宿州沃爾瑪國際購物廣場

調研及定位報告呈送：宿州同勝置業有限公司提案：合肥奧格廣告企劃有限公司時間：二Ο一Ο年十一月1?我們在研究過程中所依據的資料和信息都是準確和有效的。數據主要來源于三個方面：?案頭研究：包括《安徽省年鑒》、宿州房地產管理局相關報告及其他項目公開展示信息；?通過問卷獲取的消費者需求數據；?通過研究人員走訪以及訪談提綱獲取的消費者及經營戶的心理特征。敬請注意：本項目研究工作是在2010年10—11月期間進行的，因此進行研究分析所依據的信息和資料都是基于這個時間階段的。該報告僅為使用方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承擔任何責任。前言2?目錄第一章項目概況與研究方法4一、項目概況51、區位52、主要經濟技術指標6二、研究方法81、研究內容82、研究方法9第二章社會經濟發展對項目的影響10一、城市區位與發展規劃111、城市區位與定位112、行政區劃和人口143、省內地市基本指標比較154、固定資產投資及房產投資情況205、小結39第三章零售市場關鍵分析41一、零售商業發展狀況411、城市社會消費品零售總額422、城市社會消費品零售總額433、人均零售額與其他城市對比情況44二、宿州城市商業發展現狀47三、大型商業網點49四、市區潛在競爭商業項目66五、小結69第四章商業消費習慣及態度消費者調查70第五章經營戶及銷售人員訪談118一、經營戶訪談1191、經營者訪談要點1192、訪談記錄120二、營銷人員訪談125第六章住宅潛在消費者調查126第七章住宅現實消費者調查167第八章主要結論與建議1943?第一章項目概況及研究方法4?本項目基地位于宿州市市中心，勝利路以北，藥店巷以西，書院巷以東。本報告以該項目地塊的規劃開發為研究策劃對象。本項目位于宿州市中心，臨近百貨大樓和城隍廟市場老城區宿州市行政中心汴南新區本案一、項目概況1、項目區位5?商業部分為地上五層，地下一層。住宅公寓部分為，為6~23層，一梯22戶，主要為45~65平方米戶型，少部分80~90平方米產品本項目是涵蓋商業、住宅及公寓的綜合體項目一、項目概況2、主要經濟技術指標總占地面積17700m2總建筑面積116000m2地上建筑面積91600m2其中商業49100m2住宅+公寓面積42500m2容積率

5.18其中地下建筑面積24400m2地下一層商業4500m2停車場面積

19900m2停車位

610輛宿州沃爾瑪國際購物廣場經濟技術指標6?項目效果圖及住宅公寓戶型圖7?二、研究方法1、研究內容：宏觀房地產市場研究區域和可類比樓盤研究小戶型、公寓及市場研究商業宏觀研究商業物業研究消費者購物習慣研究……從項目本身的定位去從市場現狀、消費者、可類比樓盤等方面去尋求決策的數據基礎。8?研究方法一：定量定性分析法根據客觀、科學、公正的原則，針對研究的范圍，廣泛搜集有關房地產數據，對數據進行定量分析，對研究的關鍵部分進行量化的推測，使之具有科學論據支撐，同時進行定性分析，做到定量與定性相結合，作出立體的、多角度的分析。研究方法二：取證法通過對國內可類比城市商業物業開發經營的經驗進行研究對比，尋找這些公共服務設施發展的成功之處，并總結其失敗的主因，揚長避短，研究出切實可行的、符合本項目特點和發展需要的策劃方案。研究方法三：集中主要課題的研究方法為了在規定的日期內完成項目的市場調研兼總體定位研究，我們必須通過科學地研究方法把焦點集中在主要的專項課題研究上，將研究的結果融入本報告內。二、研究方法2、研究方法：本報告通過分析項目所在及周邊區域的宏觀經濟、人口狀況、商業物業市場的供應與需求、周邊區域發展狀況等因素對項目發展的影響，結合項目自身條件，以客觀的市場數據為基礎，進行全面的分析研究，并提出項目總體定位方案。科學的研究方法是項目定位成功的關鍵9?第二章社會經濟發展狀況對項目的影響10?一、城市區位與發展規劃1、城市區位與定位：宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北市40公里。宿州市位于我國兩大經濟帶（京滬鐵路、亞歐大陸橋經濟帶）交匯處，同時又是淮海經濟區和徐州都市圈的重要組成部分，處于安徽城鎮化重點建設地帶（沿淮城市群）上。這種承東啟西、南引北連的區位，使得宿州市在皖北地區經濟發展中位置突出。

宿州市十一五規劃提出建設為皖東北商貿中心城市，淮海經濟區和京滬鐵路沿線重要的加工業基地和商貿物流中心之一宿州合肥南京徐州淮北約240公里約280公里約40公里75公里11?一、城市區位與發展規劃2、城市區位與定位（續1）《宿州城市總體規劃調整方案2007-2020》將城區劃分為三大主要功能區，城市總體規劃為“一城三區三軸”的空間布局。三區：老城區、汴河新城區和符離鎮區。形成“南部老城區－中部新城區－北部符離鎮區”的空間結構形態，城市呈南北相向團聚發展。同時，由老城區和汴河新城區共同構筑成宿州市城市主城區。三軸：匯源大道、拂曉大道和汴河路構筑的三條城市發展軸線。（右圖：宿州城市總體規劃調整方案（2007-2020）12?一、城市區位與發展規劃1、城市區位與定位（續2）土地利用和人口規模：人口規模：近期(2010年萬人)60遠期(2020年萬人)73

遠景(2050年左右)控制在90萬人以內用地規模：近期控制在65平方公里，遠期控制在70～75平方公里(近期城市實際居住人口按60萬人，用地按65平方公里，遠期人口按73萬人，用地按73平方公里進行平衡)。13?區位：安徽北大門，北與徐州接壤。行政區劃：下轄四縣一區，碭山縣、蕭縣、靈璧、泗縣。人口大市：總人口約650萬，其中埇橋區180萬，碭山95萬，蕭縣150萬，靈璧120萬，泗縣90萬宿州市：安徽北大門，650萬人口大市，經濟落后宿州合肥碭山蕭縣靈璧泗縣埇橋序號城市人均可支配收入（元）1馬鞍山203902合肥171588淮南140469亳州1404210淮北1373614宣城1330215宿州1309716六安1300117阜陽126932、行政區劃和人口14?地區商品房銷售面積（m2）商品住宅（m2）人口非農業人口城市化比重人均銷售面積非農人口人均銷售面積人均GDP（元/人）合肥12979511118033244914294213696143.5%2.66.141585淮北11977831168313217744294339543.3%0.61.318096亳州664020636677596930065735811.0%0.11.08477宿州13359651224723635187184927213.4%0.21.69545蚌埠175619316323623606431101452328.1%0.51.714802阜陽1667919150025210004976125216712.5%0.21.37288淮南174906616026562425162113332046.7%0.71.522169滁州21263321924668450252598931022.0%0.52.114002六安16995471524783705891299340914.1%0.21.79281馬鞍山11460921057378128611364094949.8%0.91.851927巢湖21829102026324458599775187216.4%0.52.912885蕪湖286088627388472300977113097249.2%1.22.538553宣城25515632251918277772650105618.0%0.95.116774銅陵73796768392573992043476758.8%1.01.746765池州15191021093243159877528180417.6%1.05.417295安慶267545523145666158832110116617.9%0.42.414242黃山14589271280403148603336046424.3%1.04.017981總計4030923836464362679452861517276522.3%0.62.716408數據來源：2010年《安徽統計年鑒》3、省內地市基本指標比較15?序號城市生產總值（億元）1合肥21022蕪湖9023安慶8034馬鞍山6665阜陽6086六安5847滁州5768宿州5419蚌埠53210巢湖53011淮南50912宣城43313亳州43214淮北37215銅陵34416黃山26717池州246宿州經濟總量居全省第八位，近年增幅較快，年均增幅超過12%；人均可支配收入較低，居全省倒數第3位，居民購買能力有限。序號城市人均可支配收入（元）1馬鞍山203902合肥171583銅陵167694蕪湖167475巢湖144346池州141977黃山140688淮南140469亳州1404210淮北1373611蚌埠1348312安慶1345413滁州1336714宣城1330215宿州1309716六安1300117阜陽1269316?宿州市城市化水平為13.4%；略高于阜陽和亳州，排在全省倒數第三位；市轄區——埇橋區的城市化水平為22.6%，略高于全省平均水平城市化比重為13.4%，低于全省22.3%水平3.1、城市化進程

