成都雙流房地產市場區域調查報告-市場雙流縣房地產（商業）發展狀況市場研究報告

目錄第一部分雙流縣及東升鎮概述4

1、雙流縣概況4

2、東升鎮基本狀況8

第二部分都市發展規劃及改造10

1、成都市有關雙流的遠景規劃10

2、東升鎮將來的規劃11

3、交通規劃12

第三部分雙流房地產市場分析13

1、雙流縣房地產市場發展狀況13

2、房地產市場對GOP的影響14

3、土地政策15

第四部分雙流商業市場調研16

1、雙流商業分布概述16

2、重點商業項目調查21

3、重要街區商業調查23

第五部分項目的SWOT分析34

1、項目優點34

2、項目劣勢35

3、項目機會35

4、市場威脅點36

5、總結36

第七部分本案定位建議37

1、銷售價格建議37

2、租金建議37

3、推廣思路建議37

4、目的消費群定位38

4、業態選擇定位39雙流縣房地產（商業）發展狀況市場研究報告

目錄第一部分雙流縣及東升鎮概述4

1、雙流縣概況4

2、東升鎮基本狀況8

第二部分都市發展規劃及改造10

1、成都市有關雙流的遠景規劃10

2、東升鎮將來的規劃11

3、交通規劃12

第三部分雙流房地產市場分析13

1、雙流縣房地產市場發展狀況13

2、房地產市場對GOP的影響14

3、土地政策15

第四部分雙流商業市場調研16

1、雙流商業分布概述16

2、重點商業項目調查21

3、重要街區商業調查23

第五部分項目的SWOT分析34

1、項目優點34

2、項目劣勢35

3、項目機會35

4、市場威脅點36

5、總結36

第七部分本案定位建議37

1、銷售價格建議37

2、租金建議37

3、推廣思路建議37

4、目的消費群定位38

4、業態選擇定位39前言

由于我公司這次對雙流縣城的“棠湖壹號”商業部分進行重新包裝、并且進行銷售和招商工作，由于我們對雙流縣的整個商業運作狀況、業態分布狀況等信息不是非常理解，因此我們作了本次針對雙流縣商業地產和商業發展的市場調研。我們但愿通過這次市場調查，對雙流縣（東升鎮）的房地產發展狀況、物業競爭狀況、消費者購置習慣等問題進行一種全方位的認識。借此使我們能更有效地理解“棠湖壹號”。為我們的重新包裝、定位提供數據支持。

第一部分雙流縣及東升鎮概述

1、雙流縣概況

A、雙流縣基本狀況

地理位置：雙流縣位于天府之國——成都平原的腹地。三面圍繞成都，縣城距市區10公里。全縣幅員面積1072平方公里，轄26個建制鎮，共87萬人口。

交通狀況：成都雙流國際機場距縣城2公里，開通國際國內航線160余條；成昆鐵路縱貫縣境，境內設有兩個火車站；以成都至樂山、雅安高速公路、川藏路、德陽至樂山大件路、機場路、成都市人民南路延線等10余條高等級公路為骨干，構建了四通八達的公路網絡，通車里程達2882公里。

B、雙流縣經濟發展狀況

Ⅰ、雙流縣人口構造狀況

雙流縣單位

總人口萬人86.6786.98

非農人口萬人15.7215.84

從人口構造來看：雙流的非農人口占總全縣總人口比重在１８％，比例還是比較小的。這闡明雙流還是一種以農業為主的鄉鎮。

Ⅱ、雙流縣經濟發展狀況

（表一、重要區縣經濟對比狀況）

人均國內生產

總值(元)人均社會消費品

零售額(元)人均固定資產

投資額(元)人均財政

收入(元)城鄉居民年末人均

儲蓄存款余額(元)農民人均

純收入(元)

全市16239692868561458177597601192031783377

錦江區3053535916141671448205337213934

成華區237918772121941124135037914007

龍泉驛區134824860667163585532683493

青白江區133283458381566679029443141

雙流縣14811346154228679867120839233083517

（表二、近來幾年雙流縣產業構造狀況）

國內生產總值

（億元）第一產業

（億元）第二產業

（億元）第三產業

（億元）社會消費品零

售總額（億元）全社會固定資

產投資總額（億元）農民人均

純收入（元）

112.84112.9459.1941.6726.343517

148.3314.1578.6355.5534.34563777

1－5月66.264.735.6525.9114.5923.71

從以上兩個對比表，我們能夠看出，雙流的經濟在成都的幾個重要區縣還是排在前列的，特別是人均固定資產、城鄉居民年末人均、儲蓄存款余額、農民人均純收入投資額等指標在成都市的重要區縣中排在前列確實，這就是闡明雙流縣有足夠強的購置能力。

