第16頁共16頁房地產銷售工作方案房地產銷售工作方案。一個好的房地產營銷方案必須有一個好的方案書，以在整體上把握整個營銷活動。市場營銷方案更注重產品與市場的關系，是指導和協調市場營銷努力的主要工具、房地產公司要想進步市場營銷效能，必須學會如何制訂和執行正確的市場營銷方案。1.房地產營銷方案的內容在房地產市場營銷中，制訂出一份優秀的營銷方案非常重要。一般來說，市場營銷方案包括：1.方案概要：對擬議的方案給予扼要的綜述，以便管理局部快速閱讀。2.市場營銷現狀：提供有關市場，產品、競爭、配銷渠道和宏觀環境等方面的背景資料。3.時機與問題分析^p：綜合主要的時機與挑戰、優優勢、以及方案必須涉及的產品所面臨的問題。4.目的：確定方案在銷售量、市場占有率和盈利等領域所完成的目的。5.市場營銷策略：提供用于完成方案目的的主要市場營銷方法。6.行動方案：本方案答復將要做什么？誰去做？什么時候做？費用多少？7.預計盈虧報表：綜述方案預計的開支。8.控制：講述方案將如何監控。一、方案概要方案書一開頭便應對本方案的主要目的和建議作一扼要的概述，方案概要可讓高級主管很快掌握方案的核心內容，內容目錄應附在方案概要之后。二、市場營銷現狀方案的這個局部負責提供與市場、產品、競爭、配銷和宏觀環境有關的背景資料。1.市場情勢應提供關于所效勞的市場的資料，市場的規模與增長取決于過去幾年的總額，并按市場細分與地區細分來分別列出，而且還應列出有關顧客需求、觀念和購置行為的趨勢。2.產品情勢應列出過去幾年來產品線中各主要產品的銷售量、價格、差益額和純利潤等的資料。3.競爭情勢主要應辨明主要的競爭者并就他們的規模、目的、市場占有率、產品質量、市場營銷策略以及任何有助于理解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。4.宏觀環境情勢應說明影響房地產將來的重要的宏觀環境趨勢，即人口的、經濟的、技術的、政治法律的、社會文化的趨向。三、時機與問題分析^p應以描繪市場營銷現狀資料為根底，找出主要的時機與挑戰、優勢與優勢和整個營銷期間內公司在此方案中面臨的問題等。1.時機與挑戰分析^p經理應找出公司所面臨的主要時機與挑戰指的是外部可能左右企業將來的因素。寫出這些因素是為了要建議一些可采取的行動，應把時機和挑戰分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關注。2.優勢與優勢分析^p應找出公司的優優勢，與時機和挑戰相反，優勢和優勢是內在因素，前者為外在因素，公司的優勢是指公司可以成功利用的某些策略，公司的優勢那么是公司要改正的東西。3.問題分析^p在這里，公司用時機與挑戰和優勢與優勢分析^p的研究結果來確定在方案中必須強調的主要問題。對這些問題的決策將會導致隨后的目的，策略與戰術確實立。四、目的此時，公司道了問題所在，并要作為與目的有關的根本決策，這些目的將指導隨后的策略與行動方案的擬定。有兩類目的財務目的和市場營銷目的需要確立。1.財務目的每個公司都會追求一定的財務目的，企業所有者將尋求一個穩定的長期投資的蓋率，并想知道當年可獲得的利潤。2.市場營銷目的財務目的必需要轉化為市場營銷目的。例如，假如公司想得180萬元利潤，且其目的利潤率為銷售額的10％，那么，必須確定一個銷售收益為1800萬元的目的，假如公司確定每單元售價20萬元，那么其必須售出90套房屋。目的確實立應符合一定的標準：·各個目的應以明確且可測度的形式來陳述，并有一定的完成期限。·各個目的應保持內在的一致性。·假如可能的話，目的應分層次地加以說明，應說明較低的目的是如何從較高的目的中引申出來。五、市場營銷策略應在此列出主要的市場營銷策略綱要，或者稱之為”精心籌劃的行動”。在制定營銷策略時往往會面對多種可能的選擇，每一目的可用假設干種方法來實現。例如，增加10％的銷售收益的目的可以通過進步全部的房屋平均售價來獲得，也可以通過增大房屋銷售量來實現。同樣，這些目的的每一目的同樣也可用多種方法獲得。如促進房屋銷售可通過擴大市場進步市場占有率來獲得。對這些目的進展深化討論后，便可找出房屋營銷的主要策略。策略陳述書可以如下所示：目的市場：高收入家庭，特別注重于男性消費者及各公司，注重于外企。產品定位：質量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。價格：價格稍高于競爭廠家。配銷渠道：主要通過各大著名房地產代理公司代理銷售。效勞：提供全面的物業管理。廣告：針對市場定位策略的定位的目的市場，開展一個新的廣告活動，著重宣傳高價位、高舒適的特點，廣告預算增加30％。