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螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆螃羅袇膅薆袁羆羋螁螇羅莀薄蚃羄薂莇肂羃節螞羈羂莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒄蚆羀艿蠆羅聿莁蒂袀肈蒃蚇螆肇膃蒀螂肆蒞螆蚈肅蒈薈羇肅膇螄袃肄艿薇蝿肅莂螂蚅膂蒄薅羄膁膄莈袀膀芆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂膆蒅蒃螈芅膅蚈蚄芄芇蒁羃芃葿蚆罿芃薂蕿裊節芁 香江控股房地產項目拓展開發工作流程指引 一、目的 明確香江控股拓展開發系統與各部門及項目公司各部門在項目 拓展、項目開發期間的各項工作任務及需要香江控股及項目公司緊密 配合的工作環節，梳理項目在拓展及后續開發報建/報批中的各項基 本流程及關鍵節點，以利于香江控股的項目拓展開發工作的順利進 行。 二、適用范圍 適用于香江控股拓展開發系統中新項目的拓展工作及項目確立后 全過程的報建/報批、取證工作的管理。 三、職責 公司相關部門及項目公司按職責/業務的劃分，分別負責組織辦 理相關的報建/報批、取證工作。 四、工作原則 1、公司項目開發新立項目必須按國家法律、法規和項目所在地 相關行政主管部門的要求，辦理報建/報批、取證手續，獲取有效的 批準/注冊/許可文件。 2、各負責辦理報建/報批、取證的部門領導和具體工作人員，應 認真學習相關法律、法規，了解報建/報批、取證的規定和要求，準 備并提供所需的文件、資料，做到及時、完整、準確、清晰。 3、各項目公司及具體工作人員在開發報建過程中應注意相關業 務資料的保密及完善工作文件的歸檔工作。 五、說明：本手冊中所示各項開發報建手續指引以廣州市辦理房 地產項目開發報建流程為范例，各項目公司開發業務單位可以根據當 地實際情況完善業務工作流程。 一、投資決策階段 投資決策階段是房地產開發過程中最為重要的階段之一，主要包 括市場信息資料搜集，投資機會研究，土地信息獲取和可行性研究 的編制和審批等工作步驟。 1、項目信息收集 （1）目的：收集盡可能多的新項目信息，為公司獲取項目提供 充分的選擇余地。 （2）主管崗位：拓展總監或各項目公司負責人 負責崗位：拓展主管：收集、匯總項目信息。 協助崗位：拓展專員：收集相關信息。 公司高層領導：收集相關信息。（3）工作內容：A、通過各地土地儲備中心的出讓公告獲取土地出讓信息； B、通過參加各種洽談會、招商會及中介機構獲取項目信息； C、通過各地政府的招商部門獲取項目信息； D、通過朋友、業務合作伙伴或其他中介機構等途徑獲取項目 信息； 2、項目信息篩選 （1）目的：從獲取項目信息中選取符合公司戰策要求的項目 （2）決策崗位：拓展總監（根據篩選情況確定項目是否需要進 入初判） 負責崗位：拓展主管（組織信息篩選） 協辦崗位：拓展專員（進行資料收集整理及實地踏勘） （3）工作內容： A、了解當地已有的政府招商項目實際運作情況，供日后參考； B、對項目進行現場踏勘，了解土地自身素質； C、了解項目區域人文、自然環境； D、了解項目區域交通狀況； E、了解項目的土地性質、證件手續等； F、對項目各項因素進行比較、分析，研究是否符合公司發展戰 策要求。 3、市場調研 （1）目的：對項目區域環境、區域房地產市場、目標客戶群等 進入深入調查，為項目可行性分析提供真實依據。 （2）主管崗位：拓展總監：指導市場調研，提出報告修改意見。 負責崗位：拓展主管（負責組織調研及報告編寫） 協辦崗位：拓展專員（配合調研，提供市場信息）。 備注：如目標區域有項目公司的，項目公司負責協助拓展 部市場調研工作。 （3）工作內容： A、項目宗地實地踏勘地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢：地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；地面現狀：宗地 內現有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發有 較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地下情況：包 括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等， 地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；土 地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江 河湖泊等因素分割土地；地質情況：包括土地結構、承載力、地下水 位和抗震性要求。 