房地產(chǎn)估價報告的組成與內(nèi)容一份完整的房地產(chǎn)估價報告由以下組成：房地產(chǎn)估價報告書（共8項內(nèi)容）一.封面二.目錄三.致委托方函四.估價師聲明五.估價假設(shè)和限制條件:注意估價報告應(yīng)用的有效期在這里六.估價結(jié)果報告 1、委托人； 2、估價機(jī)構(gòu)； 3、估價目的； 4、估價對象； 5、價值時點(diǎn)； 6、價值定義； 7、估價原則； 8、估價依據(jù)； 9、估價方法； 10、估價結(jié)果； 11、注冊估價師； 12、估價人員； 13、實(shí)地查勘期 14、估價作業(yè)時期； 15、抵押估價要有變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險提示七.估價技術(shù)報告 1、估價對象描述與分析：實(shí)物狀況分析、區(qū)位狀況分析、權(quán)益狀況分析2、市場背景描述與分析；3、最高最佳使用分析；4、估價方法適用性分析；5、估價測算過程；6、估價結(jié)果確定。八.附件（重要部份小心遺留）附件包括： 房地產(chǎn)估價委托書 估價對象的位置圖； 估價對象外觀和內(nèi)部照片 估價對象周圍環(huán)境和景觀照片 估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件； 估價機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件 估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 注冊房地產(chǎn)估價師注冊證書復(fù)印件抵押估價報告要有法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料或調(diào)查記錄第一部分 報告書的組成與內(nèi)容一、 封面(一般不會考)1、這里所講的封面特指估價報告的首頁，而不是各估價機(jī)構(gòu)對估價報告進(jìn)行包裝設(shè)計的封面。2、估價報告的封面內(nèi)容一般包括如下：標(biāo)題：（房地產(chǎn)估價報告名稱）估價項目名稱：（說明本估價項目的全稱） 委托方：（說明本估價項目的委托單位的全稱，個人委托的為個人的姓名） 估價方：（說明本估價項目的估價機(jī)構(gòu)的全稱） 注冊估價師：（說明負(fù)責(zé)和參加本估價項目的注冊師的姓名及其注冊號） 估價作業(yè)日期：（正式接受估價委托的年月日至完成估價報告的年月日） 估價報告編號：（說明本估價報告在本估價譏構(gòu)內(nèi)的編號，要與估價結(jié)果報告中的編號一致）二、 目錄(一般不會考) 要注意與后面的報告內(nèi)容相匹配，特別是估價報告的頁碼要求準(zhǔn)確無誤。三、 致委托人函(會考)1、致委托人函是估價機(jī)構(gòu)正式將估價報告呈送給委托人的信件。2、致委托人函一般包括以下內(nèi)容（標(biāo)題：）致委托人函致委托方函致函對象（為委托方的全稱）致函正文（說明估價目的、估價對象（名稱坐落范圍規(guī)模用途權(quán)屬）、價值時點(diǎn)、價值類型、估價結(jié)果、估價報告應(yīng)用的有效期）致函落款（為估價機(jī)構(gòu)的全稱，并加蓋估價機(jī)構(gòu)公章，法定代表人（執(zhí)行合伙人）簽名或蓋章）致函日期（為致函的年月日，即估價報告的出具日期）四、估價師聲明(可能會考)1、所有參加本次估價的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。2、實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章。五、估價的假設(shè)和限制條件(一般不會考)1、一般假設(shè)：對權(quán)屬面積等資料進(jìn)行了審慎檢查，無理由懷疑其合法性、真實(shí)性且未核實(shí)的情況下，對其合法、準(zhǔn)確、真實(shí)的合理假設(shè)；對房屋安全、環(huán)境污染的安全假設(shè)。2、未定事項假設(shè)：對尚未明確或不夠明確的土地用途和容積率所做的合理假設(shè)3、背離事實(shí)假設(shè)：因估價目的的特殊需要，所做的與實(shí)際情況不一致的合理假設(shè)，如征收不考慮抵押、查封、租賃。4、不相一致假設(shè)5、依據(jù)不中假設(shè)：缺少權(quán)屬證明或無法查勘估價對象內(nèi)部狀況所做的合理假設(shè)6、估價報告使用限制：估價報告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事項，使用期限原則上不超過一年，表述為自 年 月 日至 年 月 日等 。六、估價結(jié)果報告（必考）注意漏項依據(jù)規(guī)范附錄第A.0.6，估價結(jié)果報告應(yīng)記載下列事項：標(biāo)題：房地產(chǎn)估價結(jié)果報告1、委托方（委托人）：如果是單位（法人）委托評估，要寫明委托單位的全稱、委托單位的法定代表人和住所；如果是個人委托評估，要寫明委托人的姓名，住所和身份證號。2、估價方（估價機(jī)構(gòu)）：必須列明：估價機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、估價機(jī)構(gòu)的住所以及估價機(jī)構(gòu)的資格等級及資質(zhì)證書編號。