地產(chǎn)行業(yè)2017年度投資策略報(bào)告基本面向下,把握自下而上投資機(jī)會(huì)1/15/162/4/163/2/163/22/164/13/165/4/165/24/166/21/167/21/168/12/169/2/169/26/1610/21/1611/10/1611/30/1612/27/16TABLE_INDUSTRY證券研究報(bào)告/投資策略報(bào)告2017年02月06日房地產(chǎn)分析師羅文波執(zhí)業(yè)證書編號(hào)S0740514030001電話02120315202EMAILLUOWBRQLZQCOMCN聯(lián)系人倪一琛電話02120315288EMAILNIYCRQLZQCOMCN基本面向下，把握自下而上投資機(jī)會(huì)地產(chǎn)行業(yè)2017年度投資策略報(bào)告?zhèn)渥⒏Ｐ枪煞荩ㄎ锤采w）盈利預(yù)測(cè)取WIND一致預(yù)期行業(yè)基本面政策收緊，小周期下行2016年10月份，全國(guó)各地密集出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策。根據(jù)過(guò)去幾年地產(chǎn)成交同比情況來(lái)看，地產(chǎn)小周期一般為23年，且初現(xiàn)拐點(diǎn)后整體向下，目前回調(diào)趨勢(shì)顯著，預(yù)計(jì)增速下行將持續(xù)兩年左右，預(yù)計(jì)2017年全年成交141上市公司數(shù)行業(yè)總市值百萬(wàn)元行業(yè)流通市值百萬(wàn)元234182849188307034同比下降5。受成交量萎縮和房企融資收緊影響，預(yù)計(jì)2017全年地產(chǎn)投資增速為4。回顧歷年漲幅最高標(biāo)的地產(chǎn)股價(jià)驅(qū)動(dòng)力的轉(zhuǎn)變過(guò)去十年地產(chǎn)股的漲幅驅(qū)動(dòng)因素由行業(yè)基本面向上帶來(lái)的內(nèi)生性增長(zhǎng)，到行業(yè)周期觸頂、通過(guò)轉(zhuǎn)型提高估值，到如今周期向下，行業(yè)集中度日益提高、房企存量?jī)r(jià)值相較開發(fā)利潤(rùn)顯得更為突出。這是一個(gè)股價(jià)的主要驅(qū)動(dòng)因素從基本面增速（EPS）到估值（轉(zhuǎn)型提PE）再到存量資產(chǎn)NAV重估的轉(zhuǎn)換過(guò)程。2016年的舉牌行情可視為資金驅(qū)動(dòng)股價(jià)上漲的開端，舉牌或?qū)⒊蔀槲磥?lái)幾年的長(zhǎng)期投資邏輯。同時(shí)，國(guó)改、轉(zhuǎn)型和殼等小市值房企股價(jià)表現(xiàn)仍然不俗，短期內(nèi)依舊是不可忽視的投資主題，需要把握自下而上14105049房地產(chǎn)滬深300的機(jī)會(huì)。投資建議從2016年4月起，地產(chǎn)小周期已經(jīng)觸頂，預(yù)計(jì)2017年成交量將加速萎縮。但是目前公募基金配置地產(chǎn)股的倉(cāng)位處于歷史低位，而險(xiǎn)資舉牌和實(shí)業(yè)資本舉牌地產(chǎn)股的邏輯仍然存在，因此未來(lái)一年地產(chǎn)股仍有自下而上的機(jī)會(huì)。2017年2月3日央行上調(diào)逆回購(gòu)、SLF和MLF利率，標(biāo)志著貨幣政策從寬松走向穩(wěn)健中性，但并不意味著加息周期的開始，對(duì)行業(yè)影響相對(duì)有限。而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中也強(qiáng)調(diào)了“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”，今年的地產(chǎn)基本面還是以平穩(wěn)健康為主基調(diào)，因此不必過(guò)分擔(dān)憂房企基本面。建議關(guān)注1）高ROE、低PE、高分紅、大股東持股較低的公司，如福星股份、金地集團(tuán)等；2）目前為止仍處于NAV高折價(jià)的、一線城市及核心二線土儲(chǔ)豐富、股權(quán)分散的公司，如福星股份、金科股份等；3）NAV折價(jià)高、定增/員工持股倒掛的公司，如華聯(lián)控股、魯商置業(yè)、萊茵體育、華業(yè)資本等。風(fēng)險(xiǎn)提示貨幣政策收緊風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)企改革不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，重組被否風(fēng)險(xiǎn)。1房地產(chǎn)行業(yè)點(diǎn)評(píng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議點(diǎn)評(píng)平穩(wěn)健康發(fā)展，不“大起大落”（2016/12/17）2房地產(chǎn)行業(yè)十一月份數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)調(diào)控落地，市場(chǎng)如期冷卻（2016/12/13）3華聯(lián)控股公司點(diǎn)評(píng)兌現(xiàn)投資收益，轉(zhuǎn)型有望加速（2016/10/31）請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告內(nèi)容目錄行業(yè)基本面政策收緊，小周期下行4成交量2017年進(jìn)入下行周期4房?jī)r(jià)短期企穩(wěn)，回調(diào)需待去化周期上升6地產(chǎn)投資同比小幅上升8地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)11回顧歷年漲幅最高標(biāo)的地產(chǎn)股價(jià)驅(qū)動(dòng)力的轉(zhuǎn)變11展望未來(lái)一年投資機(jī)會(huì)資金驅(qū)動(dòng)、事件驅(qū)動(dòng)14資金驅(qū)動(dòng)險(xiǎn)資舉牌概念股16資金驅(qū)動(dòng)實(shí)業(yè)資本舉牌主題股19事件驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股21重點(diǎn)推薦福星股份（未覆蓋）、魯商置業(yè)、華聯(lián)控股22魯商置業(yè)2016年收入銳增，國(guó)改可期22華聯(lián)控股兌現(xiàn)投資收益，轉(zhuǎn)型有望加速23風(fēng)險(xiǎn)提示24圖表目錄圖表1房屋竣工面積與銷售同比4圖表2商品房成交套數(shù)同比（4周）4圖表3歷年政策與商品房成交走勢(shì)5圖表4最新調(diào)控政策一覽5圖表5政策放松需待房?jī)r(jià)、投資齊降6圖表6上海中原經(jīng)理指數(shù)7圖表7深圳中原經(jīng)理指數(shù)7圖表8商品房銷售價(jià)格增速7圖表9一線城市住宅出清周期和售價(jià)環(huán)比7圖表10二線城市商品住宅出清周期和售價(jià)環(huán)比7圖表11房?jī)r(jià)指數(shù)7圖表12貨幣與房?jī)r(jià)8圖表13地產(chǎn)投資完成額測(cè)算9圖表14地產(chǎn)板塊流動(