務的龍頭，以此吸引眾多經營者入駐市場從事商品的批發和經營，使江韻豪庭成為彝良縣商貿與流通服務業的中心。第四節建設規模本項目規劃總建筑面積為121538平方米，其中住宅總面積為98334平方米，計650套，建蓋房屋16幢，12幢房屋為六層半，余4幢為小高層13層；臨街商鋪（12層）總建筑面積為20374平方米，會所及幼兒園建筑面積2830平方米。同時配建停車位860個。第五節主要經濟技術指標主要技術經濟指標表指標名稱單位數值總用地84658總建筑面積121538建筑占地面積46478容積率144建筑密度32綠化率35總停車位個860第四章環境保護第一節環境標準本項目執行環境保護有關法律、法規、標準（1）中華人民共和國環境保護法；（2）環境空氣質量標準（GB30951996）；（3）城市區域環境噪聲標準（GB309693）；（4）污水綜合排放標準（GB89871996）；（5）中華人民共和國固體廢物污染環境防治法；（6）國務院1998253號文建設項目環境保護管理條例；（7）建筑施工界噪聲值（125231990）；（8）國環1993015號文關于進一步做好建設項目環境保護管理的幾點意見。第二節項目主要污染源一、廢氣項目廢氣主要有施工期揚塵及運行期食堂、廚房炒菜油煙及停車場汽車尾氣。二、廢水廢水為項目的主要污染物，主要是由辦公、清潔和生活用水產生，屬生活廢水，廢水中主要污染物為CODCR、BOD5、SS、動植物油、氨氮和磷酸鹽。三、固體廢物項目固體廢物主要為生活垃圾和化糞池產生的污泥。四、噪聲噪聲為水泵、抽排風設施、汽車噪聲、人員活動噪聲及項目內其他使用電氣設備的噪聲等。第三節項目建設與營運對環境的影響一、建設期對環境的影響1建設期污染物的排放項目建設期是整個項目的高污染期，各建筑物、構筑物的建設過程中所進行的場地平整、掘土、基礎設施建設、地基深層處理及土石方、建筑材料運輸、設備裝配等施工行為，將會產生粉塵、廢氣及噪聲等污染物，在一定時段內會對周圍環境造成不良影響。但這種影響一般是屬于可逆的，待施工期結束后將一并消失。施工期間存在的主要環境問題有施工行為產生的揚塵；施工機械及車輛排放的廢氣；施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水；施工產生的廢土及生活垃圾等固體廢棄物；施工機械及運輸車輛產生的噪聲；施工造成的生態系統的原貌改變。（1）廢水施工期產生的廢水主要為施工人員的少量生活污水和施工本身產生的廢水。施工廢水主要包括土石方階段降井水排水，結構階段混凝土養護排水，石料、磚塊的沖洗浸濕、混凝土拌和、建筑物的修筑等過程中產生的廢水、各種車輛沖洗水和少量施工及車輛在維修過程中產生的含油廢水。施工時產生的廢水污染物主要為SS，施工廢水的產生量與施工方式有關，產生量難以估算，并且施工雖然需水量較大，但廢水的排放量并不多在基礎施工階段不排除有地下排水。施工人員的生活廢水主要污染物為CODCR、氨氮、磷酸鹽、動植物油及懸浮物等。（2）揚塵施工期揚塵主要來源于土方開挖、場地平整、土石方填埋形成的裸露土面產生的揚塵及施工作業、混泥土攪拌等產生的粉塵。另外，施工運輸車輛在馬路上運送材料也會引起較大的揚塵。揚塵中的TSP和PM10對環境影響較大，但其中不含有毒有害的特殊污染物。施工期的揚塵為無組織排放，其中大部分揚塵顆粒粒徑較大的形成降塵，少部分粒徑較小的形成飄塵。施工揚塵排放量較大，對環境的影響除與排放量有關外，還與空氣濕度、風速、風向等氣象條件有關。施工期揚塵影響面主要集中在施工場地100150M范圍內。根據同類工程類比濃度較高的地點是場地平整過程中的土料裝卸過程（約20MG/M350MG/M3）；當風速為24M/S時，建筑施工揚塵嚴重。水泥儲料站揚塵影響范圍在距其150M處，TSP濃度可降至為100MG/M3以下。施工及運輸車輛引起的揚塵對路邊30M范圍以內影響較大，路邊的TSP濃度可達10MG/M3以上。