B、項目控規要求： 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積； 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營 性公建的面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率； 其他 C、區域環境： 人文環境：區域經濟發展狀況、人口數量、人口素質、治安情況、 風俗習慣等，城市基礎設施情況、宗地附近的商業、教育、醫療等設 施，危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地 等）。（附周邊環境生活配套圖） 自然環境： 區域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清 潔程度以及地塊風水等。 交通環境： 宗地主要出入道路的狀況，區域路網現狀及出行的便捷程度，公 共交通的便利程度等。 市政規劃： 近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的 搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。 政策環境：行業相關的地方性政策主要針對外地項目：價格政 策、稅收政策、優惠政策、土地政策等） D、區域市政配套 道路現狀及規劃發展：包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時 間，與宗地的關系（影響）。 供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。 污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。 通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、 涉及線路成本等。 永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、 涉及線路成本等。燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接 口位置。 供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口 位置。 附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來 規劃擴容和增加的情況。 E、區域房地產概況：區域住宅市場概況，形成時間，各檔次住 宅區域內分布狀況，購買人群變化，區域住宅市場各項指標成長狀況 （近 3-5 年），開工量/竣工量，銷售量/供需比，平均售價，區域市 場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢，區域內供應產品特征，各 檔次產品供應狀況，各檔次產品的集合特征，尤其研究與本案類似檔 次物業的特征，未來 2-3 年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產 品類型。 F、區域代表項目：樓盤規模，產品形式，產品品質，銷售價格， 銷售情況，項目特色及對區域房地產市場的影響等 4、項目初判 （1）目的：通過對項目的調研，進一步了解宗地素質，區域環 境，進行初步經濟測算，為是否對此項目進行深入分析提供依據。 （2）決策崗位：總經理（根據項目篩選報告，判斷該項目是否 符合香江控股發展戰略） 負責崗位：拓展總監 協助崗位：拓展主管 （3）作業要求： A、進行現場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環境 對項目是否存在重大影響。 B、留取現場影像資料。 