注意：房地產(chǎn)評估資質(zhì)等級分為一、二、三級、臨時資質(zhì)，而不是A、B、C級。3、估價目的估價結(jié)果的期望用途。說明本次估價的目的和應(yīng)用方向。A抵押估價目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而后評估房地產(chǎn)抵押價值。B房屋征收：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值C房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考D企業(yè)入股合并：為企業(yè)入股合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價提供價值依據(jù)E投資決策咨詢：為房地產(chǎn)投資提供價值參考依據(jù)。4、 估價對象（必考）-能否使估價報告的使用者通過該部分內(nèi)容描述，比較清楚地了解該估價對象（在實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者）當(dāng)前的實(shí)際狀況。該部分內(nèi)容應(yīng)與案例中“各種類型的房地產(chǎn)估價”中的實(shí)物、區(qū)位描述一并學(xué)習(xí)。估價對象的描述應(yīng)從實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位3方面狀況說明。其中： 對土地的描述應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀或開發(fā)程度，使用期限等權(quán)屬狀況； 對建筑物的描述應(yīng)包括：名稱，坐落，面積或規(guī)模，層數(shù)和高度，用途、建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修及外觀，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，使用期限等權(quán)屬狀況。 對房地產(chǎn)的描述應(yīng)視為上述兩者描述的相結(jié)合。 另外注意估價對象的范圍是否有構(gòu)筑物、樹木，其他動產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等。估價對象描述不清及估價對象描述不全。應(yīng)注意以下幾個方面： 土地實(shí)物描述：沒說明坐落、地形、地勢、四至環(huán)境、土地開發(fā)利用狀況； 建筑物實(shí)物描述：沒說明分棟建筑面積、規(guī)劃條件等； 房地產(chǎn)權(quán)益狀況：沒說明土地使用權(quán)性質(zhì)、土地管制情況、土地取得時間、已使用年限，剩余年限。房屋所有權(quán)情況等；共有情況、他項權(quán)利設(shè)立情況 區(qū)位狀況描述：如，位于一棟建筑物中的某一套待估房地產(chǎn)區(qū)位狀況中未說明樓層和朝向； 租賃情況交待：如，收益性房地產(chǎn)沒說明租金標(biāo)準(zhǔn)、租賃期限）5、估價時點(diǎn)估價結(jié)果對應(yīng)的日期。所評估的估價項目客觀合理價值對應(yīng)的年月日。要說明所評估的估價對象價值對應(yīng)的年月日及其確定的簡單理由。【常見錯誤】估價時點(diǎn)設(shè)定不正確。如：拆遷評估應(yīng)當(dāng)設(shè)定在拆遷公告之日，而不是實(shí)地查勘之日。對原估價結(jié)論有異議的評估，時點(diǎn)應(yīng)為原報告書時點(diǎn)。拆遷估價產(chǎn)權(quán)調(diào)換中評估期房價值的時點(diǎn)也是拆遷公告之日。估價時點(diǎn)是具體的某一日，而不是某一段時間， 6、價值類型說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵，是采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，還是抵押價值、保險價值、清算價值、投資價值等。A抵押估價的價值類型：估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。B征收補(bǔ)償估價的價值類型：被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮租賃、抵押、查封等因素的影響。7、估價原則說明本次估價遵循的房地產(chǎn)估價原則。包括：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點(diǎn)原則、獨(dú)立、客觀、公正原則。抵押要有謹(jǐn)慎原則8、估價依據(jù)說明本次估價所依據(jù)的房地產(chǎn)估價規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料，9、估價方法（必考）說明本次估價的思路和所采用的估價方法以及這些估價方法的定義。對理論上適用的方法要闡述，對理念上適用但未選用的要充分說明理由。注意在考試中容易缺少估價方法的定義或?qū)纼r方法的必要解釋。選用的估價方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設(shè)開發(fā)法等。）在選用估價方法中的常見錯誤 只使用了一種估價方法 能用市場比較法的沒有用。 