德陽·文廟商業廣場項目德陽·文廟商業廣場項目【營銷執行報告】漢龍地產暨席董事長臺鑒：根據本項目近段時間銷售中出現停滯的問題，結合敝司與貴司、瑞安登公司的詳細溝通及對德陽市場的詳細了解與分析。在此敝司就存在的營銷問題進行針對性擬定營銷執行方案，其余有關具體市場問題不在此復述。本項目問題點所在：整體商業定位模糊樓層價格定位不準總價制約投資面窄投資保障系統不足招商支撐營銷不足經營管理模式模糊商業推廣主題不明缺乏商業炒作系統當我們明確問題后，就旨在針對性解決問題，而問題的癥結點就是：采取什么方式既讓投資者愿意投資又能感受到有保障，也能夠讓貴司不會出現后期長期、大量貼補？在此敝司針對上述問題圍繞核心點：營銷模式問題引發出：營銷支撐問題營銷推廣手段魚第一咐部分價必核心金·當營銷共模式長1．淺核心億問題宏漢龍喚地產胃利益暫基點夾：德目前而沉淀攔物業冒迅速每變現黨回籠摔；池確保導投資墨收益境利潤尊目標浩只值免；螺出售就目前腔沉淀唯物業澇后期鹽不能啦出現明投資籮者鬧畜事風井險權。遍2．菊核心瘡策略蓬達成藝“虹利益舍基點蛙”摘的核期心策膠略童：飲出售舒價格迅與營閘銷策串略必畝須無脫抗性睡并使份市場較接受斥；猾只有駕降低狂“透返租構”料量才駐能確傻保貴你司投您資收慈益利動潤目樓標實秋現飛；脾只有宜延長救“敞返租妹”撿時間織才能蠅使出戚售目冠前沉繩淀物濕業后棵期不耀會較澇短時鎖間出廟現鬧今事風死險如。潤3．塔物業茅總量帥3.灘1、擋物業遙總余辨量：禍（針找對2破＃樓翅商業式物業旦部分己）書樓層錄總面汪積(懼㎡)長已售推面積舟(㎡忌)詠銷售梁率(打%)按均價江（元悔/㎡澡）萌剩余砍量(必㎡)甲一層待52賓79型.3許1授34只3.辣79舅6.議51領%害17游82蛋9閉49譯35階.5恐2俯二層閥48纖61乖.8責7挽36糧52等.7悟3削75凱.1費3%懸29械93燦12邪09牲.1計4烈三層構47些54噸.1鬧2年17逝09挎.5倚7輛35摧.9雞6%咸24沫74嗎30鐘44近.5躲5頂總計登14蔥89誰5.跳3抽57測06易.0鐵9充38憐.3亂1%牢80疤85奇.6虛4鄰91精89塑.2唉1表3.巨2、嘩物業終統一矩“峰返租搬”歌范圍語量：拋（由勤于目標前國述家政井策不腎允許易“車返租唱”開，在徐推廣弓中不跌能采具用該民詞）蹲只針厲對一砍樓除具臨廣豐場部利分的浴街鋪棋以外歸的所鹽有內爐部商雙鋪部探分；扶計算警模式痕：而一樓朝剩余引總量容－目譯前臨章廣場徐街鋪喉劃小紫1/捷3借目前絕臨廣撥場街咱鋪劃拘小1胸/3羞＝原澤街鋪慌面積中－1書/3礙即4帽93玉5.束52晝㎡－同約3飼05主4.拔16款㎡＝戚22撿25橡.1軌6㎡罰總量燈約為勞：旺22狠25惜.1渴6㎡唱（需鈴將敝衫司重俱新規偶劃商雷鋪進恐行準剝確面僚積核嫌算出體來后牧最終羊確定梯）；拾控制熟總量炎：咸在2誓22舍5.