dòng)負(fù)債/負(fù)債合計(jì)92請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表15每股現(xiàn)金流量?jī)纛~（單位元）9圖表16地產(chǎn)調(diào)整傳導(dǎo)鏈9圖表17房地產(chǎn)投資和開發(fā)資金來(lái)源（三月移動(dòng)）9圖表18房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源（三月移動(dòng)平均）10圖表19土地購(gòu)置、銷售與新開工10圖表20全國(guó)商品房庫(kù)存銷售比10圖表21一線、二線城市庫(kù)存銷售比10圖表22貸款利率下降10圖表23地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源10圖表24過(guò)去五年股價(jià)漲幅最高的前30家房企11圖表25過(guò)去十年股價(jià)漲幅最高的前30家房企11圖表26小盤股漲幅最高12圖表27不同時(shí)期股價(jià)漲幅驅(qū)動(dòng)因素13圖表282015年股價(jià)漲幅最高的房企13圖表292016年股價(jià)漲幅最高的房企14圖表30A股指數(shù)、地產(chǎn)指數(shù)與成交同比15圖表31小盤股彈性較大15圖表32公募基金房地產(chǎn)板塊配置處于歷史低位16圖表33過(guò)去五年保費(fèi)迅速增長(zhǎng)17圖表34險(xiǎn)資偏愛中大市值股17圖表352016年保費(fèi)增長(zhǎng)規(guī)模前十大險(xiǎn)企17圖表37險(xiǎn)資舉牌潛在標(biāo)的篩選18圖表38地產(chǎn)板塊流動(dòng)負(fù)債/負(fù)債合計(jì)19圖表39每股現(xiàn)金流量?jī)纛~19圖表40實(shí)業(yè)資本舉牌潛在標(biāo)的篩選20圖表41轉(zhuǎn)型股詳情一覽表21圖表42魯商置業(yè)財(cái)務(wù)摘要223請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告行業(yè)基本面政策收緊，小周期下行成交量2017年進(jìn)入下行周期2016年10月份，全國(guó)各地密集出臺(tái)了限購(gòu)限貸政策，根據(jù)最新的商品房成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年全年商品房銷售面積累計(jì)同比225，相比前11個(gè)月下降了18個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)控效果顯著（圖表2）。根據(jù)過(guò)去的調(diào)控情況來(lái)看，地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后成交量增速會(huì)明顯下滑（圖表3），并且從半年到1年起呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。實(shí)際從2016年4月起，地產(chǎn)小周期已經(jīng)觸頂（圖表1），預(yù)計(jì)2017年成交量將加速萎縮。根據(jù)過(guò)去幾年地產(chǎn)成交同比情況來(lái)看，地產(chǎn)小周期一般為23年左右，且初現(xiàn)拐點(diǎn)后整體向下，目前回調(diào)趨勢(shì)顯著，預(yù)計(jì)增速下行將持續(xù)兩年左右，我們預(yù)計(jì)2017年全年成交同比下降5。根據(jù)歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政策的轉(zhuǎn)向要等到地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)的回調(diào)同時(shí)兌現(xiàn)，而目前樓市處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)在手現(xiàn)金充沛，且2016年推盤指標(biāo)基本已經(jīng)完成，房?jī)r(jià)的回調(diào)一般要等到庫(kù)存周期超過(guò)12個(gè)月、地產(chǎn)公司推盤壓力較大的時(shí)候，因此我們認(rèn)為短期內(nèi)政策不會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。圖表1房屋竣工面積與銷售同比圖表2商品房成交套數(shù)同比（4周）來(lái)源WIND,中泰證券研究所來(lái)源WIND,中泰證券研究所4請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告3來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源中泰證券研究所5請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表5政策放松需待房?jī)r(jià)、投資齊降來(lái)源WIND，中泰證券研究所房?jī)r(jià)短期企穩(wěn)，回調(diào)需待去化周期上升短期來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)在調(diào)控政策后出現(xiàn)了一定回落，如上海和深圳的中原經(jīng)理報(bào)價(jià)指數(shù)近期都有所下降（圖表6/7），但我們認(rèn)為這主要是由于許多高端樓盤的預(yù)售證未發(fā)放導(dǎo)致平均價(jià)格看起來(lái)有所下降，因此近期房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)的下跌只反映了短期的擾動(dòng)、并不代表房?jī)r(jià)真正開始回調(diào)。根據(jù)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，一、二線城市價(jià)格環(huán)比下降需要等到去化周期恢復(fù)到12個(gè)月以上（圖9/10），目前地產(chǎn)公司在手現(xiàn)金充沛、推盤壓力不大，因此我們認(rèn)為，價(jià)格的回落需要等到庫(kù)存重回高位，而一線城市/二線城市庫(kù)存回到12個(gè)月需要17個(gè)月/9個(gè)月，因此我們預(yù)計(jì)價(jià)格回調(diào)需要等到2017年年末至2018年年初。長(zhǎng)期來(lái)看，過(guò)去十年除了2008年的劇烈回調(diào)，商品房?jī)r(jià)格基本呈震蕩上漲趨勢(shì)（圖表8）。其中經(jīng)歷了幾次限購(gòu)和政策收緊，但上海、北京、深圳的房?jī)r(jià)依然呈加速上漲的態(tài)勢(shì)。全國(guó)來(lái)看，房?jī)r(jià)波動(dòng)周期逐漸縮短，波動(dòng)幅度也逐漸收窄，并且波動(dòng)形態(tài)呈下行趨勢(shì)（圖表11）。在人口紅利逐漸消失、區(qū)域分化愈加顯著的背景下，房?jī)r(jià)更多呈現(xiàn)的是房地產(chǎn)的金融屬性、由貨幣環(huán)境決定（圖表12）。