總戶數總人口非農業人口城市化水平宿州1720561635187184927213.4%埇橋區529551183862741462122.6%碭山縣26688397701012588212.9%蕭縣388278141310214643610.4%靈璧縣2999191212186906707.5%泗縣235930910946716637.9%截至2009年底，宿州總人口為635萬人，低于阜陽和六安，為省內第三大人口城市；市轄區人口為183萬人，其中非農人口為41.4萬人。考慮到流動人口等因素，市區人口規模應在60萬左右。17?人均GDP為9545元，低于全省16408元的平均水平3.2、人均GDP截至2009年底，宿州人均GDP為9545元，與城市化水平一樣，略高于亳州和阜陽，排在全省倒數第三位；全省最高的為馬鞍山、銅陵，最后為合肥。馬鞍山人均GDP水平達到了51927元，為宿州市的5倍多。18?向東發展，受沱河阻擋，且引力不足。向南發展，受煤炭塌方影響。向西發展，有來自合徐高速阻力。受自身條件限制，城市近期選擇向北發展向東沱河阻擋引力不足向西老城區合徐高速阻力向北向北淮海經濟區城市群一體化用地條件好，對外交通好向南煤炭塌方向東南交通壕用地條件好向北汴南新區3.3、城市發展方向19?序號城市房地產開發投資（億元）1合肥670.362蕪湖206.873黃山88.444宣城87.805滁州66.376安慶65.307馬鞍山62.768巢湖60.229阜陽60.0010淮南54.7011池州46.9712銅陵46.4713六安43.5014蚌埠37.4015宿州36.3216淮北31.5017亳州21.60數據來源：國家統計局房地產開發規模均落后于同等規模城市，未來具備較大的發展潛力4、固定資產投資及房產投資情況20?

2005年2006年2007年2008年2009年合肥5949800640919210283474933126812979511淮南420146595417104005012526441749066淮北7148387246548605087666281197783蕪湖12159591464432195915217710962860886宿州3900245633018199428990461335965阜陽8988081298021118342525976616679194.1、歷年商品房銷售量商品房銷售量今年來快速增加，2009年銷量達到133萬平方米單位：萬平方米宿州市商品房開發量從2005年~2009年的5年中，成交量上漲了243%，遠超其他省內地市平均水平。備注：年鑒數據和宿州市公布數據在2009年的銷量并不一致。21?商品房銷售量僅高于淮北、馬鞍山、亳州和銅陵，位處地市倒數第五位近年來，雖然宿州市商品房銷售量快速增加，但是絕對數量仍然低于大多省內地市；年人均商品房銷售面積僅有0.2平方米，遠遠低于安徽省平均人均0.6平方米的水平，僅高于亳州，和阜陽、六安相持平。4.2、2009年安徽省省內十七地市銷售量情況22?

2007年2008年2009年2010年1~10月份銷售量（萬平方米）67.8137.57123.9790.08住宅（萬平方米）63.1433.45113.3582.83非住宅（萬平方米）4.674.1210.527.25備案總金額（億元）15.9210.5633.2130.98住宅（億元）13.968.32

非住宅（億元）1.962.24

銷售價格（元/平方米）2183245725333304非住宅銷售價格（元/平方米）42015442377955744.3、近年來宿州市商品房預售量（單位：m2）2008年收到房地產調控的影響成交面積有較大幅度的減少，2009年受到宏觀情況的影響，銷售面積快速增加，根據2010年前10月的成交來看，全年成年面積跟2009年可能略有下降，但是下降幅度不高。23?

2007年2008年2009年2010年1~10月份銷售量（萬平方米）53.9138.7762.1129.06住宅（萬平方米）32.9128.9844.2123.7非住宅（萬平方米）219.7921.445.35套數5384329183124883住宅（套）4094269272944345非住宅（套）129059910845384.4、近年來宿州市商品房存量房銷售面積（單位：m2）從存量房的面積來看，除2009年增加外，近四年的存量房銷售面積在整體銷售面積中的占比，開始不斷下降。這表明了由于以往土地供給數量較多，連續幾年都在消化存量房。這也解釋了宿州房價在過去幾年一直呈現平穩狀態，而到2009~2010年中出現了快速上升的態勢。24?

2007年2008年2009年2010年1~10月份銷售量（萬平方米）53.9138.7762.1129.06住宅（萬平方米）32.9128.9844.2123.7非住宅（萬平方米）219.7921.445.35套數5384329183124883住宅（套）4094269272944345非住宅（套）129059910845384.5.1、非住宅占比情況非住宅的銷量占比情況來看，相對較大。從2007年~2010年，其中非住宅的占比分別為39%、25%、34%、18%。除2008年略有回升外，非住宅（商業、寫字樓等）比重開始逐年下降。25?4.5.2、非住宅月度銷量變化從淡旺季來看，非住宅的月度基本出現在春節后的4月份為傳統旺季，其他月度五較為明顯的變化。26?4.6、房價變化情況在2009年以來，宿州房價呈現較為平穩的走勢，而進入2010年后，房價出現較大幅度的上漲，并呈現這種高位盤整的趨勢。27?4.6、房價變化情況在2009年以來，宿州房價呈現較為平穩的走勢，而進入2010年后，房價出現較大幅度的上漲，并呈現這種高位盤整的趨勢。28?

2009年2010年1~10月份市區居民購房占比81%82%30歲以下34%29%30~40歲39%40%40~50歲22%26%50歲以上5%5%4.7、購房人群區域特征市區居民購房占比為總體81%。主力購房人群當中，30~50歲的三個區間段中相對平均，其中30~40歲的比重最高，達到了整體的40%29?

