13版建設工程工程量清單計價規范1主要內容工程定額的應用、研究與展望清單計價與定額計價的區別2013《建設工程工程量清單計價規范》解讀2工程定額的應用、研究與展望3工程定額的概念

工程定額是指在正常的工程施工條件、先進合理的施工工藝和施工組織的條件下，采用科學的方法制定每完成一定計量單位的質量合格產品所必須消耗的人工、材料、機械設備及其價值的數量標準。

4按定額編制程序和用途分類企業定額消耗量定額概算定額概算指標勞動定額材料定額機械定額時間定額產量定額時間定額產量定額工程定額的分類基礎定額估算指標5工程定額的性質1、科學性4、指導性5、群眾性6、穩定性7、時效性2、系統性3、統一性6消耗量定額的概念（一）消耗量定額的概念消耗量定額是由建設行政主管部門根據合理的施工組織設計，正常施工條件制定的，生產一個規定計量單位工程合格產品所需人工、材料、機械臺班的社會平均消耗量標準。（二）消耗量定額的性質消耗量定額是由國家或其授權單位統一組織編制和頒發的一種法令性指標。7消耗量定額的作用1.是設計、施工、審計部門編審施工圖預算，確定建筑安裝工程造價的基礎2.是建設（咨詢）單位合理編制招標標底的基礎3.是建筑施工企業進行投標報價和編制施工組織設計的參考依據4.是承發包單位進行工程結算的依據5.是造價管理部門編制地區價目表和概算定額的基礎6.是設計單位對設計方案進行技術經濟分析比較的依據7.是建筑施工企業貫徹經濟核算制，考核工程成本的依據8企業定額的概念

企業定額是指施工企業根據本企業的施工技術和管理水平，以及有關工程造價資料制定的，并供本企業使用的人工、材料和機械臺班消耗量標準。9企業定額是直接用于建筑施工管理中的一種定額。它由勞動定額、材料消耗定額、施工機械臺班使用定額三部分組成。作為企業定額，必須具備有以下特點：1.其各項平均消耗要比社會平均水平低，體現其先進性。2.可以表現本企業在某些方面的技術優勢。3.可以表現本企業局部或全面管理方面的優勢。4.所有匹配的單價都是動態的，具有市場性。

5.與施工方案能全面接軌。10

編制企業定額的目的和意義1.企業定額能夠滿足工程量清單計價的要求2.企業定額的編制和使用可以規范發包承包行為，規范建筑市場秩序3.企業定額的建立和運用可以提高企業的管理水平和生產力水平4.企業定額是業內推廣先進技術和鼓勵創新的工具5.建立企業定額，是加速企業綜合生產能力發展的需要111.企業定額是施工企業計劃管理的依據

2.企業定額是組織和指揮施工生產的有效工具3.企業定額是計算工人勞動報酬的依據

4.企業定額有利于推廣先進技術

5.企業定額是編制施工預算、加強成本管理和經濟核算的基礎6.企業定額是編制工程投標報價的基礎和主要依據企業定額的作用12企業定額的制定方法1．定額修正法2．統計分析法3．經驗估計法4．寫實測定法5．理論計算法13清單計價與定額計價的區別14清單計價與定額計價的區別

清單計價與定額計價是產生在不同歷史年代的計價模式。定額計價是計劃經濟的產物，產生在新中國成立之初，一直延用至今，可以說是一種傳統的計價模式。清單計價是市場經濟的產物，產生在2003年，是以國家標準推行的新的計價模式。他們之間的區別，可從多方面進行比較：15區別（1）——定價理念不同16區別（2）——計價依據不同17區別（3）——費用內容不同18區別（4）——單價形式不同19區別（5）——列項方式不同20區別（6）——工程量計算不同21區別（7）——編制步驟不同22區別（8）——表格形式不同23清單計價與定額計價的聯系在中國，清單計價是在學習借鑒國外通行做法并與中國實際相結合的產物，是在定額計價基礎上衍生出來的計價模式。在《企業定額》沒有能夠被業主普遍認同，政府《計價定額》仍然占主導地位的前提下，清單計價實質上是定額計價的翻版。請看2013清單規范規定的綜合單價分析表：24工程量清單綜合單價分析表

工程名稱標段第頁共頁注：1.如不使用省級或行業建設主管部門發布的計價依據，可不填定額項目、編號等

2.招標文件提供了暫估單價的材料，按暫估的單價填入表內“暫估單價”欄及“暫估合價”欄。25清單計價與定額計價的聯系

無論定額計價還是清單計價，“定額”始終是計價的依據。

因為：（1）定額所規定的人、材、機消耗量始終是一切計價的基石；（2）一切的人、材、機費都是基于定額消耗量產生的。26清單計價與定額計價的聯系

【人材機費計算的基本方法】人工費/材料費/機械費=工程量×(人/材/機)單價算式中的工程量是按照《消耗量》定額規則計算的“定額工程量”，亦稱為“施工工程量”。27特別提示！無論稱之為”直接工程費”，還是稱之為“分部分項工程費”，它們中的“人工費、材料費、機械費”實質上都一樣，都是用“定額量”套用定額價（當然可以是市場價）產生的。定額量產生的施工費用除以清單量就是清單的“綜合單價”請看下面的分析：28特別提示！

綜合單價，是指完成一個規定計量單位的分部分項工程和措施清單項目所需的人工費、材料和工程設備費、施工機具使用費和企業管理費、利潤，以及一定范圍內的風險費用。計算表達式為：

其中：分項工程施工費用=人工費+材料費+機械使用費+管理費+利潤+風險費

分部分項工程費用=∑分項工程施工費用29特別提示！其中：1.人工費、材料費、機械使用費的計算人工費/材料費/機械費=工程量×(人/材/機)單價算式中的工程量是按照《消耗量》定額規則計算的“定額工程量”，亦稱為“施工工程量”。2.管理費的計算綜合單價中管理費的計算方法表達為：管理費＝計算基礎×管理費費率3．利潤的計算綜合單價中利潤的計算方法表達為：

利潤＝計算基礎×利潤率

30上述計算哪里與定額計價不同？

（1）組價過程不同——繁瑣（2）管理費率不同管理費率是按清單所在分部計取,而不是按該工程項目的類別劃分（一、二、三、四類）計取。31工程量清單計價與定額

預算計價對比分析1、相同之處（1）都要用施工圖和工程量計算規則和核定工程量。（2）定額依然是確定實體消耗量的科學依據。（3）需要有一個社會平均水平的取費標準。（4）材料價格可以隨市場變化，但人工和機械臺班價在一定時期內仍然要采用政府指導價。（5）要有相對統一的計費程序和計價格式32工程量清單計價與定額

預算計價對比分析2、不同之處兩者計費程序和計價格式完全不同4以企業實際情況取費，有利于將競爭放在明處。按統一規定取費3自主報價，競爭的差異體現在價格上。大家都套用統一的預算基價，結果在價格上沒有差異，千人一面。2統一由招標人提供工程量清單，實現了同等條件下的公平競爭，在這種模式下，投標人也須計算工程量，但目的是發現差異，以利報價。自己計算工程量，結果五花八門1工程量清單計價定額預算計價序號33工程量清單計價與定額

預算計價對比分析現行“定額預算”，其項目一般是按照施工工序進行設置的，包括的工程內容一般是單一的，據此規定了相應的工程量計算規則。2、不同之處工程量清單計價定額預算計價序號工程量清單項目的劃分，一般是以一個“綜合實體”考慮的，一般包括了多項其他工作內容，據此也規定了相應工程量計算規則。故此二者的工程量計算規則是有差別的！534工程量清單計價與定額