C、整理項目相關技術指標及證件手續，取得如下資料：宗地現 場踏勘，地塊區位及四鄰狀況，土地自身素質 D、項目周邊區域走訪，包括：區域人文環境，區域自然環境， 區域交通狀況，區域配套設施， E、區域樓盤調研，包括：區域房地產市場整體狀況，區域代表 樓盤基本情況，區域市場前景預測 F、與項目相關方面進行初步接觸，取得相關項目合作條件 G、了解項目技術指標及規控要求，包括：項目詳細技術指標， 規劃部門規控要求，項目的可行出讓方式及條件 H、項目初步成本收益分析，包括：地價評估，項目成本測算， 項目資金需求測算，項目初步收益分析 I、編制項目初判報告 5、項目策劃及產品定位 （1）目的：根據項目地塊的具體情況及項目所在區域的市場情 況及潛在消費需求，完成項目的市場定位、產品建議。 （2）決策崗位：總經理 主管崗位：營銷總監 負責部門：營銷中心 協助部門：拓展部、總工室 （3）工作內容： A、營銷中心派出項目工作小組實施調研工作： a 項目小組人員實施關于目標客戶群體、產品主題、產品形態和 產品各建設指標的調研。 b 每次調研完成后，必須完成一份市場調研報告，由項目小 組負責人審核并保證調研報告的正確性和完整性，提交營銷總監。報 告內容應包括：調研的目的和范圍；調研組成員；調研日期；調研所 依據的文件；調研結果表述；調研結果分析、小結。 B、營銷中心針對調研中的表述和結論性意見，提出修正性措施， 形成市場調研報告及初步產品建議書，經營銷總監審核確認。 C、由營銷中心向總工室提交初步項目產品建議書，供進行項目概 念設計。 D、概念設計確認后，由營銷中心、總工室共同向拓展部提交初 步項目產品建議書及項目概念設計成果。 6、編制項目初步可行性研究報告 （1）目的 項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度 可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發土地前最重要的技術性 工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據。在土地使用權正式獲 取后，項目開發者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項 目方案設計提供依據。 （2）主管崗位：拓展總監 負責崗位：拓展主管 協助崗位：拓展專員 協助部門：財務部、審核部、總工室、營銷中心、法律部 （3）作業描述 A、拓展總監上報總經理組建工作小組，成員主要來自公司內部各業 務部門。 B、各成員按照專業分工調查研究收集資料，必要時再次進行實 地調查和市場調查。 C、小組集體討論，議題為：市場研究。包括分析市場信息，市 場動態和政策導向等。 項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優劣勢， 并進行項目的市場預測；提出項目的建筑規模、產品定位、規劃方案、 進度計劃以及資金籌措方案等，方案經比較論證優化后，提出推薦方 案。 經濟技術評價。對推薦方案進行財務評價及風險分析，以判別項 目的經濟可行性和抗風險能力。當有關評價指標結論不足以支持項目 方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。 D、編寫研究報告。經過技術經濟論證和優化之后，各成員分工 編寫章節，由負責崗位協調綜合匯總，編制報告初稿。經主管副總批 閱意見后，修改完善，形成正式報告。 E、初步可行性研究報告內容： 詳見附件 5香江控股項目可行性研究報告指引 7、可行性分析報告評審 （1）目的：通過公司決策層的評審，決定項目是否可以獲取及獲取 方式。 （2）主管崗位：香江控股決策委員會 負責部門：拓展部 協助部門：決策委員會會務組 緊前工作條件：可行性分析報告編制完畢。 （3）工作內容： 拓展部組織項目初步可行性研究報告等相關材料，形成議案，上報 香江控股決策委員會，決策委員會對項目議案進行審議，并形成項目議 案決議。 公司決策層確定項目是否向下進入獲取階段。拓展部根據決策委 員會議案對項目進行后續跟進。 8、項目合作談判 （1）目的：根據公司管理層的決策，落實項目正式合作條件， 并達成正式協議，為項目運作的下一階段做好準備工作。 （2）主管崗位：香江控股決策委員會 負責崗位：拓展總監 負責部門：拓展部 協助部門：法律部、營銷策劃中心、總工室等 （3）工作內容： A、拓展總監根據項目需求組織項目談判工作小組，小組成員由 拓展、法律、工程及營銷人員組成； B、工作小組根據公司決策層決定的項目合作條件開展談判工作， 與項目合作方或政府相關部門進行充分溝通與接觸，中雙方的分歧點 形成報告 及時上報決策委員會進行決策； C、根據談判達成的階段成果組織起草相關文本，上報同意后， 簽署相關協議； D、就項目達成的最終合作條件，上報決策委員會同意后，簽署 項目的正式協議，進入項目的實質運作階段。 