2007年2008年2009年2010年1~10月份面積90平方米以下

21.01%29.53%24.590~120平方米

47.11%46.70%38.7120~144平方米

24.41%19.83%16.4144平方米以上

7.47%3.94%3.3按揭購房

79.00%75.00%

4.8、住宅面積構成情況主流銷售戶型為90~120平方米，占比達到了46.70%，90平方米以下戶型的占比開始逐漸增多。根據2010年的銷售量來看，90平方米以下的戶型銷售占比為29.53%，比2009年增加了8個百分點，銷售面積為24.5萬平方米。具有較強的市場容量。從2009年和2010年的數據對比來看，隨著房價的不斷上漲，宿州市住宅戶型面積開始逐步變小。根據合肥的經驗來看，未來主流戶型面積隨著房價的變化而不斷變小。30?五大板塊分別為老城區、西南片區、汴南片區、東關區和開發區。目前各個板塊具備自己較強的特征，比較活躍的區域為老城區、西南片區和汴南片區，但是近兩年來，隨著政務中心的外遷，汴南片區的房地產開發不斷成熟。城市發展規劃以及土地供給等方面的原因，宿州房地產已經形成五大板塊東關區開發區西南片區汴南片區老城區河畔1號上河城4.9、房地產開發板塊的構成31?

基本情況總面積總套數戶型價格備注樓層差異銷售情況安廈時代廣場5~33層為住宅，一梯5戶，其中小戶型住宅合計為58套2902.325843.75、56.334700毛坯無明顯樓層差異銷售完畢華夏世貿廣場6~27層為住宅2244013247、57、665300精裝

中央廣場住宅、公寓尚未發售。其中住宅為大戶型，公寓偏重寫字樓

尚街4~18層位住宅，為常規戶型89、122

無明顯樓層差異銷售完畢家樂福世紀廣場6~30層位住宅，為常規戶型

75、85、102、136

毛坯無明顯樓層差異銷售完畢光彩陽光城

39、56、793200

層高搞銷售相對較差基本銷售完畢光彩財富廣場

30、69

精裝

青年公社

未銷售

桑鈮國際財富廣場

未銷售

4.10、小戶型產品及精裝修32?物業類別樓盤名稱在售物業情況銷售均價（元/m2）總建筑面積(萬㎡)容積率主力房型客群情況年去化量/去化速度高層家樂福世紀廣場1棟27公寓5梯40戶1棟30層住宅2梯4戶43006.87.9公寓40-5㎡；住宅74-84，少量128㎡市區投資客為主4個月去化約5萬方月均180余套安廈時代廣場3棟30層46006.54.4140-50m286-90m2兩房129-145m2三房市區高收入客群5月17日推出104套，銷售約80%青年公社1棟18層SOHO公寓-3.963.5-未銷售未銷售家樂福世紀廣場安廈時代廣場青年公社位于市中心的高層項目銷售火爆數據來源：宿房網33?物業類別樓盤名稱在售物業情況銷售均價（元/m2）總建筑面積(萬㎡)容積率主力房型客群情況年去化量/去化速度高層華夏世貿廣場1棟22層高層住宅大戶型1棟公寓5300175.6公寓40-70；少量100㎡剛銷售銷售情況尚可中央廣場3棟30層未銷售6.24.14精品三房、四房、空中復式、30—60㎡的公寓

市區高收入客群未銷售光彩財富廣場1棟15層小高層35800.9-30~60一房，少量69；兩房周邊區域精裝修，基本銷售完華夏世貿廣場中央廣場光彩財富廣場精裝修項目及部分市中心項目數據來源：宿房網34?4356789101112131415161718192021222324252627282931323334123530363837394041424344cba2008年地塊2010年地塊2009年地塊從圖表中我們可以看出，近年2008年~2010年土地拍賣主要集中在主城區和開發區，且容積率普遍較高（3.0左右），預示未來市場產品將逐步以小高層、高層為主，為該類市場提供了發展環境。近期集中拍賣地塊近年來土地成交淡市區域4.11、土地供給35?2008年土地拍賣情況序號方位面積（畝成交價（萬元）35淮海南路以南，第二紡織廠以北11.4658276萬元36紡織東路以南，經濟開發區陳營村生產路以東、以西10.7637170.5萬元37宿懷路與金河路交叉口東南角8.224235萬元/畝38紡織東路以南，生活路以北12.3679156萬元39紡織路以南，順達織造廠以西4.2782132萬元/畝40環城北路南側，埇橋辦事處原辦公用地3.8467570萬元41拂曉大道以西，北臨陳營村，南臨規劃市建安總公司7.389260萬元/畝42金河東路南側，金海五路東側25.478510萬元/畝43金河三路南側，南外環路北側，金海六路西側，11.732210萬元/畝44汴河中路以南、宿州市百貨采購供應站用地以北、二中巷以東22.52274200萬元2009年土地拍賣情況20金海二路以東、金河東路以北、金海三路以西、開發區土地以南166.5571143.5萬元（成交價）21汴河東路以北、中興路以東、生活路以南、港口路天象小區以西78.88513066萬元（成交價）22澮水東路以南11.28666萬元（成交價）23淮河西路北2.8722135萬元（成交價）24淮河西路10.0835114萬元（成交價）25勝利中路以北0.473814萬元（成交價）26拂曉大道以東7.420678萬元（成交價）27迎賓大道以北30.169622萬元（成交價）28汴河東路以北、中興路以東78.88513066萬元29澮水東路以南11.28666萬元30宿蒙路東側8.1716483萬元31淮河西路北側2.8722135萬元32勝利中路以北0.473814萬元33拂曉大道以東，三八中學以西7.420678萬元34迎賓大道以北30.169622萬元/畝4.11、土地供給36?2010年土地拍賣情況1汴河西路以北30.614357萬/畝（成交價）2拂曉大道以西6.043437萬3迎賓大道以南、金海二路以東、金海三路以西、宿州市南方置業有限公司用地以北97.5423130萬元/畝4南外環路以北、南外環與拂曉大道拐彎處以東，宿蒙運河以西、以南3.178444萬元/畝5銀河三路以北、磬云北路以西、綜合醫院預留地以東、光明路及三八辦事處大吳家村莊以南123.7578110萬元/畝6汴河西路以北、人民路以東、宿州市長城門窗廠及居民住宅樓以西、長征路以南30.614