預算計價對比分析3、結語1、兩種計價模式都是建立在“定額”的平臺上。不能理解為實行清單計價就不要定額了。定額不能淡化，而應加強。2、定額與兩種計價模式的關系可比擬為：

定額是“詞典”，計價模式是“文體”不同的人使用詞典和文體，可以寫出不同風格的文章。3、各省、自治區、直轄市發布的定額，它們的屬性定位按照《清單規范》的規定應界定為：省、自治區、直轄市建設行政主管部門發布的社會平均消耗量定額，是計價定額。352013《建設工程工程量清單計價規范》解讀36新《規范》的亮點【亮點一】專業劃分更加精細新《規范》將原《規范》中的六個專業（建筑、裝飾、安裝、市政、園林、礦山），重新進行了精細化調整，調整后分為以下九個專業：1、將建筑與裝飾專業合并為一個專業；2、將仿古從園林專業中分開，拆解為一個新專業；3、新增了構筑物、城市軌道交通、爆破工程三個專業。由此可見，新《規范》各個專業之間的劃分更加清晰、更加具有針對性和可操作性。37新《規范》的亮點

【亮點二】責任劃分更加明確新《規范》對原《規范》里諸多責任不夠明確的內容做了明確的責任劃分和補充。（1）闡釋了招標工程量清單和已標價工程量清單的定義（2.0.2、2.0.3）（2）規定了計價風險合理分擔的原則（3.2.2、3.2.3、3.2.4、3.2.5）（3）規定了招標控制價出現誤差時投訴與處理的方法（5.3.1~5.3.9）（4）規定了合同價款調整中法律法規變化、工程變更、項目特征描述不符、工程量清單缺項、工程量偏差、物價變化等的解決辦法與計算公式（9.2-9.7）38新《規范》的亮點

【亮點三】可執行性更加強化1、增強了與合同的契合度，需要造價管理與合同管理相統一；2、明確了術語的概念，要求提高使用術語的精確度；3、提高了合同各方面風險分擔的強制性，要求發、承包雙方明確各自的風險范圍；4、細化了措施項目清單編制和列項的規定，加大了工程造價管理復雜度；5、改善了計量、計價的可操作性，有利于結算糾紛的處理。39新《規范》的亮點【亮點四】合同價款調整更加完善

凡出現以下情況之一者，發承包雙方應當調整合同價款：

（1）法律法規變化（2）工程變更（3）項目特征描述不符（4）工程量清單缺項（5）工程量偏差

（6）物價變化（7）暫估價（8）計日工（9）現場簽證（10）不可抗力（11）提前竣工（趕工補償）（12）誤期賠償（13）索賠（14）暫列金額（15）發承包雙方約定的其他調整事項40新《規范》的亮點【亮點五】風險分擔更加合理強制了計價風險的分擔原則，明確了應由發、承包人各自分別承擔的風險范圍和應由發、承包雙方共同承擔的風險范圍以及完全不由承包人承擔的風險范圍。

【亮點六】招標控制價編制、復核、投訴、處理的方法、程序更加法治和明晰。41新《規范》主要內容

為規范工程造價計價行為，統一建設工程工程量清單的編制和計價方法，適應工程建設招投標市場的深入發展，在總結工程量清單計價改革經驗的基礎上，住房和城鄉建設部標準定額司對《建設工程工程量清單計價規范》GB50500－2008進行修訂，形成了新的國家標準《建設工程工程量清單計價規范》GB50500－2013.421、新《規范》章、節、條數量變化明顯原《規范》含5章19節，新《規范》含15章54節原《規范》條文137條，新《規范》條文253條原《規范》強制性條文15條，新《規范》強制性條文15條432、新《規范》內容涵蓋廣泛新《規范》相比原《規范》，增加了許多有關工程計量、合同價款（含約定、調整、中期支付、結算支付、爭議解決等）各個環節的工程量清單計價內容，基本反映了原《規范》實施以來的主要經驗和成果。新《規范》的內容涵蓋了工程實施階段從計價方式、計價風險開始到竣工結算與支付、合同價款爭議的解決以及工程計價資料與檔案建立的全過程。443、新《規范》重點內容突出新《規范》在認真總結我國實施工程量清單計價積累的經驗和存在的問題的基礎上，重點明確了：（1）招標工程量清單必須作為招標文件的組成部分，其準確性和完整性由招標人負責。（強條4.1.2）（2）分部分項工程量清單應包括的五大內容。（強條4.2.1）（3）分部分項工程量清單應根據相關工程現行國家計量規范規定的五項內容進行編制。（強條4.2.2）（4）分部分項工程和措施項目清單應采用綜合單價計價。（強條3.1.2）（5）招標工程量清單標明的工程量是投標人投標報價的共同基礎，竣工結算的工程量按發、承包雙方在合同中的約定應予計量且實際完成的工程量確定。（強條3.1.3）（6）措施項目清單中的安全文明施工費應按照國家或省級、行業建設主管部門的規定計價，不得作為競爭性費用。（強條3.1.4）（7）規費和稅金應按國家或省級、行業建設主管部門的規定計算，不得作為競爭性費用。（強條3.1.5）454、新《規范》修改情況介紹

