銀川市物業管理項目經理資格考試(復習題)一、單項選擇(每小題只有唯一正確答案，每小題1分)1、下列可從住宅專項維修資金中列支的費用是。A.房屋竣工交付之日起正常使用滿5年的非獨占樓頂漏水的維修費用B.小區供水總表前的管線維修養護費用C.業主不小心損壞電梯所需的修復費用D.物業服務合同中約定由物業服務企業從物業服務費用或物業服務資金中支出的共用部位、共用設施設備的維修養護費用2、銀川市普通住宅小區物業服務費政府指導價是()出臺,基準價分為()個等級A、2007年9月1日，四個B、2009年9月1日，三個C、2003年7月1日，三個D、2006年3月1日，四個3、根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和使用說明書制度的規定》，住宅保修期從()之日起計算。A竣工之日起B開發企業竣工驗收的住宅交付用戶使用C竣工驗收合格之日起D完工之日起4、根據建設部《商品住宅實行住宅質量保證書和使用說明書制度的規定》，供熱、供冷系統和設備的保修期為()。A1個采暖期或供冷期B2個采暖期或供冷期C1年D2年5、物業服務合同終止時,如物業服務企業不再續簽物業服務合同的,應當在物業服務合同期滿前()書面告知委托方a)A、1個月B、2個月C、3個月D、6個月6、社區文化能使社區成員從內心產生一種積極上進和不斷進取的精神,這是社區文化的()功能a)A、娛樂功能B、凝聚功能C、引導功能D、激勵功能7、物業經營管理中的是對各種可能的方案進行分析比較的過程。a確定戰略b構建信息基礎c決策分析d確定標準8、的分類主要依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍三個方面。a寫字樓物業b零售商業物業c出租型公寓d休閑娛樂設施9、早期介入的銷售階段銷售前的主要工作內容()A、印發有關資料和制度，將各項收費的用途和管理辦法公開化、透明化。B、督促物業建設單位與業主簽訂《前期物業服務協議》。C、明確各項費用的收費標準及辦法,必要時履行各種報批手續。D、督促物業建設單位依據有關規定依法收取專項維修基金。10、物業企業加強設備日常維護的標準主要有()。A、點檢標準B、點檢和潤滑標準C、潤滑標準D、維修標準11、電火花是電極間的擊穿放電，大量電火花匯集起來即構成電弧，電弧溫度高達℃。()500060007000D、800012、下列不屬于相變制冷方式的是(D).A、蒸汽壓縮式制冷B、吸收式制冷C、蒸汽噴射式制冷D、熱電制冷13、物業管理處對管轄物業資金運作方面,原則上實行()，物業管理日常運行所有費用均應由管理費支付。A自給自足b自支自收c自負盈虧d總公司支付14、物業管理公司的員工培訓工作是一個系統工程,它包括()、計劃制訂、培訓實施、效果評價等關鍵環節。A市場分析b人員分析c培訓定位d需求分析15、物業管理公司對員工要實行規范化、制度化的培訓，一般分為入職培訓、轉崗培訓、()和更新知識培訓4種類型。A技能培訓b專門業務培訓c上崗培訓d能力培訓16、物業管理的內容是()。A、對物業進行維修B、對物業進行養護、管理C、對相關區域衛生、保潔D、對物業進行維修、養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護17、()可作為物業管理活動的前提條件。A、市場原則8、平等原則做公平原則D、公開原則18、物業管理起源于19世紀60年代的()。A、法國B、德國C、英國D、美國-19、新中國成立的五十多年中，公有住宅總量經歷了一個()的過程。A、由小到大，再由大到小B、由大到小，再由小到大C、一直持續大D、一直持續小20、（）美國成立了第一個行業協會芝加哥建筑管理人協會。A、20世紀初B、20世紀末C、21世紀初D、20世紀中期21、我國的物業管理制度是由（）共同組成。A、國家法規B、地方性法規C、中央性法規D、國家法規政策和地方性法規政策22、（）建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》。A、1994年3月20日B、1994年3月21日C、1995年3月23日D、1994年3月23日23、（）是物業管理的基礎。