300萬元/畝7宿懷南路以東、紡織東路以南、宿州市鴻鵬紡織廠以西、居民住宅以北44.2074112萬元/畝8淮河西路以南、拂曉大道以西、市建投公司用地以北、市建投公司用地及三八辦事處集體土地以東90.1943130萬元/畝9外環路以東、宿州京田機械有限公司用地以北、宿州市經濟技術開發區用地以南、以西79.920111萬元/畝10外環一路以南、金海六路以西、宿州市經濟技術開發區用地以北、以東21.256211萬元/畝11金海六路以西、宿州市經濟技術開發區用地以北、以東、以南19.998811萬元/畝12金海六路以西、宿州市經濟技術開發區用地以北、以東、以南17.592111萬元/畝13金海六路以西、宿州市經濟技術開發區用地以北、以東、以南45.614511萬元/畝14金海六路以東、宿州市經濟技術開發區用地以北、以西、以南11.41611萬元/畝15金海六路以東、宿州市經濟技術開發區用地以北、以西、以南26.835711萬元/畝16金海六路以東、宿州市經濟技術開發區用地以北、以西、以南11.60811萬元/畝17金海六路以東、宿州市經濟技術開發區用地以北、以西、以南14.734811萬元/畝18金江路以北、宿州中煤三建公司用地以西、宿州博洋紡織有限公司以東、宿州市經濟技術開發區用地以南104.329711萬元/畝19金江路以南、宿州元邦金屬制造有限公司以西、宿州浩維無紡布有限公司用地以東、宿州市經濟技術開發區用地以北202.806211萬元/畝4.11、土地供給37?新政后新政前后成交走勢并未出現明顯變化，但是受到去年放量過大以及宏觀調控的影響，宿州市今年新建商品房的銷售面積要略低于去年。從月度銷量變化來看，宿州市的樓市淡旺季相對較為明顯，淡季主要為春節前后，銷售量下滑較快。近年來的調控以自住需求為主的宿州市場影響較小，整體市場目前未出現較大幅度的調整，市場預期未出現拐點。4.12、新政影響38?經濟總量居全省第八位，近年增幅較快，年均增幅超過12%。產業結構進一步優化，第三產業特別是商貿服務業仍有較大的上升空間。人民生活水平穩步提高，城市地位不斷提升，發展后勁足。目前人均收入盡管偏低，但增長較快，居民消費力呈快速增長勢頭。城市定位為皖東北商貿中心城市給項目發展帶來機遇。城市規劃對老城區定位為商業中心區有利于本項目的發展。宏觀市場5、小結39?房地產市場整體上呈現出平穩發展的特征，供需均呈現放量增長的態勢，多數居民對未來市場持樂觀態度。房地產開發受到金融危機影響不明顯，住宅與商業均市場均進入高速發展期，有較大的發展機會。供應平穩，成交受市場預期影響較大，價格保持緩步上漲趨勢；月度成交受供應影響較大，剛性需求特征明顯，供求比呈下降趨勢，存量逐漸去化；價格在10年1月份起出現較大幅度上漲，單月成交價格受個案影響較大；分面積去化：09年市場成交中，主力去化以90-120m2為主，占整體去化量的48%；購房年齡層：09年市場成交中，購房群體中以30歲以下及30-40歲客戶群體為主，占總量的73%；購房區域構成：09年市場成交中，購房群體中市區客戶占總量的81%；房地產市場40?第三章零售市場關鍵分析41?一、零售商業發展狀況1、城市社會消費品零售總額：社會消費品零售總額指各種經濟類型的批發零售貿易業、餐飲業、制造業和其他行業對城鄉居民和社會集團的消費品(不包括住房)零售額和農民對非農業居民零售額的總和。該指標反映通過各種商品流通渠道向居民和社會集團供應生活消費品來滿足他們生活需要的情況，是研究人民生活、社會消費品購買力等問題的重要指標。從上表可以看出，宿州市人均社會消費品零售額遠遠低于安徽省平均水平。

總額人均安徽省352778445192合肥市703416814314淮北市10593164865宿州市16765332639六安市2355499333742?一、零售商業發展狀況2、城市社會消費品零售總額：資料顯示，2009年宿州市內各區縣的社會消費品零售總額總共為1676533元，其中，埇橋、蕭縣兩區縣處于領先地位，碭山、靈璧、泗縣則相對落后。。43?一、零售商業發展狀況3、人均零售額與其他城市對比情況雖然人均商品零售額，從城市總體人口來看，宿州市遠遠低于淮北市，但是從市轄區——埇橋區的的人均商品零售額卻和淮北市基本接近。這表明了兩個問題：由于地理位置的原因，宿州市下轄的碭山和蕭縣產生的消費外溢情況較為嚴重；埇橋區對周邊的靈璧和泗縣仍有一定的輻射力；城市化水平較低，未來仍有較高的發展空間。

