2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第1頁共22頁創(chuàng)建時間200858第一章住宅市場研究一、市場綜述2008年上半年，張家港市住宅市場總體呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)。1、市區(qū)新盤上市量少。上半年新開樓盤僅有城西新區(qū)的城市風(fēng)景，公園八號已于5月10日開盤。2、去化速度放緩。從4月份上市的城市風(fēng)景來看，截至5月初，已售出房源僅為開盤推出房源總數(shù)的30左右。3、房價維持增長趨勢。年前張家港市區(qū)商品住宅的平均價格約為5500元/左右，年后隨著藍(lán)湖灣、公園八號等高檔項(xiàng)目的入市，金城花園、匯景豪苑等項(xiàng)目二期價格走高，張家港市區(qū)住宅平均價格預(yù)計(jì)將達(dá)到6000元/的水準(zhǔn)。4、購房者持幣觀望的心理持續(xù)。受年前央行“二套房”貸款政策以及六次加息的影響，上半年上市房源少選擇面不大，下半年張家港市區(qū)有多個樓盤將開盤，購房者持幣觀望心理導(dǎo)致城市風(fēng)景去化速度較為緩慢。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第2頁共22頁創(chuàng)建時間200858二、住宅供銷分析（一）供應(yīng)分析從2007年2008年上半年張家港市區(qū)住宅供應(yīng)情況來看，呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)。1、總體供應(yīng)量適中，總供應(yīng)量約在40萬50萬，與張家港市區(qū)40萬人口的比例基本相稱。2、從供應(yīng)的產(chǎn)品來看，130150的三房占據(jù)主流；從銷售價格來看，以城南暨陽湖板塊為最高，以湖濱國際為例達(dá)到6500元/；城西新區(qū)各樓盤銷售價格因?yàn)閰^(qū)位條件的不同各有千秋，購物公園旁邊的匯景豪苑開盤均價已達(dá)到5800元/。表11張家港市區(qū)主要在售樓盤一覽表（數(shù)據(jù)來源綜合張家港網(wǎng)上房地產(chǎn)及市調(diào)數(shù)據(jù)）區(qū)域樓盤名稱區(qū)位產(chǎn)品類型預(yù)售面積（）主力戶型（）開盤時間銷售價格（元/）去化率金城花園（一期）國泰路暨陽路交匯處多層、小高層83871兩房96100三房1301472007年5月410090匯景豪苑（一期）購物公園西側(cè)多層、小高層4024763兩房110、三房1301502007年11月580085城西城市風(fēng)景暨陽西路多層、小高層385027兩房100三房1331502008年4月500030城北都市水苑泗楊路3581小高層、高層6042177兩房110、三房1301502007年3月450090城南湖濱國際暨陽湖東首小高層、高層約80000三房148154四房163167小戶型精裝修公寓53992007年度6500902008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第3頁共22頁創(chuàng)建時間200858雅美閣花園南苑東路小高層59萬兩房89100三房1301502007年6月550090（二）去化分析2007年2008年上半年張家港市區(qū)住宅銷售去化情況來看，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)。1、2007年去化較快，進(jìn)入2008年后去化速度放緩。對比2008年4月8日開盤的城市風(fēng)景與2007年11月18日開盤的匯景豪苑（一期），截至5月初，城市風(fēng)景去化率（按套數(shù)計(jì)算）僅為285，而匯景豪苑（一期）去化率已達(dá)到85。盡管因區(qū)位、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等條件不同，造成去化速度有所差異，但在同期央行“二套房”政策、六次加息等調(diào)控政策作用下，去化速度差異過大一定程度上揭示了2008年上半年張家港市區(qū)住宅市場進(jìn)入了緩慢去化期。