（3）廢氣施工期廢氣主要來源于運輸車輛及其它燃油機械施工時產生的尾氣，其中的污染物主要有煙塵、CO及THC等。施工機械的燃油煙氣中含有少量的煙塵、SO2、NO2、CO及CH等，類比同類工程，每耗一噸油，約排放烯烴類有機物30KG、CO6667KG、SO2333KG、NOX1333KG。由于施工作業范圍相對較大，施工機械和運輸車輛外排尾氣量均不是很大，尾氣排放隨運輸車輛移動呈不固定方式排放，且使用汽油或柴油作能源，外排尾氣中主要為CO、碳氫化合物等。（4）噪聲施工期噪聲主要來源于施工過程中推土機、挖掘機、攪拌機、打樁機、運輸車輛等各類機械設備的運行。另外，在粉刷、貼壁磚和地磚等裝修階段，所產生的噪聲主要為切割壁磚和地磚的機械噪聲。在不同施工階段作業噪聲限值由于施工機械的數量、構成動作等的隨機性，導致了噪聲產生的隨機性和無規律性，為無組織、不連續排放；車輛運輸中產生的噪聲則只與物料過程有關，更具有不規律性，為無組織、不連續排放。施工期間的噪聲對施工地點周圍及運輸途中所經的居民點都有不同程度影響。（5）固廢施工期的固體廢棄物主要是施工產生的固體廢物和施工人員生活垃圾。施工固體廢棄物主要為土方開挖廢棄的土方，建筑施工廢棄的磚石、水泥凝結廢渣、裝修廢料等，為無組織間斷排放。2水土流失及生態影響項目建設過程中的取土、棄土會局部破壞取土場和棄土場的地表植被和結構，引發一定程度的水土流失，隨著時間的推移、項目的完成及地表的硬化及綠化，水土流失量將逐步減小。本項目施工將盡量在原有地形的基礎上進行，項目施工期將盡量保留原有的綠化系統，并在此基礎上進行改造，但項目施工仍將破壞原有的生態格局和局域微生態系統，并可能因為施工人員和交通活動的干擾而影響到周邊生態系統。故項目建成后應盡快實施綠化補償，使整個項目的綠化率不小于25，以減小項目對生態環境的損害。3對社會環境的影響本項目建設需要一定量的作業工人，可增加當地就業機會。施工車輛的進出加劇現有道路的交通擁擠，可能造成臨時性阻車，增加運輸時間，影響運輸效率，給當地居民的生產生活和出行帶來不便。但隨施工的結束，這種影響將不存在。二、營運期對環境的影響項目投產運營后，一般情況下不存在大的環境影響。當項目部分地方出現問題需要進行搶修時，在搶修過程中會產生揚塵、噪聲，但其對環境影響較小。1正常運行對環境影響項目營運期內的主要污染源為汽車尾氣、廢水、固體垃圾以及其它設備產生的噪聲污染等。汽車尾氣，是大氣污染源之一，尾氣中含有碳氫化合物（HC）、一氧化碳（CO）、氮氧化合物（NOX）、二氧化硫等，對人和其它動植物有危害作用。由于本項目周邊路況較好、地域開闊、車速快，單位時間廢氣的排放量相對減少。項目建成后產生的廢水屬生活廢水，有較成熟的處理工藝，只要確保所排污水達到排污標準，就可使項目廢水排放得到有效控制，對地表水影響比較小。項目營運期的固體垃圾也會對環境產生影響，通過嚴格的管理和分類處理后對環境影響不大。2非正常情況下環境影響（1）自然因素造成的災害，如地震等。（2）人類活動造成的災害，如誤操作等。（3）人為破壞、偷盜設備材料，設備老化、管道腐蝕穿孔等。故本項目建成后要加強管理人員的培訓，加強對項目的監督管理。第四節環境保護措施一、設計階段采取的環保措施1設計時考慮隔聲、降噪、減震等處理；合理組織各種車流、人流關系，使通行順暢。2在工程材料的選擇上，選擇那些無毒、無害、易處理、易回收的材料，而不選擇那些對人體和環境有害的材料。特別是裝飾材料，選擇對人體健康無害或影響較小的材料。3對于交通噪聲，采取種植綠化帶減少噪音影響，利用合理的功能分區減少辦公樓內音響的噪聲干擾。4設計應將用雨水、污水分流排放體系，以減少污水的總排放量，糞便污水經化糞池處理后與生活污水由污水管排入市政排水管道，統一由市政生活污水處理站處理，經處理達標后排放。二、施工期環保措施1建設單位應將本項目的環境保護作為工程的一個組成部分，納入工程的管理與監督中。