總額（萬元）人均（元）人口（萬人）安徽省3527784451926795合肥市703416814314491淮北市10593164865218宿州市16765332639635埇橋區7584564125184碭山縣217428222598蕭縣3396712404141靈璧縣1932311594121泗縣167747184191六安市2355499333770644?居民消費區域傾向排序：首選—徐州、淮北；次選——南京、合肥；消費外溢大大影響了城市經濟發展。居民消費區域傾向排序：首選—徐州、淮北；次選——南京、合肥；消費外溢大大影響了城市經濟發展，發展后勁明顯不足。宿州合肥南京徐州淮北首選消費城市次選消費城市靈璧蕭縣碭山泗縣淮北徐州合肥南京宿州市區城市消費力外溢45?埇橋區面積2868平方千米，人口178.5萬。郵政編碼234000。為市委、市政府所在地，設街道辦事處11個、鎮15個、鄉9個。宿州市區消費，基本依靠埇橋區內城鎮、鄉村居民，埇橋區人口180萬，其中市區居民約40萬，其經濟能級相當于一個縣域經濟體。宿州埇橋區城市面貌城市面貌46?二、宿州城市商業發展現狀目前全市商貿流通業共有各類企業14084戶，各類綜合、專業和集貿市場104個，個體商業52392戶，全市批發零售和住宿餐飲從業人員40萬人。近年來新型流通業態正在逐步取代傳統經營模式。全市營業面積1萬平方米的大型超市有1家，3000平方米以上的大型超市有8家，1000平方米以上綜合超市有12家。2007年，限額以上零售企業商品銷售額14.6億元，其中超級市場銷售額10.03億元，占比68.6%。全市具有一定規模的連鎖經營流通企業已超過20家，通過直營、加盟、特許等種種形式，連鎖經營店數2000多家。華潤蘇果、蘇寧電器、肯德基、上島咖啡、迪歐咖啡、名典咖啡等知名企業在市區開設了連鎖經營店，家樂福超市已動工建設，臺灣大潤發、樂購也簽定了入駐意向。據統計，全市還有經營面積超1萬平方米的百貨商場1家，各種形式的城區便利店1630家、專賣店690家、美容美發店770家、沐浴和足浴店600多家等，流通業業態結構得到不斷改善和優化。47?二、宿州城市商業發展規劃市級商業中心1個，以汴河中路、勝利路、淮海中路交叉的“工”字狀為中心的輻射區。是目前城市商業中心區，也是最成熟的商業區。市級商業副中心1個，位于汴河北新城區，為2020年遠期規劃。目前還沒有形成。區域商業中心6個，分別為西北新區，西南區、西區、經濟開發區、道東區、符離集區。家樂福百貨大樓百貨大樓48?三、大型商業網點宿州國貿商廈宿州目前定位最高檔，最具領導地位的百貨公司。概況：地理位置：淮海中路商業黃金地段規模：3000平方米樓層：-1—3層經營方式：服裝主題式百貨公司，采取銷售額扣點分成方式收取費用。扣點率：20%結算周期：30天宿州市區的三家商場中，國貿的規模相對最小。2010年10月底，二樓、三樓的部分柜臺正在裝修調整。經營布局：-1F：名品鞋城1F：黃金珠寶2F：高檔男裝區3F：精品女裝49?駐場知名品牌：負一樓富貴鳥、花雨傘、她他、意爾康、夢特嬌、金邁王、千百度、米奇、纖纖妙語、卡美多、艾莉芬特、百麗、花花公子、木林森、哥弟二樓都彭、杰凡尼、忘不了、杰克瓊斯、愛登堡、波司登、利郎、與狼共舞、九牧王、凱迪邦尼、雅戈爾、浪比時三樓艾格、舞衣斑斕、安之伴、玖姿、艾迪兒50?三、大型商業網點華夏商場地理位置：汴河中路與淮海南路交叉口東北角經營面積：20000平方米經營樓層：1-3層經營方式：綜合性百貨公司，采取銷售額扣點分成式收取場地費用華夏商場位于宿州市商業中心，包括華夏超市、華夏商場、華夏精品商場、華夏酒店一體的綜合型商業項目。51?服裝馬克華菲、杉杉、雅戈爾、波司登、紫藤閣、夢特嬌、旗牌王、增致、鴨鴨、愛奴嬌、巴俐景、歌迪亞、秋艷、步云、培羅蒙、高爾夫、皮爾卡丹、阿基米德、莊杰、啄木鳥、虎都、紅豆、雅鹿、龍達飛、太平鳥、鴨鴨、俞兆林、老人頭、恒源祥、卡爾曼斯、珍貝、北極人、金狐貍、鄂爾多斯、好波、雅鹿、九牧王、謎底、高氏杰、名郎、詩夢、才子、皮爾卡丹鞋花花公子、意爾康、康奈、木林森、金利來、花雨傘、紅蜻蜓、花雨傘、都彭、皮爾卡丹、森達休閑運動以純、美特斯邦威、貴人鳥、李寧、喬丹、特步、適馬、KAPPA、PUMA駐場知名品牌：52?三、大型商業網點百貨大樓地理位置：淮海路與勝利路交叉口東南角經營樓層：1-4F經營面積：18000平方米經營品種：50000多種開業時間：2010年5月28日重新開業經營布局：1F：皮鞋、箱包、鐘表、首飾、數碼、煙酒、特賣區2F：精品男裝、羽絨服3F：精品女裝、羊毛衫、兒童用品4F：家電、家紡53?駐場知名品牌一樓金利來、駱駝、卡美多、犀牛、夢特嬌、萬里馬、迪寶龍、勞斯帥特、漂亮百分百、舒凡、吉爾達JED、男主角、女主角、西亞駱駝、杰豪、恒源祥、玉蘭油、北極、羅馬、浪琴、Ω二樓都彭、秋艷、虎都、利郎、九牧王、夢特嬌、阿基米德、培羅蒙、羅蒙、凱慕斯、蘋果王、龍達飛、稻草人、步云、法派、雅鹿、哥倫特賽三樓ONLY、TEM、巴俐景、婉草薹、玲瓏、粉墨、奧斯來、蓓提、飄蕾、高斯雷瑯、倩舞、卡布瑞拉、VEROMOBA、夢特嬌、雅鹿、雪人、七波輝、藍貓54?大型商業網點55?四、主要商業街淮海南路（汴和中路至環城北路段）目前宿州市區人流最旺、租金水平最高的商業步行街，沿華夏商場至華潤蘇果，租金水平從南向北遞減，華商場附近為宿州目前租金水平最高的商鋪。概況：地理位置：中心城區淮海路汴和中路至環城北路段商業街長度：400米左右，沿街一層商鋪經營品類：服裝、皮具、鞋類、運動休閑等租金水平：150-430元/平方米，從南向北遞減，華夏商場附近最高支付方式：無押金，年租金一次性支付租賃年限：1-4年不等，租約內租金沒有遞增56?店名品類老字號金店珠寶、首飾伍仈褲業服裝艾琳娜女裝服裝梅子花都鮮花都市花語鮮花花藝慶典鮮花流行美時尚百貨真維斯服裝德爾惠形象店運動休閑步步高褲行服裝小叮當童裝在建大樓

巴拉巴拉童裝中國聯通通訊圣富萊家紡家飾家紡浪莎內衣濟祥首飾珠寶、首飾維納斯靚麗絲都美容美發寶縵家紡店名/品牌品類中國電信通訊中國郵政郵政中國移動通訊宿州電視臺辦公樓貝潤大廈辦公樓阿米果飚歌城KTV迪信通通訊老鳳祥銀樓珠寶、首飾中國銀行銀行門面裝修中

bbdd寶萊得利服裝地下家具城家具老人頭服裝金利來宿州專營店服裝冠群帽店帽子戴夢得珠寶城珠寶、首飾中國工商銀行銀行口渴了飲料金香蕉蛋糕蛋糕續表1自勝利路由北向南淮海路西側：57?店名品類龍鳳銀樓珠寶、首飾金港創業一條街

稻草人皮具安踏運動休閑啄木鳥皮具新品內衣特賣服裝福大福金行珠寶、首飾金鳳祥銀樓珠寶、首飾ERKE專賣店運動休閑阿瑪尼專賣

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Kappa運動休閑宿州市區農村信用合作社銀行店名品類中國農業銀行銀行中央廣場

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店名/品牌品類亦谷服裝駱駝戶外休閑戶外用品酷丑國際服裝芝麻街天福茶樓茶樓恒澤服裝詩伽谷服裝卡伊奴服裝劉老二燒雞食品續表5續表4由北向南59?淮海路東側：店名經營種類百貨大樓

宿州信用社銀行老人頭打折店

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續表2續表361?主要商業街汴和中路（淮海南路交界—宿懷路段）項目北部臨近路段，城市CBD所在路段，宿州未來的商業中心區域。概況：地理位置：中心城區汴河中淮海路至宿懷路段商業街長度：300米左右，沿街一層商鋪經營品類：服裝、皮具、鞋類等租金：120-280元/平方米，租金水平從西向東遞減，華夏商場附近最高支付方式：無押金，年租金一次性支付租賃年限：1-4年不等，租約內租金沒有遞增62?店名經營品類人行天橋

紅螞蟻鞋業皮鞋朗曼笛羽絨服服裝奧康皮鞋皮鞋鳳凰羊絨服裝興華藥房醫藥金利來服裝艾萊依服裝沙馳皮鞋藍夢化妝品化妝品駱駝鞋業皮鞋有意思餐飲市立醫院

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汴河中路南側自西向東續表163?汴河中路北側店名經營品類佰納皮鞋皮鞋紅豆西服服裝黎詩奇服裝哥倫特摩專賣店

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醫圣大藥房醫藥愛情故事理發美容美發邱媽火鍋餐飲自西向東續表265?四、市區潛在競爭商業項目家樂福購物廣場安廈時代廣場尚街中央廣場華夏世貿廣場中央廣場中央廣場銀河廣場尚街尚街本項目66?四、市區潛在競爭商業項目項目周邊在建或在規劃的大型商業項目較多，部分項目開發進度接近，對項目銷售和招商帶來嚴重威脅。充分了解競爭對手的經濟技術指標，掌握其開發進度，可以避免惡性競爭，贏得差異化優勢

入住超市及商場安廈時代廣場商之都華夏世貿廣場華夏超市（談好樂購最終未入駐？）中央廣場無尚街大潤發家樂福世紀廣場家樂福本項目沃爾瑪桑鈮國際財富廣場易初蓮花67?四、市區潛在競爭商業項目