傾16渣㎡基鑼礎上毛相對廢減少綁“狐返租唱”妻部分旦總量搖，計史劃減絡少后趟出售漿的建“扭返租影”掙總量撤控制祖在：日22薪25蠻㎡左害右疏，這畫種控止制仍磚然必究須作躺出如銜下考棍慮：輔將2蜘＃樓否除臨轎廣場遮部分沈門面敞外需服返租續策略書才能貪出售烤部分觸采取戒分片猛再劃苦分出廉：挪返租葵區：剖22宿25撕㎡左稠右碑；欲投資塑經營遵區：脈即投撐資者索既投忘資購退買商別鋪又菌要求豐自己疫經營轎尚品技者，棟但前彼提是否要由撤銷售慚環節罷控制傘這部胳分投益資經篇營者組所經躺營的歇商品尊符合筍整體粒商場贊區域每定位眉的業擦種；內約向10定12夾.2撒6㎡倦；略調整見建議濾：嚼后期睛如果謝“犧投資丸經營它區懶”蕩如果灘出現饞滯銷瓜，可臭再根塌據實踢際情牙況調盯整策炕略。比4．魚物業魯單價手維持正二、菜三樓膚原有嶺價格彈不變念，只鞭將一悠樓未幟出售越部分塞整體悼調整顫到：顆18衛00泛0元誦/㎡扒（保卸底成燦交價醫）氧5．鞋返租笨部分持銷售漫總額連保底校預測昆返租螺銷售洪總額簡＝3恢00扁0姻×販18展00掌0＝運62亡54溪萬元宇銷售饅總額寸2＃繪樓一刊層物紡業扒“埋純出記售區機”串、爽“奸返租膝區戚”項、奔“療投資彎經營萬區年”雖規劃謝說明訓圖：純出售區純出售區純出售區返租區返租區投資經營區投資經營區純出售區純出售區叉6．拐策略鍬方案朱分析窯比較疏方案傍一觀：孝返租儲3年摩，年奏返租陜額8對%，薄保底轎價建呆筑面武積1威80謠00酒元/叢㎡，騾通過駱價格囑的上令調來厭彌補勞返租風的補染貼策鏈略。掏設返芳租期招內實代際貼頭補額暑為：賺X符公式潑：（扮18鞏00勺0+豈X日）矛×臨8%嗎=年艱建面解租金套收益叛+占X段/3慎年建轉面租苦金收纏益=封72憲0元貍即返丈租期區內實貫際貼耳補額表：瞧X罩=2受84聯6元狗調整霸后售追價=墊18筒00錄0+零X擔=逝20緊84何6元莖/㎡無3年召返租辟總額圈=（塵18尾00套0+松X）煌×襯8%澇×絡3=帥50狠03于元/檢㎡踢·灶3年稠總銷叢售額衛：2陵08廢46滋元倡×樓22能25瘡㎡=友46丘38日萬元島3年萬返租嗽期全奏部返扯租額腎：5殘00暢3元秩/㎡責×完22蜘25處㎡=貪11塞13屢萬元槳3年躲返租捧期實能際返舍租額曾：2這84堪6元巖/㎡墻×戰22居25輔㎡=將6傳33壯萬元獎實際抖收入駱：秘總銷譜售額步-實附際返預租額射=桑46注38踐萬元筆－6硬33爪萬元榴=職40選05義萬元拘。歪方案飽二皇：灘返租濫5年乖，返壓租率易為8抹%，線在維肅持方腰案一悠20恐84桑6元漆/㎡竭銷售柿價格旁不變范的情開況下警策略的。嶄新夢返租發期內孩單位鮮面積百返租使額：查20皮84搭6微×仁8%要×掠5=溝83輩38亡元晃吃仙返租纖期內診單位獄面積傍收租怪額：蝶72父0露×嘗5=槐36偉00吐元級均脾返租合期內載單位恩面積睛實際柜返租懸額：格47挪38看元渠返租扭期內該返租厘總額臭=1責85霧4.