收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法。 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定 缺少估價方法定義10、估價結(jié)果估價結(jié)果就是說明不同方法的測算結(jié)果和本次估價的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價和單價（但不一定都有單價表示，如在建工程等），并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價時點(diǎn)中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價格。未說明估價結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）11、注冊估價師列出所有參加本次估價的注冊估價師的姓名和注冊號，并由本人簽名。12、估價人員列出所有協(xié)助注冊估價師估價的人員姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱并由本人簽名13實(shí)地查勘期14、估價作業(yè)日期（必考）本次估價的起止日期，需要注意的是應(yīng)要與封面上的估價日期相一致。15、抵押估價要有變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險提示七、估價技術(shù)報告（必考）注意漏項標(biāo)題 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（1） 實(shí)物狀況分析；（規(guī)范為個別因素分析包括估價對象的實(shí)物、權(quán)益二個方面）。（2） 權(quán)益狀況分析（3） 區(qū)位狀況分析；（規(guī)范為區(qū)域因素分析）（4） 市場背景分析；（5） 最高最佳使用分析；（6） 估價方法適用性分析，逐一分析各種估價方法是否適用，說明已選方法的技術(shù)路線。（7） 估價測算過程；（8） 估價結(jié)果確定。1 、 實(shí)物狀況分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分內(nèi)容不看。）詳細(xì)分析、說明估價對象的實(shí)物狀況。 要注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補(bǔ)充）商業(yè)：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、裝飾裝修、無形價值住宅：建筑物結(jié)構(gòu)、類型和等級，設(shè)施與設(shè)備，建筑質(zhì)量、裝飾裝修。商務(wù)辦公：外觀形象、內(nèi)部裝修、設(shè)施與設(shè)備、智能化程度、物業(yè)服務(wù)水平、租戶類型。旅館房地產(chǎn)：設(shè)備設(shè)施和用具、經(jīng)營管理工業(yè)：用地面積與形狀、地質(zhì)水文條件、房地產(chǎn)用途2 、 區(qū)位狀況分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分內(nèi)容不看。）區(qū)位狀況分析就是要詳細(xì)說明、分析估價對象的區(qū)位狀況。要注意分析因素與估價對象類型相吻合（還要補(bǔ)充）商業(yè)：繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層住宅：位置（方位、與相關(guān)場所的距離、朝向和樓層）、交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量。商務(wù)辦公：集聚程度、交通條件、周邊環(huán)境、樓層旅館房地產(chǎn)：交通條件和周圍環(huán)境工業(yè)：交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施、地理位置3、權(quán)益狀況分析：規(guī)劃等使用管制情況，使用年限、剩余年限、所有權(quán)和他項權(quán)設(shè)立情況4、 市場背景分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分內(nèi)容不看。）要說明和分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來。說到底是要分析影響類似房地產(chǎn)價格的主要因素。由于估價對象的類型不同，估價的目的不同，所以影響其市場價格變動的主要因素會有所不同。或者雖然是影響因素相同，但它們對估價對象價格的影響深度也有所不同。因此不同估價報告的寫作，市場背景分析會有較大的差異，這一部分也是房地產(chǎn)估價報告寫作當(dāng)中難度較大的部分，特別是一些大型項目的估價報告。4 、 最高最佳使用分析（一般不會考，考試時不夠時間這部分內(nèi)容不看。）主要說明和分析估價對象最高最佳使用。5 、 估價方法選用（必考）P280逐一分析比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法是否適用于做人對象。對理論上不適用的要簡要說明理由，對理論上適用又不具備客觀條件的要充分說明理由，對選用的方法要說明名稱、定義和估價的思路，說明所采用的估價方法及采用的理由。