凱優酒店管理公司仁壽項目可行性研究方案凱優酒店管理公司仁壽項目可行性研究方案1第一部分仁壽城市概況及城市規劃分析錯誤未定義書簽。1、仁壽概況分析42、仁壽規劃9第二部分仁壽酒店的現狀及發展趨勢131、仁壽旅游業概況（該部分數據來源為仁壽縣旅游局）132、仁壽酒店業現狀及發展態勢分析（該部分數據來源為仁壽縣旅游局）153、區域酒店競爭環境分析194、典型案例分析33第三部分客源市場分類381、客源市場分類382、市場消費層次需求403、本項目客源市場42第四部分項目分析441、項目區位442、項目規劃設計條件分析473、區域配套設施分析484、區域人口分布狀況495、項目SWOT分析49第五部分項目定位511、項目基本開發思路512、項目檔次定位513、項目酒店定位53第六部分項目主題定位及演繹621、項目主題定位622、定位在規劃中演繹643、規劃設計依據66第七部分項目運營701、項目酒店運營管理思路702、項目酒店管理思路70第八部分項目經濟測算與可研結論731、測算說明732、項目總投資743、項目財務評價744、項目風險評估775、項目可行性論證結論79附件一80附件二81附件三82附件四83附件五84第一部分仁壽城市概況及城市規劃分析項目區位四川在中國的位置仁壽在四川的位置仁壽項目在仁壽的位置1、仁壽概況分析11、仁壽定位仁者無敵，壽者永存。仁壽，乃“仁壽”之地也，以其“山溫和、水溫順、氣候濕潤、萬生溫情，自有自然大和之美”聞名四川。仁壽居中國第六大縣，四川第一大縣，是四川省首批27個擴權試點縣（市）之一，中國最具投資潛力特色示范縣200強。仁壽建縣于隋開皇十八年（公元589年），幅員2606平方公里，人口162萬。仁壽資源豐富，煤炭儲量300億KG，膨潤土儲量10億KG，還有豐富的石灰石和生物資源，均有工業開發價值。省級重點風景名勝區黑龍灘被譽為“西南第一海”、“成都后花園”，236K的湖面鑲嵌著85個島嶼，龍巖、淡水現字天下一絕。牛角寨大佛號稱樂山大佛之父，1569尊石刻造像分布于全山，集儒、道、佛于一體的佛龕更是世界瑰寶。左青龍、右白虎的南宋虞宰相之墓保護完好，禾嘉中華溶洞群深達30KM，鐘乳石千奇百怪，岔洞妙趣橫生。在這片熱土上，誕生了后唐詩人孫光憲，文武雙全的宋宰相虞允文，“東方梵高”石魯、著名畫家馮建吳兄弟和新中國地質事業奠基人之一黃汲清院士，歷代人才輩出，教育興旺發達。仁壽發展目標立足成都城南門戶，打造中國西部幸福縣。12、仁壽產業121、仁壽工業仁壽將全面依托成都，主動接受輻射和帶動，構建面向成都的產業轉移承接基地。仁壽將龍正三化聯動示范園區和汪洋循環經濟園區規劃升格為市級工業園區，新規劃3個縣級工業小區，初步形成“133”的全縣工業園區發展布局。突出園區主導產業。視高經濟開發區，重點發展機械制造和光電產業；文林工業園區，重點發展服裝紡織、醫藥化工和農副產品深加工產業；汪洋循環經濟園區重點發展建材、機械制造和化工產業；龍正三化聯動示范園區重點發展建材、新材料和食品產業，同時，圍繞成赤高速、雅眉資高速出口新辦一批物流、高科技特色產業園區，打造通道經濟。以園區為載體，突出“八大產業”，全面承接工業產業轉移八大工業產業機械制造產業；光電產業；服裝紡織產業；醫藥化工產業；農副產品深加工產業；建材、新材料制造產業；機械制造產業；食品產業。122、仁壽農業仁壽是四川省內的農業大縣，農業是其建縣的根本。2008年，全縣農業總產值64億元，增長8。糧食總產量8103萬噸。完成農業產業結構調整11萬畝，新建一村一品專業村36個、專業鄉3個，優質水果面積新增6萬畝達51萬畝，榮獲“中國優質果品基地重點縣”稱號。新培育和發展規模養殖小區13個、專重大戶1200戶，生豬、山羊出欄分別增長72、9。著力打造十大“現代農業示范園”，被成都市政府授予“成都市農副產品配送基地”稱號，龍正、清水萬畝高端蔬菜示范園新發展大棚蔬菜2100畝。新培育省級產業化龍頭企業2戶達5戶、市級4戶達21戶，新發展農村專合組織40個，被評為“全省產業化工作先進縣”。整治渠系2909公里、病險水庫15座，新建、改造集中供水站9處，紅層找水和分散打井375萬口，解決1936萬人飲水不安全問題，被評為“全國農田水利基本建設先進縣”。完成2個省級、10個市級、24個縣級示范村建設。農村勞動力轉移38萬人，勞務收入24億元。農民人均純收入增加620元達4481元。123、仁壽第三產業2008年，全縣第三產業增加值34億元，增長105；全社會消費品零售總額451億元，增長213。成功引進新希望美好陽光和摩爾瑪大型商場，建成“萬村千鄉”農家店405個；“家電下鄉”銷售產品16萬臺，補貼農戶270萬元。成功引進總投資30億元的黑龍灘南湖生態度假旅游開發項目，成功舉辦“梨花節”、“桃花節”、“第八屆枇杷節”，新發展休閑生態農家樂28家，實現旅游總收入5億元。全民創業“一幫一”結對幫扶1517戶，新發展民營企業215戶、個體工商戶4570戶。住宿餐飲、娛樂、房地產、交通運輸、保險、信息中介等行業平穩發展。城鄉餐飲個體經營戶達4000余戶，住宿餐飲業零售額實現77815萬元，創四川名宴3個，四川名火鍋3個，雙天酒家躋身全省餐飲名店100強。13、仁壽旅游資源仁壽旅游資源豐富，其立足于成都南大門，與成都雙流縣實現旅游無縫對接。其黑龍灘水庫建于1970年，庫容36億立方米，川西最大的人工湖。