（1）章、節、條的變化464、新《規范》修改情況介紹

（2）術語的變化474、新《規范》修改情況介紹

（2）術語的變化484、新《規范》修改情況介紹

（2）術語的變化494、新《規范》修改情況介紹

（2）術語的變化504、新《規范》修改情況介紹

（2）術語的變化514、新《規范》修改情況介紹

（2）術語的變化524、新《規范》修改情況介紹

（3）強制性條文的變化534、新《規范》修改情況介紹

（3）強制性條文的變化54其他變動1．關于措施項目“08規范”對措施項目僅是一個名稱，為了便于措施項目列項與計價，可以計算工程量的措施項目，列出項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位和工程量計算規則；不能計算工程量的項目，列出了項目編碼、項目名稱、工作內容及包含范圍。解決了措施項目的分類列項問題。2．關于土壤和巖石分類一方面與現行國家標準保持一致，另一方面也與地勘報告的結論相符合，便于招標人據此描述土壤類別，解決土壤、巖石的分類鑒別問題。因此，取消“普氏”土壤分類，土及巖石分類按國家標準《工程巖體分級標準》GB50218-94、《巖土工程勘察規范》GB50021-2001（2009年版）重新定義，各專業工程均按此劃分執行。553．關于溝槽、基坑、一般土石方的劃分溝槽、基坑、一般土石方的劃分標準，將房屋建筑與市政工程保持一致，便于人工、機械臺班消耗量的平衡。4．關于土方工程計算規則“08規范”計算規則導致挖土方工程清單工程量與實際工程量存在差異，致使管理機構發布的土方價格、招標控制價、投標報價與市場實際價格出現差異，讓相關部門較難理解。為了妥善處理這一問題，在保留“08規范”計算規則的同時，增加規定了：“挖溝槽、基坑、一般土方因工作面和放坡增加的工程量（管溝工作面增加的工程量），是否并入各土方工程量中，按各省、自治區、直轄市或行業建設主管部門的規定實施，如并入各土方工程量中，辦理工程結算時，按經發包人認可的施工組織設計規定計算，編制工程量清單時，可按表A.1-3、A.1-4、A.1-5規定計算”（上述三表內容是放坡及工作面的規定）。這樣處理，較為切合實際情況。565．關于現澆混凝土構件模板“08規范”出于實體工程與措施項目分離的考慮，將模板工程作為措施項目單列，但未給出如何實施的具體規定。本次修訂中，意見也不完全一致，主要有兩種：一是維持“08規范”不變，二是將模板與混凝土構件歸并，模板工程不單列?？紤]到模板與混凝土結合緊密，以及各專業、各地區不同的計價習慣，“13規范”對混凝土及鋼筋混凝土工程在“工作內容”中增加模板及支架的內容，并在正文中說明：“本規范對現澆混凝土工程項目在“工作內容”中包括模板工程的內容，同時又在措施項目中單列了現澆混凝土模板工程項目。對此，由招標人根據工程實際情況選用，若招標人在措施項目清單中未編列現澆混凝土模板項目清單，即表示現澆混凝土模板項目不單列，現澆混凝土工程項目的綜合單價中應包括模板工程費用。”解決了不同方式的現澆構件模板計價問題。576．關于預制混凝土構件模板鑒于目前現場預制混凝土構件越來越少，加之模板分離加大了計量工作。因此，對預制混凝土構件，針對現場預制和成品構件均存在的情況。在“13規范”工作內容中增加了模板工序，并在正文中說明：“本規范對預制混凝土構件按現場制作編制項目，工作內容中包括模板工程，不再另列。若采用成品預制混凝土構件時，構件成品價（包括模板、鋼筋、混凝土等所有費用）應計入綜合單價中。”7．關于鋼筋施工搭接“08規范”對鋼筋搭接如何計量未予明確，此次修改明確規定：“除設計（包括規范規定）標明的搭接外，其他施工搭接不計算工程量，在綜合單價中綜合考慮”。其施工搭接損耗應包含在綜合單價中，不另計算。588．關于門窗、金屬構件鑒于目前建筑市場上，絕大部分門窗和金屬構件均采用成品方式，因此，“13規范”明確規定：按成品編列，成品價計入綜合單價中，如采用現場預制，包括制作的所有費用。9．關于垂直運輸機械為了改變按建筑面積計算垂直運輸機械費，導致面積越多，費用越高的不合理情況，解決不能按建筑面積計算工程量而又使用垂直運輸機械的項目計量問題，如構筑物、橋、塔、牌坊、紀念性建筑等。并結合目前建筑市場部分垂直運輸機械采用租賃，以“天”計算費用的實際情況，垂直運輸機械采用以“m2”、“天”兩個計量單位，招標人根據工程具體情況選擇計量單位，便于施工企業投標報價和核算成本。10．關于注及說明為便于使用者查找，理解規范的規定，與單獨表格內容相關的問題，在“13計量規范”的表格加“注”，共同性的問題在每章后面單設一節：相關問題及說明。59三建設工程工程量清單編制與計價實務

（一）基本概念【消耗量定額】建設工程消耗量定額是指在正常合理的施工條件下，規定完成一定計量單位合格的分項工程或結構構件所必需的人工、材料和施工機械臺班消耗數量標準。

【工程量清單】建設工程工程量清單是指建設工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目、規費項目和稅金項目的名稱和相應數量等的明細清單。

60三、建設工程工程量清單編制與計價實務

（一）基本概念【定額計價法】

是指根據招標文件，按照省級建設行政主管部門發布的建設工程消耗量定額中的工程量計算規則，同時參照省級建設行政主管部門發布的人工工日單價、機械臺班單價、材料和設備價格信息及同期市場價格，計算出直接工程費，按《xx省建設工程措施項目計價辦法》規定的計算方法計算措施費，再按《xx省建設工程造價計價規則》計算出其他項目費、管理費、利潤、規費和稅金，匯總確定建筑安裝工程造價的計價方法，也是我國傳統的工程造價計價方法，是相對于工程量清單計價的一種工程造價計價模式。

【工程量清單計價法】是指建設工程招標投標中，招標人按照國家統一的《建設工程工程量清單計價規范》GB50500-2013,提供工程數量清單，由投標人依據工程量清單計算所需的全部費用，包括分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規費和稅金，自主報價，并按照經評審合理低價中標的工程造價計價模式。簡言之，工程量清單計價法是建設工程在招標投標中，招標人（或委托具有相應資質的造價公司）編制反映工程實體消耗和措施消耗的工程量清單，作為招標文件的一部分提供給投標人，由投標人依據工程量清單自主報價的計價方式。61（五）綜合單價的編制

1、定義完成一個規定計量單位的分部分項工程和措施清單項目所需的人工費、材料和工程設備費、施工機具使用費和企業管理費、利潤以及一定范圍內的風險費用。（2.0.4）2、釋義工程量清單計價法又叫綜合單價計價法，綜合單價是工程量清單計價的核心，失去綜合單價，工程量清單就等于失去了靈魂。新《規范》規定：分部分項工程和措施項目清單應采用綜合單價計價。（3.1.2）3、計算公式

綜合單價＝人工費+材料費+機械使用費+企業管理費+利潤+由投標人承擔的風險費用+其他項目清單中的材料暫估單價。62（五）綜合單價的編制4、調整方法如果工程變更項目出現承包人在工程量清單中填報的綜合單價與發包人招標控制價或施工圖預算相應清單項目的綜合單價偏差超過15%，則工程項目的綜合單價可由發承包雙方按照下列規定調整：（1）當P0＜P1×（1-L）×（1-15%）時，該類項目的綜合單價按照P1×（1-L）×（1-15%）調整。（2）當P0＞P1×（1-15%）時，該類項目的綜合單價按照P1×（1+15%）調整。式中：P0—承包人在工程量清單中填報的綜合單價P1—發包人招標控制價或施工圖預算相應清單項目的綜合單價L—新《規范》第9.3.1條定義的承包人報價浮動率

招標工程：

承包人報價浮動率L=（1—中標價/招標控制價）×100%（9.3.1—1）非招標工程：

承包人報價浮動率L=（1—報價值/施工圖預算）×100%（9.3.1—2）63（六）招標控制價的編制1、定義招標人根據國家或省級、行業建設主管部門頒發的有關計價依據和辦法，以及招標文件和設計圖紙計算的，對招標工程限定的最高工程造價。2、釋義招標控制價亦稱“攔標價”或“預算控制價”，是招標人根據工程量清單計價規范計算的招標工程的工程造價，是國家或業主對招標工程發包的最高限價。招標控制價的作用決定了它不同于“標底”，無需保密。為體現招標的公開、公正，防止招標人有意抬高或壓低工程造價，招標控制價應在招標時公布，不應上調或下浮，并應將招標控制價及有關資料報送工程所在地工程造價管理機構備查。64（六）招標控制價的編制3、招標控制價編制的注意問題（1）嚴格依據招標文件（包括招標答疑紀要）和發布的工程量清單編制招標控制價；（2）正確全面地使用行業和地方的計價定額（包括相關文件）和價格信息，對招標文件規定可使用的市場價格應有可靠依據；（3）依據國家有關規定計算不參與競爭的措施費用、規費和稅金；（4）競爭性的措施方案依據專家論證后的方案進行合理確定，并正確計算其費用；（5）編制招標控制價時，施工機械設備的選型應根據工程特點和施工條件，本著經濟適用、先進高效的原則確定。65（六）招標控制價的編制4、招標控制價設置的注意事項（1）計算口徑要一致。計算工程量時，根據施工圖列出的分項工程口徑與定額中相應分項工程的口徑要一致。（2）識讀圖紙要準確。在正式計算工程量之前，必須反復識讀施工圖紙，熟悉施工圖中的細部構造、文字說明及標準圖中的詳細內容。（3）嚴格執行、準確理解工程量計算規范。計算工程量時，計算規范中的規則要準確理解、反復推敲、嚴格執行。（4）計算必須準確。計算工程量時，計算底稿要整潔，計算數據要清晰，項目部位要注明，計算精度要一致。工程量的數據一般精確到小數點后兩位，第三位四舍五入，貴重或價格較高的材料（鋼材、木材等）應精確到小數點后三位。

