第九章房地產(chǎn)投資概述本章學習要求 掌握房地產(chǎn)投資的類型、特點，房地產(chǎn)投資的宏觀和微觀效應(yīng)；理解房地產(chǎn)投資分析在房地產(chǎn)投資中的重要作用。2本章重點和難點重點：房地產(chǎn)投資的類型；房地產(chǎn)投資的特點；房地產(chǎn)投資的宏微觀效應(yīng)；房地產(chǎn)投資分析的作用和核心內(nèi)容；難點：為什么房地產(chǎn)投機是產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的一個重要原因？如何理解投資價值的概念？3第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型一、房地產(chǎn)投資的概念（一）房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)榱诉_到預(yù)定的收益目標，將一定的資金直接或間接地投入到房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)以及消費中去的投資活動。4第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型作為一項稀缺性的實物資產(chǎn)，房地產(chǎn)投資的巨大吸引力與房地產(chǎn)的資產(chǎn)特性密切相關(guān)。位置的固定性和唯一性是房地產(chǎn)最基本的兩個物理特性，前者使得房地產(chǎn)市場一般表現(xiàn)為區(qū)域性市場，尤其是住宅市場；而后者使得房地產(chǎn)區(qū)別于其他商品，每一處房地產(chǎn)都有其獨特性。房地產(chǎn)經(jīng)濟特性首先體現(xiàn)在稀缺性上。其次，房地產(chǎn)商品具有經(jīng)濟壽命長的特點。第三體現(xiàn)在房地產(chǎn)與周邊環(huán)境的相互關(guān)系上。5第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型（二）傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資原則1、時機房地產(chǎn)投資是一項既有高收益又有高風險的經(jīng)濟活動。2、地段房地產(chǎn)的位置固定性決定了地段對房地產(chǎn)增值的重要性。地段是一個綜合的空間概念，既是房地產(chǎn)的具體地理位置，又包括房地產(chǎn)周邊的經(jīng)濟社會環(huán)境，這些環(huán)境特征影響到房地產(chǎn)的投資價值。3、質(zhì)量有了良好的地段，把握好合適的投資時機，并不一定都能夠帶來良好的投資收益。房地產(chǎn)投資最終是以實物資產(chǎn)的出售或出租來實現(xiàn)收益的。6第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型二、房地產(chǎn)投資的類型（一）按照房地產(chǎn)投資的對象劃分1、土地開發(fā)投資2、住宅房地產(chǎn)投資3、辦公樓投資4、商業(yè)房地產(chǎn)投資5、工業(yè)廠房及倉儲性物業(yè)投資7第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型（二）按照房地產(chǎn)投資的方式劃分1、房地產(chǎn)直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者將貨幣資金直接投入到房地產(chǎn)開發(fā)活動中，或者購買房地產(chǎn)進行租賃經(jīng)營或轉(zhuǎn)售。2、房地產(chǎn)間接投資房地產(chǎn)間接投資是指投資者購買與房地產(chǎn)有關(guān)的各種證券的投資行為，投資者不直接參與房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動。8第一節(jié)房地產(chǎn)投資的概念和類型（三）按照投資者權(quán)利劃分1、股權(quán)投資者和債權(quán)投資者對房地產(chǎn)擁有直接所有權(quán)的投資者稱為股權(quán)投資者。2、主動投資者和被動投資者主動投資者對所投資的房地產(chǎn)享有直接產(chǎn)權(quán)并具有決策權(quán)。9股權(quán)債權(quán)主動直接開發(fā)房地產(chǎn)直接購置房地產(chǎn)并經(jīng)營房地產(chǎn)在一級市場發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放長期的住房抵押貸款被動持有房地產(chǎn)公司的股份持有有限合伙人股份持有權(quán)益型REITs股份在二級市場購買抵押貸款持有房地產(chǎn)抵押證券持有抵押型REITs股份第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點和效應(yīng)一、房地產(chǎn)投資的特點（一）房地產(chǎn)投資成本巨大，投資回收期長。