長(zhǎng)沙精裝房市場(chǎng)研究報(bào)告

長(zhǎng)沙精裝房市場(chǎng)研究報(bào)告

1第一部分、長(zhǎng)沙典型精裝房項(xiàng)目分析

長(zhǎng)沙目前內(nèi)銷住宅仍以毛坯房為主，推出的精裝修樓盤以小戶型居多。目前，長(zhǎng)沙市場(chǎng)做精裝房比較有代表性的主要有三家：珠江花城、麓谷坐標(biāo)、荷園。第一部分、長(zhǎng)沙典型精裝房項(xiàng)目分析

2一、珠江花城珠江花城位于芙蓉北路以東，金霞大道發(fā)展軸以西、撈刀河風(fēng)光帶以南、新世紀(jì)大道以北，離芙蓉北路城市主干道約150米，離伍家?guī)X立交橋約2.5公里，與開福區(qū)政府相對(duì)。項(xiàng)目總占地917畝，總建筑面積110萬(wàn)平方米，一期占地390畝，（其中首次開發(fā)55畝），首期建筑面積75733.27平方米,綠化率55%,容積率1.8,規(guī)劃戶數(shù)567戶,一期目前已經(jīng)交房入住。目前銷售二期扶水岸，價(jià)格區(qū)間：5000——6200元/㎡，精裝房均價(jià)5300元/㎡，毛胚房均價(jià)4400元/㎡，按揭99折，一次性付款98折。一、珠江花城3◆小區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新點(diǎn)●共生規(guī)劃全新共生理念規(guī)劃，公共、半公共、私有空間巧妙布局，將自然風(fēng)光和園林景觀通過視覺相連。綠色植被、建筑和水系引導(dǎo)社區(qū)軸線，人車分流，形成生態(tài)而有序的社區(qū)環(huán)境。●景觀規(guī)劃呈現(xiàn)澳洲、歐洲、北美、熱帶綠洲四大國(guó)際主題風(fēng)情園林景致，社區(qū)環(huán)境與撈刀河沿江風(fēng)光帶、瀏陽(yáng)河、湘江三大天然水系相呼應(yīng)。1.5公里的景觀大道，連接近一萬(wàn)平方米的中心湖，北接自然水系撈刀河，形成壯觀的生態(tài)景觀軸。林蔭大道、中央生態(tài)走廊、親水步道、休閑小品、廊橋亭臺(tái)，特設(shè)的休閑場(chǎng)地，創(chuàng)造大型的開放空間。◆小區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新點(diǎn)4◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析珠江花城提出了“長(zhǎng)沙首個(gè)全精裝修大盤”的概念，由廣州珠江裝修工程公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，采用新古典主義裝修風(fēng)格，以仿古的鋪砌方式，現(xiàn)代統(tǒng)一淺色調(diào)的用材，古典的架圖，體現(xiàn)出線條感、相向感、層次感。在功能上則強(qiáng)調(diào)客廳現(xiàn)代化、臥室溫馨化、廚房生活化、衛(wèi)浴藝術(shù)化，以體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的黑白色、體現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)格的黃褐色，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的銀灰+深褐色，實(shí)現(xiàn)新古典主義的總體和諧。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析5◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖6◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖7◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖8◆二期精裝樣板間效果廚房雙排設(shè)計(jì)，使用操作更合理◆二期精裝樣板間效果9客廳落地景觀窗所有房間均帶飄窗客廳落地景觀窗所有房間均帶飄窗10衛(wèi)生間的門檻及去水槽處理：衛(wèi)生間的門檻把門套托起，保護(hù)門套不被水浸濕，更堅(jiān)固耐用；淋浴間的地面設(shè)計(jì)了10CM凹槽，防滑又去地面積水。珠江花城為每位業(yè)主考慮得非常周到，精心設(shè)置了生活陽(yáng)臺(tái)脫污池。衛(wèi)生間的門檻及去水槽處理：衛(wèi)生間的門檻把門套托起，保護(hù)門套不11洗手臺(tái)鏡柜和擱物空間處理：左右滑動(dòng)的鏡如門，提供更靈活的儲(chǔ)物空間，浴室清鏡設(shè)置；同時(shí)，臺(tái)面向處延伸出擱物平臺(tái)，方便實(shí)用。洗手臺(tái)鏡柜和擱物空間處理：左右滑動(dòng)的鏡如門，提供更靈活的儲(chǔ)物12◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●公共部分

外墻：高級(jí)外墻漆

首層住宅大堂：主要采用“東鵬(DONGPENG)”墻磚及地磚層間電梯廳：墻面高級(jí)乳膠漆，地面采用“東鵬(DONGPENG)”地磚每單元設(shè)兩臺(tái)“廣州日立（HITACHI）”電梯。消防通道：墻面高級(jí)涂料，地面水泥砂漿抹平，聲控節(jié)能燈，工藝欄桿木制扶手。