2、大盤、名盤以及性價比較高（低價位產(chǎn)品質(zhì)量較好）的樓盤領(lǐng)跑張家港市區(qū)樓盤銷售榜。湖濱國際、麗景華都等大盤名盤無論是從去化套數(shù)還是從去化率上均較一般樓盤強(qiáng)；金城花園則以超低的價位入市，在區(qū)位條件相對不錯的情況下，去化套數(shù)、去化率等兩項(xiàng)指標(biāo)均領(lǐng)先于城西新區(qū)其他樓盤。3、從各樓盤銷售的均值來看，單個樓盤年均去化面積約為40000。湖濱國際、麗景華都等大盤名盤因前期運(yùn)作成功且在暨陽湖絕版湖景資源的作用下，2007年去化面積較一般樓盤稍多，去化面積在6000070000左右。4、從戶型情況來看，滯銷的戶型分為兩種，110左右兩房以及160以上大戶型滯銷情況比較明顯；從樓層情況來看，頂層、2層以下樓層滯銷情況明顯。此外，在匯景豪苑、奧洋雅美閣花園等2007年度新開盤樓盤，車庫銷售進(jìn)度較為緩慢。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第4頁共22頁創(chuàng)建時間200858表122007年2008年一季度張家港市區(qū)主要在售住宅項(xiàng)目銷售去化表（注明數(shù)據(jù)來源張家港網(wǎng)上房地產(chǎn)）區(qū)域項(xiàng)目名稱開盤日期預(yù)售面積（）預(yù)售套數(shù)去化套數(shù)去化率（套數(shù)）滯銷戶型滯銷樓層銷售均價（元/）城市風(fēng)景080408385027130372850多層90兩房3F以下、頂層5000匯景豪苑07111840247631961668470車庫2F以下樓層5800城西金城花園0705088387147546516945095左右兩房、180左右大戶型2F以下樓層4100城北都市水苑07032860421774183468280車庫、1367三房15、16頂層4500城東奧洋雅美閣07062847339582161948980頂復(fù)、車庫1F、頂層5500湖濱國際070508約800005875449270200以上大戶型、130以下三房1F、頂層、68F6500城南麗景華都070112約1000007696738750160以上大戶型、110左右兩房2F以下樓層、頂層65002008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第5頁共22頁創(chuàng)建時間200858三、新盤供應(yīng)分析與2007年2008上半年住宅市場供應(yīng)量對比，2008年張家港住宅市場供應(yīng)將呈現(xiàn)“井噴式”增長。1、從供應(yīng)的樓盤數(shù)量來看，下半年納入統(tǒng)計(jì)的入市住宅數(shù)量達(dá)到9個；從供應(yīng)量來看，建筑面積達(dá)到120萬，剔除大盤分期開發(fā)因素，年內(nèi)張家港城區(qū)住宅上市量將達(dá)到約70萬。2、從樓盤的規(guī)模來看，20萬以上的大盤達(dá)到4個，10萬以上的住宅達(dá)到有2個。3、從樓盤供應(yīng)的區(qū)域來看，主要集中在城西新區(qū)、暨陽湖板塊；從產(chǎn)品要素來看，中新置地、沙鋼宏潤房產(chǎn)、海瀾港城等品牌開發(fā)商加入競爭；供應(yīng)的主流產(chǎn)品均為130以上的大戶型產(chǎn)品；產(chǎn)品的高層化趨勢較為明顯。在眾多因素的作用下，下半年新上市的住宅項(xiàng)目將進(jìn)一步拉高張家港城區(qū)房價。