杭州海藍物業管理有限公司公用設施設備的維修措施公用設備設施維修保養方案公用設備、設施維修、保養的目標確保公共設備在使用中完好狀態，滿足效勞要求，延長其使用壽命，保證其使用功能得正常發揮。公用設備、設施日常維修、保養的管理工程部作為公共設備設施的專業部門，根據公司設備管理指導書和行業標準規定要求對設備設施實行管理。設備的管理主要為以下內容：設備的日常運行和使用公共設備的運行管理由效勞使用部門負責，如監控系統由監控中心負責。期于根底功能性系統均由工程部負責其日常運行管理。運行管理為嚴格執行相應設備運行操作規程。設備的維護保養根據公司設備管理的相關規定，設備的維護保養分為日常巡檢保養和定期維護保養，據此設備設施的日常巡視保養由使用部門或責任部門負責，而設備的定期維護保養那么均由工程部負責。設備的維護保養根據?設備保養方案?制定的?保養任務書?和?維保記錄表?開展工作。設備故障的修理設備常見簡單維修，要求當日修復，較復雜或政府部門規定需專職維修的可外發維修，但須在規定期內完成。設備的大修改造公用設備設施維修保養公共設備設施保養范圍：供配電系統給排水系統公共設施系統日常維修小修費用從管理費支付。大修費用由工程部制訂維修方案和維修預算，經業主審閱批準后從管理費中開支或由集團公司和工程公司支付。公共設備、維修保養方案供配電系統序號工程標準保養周期1供電情況24小時正常供電，出現故障立即排除每月2配電屏清潔每月3電器儀表清潔、顯示正確、固定可靠每月4繼電器、接觸器清潔、接觸完好、無過熱、無噪音每月5控制回路動作正常、標識清晰、無變色、無老化每月6指示燈、按鈕、轉換開關清潔、標識清晰、固定可靠、轉換靈巧每月7繼電保護動作正常可靠一年8空氣開關分斷正常、絕緣良好半年9避雷器動作正常、試驗合格二年10進出線電源接觸良好、牢固可靠、相順正確一年11配電屏對地測試接地良好一年給排水系統序號工程標準保養周期1供水系統24小時正常供水出現故障立即排除不定期2水泵清潔、油漆完好、無油垢每季度壓力適合、運行良好、無滲漏不定期電動機運轉靈巧、電流正常、無過載、無過熱每個月機械滑油潤滑良好、油位適宜不定期3管道無滲漏、無銹蝕、油漆完好不定期4閥門無滲漏、無銹蝕、開閉靈巧、正確不定期5排污井無嚴重淤泥、無嚴重異味不定期房屋本體的維修管理目的建筑物維修管理的主要目的和任務是為了保證房屋的正常使用和延長房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設備發生損壞；保障房屋的平安和正常使用。根據需要和可能適當改善條件。建筑物維修管理的范圍與類型建筑物維修管理管理范圍建筑物維修管理建筑設備建筑體建筑設備建筑體〔1〔1〕結構、根底；〔2〕屋面、外墻；〔3〕門窗；〔4〕樓層通道〔1〕供電系統〔2〕供排水系統〔3〕消防系統〔4〕技防系統類型維修類型維修類型例常維修預防性維修周期性維修例常維修預防性維修周期性維修〔〔1〕緊急〔1〕整修〔2〕一般〔2〕翻修指令和工作執行工程部應根據業主下發的工作指令進行并完成。工程完成的時間必須與指令單上的緊急程度的說明聯系起來，具體如下表：序號執行工作種類完成時間備注1緊急24小時以內2一般2-3天以內3其他7天以內由業主決定各種工作類型的執行種類。這些決定基于下述準那么：序號執行工作種類完成細節備注1緊急影響整幢大廈日常必須的缺陷，如供水、供電主要污水管堵塞，馬桶溢出污水等危及生活、生命和財產的缺陷影響房屋建筑平安的缺陷2一般阻礙、煩擾或影響住戶的缺陷在公共場所并影響住戶平安的缺陷3其他維護工作所有不屬于在上述兩項的維護、維修、更換等工作建筑物維修管理的內容預防性維修預防性維修采取的措施及方案，目的在于防止可預見的、或可防止的設備失效，并確定有其完好的標準及使用功能。大致上，預防性措施有：常年檢驗，鑒定電氣裝置；常年保養電氣連接點；定期檢驗避雷系統；定期沖洗房屋污水排放管；定期檢驗房屋的結構強度；定期檢修閉路電視系統；月度養護滅火系統；月度養護水泵；例常維修一般常例維修工作是通過管理人員的日常巡視而執行的。