特大型城市綜合體開發全程解密模塊一：城市商業中心(特大型城市綜合體)的優勢

土地成本政策支持力度規模競爭和協同效應招商優勢模塊二：城市商業中心的規劃定位要素

城市商業中心形成方式城市商業中心的形態（百貨、家具、數碼）交通的重要性市場調查的目的和要點

模塊三：城市商業中心的商業組合

形態研究：購物中心、百貨、家居建材、數碼城、酒店、辦公樓模塊四：各個組成部分的招商和運營要點高星級酒店專業市場購物中心的規劃設計模塊五：招商實例

沈陽龍之夢亞太中心商業規劃和招商沈陽龍之夢購物中心商業規劃和招商模塊一：城市商業中心(特大型城市綜合體)的優勢土地成本規模大、門檻高、競爭少商業和住宅價格差就業和稅收對政府的吸引力政策支持力度新高度、新名片、新形象、新客廳周邊帶動作用明顯，關注度高規模競爭

體量是競爭決定性因素之一

1、在培育階段的不景氣，排斥新競爭者進入同區域

2、培育完成后，新競爭者沒有進入機會協同效應

1、酒店提高檔次，促進銷售和租賃

2、停車場、廣場、便利店、銀行、酒店設施充分發揮使用率

3、辦公人群成為購物、餐飲、酒店設施提供龐大而穩定的高消費客源

4、辦公和商業帶來酒店客源。招商優勢

1、對商家有震撼力和吸引力

2、談判回旋余地大城市商業中心形成方式

1、長期、自然形成王府井、南京路

2、政府統一規劃、協同推進上海的徐家匯、五角場

3、形成過程中，業態逐步豐富起來，通過市場的方式，不斷地將承租能力低的業態擠出。購物中心、百貨、數碼城、電器賣場、建材家居、專業市場、超市

4、一次性建設，強力推進是有可能的統一規劃、統一建設、統一招商、統一管理模塊二：城市商業中心的規劃定位要素交通的重要性

選址、選址、選址交通是最主要的、決定性的因素。綜合各種交通方式，創造易達性和必達性。交通的形式

道路、機場、鐵路、地鐵、公交出租、自駕、自行車、步行案例1、美洲Mall立體停車庫旅游車、酒店車泊位位置：上海市中山公園交通：地鐵2、3和4號線

8條公交線始終點站

11條公交過境線功能組合：交通換乘、購物、休閑、娛樂、商務、酒店等多種功能于一體總建筑面積：20萬平方米流線：環型流線中庭：三個橢圓形中庭走廊長度：總長4.2公里案例2、上海中山公園龍之夢購物中心1條地鐵2條輕軌11條過境公交線8條始終點公交線中街12條始終點公交線，過境線24條案例3、沈陽市中街商業區中華路太原北街沈陽站18條始終點公交線，過境線18條案例4、沈陽市太原街、沈陽站區域13條始終點公交線，過境線21條案例5、沈陽市五愛商業區93814548814572區57254893大橋六線931855836830申閔專線大橋六線區320855920923926303申閔專線205504342023204450824徐閔線72303326326572712820957984985游十號線東坪專線申川專線徐閔專線機場三號線024393303326806824927957984985東坪專線機場三號線游十號線732122449275723261572315572區86423643205824920931712820830926946957徐閔線龍吳線隧夜1號線起始站點8條過境線路40條572區15區836770122案例6、上海市徐家匯836732案例7、上海市人民廣場3條地鐵起始站點13條過境線路31條龍之夢沈陽故宮沈陽市人民政府地鐵一號線一環線東西快速高架干道地鐵十號線津橋路市府大道案例8、沈陽龍之夢亞太中心三條城市交通主干道兩條地鐵三座車站7.3萬8.7萬4.3萬東西快速干道沈海立交一環滂江街地鐵十號線車站地鐵一號線滂江街站龍之夢亞太中心公交樞紐長途客運項目周邊交通條件·一期公慚寓總面惠積約9.2萬m23人/套x118尤4套=355鈔2人次一期總啞占地17萬m2一期躁總建擠筑面節積14絹0萬m2一期鉆酒店外總面鳳積約8.舍8萬m22人/套x11英78套=23導56人次人流震量日謀均峰津值26萬人腔次一期商僵業總面毯積約90萬m2營業員憶按20m2/人=4.5萬人柄次購物廁中心30萬m210萬人朝次家居中蹦心25萬m21.泛5萬人裁次數碼默城10萬m24.5萬人警次百貨獲商場10萬m23萬人斧次商業總唇人數23.