A、業主的住宅權B、業主的財產權C、物業管理者所得D、物業管理服務24、物業服務合同規定以外的服務是()。A、無償服務B、義務服務C、有償服務D、業內服務25、物業管理應()巡查小區單元門、樓梯道以及門窗、玻璃等狀況。A、每兩日1次B、每日1次做每三日2次口、每日2次26、物業服務的原則是()。A、合理原則B、公開原則C、收費與服務水平相適應原則D、合理、公開、收費與服務水平相適應原則27、《價格法》對價格管理規定了()。A、政府定價B、政府指導價C、市場調節價D、政府定價、政府指導價、市場調節價28、以政府定價方式管理物業服務收費存在的弊端是()。A、不利于物業管理企業提高服務質量B、不利于物業管理企業降低服務質量C、利于物業管理企業提高服務質量D、利于物業管理企業提高服務態度29、物業服務合同確立了業主和物業管理在物業管理活動中的()。A、權利B、義務C、權利、義務D、權利和義務的法律依據30、下列選項中,有關物業合同應具備的內容不包括()。A、物業管理事項B、物業服務質量C、專項維修資金的管理與使用D、物業服務態度31、物業收費的形式為()。A、1月收1次B、1年收1次C、1日收1次D、包干制或酬金制32、《物業管理條例》()規定，物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。A、第四十七條第二款B、第四十七條第一款C、第四十六條第一款D、第四十六條第二款33、物業管理企業()。A、應自覺接受公安機關監督和指導8、被逼迫接受公安機關監督C、不受公安機關監督D、不受任何部門干涉34、()可以改變物業管理區域內公共建筑和公用設施。A、業主大會B、業主委員會C、業主和物主D、以上人員都不可35、物業管理區域內的道路、場地是為()而建設。A、業主利益B、物主利益C、業主共同利益D、國家利益二、多項選擇(每小題有2個或2個以上正確答案，多選、錯選均不得分，少選得1分,每小題2分)1、在物業管理活動中，建設單位的角色定位()。A、首家物業管理企業的選擇者B、首次業主大會的籌備者之一C、物業服務費的收取者D、未出售物業業主產權的代表者E、物業質量的保證者和法定時間內的保修者2、在物業管理活動中，物業管理企業的角色定位()。A、物業區域內管理制度的制定者B、完成物業配套建設的責任者C、市場運行過程中的監督者D、物業管理活動的實施者E、物業管理服務質量的被監督者3、物業項目管理的原則()A、統一指揮原則B、分工協調原則C、精簡高效原則D、權責分離原則E、管理適度原則4、物業管理處主領導藝術()A、培養人，善用人B、制定并執行科學的規章制度C、協調內、外關系D、確定管理處明確的發展目標￡、關心員工利益，調動員工積極性5、包干制的物業服務成本或酬金制的物業服務掛出，一般包括以下部分()A、物業共用部位的大修費用B、物業管理區域清潔衛生費用C、物業管理區域綠化養護費用D、業主自用部位的維修費用E、辦公費用6、根據《物權法》規定,建筑物區分所有權的構成部分包括()A業主對專有部分的所有權B業主對建筑區劃內的共有部分的共有權C業主對建筑區劃內的共有部分的所有權D業主對建筑物區劃內的共有部分的共同管理權7、根據《物業企業資質管理辦法》物業企業應當具備以下哪些條件方可滿足國家二級資質要求：()A注冊資金500萬元人民幣，專業技術人員30人,其中中級以上職稱20人B注冊資金300萬元人民幣，專業技術人員30人,其中中級以上職稱10人C建立并嚴格執行服務質量等企業管理制度和標準D建立企業信用檔案系統E管理兩種類型以上物業,并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占規定計算寄宿的百分比之和不低于100%8、物業公共秩序維護的性質是()A、防范性B、協助性C、保障性D、公共性9、如何判斷無物業企業是否承擔責任()A、物業企業是否有能力履行法定和約定的義務B、事發時是否采取妥當的應急處理措施C、事發后是否采取妥當及時的善后措施D、物業服務企業是否抓到了犯罪嫌疑人10、物業公共秩序維護的風險類型主要有()A、自然風險B、人為風險C、可預測風險D、不可預測風險11、風險控制措施主要有()A、風險回避B、風險轉移C、風險承擔D、風險自擔12、綠化的評價指標主要有()A、綠地率B、綠化覆蓋率C、人均公共綠地面積D、綠化存活率13、物業服務檔案收集按照物業服務流程進行分類主要分為()A、承接查驗期檔案B、物業入住檔案C、工程檔案D、物業日常管理期檔案14、社區文化的內容主要包括()A、環境文化B、行為文化C、制度文化D、精神文化15、物業管理的風險類型主要包括()A、拓展物業的風險B、前期物業管理的風險C、物業管理日常運作過程中存在的風險D、合同風險16、物業經營管理活動的管理對象通常為收益性物業,主要包括()等。