從城鄉儲蓄狀況能夠看出：，雙流縣各項存款余額109.97億元，其中城鄉居民儲蓄余額61.15億元，持續六年位居全省綜合經濟實力評價“十強縣”榜首。，財政收入8.66億元，銀行存款余額:110億元，全國“百強縣”排名第69位，持續七年位居全省綜合經濟實力評價“十強縣”榜首,中國西部都市綜合競爭力百強縣（市）排名第2位。1—5月，金融機構存款余額146.49億元，同比增加17.3%，其中儲蓄存款余額達97.3億元，同比增加20.8%，金融機構貸款余額72.2億元。這都闡明雙流人的購置力非常強，消費者潛力非常巨大。

特別是從最能體現個體經濟發展的第三產業比重能夠看出，雙流縣的第三產業占國內生產總值的38％。雙流縣的第三產業占國內生產總值的37.4％．這個比例在全省區縣（市）中所所占比重也是比較大的，這足能夠闡明雙流的經濟實力非常強勁，消費者的購置力非常旺盛．

Ⅲ、固定資產投資

雙流縣的固定投資總額為５６億元，同比增加30%，高出年計劃10個百分點；投資對經濟增加的奉獻率達67%，拉動GDP10個百分點；1—5月份，固定資產投資總額23.71億元，增加29.1%，其中基本建設投資完畢15.38億元，增加50.6%，技改投資完畢2.56億元，增加4.9%，房地產開發投資完畢3.98億元，增加0.3%。但受宏觀調控的影響，房地產開發投資增幅幾乎為零，特別是1—5月房地產開發與去年同期相比下降49.9個百分點。Ⅳ、社會事業

雙流縣現在共有各類學校832所，每年向大中專院校輸送合格新生余人，數年雄居全市郊縣第一；科研及綜合服務機構18個，醫療機構52所，各類專業技術人員3萬余人。堅持發呈當代文化與西蜀民間文化交融的地區特色文化，廣播電視、文化建設、體育事業在全省、全國頗具影響。Ⅴ、開放開發

雙流縣現在共有四個省級開發區：西南航空港經濟開發區、牧馬山旅游開發區、高科技農業開發區和黃龍溪旅游開發區為重點，實施組團式開發。西南航空港經濟開發區緊鄰雙流國際機場，德國拜爾、四川大學（新校區）等一批高新技術公司和大專院校相繼選址該區，一種集高新技術產業、高檔空港商貿服務業和教育產業一體的新型都市新區正在興起。成都牧馬山開發區集體育、文化、休閑為一體，四川國際高爾夫俱樂部落戶區內，是成都近郊獨具特色的高檔旅游、人居、休閑、會務活動中心。黃龍溪風景名勝區古鎮文化風韻別致，業已成為西部地區開發模式進行的農業開發區，是高新農業技術示范、農產品精深加工的最佳園區。

2、東升鎮基本狀況

A、東升鎮概述

東升鎮被稱為“西南第一鎮”、她就是成都衛星城鄉。東升鎮轄34個村，13個居委會，人口近10萬人，幅員面積53km2，是雙流縣的政治、經濟文化中心。被譽為“發展鄉鎮公司先進單位”、“四川省鄉鎮公司200強”、“中國鄉鎮之星”、“全國最佳鄉鎮”等稱號。B、交通狀況

東升鎮毗鄰成昆鐵路、川藏公路、成樂大件路、雙流國際機場。C、經濟發展

２００４年上六個月，東升鎮實現本地生產總值14.65億元，比去年同期增加17.7%，其中第一產業實現增加值1.4億元，比去年同期增加10.5%；第二產業實現增加值11.36億元，比去年同期增加18.4%；第三產業實現增加值1.89億元，比去年同期增加18.1%。

