莫比國際規(guī)劃設計分析

一、莫比國際基本介紹

（-）地理位置

鐵西沈陽市鐵西區(qū)興華北街31號（鐵西廣場北行500米）。

（二）莫比國際位于沈陽一環(huán)腹地，鐵西“十字金廊”的核心：坐擁鐵西經(jīng)

濟、文化、交通三心交匯點，咫鄰北一路萬達、星摩爾、華潤置地廣

場，輻射太原街商圈。

（三）交通狀況

（四）沈陽地鐵1號線、5號線核心交匯處，雙線地鐵優(yōu)勢，二十余條公

交線路。

（五）物業(yè)類別

住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)廣場

（六）技術經(jīng)濟指標

占地面積：10000平方米

總建筑面積:60000平方米

總戶數(shù):330戶

平均每戶居住建筑面積：181.818

容積率:5.96

綠化率:0

停車位數(shù):809個

停車位售價：160000

房價：均價8900元/m2

該項目比較特殊的地方是綠化率為0,對于大多數(shù)的社區(qū)來說，這項指標可以

說特別差。但是，莫比國際比較特殊，它是以商業(yè)廣場為特色，兩個集聚地標桿的雙

子大樓，一棟為寫字間，一棟為精裝公寓，適宜單身的高級白領人事居住。白領人士

并沒有長的休息娛樂時間，因此，綠化率對他們而言并不是十分重要的。他們需要

的是交通便捷，生活方便，精致裝修的小戶型，使他們拎包就可以居住，而莫比國

際正是這些平常生活忙綠，休閑時間少的高級白領們。并且，莫比國際擁有足夠的

停車位，可以滿足大部分的住戶的需要。

由于莫比國際獨特的地理位置，絕對有升值的空間，也比較適合投濱人士。

二、另一方面，莫比國際的容積率比較高，達成5.96,超過了5,減少了

人們居住的舒適度。

三、總體來說，莫比國際在規(guī)劃上強調(diào)的是內(nèi)外優(yōu)勢。莫比國際占盡地段、

地鐵優(yōu)勢的同時對項目自身的把握極其精確。一方面在建筑外觀上以極具

地標感的雙子建筑盡顯鋒芒；其內(nèi)在品質(zhì)更是領銜國內(nèi)甲級配置：超高配

置五星級入戶大堂、知名品牌家私、國際一線衛(wèi)浴潔具、中央空凋、水源

熱泵……。同時，在內(nèi)部空間設計上科學合理，各房間以放射狀圍繞在高

速電梯周邊，不僅充足滿足各戶采光、通風，距電梯距離大體相等，還可

使各戶共享電梯資源，同時又具有私密性，此外，莫比國際實得率超越了

行業(yè)“標準”，在寸平寸金鉗金地段上，實現(xiàn)了26%罕見超低公攤。因此，莫

比國際的消費人群非常有正對性，即高級白領人士和投資人士。莫比國際

的定價比較高，屬于高級住宅，整體規(guī)劃符合現(xiàn)實。下面，我們將針對莫

比國際的住宅部分進行具體分析。

四、莫比國際規(guī)劃設計分析

（-）規(guī)劃布局

（二）從規(guī)劃布局上看，莫比國際坐落于鐵西“十字金廊”的核心，周邊有繁華

的商業(yè)街，方便了人們的生活（特別是在旁邊寫字樓的工作的人）。但是，其白

天的噪聲污染也許會比較嚴重，影響了住戶白天的休息，并且不利于安全防

衛(wèi)。另一方面，莫比國際沒有綠化，但汽車的通行量又比較多，因此，周邊的

空氣質(zhì)量也會不太好。雖然如此，莫比國際仍然有可取的地方，它建有充足的