研究與開發：增加25％的費用以根據顧客預購情況作及時的調整。使顧客可以得到最大的滿足。市場營銷研究：增加10％的費用來進步對消費者選擇過程的理解，并監視競爭者的舉動。六、行動方案策略陳述書闡述的是用以到達企業目的的主要市場營銷推動力。而如今市場營銷策略的每一要素都應經過深思熟慮來作答復：將做什么？什么時候去做？誰去做？將花費多少？等等詳細行動。七、預計盈虧報表行動方案可使經理能編制一個支持該方案的預算，此預算根本上為一項預計盈虧報表。主管部門將審查這個預算并加以批準或修改。八、控制方案的最后一局部為控制，用來控制整個方案的進程。通常，目的和預算都是按月或季來制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發現未能到達目的的部門。有些方案的控制局部還包括意外應急方案，簡明扼要地列出可能發生的某些不利的情況時公司應采取的步驟。8.2市場營銷方案的執行營銷執行是將營銷方案轉化為行動的過程，并保證這項任務之完成，以實現方案的既定目的。策略所論及的是營銷活動是”什么”和”為什么”的問題，而執行那么論及到”誰”去執行，在”什么地點”、”什么時間”和”怎么樣”去執行等問題。策略與執行親密相關，策略指導著執行，如給營銷方案分配一些基金，指導房屋銷售人員改變推銷重點，重印價格表等。另外，執行也是一種策略反應，即預計在執行某一策略過程中會產生的因難將影響策略的選擇。影響有效執行營銷方案的因素主要有四個方面：1.發現及診斷問題的技能；2.評定存在問題的公司層次的技能；3.執行方案的技能；4.評價執行效果的技能。一、診斷技能當營銷方案的執行結果不能到達預期目的時，策略與執行之間的內在嚴密關系會造成一些難以診斷的問題。如銷售率低終究是由于策略欠佳還是因為執行不當呢？此外還得確定終究應確定是什么問題〔診斷〕還是應確定采取什么行動的問題？對每個問題都有不同的管理”工具”組合與不同的解決方法。二、存在問題的公司層次營銷的執行問題在公司3個層次的任一層上都會發生。1.營銷功能層次銷售、辦理答應證、廣告、新產品方案、配銷渠道等等功能，在執行營銷任務時是必須履行的。2.營銷方案層次即把各種營銷功能協調組合在一些，構成一整體活動。例如房屋代理商通過定價、促銷和配銷的整體功能活動將房屋售給顧客。3.營銷政策層次這里管理部門所關心的是：引導從事營銷工作的人去理解本組織的主張及其在營銷活動中的作為。營銷的領導藝術以及更詳細的各種報酬、招聘、訓練和銷售政策等要素，都表達了該組織的營銷文化。假如房地產公司的工作人員在與客房，開發商和其別人交易時采用社會性營銷觀念，就需要有到達這一目的的明確的營銷政策。營銷政策對能否有效執行營銷方案的影響最大，其次才是執行營銷功能的才能。因此，營銷方案能否有效地執行，主要取決于制訂和執行健全的政策。三、執行市場營銷的技能為了有效地執行營銷方案，公司的每個層次即功能、方案、政策等層次都必須運用一整套技能。主要包括：配置、監控、組織和互相影響。1.配置技能指營銷經理給功能、政策和方案3個層次分配時間、資金和人員的才能。如按何種方式來有效配置好房地產推銷人員是每個房地產公司都面臨的一個共同問題。2.監控技能建立和管理一個對營銷活動效果進展追蹤的控制系統。控制有4種類型年度方案控制、利潤控制、效率控制和策略控制。從執行的角度出發，我們主要關心的是前3種類型。3.組織技能涉及營銷人員之間為實現公司目的而應具有的關系構造。掌握構成控制系統的集中化程度和正規化程度及理解非正式營銷組織的地位和作用，是制定有效執行程序的重要先決條件。非正式系統與正式系統的交互作用將影響許多執行活動的效率。4.互相影響技能指公司人員之間互相影響，尤指經理影響別人把事情辦好的才能。營銷人員不僅必須有才能推動本組織的人員有效地執行理想的策略，還必須推動組織外的人或企業，如營銷調研企業、廣告代理商、經銷商來執行理想的策略，哪怕他們的目的不會正好與組織的目的一樣。組織內每個問題出現的頻率，可能與企業的規模，市場位置和企業與之競爭的行業增長率有關系，而卓越的營銷執行需要的在3個層次〔功能、方案、政策〕上的4個方面〔配置、監控、組織、互相影響〕的管理技能。四、執行的評價技能在市場上獲得良好的績效并不一定能證明營銷執行得好。因此很難用績效來區分策略好/執行差和策略差/執行好的情況。但是，我們可為評價一個公司的執行效果做一些根本的準備工作。要證明營銷執行工作有效，應包括對以下問題的正面答復：1.有無明確的營銷主題、強有力的營銷領導和能促進和誘發美德的企業文化？2.公司的營銷活動中有無健全的次級功能？屬于銷售功能的配銷、定價和廣告是否都管理得很好？3.