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第6頁共22頁創(chuàng)建時間200858表132008年張家港市區(qū)新上市住宅項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表（數(shù)據(jù)來源綜合網(wǎng)絡(luò)及市調(diào)數(shù)據(jù)）所屬板塊樓盤名稱區(qū)位產(chǎn)品類型建筑面積（）主力戶型（）預(yù)計(jì)開盤時間預(yù)計(jì)銷售價格（元/）中聯(lián)皇冠城西CBD南側(cè)小高層、聯(lián)排別墅25萬1301502008年7月未定公園八號購物公園內(nèi)小高層、高層4萬10315008年5月10日均價7500中新甲江南小河壩路南別墅、小高層、高層2104344/2008年8月7000左右匯景豪苑（二期）購物公園西側(cè)小高層約13萬1301502008年7月6500左右金城花園（二期）國泰路暨陽路交匯處小高層、高層約8萬13015008年5月25日5500左右城西新區(qū)國泰四季花園（西望尚品）百橋路與暨陽西路交匯處小高層約2萬457508年5月20日60007000（裝修）藍(lán)波經(jīng)典湖濱國際東側(cè)小高層約6萬1301402008年5月5700左右藍(lán)湖灣暨陽湖西北側(cè)4幢171，1幢26層692441402602008年5月8500暨陽湖一號暨陽湖西北側(cè)別墅16萬3004002008年9月13000以上暨陽湖板塊湖濱國際“洋裝麗舍”暨陽湖東側(cè)高層約2萬53992008年5月600012000（精裝修）城東帝景豪園梁豐生態(tài)園西側(cè)多層、高層、別墅24萬1301502008年8月未定2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第7頁共22頁創(chuàng)建時間200858四、住宅市場動態(tài)信息（一）項(xiàng)目預(yù)售情況2008年上半年張家港市區(qū)領(lǐng)取預(yù)售許可證的樓盤僅有5個，已開盤的項(xiàng)目有城市風(fēng)景、錦繡江南、翔禾庭院；即將開盤的項(xiàng)目公園八號、湖濱國際（29精裝修公寓）。預(yù)計(jì)下半年開盤項(xiàng)目將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上半年。表14張家港市區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售許可證頒發(fā)情況（數(shù)據(jù)來源張家港網(wǎng)上房地產(chǎn)）項(xiàng)目名稱開發(fā)商區(qū)位預(yù)售證號預(yù)售面積（）物業(yè)類型發(fā)證日期開盤日期公園八號華建房產(chǎn)購物公園內(nèi)2008張家港房預(yù)售證第007號3268677普通住宅4月14日5月10日城市風(fēng)景天港房產(chǎn)暨陽西路與百橋路交匯處2008張家港房預(yù)售證第005號385027普通住宅3月21日4月8日錦繡江南駿馬房產(chǎn)乘航東苑路北側(cè)2008張家港房預(yù)售證第004號4195825別墅2月4日/半島國際新城置業(yè)暨陽湖大道與港城大道交匯處2008張家港房預(yù)售證第003號153154寫字樓1月25日/翔禾庭院翔禾房產(chǎn)乘航東苑路南側(cè)2008張家港房預(yù)售證第001號2394362別墅1月2日1月21日湖濱國際新城置業(yè)暨陽湖東首2007張家港房預(yù)售證第032號4239892普通住宅（29）20071011預(yù)計(jì)5月中下旬匯景豪苑（一期）實(shí)業(yè)房產(chǎn)沙洲東路北側(cè)、購物公園西側(cè)2007張家港房預(yù)售證第028號4024763普通住宅、別墅2007723200711182008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第8頁共22頁創(chuàng)建時間200858（二）樓盤動態(tài)信息表152008年上半年張家港市區(qū)主要住宅項(xiàng)目動態(tài)表板塊樓盤名稱動態(tài)信息公園八號5月10日開盤。（一次性付款優(yōu)惠2，一次性首付80，按揭首付20）中聯(lián)皇冠4月下旬清水灣門面房臨時接待點(diǎn)開放，預(yù)計(jì)6月底7月上旬開盤。