距成都市68公里，距眉山市27公里，距樂山市100公里，距縣城16公里。景區幅員1864平方公里，湖面236平方公里，南北長25公里，東西寬13公里，湖中有7峽7壩85島，湖岸邊長310公里。景區年平均氣溫144，森林植被率90，1986年被省政府審定為四川第一批省級風景名勝區。景區地勢優越，群山環抱，碧波萬頃，水天一色，林壑清幽，湖岸回環，鳥鳴鶴舞，如夢如幻。秀麗幽靜的湖光山色與峨眉山的雄奇險秀和樂山的三江匯流形成山、江、湖各具特色、優勢互補的旅游格局。位于縣城東北35公里的高家鎮鷹頭村牛角寨，海拔760米，地處雙流、簡陽、仁壽三縣交界處，距成都市40公里，景區總面積48平方公里，南、北、西三面群山連接，層巒迭障，東西平疇數十里，近觀鷹頭水庫，遠觀簡陽三岔湖，是省級重點文物保護單位。2002年3月，縣政府審定為縣級第一批旅游區。其牛角寨大佛被認定為是樂山大佛的藍本，是全國唯一一座胸佛。位于縣境雙堡鄉，距縣城40公里，距成都市130公里，與內江、資陽、自貢等市相鄰。景區總面積2平方公里，分為雙石牌坊、溶洞、中華水庫三個旅游點，2002年3月，縣政府審定為縣級第一批旅游區。14、仁壽文化仁壽建縣于隋開皇十八年（公元589年），在這片熱土上，誕生了后唐詩人孫光憲，文武雙全的宋宰相虞允文，“東方梵高”石魯、著名畫家馮建吳兄弟和新中國地質事業奠基人之一黃汲清院士，歷代人才輩出，教育興旺發達。20世70年代初，仁壽抬工隊伍修筑“西蜀第一海仁壽縣黑龍灘水庫”，黑龍灘水庫蓄水達36億立方米，修筑大壩所用石塊達28萬立方米，所搬運的石塊可從仁壽城一直鋪到北京城。因當時無現代搬運工具而靠全縣的抬工隊伍完成。據當年參加建設的匠人介紹，上萬人的抬工們此起彼伏喊出的號子聲，簡直比打雷還響。號子黑龍灘壯歌行，就表觀了黑龍灘的雄偉氣勢和山清水秀，鳥語花香的美好景色昔日那仁壽縣喲，十年那九年旱喲，靠天來吃飯咧，生產好艱難咧，一九那個七零年，興建那黑龍灘嘛，民工齊奮戰喲。干渠那繞山轉喲，毛渠那到田間喲，引來岷江水咧，灌溉萬畝田咧、如今那個黑龍灘，大南那更壯觀嘛，題碑最耀眼喲。賓館那處處有喲，商品那都齊全喲，觀光多方便咧，跳傘又乘船咧。三月那個黑龍灘，鳥語那花更香嘛，青山綠水間喲。盛夏那黑龍灘喲，碧波那好乘船喲，綠水惹人醉咧，潛水游泳歡咧。金秋那個黑龍灘。花果那堆滿山嘛，碩果枝頭掛喲。隆冬那個黑龍灘，蕩舟那山水間喲，驚動魚兒跳咧，水鳥湖上旋咧。旅游那個黑龍灘，七十那二島現嘛，盤龍戲猴趣喲。龍巖那今猶在喲，作畫那巖上邊喲、潑水現字絕咧，樂趣說不完咧。人民那個最好客，來那黑龍灘嘛，千年游不夠喲。奎星閣位于仁壽縣城中心地位，屬奎星街一段。閣基占地196平方米，基寬14米。由須彌座、閣身、寶頂三部份組成。高29米，為四重檐八面體攢尖式木結構建筑，青灰簡瓦屋面，維修后改為琉璃瓦。檐額、瓜頭、撐弓等均精工雕飾。全閣用八十柱，層層設梯，可登頂觀覽全城。底層用八檐柱、八廊柱、八金柱構成主體，其中，八金柱貫通閣身，每層構架迭次向內縮收一個步架到第四層，接底金柱則成為檐柱，故另設八根金柱，該金柱在山檐重力下起杠桿作用，將其挑起，使之微微離地，成為“真武閣”式的“懸柱”建筑，這是奎星閣的建筑特色之一，而奎星閣八面寬度互不相等，又是該閣的又一建筑特色。牛角寨的摩崖造像群，融儒、佛、道三教合一，乃宗教勝地，香火旺盛。有碑刻云“大唐天寶八載（749）三洞道士楊行進，三洞女道士楊正真共造三寶像一龕。”相傳，在牛角寨附近文宮場生長的當代名人董長安、潘文華、石魯和馮建吾弟兄等，都曾到此拜佛。潘文華曾兩次拿錢裝飾廟宇、點綴佛像。小結仁壽是成都的城南門戶之地，其承接了成都的產業轉移和外出旅游兩大板塊內容，為仁壽帶來了大量的人流與現金流，更是連接成都與眉山之間經濟互動的重要走廊；仁壽城市發展潛力巨大，其承接成都的八大產業，將持續推動仁壽的可持續發展，不斷提高仁壽人民的生活水平，并進一步促進其第三產業的蓬勃發展；仁壽旅游資源豐富，其自然旅游資源、人文旅游資源，以及其他資源源遠流長，是成都城南短線旅游的重要目的地，并且具有巨大的發展潛力；仁壽具有獨有的人文特色，包括牛角寨大佛，黑龍灘號子在內的人文特色都是仁壽獨有的，是屬于獨一無二的，仁壽因此而更具有魅力。2、仁壽規劃21、仁壽總體規劃（該部分資料來自于仁壽縣政府）211、仁壽總規整合仁壽縣總體規劃思路體現為“一軸、三環、六片、兩山、一心”的規劃結構一軸仁壽大道城市主軸三環迎賓大道第一環城市內環；陵州大道第二環城市中環；繞城大道第三壞城市外環。六片以科教衛生為主的城北科教文化衛生片區；以行政辦公、金融、商業服務為主的商業片區；以休閑生活為主的綜合生活片區；以現代工業為主的城南工業片區；以現代物流為主的物流孵化片區；以保持原有風貌的老城片區。兩山以翳嘶山為主的天仁公園和以飛泉山為主的飛泉公園。一心位于規劃城市中心的濕地公園將成為仁壽城市中心。212、仁壽控制性詳細規劃2003年總體規劃將縣城定位為全縣政治、經濟、文化中心，以農副產品精加工、旅游服務為主的新型縣城，縣城人口規模至2020年32萬人，規劃建成區面積30平方公里。近幾年我縣城市建設迅猛發展，城市規模不斷擴大，縣城人口已超過21萬人，建成區面積增至21平方公里。目前，仁壽面臨建縣以來最大的歷史機遇，納入成都半小時經濟圈、成赤高速、遂眉資高速的過境，雅遂鐵路的穿越都給仁壽帶來巨大的變化，城市的重新定位迫在眉睫。