公司的營銷方案是否形成整體，并以集中的方式向各類顧客群進展營銷活動？4.公司營銷管理部門與〔1〕其他與營銷有關的人員如銷售人員；〔2〕公司的其他職能部門；〔3〕顧客與同行的互相關系是否良好？5.管理部門采用什么監控方法使自己不僅知道自身的活動狀況，而且也知道顧客和潛在顧客的行動狀況？6.管理部門給各種營銷工作分配的時間、資金和人員是否得當？7.為完成營銷活動和處理與顧客的互相關系、管理部門是如何組建的？是否有向顧客及同行敝開的，容易進入的”組織機構大門”？要將策略和執行在市場上產生的結果區分開來終究是一項因難的工作。但是，強調公司需要擅長執行營銷方案和做好策略性的營銷規劃那么會全面進步公司的績效。房地產銷售方案房地產銷售方案篇一公司的開展是與整個公司的員工綜合素質，公司的指導方針，團隊的建立是分不開的。進步執行力的標準，建立一個良好的銷售團隊和有一個好的工作形式與工作環境是工作的關鍵。作為銷售經理，為了我使我銷售部門的各方面的工作順利進展，特作出xx年工作方案。1、銷售目的今年的銷售目的最根本的是做到月月有進帳的單子。根據公司下達的銷售任務，把任務根據詳細情況分解到每月，每周，每日;以每月，每周，每日的銷售目的分解到各個銷售人員身上，完成各個時間段的銷售任務。并在完成銷售任務的根底上進步銷售業績。2、建立一支熟悉業務，而相對穩定的銷售團隊。人才是企業最珍貴的資，一切銷售業績都起于有一個好的銷售人員，建立一支具有凝聚力，合作精神的銷售團隊是企業的根本。在明年的工作中建立一個和諧，具有殺傷力的團隊作為一項主要的工作來抓。3、完善銷售制度，建立一套明確系統的業務管理方法。銷售管理是企業的老大難問題，銷售人員出差，見客戶處于放任自流的狀態。完善銷售管理制度的目的是讓銷售人員在工作中發揮主觀能動性，對工作有高度的責任心，進步銷售人員的主人翁意識。4、培養銷售人員發現問題，總結問題，不斷自我進步的習慣。培養銷售人員發現問題，總結問題目的在于進步銷售人員綜合素質，在工作中能發現問題總結問題并能提出自己的看法和建議，業務才能進步到一個新的檔次。5、在地區市建立銷售，效勞網點。根據今年在出差過程中遇到的一系列的問題，約好的客戶突然改變行程，毀約，車輛不在家的情況，使方案好的行程被打亂，不能順利完成出差的目的。造成時間，資金上的浪費。以上是我的銷售工作方案，不妥之處，請各位領導和同志們批評指正。房地產銷售方案篇二1、上市目的為了滿足目前清遠市場對小戶型的需求，誠基房地產開發出適新婚者，好動者，老成者，度假者，的新一代小戶型。可以作為新婚時的過度性住房，平時進展娛樂活動的社交場所，或度假時的休息之處。以一切為了消費者的需求為目的，打造具有時代氣息的家園。2、市場背景：如今清遠的房地產價格、款式、效勞在不斷的變化，為了進步本公司的效勞質量而進展籌劃。通過分析^p房地產的開展因素來規劃公司以后的策略。清遠之前掀起一股購房的熱潮。清遠中高檔的小戶型房競爭非常劇烈，各個開發商推出新穎的產品來增加自己的市場份額，不斷完善增進，重獲如今或潛在的消費群體信心。1.政策背景：針對202_年中國房地產市場的異常，為了房地產市場的安康開展。12月9日國務院常務會議明確規定，個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年;12月14日國務院常務會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策(即國四條)，12月17日財政部、國土資部、央行、監察部等五部委公布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，將開發商拿地的首付款比例進步至五成，且分期繳納全部價款的期限原那么上不超過一年。而此前各地方土地出讓大多執行百分之二十至三十的首付政策。通知主要是針對今年以來土地市場的交易持續火爆和過熱現象，打擊一些熱點城市的炒地、囤地現象。進步開發商的資金門檻，迫使開發企業加快銷售和資金回籠，增加樓市有效供給，在一定程度上緩解當前房地產市場供不應求的緊張場面。同時，此舉也是進一步加強土地市場的批后監管。2.經濟背景：清遠市的經濟相對興旺地區來說比擬落后，但近年來的開展現狀很樂觀。在地域，環境，資等方面的優勢推動下，經濟呈現快速開展的趨勢。目前，清遠已是廣東省經濟增長最快、生態環境最好的地級城市之一，其經濟增長速度已連續5年位居廣東省各城市之首。相對興旺地區來說，目前清遠經濟比擬落后對房地產的市場的開發、營銷有一定的難度。但從長期來看，清遠市經濟環境和諧開展對房地產行業的發開展具有很大促進作用。3.商品的總體趨勢分析^p：隨著時代的開展，小