根本上，巡視的范圍包括地面層空地、臺板，排污溝，門廊及房屋的構件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。地面層綜合巡視這項巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺板、排污溝，是否有任何礙眼的破損、或可能有礙健康、平安的部件失修。地面層詳細巡察除上述綜合巡視外，必須更仔細地觀察地面層其他的搶修，失養的工程。房屋綜合巡視管理人員在進行房屋公共地方的綜合巡視時，將會觀察任何被忽略或礙眼的破損，及其他清潔衛生問題。房屋詳細巡察〔外部〕房屋詳細巡視是根據擬定的準那么、指標，在房屋外部的公共地方進行周詳及仔細的巡察。房屋詳細巡察〔內部〕這項巡視僅局限于電氣房、監控室、儲物室、儲水柜、照明部位。鑒定養護也包括檢查確定以下各類鑒定之養護工作責任部門按期執行：周期沖洗垃圾槽；月度沖洗房屋〔公共部位〕；月度沖洗陰溝；月度水泵及增壓器的養護；季度沖洗商用房屋的陰溝。巡察及維修工程的記錄管理人員必須保存其巡察系統的記錄、記錄必須反映所觀察的破損工程、部位、地點、修繕工程及竣工日期等。維修工程的期限首要層次之猝發性問題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命平安、引發極度的不便等，該層次搶修工作必須在24小時內完工。次要層之應急性問題，造成某些或個別業主之不便，設施之功能失效之類，那么需在2天完工。一般性之保養問題，工程零星非緊急性者，可允許在3天內完成修理工作。周期性維修周期性維修的重要性有規劃防御性的保養，是防止其設施或部件在超越其有效使用期后，導致全面失效、嚴重故障的良策。修復設施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續地操作、運作。提高現有設施的質量。周期性維修的類型房屋的重新粉刷與修飾工程〔5-7年周期〕重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場所的整體修飾工程，改善設施、配備等。更換水供增壓器〔7年周期〕包括更換增壓器的電機配備、控制盤已保持其效能。更換垃圾槽沖洗配備〔7年周期〕沖洗機附件、配備，如噴水設備、定時器、控制盤等也同時更新。重修建筑物屋頂工程〔14年周期〕根據屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換所有的覆蓋灰板，重鋪粘覆蓋〔防雨層〕，假設有必要也修整屋頂的排水斜度。更新技防系統〔約10年周期〕更新探頭、錄象機、矩陣、背景音樂播放等。更新水管工程〔約25年周期〕更換水用總管道，支流管道及其他配備。建筑物維修的標準建筑物維修標準序號工程操作標準完成細節1樓層護墻平整光滑、不老化無坑洼，不下凹無積水，無裂縫彎道不阻塞格子各彎道蓋良好無損彎道不溢水護墻和排水溝斜度適當，不阻塞水溝內無死水水溝內無藻類和淤泥水溝內平滑無聚集物多孔的水溝板在原位，不損壞護墻水溝不暴露格子不腐蝕伸縮縫完好、不漏水完好，接合處無雜草照明和公用事業井完好井蓋不損壞井蓋不碎裂清洗區保養好陶瓷錦磚完好不碎，外表無油跡彎道不阻塞無積水2樓層/護墻供給管道和閥牢固，狀態良好供給管道不阻塞，不會停供供給管道安裝在墻面，無污跡和銹關閉裝置狀態良好墻面保養良好墻壁無植物生長，無亂刻字畫油漆外表不剝落墻面裂痕修補墻面踢腳板不碎裂，涂層不隆起避雷器保養良好避雷器絕緣帶固定在墻上屋頂維修保養好水泥和油漆不剝落機電設備維修良好電氣設備標準為準3樓梯和公共走廊樓梯扶手保養良好扶手牢固筆直，不腐蝕生銹樓梯突邊不破碎、腐蝕涂料不褪色地面維修良好地面無積水伸縮縫防水板完好，牢固天花板維修完好無水泥和油漆剝落墻壁維修良好墻壁裂痕不超過2cm涂層不隆起水泥踢腳