2009年，我縣編制完成縣城控制性詳細規劃和城市設計，并通過了專家評審。縣城控制性詳細規劃根據目前縣情，將縣城用地規模增至52平方公里，人口規模規劃為50萬人，縣城綜合定位“創業仁壽，品質之城”建設成為生活品質城，區域性商貿休閑之都。規劃結構為“一心、兩山、三線、六片、一主軸”，規劃年限為近期2010年2015年，中期2015年2020年，遠期20202030年。隨著仁壽大道延伸線、城北大道、職教中心、縣醫院遷建工程、城北公園、五星級賓館、仁壽一中新校區、行政服務中心等項目的開工，仁壽新城建設的大幕已經拉開，一個高標準、高起點的現代新城即將展現在仁壽縣城東北面。213、城市結構調整仁壽的城市結構調整方向呈現以下特點以目前老城區為出發點，城市向東發展，以仁壽大道作為城市主軸向東延伸，將城市的中心從老城區轉移到未來的濕地公園；以濕地公園為原點，城市往南北方向擴張，形成科教文化與綜合生活兩大片區；未來整個城市將以濕地公園和中央商業區為核心呈現“十字”型結構進行發展。214、城市人口與用地發展規劃仁壽縣下轄22鎮38鄉，幅員面積2606平方公里，現有162萬人，縣府駐文林鎮。仁壽縣委、縣政府將仁壽定位為“生態商貿縣城”，城鎮未來人口和用地發展計劃為達到城鎮人口30萬、城市規劃30平方公里的中等城市，城鄉統籌發展，“以心帶星”（以縣城為中心，帶動多個衛星場鎮建設），把規劃作為建設的龍頭，傾力把仁壽建成現代化中等城市。22、項目區域規劃項目處于老城區最重要和繁華的商業帶金馬路沿線上，該沿線上集中了目前仁壽最好的數家酒店，以及仁壽的商業步行街怡和春熙。該條道路上，一路分布著四家仁壽的知名酒店。此外在本案與金馬路交匯處的另一側，目前有一個正在開發的房地產項目，其規劃有一條商業步行街與金馬路垂直，并且直通本項目地塊。在靠金馬路的地塊上規劃有超過3萬的大體量商業綜合體，其初步規劃以百貨為主5層裙樓，和上蓋四星級酒店組成。與本項目隔金馬路對視相望，將形成強大的商業人流。小結仁壽處于成都的南大門門戶之地，其地理優勢讓他成為承接成都產業與游客的的黃金口岸，目前其區號已劃為028，未來發展前景巨大；仁壽歷史文化與旅游資源豐富；可開發潛力巨大；仁壽城市規劃在未來將達到城鎮人口30萬，城市規模30萬的雙30萬現代化中型城市；項目所處區域是仁壽人民生活最習慣的老城區，且處于商業貿易最繁華的街區之中；老城區的人口和商業活力，不需要積累，能夠即成戰力，服務于項目。第二部分仁壽酒店的現狀及發展趨勢1、仁壽旅游業概況（該部分數據來源為仁壽縣旅游局）11、20072009仁壽旅游人次及收入年份旅游人次（萬人）增長率旅游收入（億元）增長率2007864182008824655062105200913260987284387仁壽作為成都的南大門，同樣受到08年512大地震較大的影響，可以發現在08年赴仁壽旅游人次上出現了負增長，與07年相比為增長了465，令人驚喜的是盡管旅游人次出現了負增長，但08年旅游收入卻達到了506億元，與07年相比，增長率達到了2105，證明仁壽在接待能力和讓游客停留消費的能力比07年有了長足的進步。2009年更是仁壽旅游發展實現長足進步的一年，旅游人次在擺脫了大地震的影響之后，達到了132萬人次，實現增長6098，出現了大幅度的提升；旅游收入與08年相比也出現了大幅度的增長，為4387，環比增長2282，取得了可喜的成績。由此可見，仁壽旅游具有蓬勃的發展潛力和發展動力，越來越多地承接成都短線旅游和當地人民生活水平與收入的提高，仁壽旅游未來取得更好的成績是必然的趨勢。12、仁壽旅游概述仁壽旅游目前屬于成都近郊休閑游目的地范圍內；仁壽旅游周期性明顯，淡旺季分明，受周圍同類型目的地競爭和影響較大；仁壽旅游旺季集中在國家法定節假日，其中以黃金周與小長假最為突出，周末游客較周中有明顯上浮；自駕游是仁壽旅游的重要構成，其所占比例超過了50；仁壽目前的住宿接待條件相對較為落后，缺乏較為高端的接待能力，酒店住宿市場上除了幾處老牌改制酒店外，主要以各類家庭旅社為主打；仁壽目前僅有2座星級酒店，一座三星，一座二星，且評星時間較長，設施較為老化；仁壽城鎮作為輻射仁壽周邊各個旅游景點的作用尚未發掘，中轉站的作用不明顯，導致了游客人均消費總量的偏低；仁壽擁有極具特色的游覽景點和先天地理條件，未來具有很強的發展潛力。仁壽旅游業的良性發展是帶動酒店業發展的核心引擎，酒店是這個行業發展的優勢業態。2、仁壽酒店業現狀及發展態勢分析（該部分數據來源為仁壽縣旅游局）21、20072009仁壽星級酒店總供應量分析近年來，仁壽旅游呈現出良好的發展勢頭，出現了穩步發展的特征，蓬勃發展的旅游業、政府對旅游業的支持。特別是仁壽成為成都城南門戶，承接成都產業轉移與周末近郊旅游游客，成為成都周末休閑旅游主要目的地之一，大量的成都游客促使仁壽旅游收入有了大幅度的提升。年份數量營業額（萬元）增長率房間數量（間）入住率200727409966020082157151121196702009220264289523670從酒店的供應量來看，仁壽的星級酒店供應量基本上變化不大，從07年到09年一直保持在2家的水平；從房間供應來看，08年與07年保持持平，均為96個房間，而09年華生賓館新增客房140間，將仁壽的星級酒店客房數量上升到了236間，因此09年是仁壽星級酒店客房供應量大幅上升的一年，其增長率達到了14583；從星級酒店營業額來說，08、09兩年同樣上了一個臺階，08年比07年增長了11211，達到了157元，而09年更是達到了202億，突破2億大關；入住率來說，比較平穩，從07年的60增長到了08年的70，09年同樣保持70的入住率，整體發展健康。