a寫字樓b零售商業物業c出租型別墅或公寓d酒店e工業物業f休閑娛樂設施17、商業物業管理的主要特點()a是面積大、層數多,功能復雜,人口稠密,物業管理任務較為艱巨。b是進出人員無法控制,人員成分復雜,安全、消防管理工作量大。c是小業主或租戶如采用攤位經營、獨立柜臺經營,則較分散和獨立,統一管理難，欠費、逃費現象時有發生。d是購物糾紛和矛盾多,物業管理人員又無權處理,公共秩序維護難度大。e是商業物業管理與其他形式的物業管理相比,對其服務質量、管理水平的要求更高。18、()和()是寫字樓物業管理的首要工作。a衛生形象b消防安全c治安保衛d突發事件的處理e設施設備的正常運行19、設備管理在物業管理中的重要性有()。A、關系到開發商及物業管理企業的聲譽和生存。B、關系到服務的成本和企業資金的合理利用。C、關系到合理安排設備大、中、小修的時間及內容。D、關系到技術安全和環境保護。20、培訓績效評估包括()三個方面。a培訓考核b培訓綜合報告c培訓分析d工作績效評估21、物業管理基本特征有()。A、社會化B、專業化C、市場化D、人為化E、自然化22、物業管理作為一個新興的行業，其作用為()。A、實施物業管理可促進經濟增長B、實施物業管理有利于提高人民群眾居住質量C、實施物業管理有利于增加就業D、實施物業管理有利于維護社區穩定E實施物業管理不利于推動房地產的發展23、《城市新建住宅小區管理辦法》規定的作用有()。A、確定了物業管理活動的主管部門B、確定了物業管理工作的基本內容C、明確了社會化、專業化的物業管理模式D、確定了業主選舉產生物業管理委員會制度E、明確了業主的權利和義務25、物業管理服務的特點有()。A、物業管理服務無償性B、物業管理服務的公共性和綜合性C物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性D、物業管理服務的即時性和無形性E物業管理服務的持續性和長期性26、物業服務收費原則有()。A、最大利潤原則B、利潤為主,服務為輔原則C、合理原則D、公開原則E、收費與服務水平相適應原則27、物業服務合同應包括()等內容。A、物業服務質量B、物業服務費用做雙方的權利和義務D、合同期限E、賠償范圍28、《物業管理條例》關于利用物業共用部位、共用設備進行經營，主要采取的措施是()。A、原則規定了利用物業共用部位B、不得利用共用設施設備C、明確相關業主、業主大會、物業管理企業對利用共用部位等進行經營的事前否決權D、確定業主由于物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的使用方向E、利用共用部位、共用設施設備經營不需征得相關業主的同意29、業主的權利包括()。人、按物業服務合同規定,接受物業管理企業提供服務B、提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議C、提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議D、參加業主大會會議，行使投票權E、選舉業主委員會委員，但無被選舉權30、業主使用物業應當遵守的規定有()。A、相鄰權規定B、房屋裝飾裝修規定C、共用部位、共用設施設備的使用規定D、占用公共用地，不負責任E、使用物業的禁止性規定31、前期物業管理項目招標的原則有()。A、不得以不合理條件限制或排斥潛在投標人B、不得對潛在投標人實行歧視待遇C、不得對潛在投標人提出與招標物業項目實際不符的資格要求D、對潛在投標人分三六九等區別對待E、與物業管理市場化背道而馳32、物業管理企業取得一級資質的條件是()。