在估價方法選用中常見的錯誤 未說明選用估價方法理由。 選用的估價方法不妥（應(yīng)根據(jù)估價對象類型、估價方法適用的對象、收集到的資料來確定。如：有收益的應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用收益法，比較實(shí)例多的應(yīng)優(yōu)先用比較法，抵押的優(yōu)先成本法，拆遷的用市場法，在建工程用假設(shè)開發(fā)法等。）6 、 估價測算過程（必考） 公式要寫上 估價測算過程就是要詳細(xì)說明運(yùn)用某種估價方法的全部測算過程及相關(guān)參數(shù)的確定。【尤其是技術(shù)復(fù)雜的估價報告，報告的寫作者要在準(zhǔn)確掌握各種估價方法的基礎(chǔ)上，按著估價方法的操作步驟，因果關(guān)系明確地、條理清楚地表述每種估價方法的測算過程，對于相關(guān)參數(shù)的確定既符合有關(guān)數(shù)學(xué)公式的要求，又要符合邏輯推理。】7 、 估價結(jié)果確定（必考）必須說明估價結(jié)果最終確定理由估價結(jié)果確定就是要說明本次估價的最終結(jié)果是多少，并且它是如何確定的。因?yàn)槲覀冊诠纼r報告中要采用兩種或兩種以上的估價方法進(jìn)行估價測算。用不同估價方法得出的結(jié)論會有一定的差異，為此最終選用何種數(shù)學(xué)方法確定估價結(jié)果或?qū)ζ溥M(jìn)行進(jìn)一步地調(diào)整都需在此說明理由。在考試中常出現(xiàn)的是未說明估價結(jié)果確定的理由（各種方法得出的結(jié)果差別不大時可用簡單算術(shù)平均。否則，用加權(quán)平均，且權(quán)重不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因）在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時，應(yīng)在估價報告中明確闡述理由。八、附件（會考）注意欠附件綜合察看（一）估價報告格式不規(guī)范。主要包括：缺項或缺某部分內(nèi)容導(dǎo)致估價報告不完整；估價結(jié)論數(shù)字沒有大寫沒有標(biāo)明估價結(jié)果的人民幣金額(僅出示了外幣金額)估價要素等關(guān)鍵內(nèi)容未作交待或交待不清。主要包括：漏掉“價值定義”使估價標(biāo)準(zhǔn)不明確對估價對象房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況交代不清對估價對象情況如房屋結(jié)構(gòu)、層次、用途、使用年限、建筑面積、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，收到占地面積、土地性質(zhì)、土地使用年限、地理位置和房地產(chǎn)環(huán)境等交代不清對交待現(xiàn)場勘察情況未作任何交待估價方法選擇錯誤。主要包括：選擇的估價方法不適用本次估價情況、估價目的和估價對象，即：根據(jù)本次估價情況應(yīng)該選擇的估價方法沒有選取，不適用的估價方法反而選上；未按規(guī)范規(guī)定的要求選用估價方法，如只選用一種方法估價，而未按規(guī)定選用兩種及心上的估價方法估價；收益性的房地產(chǎn)未選用收益法作為其中的一種方法估價計算錯誤。主要包括：數(shù)字計算錯誤導(dǎo)致中間計算結(jié)果錯誤；數(shù)字算式列錯；公式正確但套用的數(shù)字錯誤參數(shù)選擇錯誤。主要包括：將一年365天的收益天數(shù)沒有任何依據(jù)地套用成300天；將不同收益性質(zhì)的資本化率通通套用成一個資本化率；土地資本化率、建筑物資本化率、綜合資本化率混淆概念混淆。主要包括：把比準(zhǔn)價格誤作為收益價格；估價期日誤為估價日期；將抵押率與成新率混淆報告內(nèi)容、數(shù)據(jù)前后矛盾。主要包括：致委托方函、估價結(jié)果和估價技術(shù)報告中的結(jié)果數(shù)額不一致；面積、年限等數(shù)據(jù)前后不一；關(guān)于估價對象的描述、估價要素的定義前后矛盾估價結(jié)果確定的理由模糊不清綜合察看（二）1、 任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明2、 注意利息的計算方式，期限3、 報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)4、 現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符5、 注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）6、 保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)7、 基準(zhǔn)地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確8、 確定估價結(jié)果的理由不充分：“根據(jù)上述計算為XXX”屬不充分。估價結(jié)果需要有理由來支持（估價原則、估價人員周密計算、根據(jù)本房地產(chǎn)市場情況、專家意見、估價人員經(jīng)驗(yàn)等來確定估價結(jié)果）9、 最終結(jié)果應(yīng)說明總價并大寫金額，如用外幣應(yīng)說明估價時點(diǎn)的人民幣市場 匯率中間價，并注明折合的人民幣價格。 