2對環評報告提出的環境保護措施，以及各級環保部門提出的其他環保要求，在施工中應堅決實施。3建設指揮部的環保人員應經常進行現場監督，對材料堆放的選址、棄土地點是否符合要求、影響環境、強占農田等進行監督檢查，發現不符合環保要求的施工行為立即制止、糾正。4合理計劃安排，縮短施工工期，建立施工用沉淀池、隔油池，施工廢水經沉淀后盡量回收利用。5材料運輸車輛行駛的路線盡量避開居民區等環境敏感點。6建筑垃圾的處理采用全密閉式的垃圾收集運送小車和運輸車，在施工期間運送砂石、泥土、水泥等車輛，車廂嚴密清潔，防止泄漏造成沿途地面污染。7合理安排施工時間、合理布局施工場地、選用優質低噪施工設備、降低人為噪聲等。此外在夜間（晚2200至次日800）禁止打樁機、電鋸等噪聲較大設備的使用，防止擾民。8土方、砂石料盡量避免過高堆放；粉狀顆粒材料堆放應進行遮蓋。挖方時避開暴雨時段。9料場、棄土場的選址必須充分考慮環境因素，并征得當地管理部門的同意。項目在選取砂、石料供貨方時，應選擇通過環保審批的企業，以保證開采項目所需砂石料時不對料場周圍環境產生大的影響。棄土場地也是施工建設中易形成水土流失的地方，應妥善處理好棄土場地，在完工前進行清理、覆土、覆被。施工產生不可回用建筑垃圾應送建筑垃圾處理場處理。10生活垃圾設固定堆放點，根據垃圾的不同種類，設置不同的垃圾收集路線和垃圾收集方式，由環衛部門統一集中處理。三、營運期環保措施1廢氣治理措施廣種花草樹木，區域內可因地制宜種植花草和樹木，保證沒有土地裸露。2廢水治理措施（1）項目應實施清污、雨污分流。總污水排放口設明顯標志。（2）項目內沖廁廢水經化糞池預處理。化糞池出水后匯合其余廢水進入集水池，再經二級生化處理。確保廢水在不能進入污水處理廠的情況下達GB89781996污水綜合排放標準一級標準后排放。將來可排入城市污水處理廠的情況下廢水必須達GB89781996污水綜合排放標準三級標準及CJ30821999污水排入城市下水道水質標準。回收中水達GB/T189202002城市污水再生利用城市雜用水水質標準要求后回用。項目應主動辦理排污許可證。（3）為保護水資源，減少排污，建議項目盡量提高中水回用率。中水盡量回用于綠化、沖廁等可回用中水的用水點。3固體廢物治理措施（1）項目應對垃圾分類集中收集。辦公樓各樓層內應等距離分別設立收集容器，工作人員將垃圾分別投入相應容器內，然后由保潔員將各部分垃圾集中收集于轉運站待運。項目應與環保部門簽訂合同，分類收集后的垃圾委托環衛部門定期進行清運。（2）化糞池便、污泥應與環衛部門簽訂合同，由環衛部門定期進行清運處理。（3）項目內應設置專門的管理部門對項目內固體廢物的分類、收集、儲運實施嚴格的管理，做到固體廢物妥善處理。4噪聲治理措施抽排風設施吸風口、廚房抽油煙機與工作區留有足夠的衰減距離，選用噪聲低的設備，確保噪聲達標排放。第五節環境影響評價結論項目主要功能為居住、辦公、商貿，符合彝良縣城市規劃要求。項目不屬于禁止開發項目，符合國家及彝良縣相關政策要求。項目主要污染物為生活垃圾和污水。本項目環境保護設施齊全，生活垃圾和污水將利用現有的較為完善的收排設施，基本上不會造成人為的環境影響。項目投入使用后，繼續加強對生活垃圾和污水的收集、運送工作，防止人為地造成環境污染。其他污染物可通過采取污染防治措施做到達標排放或得到有效控制。本項目在建設期及正式使用后，雖然產生一定量的污染物，但采取了相應的環境保護措施和綠化工程，不會給當地的環境帶來污染。故項目建設環境可行。第五章節能節水第一節節能節水原則建筑節能、節水是項目建設的一項重要內容，是城市建設實現可持續發展戰略目標的基本要求。據有關統計，目前國外建筑耗能占整個能源消耗的37，我國占25，因此建筑節能是一項長期的任務，是環境保護、實現可持續發展的內容之一；水資源方面，我國是水資源貧乏區，供水矛盾日益突出。因此建筑節水也是一項長期而艱巨的任務；提倡節約用水，可起到節約用水作用。同時，相應地，也起到了節約能源的作用。