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商圈調(diào)查與選店

一、商圈調(diào)查的目的

做店鋪，首先就要找店鋪，了解和調(diào)查所找店鋪的身邊事情．調(diào)查商圈可了解預(yù)設(shè)商店?duì)I業(yè)范圍內(nèi)的地理區(qū)域，以協(xié)助適當(dāng)將來店鋪位置的挑選，商圈調(diào)查的目的包括：

1、了解地區(qū)居民的人口特性、社會(huì)經(jīng)濟(jì)變項(xiàng)及日子形態(tài)，購買適應(yīng)等。

2、確定將來店鋪的消費(fèi)檔次，以及所要銷售的產(chǎn)品組合及促銷重點(diǎn)。

3、分析和現(xiàn)有的店鋪商圈是否重迭。

4、計(jì)算在某一地理區(qū)域內(nèi)應(yīng)開店鋪的數(shù)量。

5、找出商圈內(nèi)的障礙，包括：

A、道路設(shè)施別便。

B、人口擁擠。

C、交經(jīng)過度擁塞。

6、法規(guī)方面，應(yīng)思考租稅、執(zhí)照、營運(yùn)、最低工資及城市區(qū)域劃分事情，有的都市規(guī)劃ＩＴ一條街，假如初期誤入，未來的進(jìn)展空間受到限制，甚至被取締。

7、其它因素：了解一地區(qū)內(nèi)同性質(zhì)的競爭家數(shù)（競爭是否激烈）、未來的變動(dòng)趨勢、供應(yīng)商位置、運(yùn)輸是否方便（交通狀況）、未來開連鎖可否利用物流中心一次補(bǔ)齊所需物品，及停車場是否寬廣等。

二、商圈調(diào)查作業(yè)范圍

確定店鋪意向后舉行商圈調(diào)查、評估，以評定是否適合開店。

三、商圈調(diào)查部門的工作職責(zé)

尋店和確定商圈是一門學(xué)咨詢，應(yīng)該有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)工作，初期也許是特意的人員，形成規(guī)范的流程。

1、商圈情報(bào)之主動(dòng)收集，對所在都市和地區(qū)的商業(yè)進(jìn)展及時(shí)了解，預(yù)計(jì)將來地區(qū)或者都市的商圈重點(diǎn)。

2、商圈資料之建立，別斷修正。

3、商圈之規(guī)劃、評估、分析報(bào)告。

4、將來整體公司進(jìn)展的布點(diǎn)策略。

5、商圈地方挑選、開店技巧制度之建立及教導(dǎo)。

6、租店及選店業(yè)務(wù)之執(zhí)行。

7、租金行情之分析了解和呈報(bào)。

8、競爭廠商／店鋪開店情報(bào)之搜集及應(yīng)對策略之?dāng)M定。

9、經(jīng)營店鋪的評審作業(yè)規(guī)劃與推動(dòng)。

10、和房東之租店談判。

11、與法務(wù)訂定租店合同。

12、執(zhí)行開店治理及制度。

13、別良店之遷移和淘汰。

14、其它有關(guān)的開店事項(xiàng)。

簡單講講，人口與購買力分析

有關(guān)人口數(shù)和家庭人口之組成，可參考選址地域街道辦事處和派出所存檔的戶藉人口數(shù)和人口普查資料。所需調(diào)查的項(xiàng)目包括：

1、常住人口數(shù)

2、家庭及構(gòu)成

3、人口密度

4、教育程度

5、從事行業(yè)

6、自然增加率

7、社會(huì)增加率

8、家庭人均收人

9、白天流淌人口數(shù)

10、年齡構(gòu)成

11、家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)

現(xiàn)就一些要緊項(xiàng)目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭狀況是妨礙消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地妨礙將來商店的銷售。如所在地區(qū)家庭平均收入的提高，則會(huì)增加家庭對選購商品數(shù)量、質(zhì)量和檔次的要求。家庭的大小也會(huì)對將來的商店銷售產(chǎn)生較大妨礙。比如一具兩口之家的年青人組成的家庭，購物追求時(shí)尚化、個(gè)性化、少量化；而一具三口之家的家庭(有一具獨(dú)生子女)，則其消費(fèi)需求幾乎是以小孩為核心來舉行。家庭成員的年齡也會(huì)對商品具有別同需求。比如，老齡化的家庭其購物傾向?yàn)橘徺I保健品、健身用品、營養(yǎng)食品等；而有兒童的家庭則重點(diǎn)投資于兒童食品、玩具等。

2．人口密度

一具地區(qū)的人口密度，能夠用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一具地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。

要計(jì)算一具地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。部分隨機(jī)流入的客流人數(shù)別在考察數(shù)之內(nèi)。

白天人口密度高的地區(qū)多為辦公區(qū)、學(xué)校文化區(qū)等地。對白天人口多的地區(qū)，應(yīng)分析其消費(fèi)需求的特性舉行經(jīng)營。比如采取延長下班時(shí)刻、增加便民項(xiàng)目等以習(xí)慣需要。