板不碎裂每層和單位指示牌固定：不損壞和缺少4樓梯和公共設備機電設備維修良好以電氣設備標準為準衛生設備維修良好落水管和廢水管標準為準供給管道維修良好供水分表閥向內傾斜分表和供給管道接合處不滲漏供給管道上無水泥和油漆分表底部不生銹5樓層和空地設備所有設備維修良好桌和椅桌和椅固定不損壞陶瓷錦磚完好，桌椅完好桌外表無斑點無凹痕，不碎裂和褪色桌椅牢固埋置木板不腐爛和損壞金屬板不腐蝕、凹陷，缺少或變形電梯平臺平臺維修良好電梯平臺凸處不損壞平臺地面和墻面的磚不碎裂和缺少按鈕和面板不損壞按鈕指示燈正常緊急開頭裝置標志牌牢固，清楚6電氣設備線路埋設有序電纜管道和夾板在原位電線穿過夾板和電纜管道公共照明狀態良好燈正常燈罩在原位天花板接線盒在原位燈柱底座不腐蝕，燈柱垂直電源插座和插頭正常插座不損壞、脫體和腐蝕插座蓋未損壞電源插座蓋蓋上電源插頭和電源線正常插座在原位插座無燃燒跡象變流器段開裝置完好排水管澆口維修良好垂直和水平澆口完好，不腐蝕接水平澆口不損壞燈維修良好燈柱垂直牢固燈柱不腐蝕和生銹燈柱套管用混凝土澆至少250mm高燈柱上油漆不褪色燈柱上編號清楚燈臂牢固安裝在燈柱上燈罩不損壞，燈正常7落水管和廢水管落水管和廢水管固定，狀態良好豎直水管無銹斑連接管不滲漏清潔孔蓋上螺絲，緊固件完好8通道通道的屋頂狀態良好磚和覆蓋物不碎裂，損壞和滲漏無滲漏護墻間接縫完好屋架和板狀態良好屋架不變形，損壞，腐蝕和碎裂支承柱狀態良好圓柱垂直，牢固埋置圓柱不腐蝕和散裂木版無蟲害侵蝕柱上漆不剝落和褪色地面狀態良好磚完整，不碎裂粉刷的裂紋不超過2mm寬無積水9公共廁所衛生裝置維修良好小便池，洗臉盆和抽水馬桶無阻塞彎道不損壞地面彎道暢通洗臉盆和抽水馬桶不碎裂和損壞供給管道不滲漏腐蝕供給管道牢固固定在墻上廢水管不滲漏和腐蝕墻維修良好墻面無亂刻的字畫涂料不剝落和褪色墻面裂紋不超過2mm墻面涂層不隆起地面維修良好磚不碎裂和缺少磚無污跡天花板維修良好無剝落混凝土漆不剝落和褪色門維修良好門不損壞門鎖裝置牢固、不松動和損壞附屬裝置維修良好烘手機狀態良好衛生紙卷筒架安裝就位，可使用燈正常線路穿過管道和板條10屋頂屋面中間蓋板保養良好屋面中間蓋板不損壞，在原位避雷器保養良好避雷器垂直向上，埋置牢固2〕水平向避雷器絕緣防水層保養良好防水層不碎裂或磨損防水層牢固粘在屋頂蓋板上，無氣泡防水層無積水輔助維修良好屋頂無廢棄物屋頂不用作儲藏間活動鐵門和通氣門保養良好搭扣和鉤環狀況良好，安裝牢固通氣門和鐵門導軌平滑通氣門和鐵門不損壞和生銹墻上豎梯保養良好墻上豎梯安裝牢固，不損壞和生銹4.11智能化設備設施管理設備管理主要內容是指從設備的更新改造、選型開始，一直到設備報廢為止的設備管理的全過程。按設備管理中的不同階段，總程序可分為四個不同的運行程序：第一程序：設備的更新規劃、選型、訂購、安裝調試及日常運行今后設備的更新規劃：根據物業的開展目標，結合業主的意見，制訂出3-5年中設備增添和更新改造的具體規劃，由工程部提出，報工程部總物業經理審核后提交公司相關部門審核，經由我司分管領導審批同意后提交業主。設備的選型：選型應考慮三個方面。第一是技術先進，選用同類產品中效率高，操作簡便，平安可靠并符合國家標準要求的產品；第二是同類產品互換性能好，選用檢修簡便，零部件通用性強的產品；第三是經濟合理，選用能耗低和維修費用較低的產品。設備訂購：訂購可由物業公司負責，也可由業主直接訂購，采購時必須注意隨機附件、技術資料和易損件的供給等問題，訂購合同按相關操作程序申報。入庫保管：設備到貨運至物業后，必須及時開箱驗收〔進口設備應有外貿和商檢人員到場〕，查驗裝箱單、合格證書和技術文件等，按裝箱單仔細核對品種，數量。認定質量合格的情況下，登記造冊，辦理入庫手續。有問題時，應及時與有關單位交涉。開箱驗收過程應有業主人員在場。暫時不用的設備，倉庫管理員應按技術要求做好保養工作后，封存入庫。資料員應把全部資料編冊存檔。設備安裝調試：安裝調試可由物業工程人員完成，也可委托供給商找專業公司進行。