停車位，滿足了社區(qū)住戶的需求的同時，也方便了寫字樓的上班人士。

（三）建筑選型

莫比國際的住宅部分有26層，屬于高層住宅。莫比國際是由兩個單元（公寓

一棟、寫字樓一棟）直接連接的條式住宅。它的朝向比較好，通風向陽。但是，由

于莫比國際是高層住宅兩棟樓會在一定期間段上互相遮擋陽光，并且其大體型也

會對周邊建筑物的日照、通風、視野導致影響，抗震性也差。

（四）莫比國際的外墻采用高級石材、玻璃幕墻，具有隔音、隔熱、防結(jié)霜、防潮、

抗風壓強大等優(yōu)點。其獨特形象的建筑風格滿足了人們心理和審美的需要。

（五）住宅戶型

1.沒有房子就沒有家。假使我們心靈的避風港，而房子是我們身心的避風港,

它為我們遮風擋雨，為我們提供一個舒適的環(huán)境放松身心。所以，人們對房

子的規(guī)定越來越高，它不僅僅要有便捷的交通，安全舒適的社區(qū)環(huán)境，并且

在內(nèi)部戶型上，人們的規(guī)定也越來越高。因此，往往同一棟樓的不同戶型的

價位就會有差異。下面我們對莫比國際的兩個典型戶型（一室一廳、兩室

一廳）進行分析。

2.一室一廳

①該戶型的基本參數(shù)如下：

②建筑面積49.37m2.使用面積36.54m2。

③面積分布：敞開臥室大約13.1m2、敞開休息區(qū)13.1m2、衛(wèi)生間5.1m2、

敞開廚房大約為1.7m2,其中交通面積大約為10m2。

④面寬4.046m、進深9.03m

我們先對該戶型的總體進行分析。該戶型的使用面積比較小，經(jīng)濟實用，適合

單身的高收入消費者，能滿足這類人群的居住需求。戶型整體呈規(guī)整的長方形，且

每個房間都呈長方形，該戶型形狀的優(yōu)點在于設計緊湊，能有效運用空間，同時一

室一廳、一廚一衛(wèi)的戶型，使大部分單身人士的最愛。但是，由于們朝向南面而臥

室朝向北面距離較遠，交通面積比較大，相稱于使用面積的27%,浪費面積。并且臥

室在陰面，起居室無窗戶，整體的采光非常的不好，給人感覺比較壓抑沉重。

下面對該戶型進行具體分析

1）n

2）進入房間最先通過的是門，該戶型的門是向外開的，這是一個合理的設計,

在碰到緊急情況下，便于住戶疏散、逃生。進門后的第一視野很重要，應

是消費者最先考慮的部分。進門后應是非常明亮寬敞的格局，可以讓人賞

心悅目。假如進門后很陰暗狹窄就不好了，而這個戶型就存在這個問題。

它一進門是一個陰暗狹長的走廊，左邊是衛(wèi)生間，右邊是廚房，長度超過

2.5mo建議住戶使用非常明亮的照明設備，并且把休息區(qū)的燈光也設得明

亮。

3）休息區(qū)

4）進門直走就是休息區(qū)，這個格局是很合理的。這個休息區(qū)相稱于把起居室

和客廳融為一體，這個設計就不是十分合理的。起居室是家庭成員團聚、

交流、活動的空間，而客廳是家庭成員接待來訪、社交、會客行為的場合,

與家庭成員活動應分開設立。這個戶型的休息區(qū)有13m2,對于單身人士

來說是很適合的大小。但是美中局限性的是，這個敞開式休息區(qū)是暗的,

沒有窗戶，采光很差，通風效果也不好。陰暗的環(huán)境并不適合人們的休閑

娛樂，假如是喜歡沐浴陽光的人，也許是不會買該戶型的。

5）臥室區(qū)