人口密度高的地區(qū)，到商業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。而人口密度低的地區(qū)吸引力低，且顧客光臨的次數(shù)也少。

3．客流量

普通在評估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)仔細(xì)測定通過該地方行人的流量，這也算是將來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：

(1)各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。

(2)上下車乘客人數(shù)愈多的地點(diǎn)愈有利。

(3)上下車乘客人數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的事情下，商圈人口也會(huì)減少。

(4)依照車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解別同年齡顧客的需求。

普通而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)挑選立地的重點(diǎn)。如：

(1)居住人口集聚區(qū)。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。

(2)日常上班的場所、學(xué)校、醫(yī)院等，乃白天人口集結(jié)之場所，也算是人口聚攏地區(qū)。

(3)火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚攏之處。

(4)體育場、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場所。

4．購買力

商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，所以，商圈人口收入水平對地理?xiàng)l件有決定性的妨礙。家庭人均收入可經(jīng)過入戶抽樣調(diào)查獵取。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對身邊商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的辦法，抽取出家庭樣本2000個(gè)。通過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此講明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。

在挑選戶外店鋪的立地時(shí)，應(yīng)以處于少年和中年層顧客，社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位較高，可支配收入較多者居住區(qū)域作為優(yōu)先選址為佳。

四、商圈的定義

商圈（tradearea）是指一家零售商店的顧客所來自的地理區(qū)域。

依據(jù)商店獵取顧客的百分比將商圈劃分為三部分：1．要緊商圈(primarytradingarea)：商店在此區(qū)域內(nèi)的

顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的55—70%。

2．次要商圈(secondarytradingarea)：商店在此區(qū)域內(nèi)的顧客數(shù)約占總顧客數(shù)的15—25%。

3．邊緣商圈(fringetradingarea)：商店在商圈中剔除前兩種商圈后，剩余的顧客所構(gòu)成區(qū)域。

注：商圈都是是沒有形狀的，但是為了方便打算，普通事前規(guī)劃可用圓形或地形式來為商圈推算。

五、商圈調(diào)查重點(diǎn)與調(diào)查方式

A、商圈范圍劃分確定

商圈的實(shí)際位置會(huì)有以下各事情限制,設(shè)立別同商圈范圍的劃分點(diǎn)：

1.商圈范圍

A.集中型商圈，要緊商圈半徑在2000米以內(nèi)，次要商圈半徑在2000米—5000米之間，邊緣商圈在5000米以外。

B.分散型商圈，要緊商圈半徑在500米以內(nèi)，次要商圈半徑在500米—1000米之間，邊緣商圈在1000米以外。

2.馬路之分界，凡超過40米寬之道路四線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、要緊干道。

3.鐵路、平交道之阻隔，因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)別同商圈。

4.高架橋、地下道阻隔，因高架橋、地下道阻隔，使人潮流淌別易而劃分成別同商圈。

5.安全島之阻隔，因安全島阻隔，使人潮流淌別易而劃分成別同商圈。

6.大水溝，因大水溝阻隔，使人潮流淌別易而劃分成別同商

圈。

7.單行道，因單行道阻隔，使人潮流淌別易而劃分成別同商圈。

8.人潮走向，由于人潮走向之購物適應(yīng)與人潮流淌之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。

B、商圈之界定辦法

[Compass法則]是從各家競爭店鋪規(guī)模power開始，掌握吸引力方面的別同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境地的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測量利用車子的里程表便可簡單的測出，大伙兒就坐上出租車跑跑看。

繼續(xù)來講講商圈的界定,上面提到了[Compass法則]是從各家競爭店鋪規(guī)模power開始，掌握吸引力方面的別同點(diǎn)，設(shè)定領(lǐng)域的境地的方式，其計(jì)算公式如下列所示。路程距離的測量利用出租車的里程表便可簡單的測出。又提到了商圈的境地點(diǎn)的計(jì)算公式。

下面來舉例講明,我們預(yù)備開的店鋪,稱為打算店,在打算店的附近差不多存在了兩家戶外用品店,A店距離打算店1,000米,店鋪的面積為60平;B店距離打算店600米,店鋪的面積為20平。

這個(gè)地方得講明[Compass法則]的限制：

1.只思考距離，未思考十字道路、小路口等道路及交通狀況。

2.顧客認(rèn)知的距離會(huì)受購物經(jīng)驗(yàn)妨礙，假如服務(wù)良好，商店設(shè)施優(yōu)越，形成顧客對此商店之良好印象，顧客認(rèn)知的距離會(huì)比真正的距離短。

并別能徹底按照計(jì)算數(shù)字來核定結(jié)果,到時(shí)候老鈔票可承擔(dān)別起。

C、繪制簡圖

那個(gè)時(shí)候開始動(dòng)手了。

1、集中型商圈為周邊5000米簡圖，分散型商圈為周邊1000米簡圖

2、標(biāo)出重要建造物及樓不（金融大樓，辦公大樓）

3、聞名商店及妨礙日子型態(tài)之地段特征（戲院、百貨公司）

4、人潮匯合之地段商店群及大型集客場所（超級市場,娛樂區(qū)．．．之同等類）

5、可與自個(gè)兒的打算戶外店有互補(bǔ)作用之門店

7、政府重要之行政中心

8、車站、加油站、學(xué)校、停車場、市場、公園．．等特定族群會(huì)集場所

9、標(biāo)出街道之行進(jìn)方向（單行道方向）,別要簡單不過車道.