規(guī)劃12600水系。中新甲江南3月份設(shè)置臨時接待點(diǎn)于國泰時代廣場中信銀行大廳；加入“筑家會”可享受99折購房優(yōu)惠，咨詢56997970。5月18日起分別在錦豐、金港、塘橋、楊舍市區(qū)推出“新房新車”聯(lián)展活動。城市風(fēng)景4月8日開盤，以5000元/較低價位開盤，2008年張家港市區(qū)第一個開盤項(xiàng)目，現(xiàn)場簽約優(yōu)惠80元/。金城花園二期即將于5月25日開盤。城西新區(qū)匯景豪苑二期即將于7月份左右開盤，物業(yè)顧問獅城怡安。湖濱國際4月8日樣板房公開，預(yù)計(jì)5月下旬開盤。29“洋裝麗舍”精裝修公寓600012000元/，面積5399。藍(lán)湖灣2月份，位于馨苑度假村的接待處開放。4月26日“系迎奧運(yùn)、愛我地球”張家港市青少年陽光滑輪大賽。4月底已接受預(yù)定，預(yù)定方法為交20萬定金指定房號，目前開出02幢，目前東戶已預(yù)定完，西戶只剩下5樓以下。暨陽湖板塊暨陽湖一號3月28日起推出系列報紙廣告。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第9頁共22頁創(chuàng)建時間200858（三）主要個案研究（1）公園八號總建筑面積約6萬總套數(shù)約300套戶型面積80300（主力面積130150）預(yù)計(jì)開盤時間2008年5月10日預(yù)計(jì)售價7500元/左右價格區(qū)間70008000元/土地年限70年/50年車位情況車位比約為11，有產(chǎn)權(quán)證，預(yù)計(jì)售價11萬元/個。派克公寓公園八號的酒店式精裝修公寓，土地使用年限為50年，暫未開建，預(yù)計(jì)60套左右。點(diǎn)評公園八號項(xiàng)目位于張家港購物公園內(nèi)，該項(xiàng)目銷售的好壞將反映張家港市民對購物公園、城西板塊的認(rèn)可程度。該項(xiàng)目自2007年10月積累客戶，至開盤前積累客戶約500批左右。從前期報價的情況來看，該項(xiàng)目對外報價由8000元/調(diào)整到目前7500元/，表明盡管該項(xiàng)目位于購物公園內(nèi)，但價格高走存在較大的抗性。從與該項(xiàng)目銷售人員的溝通情況來看，客戶對該項(xiàng)目較好位置（高樓層視野好通暢性好）的房源較認(rèn)同，低樓層房源預(yù)計(jì)銷售時抗性較大。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第10頁共22頁創(chuàng)建時間200858表16公園八號開盤銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表（數(shù)據(jù)來源市調(diào)數(shù)據(jù)）開盤時間2008年5月10日認(rèn)籌方式一次性付款98折優(yōu)惠，首付80；按揭首付20。推盤數(shù)量101套客戶積累數(shù)500批左右成交套數(shù)開盤當(dāng)天50余套（開盤當(dāng)天成交約30多批，關(guān)系戶成交10多批），開盤后一周流水銷售8套（原積累客戶）一次性付款/按揭付款3組/47組（約數(shù)）滯銷房源兩房、低樓層房源銷售抗性（1）價格過高（未成交客戶認(rèn)可6500元/均價，時機(jī)均價7500元/）；2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第11頁共22頁創(chuàng)建時間200858（2）等待中新甲江南、中聯(lián)皇冠等大型住宅項(xiàng)目。（2）湖濱國際“洋裝麗舍”總建筑面積約18000總套數(shù)約250套戶型面積5399預(yù)計(jì)開盤時間5月下旬預(yù)計(jì)售價均價約8500元/價格區(qū)間600012000元/土地年限70年交付標(biāo)準(zhǔn)精裝修交付配套情況室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)、分質(zhì)供水系統(tǒng)、24小時供熱水、周邊防翻越報警系統(tǒng)、家庭報警系統(tǒng)、彩色可視對講。