22、20072009仁壽二星級酒店供應分析0709年間，二星級酒店的基本狀況沒有變化，但從其經營狀況來說，出現了一定程度的下滑，由于二星級酒店僅華陵賓館一家，其房間數量一直保持在47間不變，但是其營業額出現了較為明顯的波動，08年營業額為595萬元，較07年的379萬元增長了5699，但是09年的營業額下滑到了464萬元，出現了負增長，與08年相比下降了2202。年份數量營業額（萬元）增長率房間數量（間）2007137947200815955699472009146422024723、20072009仁壽三星級酒店供應分析年份數量營業額（萬元）增長率房間數量（間）200717030492008115120115084920091198003095189三星級酒店的發展非常健康，09年增加了140間客房，客房數量上來說，增加了28571，三星級酒店的客房供應量從49間增加到了189間；從營業額上來說，07年僅7030萬元，而08年實現了11508的增長，達到了151億元，而09年在08年的基礎上繼續增長了3095，營業額達到了198億，即將突破2億，可以遇見三星級酒店的市場在持續擴大，仁壽對于高端酒店的需求也在不斷上升。24、2009年仁壽星級酒店入住率分析星級入住率二星60三星752009年，仁壽星級酒店的營業額呈現兩極分化，三星級與二星級酒店出現了較大的差距，但是從入住率來看，兩家酒店的入住率都屬于經營較好的狀況，二星級酒店入住率為60，三星級酒店入住率為75，綜合二星級酒店的客房供應數量，可以確定二星級酒店的客房利用保持在平均30間的情況，因此造成其經營不利的局面。25、2009仁壽星級酒店價格區間比對分析從仁壽星級酒店房價執行價格的價格區間來看，二、三星酒店的房價下限差距不大，甚至三星級酒店的最低房價更低，而房價上線則差距明顯，二星級酒店最高房價僅為308元/夜間，三星級套房最高則為2660元/夜間。究其原因，由于三星級賓館華生賓館由于新建了弘仁樓，與舊樓弘里樓拉開了檔次，由于新樓的房間數量和價格都遠遠高于舊樓，因此舊樓以低價降低門檻，新樓以高價提高利潤，才造成了二、三星級酒店經營狀況的差距，是的三星級酒店搶占了二星級市場的市場份額。星級價格區間（元/夜間）二星148308三星108266026、仁壽星級酒店行業現狀分析仁壽星級酒店呈現兩極分化的態勢，三星級酒店發展良好，而二星級酒店的營業額則出現負增長；仁壽星級酒店設備總體來說較為陳舊，急待改造，目前尚不能滿足仁壽市場越來越旺盛的星級酒店需求；仁壽星級酒店總體房價較低，標間價格在220元/夜間以內，未來的發展空間較大，房價調整的空間也較大；08年是仁壽星級酒店營業額快速發展的一年，09年時這種發展速度放緩；09年之前仁壽星級酒店的房間供應量一直維持不變，直到09年才增加了140間客房，由于多年的供應量停滯，目前的236間客房相對于未來仁壽30萬人口的規劃，人不能滿足需求；仁壽高星級酒店需求旺盛。27、仁壽星級酒店發展機會分析星級品牌連鎖酒店仁壽未來更多的國外游客來成都旅游、度假，世界上有大量的高星級品牌連鎖酒店，而在成都市場上，還沒有國際連鎖品牌酒店，就這一層面上來講，仁壽市場依然充滿了機會。經濟酒店仁壽市場的經濟酒店目前已經發展了很多，在未來即將達到初步飽和。但是在這些經濟酒店中，多數都是一些小規模的旅社，它們大都是一些社會旅館經過簡單的裝潢，又重新投入市場的，這樣的酒店競爭力不強，在經后的行業整合中，必然被吞并和淘汰。經濟型酒店的未來只有品牌化、規模化、連鎖化才是機會所在。特色化、主題化星級酒店越是民族的，越是世界的，仁壽擁有豐富的文化內涵，這些文化內涵在酒店業的發展中有著極大的競爭優勢，在品牌和管理上，仁壽本土的星級酒店距離國內先進水平還有著較大的差距，但本土酒店依然有著自己的優勢，那就是本土色彩的特色化和主體化，另外綠色化也是其中的一個機會。本項目最適合仁壽目前酒店市場現狀與未來發展機會的選擇是特色化、主體化的星級商務酒店。3、區域酒店競爭環境分析31、樣本區位及數量樣本總數6個具體樣本詳解三星級酒店1個二星級酒店1個商務酒店4個調查區域仁壽縣城樣本選取依據星級酒店，及其主要競爭商務酒店，同好口碑樣本明細三星級酒店華生賓館二星級酒店華陵賓館商務酒店陵州賓館、金馬賓館、逸景商務酒店、盛景麗園酒店（新開業未掛星）32、區域酒店檔次/星級分析1,171,174,66三星級酒店二星級酒店商務酒店仁壽縣城鎮內，共有三星級酒店1家、二星級酒店1家、此外其他未掛星競爭項目4家，共計6家競爭酒店項目，目前三星級酒店和二星級酒店各整個競爭市場的17，未掛星競爭酒店占剩余的66。由此可見，仁壽星級酒店奇缺，且星級酒店與商務酒店之間差距不大，高星級酒店的空缺急待填補，星級酒店的目標市場不明確，未來市場潛力巨大，急待挖掘，機會較多。