盒5萬人次一期辦棗公總面琴積約20萬m2按10m2/人=2萬人次公交樞著紐商業人拐流測算一層平驚面圖公交入炕口公交出場口公交出俊口公交酬出口公交站亮臺公交站噸臺公交的樞紐服平面疊圖公交車固入口公交充車出踢口公交車希出口公交車舒出口進站席為14米寬棍四車挖道公交樞競紐平面喘圖長途客腸運樞紐龍之夢擱亞太中處心公交樞筍紐地鐵超出口各種梳交通障方式您和商姑業的災組合練關系交通失干道龍之夢獨購物中柳心入口倘及中庭藍中匆庭紅中腔庭龍之夢修購物中愈心公交圍樞紐地鐵分出入培口公交題、地嚼鐵和所商業銜組合駝關系公交樞謀紐地下換起乘通道公交地善面換乘公交咬地鐵坡換乘購物中悶心一層時尚修百貨鉤一層地鐵地下麗一層地下一扭層地下一但層通過腔地下帳通道公交樞射紐、地拼鐵和購施物中心煉立體連產通地下一像、二層225215266134286228276298156237116131207257150222248287296118211中街地刷區11條公交夸線項目周娛邊10條公耳交線11茄613120715022224翠828氧729串611821122521526批613球428若622827629鞭8156237257中街地助區11條公交卵線項目周錯邊10條公蹄交線引入公慮交樞紐11613狠120715022224828729611青821122521假526謙613428622827黨629僚815623725724514723025421816838413324327438521915113238621條始行終點萄線16條過境充線運營網憑絡圖公交燭樞紐獄、地曲鐵和鐵購物也中心始立體配連通三條耕城市兇交通炒主干肯道一環線萬通行能濱力最強佩的滂江真街段沈陽唯練一的一葵條市內抖高架快址速干道津橋路—北順蠟城路--市府塞大路公共交游通配置元匯總沈陽首鞋個交通憲換乘樞汽紐40條公琴交線箭路的冷公交酸樞紐長途客店運樞紐56條公交吊線路現有16條過境囑市內公秘交線路中街也地區11條線路阻延伸項目落周邊10條線路臭的始發杯站遷移新增稈市內撒公交瞇線路19條兩條地拌鐵惑三座車購站地鐵漠一號酬線滂察江街抗站位餡于基纖地東嘆北角規劃地逼鐵十號甲線在基撒地東側罰設兩座虎車站建設公交樞紐能推進城市公交一體化，引導城市交通良性發展，構建現代化交通體系。2、通過建設公交樞紐可以實現地鐵，公交的緊密銜接，系統性地發揮城市公共交通的綜合運能，提高客運效率。4、大型商業中心與公共交通樞紐相互依存，削峰平谷，為城市交通開辟新的模式，有效地改善區域道路交通環境。3、建設現代化的室內公交樞紐有利于提升城市公共客運交通的服務水平，改善乘車環境，改變城市人的出行方式。地點筒：北息中街25沈7，28說7，11扣8，29掩6終點站地點詳：白后塔路384、38林5、386路終點冒站停車嫁場116，15昨0，20槍7終點站中街周西邊現有掙公交線荒路環境荷狀況211，22薯2路終棍點站孔停車敬場公交線冰路站務待室現狀沈陽北吵站公交止樞紐原中險街公俯交換圾乘中晃心東斷移的今設想中街周融邊118路調清整示柜意圖第2條節始發線11美8路原中街徒公交換飯乘中心逢東移的頓設想中街濁周邊13株1路調整灘示意圖第3條滾始裕發線131路原中忍街公旱交換毒乘中月心東近移的政設想中街筋周邊15饑0路調整朽示意圖第4條棗始發線150路地下刪車行百道停車場棚：800六0個車位車行界道：戶寬12-休18米層堪高頌：7.3米轉胖盤庭：2個出入口訊：5個轉盤出入口項目內傾部交通模塊逮三：痰城市霸商業返中心令的商報業組亂合城市商政業中心唐項目實凳例沈陽龍召之夢亞蹄太中心筆，一期14疾5萬平渾方米絨商業上?？弥歉桓拭肥莱?，16某0萬平方逼米商業海口紫現代棉美居恥城，14逮5萬平方百米商業用地圖面積55蛛.7導5公頃容積繳率6覆蓋率70%總建汁筑面忍積43驚7萬平辮方米地上灰總建剪筑面套積334萬平乎方米辦公餃樓20萬平賺方米酒店19萬平方糧米公寓28萬平肚方米商業16志7萬平方圾米住宅100萬平昌方米地下建弦筑總面灣積10闊3萬平方視米一期依工程沈陽龍舍之夢亞列太中心龍之夢肌購物中召心紅星美配凱龍家嗽居廣場五星框級酒架店精品百覆貨四星座級酒培店時尚百放貨數碼廣場公交取樞請紐大型主力百妹貨時尚百貨津余橋鵲路滂江街地鐵滂裁江街站沈擱海造立匪交東西快速干道長途襪客運幻玉樞紐(規原劃)一期旅工程孔商業因組合公交樞紐五星級酒店4萬平米精品百貨3.5萬平米大型主力百貨10萬平米時尚百貨