靠21桃萬元把實際垂售價碧=2點08質46坑-4今73臉8=吳16輩10宮8元長/㎡富總銷辜售額兼：2梢08核46室元割×綁22贏25炮㎡=匯46挎38濁萬元命5年然返租鐵期實厘際返掌租額障：4巷73塘8元蜘/㎡談×粒22娛25孫㎡=鞋10南54版萬元夏實際具收入卷：凡總銷廉售額奇-實伍際返排租額獲=塞46皺38棕萬元堪－1瘋05勾5萬辨元=肆聚35聾83農萬元晴方案決三狂：盯返租付5年滋，年化返租沸額8羊%，端保底拍建筑蒙面積貌18麻00瓣0元飼/㎡伐，通門過5橫年測送算價鹿格上陣漲來糟彌補能返租遲的貼救補策兆略。更設返針租期允內實椅際貼么補額它為：票X軟公式斑：（聞18盞00霉0+禮X欠）栽×爛8%貨=年繼建面丟租金漁收益福+夕X記/5丘年建潤面租止金收室益=電72傷0元耐即返醋租期米內實辭際貼衡補額孔：鈴X范=6寄00喜0元詠調整秘后售淺價=慧18妄00揉0+穗X仙=斧24欠00葡0元梯/㎡怖5年網返租旱總額王=（恭18墳00瘋0+輔X）瑞×敢8%瘦×償5=帝96錦00辣元勁總銷旨售額何：2斧40眨00雁元每×剖22匆25貪㎡=拳凈53俱40襖萬元奸5年畏返租撒期全吼部返茄租額亞：9斤60畫0元嘆/㎡薦×焦22注25啞㎡=吹21禾36咐萬元順5年孩返租噸期實毫際返艙租額牢：6身00克0元嬸/㎡祝×駱22嚴25哲㎡=漂13此35尤萬元旱實際括收入配：葵總銷梯售額屢-實勻際返跡租額具=療53柱40僵萬元茅－1焰33祝5萬抬元=厭延40飼05繡萬元歸方案緊四拍：交返租旱5年論，年忘保底喜返租敵額5喚%，紗保底咱建筑督面積廁18棕00鵲0元流/㎡胳，通選過5乎年測尚算價魯格上類漲來嚇彌補里返租怎的貼宮補策景略。沖設返縱租期幅內實光際貼謠補額頓為：視X撇公式瞧：（夜18像00想0+州X寧）夾×鋒5%接=年際建面惰租金唇收益巖+武X旦/5瞧年建敏面租敲金收稼益=償72玻0元宋即返扶租期糖內實疑際貼腳補額末：聽X非=1餅20純0元讀調整哄后售噴價=臭18交00切0+窯X刷=竊19換20蕩0元決/㎡小五年斥返租柱總額往=1窩92承00沾×授5%細×棵5=虜48抬00匆元棋總銷接售額推：1鈔92括00街元貫×掩22新25韻.1休6㎡路=靠42否72速.3步1萬隔元拾返租怨期內熱返租濃鋪全咬部返攀租額喉：4革80棕0元損/㎡噸×評22這25慈.1王6㎡襯=1旅06急8.顆77納萬元拋返租始期內巖返租恭鋪實濃際返古租額孔：1望20盤0元收/㎡繁×德22歌25益.1觀6㎡揭=2責67釀.0容2萬賽元竄總銷呈售額傘：1墻92殿00板元城×置22挑25記.1株6=膠42讀72蝶.3蘿1㎡嚼實際壁收入窯：災總銷吃售額多-實譽際返棟租額減=4魚27分2.緣31月萬元努－2表67辨.0侄2萬壩元=暖階40土05料萬元家方案餡五溝：麻純出真售，典只作涼純投嶄資者強委托找代租鉤服務舍，維派持保居底建搶筑面便積1除80沃00號元/頌㎡進胃行銷趁售策隨略。織7．繳方案同可行斗性分書析燭7.勤1、鑰方案跟總的維優勢猛點：野通過疼商業棗物業幣整體按的準竭確定接位、閥重新嗽整體綱情景雜包裝費、系譯統性騎完善塊策略職推廣追、完賊善投柏資回找報支輕撐點移。獄對前貫期疑御慮客而戶的醋問題進進行連了系謊統回飯答，聚并一街定程摟度了呼進行乞了解娘決。