華夏世貿廣場中央廣場家樂福世紀廣場安廈時代廣場尚街本項目五層婚慶服務+餐飲+美食城——大型中餐+特色餐飲+網吧、咖啡廳+電影院+美容、SPA無定位大潤發+尚街國際電腦城+通訊手機+餐飲酒吧區+時尚購物+影視娛樂電玩+特色餐飲四層KTV+電玩+家電廣場+數碼產品動感地帶：運動區、休閑區、家紡區和辦公區特色餐飲+數碼通訊+電玩+KTV+時尚潮流小鋪電影院三層精品男裝+運動服裝+兒童服飾+床上用品品位生活區：少女淑裝、置業女裝、童裝童玩、內衣家居服裝家樂福+童裝+床上用品+運動休閑廣場+休閑餐飲沃爾瑪二層品買專賣、連鎖店（女裝）繽紛生活區：男裝、麥當勞、針織羊絨、男士飾品和鞋區。家樂福+休閑女裝沃爾瑪一層黃金珠寶+高檔化妝品珠寶、化妝品化妝品、珠寶首飾、鐘表精品、名牌服飾+KFC？負一層L型商業步行街+華夏超市美食娛樂城：包含3D電玩、中華美食、以及部分非機動車位男女皮具、箱包+主題餐飲？負二層

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68?消費外溢狀況較為明顯，受到淮北、徐州等城市的影響。但是由于埇橋區周邊有著較多的煤礦，因此也帶來額外的消費需求。宿州近年的商貿零售業高速發展，顯示仍有較大的上升空間。周邊在建或規劃的商業項目較多，項目銷售與招商面臨激烈競爭。目前商業仍以傳統的百貨、超市、專業市場為主，空白點在以獨立商鋪為主的綜合性購物中心。家樂福、大潤發、沃爾瑪、易初蓮花紛紛進駐宿州，未來幾年內，將會有著較多的競爭。商業集中區仍在以老城區為主，但是隨著近年來城市快速發展，商場的布局也開始走入其他區域。主流商鋪面積30-50平方米為主。零售市場五、小結69?第四章商業消費習慣及態度消費者調查70?【子目錄】商業消費習慣及態度執行紀要……………………721.本地購物場所消費習慣及態度………732.外地購物場所消費習慣及態度………793.服裝類消費習慣及態度………………834.鞋類消費習慣及態度…………………885.電影類消費習慣及態度………………946.婚慶用品消費習慣及態度……………987.嬰幼兒用品消費習慣及態度…………1018.大型超市認知…………1069.本項目測試……………10910.受訪人群背景特征……………………111111.小結……………11571?【執行紀要】商業消費習慣及態度執行時間：2010年11月份完成有效問卷：200份調查方法：攔截面訪訪問對象：——宿州市常住居民（過去三個月，平均一個禮拜5天住在宿州市）——20-60周歲——非媒體/咨詢/零售/房產開發等從業人員——最近半年未接受過市場調查（不含人口普查）——家庭日常生活消費的決策人或參與決策人執行特別說明：