長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅收窄，一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)更多取決于貨幣寬松的持續(xù)性。6請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表7深圳中原經(jīng)理指數(shù)來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所圖表8商品房銷售價(jià)格增速圖表9一線城市住宅出清周期和售價(jià)環(huán)比來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所圖表10二線城市商品住宅出清周期和售價(jià)環(huán)比圖表11房?jī)r(jià)指數(shù)來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所7請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表12貨幣與房?jī)r(jià)來(lái)源WIND，中泰證券研究所地產(chǎn)投資同比小幅上升地產(chǎn)投資主要包括建筑工程投資和土地投資，而建筑工程投資包括現(xiàn)有的工程投資和新開工。一般來(lái)說(shuō)，商品房的熱銷使去化周期降到低點(diǎn)，開發(fā)商加快建設(shè)使之達(dá)到預(yù)售條件，再帶動(dòng)土地新開工意愿，其次再是進(jìn)一步拿地補(bǔ)庫(kù)存。目前成交端冷卻導(dǎo)致房企的拿地、新開工意愿下降。然而目前房企普遍庫(kù)存偏低，不論全國(guó)還是一二線城市的庫(kù)銷比都在歷史低位（圖表20/21），且從三季報(bào)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的賬上現(xiàn)金充裕（圖表15），短期負(fù)債占總負(fù)債比處于歷史低位，因此，我們認(rèn)為地產(chǎn)公司即使面對(duì)成交下滑的狀況也會(huì)在短期內(nèi)繼續(xù)維持一定的新開工進(jìn)度以補(bǔ)充庫(kù)存，預(yù)計(jì)2017年全年新開工增速2。與此同時(shí)地產(chǎn)公司拿地仍然將偏謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)土地成交面積同比回落，地價(jià)微張。從供給的角度來(lái)看，隨著地產(chǎn)企業(yè)融資窗口的收緊和限貸導(dǎo)致的個(gè)人住房貸款下降，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源增速將在2017年一季度到上半年持續(xù)下滑，趨勢(shì)轉(zhuǎn)向需待調(diào)控政策有所放松。我們認(rèn)為，地產(chǎn)投資向上的空間仍取決于房企融資寬松和商品房銷量增長(zhǎng)的持續(xù)性。目前調(diào)控落地，地產(chǎn)銷售增速的拐點(diǎn)已至，而融資收緊導(dǎo)致地產(chǎn)公司對(duì)待賬上現(xiàn)金更加謹(jǐn)慎。因此我們預(yù)測(cè)2017年全年投資增速將會(huì)有所下滑，我們將投資拆分為建安成本、土地購(gòu)置費(fèi)和其他，根據(jù)自下而上的測(cè)算，預(yù)計(jì)2017全年地產(chǎn)投資增速為4。8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所圖表16地產(chǎn)調(diào)整傳導(dǎo)鏈圖表17房地產(chǎn)投資和開發(fā)資金來(lái)源（三月移動(dòng)）來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所9請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表19土地購(gòu)置、銷售與新開工圖表18房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源（三月移動(dòng)平均）來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所圖表20全國(guó)商品房庫(kù)存銷售比圖表21一線、二線城市庫(kù)存銷售比來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所圖表22貸款利率下降圖表23地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所10請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告地產(chǎn)板塊投資機(jī)會(huì)回顧歷年漲幅最高標(biāo)的地產(chǎn)股價(jià)驅(qū)動(dòng)力的轉(zhuǎn)變我們對(duì)過(guò)去10年、5年，以及2015/2016年股價(jià)漲幅最高的房企做了統(tǒng)計(jì)。長(zhǎng)期來(lái)看，10年內(nèi)股價(jià)漲幅最高的公司大多為市值100億以上的基本面驅(qū)動(dòng)型成長(zhǎng)股，市值200億以上的房企占到11/30，這些房企在過(guò)去10年房地產(chǎn)行業(yè)的高成長(zhǎng)期快速擴(kuò)張，因此股價(jià)的漲幅更多是基本面向上的邏輯，只有8/30是市值小于100億的殼、國(guó)改和轉(zhuǎn)型股。相比之下，5年內(nèi)股價(jià)漲幅最高的公司有13/30是市值小于100億的殼、國(guó)改主題和轉(zhuǎn)型股，市值200億以上的中型房企只占到6/30，而市值在100億200億的公司也大多已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型，代表地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在過(guò)去五年經(jīng)歷了周期高點(diǎn)、行業(yè)觸頂，房企紛紛尋求轉(zhuǎn)型出路，股價(jià)的驅(qū)動(dòng)因素也由基本面高成長(zhǎng)變成了轉(zhuǎn)型提估值。同時(shí)我們也可以看到，不論過(guò)去5年還是10年，漲幅最高的股票中始終有小市值的殼，這是因?yàn)檫^(guò)去10年殼的價(jià)格也在不斷高漲，相比大盤指數(shù)和中盤指數(shù)，小盤股指數(shù)漲幅最高（圖表26）。