10、 處理房地產(chǎn)糾分的估價，應(yīng)說明產(chǎn)生糾紛的理由11、房屋租賃價格評估時應(yīng)考慮租約對估價的影響；劃撥地上營利性房地產(chǎn)租賃評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分。【再仔細(xì)看看以下】：1對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準(zhǔn)確。2察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確3估價時點(diǎn)是否準(zhǔn)確4修正年限是否正確5檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6對采用的方法是否有合理的說明和理由7任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明8注意利息的計算方式，期限9報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準(zhǔn)10現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符11注意對價格的稱謂是否錯誤（比準(zhǔn)，收益，積算）房地產(chǎn)估價報告指錯思路一、快速瀏覽報告查找結(jié)構(gòu)性錯誤。是否按規(guī)范撰寫，是否漏項，描述是否恰當(dāng)，前后是否一致，是否符合法律法規(guī)。二、詳細(xì)檢查報告1、法律依據(jù)性要素。產(chǎn)證資料：舊有房地產(chǎn)。土地使用權(quán)證及房屋所有權(quán)證；在建工程。土地使用權(quán)證建設(shè)用地許可證建設(shè)規(guī)劃許可證施工許可證以及規(guī)劃部門審定的規(guī)劃總平面布置圖；預(yù)售商品房。商品房預(yù)售許可證、商品房買賣合同及購房付款憑證。2、描述性要素估價對象描述。從區(qū)位、權(quán)益（所有權(quán)、使用權(quán)、抵押、租賃等，土地說明是劃撥還是出讓、土地使用年限）、實(shí)物三方面描述。注意用語的準(zhǔn)確性，是否漏項，描述有無錯誤，前后是否一致（如面積前后是否一致）；影響因素描述。個別因素描述。對照估價對象分析、描述。注意是否漏項。區(qū)域因素描述。不同的估價目的區(qū)域因素的選取不同，分析、說明對各類房地產(chǎn)影響較大的因素。注意影響因素與估價類型的匹配。市場背景分析。背景分析是否與估價目的有關(guān)聯(lián)性，對待估房地產(chǎn)的估價結(jié)果是否具有影響。三、分析測算過程價格內(nèi)涵及技術(shù)路線是否正確；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確。參數(shù)選取是否合理。參數(shù)確定是否有誤，是否具有可比性，單位是否統(tǒng)一，價格內(nèi)涵是否一致，計算是否正確等；方法的選用是否符合估價原則，是否體現(xiàn)了合法原則、最高最佳使用原則等；公式的選用是否恰當(dāng)。每一種公式的內(nèi)涵和適用范圍是否清楚。計算過程是否有誤。關(guān)鍵步聚是否進(jìn)行了說明，計算過程中單位是否統(tǒng)一，每一種參數(shù)應(yīng)用是否有根據(jù)。四、估價結(jié)果的確定估價結(jié)果確定方法是否說明理由，如采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均的理由。是否考慮不可量化因素的影響而進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。房地產(chǎn)估價師考試指錯題總結(jié)1.“估價對象概況”可能出現(xiàn)的錯誤：（1）估價對象概述缺失估價對象概述應(yīng)包括以下內(nèi)容（有些具體內(nèi)容可以放在“估價技術(shù)報告”的“個別因素分析”和“區(qū)域因素分析”中表述）：土地應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；建筑物應(yīng)說明：名稱，坐落，面積，層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。(2)估價對象描述不清晰1）土地權(quán)益方面土地使用權(quán)人交代不清；土地使用權(quán)性質(zhì)（出讓與劃撥；集體所有與全民所有；長期用地與臨時用地）交代不清；土地使用年限交代不清；土地規(guī)劃用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清；土地使用權(quán)證交代不清；對共有產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)交代不清。2）土地實(shí)物方面土地“生熟”程度交代不清；土地價格類型（商業(yè)、工業(yè)或住宅用地及幾類用地）交代不清；土地現(xiàn)實(shí)用途、容積率、建筑密度、綠化率等交代不清。土地面積、形狀等交代不清；土地的四至交代不清；土地的地勢、地質(zhì)狀況等交代不清。