33、區域酒店房間分析331、區域酒店所在區域房間數量比較平均數分析房間數板塊均值最小值最大值極差合計占總量百分比金馬路板塊89471891423567386仁壽大道板塊7878780781618客運中心板塊484848048996TOTAL7248189141482100仁壽的競爭酒店主要分布在三個板塊之中，其中金馬路商業街板塊共有4家酒店，占整個競爭市場的7386，這四家酒店中，平均房間數為89間，其中房間供應量最少的為47間，最多的為189間，相差142間，總共256間房，是整個競爭市場的8203，由此可見酒店數量與酒店房間供應量的比例基本一致；仁壽大道板塊目前僅逸景商務酒店1家競爭項目，有客房78間，占1618；客運中心板塊亦僅盛景麗園酒店1家競爭項目，客房數量48間，占996。整個競爭市場中平均客房72間，共482間，最小值與最大值都與金馬路板塊一致，證明金馬路板塊是目前仁壽酒店市場中舉足輕重的板塊，也是本項目的重要競爭板塊。332、區域酒店檔次房間數量比較平均數分析房間數檔次/星級均值頻數總量占總量比例最小值最大值極差三星級189118939211891890二星級4714797547470未掛星6242465104487830TOTAL81648210047189142從酒店的房間供應數量來看，三星級酒店供應量最多，共有189間客房供應，由于僅有一家三星級酒店，占總供應量的3921，因此，該數據具有典型性，但不具備普適性，且三星級酒店是目前仁壽酒店市場上的標桿，具有旗幟的作用。二星級酒店的房間供應數量是所有競爭項目中最少的，僅為47間的客房，占總供應量的975。未掛星的酒店共有三家，總供給客房246間，平均供給62間，占總供應量的5104，合計略高于三星級酒店的供應水平；三家中，客房供應量最大值為78間，最小值為48間，相差30間，相差較大，未掛星的酒店在供應量上基本持平，較為均衡，僅新開業盛景麗園酒店因定位不同而客房數量較少，與二星級酒店相當，同樣處于仁壽整體水平中。整個市場上來說，最多與最少之間相差142間客房，平均客房供應為87間，整體供應與仁壽現狀與未來發展目標相比較，屬于供應量偏少的范圍。333、區域酒店房間配置酒店床位數和房間數的關系床位數是房間數的倍數為0622，集中在1220這個區間，主要由于標間的數量較多造成。客房類型三星級酒店客房類型較為豐富，標間、單人間俊分為3個檔次，并設有豪華套房等五個類別的套房。標準間面積大部分酒店的標準間面積區間為2540平方米。房間家具配置空調、電視、24小時熱水、電話、隱藏衣柜、床、寫字臺、淋浴、毛巾、紙拖鞋、擦鞋紙、澡巾、地巾、面巾、方巾、茶幾、飲水機、有償消費品等。基本每家酒店中都有部分帶網絡借口的房間，還有部分房間配備有電腦。房間燈具基本酒店燈具均使用床頭中控設計。34、區域酒店房價分析341、三星級酒店房價分析華生賓館價格（元/夜間）房間類型掛牌價執行價協議價行政套房597026602080家庭套房380018801660商務套房222014201160豪華套務單間670480320商務標間620468308豪華單間570228188豪華標間400208168普通套房1000760580普通單間300128108普通標間258108108三星級酒店華生賓館分舊樓弘里樓和新樓弘仁樓，其中酒樓供應的房間主要是普通單間和普通標間，因此價格較低，通常執行價在128與108元/夜間；新樓的單間主要有兩個檔次，執行價分別為480與228元/夜間，標間同樣分兩類，其執行價為468與208元/夜間，其執行價通常是掛牌價的7折價格，即掛牌價的的70。而通常的長期協議單位協議價則為掛牌價格的50，即套房協議價格區間為5802080元/夜間；單間為100320元/夜間；標間為100308元/夜間。其協議價下限為舊樓100元/夜間，新樓為168元/夜間。342、二星級酒店房價分析華陵賓館價格（元/夜間）房間類型掛牌價執行價協議價豪華套房686308268普通套房388228188單人大床房295168138普通標間281148128二星級酒店華陵賓館的掛牌價區間為281686元/夜間，其中單人大床房的掛牌價為295元/夜間，而執行價為168元/夜間，協議價為138元/夜間，其執行價為掛牌價的55折，而協議價是掛牌價的45折；普通標間的掛牌價為281元/夜間，執行價為148元/夜間，協議價為128元/夜間，其執行價為掛牌價的5折，而協議價同樣是掛牌價的45折。343、商務酒店房價分析酒店陵州賓館金馬賓館逸景商務酒店盛園麗景酒店房間類型掛執協掛執協掛執協掛執協獨棟別墅288028802280套房3882602303883002686883882881688460380商務單間268180160200200168988220180商務標間268150140200200168688180160普通單間188130120295140108130130110普通標間168120110281120108130130110三人間320180120未掛星的酒店之中，普通標間是三家酒店都有的，其掛牌價區間為130281元/夜間，執行價中最低為120元/夜間，最高為130元/夜間，協議價最低為108元/夜間，最高為110元/夜間；普通單間同樣也是三家酒店共同有的，其掛牌價區間為130295元/夜間，執行價中最低為130元/夜間，最高為140元/夜間，協議價最低為108元/夜間，最高為120元/夜間。