目前建筑節能的主要依據為民用建筑節能管理規定（建設部令76號），公共建筑節能標準和公共建筑節能設計標準，以及建設部發布建筑節能設計行業標準等；建筑節水的主要依據為中華人民共和國水法、城市供水條例城市節約用水管理規定等相關法律、條例、規范及規定。根據上述規定節約能源，合理用水、節約用水。第二節節能節水措施一、項目能耗、水耗分析項目能耗主要來自于設備能耗（水泵房）、照明設施能耗、建筑保暖能耗。擬采用相應的建筑技術措施進行降耗，在設備的選型過程中應注意考慮設備的能耗。設計過程中應嚴格招待國家相關節能規范，符合國家建設節約型社會的要求。本項目應采取合理有效的節水措施。項目的用水主要是生活用水及水景、綠地用水，設計中應注意合理用水及衛生潔具的節水。二、節能節水措施1保溫隔熱措施（1）建筑體型、圍護結構選擇建筑體型基本呈長方形，設計中盡量減少外表面圍護結構的面積，根據設計計算，采用合理可行的建筑體形系數，降低能耗。（2）構造措施充分考慮建筑的朝向，在不利朝向考慮選擇雙層窗或中空玻璃，并結合采用遮陽設施，嚴格控制窗墻面積比。（3）室內空間組織通過采用有組織的自然通風，改善建筑物內空氣的品質。2節電措施（1）本項目能耗主要是電能。耗電主要是照明用電、設備等，其余為樓內其他用電設備、器具及部分家用電器、照明燈具等。（2）節電措施A、所有電器設備均選用節能、低損耗的新型產品。B、所有電器設備在設備采購時避免淘汰產品，優先購置建筑節能技術先進的產品或新型節能產品。C、合理選擇配電線路和線型，優化線路布設方案。三、節水措施項目用水量較小，但室外綠地面積大、水景、綠地用水量較大。為節約用水，擬采用以下節水措施1建筑節水（1）建筑擬使用目前推廣的最新節水型衛生潔具，選用自動開停和限時沖廁裝置和洗手龍頭。（2）選用密封性能好、質量可靠的給水器具、閘閥和龍頭。室內衛生設備大便器選用節水型產品及節水配件。2室外綠地節水采用雨污分流，地表雨水可作為二次用水，用作花園、綠地用水。花園、綠地安裝節水噴灌噴頭；因景觀水池中的水需要定期排放、補充，以保證水質，因此，景觀水池的水可作為周邊綠化用水。采取上述節水、節能措施后，本項目符合國家有關節水、節能要求。第六章勞動安全及消防第一節主要危害因素及危害程度分析在建設期間，施工安全、粉塵、噪音污染、用電安全、高空作業安全管理等是主要的勞動安全因素。場地清理、平整時的施工中，大型施工機械、各種施工機械、機具的安全生產問題、用電安全、安全生產管理等因素，直接關系到施工人員的人身安全；粉塵、噪音等涉及到施工人員的身體健康問題。施工期間，無有毒、有害物品產生。工程竣工并投入使用后的主要安全因素包括用電安全、消防安全、疏散安全等問題。第二節安全衛生防范措施安全生產是維持刑事科學技術及業務綜合樓正常活動的重要前提，同時也是項目建設期間施工工作能夠順利進行的重要保證。為此，刑事科學技術及業務綜合樓要堅持安全生產思想教育，提高安全生產意識。采取的安全衛生防范措施如下措施1配備必要的安全人員、保衛人員及設備，制定嚴格的安全、保衛規章制度，預防和杜絕一切事故隱患。2場地平整階段，科學、合理地組織各工序的計劃安排，嚴格按照生產操作安全規程，盡量減少揚塵、噪音等造成的影響。合理地將施工人員進行組織、安排，杜絕出現人員傷亡事故的發生。3建設施工期間，各相關單位、部門認真做好工程施工的安全管理工作，嚴格執照中華人民共和國建筑法中華人民共和國勞動法、中華人民共和國安全生產法等國家頒布的法律、法規中有關安全生產的條例執行，做到制度明確、責任明確，將安全生產責任具體到每一個人員身上。4業主（或項目管理單位）、監理單位、質檢部門、施工單位做到責任到人、專人負責、層層落實，建立嚴密、完整的安全生產管理制度，以期將安全生產存在的隱患消滅在萌芽中，做到安全生產事故率為零，設立安全生產合同分級制度。5在項目設計過程中，嚴格遵循民用建筑設計通則、建設設計防火規范、建筑內部裝修設計防火規范、中華人民共和國消防條例等規范、條例所確定的技術措施，認真設計，嚴格把關，滿足相關規范、條例要求。