點(diǎn)評湖濱國際是張家港市高檔住宅的典范，在市場上具有較高的知名度。“洋裝麗舍”是湖濱國際最后一幢高層（即29），29建筑結(jié)構(gòu)為點(diǎn)式構(gòu)造，3梯10戶，特點(diǎn)主要體現(xiàn)在小戶型、精裝修。由于項(xiàng)目處在暨陽湖生態(tài)園內(nèi)，景觀生態(tài)資源不可復(fù)制，觀景效果不同導(dǎo)致該幢價格區(qū)間大，在600012000元/之間。在使用功能上，29具有辦公功能。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第12頁共22頁創(chuàng)建時間200858目前市場上可以和湖濱國際“洋裝麗舍”比較的項(xiàng)目不多。但該項(xiàng)目高檔、高價的特點(diǎn)，將考驗(yàn)市場對高價產(chǎn)品的接受能力。（四）住宅車位銷售情況表17張家港市區(qū)部分住宅車位銷售情況參考表（數(shù)據(jù)來源張家港網(wǎng)上房地產(chǎn)及市調(diào)數(shù)據(jù)）樓盤名稱車位面積（）售價（元）是否有產(chǎn)權(quán)國泰時代花園15140,00070年產(chǎn)權(quán)麗景華都12128,00070年產(chǎn)權(quán)公園八號/100,000左右70年產(chǎn)權(quán)匯景豪苑15110,00070年非獨(dú)立產(chǎn)權(quán)2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第13頁共22頁創(chuàng)建時間200858第二章寫字樓市場研究一、市場綜述2007年2008年張家港市區(qū)寫字樓市場基本呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)。（1）從區(qū)域情況來看，供應(yīng)量主要集中在市區(qū)人民路CBD板塊、長安路附近，城西新區(qū)寫字樓供應(yīng)量稀少。（2）從供應(yīng)的產(chǎn)品性質(zhì)來看，以商住樓性質(zhì)的寫字樓為主，甲級寫字樓欠缺，如恒隆廣場、亨通廣場、世紀(jì)商務(wù)會館等。（3）從寫字樓租賃市場來看，張家港市區(qū)的寫字樓租金維持在1518元/日左右；從銷售價格來看，目前張家港市區(qū)人民路CBD寫字樓價格在70008000元/。（4）從后續(xù)寫字樓供應(yīng)的趨勢來看，寫字樓供應(yīng)的重心將轉(zhuǎn)向城西新城CBD，甲級寫字樓的供應(yīng)量增大，相應(yīng)的寫字樓市場價格將有一定程度的提升。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第14頁共22頁創(chuàng)建時間200858二、在售項(xiàng)目分析表212007年2008年上半年張家港市區(qū)在售寫字樓項(xiàng)目概況（數(shù)據(jù)來源張家港網(wǎng)上房地產(chǎn)）項(xiàng)目名稱區(qū)位等級開盤時間建筑面積（）主力戶型面積（）市場價格（元/）單位租金（元/日）去化率亨通廣場市中心商住樓2006年底5000787150左右6500141695國泰時代花園人民路北側(cè)純寫字樓2006年約4萬65左右、550800018左右70世紀(jì)商務(wù)會館人民路南側(cè)純寫字樓2007年800020007500左右/100根據(jù)表21數(shù)據(jù)，對2007年2008年上半年張家港市在售寫字樓項(xiàng)目狀況進(jìn)行梳理，可得（1）從供應(yīng)情況來看，張家港市區(qū)寫字樓樓盤數(shù)量少，總供應(yīng)量較少。（2）從供應(yīng)的項(xiàng)目面積劃分來看，涵蓋從65小戶型到2000整層面積。從銷售情況來看，65左右、150左右的戶型去化速度較快，550左右的大戶型去化相對緩慢。