對關鍵設備的安裝，物業工程人員應全程在場共同參加。驗收工作由業主、物業工程部、公司物業部等共同參加。特種設備〔如電梯、鍋爐等〕應請政府部門參加。最后會簽驗收單。設備移交、入帳及建檔：依據設備竣工驗收單，由工程部會同客戶效勞部門向使用部門移交〔如保安部、物業部等〕，根據設備統一編號，填寫設備登記卡，立入臺帳，工程部管理的設備應移交相關技術班組。培訓方案：技術員上崗前的操作培訓和考核工作由工程主管負責，在行政人事部備案，每年應制定相應各工種的培訓方案。日常管理：設備移交后，應會同使用部門或班組制定設備的操作規程及完好標準，按操作規程運行操作，定期檢查確保設備正常運行。第二程序：設備的定期維護保養設備的定期維護保養，即設備一級、二級保養和設備大修，工程部應編制年度維修方案，設備的一、二級保養的內容和標準以及外判保養的工程。外判工程中應審核合同中有關保養程序和方案，并在合同執行中配合和監督。一級保養：物業大廈或工程的動力、電氣設備等，可每月按一級保養的內容進行一次保養工作，保養內容根據相關設備和系統的保養要求和程序進行。一級保養由領班催促檢查，工程主管抽查。二級保養：設備使用三個月后按規定進行二級保養工作，根據保養程序和要求，逐項開展。二級保養由領班和工程主管/經理進行驗收并備案。設備大修：一般設備使用一年后，可進行大修程序工作〔視各設備、系統情況而定〕。大修工程確定后，應填寫大修申請表，編制大修方案，明確修理內容、技術標準，并做好技術資料及備件準備工作。對大型重要設備或系統建議由專業公司承當大修工作，修理過程中，要做好現場質量及進度監督工作，大修結束，應組織竣工驗收工作并將大修技術資料完整歸檔。第三程序：設備的技術改造設備的技術改造，設備在運行一段時間后，會發現某些系統和設備配套不盡合理等情況，需在設備原有根底上作一些技術、效率、平安、環保和節能等方面的技術改造，工程部須對改造的原因、方案提出可行性報告，上報工程部最高負責人，經公司工程部審核后，發文給集團公司和工程公司建議改造，設備的技術改造程序與大修程序相同。第四程序：設備的更新報廢設備的報廢原那么為：國家指定的淘汰產品。已超過使用期限，損壞嚴重，修理費用昂貴。因受自然災害或事故損壞，而修理費接近或超過原設備價值的設備。雖能運轉，但有嚴重隱患，而修理費用昂貴的設備。無法修復的設備。設備報廢應由使用部門提出申請，由工程部會同有關技術單位進行評判和技術鑒定，確認后，由工程部出具書面報告報工程部最高負責人，價值超過人民幣2000元的應報浙元物業公司工程部審批，經公司客戶效勞部最高負責人同意后，報集團公司和工程公司審批通過后，方可辦理報廢手續。智能化管理內容智能化系統的前期管理業戶智能化系統須知單元裝修須知使用智能化系統須知門禁系統的使用智能化系統的日常運行方案巡更系統的運行方案閉路監視系統的運行方案租戶平安報警系統的運行方案智能化系統的維修工程智能化系統維護工程巡更系統維護檢查表閉路監視系統維護檢查表業戶平安報警系統維護檢查表智能控制中心維護檢查表智能化系統巡視和保養方案項目內容周期監控系統巡視、檢查一周保養半年巡更系統信息讀取器巡視、檢查一個月保養半年防盜系統保養一年智能控制中心設備保養一年背景音樂系統保養半年消防報警系統巡視、檢查一月保養半年第5章管理機構運作方法及管理制度5.1工程效勞機構我們結合園區的特點，對園區的管理工作進行方案、組織、領導、控制和協調，以最為先進的理念為業主/租戶提供最高的效勞質量，從經營者的角度為業戶降低營運本錢，創造最高效益。機構崗位設置原那么效勞第一的原那么崗位的設置和各類員工的配備，均以提高園區物業效勞的整體水平為前提，充分表達園區物業效勞理念，從組織上和人力資源上確保高標準、高效率、高品質地為業主和租戶提供全天候、全方位優質效勞。精干高效的原那么著眼于管理科學化和機構扁平化，通過減少內部摩擦系數，提高員工根本素質，增加管理科技含量，以嚴格控制管理機構和員工隊伍的臃腫，既保證效勞的高質量，又實現運行的低本錢，使園區具有可持續開展能力。