套房中，其掛牌價區間為388688元/夜間，執行價中最低為260元/夜間，最高為388元/夜間，協議價最低為230元/夜間，最高為288元/夜間。商務間只有陵州賓館和逸景商務酒店兩家酒店設置，其中掛牌價最高為268元/夜間，最低為200元/夜間；執行價最高為200元/夜間，最低為150元/夜間；協議價最高168元/夜間，最低為140元/夜間。此外，新開業的盛園麗景酒店提供獨棟別墅供應，每棟別墅為2880元/夜棟，按棟出租，不提供單獨房間出租，最低協議價可協調至2280元/夜棟。通常執行價中陵州賓館的房價最低。小結通過價格分析，大部分酒店的執行價是其掛牌價的50，而協議價通常會根據上一年的消費金額進行調整，基本為掛牌價的7折左右；普通標間和單間的協議價最低不會低于100元/夜間；區域內三星級酒店的房價最高，同樣，其在房間配置上也最高，最高房價為其行政套房，掛牌價為5970元/夜間，執行價為2660元/夜間；區域內房價的最低價同樣是三星級酒店的舊樓，其掛牌價為258元/夜間，執行價為108元/夜間；商務酒店中逸景商務酒店的執行價基本按照其掛牌價執行，并未有其他折扣。區域內的樣本酒店的鐘點間價格較高，區間為5088元/三小時間。35、區域酒店所在區域酒店類型比較平均數分析酒店類型板塊經濟型酒店商務酒店會議/旅游酒店合計頻數（個）314占板塊比例7525100金馬路板塊占總量比例501767頻數（個）11占板塊比例100100仁壽大道板塊占總量比例165165頻數（個）11占板塊比例100100客運中心板塊占總量比例165165426TOTAL8020100本案所在的金馬路板塊是競爭最激烈的板塊，共有4家競爭酒店，占總樣本的67，4家酒店中有三家是以商務為主的酒店，占板塊調查樣本的75，另有一家酒店為主題旅游酒店，占板塊的25，總調查樣本的17。仁壽大道目前競爭項目僅有1家，為商務酒店，占總調查樣本的165。客運中心目前競爭項目僅有1家，為休閑旅游獨家酒店，占總調查樣本的165。通過調查，商務類的酒店是目前仁壽市場上的主流，但是結合前文分析，主題類的星級酒店是目前仁壽經營狀況最好，口碑最好的酒店，值得本項目借鑒。36、區域酒店經營狀況分析由于盛景麗園酒店于10年8月開業，因此不計入以上入住率統計，據市場調查，該酒點目前平均入住率為65。361、區域酒店年平均入住率分析00020004000600080001000012000123456789101112華生華陵陵州金馬逸景從區域內酒店的入住率來分析，酒店的平均入住率集中在5570之間，其淡旺季劃分明顯，總體來說酒店的入住率在夏秋季節最高，春季較低，其中小長假和黃金周為每年入住率的高峰，最高入住率能夠超過100，酒店需要零時加床，或者零時增加備用客房；入住率最低的時候在4050之間，總體來說酒店經營較為健康。362、酒店星級年入住率比較平均數分析檔次/星級均值頻數最小值最大值極差三星級701558530二星級551408040未掛星6544510055TOTAL606488743根據調查顯示，三星級酒店的經營狀況最為穩定，其入住率的最小值為55，最大值為85，只相差30，證明其入住率穩定，淡旺季波動不大，客源穩定，由此可見三星級酒店是調查樣本中經營狀況最好的。二星級酒店入住率較差，證明其經營狀況較差，其入住率的最小值和最大值都是同類比較中最低的，分別為40和80，平均入住率為55。商務酒店中，平均入住率為65，最大值由于其客房數量較少，可以在旺季突破100，其最小值和最大值之間相差55，級差很大，證明其經營狀況波動較大。363、酒店類型年入住率比較平均數分析檔次/星級均值頻數最小值最大值極差商務酒店7044010060旅游酒店701558530TOTAL7055510045商務酒店是目前仁壽的主流酒店類型，其入住率最大值為100，最小值為40，相差60，相差很大，證明商務酒店經營狀況良莠不齊。旅游酒店同時是一家彩陶主題酒店，作為仁壽唯一的三星級酒店，其入住率的最小值為55，最大值為85，只相差30，證明其入住率穩定，淡旺季波動不大，客源穩定。37、區域酒店配套設施分析371、大堂面積及層高大堂層高560600400550800450000100200300400500600700800900華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園大堂層高酒店大堂層高平均為582米，陵州最低為4米，逸景商務酒店層高為8米，建議項目酒店大堂采用兩層挑高，項目區域內三星級酒店層高56米，二星級酒店層高為6米，未掛星的酒店平均層高為58米，其中逸景商務酒店大堂最高，將近挑高三層為8米，但是其大堂安置在騰飛時代寫字樓大堂中，為共用，不具有代表性。2600018000100002800090001600000050001000015000200002500030000華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園大堂面積大堂面積酒店大堂平均面積為180，其中逸景商務酒店因與寫字樓共用大堂，因此不計入統計，此外陵州的大堂面積最小為100，金馬賓館的酒店大堂最大，達到280，此外華生賓館的大堂面積同樣在200以上，達到260，未掛星的酒店中平均面積為153，建議本項目的大堂同樣安排在項目大堂中，同時輻射范圍要達到150以上。