3.5萬平米購物中心30萬平米辦公樓高245米20萬平米公寓酒店3萬平米精品百貨3.5萬平米家居廣場25萬平米數碼廣場10萬平米公寓10萬平米一期工敲程總建微筑面尚積145萬平米其中零撥售商業90萬平米百貨酒店辦公仿樓酒店家居廣福場購物中候心大型百宿貨亞太最數碼糖城下沉式衛休閑廣助場時尚百藍貨大型什屋頂削游樂娛場公若寓快捷產酒店黃中柴庭綠中輕庭藍中庭紅中腎庭購物爆中心鞭內景紅星業美凱靈龍家羨居廣珠場案例詳二、口上海揭智富什名品美城城際喘鐵路謀站本案龍昆南路迎賓大道貨指運毛大唐道學院路本案0.殼5公里1.涉2公里案例僻三、謊海南竹現代說美居色生活豆城整體形釘態地上束建筑愉功能箭平面炊圖酒店公喬寓總體指標總用地面積（萬m2）60.2建筑基底面積（萬m2）26.3地上總建筑面積（萬m2）99.5容積率1.65建筑密度43.70%分項指標(單位：萬m2)業態名稱建筑面積地上建筑面積地下建筑面積用地面積紅星美凱龍201735數碼電器城86.51.52.5歐亞達1111-4.6商品批發市場1212-5.4旅游島旅游產品市場33-3.3酒店餐飲物料中心66-5.3專業建材街9軟裝飾2.5-8.1燈飾1.5-陶瓷瓷磚1-衛浴潔具1-五金配件1.5-基礎建材1.5-配送中心44-4服裝城33-4風情街（含海天3萬m2）109113.5酒店公寓22-廣百44-4.5樂購633影城11-商務中心33-總部辦公33-園區管理中心33-地下車庫37-37-總計14599.545.560.2模塊錯四：漠各個竟組成瀉部分良的招堆商和僑運營唇要點高星級攔酒店專業膽市場購物紐奉中心納的規妙劃設愚計高星級旺酒店酒店的袍投資回鬼報率平斃均在8-喜9%，在商伯業地產博類別里自回報期驗是最長陵的，但兆是一定批要做。1、樹立臨企業和拖項目的毀品牌高星級泡酒店是腸建設過貞程最復徹雜、管夕理最精雁細的地虹產項目榴。最直濤觀、最能有說服笨力的展享示企業壁品牌形毯象實力悼和企業濟文化。2、平臺唉和橋梁評作用。3、投資灘穩定性味好，投凳資風險禮不大。4、成長裹性比較寨好。5、最酸后是衫現金斯流的嘗作用覽。酒談店的殖經營撐會形果成穩躬定的辰、較蘋大量開的現亮金流缺。專業侄市場義烏盜的中泄國小紹商品謝城程虎閘門的吸服飾柿批發尊市場華南昂城循海煙寧皮堪革城攤成賴都的上荷花粘池批善發市浴場上海七暖浦路服剪裝市場辣北京菠潘家園恒古玩市裂場201德0年上半舊年，義某烏集貿叼市場總夜成交額怨達248億元踢，其份中中望國小狂商品頁城成舊交額169竄.12億元，滔中國古賠商經中海有“成脆行成市疤”的說扮法。大沾型專業冷市場規約模大、件影響力監大，輻暮射面寬蛇，吸引筐力強。購物跡中心在萬象盾城，不果僅僅是竿購物，庸更多的歇應該是煙一種生懂活。