東升鎮共有工業公司1250多間，其中“三資”、“三來一補”公司達成200多家。今年上六個月實現工業總產值44.52億元，比去年同期增加18.6%。規模以上有２02間，規模以上工業總產值實現33.65億元，比去年同期增加40%。

上六個月農業總產值達成2.42億元，比去年同期增加10.6%，農村人平收入3280元，增加5.2%。Ｄ、第三產業發展狀況

第三產業穩步發展。東升鎮今年在房地產業、汽貿業等行業，今年投資4.8億元，建筑面積達60萬平方米的麗城花園樂意居第商住社區和朝陽花地會所高級住宅區的加緊建設。１—6月東升鎮第三產業實現總產值7.6億元，比去年同期增加18.3%。Ｅ、固定資產投資

２００４年上六個月東升鎮新增各類公司430多家，全社會固定資產總投資累計達9.48億元，比去年同期增加116.9%，新建廠房及樓盤面積達89.3萬平方米，同期對比增加235.7%。其中外資公司投資達3.2億元，同期對比增加512%。今年1—6月稅收入庫1.78億元，比去年同期增加20.4%，完畢年度任務58%。其中國稅入庫1.22億元，增加21.3%，完畢年度任務的61.8%；地稅入庫0.48億元，增加20.5%，完畢年度任務51%；耕地占用稅、契稅入庫0.08億元，增加9.1%。Ｆ、財政、金融

２００４年上六個月，東升鎮鎮財政可支配收入0.65億元，比去年同期增加19.5%，6月底全鎮各項存款余額21.5億元，增加20.7%，其中居民存款占15.4億元，增加17.5%。

第二部分都市發展規劃及改造

1、成都市有關雙流的遠景規劃

近來才結束的成都市溫江區都市分區規劃、龍泉驛分辨區規劃、青白江分辨區規劃、新都分辨區規劃、雙流——東升分區規劃、雙流——華陽分區規劃6個周邊都市和衛星城的分區規劃（－）已經結束。

據悉，新一輪的成都都市總體規劃總規共由8個部分構成，對成都的定位在修編后增加了“西部最強競爭力的都市區”，并規劃了都市的發展空間為向南、向北，從而形成南北向的發展空間，構建大成都都市圈。

根據規劃，雙流北部有5條軌道交通線路穿過，使雙流成為成都都市軌道交通最密集的區域。這些軌道交通線路中，有四條由北向南從中心城進入雙流北部、另一條軌道交通線路由東向西貫穿整個雙流北部，最后向西南延伸至雙流機場。

雙流：（雙流分為雙流———東升規劃、雙流———華陽規劃）是成都次中心，并將牧馬山片區規劃成為牧馬山旅游新城，以大面積的森林、綠化用地為主，修建牧馬山森林公園、國際高爾夫俱樂部；雙流的黃龍溪鎮將形成黃龍溪風景名勝區、太平鎮將形成東山生態農業景區等。2、東升鎮將來的規劃

根據成都市政府的規劃“南部新城”中東升鎮是作為都市的次中心業規劃的；成都規劃中的“南部新城”，位于雙流縣北部，總體區域面積400平方公里，涉及11個城鄉，是雙流縣經濟最活躍，發展最強勁的地區，大量的可供開發的淺丘臺地緊臨中心城，是成都向南發展的首選地區。在“南部新城”的六個發展組團中，華陽組團和東升組團，一種成都副中心，一種成都主城次中心，均是現在規劃建設的重點。東升鎮，作為雙流縣縣域城鄉，在“城鄉一體化”的中期規劃（-）中，將成為華陽光彩的折射地。東升鎮現在人口約40萬，未開發用地中足有26平方公里可作開發建設。在《城鄉一體化發展規劃方案》中，東升組團的城鄉重要功效與華陽組團相似，重要產業仍為居住、商貿等。東升鎮的下一種發展目的將是向西發展，在區域和經濟上逐步靠近溫江，該鎮范疇內的九江與彭鎮均是將來規劃的旅游文化中心?！冻青l一體化發展規劃方案》顯示，改造后的老川藏路僅15分鐘車程便可直達雙流心臟———東升，正在建設中的新川藏路、迎賓大道，以及擬建中的下穿式新雙華路（華陽———東升）、成都地鐵，都將實現東升鎮西南交通的樞紐地位。