反響迅速原那么從行業特點和實際經驗考慮，合并相關管理效勞工作職責，從而防止因設置過多平行部門成相互推諉、指責。簡化管理層次，以利于工程部對整體工作進行全面、有效的控制。各部門職責綱要客戶效勞部資料檔案管理業主入伙管理二次裝修管理報修接待管理投訴處理及住戶回訪有償效勞及其他外圍及停車庫的保潔效勞公用部位管道、消火栓、玻璃窗及設施設備的保潔效勞消防通道、扶手及公共走道的保潔效勞樓層電梯層門、轎廂的保潔生活垃圾的收集、清運外墻清洗大理石地坪保養空置房的清潔綠化養護滅鼠殺蟲工程部物業設施設備接管驗收管理設備的使用管理設施、設備的維修保養管理設施、設備管理根底工作二次裝修管理房屋修繕、養護管理設備機房管理設備平安運行管理能源管理保安部治安管理消防管理二次裝修管理突發事件處置管理交通車輛管理禮儀管理行政財務費用收繳管理物業工程部財務管理員工招聘、錄用管理組織員工培訓、考核員工出勤管理辦公室內務管理物資采購管理對外聯絡及外包合同談判主要崗位管理職責總物業經理：負責部署物業業/租戶入伙之一切工作。按公司或業主所授予權限，負責現場一切管理事物。負責制訂策略方案，主要績效指標等，組織及監督所管轄之物業效勞工作，以到達良好管理水平。定期(如每月或每周)向業主、公司匯報物業之管理情況，并能積極地對各項管理事項提出具有建設性的意見和建議。執行公司之政策及指示，并按需要傳達及推動至各級員工，確保落實。協助業主提供、制訂及修訂相關管理政策。監察物業之財政狀況，予以檢討及制訂預算案，并于每月、每年予以內部及市場比擬，以期降低營運本錢，提高收益。與各有關部門或公司保持良好的業務關系(如：政府部門、集團公司、其他業主及租戶、建筑單位、設計單位等)。執行物業公共契約之條款。定時或不定時巡視工程，以監察工程之管理工作，負責處理重大、特別問題。定期召開員工會議及培訓，加強溝通和及時解決工作弊病，并培訓骨干員工，灌輸管理知識、技巧。每年進行年終考績、總結、檢討，并根據當年工作業績，制訂下一年的工作方案。保安經理：全面負責大廈平安方面的工作，滿足客戶的需要，保證物業效勞的高質量。審核/制定本部門各項工作方案，及年度預算并落實執行情況，檢查并指導各項工作的開展，控制日常工作質量，及時糾正不合格現象，提交部門工作報告。負責二次裝修物業管理部門的監管工作指導。開展業務培訓，提高并保持本部門員工的總體業務水平。貫徹公司開源節流制度，堵塞各類漏洞，降低管理本錢。處理重大投訴問題。負責突發事件的處理。完成上級交辦的各項任務。全面負責大廈安保的管理工作，保證業/租戶、員工的人身、財產平安。貫徹執行國家公安部門關于平安保衛工作的方針、政策和有關條例建立、健全工程的各項平安保衛制度，催促員工認真執行并及時加以檢查。負責維護工程的內部治安秩序，預防和查處治安事故，協助國家公安、保衛部門偵破有關違法、犯罪案件，會同相關部門共同搞好工程的平安保衛工作。負責制定工程的治安、消防年度工作方案及安保部各項費用的年度預算，并負責做好安保部年、季、月度各項總結工作。負責安排保安部人員的工作，并對其進行督查、培訓與考核，提出任免意見、建議。檢查各項安保措施的落實情況，每天巡視并認真做好有關記錄。組織、協調好部門內各崗位的分工與協作，主持每日的當值領班例會。做好部門內員工的思想政治工作，關心員工的生活和業務水平的提高。寫好工作日記，完成上級和市、區安保部門交辦的其他任務。按其職權所屬，負責本部門員工的培訓及考核，緊密監管其轄下各員工之日常工作。負責保護工程內一切消防設施，使其保證完好。定期組織消防培訓，組建義務消防隊，定期舉行消防演練。負責與消防部門建立良好的協作關系，預防火災的發生。客服經理：全面負責大廈客戶效勞、會務效勞、清潔、綠化等方面的工作，滿足客戶的需要，保證物業效勞的高質量。審核/制定本部門各項工作方案，及年度預算并落實執行情況，檢查并指導各項工作的開展，控制日常工作質量，及時糾正不合格現象