去踩那里，剃可以有剪太多太盤多的選扇擇，不軌想購物勝可以散彼步；累灶了，可拾以坐下饅來喝茶么；餓了淹，可以御去餐廳膨悠閑就令餐；想硬活動，廢可以去意溜冰場膚；悶了真，看場服電影；革進修，央可以參巴加各類算培訓課以程，給索孩子報并個早期膊教育的戀興趣班……在這脈里，傷可以場從上攪午到攪深夜SH門OP炒PI鴨NG；可叢以一繼個人延、一蒜個下卵午、再一杯ST金AR稼BU冤CK的咖啡便；可以度一家人潤、一整火天、一斬次信步費閑庭的退旅行；掏可以和悄朋友看直電影、克去K歌，協不醉住不歸胞；可找以和所陌生增人，于邂逅板、相宏識、呀成為姜知己懼；可肉以在架紅酒防的晃處影中鏈看車慣河、痰看霓圓虹、鈴看萬秘象人邁生；襲可以氧在精濁油的嫩香薰辱里閉夏上眼敬、想夜未來泄，讀頁自己療；可凍以一扶個人悄私享努，可私以一書群人斗分享爬，可用以一碗家人狂共享休；可顛以有姨你想結的一蒸切可箭能，恢萬象忠城為烈杭州礦帶來獎了更擴多可鍋能。模式一逗：所有噴店鋪直禾接面向期中庭特點：1、規偽模適禍中2、中庭產呈直線費型或者挨環形走皮向，顧窯客不走調回頭路3、黃餓金小委鋪和規小門窮臉、漂大空態間的嫌主力退店兩謝種鋪剃面形稠態4、國算內外娘一線郊城市君的頂丙級時尚忠購物齡中心一般采扮取該模誼式案例1：新朋加坡VI忘VO育CI聚TY案例2：韓錫國PA曉RC農1-職YE匆OU廢ID宜O案例3：深框圳華泰潤萬喇象城案例4：上菠海西逢郊百士聯案例5：北踢京來禽福士假廣場案例6：北京背金融街漢購物中絕心案例7：深項圳海除岸城案例9：上海清正大廣奇場模式螞二：懂傳統充百貨懂商店揪模式特點：1、鋪位稍平均2、中央顆設置中蒼庭3、多彎條購拳物流賓線案例1：橫松濱地屠標模式三宴：既有寫線性中勿庭，又使有輔助宅小街特點：1、主中兇庭沿線判氣氛熱嫌烈，小怎街較為暖冷落2、小賴街上貌一般火設置叔日用詳零售案例1：北稻京新耗中關挪購物騙中心模式四蒜：幾種覽模式混土雜、但寧段落明懶晰特點患：1、規勇模巨交大2、國際矮一線品腳牌和普衰通百貨惰同時入甚駐3、根崖據商佩品類蓋型進怪行分媽區，督比如紀“家下居廣案場區匙”濱、“者內衣待睡衣做區”獵等案例1：北京輛華茂城乏新光天齊地案例2：香港俊海港城案例3：日本LA寶LA墳PO杯RT模式驗五：障古典撲魚骨微型特點：1、一條淘主街和登若干支蒼路2、源自虹西方古且典街道噴拱廊購勸物街形嗓態3、店吸鋪進扣深一北般不朵大案例1：英國扶麥多霍仆爾購物虎中心英國最煉大的購笛物中心去之一/19歲90年開技業/13追.2萬平方劈燕米/郊區呆型/與交通啄樞紐相冒連/公共旨交通鍬引導館型開釀發TO載D,笨Tr夸an距si群t物Or怒ie地nt挑ed技D葛ev災el體op關me交nt美國叫購物尊中心1、主力鄭店往往怕是多個忌百貨，鴉超市較胸少2、單店鳥面積大懂，進深繁較大3、注重雁服務設畝施（衛扮生間和有停車場墳），代騙客停車4、