（二）房地產(chǎn)投資的不確定因素多，投資風險很高。（三）房地產(chǎn)投資回報率，收益性好。（四）房地產(chǎn)投資需要具備專業(yè)知識。10第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點和效應(yīng)二、房地產(chǎn)投資的宏微觀效應(yīng)（一）房地產(chǎn)投資的宏觀效應(yīng)1、房地產(chǎn)投資推動了國民經(jīng)濟增長2、房地產(chǎn)投資增加了政府的財政收入3、房地產(chǎn)投資改善了城市建設(shè)和投資環(huán)境4、房地產(chǎn)投資提高了居民的居住水平，推動了居民的合理消費11表9.1城鎮(zhèn)居民居住消費狀況年份指標198019901995200020022003城市居民人均住房建筑面積（M2）7.213.716.320.322.823.7城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)（％）56.954.250.139.437.737.1城鎮(zhèn)居民人均消費性支出中居住支出的比重（％）6.988.0211.3110.3510.7412第二節(jié)房地產(chǎn)投資的特點和效應(yīng)（二）房地產(chǎn)投資的微觀效應(yīng)房地產(chǎn)投資的微觀效應(yīng)可以通過企業(yè)或個人從房地產(chǎn)投資活動中所得到的利益加以反映。投資活動的回報可以有三種途徑：一是收益二是升值三是價值收益13第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題一、關(guān)于房地產(chǎn)的投資價值（一）投資價值的涵義投資價值（investmentvalue）指的是投資者對某項房地產(chǎn)投資預(yù)期的未來收益的價值。投資價值不僅反映了投資者對某一物業(yè)未來產(chǎn)生利潤的能力的一種假定，而且也反映了投資者對可能的持有期、銷售價格、稅收結(jié)果、融資前景以及影響項目預(yù)期凈利潤的所有其它因素的判斷。視頻：房地產(chǎn)投資中的泡沫問題分析-27分鐘14第三節(jié)房地產(chǎn)投資分析的幾個基本問題幾個與投資價值有關(guān)的概念和術(shù)語1、交易價格（transactionprice）。交易價格是指實際交易過程中發(fā)生的歷史價格。在正常的市場條件下，交易價格就是買賣雙方議價的結(jié)果，因此，實際交易價格常常是人們預(yù)測未來交易價格的基礎(chǔ)。2、最可能銷售價格（mostprobablesellingprice）。最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計。它是指在現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時間范圍內(nèi)，對該類物業(yè)未來交易價格所作的預(yù)測。15第三夢節(jié)匆房地桂產(chǎn)投怨資分挪析的暢幾個身基本熱問題3、市嫁場價烘值（ma塔rk妥et稱v勵al嗽ue）。嗓市場咽價值卷是評扮估人承員常瓣用的雁術(shù)語日。它蚊是指碑在一蔥個競辜爭開朱放市褲場中碰，具所備公田平銷蝴售所駁需要呼的條音件時非，某膨一物搜業(yè)的嶄最可護能價綱格。未這里隙假定素買賣患雙方惹均是茅謹慎膏的、區(qū)理智忍的。4、交踢易區(qū)征間（tr別an月sa籃ct址io此n陜ra便ng哈e）。詞在房喪地產(chǎn)喇交易憂中，兇賣方術(shù)在出聯(lián)售物拐業(yè)時屠將為洋該物鍋業(yè)的姨出售鴨價格壓設(shè)置連一個鳴較低夜的價拜格下性限，夕低于煉這一昌下限卸，業(yè)恩主將衣拒絕深出售賠。而還買方陳則將碧為此必設(shè)置扮一個謹較高松的價霉格上蛇限，衣高于蠟這一用上限國，買悠方會偽拒絕規(guī)成交番。實裝際成頁交價缺格總挺是落艘在這渣兩個儉極限狡之間我。16第三剝節(jié)導(dǎo)房地浸產(chǎn)投眠資分糊析的加幾個孝基本鹽問題（二忙）投誓資價鴨值估中測的統(tǒng)一般鈴方法投資鏈者如艱果購餡買了勾某一些特定蒸物業(yè)緊，實誰際上鳳就是嚼購買愛了該群物業(yè)僵在持落有期婦內(nèi)的倚一系濃列現(xiàn)距金流鮮量的追產(chǎn)出閥能力警以及石在持昌有期么結(jié)束德之后恒的預(yù)晝期市窩場價葵值。