美相對些增強盡了目秒標客候戶購常買的緊信心籍。久通過藏鋪位禍面積透的調戰整及川總價久控制將策略掙的實參施，痛擴大反了目靜標客雙戶的憤范圍錦。御通過叨滯銷絞鋪位簽實行律“脅返租渴”麥策略次的實沸質性缺的舉閃措推洲出，稀將形憲成新躬的銷麗售熱睬點香。曠7.桶2、忍各方沙案劣線勢分椅析：綿方案謙一駱：芒返租敵3年護，如烤果由餓開發尿商統靠一經尾營管本理，懂由于稅前期桐專業低水平欄的不收足，釘容易露導致家經營指的失程敗。橫若3無年后氏商場陵仍然霞經營省不良哈，而悼開發糾商返惕租期改業已吳結束膊，客準戶拒震不繼次續交惕納銀自行月宋供款攪的行毅為出辯現，質將造恨成嚴班重的弄社會蓮問題觀，屆竭時局煉面將殿無法鞏掌控敘。米如果波3年遷中經舒營管住理不收足，器仍然含導致皆整體鋸商業奪經營調差，迷將在汁區域贏內造經成極爪大負梳面影帳響，倚直接鳳給開擊發商西聲譽恰帶來據巨大每影響敏。久近一搏、二鎮年市目場實娃際租賭金完互全難胖以支英撐該錯策略您價格乳銷售礙返租蹲的實疫際比贈例，謀而貴獲司又雄將租緣金補喘貼部踢分轉料嫁成朽提高表售價每，規祝避了預貴司刃的貼滾補風發險，倘但因艙返租恩時間哀短，聽后期友投資具者仍矩然認觸為投墳資風訊險大偶。津在本間已較慨高的耗價格笛再向親上調踏整后制市場賢是否皂會出獅現抗擊性。滿由于旱缺乏商主力帝店的豬帶動為，后鴨期經碧營難閃以得和有效忍的保綢障。蠢由于習商場朋為一芬個整送體，或如果竟一旦趣經營敞失敗合，一兩層鋪晨位將添極有畜可能勉大面載積空楊置。鄰實際撥租金鑰與承圾諾租群金之思間的旅巨大輔差額窄有可戲能動捕搖理賣智的珍投資語的購張買信床心。遇方案式二購：化返租澡5年雞，實于際銷騰售價研格仍梯然維奏持在縣20猛84貝6元找/㎡捷，市挽場不匹會出趕現抗堡性，漸有利發于迅哭速提蓬高資融金回跪籠速挖度。辱但是訊會導件致貴本司整泡體收柏益減冤少4位22彈萬元以。妙方案老三捎：肆返租強5年遺，實饅際銷新售價劃格提晶高到芹24灘00捉0元觸/㎡呆，市飽場勢輸必會返出現箱抗性地，不逢利于貍迅速慘提高監資金者回籠譜速度趙。射不會捆導致定貴司墨整體價收益忠減少軋。漂方案鈴四砌：腐保底維5％集，多源余租妨金利棉潤按泄照管旁理公脅司：蛇投資陵者4豎：6備，整施體銷臨售單樂價1競96側00芬元/駛㎡，掌有利鑼于銷私售，修但因獎保底批低市系場可飽能有矩一定處抗性榜，不到利于能迅速員提高良資金畢回籠謊速度翻。柱不會果導致輔貴司義整體語收益厚減少誤。瓶方案蟲五遺：重返租堵10債年，嫌實際牲銷售瞧價格隔提高唱到5進68預42馳元/塘㎡，揪市場剝抗性悄非常肯大，耕不利所于迅屯速提闊高資菌金回優籠速威度。斷不會察導致呼貴司掉整體潮收益噸減少撞。足方案盤六凡：萌支撐仰點不白足，優對投墾資者清無實炎際利憑益，筒仍然救存在既市場技抗性猾。框通過淋上述諸方案辜的比歷較，否敝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