6）臥室是最為穩(wěn)定的空間，使用時間最長，私密性最強，有良好的家庭歸屬

感。一般來說應具有抱負的朝向和較為開闊的觀景視角。該戶型的臥室有

兩個窗戶，其采光、通風、眺望的功能都比較好，但是由于臥室是朝北面

的，常年不見陽光，是該戶型的市場價值大大減少。

7）廚房

8）廚房是住宅設計的核心組成部分，是家庭服務的中心，是專門解決家務、

膳食的公共場合，其位置和空間大小的布局必須便于生活，這個戶型的廚

房設計的并不是十分的合理。該戶型的廚房是完全開放式的廚房，其與衛(wèi)

生間相對，這樣能減少水管的施工成木，以后的維修也比較容易。并且從

干濕分區(qū)的角度考慮，廚房和衛(wèi)生間都是帶水易產(chǎn)生污染源的地方，最佳

處在與精心裝修的臥室和休息區(qū)分開。但是洗衣機也放進廚房，這樣容易

產(chǎn)生交叉污染；該戶型的廚房的一部分處在休息區(qū)中，烹調(diào)時產(chǎn)生的油煙

對休息區(qū)影響是很大；同時廚房缺少一個直接對外采光的通風窗；并且由

于廚房也處在進門處，進門時開關門會進入很多的細菌灰塵，污染廚房,

這些設計都是和不合理的。

9）衛(wèi)生間

10）衛(wèi)生間是供住戶家庭衛(wèi)生和個人生理衛(wèi)生的專用空間，其通風、采光、景

觀以及衛(wèi)生潔具布局的設計必須合理“該戶型的衛(wèi)生間有5.1m2,對于一

個單人居住的房間來說，大小比較合適，并且它靠近門邊，方便垃圾的傾

倒。但是他的采光通風不太好，沒有通風窗，細菌容易滋生。

11）內(nèi)部裝修

2.該樓盤采用200元/m2的精裝修，滿足基本生活需要的物品都先裝好，并

且裝修風格十分現(xiàn)代，非常適合單身居住的人士，也免去了哪些工作忙碌

的人門對于裝修的煩惱。

3.兩室一廳

①該戶型的基本參數(shù)如下：

②建筑面積：74.52m2.使用面積57.51m2。

面積分布:主臥室11.1m2、次臥室9.4m2、客廳16.6m2、飯廳5.1m2、廚房

4.6m2、衛(wèi)生間4.9m2,其中交通面積大約為2.5m2。.

面寬7.55m,進深7.62m

1）我們先對該戶型進行總體分析。該戶型的面積適中，經(jīng)濟實用，適合剛結(jié)