6項目中的各種供配電設施、裝置、電氣裝置的保護接地以及建筑物的防雷接地、項目設施的消防系統等設計，嚴格按有關標準規范執行。7對通道、樓梯、各出入口及有關防護設施在設計過程中要嚴格把關，對人流集中區域的疏散要科學、合理、嚴格按規范要求進行。8對易燃、易爆、有毒的物品實行專人管理，按制度發放。9工程投入使用后，建立完善的用電安全管理、消防管理制度、衛生檢查和保障制度，專人專責，并嚴格遵守有關的設備設施操作、使用規定。施工單位需對建筑物及場地進行沉降觀測。10經常檢查和保持消防系統和器材的完好性，確保消防設施的起動可靠有效。11使用中，安全疏散標識、標志設置要嚴格按設計安放設置，并有專人負責，保證其運行，使用的可靠性。第三節消防一、采用的主要消防規范1中華人民共和國消防條例2建筑設計防火規范GB5001620063高層建筑設計防火規范GB50045954建筑滅火器配置設計規范GB5014020055火災自動報警系統設計規范GB5011698二、消防措施1預防為主、防消結合，完善和保障各項消防措施。2各建筑物周圍設環形消防車道。3室外按照規范要求設置消火栓，供水干管即為消防水管。4室內按相關規范的規定，設置消火栓系統、消防自動噴淋系統、火災自動報警系統、消防、排煙系統等。5嚴格設置疏散指示照明。6項目投入使用后，要建立相應的消防安全管理責任制度，責任明確到人，常抓共管，隨時保持高度的警惕性。具體消防設計方案詳見各專業技術方案。第七章項目實施管理第一節項目實施本項目作為占地1176畝的中型項目，短、平、快的銷售模式使得我們必須重視項目的前期工作，包括策劃、設計、推廣、建造、銷售等環節，統籌運作。為更好地保障項目的順利完美實施，我們把項目分割為兩期來進行有序開發。第一期67畝，第二期60畝。第一期自二一年五月到二一一年六月，13個月的現場施工；第二期自二一一年五月到二一二年六月，13個月的現場施工；總工期26個月。本項目建設期預計為2年。第二節招投標一、招標依據1中華人民共和國招投標法；2工程建設項目招標范圍和規模標準規定（中華人民共和國國家計劃發展委員會第3號令）；3招標公告發布暫行辦法（中華人民共和國國家計劃發展委員會第4號令）；4工程建設項目自行招標試行（中華人民共和國國家計劃發展委員會第5號令）；5工程建設項目可行性研究報告增加招標內容和核準招標事項暫行規定（中華人民共和國國家計劃發展委員會第9號令）；6評標委員會和評標方法暫行規定（中華人民共和國國家計劃發展委員會第11號令）；二、招標組織原則嚴格執行國家及云南省招標制度。遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則，保證潛在招標人平等，邊界地獲取招標信息，保證招標活動的公正性。三、招標范圍建筑規劃設計、土建工程施工、建筑設備采購及安裝。四、招標方式采用公開招標方式第三節資金管理為了提高資金使用率，更好的發揮投資效益，建立資金的動態管理制度。根據工程建設進度，編制年度資金使用計劃、季度資金使用計劃和月資金使用計劃，按照計劃撥付款項或貸款。本項目實施規范管理，建設資金實行統一管理，由財務單獨立帳、核算，并加強財務審計。資金使用嚴格按計劃進行，并接受上級有關部門的監督和檢查。嚴格財務規章制度，嚴防違規違紀行為發生。作好事先預防、事中監督和事后審核。第八章投資估算與資金籌措第一節投資估算彝良縣江韻豪庭商住小區項目建設投資23000萬元，其項目投資及構成如下1、土地出讓及拆遷補償費4200萬元2、前期費用及勘察設計費200萬元3、建筑安裝工程費15000萬元基礎工程1200萬元建安費13800萬元4、公共配套設施費1000萬元5、其他費用600萬元6、銷售費用及管理費用1600萬元7、財務費用400萬元合計項目總投資23000萬元第二節資金來源及籌措本項目投資資金來源為自有資金、自籌資金及本項目銷（預）售資金。