（3）從銷售價格來看，人民路CBD由于商務(wù)、政務(wù)配套完善，銷售均價穩(wěn)定在8000元/左右水平。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第15頁共22頁創(chuàng)建時間200858三、新盤供應(yīng)分析表222008年下半年張家港市新開盤寫字樓項(xiàng)目一覽表（數(shù)據(jù)來源綜合張家港網(wǎng)上房地產(chǎn)及市調(diào)數(shù)據(jù)）項(xiàng)目名稱區(qū)位建筑面積（）戶型面積（）物業(yè)類型開盤時間銷售價格公園八號（派克公寓）購物公園內(nèi)5萬103150小高層、高層5月10日均價7500湖濱國際“洋裝麗舍”暨陽湖東側(cè)約2萬5399高層2008年5月600012000（精裝修）半島國際暨陽湖西側(cè)21098276小高層2008年6月15000左右暨陽湖皇冠暨陽湖西側(cè)約6萬一房70、兩房170、三房230小高層、高層2008年11月10000以上天霸商務(wù)館城西CBD5萬單位面積48兩幢22F塔樓2008年7月8000中聯(lián)國際大廈城西CBD52萬8001000/層高層未定出售情況未定駿馬寫字樓城西CBD38萬/高層/華建寫字樓城西CBD42萬/高層/華盛國際城西CBD55萬SOHO辦公5090；公寓135左右高層/根據(jù)表22統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，可得結(jié)論（1）下半年張家港市區(qū)寫字樓項(xiàng)目數(shù)量多，總量較大。上市項(xiàng)目9個，預(yù)計(jì)上市量將達(dá)到20萬左右。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第16頁共22頁創(chuàng)建時間200858（2）從供應(yīng)的區(qū)域情況來看，主要集中于城西新區(qū)與暨陽湖板塊，預(yù)計(jì)新上市寫字樓項(xiàng)目總體均價將達(dá)到8000元/左右。（3）從產(chǎn)品的規(guī)劃及用途情況來看，半島國際、暨陽湖皇冠與華盛國際具有一定的相似性，土地性質(zhì)均為辦公，使用年限為40年，水電煤氣費(fèi)用均為商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，但產(chǎn)品的使用功能上偏向于公寓（住宅），在于地段、價格、戶型等方面略有差異。四、重點(diǎn)個案分析（一）半島國際區(qū)位暨陽湖生態(tài)園總建筑面積21098容積率13綠化率30停車位數(shù)110（個）總戶數(shù)80戶土地年限40年戶型面積276裝修標(biāo)準(zhǔn)日立電梯（感應(yīng)式活體指紋門禁）內(nèi)部配套商務(wù)酒店、高檔購物中心預(yù)計(jì)售價15萬元/左右點(diǎn)評該項(xiàng)目位于暨陽生態(tài)園內(nèi)，占據(jù)絕版的自然生態(tài)資源，屬于區(qū)內(nèi)配套商務(wù)辦公樓。項(xiàng)目定位為公寓式辦公，生態(tài)園內(nèi)的2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第17頁共22頁創(chuàng)建時間200858絕版景觀奠定其價值。預(yù)計(jì)開盤價15萬元/。在打造附加價值上安裝感應(yīng)式活體指紋門禁日立電梯，與其他樓盤形成差異化。動態(tài)信息該項(xiàng)目已經(jīng)于1月25日拿到預(yù)售許可證，預(yù)計(jì)將于5月底6月初開盤。（二）天霸商務(wù)館總建筑面積約45000戶型面積戶均面積48停車位數(shù)248（個）預(yù)計(jì)開盤時間2008年7月預(yù)計(jì)售價8000元/以上其他信息已接受電話咨詢，售樓處即將對外公開土地年限40年車位情況車位無產(chǎn)權(quán)，租售未定賣點(diǎn)66米挑高空間；5A級智能化；戴德梁行駐場物管；綠色空中廊庭。