相關協議文本范本見附件 6 二、前期工作階段 前期工作階段是房地產開發中頭緒最為復雜的階段。具體工作在 于落實開發方案，為開發項目建設做準備。前期涉及工作程序以及部 門眾多，主要工作內容包括：購置土地的后期工作、拆遷安置、項目 報建與委托設計等等。 本階段以項目公司為工作主體，控股各職能部門予以協助。 1、項目前期準備工作 （1）主管崗位：公共事務部經理：協調各個業務組及與控股法 律部、拓展部的溝通與業務往來。 （2）主辦崗位：公共事務部開發組：負責收集整理申辦資料文 件，具體經辦申辦手續。 協助部門：控股法律部、財務部、拓展部、工程部、預算部、設 計部（3）項目前期工作相關事項： A、通過招拍掛程序取得項目土地使用權，辦理相關手續 a 通過土地招拍掛程序競得項目土地使用權后，簽訂土地出讓合 同，并在付清土地出讓金及交易費用后，辦理土地初始登記，獲得項 目土地國有土地使用權證； b 獲得建設用地批準書； c 獲得房地產開發項目建設條件意見書，委托設計單位做項 目方案概念設計及總體規劃方案設計 B、注冊成立項目公司，辦理公司營業執照 C、辦理房地產項目公司備案手續 自領取營業執照之日起 30 日內，到登記機關所在地的房地產開 發行政主管部門備案。 D、在土地使用權出讓合同簽訂后或建設用地批準書下達后的 十五日內，到項目所在地建設行政主管部門備案，并領取房地產開發 項目手冊。 E、項目公司房地產資質預審 需提供的材料：房地產開發投資計劃申請表；房地產開發項目投 資預算表；房地產開發項目資質預審表；總平圖(內容包括：戶型比 例、經濟技術指標)；年度投資計劃書；項目申請報告；申報地塊的 藍圖；用地規劃許可證；土地證及土地合同。 F、委托環境影響評估 委托具有相關資質的單位，編制項目環境影響評價報告書 G、項目可行性研究報告的審批 委托有資質的單位編制項目可行性研究報告，連同環評報告等其 他材料上報當地政府發改委，獲得可行性研究報告的批準文件。 2、項目立項（備案） （1）主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不 了的協調問題。 （2）主辦崗位：公共事務部開發組：負責收信整理申辦資料文 件，具體經辦申辦手續。 協助部門：法務組、行政組、工程部、設計部 （3）辦理立項前提：項目公司注冊完畢，取得房地產開發資質 證書，土地證辦理完畢。 主管部門：當地發改委 需報送材料：1）、營業執照（復印件加公章），2）、組織機構 代碼證（復印件加公章），法人身份證（復印件加公章），備案申請 書（原件），選址意見書（原件），6）、房地產項目開發資質預審 表（原件），7）、項目情況說明（原件），8）、房地產開發資質證 書 （復印件加公章），9）、土地出讓合同或土地證（復印件加公章）， 10）、所報批地塊的平面圖（帶樓座藍圖）（原件加公章） 取得建設項目備案批復及企業投資項目備案證 3、建設用地規劃許可證的辦理 （1）主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不 了的協調問題。 （2）主辦崗位：公共事務部開發組：負責收信整理申辦資料文 件，具體經辦申辦手續。 協助部門：工程部、法務組 （3）辦理建設用地規劃許可證前提：簽訂土地出讓合同， 項目立項審批手續辦理完畢。 （4）需要提供的資料： A、建設單位出具的申報委托書； B、建設單位填寫完整并加蓋單位印章的建設項目規劃許可及其 他事項申報表 （以招拍掛方式取得土地使用權的建設項目，需提交 建設單位用地申請，須表述取得用地的有關情況，申請文件應包含發 文號、簽發人、單位印章等基本公文要素）； C、規劃意見書附件及附圖復印件（以招拍掛方式取得土地 使用權的建設項目，需提交土地整理儲備機構國有土地使用權掛牌 出讓成交確認書和國土資源行政主管部門國有土地使用權出讓合 同及其相關文件）； D、支付國有土地使用權出讓金、繳納各種稅費憑證； E、其他要求提供的相關材料。 4、總平面圖審查 （1）主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不 了的協調問題。 （2）主辦崗位：公共事務部開發組：負責收信整理申辦資料文 件，具體經辦申辦手續。 協助部門：工程部、控股總工室 （3）工作內容： A、辦理總平圖審查所需要的資料： a立案基本資料。 