66（六）招標控制價的編制

（5）計算工程量要做到不重不漏。在計算工程量前，為防止工程量漏項、重項，一般把整個工程劃分為若干個分部工程，如土石方工程、基礎工程、砌體工程、砼及鋼筋砼工程等分部工程，在此基礎上按照定額項目又劃分為若干分項工程分別計算，這樣便可以減少重項和漏項，提高準確度。（6）善于總結經驗，提高自我審核能力。招標控制價編制人員要善于總結出一套適合自己的計算方法、計算順序，盡量避免工程量的重算、漏算，提高招標控制價的編、審質量。

67（六）招標控制價的編制

5、招標控制價的投訴與處理

（1）投標人經復核認為招標人公布的招標控制價未按照本規范的規定進行編制的，應當在招標控制價公布后5天內向招投標管理機構和工程造價管理機構投訴。（5.3.1）（2）投訴人不得進行虛報、惡意投訴，阻礙招標活動的正常進行。（5.3.3）（3）上述條目（5.3.1、5.3.3）外招標控制價投訴與處理的規定按新《規范》第5.3.2、5.3.4、5.3.5、5.3.6、5.3.7、5.3.8、5.3.9條執行。

68（六）招標控制價的編制（4）投標人可以從以下方面投訴招標人①招標控制價總價是否與細節構成完全吻合？②招標人編制招標控制價時人材機單價是否先用信息價然后再用市場價？③建設主管部門對費用或費用標準的政策規定有幅度時，是否按幅度上限執行？④招標人編制招標控制價時對于安全文明施工費、規費和稅金是否進行了競爭？⑤招標控制價中的綜合單價是否包括招標文件中招標人要求投標人所承擔的風險內容及其范圍（幅度）產生的風險費用？招標文件中有無無限風險，所有風險由承包人承擔的字樣？⑥招標人提供了有暫估單價的材料時，是否按暫定的單價計入綜合單價?

69（七）工程量清單的編制1、要滿足編制招標控制價、投標報價和工程施工的需要，力求實現合理確定、有效控制工程造價的目的。2、要嚴格執行編制工程量清單的五個統一（項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位、工程量計算規則統一）。3、要保證編制質量，不漏項、不錯項、不重項，準確計算工程量?！揪幹乒こ塘壳鍐螒裱脑瓌t】70（七）工程量清單的編制

1、《建設工程工程量清單計價規范》和相關工程的國家計量規范；

2、國家或省級、行業建設主管部門頒發的計價依據和辦法；3、建設工程設計文件；4、與建設工程項目有關的標準、規范、技術資料；5、招標文件及其補充通知、答疑紀要；6、施工現場情況、工程特點及常規施工方案；7、其他相關資料。

【編制工程量清單的依據】71（七）工程量清單的編制

1、清單子目列項2、五個要素的設置（編碼設置、名稱設置、特征描述、計量單位、工程量計算）

【編制分部分項工程量清單的常見錯誤】1、清單子目列項漏項或重項錯誤2、項目特征描述描述不全或描述錯誤3、工程量計算計算錯誤

【編制分部分項工程量清單的關鍵環節】72（七）工程量清單的編制1、編制難點綜述（1）清單項目的設置清單項目設置不準確或漏項的存在，會給招標人帶來較大的工程風險，在工程實施過程中，承包人可能會據此進行索賠。（2）項目特征的描述項目特征的描述不詳細、不明確或不清晰，容易給投標人造成理解上的誤差，使投標人在投標報價時難以把握并給今后的工程結算、價格調整、合同實施留下發生糾紛的活口。（3）工程數量的計算工程量計算錯誤，會影響投標人的報價分析，同樣也會給發包人帶來風險，如投標人發現工程量計算錯誤，可能會采取不平衡報價技巧?！揪幹乒こ塘壳鍐蔚碾y點精析】73（七）工程量清單的編制2、應對措施商榷針對上述難點和存在問題，提出應對措施供商榷：（1）熟悉相關專業工程量清單項目，掌握相關專業計量規范中的工程量計算規則；（2）看懂設計圖紙，復查工程數量；（3）加強審核、防止漏算、避免重算、力求準確。74（八）投標報價的編制投標報價應在滿足招標文件要求的前提下，實行企業定額的人、材、機消耗量自定，綜合單價及費用自選，全面競爭，自由報價。其中：可以自主的：企業定額消耗量、人材機單價、企業管理費率、利潤率、措施費用、計日工單價、總承包服務費等。不能自主的：安全文明施工費、規費、稅金、暫列金額、暫估價、計日工量、且投標報價不得低于成本?！揪幹仆稑藞髢r應遵循的原則】75（八）投標報價的編制1、工程量清單計價必須采用“綜合單價法”計價，投標報價不得低于企業成本價，綜合單價除計算各分部分項工程的直接工程費（人、材、機）之外，還必須計入各分部分項工程所需的企業管理費，利潤并考慮風險因素。2、分部分項工程和措施項目清單應采用綜合單價計價。（強條，3.1.2）3、應按招標人提供的工程量清單填報價格。項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位、工程量必須與招標人提供的一致。（強條，6.1.3）【編制投標報價的注意事項】76（八）投標報價的編制4、分部分項工程費應根據綜合單價的組成內容，按照招標文件中分部分項工程量清單項目的項目特征描述確定綜合單價計算。（6.2.2）5、措施項目費應根據招標文件中的措施項目清單及投標時擬定的施工組織設計或施工方案自主確定綜合單價。（6.2.3）6、措施項目清單中的安全文明施工費應按照國家或省級、行業建設主管部門的規定計價，不得作為競爭性費用。（強條，3.1.4）7、規費和稅金應按國家或省級、行業建設主管部門的規定計算，不得作為競爭性費用。（強條，3.1.5）8、其他項目費應按新《規范》第6.2.4條規定報價。（6.2.4）

77（八）投標報價的編制9、投標報價的人、材、機消耗量應根據企業定額確定，現階段，可參照各省、自治區、直轄市的消耗量定額計算。10、投標報價的人、材、機單價應根據市場價格（暫估價除外）自主報價。11、工程量清單沒有考慮施工過程中的施工損耗，編制綜合單價時，材料消耗量要考慮施工損耗，以便準確計價。

12、必須復核工程量清單中的工程量，應以實際工程量（施工量）來計算工程造價，以招標人提供的工程量（清單量）進行報價。13、注意清單工程量計算規則與消耗量定額工程量計算規則的區別。78（八）投標報價的編制1、強條：6.1.3：投標人應按招標人提供的工程量清單填報價格。填寫的項目編碼、項目名稱、項目特征、計量單位、工程量必須與招標人提供的一致。2、措施項目的內容應依據招標人提供的措施項目清單和投標人投標時擬定的施工組織設計或施工方案；投標人可根據工程實際情況結合施工組織設計，對招標人所列的措施項目進行增補。3、分部分項工程費報價的最重要依據之一是該項目的特征描述，投標人應根據招標文件中分部分項工程量清單項目的特征描述確定清單項目的綜合單價，當出現招標文件中分部分項工程量清單項目的特征描述與設計不符時，應以工程量清單項目的特征描述為準；當施工中施工圖紙或設計變更與工程量清單項目的特征描述不一致時，發承包雙方應按實際施工的項目特征，依據合同約定重新確定綜合單價?！揪幹仆稑藞髢r的關鍵點】79（八）投標報價的編制4、投標人在自主決定投標報價時，還應考慮招標文件中要求投標人承擔的風險內容及其范圍（幅度）以及相應的風險費用。在施工過程中，當出現風險的內容及其范圍（幅度）在招標文件規定的范圍內時，綜合單價不得變更，工程價款不做調整。5、投標總價應當與工程量清單構成的分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規費和稅金的合計金額一致。（6.2.7）80（八）投標報價的編制