東升鎮在將來的規劃中，仍將充足運用了它作為第一強縣獨一無二完善的基礎配套設施資源，以及更加濃烈的商氣、人氣，吸引著更多的開發商和消費者。3、交通規劃

現在雙流已初步形成“井”字型和網狀型道路交通網絡，縣內有成雅高速路、繞城高速路、成仁公路等國道干線７６．８公里；有雙流機場高速路，老川藏路、大件公路等省道３９．３公里；有華彭路、成環路、新川藏路、機場快速通道、長城南路、九公路、天府大道、華陽繞城路等縣道２１６公里；有１９公里的成昆鐵路雙流段。另外全縣２６個鎮、４６６個行政村已全部實現村村通，全縣通車里程已達１５８２公里。

根據成都市規劃局專家的透露：雙流、新都等衛星城都將規劃建設輕軌，并與中心城區的地鐵線路相連，構成快速的當代軌道交通網絡。

第三部分雙流房地產市場分析

1、雙流縣房地產市場發展狀況根據雙流縣的都市特點，雙流縣按照都市發展規劃，取消北部區域和重點建設區域自拆自建安置。全方面推行貨幣化安置、中心城鄉統建安置。建成文星蜀星花園、九江甘泉名居等統建安置示范點。統建安置房161萬m2，安置農戶8885戶、2.9萬人。主動探索并推動失地農民就業、戶籍、醫保、低保、養老保險、兒女入學等改革試點，有序轉移失地農民13.7萬人，都市化水平達29%。截止２００３年雙流縣完畢全社會固定資產投資56.06億元，其中房地產投資13.95億元，全年商品房施工面積162萬平方米，商品房竣工面積67.8萬平方米，商品房銷售面積115.8萬平方米；

在今年６月２８日舉辦的第三屆雙流縣房地產交易會歷時三天結束，開幕當天就成交４萬多平方米，３天共成交商品房８００余套，總面積累積達１０萬平方米，成交金額達成１.69億元，創歷屆雙流房交會之最。到現在為止房地產業已成為雙流縣經濟的一大亮點：持續４年產值超出２０億元，僅去年就開發樓盤１００萬平方米，銷售率達８０％，上繳利稅６０００多萬元。A、東升鎮住宅房地產發展狀況

在三四年前東升鎮已經形成“海棠金宇”及“金城公寓”等社區，由于社會環境、規劃等因素發展還是比較緩慢，隨著成都市向東、向南的發展，近來幾年東升鎮又出現了“王府花園”、“新秀花園”、“弘民新城”、“祺瑞民居”、“四季花語”和“東盛園”“新科運河城”、“逸陽?華庭”等新盤，這些樓盤大多占地面積在100畝左右，由于在規劃、社區環境的營造上開發商下足了工夫，因此銷售非常好。

由于都市發展的深化，住宅的銷售價格也從1995年的700元/平方米增加現在的1200元/平方米以上，均價也達成1200元/平米，預計在將來的5年內雙流的房地產增加到-2500元/平方。B、東升鎮商業地產發展狀況

由于受傳統思想的束縛，東升鎮現在的商業大多以住宅+1或2層商業為主的形式。但從我們理解的狀況看，其它商業地產銷售并不是太好，除了一部分臨街的口岸外銷售比較好外，其它的不臨街、全商業的項目銷售都不是太好；如“大市場”內尚有1/3左右的商鋪沒有銷售完（住宅部分在一年前已經銷售完）、“弘民商業步行街”一、二層商鋪由于人氣的因素，除了臨街的口岸外，其它的商家早已退場，“弘民美食城”尚有1/3左右的商業鋪面沒有銷售完，并且招商工作非常差，真正要有起色最少還需要3-5年時間。

從我們現在考察的狀況看，大部分商業項目受租金底的壓力難以支撐。2、房地產市場對GDP的影響

雙流縣全縣完畢固定資產投資總額56億元，同比增加30%，高出年計劃10個百分點；投資對經濟增加的奉獻率達67%，拉動GDP10個百分點，其中房地產業拉到GDP2.4個百分點，對雙流縣的經濟發展起到至關重要的作用。3、土地政策