圖表24過(guò)去五年股價(jià)漲幅最高的前30家房企600340SH600647SH000838SZ000526SZ000615SZ000797SZ000638SZ600734SH600649SH000558SZ000671SZ000502SZ000014SZ600777SH000043SZ000534SZ000505SZ600733SH000981SZ600393SH600663SH600621SH002285SZ600890SH000040SZ600745SH000909SZ000803SZ000732SZ華夏幸福同達(dá)創(chuàng)業(yè)財(cái)信發(fā)展紫光學(xué)大京漢股份中國(guó)武夷萬(wàn)方發(fā)展實(shí)達(dá)集團(tuán)城投控股萊茵體育陽(yáng)光城綠景控股沙河股份新潮能源中航地產(chǎn)萬(wàn)澤股份ST珠江S前鋒銀億股份粵泰股份陸家嘴華鑫股份世聯(lián)行中房股份東旭藍(lán)天中茵股份數(shù)源科技金宇車城泰禾集團(tuán)706236324100033751810787314604106306574112677225493918419316245817780515104991525564199107439776941554265281643413638462227132201461206021498149264499394839353792370134463309329132733210318231323041291428582834270226962686263526232567254725462478殼殼殼國(guó)企改革國(guó)企改革國(guó)企改革殼殼殼殼轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型600340SH000540SZ000961SZ600647SH600807SH600568SH000671SZ000046SZ600240SH000567SZ600733SH600064SH000002SZ600684SH600383SH000558SZ600745SH000526SZ000718SZ000732SZ000506SZ600173SH000615SZ000838SZ000691SZ600777SH000056SZ600734SH000981SZ600466SH華夏幸福中天城投中南建設(shè)同達(dá)創(chuàng)業(yè)天業(yè)股份中珠醫(yī)療陽(yáng)光城泛海控股華業(yè)資本海德股份S前鋒南京高科萬(wàn)科A珠江實(shí)業(yè)金地集團(tuán)萊茵體育中茵股份紫光學(xué)大蘇寧環(huán)球泰禾集團(tuán)中潤(rùn)資源臥龍地產(chǎn)京漢股份財(cái)信發(fā)展ST亞太新潮能源皇庭國(guó)際實(shí)達(dá)集團(tuán)銀億股份藍(lán)光發(fā)展7062332495385826324121461779322549482731529656829915129392268555590583311267713638375126189220141020183258107100033443162451520810630255642067292469350001956118810187871819416916159841503014402137161349613016128501253112449122421185811597115861139311064109011063610576100749972987997059542轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型國(guó)企改革殼殼轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型殼11請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所投資策略報(bào)告來(lái)源WIND，中泰證券研究所接下來(lái)，我們對(duì)2015/2016年的牛股進(jìn)行梳理，我們總結(jié)了2015年和2016年年內(nèi)漲幅最高的前30家公司。其中2015年漲幅最高的公司幾乎都是轉(zhuǎn)型股，這既是受到房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行的影響，也和2015年的大牛市帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)偏好提升有關(guān)，股價(jià)漲幅最高的公司大都向醫(yī)療、體育、互聯(lián)網(wǎng)等高成長(zhǎng)高估值行業(yè)轉(zhuǎn)型。相比2015年，2016年的股價(jià)漲幅驅(qū)動(dòng)因素有所不同。其中國(guó)改、借殼、舉牌占比6/30、3/30、5/30，而轉(zhuǎn)型仍然占了半壁江山。2016年的舉牌行情超過(guò)了大多數(shù)投資者的預(yù)期，其中，險(xiǎn)資舉牌體現(xiàn)了增量資本對(duì)于低估值、高分紅、業(yè)績(jī)有保障的資產(chǎn)的渴求，而實(shí)業(yè)資本舉牌體現(xiàn)了行業(yè)大背景向下的過(guò)程中行業(yè)集中度提高的趨勢(shì)。縱覽過(guò)去十年，地產(chǎn)股的漲幅驅(qū)動(dòng)因素由行業(yè)基本面向上帶來(lái)的內(nèi)生性增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)向行業(yè)周期觸頂、通過(guò)轉(zhuǎn)型提估值，再到如今周期向下、行業(yè)集中度日益提高的背景下，對(duì)房企存量?jī)r(jià)值的關(guān)注相較開發(fā)利潤(rùn)更為突顯。這是一個(gè)股價(jià)漲幅由基本面驅(qū)動(dòng)到事件驅(qū)動(dòng)、再到資金驅(qū)動(dòng)的過(guò)程；是從關(guān)注基本面增速（EPS）到估值（轉(zhuǎn)型提PE）再到存量資產(chǎn)NAV重估的過(guò)程。而2016年的舉牌行情可視為資金驅(qū)動(dòng)行情的開端。我們認(rèn)為舉牌將會(huì)成為未來(lái)幾年的長(zhǎng)期投資邏輯。與此同時(shí)，我們也看到國(guó)改、轉(zhuǎn)型和殼等小市值房企股價(jià)表現(xiàn)仍然不俗，短期內(nèi)依舊是不可忽視的投資主題。12請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告來(lái)源WIND，中泰證券研究所600745SH000502SZ000005SZ002285SZ600604SH000517SZ000909SZ600649SH000540SZ002208SZ000616SZ600647SH600094SH000718SZ002077SZ000567SZ002133SZ600240SH000056SZ000040SZ600565SH中茵股份綠景控股世紀(jì)星源世聯(lián)行市北高新榮安地產(chǎn)數(shù)源科技城投控股中天城投合肥城建海航投資同達(dá)創(chuàng)業(yè)大名城蘇寧環(huán)球大港股份海德股份廣宇集團(tuán)華業(yè)資本皇庭國(guó)際東旭藍(lán)天迪馬股份870026115585910628234642613921619549269191393847842112424473213634002781804385747021435194157011274003359334833223161295128392811279727882748266926292592253325252523248224522405236223502304轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)型半導(dǎo)體轉(zhuǎn)型不良資產(chǎn)處置轉(zhuǎn)型影響診斷轉(zhuǎn)型醫(yī)療轉(zhuǎn)型金融等概念大股東變更、轉(zhuǎn)型光伏轉(zhuǎn)型軍工轉(zhuǎn)型電視新媒體、互