【工程量清單計價的難點精析】1、規范計價步驟（1）研究招標文件、熟悉工程量清單；（2）核算工程數量、分析項目特征、編制綜合單價、計算分部分項工程費用；（3）確定措施清單內容、計算措施項目費用；（4）計算其他項目費用、規費和稅金；（5）匯總各項費用、復核調整確認。81（八）投標報價的編制2、計價難點精析（1）計算工程造價時，清單計價的難點是綜合單價的編制。存在的問題主要是大多數企業沒有自已的企業定額，從業人員普遍存在量多質不佳的倒掛現象。應對策略是工程造價專業人員（指造價師、造價員）要盡快提高業務水平，努力把自己造就成為“精一門、通二門、懂三門”的全面發展的復合型人才。（2）評標定標過程中，清單計價的難點是投標人成本的不確定性，個別成本差異大。存在的問題主要是市場的惡性競爭，導致施工企業失去了應有的利潤空間。應對策略是評標時對明顯的低報價加以質詢并要求報價人提供必要的證據，以防止低價競標。

82（八）投標報價的編制3、工程實施過程中，清單計價的難點在于工程變更造價的控制。存在的問題主要是低價中標、高價索賠或由于中標價太低，導致工程質量安全隱患。應對策略是提倡合理低價中標，推行工程擔保，實施有效合同管理，合理控制工程造價。

83（九）計價風險研究

【合理分擔計價風險的管理原則】風險是一種客觀存在的，可以帶來損失的、不確定的狀態。它具有客觀性、損失性、不確定性三大特征。工程風險是指一項工程在設計、施工、設備調試以及移交運行等項目周期全過程可能發生的風險。而工程計價風險是指工程建設施工階段發、承包雙方在招投標活動和合同履約及施工中所面臨涉及工程及工程計價方面的風險。根據國際慣例并結合我國社會主義市場經濟條件下工程建設的特點，工程量清單計價的原則為“招標人提供量、投標人確定價、互不交叉重復、責任明確、風險共擔”。所以,發包人應承擔工程量清單的風險，承包人應承擔綜合單價的風險。84（九）計價風險研究新《規范》明確：采用工程量清單計價的工程，應在招標文件或合同中明確計價中的風險內容及其范圍（幅度），不得采用無限風險、所有風險或類似語句規定風險內容及其范圍（幅度）。（3.2.1）對于承包人來說，應完全承擔的風險是技術風險和管理風險，如管理費和利潤；應有限度承擔的是市場風險，如材料、工程設備漲價、施工機械使用費等；應完全不承擔的是法律、法規、規章和政策變化的風險。為此，新《規范》3.2.2、3.2.3、3.2.4、3.2.5條分別規定：國家法律、法規、規章和政策變化，省級或行業建設主管部門發布的人工費調整而影響合同價款的風險由發包人承擔。

85（九）計價風險研究由于市場物價波動影響合同價款，應由發承包雙方合理分攤，即材料、工程設備的漲幅超過招標時基準價格5%以上由發包人承擔。由于承包人使用機械設備、施工技術以及組織管理水平等影響工程價款的由承包人全部承擔其風險。當不可抗力發生時，影響合同價款的按新《規范》第9、11條規定執行。

86（十）工程量偏差調整

【工程量偏差的合同價款調整】合同履行期間，出現工程量偏差（符合規模規定者），發承包雙方應調整合同價款。對于任一招標工程量清單項目若工程量偏差超過15%，合同價款應予調整，調整的原則為：當工程量增加15%以上時，其增加部分的工程量的綜合單價應予調低，當工程量減少15%以上時，減少后剩余部分的工程量的綜合單價應予調高。此時，按下列公式調整結算分部分項工程費：

87（十）工程量偏差調整1、當Q1＞1.15Q0時，S1＝1.15Q0×P0+（Q1-1.15Q0）×P12、當Q1＜0.85Q0時，S＝Q1×P1式中：S—調整后的某一分部項工程費結算價；Q1—最終完成的工程量；Q0—招標工程量清單中列出的工程量；P1—按照最終完成工程量重新調整后的綜合單價；P0—承包人在工程量清單中填報的綜合單價。

88（十一）提前竣工的費用計算

【提前竣工（趕工補償）的合同價款調整】1、合同工程提前竣工，發包人應承擔承包人由此增加的費用，并按照合同約定向承包人支付提前竣工（趕工補償）費。（9.12.2）2、發承包雙方在合同中約定提前竣工每日歷天應補償額度。除合同另有規定外，提前竣工補償的最高限額為合同價款的5%。此項費用列入竣工結算文件中，與結算款一并支付。（9.12.3）89（十二）誤期賠償規定

【誤期賠償的合同價款調整】1、合同工程發生誤期，承包人應賠償發包人由此造成的損失，并按照合同約定向發包人支付誤期賠償費。（9.13.1）2、發承包雙方應在合同中約定誤期賠償費，明確每日歷天應賠額度。除合同另有約定外，誤期賠償費的最高限額為合同價款的5%。誤期賠償費列入竣工結算文件中，在結算款中扣除。（9.13.2）

90（十三）合同索賠管理

【施工合同中的索賠】索賠，是指在合同履行過程中，對于并非己方的過錯而應由對方承擔責任的情況造成的損失，向對方提出補償的要求。（2.0.11）在項目實施的各個階段，都有可能發生索賠，但發生索賠最集中，處理難度最復雜的情況發生在項目實施的施工階段。廣義地講，索賠應當是雙向的，既可以是承包人向發包人的索賠，也可以是發包人向承包人的索賠（反索賠）。對于發承包雙方來說，索賠是維護雙方合法權益的權利，它同合同條件中雙方的合同責任一樣，構成嚴密的合同制約關系。索賠與反索賠的首要關鍵問題是索賠成立的三個要件缺一不可。三個要件是：正當的索賠理由、有效的索賠證據和在合同約定的時間內提出。

91（十三）合同索賠管理

【發承包人要求索賠的項目選擇】1、承包人：（1）延長工期；（2）要求發包人支付實際發生的額外費用；（3）要求發包人支付合理的預期利潤；（4）要求發包人按合同的約定支付違約金。2、發包人：（1）延長質量缺陷修復期限；（2）要求承包人支付實際發生的額外費用；（3）要求承包人按合同的約定支付違約金；

92（十三）合同索賠管理【索賠中各方的權利和工作要求】93（十三）合同索賠管理

【索賠證據具有四性】索賠能否成功，關鍵在于證據。對索賠證據的要求：

1、真實性

2、及時性

3、關聯性4、可靠性

94（十三）合同索賠管理

【索賠事件處理原則】①時效性原則索賠報告應采用書面形式，并在合同規定的時限內提出，否則將被拒絕。②最小化原則承包商應及時采取有效措施防止事態的擴大和損失的加劇，將損失控制在最低限度。如果不及時采取措施而導致損失擴大，承包商無權就擴大的損失部分提出索賠要求。③單件性原則索賠應遵守發生一件、提出一件、處理一件，而不能采用算總帳的辦法，對同一事件的工期索賠和經濟索賠也要分開提出兩份索賠報告，以避免個別索賠爭議而延誤整份索賠報告的批準，甚至導致損失擴大化或引發出其他問題。索賠報告還應編號，由專人造冊管理。④補償性原則索賠應使索賠方的實際損失得到合理和完全的補償，但索賠方不能因此獲得額外利益。⑤合法性原則索賠報告必須依據合同提出，并具備合法、全面、充分和有效的證據材料。⑥必要性原則索賠費用應是履行合同所必需的.如果沒有該費用的支出，承包商就難以合理履行合同。