：A、注冊資本人民幣400萬元以上B、物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書C、有多層住宅200萬平方米以上物業管理經驗D、有獨立式住宅15萬平方米以上物業管理經驗E、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱三、簡答題(每題5分)1、作為項目經理應具備什么樣的基本素質和能力？2、2009年銀川市住房保障局對《銀川市普通住宅小區物業服務等級標準》進行了修改，修訂后的標準自哪年開始施行？(4分)(1)新標準分別由幾項主要內容組成？(2)新標準哪些服務項目獨立于等級標準以外，作為可選物業服務項目，不包含在一、二、三級物業服務等級標準中，其對應服務費用也應獨立測算？(3)新標準中制定的準物業服務標準的適用群體？3、如何做好客戶投訴處理工作？4、設備設施管理工作的基本任務有哪些？5、簡述在物業管理中，設備運行管理的重要性和原因。6、物業管理公司的制度類別有哪些?7、根據《城市異產毗連房屋管理規定》，屋蓋的維修費用應如何向業主分攤？8、根據《城市異產毗連房屋管理規定》，樓蓋的修繕費用如何分攤？四、案例分析題（每題20分）1、2010年的除夕夜晚上某居民小區一業主李女士家發生了火災,最后大火被撲滅了，可是由于火勢太猛,這家幾乎所有的東西被燒成了灰燼。火災原因是因為燃放煙花爆竹的火苗竄入到李女士家,引燃了家里堆放的床布等可燃物。據消防隊調查,發生火災那天晚上,李女士家靠東邊那間臥室的窗戶沒有關嚴,煙花正是從窗戶的縫隙落入房間里,從而引發這場大火。據小區物業管理公司的保安巡邏員說,那天晚上12:15左右，當看到有煙從13號樓的一家窗戶里冒出來,于是小區保安立即撥打了119報警,消防隊10分鐘之后趕到了現場。但是在救火過程中，消防隊在小區內遇到的種種障礙。當時小區內的通道兩邊都停滿了車，消防車很難順利通過,從小區門口到李女士家樓下200多米的距離,整整花了5分多鐘。進入小區到達現場，當時小房間內已經起火,火勢處于發展階段，已經無法用滅火器進行滅火,而且由于起火是20層,只能使用樓內的消防設施進行滅火。然而當消防隊員從樓內的消防栓接好了水帶水槍準備滅火時,讓人意想不到的事情卻發生了，消防栓的閥門里竟然沒有水。物業管理公司的經理說,平時小區內的消防設施是委托一家專業單位維護保養的。就在火災發生的前幾天剛檢查過，當時消防設施的功能都是正常。而且在除夕那天白天物業管理公司還用消防栓里的水澆灌過小區的草坪,既然除夕那天白天消防栓里是有水的，為什么到了晚上要救火的時候消防栓里卻沒水了呢?經檢查發現，蓄水池里有一個控制進水的浮球,而發生火災那天這個浮球剛好被水泵卡住了，于是當物業管理公司將蓄水池里的水澆灌了草坪之后,蓄水池就沒能夠自動補水,所以才出現了消防栓沒水的情況。問題1:物業管理公司對于小區內的車輛停放應該如何管理?車輛堵塞消防通道延誤救火造成損失應該追究誰的責任？問題2:消防設備應該如何管理和使用？消防栓沒有水造成火災損失擴大應該由誰承擔責任？問題3:發現火災后,物業管理公司應該如何處理?物業管理公司在這場火災中應該吸取哪些教訓？問題4:誰應該對這場火災造成的損失承擔責任?為什么？問題5:如果火災使小區突然停電，而恰恰小區內電梯因停電造成了業主、住戶被困在電梯內,應該如何處理？2、劉小姐最近剛購買了一套二手房后入住某住宅小區,可搬進去不久就發現：家中衛生間地面上出現裂縫，陽臺窗戶變形無法關閉,樓道照明燈不亮,樓道走廊墻壁小廣告泛濫，墻壁烏黑發霉,住宅小區垃圾成堆,老鼠蚊蠅孳生,不少業主私自搭建違章建筑,電梯噪音和震動較大使乘梯人感到害怕，電梯內和大堂安裝的電視廣告屏不分晝夜地播放著令人惡心和厭煩的廣告，值班保安經常脫崗并在夜晚值班時睡覺，小區車輛停放混亂,消防設施經常發生誤報警,一層大堂和消防樓梯口堆滿了布滿灰塵的雜物。劉小姐于是向該住宅小區的物業管理公司投訴，但物業管理公司卻要求劉小姐繳納原業主欠繳一年的物業管理費,而劉小姐則以自己沒有繳納原業主欠費的義務為由給予拒絕。同時告知劉小姐物業管理公司因收取的物業管理費太低對這些問題無能為力，應該由劉小姐自己