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型通訊及智能互聯(lián)轉(zhuǎn)型醫(yī)療轉(zhuǎn)型環(huán)保小貸業(yè)務(wù)爆發(fā)資產(chǎn)注入及科創(chuàng)概念與九鼎合作、轉(zhuǎn)型大健康、金融等概念轉(zhuǎn)型充電樁、汽車電子、液晶顯示等重大資產(chǎn)重組（換股吸收及分立上市）轉(zhuǎn)型金控轉(zhuǎn)型金控及國(guó)企改革概念來(lái)源WIND，中泰證券研究所13請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表292016年股價(jià)漲幅最高的房企000608SZ000011SZ000573SZ000909SZ600638SH000736SZ600393SH000506SZ000402SZ000609SZ600621SH600007SH600322SH000505SZ002077SZ600095SH600733SH000002SZ600657SH600463SH600383SH陽(yáng)光股份深物業(yè)A粵宏遠(yuǎn)A數(shù)源科技新黃浦中房地產(chǎn)粵泰股份中潤(rùn)資源金融街綿石投資華鑫股份中國(guó)國(guó)貿(mào)天房發(fā)展ST珠江大港股份哈高科S前鋒萬(wàn)科A信達(dá)地產(chǎn)空港股份金地集團(tuán)673111666846299357819911020307947576917407005101038467991226859304485833598504460428335333327308307307302292290290281263261244237213213210險(xiǎn)資概念不良資產(chǎn)處置概念上海國(guó)企改革預(yù)期中交地產(chǎn)注入借殼完成控制權(quán)變更概念險(xiǎn)資概念重組失敗后的再重組預(yù)期上海國(guó)企改革、華鑫證券注入穩(wěn)定現(xiàn)金流概念資產(chǎn)顯著折價(jià)，小市值險(xiǎn)資概念北京國(guó)企重大資產(chǎn)重組，京糧股份置入轉(zhuǎn)型半導(dǎo)體小市值轉(zhuǎn)型預(yù)期籌劃股權(quán)分置改革停牌中資產(chǎn)顯著折價(jià)，重組失敗后的再重組預(yù)期深圳國(guó)企改革概念流通股東變化、小市值借殼概念轉(zhuǎn)型借殼舉牌來(lái)源WIND，中泰證券研究所展望未來(lái)一年投資機(jī)會(huì)資金驅(qū)動(dòng)、事件驅(qū)動(dòng)板塊投資機(jī)會(huì)基本面驅(qū)動(dòng)的投資邏輯較難實(shí)現(xiàn)順接上文的歷史行情分析，我們縱覽過(guò)去十年的版塊行情。從歷史上地產(chǎn)基本面和地產(chǎn)指數(shù)來(lái)看，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)處于小周期向上時(shí)，地產(chǎn)指數(shù)較大盤指數(shù)有相對(duì)收益，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)處于小周期向下時(shí)，地產(chǎn)板塊無(wú)法跑贏大盤，且地產(chǎn)股估值在盤面上的表現(xiàn)先于地產(chǎn)行業(yè)基本面。實(shí)際從2016年4月起地產(chǎn)小周期已經(jīng)觸頂，預(yù)計(jì)2017年成交量將加速萎縮。根據(jù)過(guò)去幾年地產(chǎn)成交同比情況來(lái)看，地產(chǎn)小周期一般為23年左右，且初現(xiàn)拐點(diǎn)后將整體向下，而目前回調(diào)趨勢(shì)顯著、成交量拐點(diǎn)已確立，預(yù)計(jì)增速下行將持續(xù)兩年左右，因此，從過(guò)往的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)板塊難以跑贏大盤，基本面驅(qū)動(dòng)的投資邏輯較難實(shí)現(xiàn)。14請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告2016年的超預(yù)期的版塊漲幅資金驅(qū)動(dòng)的行情剛剛開始。2016年我們可以看到不同以往歷史經(jīng)驗(yàn)的板塊超預(yù)期行情。從四月到七月，房地產(chǎn)指數(shù)上漲406，而申萬(wàn)A股指數(shù)上漲263，事實(shí)上四月份地產(chǎn)小周期已經(jīng)見頂，因此這波地產(chǎn)板塊行情超越了絕大多數(shù)投資者的預(yù)期。2016年的地產(chǎn)行情主要有兩個(gè)催化劑1）恒大舉牌萬(wàn)科、融創(chuàng)舉牌金科等實(shí)業(yè)資本舉牌地產(chǎn)股；2）安邦、前海人壽等險(xiǎn)資舉牌地產(chǎn)股。從這兩個(gè)催化劑的邏輯來(lái)看，險(xiǎn)資舉牌體現(xiàn)了增量資本對(duì)于低估值、高分紅、業(yè)績(jī)有保障的資產(chǎn)的渴求，而實(shí)業(yè)資本舉牌體現(xiàn)了行業(yè)大周期下行階段中行業(yè)集中度提高的趨勢(shì)，這兩條主線都是長(zhǎng)期邏輯，我們認(rèn)為未來(lái)12年內(nèi)將持續(xù)催化。2016年4月份起年雖然基本面回調(diào)跡象已現(xiàn)，但是目前公募基金配置地產(chǎn)股的倉(cāng)位處于歷史低位（圖表32），而險(xiǎn)資舉牌和實(shí)業(yè)資本舉牌地產(chǎn)股的邏輯仍然存在，因此未來(lái)一年地產(chǎn)板仍有自下而上的投資機(jī)會(huì)。我們認(rèn)為未來(lái)一年地產(chǎn)板塊有兩條投資主線資金驅(qū)動(dòng)（1）保費(fèi)作為增量資金迅速擴(kuò)張，收益率壓力下險(xiǎn)資舉牌地產(chǎn)股，以求獲得并表權(quán)或高分紅。重點(diǎn)關(guān)注高ROE、低PE、高分紅的個(gè)股；（2）行業(yè)大周期下行階段行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高，實(shí)業(yè)資本繼續(xù)增持地產(chǎn)股。重點(diǎn)關(guān)注高NAV折價(jià)、土儲(chǔ)區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著、大股東持股比例低、股權(quán)分散的個(gè)股；事件驅(qū)動(dòng)未來(lái)有國(guó)改、重組預(yù)期的房企。圖表30A股指數(shù)、地產(chǎn)指數(shù)與成交同比圖表31小盤股彈性較大來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所15請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表32公募基金房地產(chǎn)板塊配置處于歷史低位來(lái)源WIND，中泰證券研究所資金驅(qū)動(dòng)險(xiǎn)資舉牌概念股過(guò)去一年中，安邦、前海人壽等險(xiǎn)資先后舉牌了金融街、金地、萬(wàn)科、等地產(chǎn)股，引發(fā)了一波超預(yù)期的地產(chǎn)行情。