●住宅廳房地面：客廳采用“東鵬(DONGPENG)”地磚，臥室鋪生活家強(qiáng)化地板。內(nèi)墻：高級(jí)乳膠漆

天花：高級(jí)乳膠漆，帶石膏角線。

門窗：入戶門為高級(jí)字母門，室內(nèi)采用高級(jí)房間門配高級(jí)門鎖，鋁合金窗，主要鋁合金門窗采用雙層玻璃。

陽(yáng)臺(tái)：地面采用“東鵬(DONGPENG)”地磚，生活陽(yáng)臺(tái)墻面貼磚至1米高左右，配洗手池及脫污池，天面吸頂燈。

其他：客廳及臥室天花預(yù)留燈位，客廳及臥室均設(shè)空調(diào)機(jī)插座，客廳與房間根據(jù)開發(fā)商的裝修設(shè)計(jì)圖布設(shè)電視、電話插座及寬帶網(wǎng)接口。◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)13

◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●住宅衛(wèi)生間

地面：主要采用“東鵬(DONGPENG)”防滑地磚及天然石材。

墻身：主要采用“東鵬(DONGPENG)”墻磚。

天花：硅鈣板吊頂，帶石英燈。

衛(wèi)生間：配“美標(biāo)（Americanstandard）”座便器及“美標(biāo)（Americanstandard）”洗臉盆，配成套臺(tái)盆柜、淋浴屏、浴霸、排氣扇。

●住宅廚房

地面、內(nèi)墻：“東鵬(DONGPENG)”優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻磚。

天花：硅鈣板/鋁塑板吊頂，帶石英燈

櫥柜：成套櫥柜，“林內(nèi)(Rinnai)”抽油煙機(jī)，“林內(nèi)(Rinnai)”燃?xì)庠睢⒖祵毾竟瘛⒏呒?jí)不銹鋼廚盆及冷暖龍頭。

電器開關(guān)及插座：“奇勝(CLIPSAL)”

智能化設(shè)施：小區(qū)周邊紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)、戶內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。

◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)14二、標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)位于湖南長(zhǎng)沙麓谷高科技園中心區(qū)域，坐擁12萬(wàn)平米的生態(tài)公園，直面8000平米的超大型人工湖，400多株桂花樹，項(xiàng)目通過兩座藝術(shù)橋廊直接深到公園的中央，擁有長(zhǎng)沙獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境。標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)是一座集商務(wù)、辦公、商業(yè)、公寓為一體的EOD創(chuàng)造力經(jīng)濟(jì)基地。總用地面積為32691平方米，總建筑面積為70341平方米，由一棟16層的寫字樓（A座）、三棟12層的公寓（B.C.D座）、兩棟3層的商業(yè)中心（E.F座）組成。毛坯房均價(jià)3500元/平方米；小戶型精裝修均價(jià)5000元/平方米。二、標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)15◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●推出精裝修樣板房房子品質(zhì)比較好，特別是精裝修房基本上已經(jīng)裝修到位，裝修方案與風(fēng)格可以由客戶選擇，并贈(zèng)送全套宜家家具，甚至牙膏、毛巾都已經(jīng)準(zhǔn)備好了只等入住，且所用材料皆為名牌產(chǎn)品，另外VIP用戶還送幾大家電。●菜單式精裝修為每一種戶型準(zhǔn)備多套可選的精裝修設(shè)計(jì)方案，客戶在購(gòu)買公寓產(chǎn)品時(shí)，可以任意選擇自己喜歡的裝修品牌，并贈(zèng)送全套世界頂級(jí)品牌家居。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析16◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●智能化系統(tǒng)全面采用領(lǐng)先長(zhǎng)沙的甲級(jí)智能體系：智能監(jiān)控系統(tǒng)、公共信息發(fā)布與查詢系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)（SCS）、保安監(jiān)控系統(tǒng)（SAS）、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)……●直飲水系統(tǒng)深入地下100多米，將地下水通過凈化后直接輸入到每一個(gè)單元，實(shí)現(xiàn)了辦公樓與公寓“打開水龍頭就能喝”的夢(mèng)想。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析17◆戶型情況◆戶型情況18◆戶型情況◆戶型情況19◆戶型情況◆戶型情況20◆精裝樣板間效果◆精裝樣板間效果21◆精裝樣板間效果◆精裝樣板間效果22◆麓谷坐標(biāo)精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)外墻:金屬墻漆內(nèi)墻:立邦墻漆、高級(jí)進(jìn)口墻紙電梯:蒂森克虜伯電梯門窗:高級(jí)防盜門，中空鋼化玻璃，節(jié)能環(huán)保供電:雙回路供水:地下水凈化直達(dá)通訊:光纖至戶內(nèi)供◆麓谷坐標(biāo)精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)23三、美居荷園美居·荷園項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)蔡鍔路荷花池11號(hào)，由長(zhǎng)沙美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。一期工程推出了1棟大戶型、4棟小戶型樓，都為33層的高層，。該項(xiàng)目占地面積15741.84平方米，建筑面積117311.67平方米，建筑密度21.9%，綠化率32.2%，總戶數(shù)954戶。美居·荷園主推的戶型有89.73平米和89.93平米兩種，三房為主。客廳和主臥室設(shè)計(jì)落地大玻璃和飄窗，除了書房沒有飄窗以外，其它房間都有這樣的設(shè)計(jì)，房子陽(yáng)臺(tái)和飄窗都是贈(zèng)送的，沒有算在購(gòu)買面積里的，小戶型房屋贈(zèng)送面積多達(dá)30平米。三、美居荷園美居·荷園項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)蔡鍔24美居荷園是遠(yuǎn)大置業(yè)投資興建的首個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化示范項(xiàng)目。運(yùn)用住宅工業(yè)化集成技術(shù)建造的全裝修成品房，配備雙能源戶式中央空調(diào)及熱水系統(tǒng)，大量采用成套部品裝配式作業(yè)，使構(gòu)成居室空間的每一個(gè)舒適模塊空間明顯增大，得房率大大提高；節(jié)能、環(huán)保，最大限度地提高住宅的舒適感，延長(zhǎng)住宅使用壽命，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品與生產(chǎn)方式，使產(chǎn)品品質(zhì)得到飛躍式的提高和保障。通過優(yōu)化集成，更精心研究設(shè)計(jì)出89平米寬敞明亮的三房二廳二衛(wèi)，完整體現(xiàn)在高層住宅里實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)成果。美居荷園2019年12月22日開盤，推出一期250套房，均價(jià)：6800元/㎡，銷售70%左右，低樓層戶型已經(jīng)基本售罄。美居荷園是遠(yuǎn)大置業(yè)投資興建的首個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化25◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●主體結(jié)構(gòu)建筑主體結(jié)構(gòu)及外墻采用鋼筋混凝土整體連續(xù)澆筑，質(zhì)量好，抗震性提高，使用壽命長(zhǎng)。門洞、窗洞采用一次成型，精確度達(dá)到毫米級(jí)，不用水泥沙漿二次修補(bǔ)，杜絕施工造成的窗滲漏。室內(nèi)無(wú)梁無(wú)柱，大幅度提高了空間使用率，達(dá)20%。●墻體采用內(nèi)墻保溫，墻體分四層。內(nèi)層：可呼吸墻面；保溫隔熱層：節(jié)能；混凝土外墻：承重；表面：防滲漏。●門采用德國(guó)門芯材料，德國(guó)進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)；無(wú)甲醛，不吸水，不變形，保溫、隔音、阻燃、耐污染、高硬度。鉸鏈和門鎖等五金件采用德國(guó)品牌。面材采用歐洲免涂裝環(huán)保工藝。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析26◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●窗采用國(guó)際知名品牌鋁材，采用斷橋隔熱鋁合金+雙層中空玻璃，采用“三級(jí)彈性密封”技術(shù)。●浴室采用“遠(yuǎn)鈴”整體浴室，使用航空SMC主體材料一次模壓整體成型的防水底盤，保溫隔潮，超強(qiáng)耐用。●廚房采用德國(guó)數(shù)控流水線及先進(jìn)制造工藝，加工精度高達(dá)0.1毫米，人體工學(xué)設(shè)計(jì)，配置德國(guó)五金配件，選用免涂裝環(huán)保材料。●中央空調(diào)采用遠(yuǎn)大最新研制的雙能源中央空調(diào)系統(tǒng)，電制冷，燃?xì)獠膳h(huán)。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析27◆戶型情況房屋戶型四室二廳戶型編號(hào)A型戶型面積:189.8-197.5平方米戶型簡(jiǎn)介A戶型是四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩梯兩戶，板式設(shè)計(jì)，無(wú)柱無(wú)梁，南北通透，整套居室空間布局十分科學(xué)，使用率高，功能齊全，獨(dú)特的玄關(guān)設(shè)計(jì)彰顯大戶氣派。餐廳緊鄰廚房，使用方便。餐廳帶外飄式觀景窗，廚房帶外飄觀景式生活陽(yáng)臺(tái)和西餐功能設(shè)計(jì)，書房帶空中小花園。起居室設(shè)大開間落地窗連接270度觀景大陽(yáng)臺(tái)。獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間。◆戶型情況房屋戶型四室二廳戶型編號(hào)A型戶型面積:189.8-28◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)B型戶型面積137.50平方米戶型簡(jiǎn)介三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩梯兩戶，板式設(shè)計(jì)，無(wú)柱無(wú)梁，南北通透，整套居室空間布局科學(xué)，使用率高，功能齊全。獨(dú)特的玄關(guān)設(shè)計(jì)。餐廳緊鄰廚房，使用方便。書房帶空中小花園，起居室設(shè)大開間落地窗連接轉(zhuǎn)角觀景大陽(yáng)臺(tái)，采光充足。主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間。◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)B型戶型面積137.50平29◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)C型戶型面積89.35平方米戶型簡(jiǎn)介三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，蝶式設(shè)計(jì)，無(wú)柱無(wú)梁，整套居室空間布局科學(xué)，功能齊全，每間房都方方正正，大開間外飄窗，提高房間使用率，直接采光；起居室設(shè)外觀景飄窗，保證南北朝向均能直接采光；起居室與餐廳有機(jī)融合，構(gòu)成30平米的生活起居空間，不僅空間感好，而且直接采光。◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)C型戶型面積89.35平方30房屋戶型二室二廳戶型編號(hào)D型戶型面積89.95平方米戶型簡(jiǎn)介與C戶型同樣的戶型卻能根據(jù)居家功能需要將三房?jī)蓮d兩衛(wèi)變幻為二室兩廳兩衛(wèi)，同樣十分精彩。每間房都方方正正，大開間外飄窗，提高房間使用率，直接采光；起居室設(shè)外觀景飄窗，保證南北朝向均能直接采光。起居室與餐廳有機(jī)融合，構(gòu)成30平米的生活起居空間，不僅空間感好，而且直接采光。◆戶型情況房屋戶型二室二廳戶型編號(hào)D型戶型面積89.95平方米戶型簡(jiǎn)介31房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)E型面積89.93平方米戶型簡(jiǎn)介三戶兩廳兩衛(wèi)，蝶式設(shè)計(jì)，無(wú)柱無(wú)梁，南北通透，采光充分，擴(kuò)大室內(nèi)空間，整套居室空間布局科學(xué)，動(dòng)靜分明，功能齊全。起居室與餐廳融合在一起，形成26平方米的生活起居空間，獨(dú)具匠心的陽(yáng)光外飄窗，使即便位于北向的居室仍能收納東向的陽(yáng)光；衛(wèi)浴設(shè)施集中安排，便于管網(wǎng)系統(tǒng)的集中，進(jìn)一步優(yōu)化了空間。◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)E型面積89.93平方米戶型簡(jiǎn)介三戶32房屋戶型二室二廳戶型編號(hào)F型戶型面積76.66平方米戶型簡(jiǎn)介F型為二室二廳，在E戶型的基礎(chǔ)上取消了書房，大飄窗使整套房間看上去非常漂亮、大方、空間明顯增大。且可以作為日式塌塌米床，用途大，工業(yè)化的制造使產(chǎn)品的質(zhì)量絕對(duì)有所保障。◆戶型情況房屋戶型二室二廳戶型編號(hào)F型戶型面積76.66平方米戶型簡(jiǎn)介33精裝樣板間效果工地現(xiàn)狀精裝樣板間效果34精裝樣板間效果精裝樣板間效果35精裝樣板間效果精裝樣板間效果36精裝樣板間效果精裝樣板間效果37精裝樣板間效果精裝樣板間效果38◆美居荷園精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●戶外裝修標(biāo)準(zhǔn)