——不得在營業場所內訪問營業人員，即不得掃街——小區門口攔截時，同一小區有效問卷不得超過3份——入戶訪問時，同一住戶最多完成1份有效問卷72?1.本地購物場所消費習慣及態度1)去過以下哪些場所購物在“曾經在這里購物”上，華夏商場排名第一，76%的受訪者表示曾經在華夏商場購物；宿州市百貨大樓、國貿和中山街屬于同一梯隊，水平相差無幾。64%的受訪者曾經在宿州市百貨大樓購物，排名第2。國貿和中山街并列第三，百分比同為62.5%；新武夷時代廣場雖然規模較大，但由于整體招商效果及開業時間不長等諸多原因，顧客的到達率不高。73?2)經常在以下哪些場所購物72%的人經常去華夏商場購物，這充分顯示了華夏商場在宿州市民生活中的重要地位；中山街（58.0%）、宿州市百貨大樓(55.5%)和國貿(53.5%)是宿州市民經常購物的另外三個重要場所，依次排列第2、3、4位；金茂商城及周邊的商業地位不容小覷，40%的受訪者經常在金茂商城及周邊購物。74?不同購物場所的顧客忠誠度某個場所顧客中“經常購物”占“曾經購物”的百分比，可以理解為該場所內“忠誠顧客”的百分比；這一指標可以很好的反映出不同購物場所顧客忠誠度的高低；本報告中約定“‘經常購物’占‘曾經購物’的百分比為‘顧客忠誠度’”。在所討論的11個購物場所中，除了“淮海路”外，其余11個場所的忠誠度都在80%以上；忠誠度排名第一的場所為“華夏商場”，忠誠度94.7%；中山街名列第二，忠誠度92.8%；金茂商城及周邊的忠誠度為92%，名列第三，宿州百貨大樓和城隍廟則分別位居第五位和第七位。“經常購物”的占比雖然遠遠落后于華夏商場，但忠誠度與華夏商場相比差距不大，僅落后8個百分點75?3)購物場所位移成本所討論的11個購物場所，顧客乘坐公交到達需要花費的平均時間都在15分鐘之內。位移時間一方面反應購物場所輻射能力和范圍，同時也與購物場所的地理位置密不可分。76?4)本地百貨商場與商業街對比(a)本地購物時，傾向百貨商場還是商業街區從餅圖上可以看出，在本地購物時，顧客對于商業街區和百貨商場的傾向性不明顯。傾向“百貨商場”的比傾向”商業街區“的僅高1個百分點。77?(b)選擇“商業街區”的原因(c)選擇“百貨商場”的原因傾向在“商業街區”購物者，更看重商業街區內物品“價格優惠”和“品種齊全”。傾向在“百貨商場”購物者，看重百貨商場的“商品質量有保障”和“購物環境舒適”。78?2.外地購物場所消費習慣及態度1)外地購物頻次(a)是否經常去外地購物(b)最近三個月去外地商場/購物中心的頻率【經常】平均每個季度不少于一次56%的受訪者經常去外地購物。經常去外地購物的人中，去外地商場/購物中心的頻率為“每月一次以下”的占58.9%；每月一次或以上者占41.5%。每周一次及以上者占9.9%。79?2)通常去外地哪些城市購物“徐州”是宿州市民去外地購物的首選城市，49.1%受訪者表示經常去徐州購物消費；其次為合肥，提及率36.3%；34.8%的受訪者還會到除徐州外的其他省外城市購物，這些城市主要為南京、上海等距離相對較近的大中城市。80?3)去外地購物，通常消費種類外地購物時以購買“服飾和鞋帽”為主，80.4%的提及率；帶小孩、家人游玩及相關消費占其次，提及率為33%；23.2%的受訪者在外出購物時會購買護膚、化妝品。81?4)選擇去外地購物的主要原因交通的發達，縮短了人們心里城市與城市之間的距離，方便了城市間的往來。67%的受訪者覺得“交通發達，去這些城市比較方便”，所以經常去外地購物；同時，外地市場在商品種類、款式和價格等方面的諸多優勢也吸引宿州市民前往。82?3.服裝類消費習慣及態度1)購買服裝的主要場所過去一年內，宿州市民購買服裝的最主要場所為“金茂商城及周邊”，提及率43.5%；領先優勢明顯，充分彰顯“金茂商城及周邊”的商業地位。17.5%的受訪者選擇在“中山街”為家人購買服裝。83?2)目前這個季節，單件外套的價格調查當季為“秋末冬初”；受訪者的當季單件外套價格高度集中在100-200元，集中度51%；分別有23.5%和15.5%的受訪者選擇單間外套價格在200-300元和300-500元。84?3)服裝品牌關注度(a)購買服裝是否注重品牌(b)目前選擇較多的服裝品牌購買服裝時注重品牌與不注重品牌者比重略高于1:1。服裝類運動休閑品牌領先85?(b)目前選擇較多的服裝品牌（續表）注重品牌：103人86?4)對于宿州市服裝品牌和檔次的看法39%的受訪者認為本次市場的服裝品牌和檔次已經滿足自己的需求；35%的受訪者認為宿州本地市場的服裝品牌檔次不夠，有待發展。87?4.鞋類消費習慣及態度1)購買鞋子的主要場所過去一年內，宿州市民購買鞋子的主要場所比較分散；與服裝消費場所明顯不同。購買鞋子的最主要場所為“華夏商場”，提及率46%；“金茂商城及周邊”提及率41%，名列第二；“金茂商城及周邊”在鞋類消費上雖然未顯示出象“服裝類”消費的一枝獨秀，但其重要地位無法否認。88?2)目前這個季節，選擇皮鞋的單價調查當季為“秋末冬初”；受訪者的當季皮鞋的單價主要集中在100-200元，集中度46.5%；選擇200-300元價格區間的受訪者占30.5%。89?對比兩條曲線可以看出，當季外套的價格區間跨度大，皮鞋價格區間跨度相對比外套小。90?3)鞋類品牌關注度(a)購買鞋子是否注重品牌(b)目前選擇較多的鞋類品牌購買鞋子時注重品牌與不注重品牌者比重略高于1:1；鞋子的此項比例與服裝的該項比例相同。鞋類品牌中，除了安踏、李寧繼續領先以外，意爾康、紅蜻蜓在宿州亦受熱捧。91?(b)目前選擇較多的鞋子品牌（續表）注重品牌：103人92?4)對于宿州市鞋子品牌和檔次的看法54.4%的受訪者認為本次市場的鞋子品牌和檔次已經滿足自己的需求；32%的受訪者認為宿州本地市場的服裝品牌檔次不夠，有待發展。93?5.電影類消費習慣及態度1)看電影的頻次4.5%的受訪者表示平常幾乎不看電影；看電影的平率為平均每個月一次以下的占3.5%；平均一次約看電影不到一次的觀眾占總體的8%。25%的受訪者表示“只要有新片上映就會看”94?2)通常看電影的方式在看電影的受訪者中，94.2%的人看電影的通常方式為“網上在線觀看或下載后觀看”，傾向性明顯；僅有2.6%的人選擇到電影院看電影；租賃/購買光盤看電影的比例為3.1%。95?3)不去影院——不去影院看電影的原因？不去電影院看電影的受訪者中，58.6%的受訪者覺得“在家看電影很方便”，不需要去影院；宿州市的電影院少、選擇余地小，也是他們不去影院的重要原因，提及率30.6%。96?4)去影院——去哪家影院？為什么去這家影院？5)看電影的地方，還需要有哪些消費由于選擇“通常去影院看電影”的受訪者僅有5人，不足統計意義上的30人，不適合推廣及整體；因此此處僅以頻次即選擇的人數來呈現受訪者選擇的結果。97?6.婚慶用品消費習慣及態度1)是否有過婚慶用品購買經驗根據前期溝通，考慮到本次消費習慣調查中，需要對婚慶用品廣場和嬰幼兒用品廣場進行討論，因此，在調查對象的選擇時，我們適當向女性、青年和中青年傾斜。本次調查中，16.5%的受訪者近期自己買過婚慶用品；76.5%的受訪者有陪朋友或家人買過婚慶用品。98?2)去哪些地方購買婚慶用品近期購買或參與購買過婚慶用品的受訪者中，71.5%的人在中山街購買婚慶用品；在城隍廟選購婚慶用品的比例為17.2%，排名第二。這與目前宿州市婚慶用品市場的分布比較吻合。99?3)對于“婚慶用品廣場”的態度52%的受訪者認為目前購買婚慶用品比較方便，對“婚慶用品廣場”未表現出傾向；32%的受訪者對“婚慶用品廣場”持無所謂的態度，覺得婚慶用品的消費頻次低，因此對此類用品廣場不迫切；16%的人在購買婚慶用品過程中感到不方便，希望有一個集中的婚慶用品廣場，一站式可以買齊。100?7.嬰幼兒用品消費習慣及態度1)身邊嬰幼兒狀況44.5%的受訪者家中有學齡前兒童9%的受訪者家中正計劃添個寶寶47%的受訪者身邊來往密切親戚/朋友家中有學齡前兒童101?2)是否關注嬰幼兒產品及服務17.5%的受訪者表示自己非常關注，并且比較了解“嬰幼兒產品及服務”；51.5%的受訪者對該類產品及服務比較關注，并且有些了解。