事實(shí)上從2011年起，險(xiǎn)資保費(fèi)就重回快速增長(zhǎng)通道，增速由2012年的8提高到2016年的289，而由于過(guò)去幾年利率一直處于下行通道，高增長(zhǎng)的保費(fèi)使得險(xiǎn)企投資壓力劇增，險(xiǎn)資需要配置一定規(guī)模的權(quán)益類資產(chǎn)，使得資產(chǎn)端的收益率更具彈性，以保證在利率中樞下行的資產(chǎn)荒背景下能夠滿足負(fù)債端的成本要求。而保險(xiǎn)公司的股票記賬方式提供了這樣的契機(jī)當(dāng)保險(xiǎn)公司買入股票占公司股本比例小于20、且對(duì)公司運(yùn)營(yíng)沒有重大決策權(quán)時(shí)，需要以公允價(jià)值計(jì)入可供出售金融資產(chǎn)，股價(jià)變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)保險(xiǎn)公司買入股票占公司股本比例大于20、或者大于5（舉牌）同時(shí)派駐董事會(huì)席位時(shí)，可以采取權(quán)益法計(jì)入長(zhǎng)期股權(quán)投資，僅需被投資企業(yè)凈利潤(rùn)調(diào)節(jié)長(zhǎng)期股權(quán)投資的賬面價(jià)值即可。我們發(fā)現(xiàn)使用權(quán)益記賬法可以有效減少股價(jià)的波動(dòng)對(duì)于保險(xiǎn)公司報(bào)表的影響，而只要被舉牌的公司盈利穩(wěn)定，就能平滑保險(xiǎn)公司的報(bào)表，從而達(dá)到解決負(fù)債端高成本的目的。從舉牌標(biāo)的上來(lái)看，我們總結(jié)了2016年保費(fèi)增長(zhǎng)規(guī)模前五的保險(xiǎn)公司國(guó)壽股份、人保股份、平安壽險(xiǎn)、平安財(cái)險(xiǎn)、太保壽險(xiǎn)2016年主要增持的31支重倉(cāng)股的市值，發(fā)現(xiàn)險(xiǎn)資偏愛200500億市值的股票。這也驗(yàn)證了大資金對(duì)接大資產(chǎn)的邏輯在保費(fèi)高增速背景下險(xiǎn)資需要投資偏中大型市值的標(biāo)的。除此以外，對(duì)應(yīng)權(quán)益記賬法險(xiǎn)資偏好未來(lái)23年業(yè)績(jī)確定性強(qiáng)、收益穩(wěn)定的個(gè)股，以及分紅比例高的個(gè)股。以次為篩選依據(jù)，我們篩選出的個(gè)股符合以下條件1）非國(guó)企/央企（險(xiǎn)資舉牌國(guó)企、央企受制）；2）2017/2018年P(guān)E較低；3）ROE較高；4）股息率較高；16請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告5）大股東持股比例較低25。根據(jù)我們的條件篩選，金地集團(tuán)、福星股份最為符合條件，其中，尚未被舉牌的福星股份團(tuán)值得關(guān)注。圖表33過(guò)去五年保費(fèi)迅速增長(zhǎng)圖表34險(xiǎn)資偏愛中大市值股2016年前三季度保費(fèi)收入前五險(xiǎn)企31支主要增持重倉(cāng)股市值分布小于100億500億以上小于100億100200億100200億200500億500億以上200500億來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所圖表352016年保費(fèi)增長(zhǎng)規(guī)模前十大險(xiǎn)企來(lái)源中泰證券研究所17請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表36險(xiǎn)資舉牌潛在標(biāo)的篩選泰禾集團(tuán)否183817603114648970574665福建、長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀雅戈?duì)栃鲁强毓尚潞袑毜像R股份浙江廣廈香江控股南山控股中國(guó)國(guó)貿(mào)世榮兆業(yè)宋都股份天業(yè)股份陽(yáng)光股份天宸股份粵宏遠(yuǎn)A廊坊發(fā)展萬(wàn)科A保利地產(chǎn)華僑城A首開股份金融街北京城建華發(fā)股份格力地產(chǎn)北辰實(shí)業(yè)南國(guó)置業(yè)電子城招商蛇口上實(shí)發(fā)展京投發(fā)展萬(wàn)業(yè)企業(yè)嘉寶集團(tuán)城投控股天房發(fā)展陸家嘴華鑫股份上海臨港西藏城投珠江實(shí)業(yè)廣宇發(fā)展新黃浦空港股份東湖高新否否否否否否否否否否否否否否否是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是是00003300006000000000049907604600000018660000001611975989818304236882783816811739192208421922203255926765888107741419416429141576913665983101210391112117780363813521483193191318781792168326024967644111971未計(jì)算124048808596857815877978851009977108714881711168915051815164721291027233241645764748未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算19313742744121961094145613161516546766836292361418108412948267245944547721156660266021616140433666214439136614964062881348914463118429016206324137373743309650038065535744752945291220081652200015243805534745932889403924354113344822434549661048603328161410456125115642266245074362311020821792493221455670861140841072322401091080190000000270000003483821002173802123809313248771523未計(jì)算66264277465537783481224317742028未計(jì)算未計(jì)算46020352863151436342063898寧波、蘇州長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海、中西部核心城市長(zhǎng)三角、遼寧、天津、山東成渝、武漢、長(zhǎng)三角廣州、長(zhǎng)沙、增城、珠海、滁州、廊坊、成都、株洲、武漢、天津蘇州、上海、合肥、長(zhǎng)沙、南通、深圳北京珠海、威海杭州山東、深圳北京、成都、天津上海上海、杭州、蘇州、南寧、武漢、南京、寧波珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海深證、上海、寧波、順德、南京北京、葫蘆島、貴陽(yáng)、福州、蘇州、天津北京、上海、廣州、天津、重慶、惠州北京、天津、重慶、成都、青島、三亞珠海、上海、廣州、武漢、蘇州重慶、珠海、上海北京、長(zhǎng)沙、武漢、