95我國建設工程造價管理改革中函待解決的問題思考1、工程造價管理工作法律法規不完備2、工程價款確認、調整及支付規則不完善3、定額人工單價與市場人工工資不協調4、定額補充修訂不及時5、工程造價信息采集難6、工程造價咨詢企業整體實力有待提高7、規范管理和誠信建設亟待加強

96

THANKYOU！

謝謝！

97商業概況成都作為四川的首都，同時也是全國24座歷史名城之一，在中國西部區域經濟發展中一直占據重要地位；伴隨西部大開發的進程，成都經濟正在發生著日新月異的變化。成都商業主要以三大商圈為核心——春熙路商圈、鹽市口商圈和騾馬市商圈，伴隨城市建設的發展，三大老商圈也因為有新商業/商務物業的不斷涌現而逐漸升級；同時，由于各區域住宅開發量的激增，相應產生的區域商業中心不斷出現，成都市以三大核心商圈為主，若干區域商業中心為輔的商業格局正在逐漸形成。由于獨特的地理位置，成都處于西部地區交通核心位置，荷花池區域一直都是西南地區日用商品批發集散中心；同時，現代物流業在成都市國民經濟中的重要性也越來越明顯，據相關政府部門統計，到2010年，成都物流業實現增加值500億元，物流成本占GDP的比重下降到15%以內，現代物流業對成都經濟的貢獻率達到15%以上。成都商業發展及商圈分布-99-商業物業分布據統計局統計，目前成都中心城大型百貨店共25家，分布在以春熙路為中心約1000米半徑范圍內共19家；大型超市13家，其中二環路12家；成都的商業主要分為百貨公司、購物中心、專業店（包括超市大賣場、家具家居超市、五金機電市場、電腦產品市場等）和底商-配套商業等四大類型；成都的商業主要分布在春熙路、鹽市口和騾馬市三大商圈，東二環區域由于住宅開發量巨大，商業需求旺盛，也將成為未來區域商業中心，目前代表物業為SM生活廣場，類似的還有西大街、金沙光華商圈等：成都主要商圈分布圖成都整體商業市場-100-春熙路商圈-春熙路是國內著名的商業步行街之一

,同時也是中高檔百貨類商業最聚集的區域之一，商業業態豐富、檔次齊全，從低端的街邊小店到高端百貨——西武，能滿足各個消費階層的商業需求;鹽市口-是成都最著名的市級商圈之一，商業以中檔和中高檔的和大型超市為主，由于距離春熙路較近，兩個區域由青年路相連通，伴隨整個片區商務的發展，有可能連成統一商業片區;騾馬市商圈-商業主要以大型超市、專業店和中高端百貨構成,滿足周邊居民日常生活需求的同時，也吸引各區域（特別是西部地區）的居民前往消費；西大街商圈-從規模和影響力角度，目前該區域還不能成為嚴格意義上的商圈，但是由于新城市廣場的加入，特別是百佳超市、百盛的開業讓該區域聚集了大量人氣，隨著商業氛圍逐漸形成，該區域有望于騾馬市商圈相連接;東二環商圈-東二環沿線目前正在開發的大盤總量很大，未來該區域居住人口總量較大，相應產生的消費需求將促使東二環出現區域商業中心,SM生活廣場的出現在一定程度上緩解了該區域的商業需求，目前，東二環至東三環區域金沙光華商圈-近年形成的區域性商圈之一，業態主要有百貨和大型超市構成，滿足周邊區域常住居民消費需求；會展商圈-由于會展的輻射效應以及周邊住宅需求而形成的區域級商圈，業態主要有專業店和百貨構成，目標客群以成都北部區域居民為主；成都整體商業市場-101-春熙路商圈商圈描述：春熙路商圈一春熙路步行街為核心，商圈范圍是成都市東大街以北，南新街、中新街、北新街以東，總府路以南，紅星路以西的范圍及臨街區域，區域面積約20公頃。該區域內有商業網點1100家左右。

現有商業供應：春熙路以中山廣場為核心分東、西、南、北四段，各種類型專賣店、百貨店等商業分布在步行街兩側；目前春熙路經營的在經營的商業面積22萬平米左右，在建和即將入市的商業面積總共19萬平方米左右。經營中的代表性商業有：太平洋百貨春熙路店、伊勢丹、伊藤洋華堂、王府井商城等；區域內新商業項目有群光百貨、百盛（時代廣場底層商業）等*備注：以上數據統計主要集中在上述春熙路商圈劃定范圍之內，南新街、中新街、北新街以西至青年路沿線集中大量服裝批發市場，如萬紫商城、九龍廣場等，由于該類商業的目標客群、商業檔次等與春熙路主體商業存在較大差距，暫不列入春熙路商圈研究范圍之內。春熙路步行街紅星路三段北新街中新街南新街總府路城守東大街成都整體商業市場-102-現有各類商業業態代表商業項目：商業業態代表商業項目百貨公司太平洋百貨、王府井商城、伊勢丹、西武、伊藤洋華堂等購物中心第一城購物中心專賣店精益眼鏡、metersbonwe旗艦店、時代印象、鳳祥樓、勁浪體育成都整體商業市場-103-現有商業經營情況描述：商圈范圍內集中多個中高檔百貨，是目前成都新型百貨最集中的區域，其中伊藤洋華堂和王府井商城經營都比較好；伊勢丹由于開業時間不久，加上內部品牌整體檔次較高，單品價位偏高，目前經營情況一般，但是其時尚定位較受年輕白領們追捧；區域內正常營業的購物中心類商業只有“第一城購物中心”項目，目前NOVO、i.t.都已經進駐，時尚氣息較濃，但是由于商業整體規模不大，目前經營面積較小，還需要進一步培養人氣；區域內正科甲巷是著名的特色商品街，街道兩旁集中了大量的特色小店，是年輕人淘貨的理想去處，近兩年周邊商業檔次不斷提升，而自身在商品檔次、產品結構上沒有太大改變，人氣已經逐漸衰落，街道兩側商業二層以上空置較多；春熙路作為西南區域最著名的商業步行街之一，日平均人流量在30萬人次左右，節假日或活動期間更可高達50～60萬；春熙路由于其文化屬性吸引了國內外到蓉游客前往觀光、購物；同時，由于區域聚集眾多百貨商場，也成為成都中檔、中高端消費者集中消費區之一；從年齡結構上來看：消費者主要以中青年的中等收入消費者為主，文化與時尚并重視春熙路商圈的顯著特征；成都整體商業市場-104-春熙路現有重點商業項目列表序號項目名稱開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次入住率1王府井百貨199921,000百貨公司中高檔100%2太平洋百貨春熙店199323,000百貨公司中高檔100%3太平洋春熙新館200414,000百貨公司中高檔100%4第一城市購物中心200620,411購物中心中高檔80%5西武百貨200613,000百貨公司高檔100%6伊勢丹200732,000百貨公司中高檔100%7亞新生活廣場N/A15,000已停業N/AN/A8伊藤洋華堂春熙路店199715,000百貨公司中檔100%*注：對商業物業檔次水平的劃分，目前沒有精確的行業標準，我方依據以下幾個重點因素進行劃分：商業物業硬件設備設施新舊現狀；主力商戶（百貨為主）品牌度，內部品牌質量（尤其一層）以及品牌保有量；商業物業內部交通便利程度及舒適度（滾梯數量、位置、主通道寬度）；商業內部空間舒適度（層高、照明強度等）；公共共享空間（特指購物中心類）設置情況如：中庭、休息座椅、綠化小品等；不同商業品牌在各地的設店定位不同，從而導致檔次水平略有浮動，我方結合各種因素，根據商業經驗對各區域物業進行簡單檔次劃分。以下各商圈商業劃分標準同上。成都整體商業市場-105-春熙路現有商業構成比例春熙路目前百貨業比例最高，在一定程度上提高了區域整體商業檔次；購物中心類比例目前較少，精品店中店對于春熙路還是新的商業形態，第一城的出現為春熙路商業增添了時尚氣息；區域內臨街商鋪對于步行街氣氛營造作用最大同時正科甲巷依然分布著不少的小店；成都整體商業市場-106-商圈優劣勢分析