(3)建筑物方面房屋所有權(quán)證及權(quán)屬交代不清（特別是抵押估價）；房屋用途交代不清；建筑物結(jié)構(gòu)交代不清；房屋建成年代交代不清；房屋狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的進(jìn)度、期房、現(xiàn)房）；房屋裝修（主要是經(jīng)營性房地產(chǎn)賓館、酒店等）交代不清；房屋總高度、總層數(shù)及位于第幾層等交代不清；不正常的層高與跨度、寬深比等交代不清；面積前后不符，分部之和不等于總面積。2.“估價目的”可能出現(xiàn)的錯誤估價目的要說明本次估價的目的和應(yīng)用方向。如：3.“估價時點(diǎn)”可能存在的錯誤估價時點(diǎn)要說明所評估的客觀合理價格或價值對應(yīng)的年月日。錯誤主要有：（1）“估價時點(diǎn)”表述不正確（如表述為“估價時期”、“估價年月”等）；（2）估價時點(diǎn)與報告中的時間數(shù)據(jù)是否吻合。4.“價值定義”可能出現(xiàn)的錯誤價值定義要說明本次估價采用的價值標(biāo)準(zhǔn)或價值內(nèi)涵。要特別注意拆遷估價和抵押估價的價值定義。（1）房地產(chǎn)抵押價值的定義為：“抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”（2）拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。”（3）房地產(chǎn)損害賠償評估價值標(biāo)準(zhǔn)采用公開的市場價值標(biāo)準(zhǔn)。商品房的質(zhì)量缺陷評估的價值定義應(yīng)當(dāng)是估價時點(diǎn)的商品房實(shí)體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。5.“估價依據(jù)”可能出現(xiàn)的錯誤說明本次估價依據(jù)的國家和地方的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價規(guī)范和指導(dǎo)意見，委托方提供的有關(guān)資料，估價機(jī)構(gòu)和估價人員掌握和搜集的有關(guān)資料。6.“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤說明本次估價應(yīng)遵循的房地產(chǎn)估價原則。“估價原則”可能出現(xiàn)的錯誤有：（1）不符合房地產(chǎn)估價規(guī)范的要求或缺少某項原則；（2）與估價目的不對應(yīng)，如抵押估價缺少“謹(jǐn)慎”原則（抵押評估報告的估價原則應(yīng)表述為：“獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則”）.7.“估價方法”可能出現(xiàn)的錯誤（對此后面進(jìn)行專題闡述）8.“估價結(jié)果”可能出現(xiàn)的錯誤（1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有大寫；（2）對外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率；（3）缺少單價或總價；（4）沒有寫明估價結(jié)果所屬的估價時點(diǎn)。12.“估價人員”可能出現(xiàn)的錯誤（1）出現(xiàn)遺漏；（2）沒有估價師執(zhí)業(yè)資格；（3）缺少簽名或蓋章。9.“估價作業(yè)日期”可能出現(xiàn)的錯誤估價作業(yè)日期要說明本次估價的起止年月日。注意缺少“估價作業(yè)日期”。現(xiàn)場查看在作業(yè)期內(nèi)。10.“估價報告應(yīng)用有效期（使用期限）”可能出現(xiàn)的錯誤估價報告應(yīng)用有效期要說明本估價報告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個年月日也可表達(dá)為多長年限，如一年。但要注意：（1）報告的有效期自估價報告完成之日起，而不是自估價時點(diǎn)起計；估價時點(diǎn)既是估價報告完成之日也可以是估價時點(diǎn)。（2）估價報告的有效期不應(yīng)超過一年，在市場狀況變化很大的情況下不超過半年。一估價方法選擇錯誤1.選用估價方法應(yīng)遵循的原則（1）有大量可比實(shí)例，選用市場比較法，并以該法為主；（2）具有預(yù)期收益，選擇收益法作為其中一個方法；（3）具有開發(fā)或待開發(fā)潛力，可以選用假設(shè)開發(fā)法；（4）無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。2.針對以上原則，容易出現(xiàn)的錯誤有（1）只使用了一種估價方法；（2）能用市場比較法的沒有使用； （3）收益性房地產(chǎn)的估價，未選用收益法作為其中的一種估價方法； （4）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產(chǎn)估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法； （5）適宜采用多種估價方法估價的，沒有同時采用多種估價方法進(jìn)行估價；（6）估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。二估價方法運(yùn)用錯誤一） 市場法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、2009指錯題）1.