杭州、成都、蘇州、南京、合肥、廊坊武漢、南京北京、天津、秦皇島、朔州珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀、武漢、南寧、大連上海、杭州、湖州京津冀上海、無(wú)錫、蘇州、長(zhǎng)沙上海、昆山上海蘇州、天津上海、天津、蘇州上海上海上海廣州、長(zhǎng)沙、海口、合肥上海、嘉興北京0000000000000000004550500000000000831048000187000118384000746124113841387163916952022205321512162347262128373171547559未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算3461421622031590501470641310930002290560000081000000690340003473338524002090417124032650488023571427157329146235161923454988未計(jì)算65872605未計(jì)算來(lái)源WIND，中泰證券研究所備注股價(jià)取2017年02月06日收盤價(jià)18請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分資金驅(qū)動(dòng)實(shí)業(yè)資本舉牌主題股2016年恒大舉牌萬(wàn)科、融創(chuàng)舉牌金科股份等事件觸發(fā)了實(shí)業(yè)資本舉牌地產(chǎn)股的行情。事實(shí)上，在拿地成本不斷攀升、地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)率被逐漸壓縮、甚至多地出現(xiàn)面粉比面包貴現(xiàn)象的背景下，房企合作拿地開發(fā)乃至互相持股將是必然趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)行業(yè)處于大周期下行階段行業(yè)集中度提高的一種體現(xiàn)。房地產(chǎn)公司可以通過(guò)對(duì)被舉牌公司進(jìn)行項(xiàng)目增資獲得土地儲(chǔ)備，并且未來(lái)可繼續(xù)合作協(xié)同開發(fā)。由于目前大多數(shù)地產(chǎn)公司NAV折價(jià)較大，因此獲取土儲(chǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)、NAV折價(jià)高的房企股權(quán)的成本相比招拍掛拿地成本要低得多。而目前根據(jù)三季報(bào)的情況，房地產(chǎn)公司普遍資金面相對(duì)寬裕、負(fù)債率有所改善，在在手現(xiàn)金充沛而定增和發(fā)債等融資渠道又被收緊的情況下，房地產(chǎn)公司將更加謹(jǐn)慎地通過(guò)多種方式合理獲取土地和項(xiàng)目資源。因而我們認(rèn)為，未來(lái)房企通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)互相持股將是一個(gè)必然趨勢(shì)，這將會(huì)持續(xù)催化地產(chǎn)股的價(jià)值重估。從這條投資主線展開，我們自上而下選取符合以下標(biāo)準(zhǔn)的核心標(biāo)的1）非國(guó)企/央企（限制野蠻人舉牌）；2）NAV折價(jià)高；3）土儲(chǔ)分布在一線、核心二線等優(yōu)質(zhì)區(qū)域；4）大股東持股比例低、股權(quán)分散。根據(jù)我們的條件篩選，金科股份、福星股份最為符合條件，其中，尚未被舉牌的福星股份團(tuán)值得關(guān)注。投資策略報(bào)告來(lái)源WIND，中泰證券研究所來(lái)源WIND，中泰證券研究所19請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告圖表39實(shí)業(yè)資本舉牌潛在標(biāo)的篩選來(lái)源WIND，中泰證券研究所備注股價(jià)取2017年02月06日收盤價(jià)20請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分事件驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)股近幾年，在行業(yè)大周期下行階段、房企利潤(rùn)漸薄的背景下房企紛紛轉(zhuǎn)型成長(zhǎng)型行業(yè)。為此我們羅列了轉(zhuǎn)型房企的詳細(xì)情況，以尋找2017年地產(chǎn)股自下而上的投資機(jī)會(huì)。其中，我們認(rèn)為NAV折價(jià)高的公司具有較高的估值托底，而定增/員工持股倒掛的公司有比較強(qiáng)的股價(jià)訴求，結(jié)合2017年限售股解禁/到期的時(shí)間點(diǎn)，我們篩選出萊茵體育、華業(yè)資本等既有估值托底、也有股價(jià)訴求，并且2017年將會(huì)有限售股解禁的公司，但由于華業(yè)資本和萊茵體育都已經(jīng)完全轉(zhuǎn)型，建議關(guān)注華聯(lián)控股、魯商置業(yè)等尚未完全轉(zhuǎn)型，且也具備估值托底和股價(jià)訴求的的地產(chǎn)公司。投資策略報(bào)告圖表40轉(zhuǎn)型股詳情一覽表企業(yè)名稱RNAV（元/股）未計(jì)算486694679764NAV折價(jià)安全邊際（員工持股價(jià)、大股東增持價(jià)格）無(wú)無(wú)2015/7/6、7/7股災(zāi)期間大股東增持804981元/股控股股東增持05、085激勵(lì)計(jì)劃涉及權(quán)益部分為1069萬(wàn)份，其中包含股票期權(quán)350萬(wàn)份，占激勵(lì)計(jì)劃簽署時(shí)公司總股本的359。其中期權(quán)的行權(quán)價(jià)格為1025元，激期權(quán)行權(quán)價(jià)格為1025元/股勵(lì)對(duì)象在股票期權(quán)授予日起滿12個(gè)月后的未來(lái)24個(gè)月內(nèi)分二期行權(quán)。限制性股票的授予價(jià)格為0元，限制期為3年；第二期平均成本606元/股；第一期成16年第二期員工持股計(jì)劃；14年第一期員工持股交均價(jià)565元/股，按照承諾的優(yōu)先級(jí)和次計(jì)劃級(jí)收益率，對(duì)應(yīng)最低688元/股員工持股計(jì)劃首期購(gòu)買均價(jià)2379元/股股權(quán)激勵(lì)361元/股361元/股無(wú)2016年1月19日，完成第一期員工持股計(jì)劃；成交均價(jià)約777元/股、734元/股2016年12月7日完成第二期員工持股計(jì)劃以不超過(guò)520元/股增持；股權(quán)激勵(lì)以不超過(guò)520元/股；558元/股無(wú)定增底價(jià)1452元/股（定增底價(jià)）665元/股成交均價(jià)5406增持價(jià)位（元/股）員工持股/未來(lái)一年解禁、本次解禁股份上市股份類型增持倒掛到期日期數(shù)量（萬(wàn)份）2017/7/28無(wú)292017/12/1837381定增79759361定增本次解禁量占總股本（）4439東旭藍(lán)天（寶安地產(chǎn)）榮安地產(chǎn)中天城投綿石投資未計(jì)