婚或合住的上班族一起居住，可以滿足這類人群的居住需求。戶型整體呈

比較規(guī)整的正方形，該戶型的形狀的優(yōu)點在于設計緊湊，能有效運用空間，

減少空間的浪費。同時兩室一廳、一廚一衛(wèi)的戶型是大部分消費者比較喜

歡的。主臥室卻次臥室都在陽面，采光效果非常好，并且廚房和衛(wèi)生間都

有通風窗，這樣的設計是很合理的。但是客廳離飯廳的窗戶比較遠，使客

廳的采光的效果不太好。但總體來說，該戶型的格局還是比較合理的，給

人寬敞明亮的感覺。

2）下面對該戶型進行具體的分析：

3）門

4）該戶型的門是朝北的，進門是一條1.7m長的小走廊，正對著衛(wèi)生間的一側(cè),

左轉(zhuǎn)才干進入客廳，這最大限度地保證了室內(nèi)的私密性。但是由于這部分

有點獨立空間的感覺，并且沒有窗戶，所以這部分空間也許會比較喑，建

議住戶選擇比較明亮的照明設備，且有可以直接啟動客廳的照明設冬，這

樣安全性也會比較高。

5）主臥室

6）主臥室有11.1m2,相對比較小，對有孩子的夫妻也許比較小，住起夾不夠

舒適。該戶型的主臥室有一個朝東的大窗戶，采光效果和通風效果都比較

好。但是由于是朝東的窗戶，早上的陽光會比較充足，這使得臥室也許會

比較熱，特別是在夏天的早上。建議購房者掛上較厚的窗簾來遮擋陽光。

7）客廳

8）進門左轉(zhuǎn)就是客廳，這個格局還是比較合理的。這個戶型的客廳有16.6m2,

對于一個三口之家或合住的兩個人來說是比較適中的，可以充足的滿足人

們休閑娛樂的需要。但是美中局限性的是，客廳里位于飯廳的窗戶比較遠,

基本上陽光是找不到的，可以把它看作是一個暗廳，因此采光效果不太好,

通風也不好。假如是喜歡陽光的人，建議把客廳與飯廳融為一體。

9）次臥室

10）次臥室有9.4m2,對于單人來說，大小比較合適，并且臥室的窗戶朝南，采

光通風的效果都會非常好，也不會有早上陽光太充足的問題。但是美中局

限性的是，由于門與窗戶相連，當打開門的時候，臥室門會遮擋一部分窗

戶，影響屋內(nèi)的采光和通風。建議購房者改變打開門的位置，由向南開變

成向北開。

11）廚房和飯廳

這個戶型的廚房并非開放式的，有4.6m2,且與衛(wèi)生間平行相鄰，減少水管的

施工成本，為以后的維護提供了便利，并且從潔污分區(qū)考慮，廚房和衛(wèi)生間都是帶

水易污染的地方，應與怕臟的房間分開，該廚房很好地做到了這一點。再者，這個廚

房有一面朝西的窗戶，使改廚房的采光和通風效果非常好。但是，由于是朝西的窗

戶，會出現(xiàn)西曬的問題，住戶在傍晚做飯的時候也許會比較曬，產(chǎn)生不舒適感，

12）飯廳是家庭成員就餐的地方，應與廚房就進布置。這個戶型的飯廳有5.1

m2,比較大，并且有一個朝南的窗戶，采光通風效果都會比較好，并且與

廚房相對，位置也比較合理。

13）衛(wèi)生間

14）衛(wèi)生間有4.9m2比較小，并且馬桶還對著衛(wèi)生間的門，這種設計是一分不

好的。但是，衛(wèi)生間有通風窗，可以在一定限度上保持衛(wèi)生間的干燥，減少

細菌滋生的也許性。

15）內(nèi)部裝修

2023元/m2的精裝修，基本可以滿足住戶的需要，但是對于一個三口之家來說

也許局限性。建議這樣的消費者可以根據(jù)自己的需要增添生活用品，如該戶型的玄

關處應當設立一個微型衣帽間，這樣即可以滿足私密性的規(guī)定，又使空間過度更為

合理。

（六）總的來說，這兩個典型戶型，既有利又有弊，但對于與之相應的消費者來說,

他們的格局還是比較合理的。

（七）配套設施規(guī)劃

商業(yè)設施：鐵西百貨、宜家家居、星摩爾購物廣場、新瑪特、國美家電、中國郵政、

中信、建行、交行、中行、工行、盛京銀行、錦州銀行、營口銀行、華夏銀行、大

連銀行

教育設施：四中、三十一中、雨田實驗中學、27中學、應昌小學、貴和小學、小

太陽小學、乖寶寶幼兒園

文化運動設施:4000平業(yè)主會所

醫(yī)療設施：維康醫(yī)院，五院，醫(yī)大二院分院，省中醫(yī)學會醫(yī)院。

社區(qū)管理設施：沈陽中海怡和物業(yè)管理有限公司

采暖：地源熱泵

五、制冷：中央空調(diào)

消防設施：消防栓，噴淋，滅火器

六、莫比國際德公共服務設施配套還是比較齊全的。從商業(yè)設施來

看，綜合百貨商場、超市等方便住戶生活的商場還是比較齊全的,

銀行郵政等金融服務設施也一應俱全，基本上可以滿足住戶的需

要。但是缺少一些小型的超市和菜市場；從教育設施來看，從幼兒

園、小學、中學到高中一應俱全，完全能滿足有孩子的住戶的需求；

從文化運動設施來看，4000平超