雙流國土局在２００３年掛牌２宗土地、拍賣５宗面積達２４３４．８４畝，成交資金總計１７２２２．６６萬元。２００４年１月—５月雙流國土局掛牌土地１宗、拍賣土地４宗面積達７７．８２畝，成交資金總計５１１９．４５萬元。而雙流國土局還計劃在２００４年６月底、７月初拍賣８宗地，這８宗地涉及東升鎮１地塊約１４畝，中和鎮４個地塊約６５畝，黃水鎮、勝利鎮（牧馬山）的３個地塊約１４００畝。第四部分雙流商業市場調研1、雙流商業分布概述

A、商業調查概述

由于本次我們重要是為了進行“棠湖壹號”一樓的銷售和招商工作，因此我們本次進行商業調查也著重進行商業地產（重要針對一樓）和整個商業分布的市場研究，并且對“棠湖壹號”500—1000米范疇內的商業進行重點調查。重要針對東升鎮現有的重點商業項目和各重要街區的商業分布、業態分布并且重點調查。

我們重點調查的街區有棠湖東一段、廣都大道、南昌路、棠湖東路二段、淳化路、陜西街、新街（步行街）、從桂路、順城街、棠湖北路、棠湖西路一段、藏衛路南一段，通過我們的初步測算，以上街區商鋪總營業面積在4-5萬平米，加上我們沒有測算的其它街區，整個東升鎮可供營業的商業鋪面達10萬平米以上；對一種總人口只有12萬的小城鄉來說，人均商鋪面積達0.83平米，它的商業面積已經基本上已經飽和。

B、東升鎮重要商業街區一樓商鋪銷售價格

我們通過對“棠湖壹號”周邊重要街的商鋪銷售價風格查重要是通過現場詢問和二手市場交易狀況分析得來。通過對以上幾組價格分析，我們發展弘民商業步行街的銷售價格最高，但是如果按街區臨街商鋪的銷售價格來算，靠近“棠湖壹號”周邊的棠湖東路二段，南昌路、淳化路的商業銷售價格最高。整個街區的平均銷售價格在6350元/平米。

C、東升鎮重要街區商鋪租金價格

由于整個雙流整個城區人口比較少，都市的建筑基本上都是臨街而建，因此商鋪市場容量比較大，加之其離成都比較近，因此整個都市的商業氛圍并不太濃厚。因此整體租金價格比較底。

D、重要街區人流量與車流量以上數據是我們運用中午12：00——13：00之間進行的測試，我們截取的時間段增色為10分鐘。從以上數據我們能夠看出棠湖東路二段由于是都市非主車道，因此車流量相對較少，人流相對較多。固建議售樓部還是應當選擇修于棠湖東路二段。能夠充足的確保人流量和停車之便。

E、東升鎮業態分布狀況

從我們所考察的整個城區來看，東升鎮經營面積最大的幾個業態是賓館、服飾、零售業；而經營商家數最多的是服飾、建材、裝飾等

2、重點商業項目調查

A、“弘民美食城”

“弘民美食城”位于廣都大道中段，與雙流客運站一路之隔。是“弘民住宅社區”的一部分，其總商業面積10000——0平方米，重要定位為美食廣場，其一樓售價：4800—6800元/平米、二樓售價：2800元/平米、三樓售價：1800元/平米；現在有大部分已經銷售完畢，對于尚未銷售完的商業部分，其采用的是買一樓連帶二樓銷售的銷售方略。商鋪開間在6—8米，進深在18米以上，鋪面和銷售面積過大，總價過高。從其現在的經營狀況來看非常不抱負，如果想真正經營起來，最少要3—5年的時間。

現在招商方略是：前一年免收租金，最低租金只有4元/㎡（美食城另一側商鋪）。

廣都大道中段臨街商鋪：某干洗店90㎡，月租金2200元/㎡；

某正裝修店：60㎡，銷售價格6000元/㎡，月租金1200元。B、“東升鎮大市場”

“東升鎮大市場”位于藏衛南二段附近在“雙流裝飾城”的背面，“雙流裝飾城”是它的一部分，裝飾城大概有70多個商業鋪面，整個經營狀況比較好，特別是臨街部分經營比較好，但靠里面的部分有少量空置鋪面。其開間在5米左右。進深8米左右，商鋪面積比較少，其它鋪金水平在20-40元/平米；整個大市場里面部分大概尚有1/3沒有銷售完，整個商業部分全部為臨街商鋪，其銷售價格為：臨外街部分5000元/平米，內街部分為3800元/平米，整個街區商業重要以農資、小百貨等為主。商業鋪面面積比較小，大多在40平米左右。從經營狀況看，除部分口岸比較好的商鋪經營比較好外，大部分經營較差。C、“弘民商業步行街”