隆這兩據(jù)方面郵構(gòu)成肝了預(yù)金期收峽益的碌總量懶。收找益總淘量、要獲得蚊收益勾的時越間以尊及獲牽得收娃益的挪確定申性決趣定了敞所有形投資播機會士的相褲對價稅值。投資宗價值岔可以曾通過哥物業(yè)私的權(quán)造益現(xiàn)談值加續(xù)上債臟務(wù)現(xiàn)團值來件估算斯（適逢用于剪收益險性房僅地產(chǎn)它投資桶）。17圖9.秘5現(xiàn)金饅流量演分布賢與投稼資價裝值關(guān)擇系18凈經(jīng)營收入向抵押貸款人支付的年貸款本息股本投資者稅前現(xiàn)金流量稅后現(xiàn)金流量所得稅股本投資者未來稅后現(xiàn)金流量的現(xiàn)值＝Pe抵押貸款的現(xiàn)值＝PdPv＝Pd＋Pe第三參節(jié)洞房地胃產(chǎn)投為資分奇析的療幾個廢基本威問題二、疑投資是者的瓜目標夾和風婆險房地存產(chǎn)投怠資者踩的投坊資目失標也森許各魄不相姨同，灰比如久有的道是為塌了獲冊得穩(wěn)棕定的圖收益治，有鋤的是妙為了抱投機笑以獲央得高風額的嬸資本面增值虛，有滲的是輩為了墳避稅利，也氏有的竹是為屆了保漫值。坊盡管怠目的在各自嘴不同吧，但萬是所果有的集理性胞投資證者都站要為液其所菌提供撥的資厚源和蠶承擔父的風松險去霸尋求閱相應(yīng)馬的財在務(wù)回央報。從投顫資者惑對風謊險的煤態(tài)度踩來看腔，有逢些人賄天生探喜愛牧風險晝，有直冒險金精神束，而慰有些句人總拍是規(guī)啊避風豪險，標以收半益的救安全測性為因首要潤，甚匙至不卻惜犧悼牲自輔己的方預(yù)期寺收益道。大另多數(shù)晨投資葵者介請于這思兩者奏之間煩，他震們愿扔意承節(jié)擔最染小的字風險聯(lián)而接頃受相府對穩(wěn)卵定的撒低收素益，鹿不愿賤意為赴了獲足得某剃種可詞能性亂不大鐵的高里回報我而承晃擔大鑼的風塞險。19圖9.睜6風險孝規(guī)避攝型投清資者羽預(yù)期偉的風慰險－灣回報潤關(guān)系20回報P3

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風險圖9.頁7對待澆風險斥的不池同態(tài)那度21風險回報規(guī)避型折衷型喜好型第三舉節(jié)依房地妖產(chǎn)投市資分握析的成幾個油基本泥問題三、新房地牢產(chǎn)投賀資分暢析的拘意義讓和基撕本內(nèi)雪容（一蹤蝶）房乞地產(chǎn)防投資房誠分析票的意撕義房地嘆產(chǎn)投鳴資分譜析就邪是研殼究房棒地產(chǎn)貫投資嚼項目必的可炎行性斗、對質(zhì)項目別的收購益和鳥風險婆進行弟評價獎，為曠投資礦者的溜決策闊提供旋全面告而詳失實的躬參考蘆依據(jù)僚，使狗投資柏者在反既定趴的資物源條愈件和睛預(yù)期烘的收利益目庫標下界選擇血最佳被的投協(xié)資方嚴案的胃工作暫。1、可誦以為纏房地觸產(chǎn)投型資者賞確定舉投資涂方向呼提供蒼論證2、可灶以為懼投資喘者提貍供投拋資方帝案并寧預(yù)測氣投資箱收益3、可完以為刻房地伶產(chǎn)投離資者故描述虹風險匹及提務(wù)供規(guī)巾避風漸險的境方法22第三愉節(jié)科房地頃產(chǎn)投誓資分旗析的燈幾個屯基本畢問題（二真）常忌見的勞房地秒產(chǎn)投咐資分曬析類秧型1、在冠預(yù)先己確定診的地增塊上自，研蔽究開味發(fā)類錘型2、預(yù)卸先確板定了候投資玩類型臭，尋墾找合此適的抄地塊燦或一騰組最劣合適添的存非量物移業(yè)3、在綿資金雕確定興的情要況下喜尋找煤投資杜機會閣。4、需揭進行葵改造漲的現(xiàn)滴有項設(shè)目23第三筑節(jié)貝房地礦產(chǎn)投蛇資分溉析的椅幾個儉基本景問題（三武）房暢地產(chǎn)按投資艘分析督的基等本內(nèi)按容1、市鞠場研泥究2、財租務(wù)評群價3、風拉險評丸估四、書房地魂產(chǎn)投著資分瘦析的畝方法1、宏潛觀分享析與集微觀松分析階相結(jié)糾合。2、定末量分鴉析與鐘定性繳分析破相結(jié)腦合。3、靜脈態(tài)分扎析與慘動態(tài)購分析震相結(jié)忙合。24第四塑節(jié)挪房地他產(chǎn)投廳資的鞏宏觀截調(diào)控房地務(wù)產(chǎn)投昨資宏氣觀調(diào)并控的鄙主要傳目標汪就是乖實現(xiàn)睡房地摩產(chǎn)市賊場總桂供給亮和總毫需求擔的平昂衡，句提高船資源熟配置騾的效懲率，室保證薦房地你產(chǎn)業(yè)賊的持炒續(xù)健貴康發(fā)第展。由于銀房地活產(chǎn)市另場的腐信息壟不完附全，財房地昨產(chǎn)投撫資時犬滯的哥存在賤，房局地產(chǎn)系市場澤易產(chǎn)掠生“市場怨失靈”。當出在現(xiàn)了預(yù)投資鍵過熱柱現(xiàn)象耐或投土機過惕度問訂題時叢，政如府必室須采稅取一某定的涌宏觀股調(diào)控蕩手段企來保抖證房攪地產(chǎn)