第九章項目效益評價第一節效益分析本項目的實施，將對國民經濟和社會產生如下影響一、理順城鎮功能，提升城市品質項目規劃位置優越，同時通過規劃，可以改變項目地區的環境，使之變為環境優美、獨具特色的現代化綜合社區，加快現代化城市建設的建設。二、搞活地方經濟，增加財政稅收，拉動其他產業發展三、解決就業問題有利于社會的穩定，為創造和諧社會作貢獻四、優化土地作為不可再生資源的利用。改變土地簡單開發模式，重新整合區域豐富的人文資源和自然資源，讓土地開發與當地優勢資源有機結合，建設適宜人居的綜合住宅、商業的房地產項目。第二節互適性分析本項目的建設對彝良縣當地的經濟發展、促進彝良縣城市的建設都具有積極的重大意義，因此，項目的建設會得到各級政府和人民的支持。第三節項目效益評價結論本項目的建設，具有較好的社會效益和環境效益，同時也具有一定的經濟效益，因此，總體效益較好。第十章風險分析第一節風險因素識別根據本項目的實際情況，從對同類項目建設實施和運行情況的調查，并結合該地區基礎設施建設、城市經濟發展的現狀和規劃情況，預測本項目風險因素主要體現在以下幾個方面1工程風險因工程地質和水文地質條件出乎預料的變化，工程設計發生重大變化，會導致工程量增加、投資增加以及工期延長，由于前期準備工作不足，會導致項目實施階段建設方案的變化；工程設計方案不合理，可能給項目的生產經營帶來影響，造成經濟損失。2組織管理風險由于項目組織結構不當、管理機構不完善或主要管理者能力不足等，導致項目不能按計劃建成投產，投資超出估算。3資金風險本項目實施過程中如出現特殊情況，中斷或延誤資金供應，將影響項目建設。4技術風險本項目中建筑物設計所采用不同結構形式等在施工中帶來的風險。第二節風險程度分析及防范措施1工程風險工程風險對本項目屬于一般風險。通過加強地質、水文勘測測量工作，并在設計階段全面考慮工程風險因素，采取針對性的措施，可避免或降低工程風險危害。2組織管理風險組織管理風險對本項目屬于一般風險。通過完善組織機構和管理機制，加強項目建設期間的管理，可避免或降低組織管理風險危害。3資金風險資金風險對本項目屬于一般風險。只要根據項目的特點和需要，合理安排建設項目，做好項目建設的資金安排計劃，量力而行，是可以避免出現資金不到位的情況的。4技術風險技術風險對本項目屬一般風險。通過重視設計施工階段，嚴格遵守國家相關規范，精心設計，可將技術風險降到最低。可見，針對以上各種風險因素，本項目提出了相應的防范措施，可有效的解決或降低本項目實施過程中的各種風險，保障項目的順利實施。第十一章結論與建議一、結論通過以上分析、論證、研究，我們認為本項目為商業開發項目，項目建成后對城市形象提升、經濟發展、居住環境的改善、生活品質的提高將起到巨大的作用。因此項目是必要和可行的。本項目采用的有關技術適度，與當地建設條件與資源條件相適應，有較為成熟的建設及運營經濟，技術上可行。綜上所述，本項目彝良縣江韻豪庭商住小區項目的建設是必要的、緊迫的，也是可行的。為此提供有關部門作決策參考。二、建議由于本項目涉及的工程牽涉面廣，工作量大，因此，在建設期內應統籌規劃，合理安排建設工期和資金，作好工程的招投標工作，保證工程的建設質量，按期建成投入運營。本可行性研究報告審批后，應抓緊進行準備工程初步設計所需的基礎材料，如項目建設地形圖、管網布置圖、工程地質、水文地質的勘察資料等等。選擇技術過硬的施工隊伍，確保設計、施工、監理的各自職責。內部資料僅供參考內部資料僅供參考內部資料僅供參考9JWKFFWVGTYMJG6ACZ7HDQ8KQQFHVZFEDSWSYXTYQA9WKXFYEQDJSXUYUP2KNXPRWXMAUE9AQGN8XPR849GXGJQVUE9WEWZQCUEQYPEH5PDX2ZVKUMGTXRM6X4NGPPVSTTKSV3TNGK8Z89AMYWPAZADNUKNMUWFA5UXY7JND6YWRRWWCV