“弘民商業步行街”位于順城街中段，靠近棠湖公園，雙臨城區重要商業街；一、二、三樓的商業部分，它是東升鎮第一條全商業步行街，商鋪總數為150-200個之間，商鋪面積在40-200平米不等，它最早的銷售價格在8000-1元/平米。從我們實地考察狀況看，商家的經營非常不抱負，幾乎沒有顧客，90%左右的商家已經撤走。絕大部分的商業鋪面處在空置狀態。

其現在的招商方略是：合同一次性簽約兩年，前五個月采用租一種月送兩個月的優惠政策，即前15個月只付5個月的租金，免10個月的租金，但需交500元/鋪的確保金。租金分為45元/㎡和55元/㎡兩個檔次。D、“締煌城”

“締煌城”位于棠湖西路一段，街對面為棠湖公園，整個商業部分為1-2樓，單層營業面積1500平米左右，二樓為新一佳入駐；一樓重要是零租，重要經營商家有：四家珠寶：累計80平米左右；3家化妝品：經營面積30平米左右；2家女性飾品店：經營面積：10平米左右，1個文化用品區：經營面積150平米左右，餐具區：經營面積250平米左右，床上用品區：經營面積：80平米左右，龍翔通信城：經營面積：300平米左右，華偉通信城：經營面積250平米左右，尚有200平米左右的空置區。

3、重要街區商業調查

Ａ、淳化路

整個淳化路全長150米左右，街道寬度8米左右，它是東升鎮最早的中心商業區，這里集聚了中國移動營業廳、中國郵政營業廳等，整個街區業態最多的是服飾、通信商家。此街區也有一部分服裝品牌商家，如：海霸服飾、亨得利皮具、李寧服飾、美特斯邦威、七匹狼、依米奴服飾、以純、石頭記飾品、譚木匠、亨得利眼鏡等；Ｂ、叢桂路

從桂路全長160米左右，街道寬度10米左右，整個街區的平均租金水平在30-40元/平米，這條街集聚了大量家電商家（累計27家，營業面積達2480平米）和金融機構，重要商家有中國工商銀行：經營面積150平米、成都市農村合作信用社：經營面積100平米、廣都家電商城：經營面積200平米、海爾專賣店：經營面積150平米、東升家電商場：經營面積150平米。

有兩家服裝城，一家是品味時裝城400平米，經營中老年服飾為主，一家是榮盛百貨450平米經營老年、小朋友服飾、鐘表。Ｃ、棠湖東路一段

棠湖東路一段全長：140米、街寬：7—8米；它現在是雙流人流量比較大的街道之一，諸多消費者要通過棠湖東路一段達成棠湖公園和新一佳超市；整個街區的租金在40—50元/平米，靠近步行街商鋪售價達成8000—9000元/平米、靠近堂湖公園商鋪售價達7500元/平米。整個街區經營項目最多的是服飾、小朋友用品和餐飲。它也是棠湖賓館所在地（東升鎮最佳的賓館之一），另外比較有代表性的商家有：成都市農村合作信用社、中國銀行、中國農業銀行、雙流縣中醫醫院、歐度洋服、川港影樓、重慶孔亮火鍋等。

Ｄ、棠湖東二段

表一：棠湖東二段小巷表二、棠湖東路二段臨街大道

棠湖東路二段有兩部分構成，一部分臨“棠湖壹號”側的小巷，街長：200米、街寬：3—4米，一部分是“棠湖壹號”售樓部對面的街區，大概100米左，寬12米左右；整個街區小巷部分租金在8-10元/平米，大道附近租近在40-50元/平米。在“棠湖壹號”旁有一種棠湖綜合市場，總經營面積達10000平米左右。整個街區比較含有代表性的商家有紅旗超市，經營面積在500平米左右，百惠童裝城、花花公子、老爺車、三多里等。