372、酒店餐廳分析餐廳數量大部分為1個，有1家酒店擁有4個餐廳，即華生賓館擁有斯特拉斯西餐廳、海鮮火鍋餐廳、川菜餐廳以及粵菜餐廳；目前仁壽最大的餐飲大堂為盛景麗園酒店餐飲樓大堂，其可容納近1000人，面積為1300平米；容納人數的主要區間100350人之間，同時用餐人數最的是華生賓館海鮮火鍋，達到2000人；餐廳面積區間200平米到3000平米不等，華生賓館海鮮火鍋餐廳面積最大，有3000平米；大部分酒店的餐廳都包間配套，包間數量主要集中在1018個；酒店除早餐提供有西式糕點外，正餐基本都提供中式菜品，其中有的酒店擁有特色餐飲，主要是特色菜品，如粵菜、火鍋等；裝飾風格上是主要是中式風格；餐廳的經營關系到整個酒店的運營，其所占酒店總體收入的比重很大，其中三星級華生賓館的餐飲收入占總收入的40，而其他酒店餐飲營業額平均占總營業額的一般左右，其中金馬酒店所占比重最高，其09年總營業收入為830萬元，而餐飲收入為580萬元，占了總營業額的70。373、酒店會議室分析會議室的數量主要在13個之間，通常情況下是1個大中型型會議室、其余為小型會議室；被調查酒店中華生賓館的會議室最多，達到8個；會議室面積區間為30平米800，容納人數10360多功能廳可作為大型會議室，兼顧宴會廳、會議室等多種功能；配套設施方面主要影像設備，如投影儀、懸掛屏幕等；音頻設備，如話筒、功放、音箱等；其它主要是空調、人員服務、鮮花等附帶設施；在同聲傳譯方面設施比較缺乏。374、區域酒店康樂設施分析所調查酒店中，最普及的康樂設施是茶坊和浴足，所有的酒店都有該類型的設施；酒店里還擁有如健身中心、KTV中心、舞廳、乒乓球室、咖啡屋、洗浴桑拿中心、美容美發等項目；其他華生賓館有彩陶博物館，用以展示仁壽彩陶。38、區域酒店建筑設計分析381、建筑層數分析樓層1391086302468101214華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園樓層調查樣本中，華生賓館新樓最高，總共13層，其次是陵州賓館為10層，此外逸景商務酒店所在騰飛時代大廈總共為14層，其中酒店所占6層，另外酒店的餐廳獨立在大廈之外，盛園麗景酒店由于為園林式分布，基本建筑為34層，酒店平均樓層達到8層，因此項目如果需要集成餐飲配套在新建大廈中，樓層應控制在810層左右。39、區域酒店硬件配套分析391、電梯數量分析區域酒店電梯數量均值為17部，有4家酒店電梯數量主要集中在2部，2家酒店電梯數量為1部。二星級酒店僅一部電梯，逸景與騰飛時代大廈共用2部電梯，盛景麗園酒店為客房樓1部，餐飲樓1部，共2部。華生賓館使用SIGMA（西格瑪）電梯，陵州賓館使用長江品牌電梯，盛景麗園、逸景與華陵則使用廣州日立品牌的電梯。電梯212122011223華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園電梯392、空調分析250123456分體中央系列1區域酒店的空調主要以中央空調為主，共5家，有1家酒店采用分體空調，此外陵州酒店為中央空調和分體式空調共用。逸景商務酒店采用的分體式空調。華生賓館使用西門子中央空調，陵州賓館使用掛機為美的空調。393、建筑風格分析區域酒店建筑風格多為現代風格，建筑外立面主要以涂料為主，輔以玻璃窗，僅有盛景麗園酒店為現代中式風格，建筑里面為仿青磚小面磚。394、車位數量分析在被調查酒店之中，平均車位為91個，其中逸景商務酒店因為與騰飛時代共用停車位，因此是唯一一個擁有地下停車位的酒店，其地面停車位45個，地下停車位在115個左右；盛景麗園酒店是仁壽所有酒店中酒店車位最多的，共有220個車位；除此之外，剩余四家酒店的平均車位為41個，三星級酒店華生賓館的停車位最多，達到了55個，華陵和陵州分別各有35個車位，而金馬賓館有40個足有的車位。55353540160220050100150200250華生華陵陵州金馬逸景盛景麗園車位車位395、網絡配置分析區域內酒店目前都在逐步改善其網絡配置，基本上每一家酒店都有部分房間配置了網絡介入端口，為入住客戶提供網絡服務，主要網絡服務方式為寬帶上網，不需要進行撥號，只需要插入端口進行簡單設置，自動獲取IP地址即可；此外，部分酒店設有部分帶電腦的客房，直接提供上網的工具，但該類客房的價格相較不同房間更高，入住率相對較低，大部分時候有少量客戶選擇，更多的情況下屬于被動消費選擇，即在其他客房房源緊張的情況下產生了需求。310、區域酒店消費群體特征分析區域內酒店的消費群主要為商務消費者和公務接待消費者消費者，約占70以上；區域酒店散客消費群主要為旅游消費者，通常由自駕游游客，這一部分消費群比較有規律，市場波動隨國家法定節假日變動，基本占該類酒店總消費群的2040，消費頻率多為12天；星級酒店消費群主要為商務和政府接待客戶，消費群對酒店的忠誠度較高，且季節波動比例較小，基本占該類酒店總消費群的70，消費頻率多為12天左右；另一重要消費群體是轄區下地方政府出差人員，此類客戶群體的忠誠度極高，一貫在協議酒店或具有隸屬關系的酒店中居住，約占40左右；其他消費者以散客為主，其構成為自助旅游者、探親訪友者、附近居民和附近單位員工等，性別特征以男性占多數，為30左右。