優勢:歷史悠久，是成都市城市名片，國內外游客到成都必去的站點之一；商業物業類型較全，百貨商場、小商品、精品專賣、精品超市一應俱全，能夠滿足消費者各個方面消費需求；百貨業聚集，步行街區域就聚集太平洋、王府井、伊藤洋華堂、伊勢丹等百貨，商業影響力強；商業檔次普遍較高，新型在建物業商業部分定位同樣是中高端路線，區域整體商業質量較高；紅星路步行街的規劃以及荔枝巷的改造，區域商業環境和商業氛圍將進一步提升。劣勢:購物類百貨業態較集中，雖然產品定位和檔次略有差別，但是同業競爭仍然較為激烈，百盛和群光百貨的進入將會使區域百貨類商業的競爭更加劇烈；區域缺乏大型購物中心類商業，整體區域購物類業態比重較大，娛樂休閑比重較小，在一定程度上影響區域商業的健全發展;春熙路步行街各段發展不平衡，北段最好，西段因為與服裝批發市場區域相連接，人流較雜，商業發展相對較差，商業物業空置率較高；作為旅游商業區，區域內部人流質量參差不齊，發展中高端以上商業類型具有一定阻力；成都整體商業市場-107-鹽市口商圈現有商業供應：目前鹽市口商圈的范圍是：以鹽市口為中心，北至人民東路，南到西光華街，西起人民南路一段，東至青石橋街、青年路；區域規劃總面積220畝，區內商業面積約28萬平米左右，大小商家400余家。鹽市口商圈是成都三大市級商圈之一，也是成都市傳統商業區，區內聚集眾多百貨類和大型超市。目前區域內部商業主要形態仍為百貨商場，區域購物中心類商業目前只有摩爾時尚廣場，尚缺乏一站式消費場所；百貨業市鹽市口區域的主要業態；面積達到50000平方米的摩爾時尚廣場增加了區域內商業構成元素。鹽市口現存商業構成摩爾時尚廣場仁恒廣場成都整體商業市場-108-序號項目名稱營業面積(平米)商業類型入住時間商業檔次入住率1人民商場60,000百貨公司1953中檔100%2西武百貨45,000奢侈品賣場2007高檔100%3北京華聯30,000百貨公司1995中高檔95%4新世界商場30,000百貨公司2007中高檔100%5大業百貨12,000百貨公司1998中檔100%6仁和春天人東店9,200百貨公司1999高檔100%7摩爾時尚廣場50,.000購物中心2007中高檔80%8歐洲之星8,000百貨公司2005中檔80%9仁恒廣場55,000購物中心2008高檔現有代表性商業項目列表序號項目名稱建筑面積(平米)商業類型入住時間商業檔次1成都百貨大樓50,000購物中心2011中高檔未來代表性商業項目列表成都整體商業市場-109-現有各類商業業態代表商業項目：成都整體商業市場-110-現有商業特征描述：區域內新興商業項目位中環廣場下的新世界商場，定位中高端，目標客群瞄準成都市中青年中高收入階層，以及中環和周邊寫字樓內的白領人士；另外，摩爾時尚購物中心是區域內唯一的一個購物中心類商業，由于其主力租戶為家樂福超市和萬達影城，零售專賣店面積相對較小，加上商業部分總建筑面積本身不大，在一定程度上影響了其業態豐富程度?？傮w，區域內既有大型綜合超市，也有時尚百貨和購物購物中心，區域商業規模優勢明顯，加上成百等老百貨擁有一批固定消費客群，區域商業整體競爭力不可小視；目前區域內商務發展趨勢旺盛，仁恒廣場建成后不僅會增加區域內高端商務比重，同時也會有大面積優質商業進入市場，鹽市口商業整體升級即將顯現。區域消費客群構成情況：鹽市口是成都市著名老商業區，由于多數商業設施陳舊，商業物業經營時間久遠，擁有一批固定消費客群，如成都百貨大樓、人民商場等物業；區域老商業項目整體商業檔次不高，目標客群主要集中在城市中等收入群體，不過摩爾時尚廣場和新世界的加入，以及人民商場的整改，區域優質商業比例有所上升，商業時尚度增強，商品結構比例更加合理，吸引了部分中高收入階層以及周邊寫字樓辦公人群前往消費；區域內有好又多和家樂福兩大超市，成為周邊區域的配套商業中心，豐富了消費客群的結構層次；從區域發展來看，區域內商務寫字樓供應量較大，如“仁恒廣場”區域商務氛圍有望進一步增強，同時對優質商業的需求也將拉動區域商業的供應和原有物業的升級，鹽市口區域未來中高收入客群比例將會增大；區域環境以及道路交通的改造將會增強內部商業凝聚力。成都整體商業市場-111-商圈優劣勢分析：優勢：成都著名老商圈，成都市三大市級商圈之一，商業規模大，業態豐富；經過整改后交通環境有所改善，區域環境趨于完善；百貨業聚集，商業單體面積普遍較大，未來發展潛力較大；位于成都CBD規劃范圍內，區域內高檔寫字樓數量的增加將會推動區域商業的整體升級；劣勢：目前區域環境仍顯混亂，對于中高收入客群吸引力不足；區域中高端優質商業總量不大，商業項目分布相對分散，商業集群效應仍需加強；成都整體商業市場-112-騾馬市商圈現有商業騾馬市商圈位于青羊區,老商圈范圍東到玉帶橋，南到省武警總隊，西沿羊市街到市委門口，沿青龍街到八寶街西口，北到成都劇場；根據規劃，騾馬市商圈再造范圍位于青羊區新華西路轄區，約410畝。整個區域以青龍巷、千祥街、署前街、鐵箍井街、西府北街、西府南街圍合的“H”形區域將構成騾馬市商圈核心區，在核心區形成一個四通八達的商業圈；根據高緯環球統計的數據，目前騾馬市商圈商業面積22萬平方米左右（包含已經倒閉的熊貓城10萬平米），在營業的商業面積12萬平方米左右：騾馬市現存商業規模相對鹽市口和春熙路較?。荒壳皡^域百貨有太平洋百貨、購物中心有鉑金城廣場，但是目前鉑金城招商情況和經營情況都不佳。成都整體商業市場-113-現有各類商業業態代表商業項目：商業業態代表商業項目百貨公司太平洋百貨全興店專業店家樂福八寶街店、五星電器購物中心鉑金城成都整體商業市場-114-現有商業經營情況描述：目前騾馬市趨于商業整體商業氛圍不濃，商圈輻射范圍有限；區域目前中高端商業只有太平洋百貨，其目標客群主要來自于西部區域，經營情況良好；家樂福超市經營情況良好，是區域內常住人口日常生活類購物的核心；作為區域內購物中心類業態的鉑金城，目前整體招商情況和經營情況并不理想，臨街部分首二層有部分專賣店（VERYMODA、ETAM等），內部商鋪空置率較高；位于內側的奧特萊斯，由于貨品陳舊等原因，雖然有GUCCI等一線折扣，仍然難以維持經營，近期會陸續撤出?？傮w上，騾馬市商圈現存商業總量不大，優質商業比例相對較小，對于城區中高收入客群吸引力目前略顯不足，區域內寫字樓酒店供應量的增加會在一定程度上刺激區域商業的繁榮，趨于復興仍需要一段時間。