31%的受訪者不了解且不關注“嬰幼兒產品及服務”相關信息。102?3)宿州市缺乏哪些嬰幼兒產品或服務關注嬰幼兒產品及服務的受訪者中，55.1%的人認為目前宿州市的兒童游樂場所缺乏，數量和質量有待提高；37.7%的人提及嬰幼兒的“培訓和早教”市場存在空缺。103?4)嬰幼兒的月花費32.6%的人估算嬰幼兒月平均花費為500元以下；67.3%的人估算嬰幼兒月平均花費在500元以上；其中7.2%的人估算嬰幼兒月平均花費在1000元以上。104?5)對于“嬰幼兒用品廣場”的態度在對嬰幼兒用品及服務關注的受訪者中，75.4%的人認為在宿州市中心建一個嬰幼兒用品主題商場“很好，比較放心，比較規范。”105?8.大型超市認知1)聽說過哪些超市家樂福知名度99%，名列榜首，沃爾瑪其次，知名度90.5%；領先優勢明顯；知道“大潤發”的受訪者過半數，知道“易初蓮花”的受訪者不足二層。106?2)去過哪些超市90%的受訪者去過“家樂福”；62%的受訪者去過“沃爾瑪”；32.5%的受訪者去過“大潤發”；去過“易初蓮花”的受訪者為14%；超市的消費者到達狀況，一方面與各大超市的知名度等相關，另一方面與宿州及周邊城市各大超市的現有分布狀況密不可分。107?3)對沃爾瑪的印象沃爾瑪留給顧客的印象中，正面印象遠大于負面。沃爾瑪留給顧客印象最深的是“商品品種豐富”，提及率49.2%；服務好（30.6%）和價格合理（28.2%）是留給顧客的另外兩個較好印象。賣場“規模大”也讓13.7%的顧客記憶深刻。108?9.本項目測試1)對于本項目未來規劃的看法59.5%的受訪者對于本項目的未來規劃充滿信心；19.5%的受訪者“不太看好”本項目。“看好”的重要理由：地理位置好人流量大綜合商業市場空缺市民購買能力增強“不看好”的重要理由：地理位置偏百貨業競爭激烈市民購買能力不夠綜合商業會影響居住的舒適度109?2)對于本項目的商業，未來可能的消費狀態81.5%的受訪者對于本項目未來的商業有較多的期待。6.5%的受訪者認為項目離自己居住/工作地比較遠，光顧的可能性不大。110?10.受訪人群背景特征1)性別2)年齡根據前期溝通，考慮到本次消費習慣調查中，需要對婚慶用品廣場和嬰幼兒用品廣場進行討論，因此，在調查對象的選擇時，我們適當向女性、青年和中青年傾斜。本次調查中，女性占66.5%，男性占33.5%；25-29歲占35.5%，30-34歲占29%。111?3)婚姻狀況4)家庭常住人口81.5%的受訪者為已婚，18.5%的受訪者未婚。家庭常住人口為3人的占42%，常住人口為4人的占31.5%；20%的受訪者家中常住人口為5人及以上。112?5)家庭月收入家庭月收入為2000-3000的受訪者占17%；家庭月收入為3000-6000元的受訪者占66.5%；家庭月收入6000元以上的受訪者占14.5%。113?6)文化程度7)職業構成學歷為大專及上的受訪者占51.5%；受訪者中，普通職員占43.5%。114?華夏商城、百貨大樓、國貿、中山街、金茂商城是目前消費者主要去的商場。消費習慣上，商業街區和商場的態度并無明顯區別。去外地消費頻率較高，首選徐州，其次是合肥，再次是淮北，主要消費的方向是服飾鞋帽以及休閑娛樂。服飾主要在金茂、中山街以及華夏，鞋類在華夏、金茂、中山街和百貨大樓的消費的較多。。運動品牌購買頻率比較高，李寧、安踏、特步等均排在品牌認知度前列。因為現有市場格局問題，看電影的習慣主要從網上下載看。消費者商業需求鞋帽和服裝11.小結115?在婚慶產品購買上，消費者更愿意去的場所為中山街，比例達到了71.5%，其次為城隍廟，比例為17.2%，再次為大型超市，比例為11.8%。52%以上的消費認為目前婚慶市場的消費能夠滿足需求。嬰幼兒的方向，55.1%認為游樂場所，其次為早教和玩具，分別占到了37.7%和26.8%。嬰幼兒月消費金額為500~1000元/月，占到60.1%，消費占比較高。超過75.4%的消費者認為宿州需要一個有個比較有規模的、規范的嬰幼兒市場。消費者商業需求婚慶市場和嬰幼兒產品116?家樂福知名度99%，名列榜首，沃爾瑪其次，知名度90.5%；領先優勢明顯；沃爾瑪留給顧客印象最深的是“商品品種豐富”，提及率49.2%；服務好（30.6%）和價格合理（28.2%）是留給顧客的另外兩個較好印象。賣場“規模大”也讓13.7%的顧客記憶深刻。59.5%的受訪者對于本項目的未來規劃充滿信心；81.5%的受訪者對于本項目未來的商業有較多的期待消費者商業需求超市和項目規劃117?第五章經營戶及銷售人員訪談118?意向投資的位置、面積心理預期的售價、投資回報年限和點數、租金水平吸引投資者關注項目的要素對項目的意見和建議投資者對宿州商鋪投資的看法投資者對項目周邊商業網點的看法對本項目的期望和要求一、經營戶訪談1、經營者訪談要點119?我覺得不好，不方便，因為我們接觸的都是孕婦和剛生過孩子的，他這個是一系列的，它從孕婦裝到這個用品，寶寶洗澡，包括產后這一塊，他是一個特殊的銷售人群，所以要給人方便，因為是孕婦啊或者帶孩子洗澡，大包小包在下樓梯，為什么說人家都喜歡到我家來洗澡呢，你看對面那個他是在二樓，包括為什么華夏向北的門面為什么東邊的門面和西邊的門面不一樣，人流量就不一樣，你看人，有那一個臺階她就不愿意下，負一層覺得搞那個超市，做KTV也不合適，那么吵，我覺得還是做飲食百貨，這樣你看，大家吃飯都會去，不會因為樓高我不去吃，不是因為偏僻我不去吃，你看有個巷子里有一家好吃的，人都是會去的。當然不好了，嬰幼兒的東西怎么能在地下室賣呢，總是有濕氣的，有些東西放久了不好，婚慶的到是還湊合，最好是像我們這樣賣鞋買包的，挺好的。不行，負一層做些鞋啊，價格低一點的還可以，人家一看下面價錢便宜都下去了。我覺得婚慶和幼兒產品應該放在好一點的位置負一層應該是做女性用品，價格不是太高。覺得負一層關于嬰幼兒和婚慶主題不是很合適，因為像這樣的婚慶應該是在樓上三層、四層，因為在負一層本身考慮到人嘛，女同志喜歡逛，喜歡比價格，到那去愿意去逛。要是婚慶，本身結婚的時候都想要風風光光的，誰往樓下去啊。一、經營戶訪談2、訪談記錄——負一層做婚慶市場120?我覺得負一樓做一些休閑的比較好餐飲、娛樂。就感覺還好，正反覺得關于嬰幼兒和婚慶主題的，還是不可行的。負一樓可以的，應該是嬰幼兒為主因為現在家庭基本上都是一個孩子，都會比較重視一點。包括像我們這邊沒有一個大型整個賣小孩衣服的或者是嬰幼兒衣服的，太少了，只是有店面，每次買衣服跑好幾個地方不行，負一層做些鞋啊，價格低一點的還可以，人家一看下面價錢便宜都下去了。我覺得婚慶和幼兒產品應該放在好一點的位置。不可以的，誰愿意抱個孩子往下跑啊，摔著磕著都不好。再說了，人結婚了還能往下走啊，就做什么比較合適呢，做電玩城，去玩的都是年輕人，不會覺得往下跑辛苦的一、經營戶訪談2、訪談記錄——負一層做婚慶市場121?看你是做哪一塊，要是分散的做其它的，那就不好說了，像這邊家樂福，時代廣場，這邊還是有點局限。城隍廟以前不是也很好嗎，整個也挺好，現在城隍廟拆遷后了以后開發商沒有開發好，現在就不行了，這塊不好說你們這個大樓在城隍廟附近也就是在我們百貨大樓附近，地勢還是不錯的，在那開發的話應該還是比較好的。我是到北京那時候去的，到北京的沃爾瑪、家樂福，到溫州去的家樂福還可以吧。購物廣場給人一種很享受的感覺就是挺大，挺全的，商品很全家樂福商品很全很大。一、經營戶訪談2、訪談記錄——區域板塊認知及定位122?婚慶——我覺得吧70到100平米對于我們來說是比較合適的，對于我們內部行業的人來說啊，70到100平方米或者是再大一點的話我們能夠辦個正規的接待點，小的話拉不開陣腳。（婚紗攝影）——30—50平米就已經足夠了，因為太小的地方，占地面積太小了，擺的商品各方面的展示不出來（婚慶用品）——因為根據我們目前經營經驗情況來說，太大你的經濟壓力會很大，因為這個地方不是一個很留人的地方不適合我們做這塊，很奢侈的一個地方，要讓30平方到50平方，我就當做一個接待的地方，大家一進來一看，因為那地方是購物的場所（婚慶策劃）服飾鞋帽——（40~50平方米）賣衣服不需要那么大的場地的，夠用就行（百貨大樓夢特嬌）——鞋