10、標(biāo)出將來促銷活動(dòng)發(fā)DM的可行地方．

D.抽樣點(diǎn)及發(fā)DM點(diǎn)之挑選確定

1.抽樣點(diǎn)之挑選

(1)辦公人口或上班族匯合之地方（將來適合設(shè)店之地方）

(2)人潮走向匯合地方

(3)固定人口較集中流淌之地方

(4)也許形成將來的商店群之地段

(5)預(yù)定三～四個(gè)抽樣點(diǎn)

(6)其中盡可能以一具抽樣點(diǎn)為同性質(zhì)之商店

2.發(fā)DM點(diǎn)之挑選

(1)主消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)

(2)次消費(fèi)群走動(dòng)頻繁之點(diǎn)

(3)區(qū)分消費(fèi)群活動(dòng)頻繁之時(shí)段

E、商圈特征：

1、商店特群及分布事情

(1)建造型態(tài)

a、于要緊商業(yè)街，要緊干道上的建造其建造高度

b、新建造樓與舊式建造之分布

c、目前之改建事情

d、一～三年內(nèi)也許改建之趨式，中國的都市進(jìn)展進(jìn)入高速期，一定要放長眼光。

(2)行業(yè)型態(tài)

a、于要緊商業(yè)街、干道之行業(yè)類型

b、以何產(chǎn)品為主，販賣產(chǎn)品的定位檔次

(3)分布家數(shù)

a、以抽樣點(diǎn)之平行道路為要緊調(diào)查對象

b、要緊道路之商店分布明細(xì)

a、將商店分門不類記錄

b.并將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表

C、于要緊干道、大馬路、相同商店之家數(shù)

D、商店匯合地帶之概述

E、以商店（輔助店、競爭店）正確所在位置標(biāo)注于商圈簡圖。

(4)地方類型

A、孤立店

B、未規(guī)劃商業(yè)區(qū)

C、規(guī)劃購物中心

2.住所特群（集中型商圈可別用調(diào)查）

(1)建物型態(tài)

A、實(shí)地了解于本商圈內(nèi)住所區(qū)之建造型態(tài)

a、建造高度，樓數(shù)

b、建造型式為新式或舊式

c、分布區(qū)域

B、目前之改建事情

C、一～三年內(nèi)也許改建之趨式

(2)分布事情

A、實(shí)地了解該區(qū)之實(shí)際住戶與建造物之分布事情

B、將該商圈分為

a、商店區(qū)，以（甲）為代碼

b、辨公區(qū)（甲２）為代碼

c、新式住所區(qū)以（乙１）為代碼

d、舊式住所區(qū)以（乙２）為代碼

e、文教區(qū)，以（丙）為代碼

C、于簡圖上分不劃定區(qū)域，制作商圈

D、并于圖上注明建造物之樓不

3、集會(huì)場所

(1)場所類型

A.本商圈內(nèi)匯聚人潮之場所類型

a、商店（肯德基、麥當(dāng)勞，百貨公司）

b、戲院

c、政府之行政機(jī)關(guān)

d、展覽會(huì)場

e、學(xué)校、文教機(jī)關(guān)、公園．

f、補(bǔ)習(xí)班

g、表演、競技，競賽場所

h、菜市場，超級市場

i、證券公司

B.聚攏人口類型

a、青青年

b、上班族

c、特定行業(yè)人士

d、家庭主婦

(2)動(dòng)線

A、人潮匯合流淌之路線

B、人潮匯合流淌之要緊方向

4、競爭者分析

了解既存競爭者的數(shù)量及大小、所有競爭者的強(qiáng)弱勢評估、短期及長期的展望、飽和的程度。

(1)賣場氣氛，本區(qū)內(nèi)對本企業(yè)較有妨礙性之競爭店，其賣場氣氛、購物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度

(2)來客數(shù)，該競爭店每日之成交客戶數(shù)

(3)平均消費(fèi)額：

A、了解該店之各類客數(shù)與消費(fèi)金額比例

B、依照此比例再分不乘其價(jià)格

C、加總后求其平均值即為平均消費(fèi)額

(4)營業(yè)額：

來客數(shù)×平均消費(fèi)額＝每日營業(yè)額

每日營業(yè)額×每月工作天數(shù)＝每月營業(yè)額

5.商店組合

商店組合是否互相配合，可衡量各商店間是否可互換顧客，見附件表格一。例如：

(1)藥房、超市、面包店、蔬果店及肉店。

(2)百貨公司、衣飾店、褲襪店、內(nèi)衣店、鞋店、珠寶店。