算66無(wú)00陽(yáng)光城泰禾集團(tuán)三湘印象廣宇集團(tuán)冠城大通新湖中寶天津松江西藏城投天業(yè)股份宋都股份新華聯(lián)天保基建銀億股份迪馬股份嘉寶集團(tuán)格力地產(chǎn)中關(guān)村蘇寧環(huán)球華業(yè)資本萬(wàn)澤股份浙江廣廈中珠醫(yī)療中茵股份綠景控股海德股份萊茵體育魯商置業(yè)華聯(lián)控股南國(guó)置業(yè)光明地產(chǎn)7302832732658812857813未計(jì)算48238513008124838471184429未計(jì)算9001470未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算未計(jì)算780116662013652315383516631003128148771833727137921131064無(wú)2017/1/152017/6/112017/11/72017/1/19；2017/12/72017/1/4無(wú)無(wú)2017/2/202017/6/202017/3/30無(wú)無(wú)無(wú)2017/9/62017/5/9無(wú)2017/8/132017/8/42017/12/29無(wú)無(wú)03509112032972964；3812401900084021087499500073008736603914424851300股權(quán)激勵(lì)限售股份定增034513426200；256176400095238437300010536120019214802500定增18485公司授予激勵(lì)對(duì)象限制性股票34814000160110994152335563473員工持股計(jì)劃已完成無(wú)無(wú)無(wú)股權(quán)激勵(lì)定增無(wú)推出股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃898元332元/股315元/股11612836151定增股權(quán)激勵(lì)定增；股權(quán)激勵(lì)員工持股定增價(jià)格下限為678元員工持股584元無(wú)1878員工持股計(jì)劃至今未解鎖/解鎖在即條件之一的年內(nèi)股價(jià)漲幅位列50億市值以上同業(yè)前30名仍未達(dá)成2755兩期員工持股無(wú)無(wú)員工持股無(wú)無(wú)無(wú)2016年3月23日30772873203234072015/7/237/28控股股東商業(yè)集團(tuán)增持062015年6月股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃268元2016/7/4定向增發(fā)2015/9/11定向增發(fā)634元/股15第一期持股價(jià)格1168元/股；第二期持股價(jià)9格1086元/股2017/8/29無(wú)無(wú)2017/2/24；2017/7/31；2017/10/11無(wú)無(wú)無(wú)2017/3/23；2017/9/25無(wú)2017/7/12017/7/5無(wú)182400員工持股12800735；522；696000455；10980094201798元/股115230；3718；定增；員工持89044股0004270；943800163190員工持股；定增1533元/股增持價(jià)722955元/股268元/股564元/股886元/股443210122定增來(lái)源WIND，中泰證券研究所備注股價(jià)取2017年02月06日收盤價(jià)21請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分投資策略報(bào)告重點(diǎn)推薦福星股份（未覆蓋）、魯商置業(yè)、華聯(lián)控股魯商置業(yè)2016年收入銳增，國(guó)改可期銷售收入銳增2016年19月，公司營(yíng)業(yè)收入較上年同期增長(zhǎng)5315；公司房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)簽約金額同比增加7915；簽約面積同比增加1015。銷售金額的高速增長(zhǎng)將在未來(lái)一到兩年轉(zhuǎn)入結(jié)算收入，我們預(yù)計(jì)2017年將實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)反轉(zhuǎn)。結(jié)合集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)型“大健康”隨著老齡化程度的不斷提高，山東省主流購(gòu)房人口占比下降。面對(duì)這個(gè)趨勢(shì)，15年年初，魯商置業(yè)與山東福瑞達(dá)醫(yī)藥集團(tuán)公司、山東銀座旅游集團(tuán)有限公司在濟(jì)南市合資設(shè)立魯商福瑞達(dá)健康投資有限公司。魯商置業(yè)的大健康業(yè)務(wù)主要有“康復(fù)中心”和“社區(qū)醫(yī)療”兩個(gè)板塊。其中，康復(fù)中心針對(duì)半失能和完全失能老人這部分剛需人群。我們預(yù)計(jì)到2020年，山東省老年人口將達(dá)到2208萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?23。相比之下，床位數(shù)卻供不應(yīng)求，目前40萬(wàn)張床位的缺口意味著一個(gè)很大的養(yǎng)老康復(fù)地產(chǎn)市場(chǎng)。山東省混改方案完成，標(biāo)志著山東國(guó)企改革已進(jìn)入上市公司加速落地層面2016年山東國(guó)企改革主要集中在國(guó)資委及集團(tuán)層面，并做出了國(guó)資劃轉(zhuǎn)社保、管理層去行政化、市場(chǎng)化考核、國(guó)資委七項(xiàng)權(quán)力下放等一系列“大刀闊斧”式的改革，但尚未進(jìn)展到公司層面。近期山東58家混改方案制定完成，是山東國(guó)企改革由國(guó)資委集團(tuán)層面進(jìn)入上市公司實(shí)質(zhì)性加速推進(jìn)階段重要標(biāo)志之一。而魯商置業(yè)的大股東魯商集團(tuán)下屬就有9家企業(yè)屬于這58家即將實(shí)施混改的企業(yè)，其中，與魯商置業(yè)成立大健康子公司的福瑞達(dá)醫(yī)藥公司也在列。2016年前三季度，魯商置業(yè)銷售收入增長(zhǎng)顯著，預(yù)計(jì)2016年銷售額的高增長(zhǎng)將會(huì)繼續(xù)在未來(lái)一到兩年的結(jié)算收入中體現(xiàn)，屆時(shí)利潤(rùn)率也會(huì)有所提升。我們預(yù)計(jì)公司16/17/18年EPS分別為013元、019元、025元/股。公司于2015年初開始投資于“大健康”產(chǎn)業(yè)，魯商背靠集團(tuán)資源，山東國(guó)企改革政策逐步落地，混改方案的完成標(biāo)志著山東省國(guó)企改革已進(jìn)入上市公司加速落地沉默，或?qū)⒂?017年持續(xù)催化，維持“買入”評(píng)級(jí)。圖表41魯商置業(yè)財(cái)務(wù)摘要來(lái)源WIND，中泰證券研究所22請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之