娛炎樂設基施吸看引力孕大5、商吹家組憲合更鑄豐富史，按逗摩、溜減肥安、旅驢游信儉息等弦應有插盡有6、美納食廣城場寬呈敞明皮亮美洲Mal洗l芝加勒哥Woo把dfi耽eld潮Ma繳ll達拉斯Gal著ler除ia壇Mal派l達拉斯Nor筒th哥Cen蠶tre甩Par迫kM外all一、萌組織住架構商用章物業射運營糊管理眾按照丈“三邪權分衣立”筆原則足，成攏立商孟業經儀營公搶司和購物業期管理赴公司勤，實掛現所耍有權依、經沸營權揚以及招管理箏權的滋分離寺。推拆動所密有權暗、經厲營權跪、管銜理權刺相分流離，捧明確則權責窩，協薄調發衰展。1、置業資管理公悼司作為覺發展商鏈的代表雅，擁有龜資產管食理權：資產保蔑值增值家；資產家證券化鑄；物業殿管理。具體工禾作包括注：制訂愚經營目感標，選告擇經營蚊公司，關評估經搶營績效盞，審批利年度預鼻算、大柏修計劃畢等。2、商盤業經中營公吧司負聾責從胖初期晚招商蜜到后著期的響整體渣營銷跟和服返務監禮督等腐職能植。3、物業栽管理公南司負責聚保安、熱清潔、油維護和菜保修等駛工作。模塊五釣、招商藝實例二、招覆商推進1、招商際辦法：震委托招蹦商、自麻主招商稻兩條腿晚走路2、團隊們目標：接建立一免支朝氣拿蓬勃、抽團結協挺作，務傅實高效廢的招商講團隊，3、人才丙選拔原道則：一是捷細化響分工飾，提唱高專憲業化葡；二是僅新老良結合已，提濟高穩年定性正。4、招商故八大原蚊則：規劃銀先行訂整慣體經見營順序競招商塑同座業差圍異、租異業士互補主力巖店布朋局跟特殊這商戶炎優惠共擔堡風險姥放柄水養漢魚三、隆經營艘理念服務商媽戶，尊誕重商戶福，誠信間至上1、商堆場作板為一互項長烘期增毅值物旅業持佩有，蘆產權臨統一柳，經公營管落理方貝牢牢轟把握剖主動馳權，影大業號主小宴租戶陵心態紛妨礙樣經營同業績叉提升嚼。2、購物或中心和蠟專業市商場是統肯一管理骨、分散銀經營。從經稍營目液標上遞來看圍，是維追求望租金異水平止和出抗租率川的不睡斷提灰升；關注的糞重點是逆租戶與亦顧客，失強調對討租戶的銜服務；經營恐方面吧，每頁個店化鋪都依是獨察立法顛人，明強調蹲的是旅獨立賀經營妨；促銷推偶廣更多亂是整合況資源，爪為租戶兇搭建一猜個經商落的平臺土。3、商裳場搭畜臺，蛇租戶耀唱戲燃。四、市宮場推廣建立量惑化考核走體系，禍將市場娛推廣常拘態化。1、綜合菜運用電每視、報幟紙、網咐絡等方脖式，提頂高商用勵物業的哀品牌知裹名度和短認可度棗。2、制定歇商用物西業和商置家促銷駐活動年厚度計劃們，考核歇與推廣只效果掛聽鉤?？蛻浟髁俊①忎N售額抹、交易新頻次等吸。3、挖括掘場芝地潛申力和重調動南商家魂積極野性，梅提高園商用肌物業序的品給牌知桂名度級，設橡立廣慮告收弊入考換核指捐標。優惠停灣車、免生費停車億；溜冰場宮舉辦邀柏請賽、濁表演賽味、生日染會、體確驗課、贈學校體濫育課；電影欲