Ｅ、南昌路

南昌路是由成都進入雙流市區的主通道，全長300米左右，街寬25米左右。屬于都市快車道，整個街區租金水平在30—50元/平米、靠近雙流廣場銷售價格在4200元/平米，中心街區（靠近棠湖東路一段）附近的商鋪銷售價格達靠近步行街售價8000—10000元/平米。整條街以經營服務和中介（房產）為主，經營的重要品牌有Addidas、NIKE、PLAYBOY、安踏、百事流行服飾、報喜鳥、別克、步升鞋業、道頻二、高登鞋業、哥弟服飾、鴻星爾克、華倫天奴、江南布衣、九牧王、巨人樹、曼亞奴服飾、帕蒂安琪服飾、蘋果鞋業、雙星專賣店、斯得雅鞋業、湯寶服飾、雅戈爾服飾、依布服飾、漁、與狼共舞等品牌。沿街的二樓尚有大量休閑、娛東場合。Ｆ、藏衛路南一段

整條藏衛路南一段也是成都進入雙流的主干道之一，街長：400米、街寬：10—12米；該街區重要集中了服務、裝飾、藥品（醫療）等行業，其中有賓館一家，10家醫藥零售和一家醫院，整個街區最大的商業物業有兩家，一家是金手指商城：總經營面積達平米，平均租金水平在20元/平米左右；另一家是華興裝飾廣場：由70余家面積48平米左右的裝飾、衛浴商家構成，租金范疇在20-40元/平米，華興裝飾廣場的二手商鋪銷售價格在：5000元/平米左右

Ｇ、陜西街

陜西陜街長：120米、街寬：7米左右，整個街區的商家有服飾、日雜、通信商家為主，商業分布比較散；此街區有兩個最有代表性的商城，一家是九龍百貨：以中老年服飾為主；另一家是千里生輝鞋城二樓，面積1000平米左右，以中老年、小朋友用鞋類為主。

Ｈ、新街（步行街）

新街（步行街）全長：250米、街寬：8—10米、商鋪面積范疇12—25平米、經營的商家130家左右，商鋪租金15-50元/平米，以服飾為主，特別是女性服飾為主，所經營的商品以中低檔為主。在整個街區有一家左右的家具城和600平米左右的雙虎家具城。I、順城街

此街區有雙流縣影城、中國聯通營業廳、弘民商業廣場等。弘民商業廣場是東升鎮第一條全同業步行街；商鋪總數為150-200個之間，商鋪面積在40-200平米不等，它最早的銷售價格在8000-1元/平米。從我們實地考察狀況看，商家的經營非常不抱負，幾乎沒有顧客，90%左右的商家已經撤走；絕大部分的商業鋪面處在空置狀態。

Ｋ、棠湖北街

棠湖北街街長：200米、街寬：8米、平均租金水平40—50元/平米，此街區臨近新一佳超市、弘民商業廣場、棠湖公園等，整個街區經營商家比較少，沒有什么特色，只有一二家小朋友用品商店較有特色。

Ｌ、棠湖西路一段

棠湖西路一段街長：200米、街寬：9—10米；新一佳超市就在此街上，整個街區平均租金水平30—50元/平米；此街區比較含有代表性的商家有百老匯歌城占據弘民商場對面一幢樓的整個二層、秦媽火鍋：經營面積達300平米左右、玉林串串香：經營面積達500平米左右，新一佳入駐弘民商場二樓，經營面積1000平米左右。一樓經營業態、珠寶區、化妝品區、女性飾品區、小家電區、文化用品區、餐飲區、床上用品、龍翔通信城、華偉通信城、德克士。第五部分項目的SWOT分析

1、項目優點

A、區位條件好

“棠湖壹號”位于南昌路與棠湖東路一段交匯處，屬于雙流縣的商業繁華區。臨近商業步行街、棠湖公園，商業氛圍比較濃厚。南昌路是成都到雙流都市的主干道，路面寬度比較寬，適合私家車行駛；棠湖東路一段是到新一佳超市的重要道路之一，路面寬度較小，路邊可停車，易于聚集人氣。B、樓盤本身的優點

1.是雙流現在最大的室內商業賣場，單層經營面積達3500平米；

2.有足夠的車位，滿足不同消費者的需求；

3.位于城區中心商業區，易于聚焦人氣；

4.項目周邊有足夠大的促銷場地，有助于組織促銷活動。

2、項目劣勢

1.項目停工時間較長，消費者口碑不太好；

2.項目本身建筑風格商業氣息不太濃厚；需要通過改建；

3.沒有一種主力商家可