選擇的可比實(shí)例描述不清 （1）交易日期描述不清：（2）交易情況描述不清（買賣、抵押、租賃、利害關(guān)系人交易等）；（3）交易的價格描述不清（單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位）；（4）交易房地產(chǎn)狀況描述不清（現(xiàn)房、期房、結(jié)構(gòu)、裝修、車庫、樓層等）；（5）缺少付款方式的說明（一次性、分期）；（6）交易時可比實(shí)例的規(guī)模（建筑規(guī)模、占地規(guī)模）。2.選擇可比實(shí)例可比性差 （1）不在相同地區(qū)或同一供求圈內(nèi)；（2）用途不相同；（3）建筑結(jié)構(gòu)不相同；（4）建筑規(guī)模不相當(dāng)；（5）土地等級不同； （6）權(quán)利性質(zhì)不相同（主要是土地）；（7）交易類型與估價目的不相同；（8）可比實(shí)例交易成交日期與估價時點(diǎn)不接近（選取的可比實(shí)例一般不能超過一年）。3.可比價格基礎(chǔ)錯誤 （1）樓面地價與單位地價混淆；（2）幣種換算錯誤； （3）建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積、出租面積等混淆。4.各項目修正錯誤 （1）修正項目錯誤（應(yīng)為“交易情況”、“交易日期”和“房地產(chǎn)狀況”三項，三因素修正或“交易情況”、“交易日期”、“區(qū)域因素”和“個別因素”四項，四因素修正，估價規(guī)范）；（2）修正方向錯誤。一是修正項目的分子、分母顛倒（“交易日期”為分子修正，其他項目為分母修正）；二是修正項目調(diào)增或調(diào)減的方向調(diào)整錯誤；（2003改錯題，三個修正系數(shù)計算錯誤） （3）可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況的修正未采取交易當(dāng)時的狀況；（4）交易日期修正時，修正基數(shù)沒有采取交易當(dāng)時的價格水平；（5）交易日期修正環(huán)比和定基指數(shù)的運(yùn)用錯誤； （6）房地產(chǎn)狀況修正幅度過大：單項修正超過了20%，綜合修正超過了30%（7）交易情況的修正缺乏理由 （8）因素修正與基本情況調(diào)查表或?qū)嶋H的描述不一致，或缺少可比實(shí)例因素修正說明（9）計算可能出現(xiàn)錯誤。5.加權(quán)綜合確定估價結(jié)果錯誤（1）交易日期、交易情況接近估價時點(diǎn)的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)大，否則存在錯誤。（2）區(qū)域因素、個別因素較差的價格計算結(jié)果權(quán)數(shù)應(yīng)小，否則存在錯誤。二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2003指錯題、2004指錯題、2005改錯題、2008指錯題）1.確定年凈收益可能存在的錯誤（1）出租型房地產(chǎn) 1）租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率；2）扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項或多項：如押金的利息不應(yīng)計算管理費(fèi) 出租經(jīng)營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地攤提費(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項。否則，存在錯誤。 必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)等（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯誤。年運(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計算土地使用費(fèi) 保險計算基數(shù)錯，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計算；年管理費(fèi)的計算基礎(chǔ)錯誤；確定管理費(fèi)率缺理由3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯誤。4）不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯誤。5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。例如2003年指錯題：一層有效毛收入計算錯，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計算錯，來考慮使用面積系數(shù)；6）計算毛收入時，套用的天數(shù)或面積錯誤。7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒有指明是否包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個大約的范圍。9）未考慮未來收益的變化(分析)。（2）自營型房地產(chǎn)1）扣除項目一定要全面。