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第18頁共22頁創(chuàng)建時間200858點(diǎn)評該項(xiàng)目作為城西CBD商務(wù)區(qū)先期建設(shè)的項(xiàng)目，在產(chǎn)品規(guī)劃上采用雙塔組合設(shè)計(jì)，打造綠色中庭，營造綠色內(nèi)庭氛圍；66米層高無論是對自住型客戶還是投資型客戶都具有很大的殺傷力。輔之以開工早，入市快，預(yù)計(jì)將在本板塊內(nèi)呈領(lǐng)跑態(tài)勢。動態(tài)信息預(yù)計(jì)該項(xiàng)目將于7月份左右開盤。第三章商業(yè)市場研究一、市場綜述張家港市區(qū)商業(yè)市場主要表現(xiàn)出如下特點(diǎn)。1、按照商圈劃分來看，可以把張家港市區(qū)商業(yè)劃分為三個商圈。即以沙洲路步行街為中心的主城區(qū)商圈，其特點(diǎn)為租金高，少有新商業(yè)項(xiàng)目上市，沙洲路步行街商業(yè)租金高達(dá)30元/日左右；以香港城為中心城東商圈，其特點(diǎn)為以香港城大型商業(yè)帶動周邊商業(yè)消費(fèi)，租金市場約為34元/日；以購物公園為核心的城西新區(qū)商業(yè)圈，其特點(diǎn)為建立在高規(guī)劃起點(diǎn)之上，以張家港購物公園為中心，輻射整個城西新區(qū)，同時在社區(qū)商業(yè)規(guī)劃上街鋪較少，目前購物公園的租金價格約在36元/日。2、從目前正在租售的商業(yè)項(xiàng)目來看，主要為綜合型商業(yè)體、專業(yè)市場，如張家港購物公園、香港城、金茂名家居廣場等；街鋪較少，隨著城西CBD五大項(xiàng)目下半年上市，裙樓商業(yè)將占據(jù)2008年下半年張家港市商業(yè)市場的重要位置。2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第19頁共22頁創(chuàng)建時間200858二、在售（已售）商業(yè)表31張家港市區(qū)已售（在售）商業(yè)銷售價格統(tǒng)計(jì)表（數(shù)據(jù)來源張家港網(wǎng)上房地產(chǎn)）區(qū)域項(xiàng)目名稱物業(yè)類型面積區(qū)間（）銷售價格（元/）估價時間金茂名家居廣場專業(yè)市場301008200左右2007年10月城東香港城綜合商業(yè)體255013000150002007年6月11城中城街鋪200左右9000137002007年6月（1F街鋪）304033000480002007年1月2F134916624579502007年1月亨通廣場裙樓（3F）334349697477052007年1月（1F）13239680562007年7月城中東方銀座獨(dú)立商業(yè)（25F）1300左右6125左右2007年7月城西金地華城街鋪90左右，170200870095002007年7月2008年上半年張家港房地產(chǎn)市場研究報告第20頁共22頁創(chuàng)建時間200858今日生活廣場小型綜合商業(yè)體5020001F7700元8800；2F6500；3F59002007年12月購物公園綜合商業(yè)體100500不等1095021900（根據(jù)租金市場10年收回投資模擬計(jì)算）2008年3月綜合表13數(shù)據(jù)，對張家港市區(qū)商業(yè)市場作分析，可得1、從區(qū)域情況來看，現(xiàn)狀情況張家港市區(qū)商業(yè)市場城中、城東商業(yè)的優(yōu)于城西新區(qū)。從價格來看，以城中最高、城東次之、城西稍低。但從城市的發(fā)展來看，城西新區(qū)是張家港未來城市發(fā)展的重心，且規(guī)劃中的住宅小區(qū)沿街商鋪較少，商業(yè)供應(yīng)以集中供應(yīng)為主，從遠(yuǎn)期價值來看，城西新區(qū)商業(yè)項(xiàng)目有較大提升空間。2、從銷售面積的劃分情況來看，商業(yè)項(xiàng)目銷售以200以下的鋪面、沿街門面為主，整層或者整體出售的較少，可以借鑒的項(xiàng)目不