小結本案所在金馬路塊酒店房間供應總數高達調查總量的66，是目前仁壽酒店市場和商業最繁華的地段。區域酒店供應多為未掛星的酒店、二星與三星酒店各有一家。從市場競爭區格來看，區域內四星級、準四星級的高星級酒店具有發展機會。酒店價格三星級酒店價格較為穩定，且市場競爭較小，屬于一馬當先的情況；二星級酒店和其他商務酒店價格波動較大，市場競爭較為激烈。區域酒店供給類型以商務酒店、旅游酒店及經濟酒店為主。從市場差異化競爭態勢來看，主題酒店具有良好的市場發展機會。區域酒店經營狀況較為健康，年平均入住率均值為60。三星級酒店酒店經營狀況十分穩定。三星級酒店年平均入住率最高，年入住率均值高達75，其他星級酒店年入住率均值達到65左右。區域內酒店的消費群體約70來自商務客戶和公務接待客戶，其次為旅游散客。區域內酒店的經營收入中，來自餐飲的部分占據了很大的部分，其中三星級酒店能占到酒店總營業收入的40，而未掛星的酒店最多能占到總營業收入的65。4、典型案例分析典型性案例華生酒店檔次三星房間數量189間酒店類型主題旅游酒店平均房價200元/夜間左右目標客戶群政府接待,商務,旅游飯店入住率平均75左右，最高可達85酒店概況位于四川省仁壽縣城中心群英街20號的華生賓館于1996年10月1日正式營業，2002年1月28日華生賓館有限公司董事長蔡子如先生出資購買改制，2004年1月8日榮升為三星級涉外飯店，是仁壽縣唯一一家三星級飯店。為拓展市場的需求，華生賓館2006年按四星級標準新建的以彩陶文化為主題的弘仁樓，使整個賓館檔次得到進一步提升，服務品質得到進一步的升華。賓館位于仁壽縣城中心地帶，距“成都后花園”黑龍灘風景區10公里。交通便利，緊鄰國道213線及省道106線，距長途汽車站2公里。賓館占地面積10余畝，建筑面積20000多平方米，分為弘仁樓和弘里樓兩大區域，弘仁樓十三層，弘里樓五層，共有客房189間，含行政套房、豪華套房、商務套房、單人間、豪華標間，客房樓層設無煙樓層、行政樓層等，并配備有高檔電腦數碼房。大廳設大堂吧、威尼斯咖啡館。賓館下設弘仁樓斯特拉斯西餐廳、宴府飄香（二樓精品川菜）、宴府粵珍軒（三樓粵菜餐廳）；弘里樓分設國宴廳、華生源海鮮火鍋餐廳。整個餐飲可同時容納2000多人同時就餐。賓館擁有配套齊全的高檔茶樓、桑拿、棋牌室等服務設施項目；以華生廳、仁和廳、壽鄉廳、彩陶廳、鳳凰廳、仁壽廳、云亭閣多功能演藝廳命名的大中小型7個不同規模的會議室，同時可容納20360人的商務洽談和會務活動。房間價格價格（元/夜間）房間類型掛牌價執行價協議價行政套房597026602080家庭套房380018801660商務套房222014201160豪華套務單間670480320商務標間620468308豪華單間570228188豪華標間400208168普通套房1000760580普通單間300128108普通標間258108108會議室價格會議室類型樓層掛牌價元/場形式人數（人）弘仁樓鳳凰廳5F600長條式75仁壽廳6F600會見式20彩陶廳7F1000討論式15多功能廳13F1200多樣式200弘里樓仁和廳4F500課桌式60華生廳4F800課桌式360壽鄉廳4F500圓桌式35貴賓接待室4F500座談式10借鑒合理利用舊樓與新樓，形成高性價比的房價優勢，讓房價的區間拉大，最大限度的利用原有有資源合理擴大客戶范圍；多樣化的配套，多選擇性的餐飲和多個會議廳，滿足不同客戶的需求；利用掛牌三星級，確定了其在仁壽酒店市場上的高端形象和地位，以此樹立客戶品牌忠誠度，確保酒店入住率的平穩；對地方政府和仁壽縣域內各部門，各鄉鎮機關展開營銷，最大限度地擴大酒店的市場份額；重視酒店的配套設施，特別是餐飲，通過各種手段提升酒店的營業收入，2010年將突破2億元大關；酒店的彩陶主題是仁壽酒店市場上唯一的主題酒店，為酒店增添了更多的人文氣息，讓酒店更有競爭力和品牌影響力；是仁壽縣唯一一家明確自身為主題旅游酒店的賓館，其主動將目標客戶群擴大，將旅游客戶融入自身的主要客戶群內。典型性案例盛景麗園酒店檔次開業未滿一年（號稱四星級裝修房間數量45酒店類型休閑旅游度假平均房價180間左右目標客戶群政府接待,商務,旅游飯店入住率平均65右酒店概況盛景麗園酒店是有仁壽盛景麗園飲食文化有限公司投資3千余萬元修建，是一家集餐飲、客房、休閑、娛樂、商務、健身為一體的休閑旅游度假型酒店。酒店占地面積26000，坐落于環境幽雅的省道106線旁，緊鄰縣城市區，距離車站500米，黑龍灘風景區10公里，交通便利，酒店內6個停車場可提供220個車位。酒店環境依山造勢，高低錯落，群山環抱，青山綠水，身后的文化底蘊與設計的相得益彰，是現代與傳統的完美結合。酒店功能設施齊全，餐飲大廳氣勢磅礴，金碧輝煌，可同時容納1000余人用餐，設于二樓的13個風格各異的豪華氣派典雅，獨具匠心；3棟豪華商務別墅可提供住宿、就餐、會議、休閑聚會等服務；20個豪華茶坊充分利用自然環境優勢，讓顧客在享受品茗、棋牌娛樂時充分得到休閑放松；按四星級酒店標準設計裝飾和布置的四十余套商務套房、豪華標間設備功能俱全；酒店擁有3個多功能廳，可滿足各類會議的需求；占地3000的戶外健身場所，設有籃球、羽毛球等運動設施，空氣清新，環境優美；豪華KTV包房目前在建中。客房價格價格（元/夜間）房間類型掛牌價執行價協議價行政套房288028802880家庭套房1688460380商務套房98