b 城市規劃部門核發的下列資料的復印件：建設用地規劃許可 證及附圖、附件；歷次規劃設計條件的批準文件；調整總平面方案 時應當提交原規劃方案的批復文件及附圖；其他歷次相關批復文件、 附圖、附件； c 規劃設計條件或原規劃審批文件中要求取得的專業管理部門的 意見。 d 規劃設計條件中要求提交的規劃模型或效果圖。 e 規劃說明書一份。 f 繪制在 1/500 現狀地形圖上的總平面規劃圖一式兩份。 g 總平面規劃圖一式兩份。 i 電子磁盤報批文件。 B、消防主管機關對項目消防方案設計審核，所需資料：填寫建 筑消防設計防火審核申請表，提交政府有關職能部門的項目批文、 規劃紅線圖、易燃易爆工程項目火災危險性分析報告及工程簡要說 明、項目總平面布局、平面布置、建筑平立剖面圖、建筑工程消防設 計專篇說明 C、市政園林局對項目配套綠地審查，所需資料：申請人身份證 明；法定代表人身份證明及授權委托書和受委托代理人身份證明；設 計單位的廣州地區勘察設計企業注冊登記表；審批申請表一份； 規劃藍圖（包括原有綠化分布圖、綠地規劃總平面圖、植物配置規劃 平面圖、天面綠化規劃圖）一式四份；.帶有報建單位標識的光盤一 份； 規劃部門批準的建設用地規劃許可證和附圖、附件，修建 性詳細規劃批復文件和附圖，建筑設計方案批復文件和附圖（總平面 圖），已領取建設工程規劃許可證的提供許可證及其附件、附圖 （總平面圖）；國土房管部門批準的建設用地批準書或房地產 權證和附圖；、規劃部門對工程項目的其它相關批復文件。 特別說明： 由于在此階段中往往涉及圖紙的多輪修改與調整，因此在在總平 面圖圖紙出來后，須第一時間報送規劃局、消防及市政園林局進行報 批手續。同時開發人員必須與工程部及設計院保持良好的溝通，盡量 縮短報批的時間。 5、辦理管線綜合審查及申辦排水許可證 （1）主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不 了的協調問題。 （2）主辦崗位：公共事務部開發組：負責收信整理申辦資料文 件，具體經辦申辦手續。 協助部門：工程部、控股總工室 （3）工作內容： A、辦理管線綜合審查，所需資料： 1、建設單位申請審查的報告及申請表； 2、標有地形、地物、市政道路、管線等現狀并劃有道路紅線和 道路斷面的 1：500 或 1：1000 地形圖壹份（原件）； 3、土地權屬證明材料：提供建設用地規劃許可證及附圖復 印件（核對原件）； 4、經規劃行政主管部門審定的總平面規劃方案的批準文件及其 附圖； 5、提交規劃設計單位的規劃設計資質文件； 6、市政道路、管線詳細規劃圖及其矢量化電子文件（正式文件 為叁份）：包括豎向規劃圖、給水規劃圖、排水規劃圖（含雨、污水）、 電力及電訊規劃圖、燃氣規劃圖及管線綜合規劃圖紙（含主要道路斷 面圖及其管線綜合布置圖）； 7、相應設計依據。 管線綜合包括給項目給排水管線、強電管線、弱電管線等，在通 過方案審查后，由規劃局核發管線工程建設工程規劃許可證。 B、申辦排水許可，所需資料：城市排水設施設計審批申請表； 設計文件（室外排水施工圖及說明書一式四份（加蓋設計單位和建設 單位的公章，原件），室內排水施工圖及說明書一式一份，電子文檔 各一份；室外排水設計單位的設計資質（市政公用行業（含排水）設 計資質）證明文件（復印件）；環保部門的環境影響評價批復意見（復 印件）；周邊地下綜合管線資料（復印件）；城市排水設施信息登記 表（設計）（一式三份，原件）；證明資料：授權委托書；申請 人身份證明；城市規劃部門審核同意文件及附圖（建設工程規劃許可 證及批復的規劃平面圖等，復印件）。 廣州申請排水許可是向廣州市水務局提出，在符合城市公共排水 設施接駁條件，接駁設施通過驗收后再申請城市排水許可證。 6、單體審查 所需資料： （1）立案基本資料； （2）城市規劃部門核發的建設用地規劃許可證及附圖、附 件復印件；如建設用地規劃許可證過期的，需提交土地管理部門 核發的建設用地批準書等文件； （3）提供下列資料復印件之一： 用地規劃設計條件（建設 用地規劃許可證附件）和修建性詳細規劃（含歷次調整）批準文件 及附圖； 建筑工程單體規劃設計條件； （4）城市規劃部門歷次批復文件中要求取得的專業管理部門的 意見； （5）繪制在 1/500 或 1/2000 現狀地圖上的總平面圖一式兩份； （6）建筑設計方案一式兩份；（7）設計單位的建筑設計資質證 書（圖紙蓋出圖章可視為已提交）或單項建筑設計資質證書；（8） 規劃設計條件或修建性詳細規劃中要求提交的建筑工程單體模型或 效果圖；電子磁盤報批文件。 特別說明：在報規劃局進行單體審查時，應在設計單位出建筑設 計方案第一稿時就報送審查，根據規