成都整體商業市場-115-騾馬市商圈現有代表商業項目列表序號項目名稱開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次入住率1太平洋百貨全興店199033,526百貨公司中高檔100%2家樂福八寶街店19998,000專業店N/A100%3成都熊貓城2005100,000改造中N/AN/A4國信廣場N/A14,000寫字樓底商金融配套85%5鉑金城200540,000購物中心中檔50%6五星商業廣場200520,000專業店N/A100%成都整體商業市場-116-騾馬市商圈優劣勢分析:優勢:道路交通的改造，改變了區域行車不便的局面；青龍街、八寶街兩側以及鄰近區域寫字樓項目眾多，騾馬市區域同樣位于成都市規劃的CBD區域內，商務的發展將帶動整個片區的商業繁榮；西北側西大街沿線寫字樓、住宅以及商業陸續入市，整個片區由西大街、八寶街和青龍街相貫穿，西大街——騾馬市商圈正在逐漸形成；區域新型商業物業比例較大，未來區域商業規劃空間大；劣勢:雖然曾經是成都市著名商業繁華區，現在商業經營總規模較小，商業密集度、業態豐富程度都無法與春熙路、鹽市口等區域相比；商圈內目前優質商業規模小，目前品質較高的只有太平洋百貨，商業氛圍的培養還需要一段相對較長時間；鉑金城定位為購物中心，但是特色不明顯，空置率較高，經營情況不好，區域內缺乏具有號召性的大體量綜合購物中心；成都整體商業市場-117-區域性商圈區域性商圈通過我們對成都商業市場的調查研究，目前成都除了上述春熙路、鹽市口、騾馬市三大傳統商圈外，還并存著由于各區域居民生活購物就近需求催生的區域型商圈，這些商圈主要滿足局部區域內常住居民以及辦公室內購物人士的消費需求，地域性特征明顯，如：西大街商圈、東二環商圈、金沙光華商圈、會展商圈等；成都整體商業市場-118-西大街商圈現有商業供應：西大街商圈是新興的區域性商圈之一，商圈的崛起由于新城市廣場的入市而加速；目前西大街主要商業供應為新城市廣場、人民商場黃河店和蘇寧電器國貿廣場店，商業供應量將近14萬平米。西大街商業主要客群有周邊常住居民以及西部區域人口為主，主要消費類型目前為日活必需品消費，中高端百貨類消費比例暫時較?。晃鞔蠼峙c騾馬市商圈相接壤，與騾馬市商圈合力形成西部商業帶。成都整體商業市場-119-現有各類商業業態代表商業項目：商業業態代表商業項目購物中心新城市廣場（包含米樂星KTV、百盛、屈臣氏、國美電器、新城市數碼電影城、百佳超市）專業店蘇寧電器國貿廣場店百貨人民商場黃河店成都整體商業市場-120-現有商業經營情況描述：區域由于新城市廣場的出現，商圈雛形形成，目前區域具有一定商業氛圍，大型超市以及電器專業店在區域經營情況較好，新城市廣場內除超市以外業態經營情況較慘淡；購物中心的運營需要市場支撐，同時對發展商的運營實力也有很高的要求，西大街商圈的繁榮還需要一段時期的培養。西大街商圈現有商業項目列表序號項目名稱開業時間營業面積(平米)商業類型商業檔次入住率1新城市廣場2005100,000購物中心中檔70%2人民商場黃河店199925,000百貨公司中檔100%3蘇寧電器國貿廣場店200212,000百貨公司大眾100%成都整體商業市場-121-西大街商圈優劣勢分析:優勢:西大街屬于新興區域性商圈，周邊未來龐大的住宅和寫字樓供應會為區域提供潛在消費客群；西部城區商業相比東部匱乏，特別是時尚精品、購物中心以及休閑娛樂等，西大街處于發展階段，上升空間較大，能夠截流西部消費客流；劣勢:區域商業氛圍還不夠濃郁，還沒有形成真正的商圈，百盛的開業增加了區域中高端商業面積，但是區域優質商業總規模不大，還不能形成商業集聚效應；新城市廣場目前空置率較高，影響項目整體的商業氛圍；商業結構目前呈現大眾化，國美、蘇寧、百佳等經營較好；相較之下，百盛經營情況不佳，以新城市廣場為龍頭的新項目還需要加大時尚因素的引入，增強娛樂休閑業態的比例，目前項目缺乏特色以留住區域中青年消費客群；成都整體商業市場-122-東二環商圈現有商業供應：東二環區域由于周邊住宅開發量激增，商業需求增加導致新的區域性商圈逐漸形成；目前東二環商業主要集中在二環路東二段和建設路沿線區域，代表項目有SM生活廣場、成都華聯、好又多等區域在建大型居住區總規模較大，其中有華潤24城、首創A-ZTown、萬科金域藍灣等成都整體商業市場-123-現有各類商業業態代表商業項目：商業業態代表商業項目購物中心SM生活廣場（包含沃爾瑪、國美、萊雅百貨、肯德基等）專業店好又多百貨成都華聯成都整體商業市場-124-現有商業經營情況描述：SM生活廣場位于二環東二段外，是目前區域規模最大的商業，也是區域目前唯一的購物中心，目前進駐項目的有國美電器、沃爾瑪以及萊雅百貨等商戶，項目目前人氣不足，賣場內部比較冷清；原因在于SM廣場鄰近區域入住人口總量暫時較少，附近區域新盤都在開發當中，對于10萬以上商業市場支撐力度略顯不足，同時也由于SM業態構成缺乏特色，無法吸引區域以外的消費者前來消費，僅靠當前區域內部居民經營難度較大；好又多、成都華聯等位于一環線附近，周邊區域住宅區較成熟，經營情況較好；序號項目名稱營業面積（平米）商業類型商業檔次入住率1SM城市廣場100,500購物中心中高檔85%2世紀聯華超市東方明珠店11,000專業店-超市大眾100%3成都華聯商廈20,000百貨公司中檔100%4好又多新鴻店4500超市大眾100%5首創AZTOWN-伊滕洋華堂30000百貨公司中高檔100%6首創AZTOWN商業街25000商業街N/A85%東二環商圈現有商業項目列表成都整體商業市場-125-未來商業:區域內商業供應將超過16萬平米，其中萬科、和記黃埔等發展商在區域內大規模拿地，其中必然會包含相當體量的商業面積，區域未來商業供應量將會遠遠超過16萬平米。從已知的數據，未來區域內即將出現的商業比例為：商業類型主要以購物中心為主；伴隨區域住宅開發量的不斷增加，區域潛在消費市場巨大，新型購物中心類商業將會與現有商業共同打造東二環沿線新商業區；東二環未來商業比例成都整體商業市場項目名稱所屬商圈開業時間營業面積（平米）商業類型商業檔次龍湖三千里東二環商圈2009N/A商業街N/A華潤置地二十四城東二環商圈2009100000購物中心N/A淺水半島東二環商圈2008N/A底商-配套商業N/A