經(jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤生產(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財務(wù)費(fèi)用-廠商利潤2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗(yàn)、公司財務(wù)利潤、公司的（實(shí)際成本）3）扣除設(shè)備帶來的收益。4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。5）注意重復(fù)計算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算）。大堂為整個酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計算價格。2.報酬率選用可能存在的錯誤 （1）報酬率選用的方法不正確。累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法。（2）報酬率的確定不具有客觀性。報酬率取值未說明理由； （3）未說明報酬率的來源，安全利率的選取沒有必要的說明。國債、存款利率，貸款利率沒有依據(jù) （4）采用了非本類房地產(chǎn)的報酬率。（看清楚房地產(chǎn)的類型）（5）不同收益類型的房地產(chǎn)采用同一報酬率。 （6）把物價指數(shù)、通貨膨脹率、所得稅率等作為確定報酬率的參數(shù)或依據(jù)。3.有效收益期限的確定的錯誤 （1）沒有特殊說明就直接將房屋的耐用年限、土地使用期限作為收益年限；（2）帶租約的收益房地產(chǎn)，未考慮租約期與非租約期的區(qū)別；（3）將房地產(chǎn)的建設(shè)期作為收益年限；（4）確定有效收益年限理由不充分；（5）估價報告前后收益期限單位不相同。（6）收益年限超過土地使用權(quán)法定使用年限或剩余使用年限。4.公式選取不當(dāng)、增減量（率）確定無依據(jù)的錯誤（1）公式錯誤（2）選用公式無理由 （3）未分析租金水平的變化趨勢（4）未說明未來收益不變化而選取了未來收益不變化計算公式； （5）未說明未來收益如何變化而選取了未來收益發(fā)生變化的計算公式；（6）純計算錯誤。5.地下車位租賃收入的計算錯誤（1）未計算地下車位收益（2）地下車位100的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由三）三成本法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯誤（2003指錯題、2004改錯題、2005指錯題）（1）沒有選擇估價時點(diǎn)的客觀成本；（2）房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目不全面（成本構(gòu)成項目有7大項：土地取得費(fèi)用；開發(fā)成本；管理費(fèi)用；銷售費(fèi)用；投資利息；銷售稅費(fèi)；開發(fā)利潤。要注意：不同類型的房地產(chǎn)成本構(gòu)成，如商品房價格構(gòu)成、農(nóng)地征用價格構(gòu)成、拆遷房屋價格構(gòu)成、劃撥土地使用權(quán)價格構(gòu)成、出讓土地使用權(quán)價格構(gòu)成等）；（3）銷售稅費(fèi)的計算基數(shù)和稅率的采用可能出現(xiàn)錯誤（銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入而不是成本，各稅種計稅方式必須明確，稅費(fèi)通常為“兩稅一費(fèi)”，不包括所得稅和土地增值稅等）；成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用。（4）投資利息計算錯誤，主要包括：計息項目有4項，即土地取得費(fèi)用、開發(fā)成本和管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不能缺項也不能多項，否則就存在錯誤（如銷售稅費(fèi)計算利息）；計息期確定錯誤；利率確定錯誤。（5）開發(fā)利潤計算錯誤，主要包括：利潤率缺乏依據(jù)；利潤率與利潤計算基數(shù)不對應(yīng)（正確的對應(yīng)關(guān)系是：“直接成本利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本”“投資利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本十開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用”“成本利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息”“銷售利潤率”對應(yīng)的計算基數(shù)為“開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值”）；（6）如果地價采用“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法”時，基準(zhǔn)地價公布之日與估價時點(diǎn)有“時差”，而未進(jìn)行“時差”對價格影響的修正；基準(zhǔn)地價修正法中，年期修正方法（公式）錯；基準(zhǔn)地價修正法中，已經(jīng)過年限錯計算錯誤；（7）重置價格公布之日與估價時點(diǎn)有時差，而未進(jìn)行“時差”對價格影響的修正；（8）建筑物折舊的計算公式、折舊