外墻涂料和墻磚單位門廳公共電梯廳單位門：鋁合金鋼化玻璃門墻面：涂料地面：石材或者地磚頂棚：涂料消防電梯間地面：清水混凝土墻面頂棚：涂料●贈(zèng)送部分收納系統(tǒng)步入式衣帽間（100平方米以上戶型）主臥室衣柜（100平方米以下戶型）廚房電器抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾就牍瘛裘谰雍蓤@精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)外墻涂料和墻磚單位門廳單位門：鋁合39●戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)客廳、臥室、餐廳地面：免龍骨實(shí)木復(fù)合地板墻面：墻紙頂棚：涂料戶內(nèi)門：免涂裝套裝門飄窗臺(tái)面：天然石材或者人造石材臺(tái)面衛(wèi)生間遠(yuǎn)鈴整體浴室廚房遠(yuǎn)鈴整體廚房入戶門實(shí)木復(fù)合防盜門陽(yáng)臺(tái)地面：地磚外窗、陽(yáng)臺(tái)門斷橋隔熱鋁合金雙層中空玻璃門窗（整體浴室除外）

◆美居荷園精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)地面：免龍骨實(shí)木復(fù)合地板衛(wèi)生間遠(yuǎn)鈴整體浴室廚房40●設(shè)備部分空調(diào)遠(yuǎn)大雙能源戶式中央空調(diào)電梯國(guó)際品牌電梯供電城市雙回路接入，配置用戶配電箱、空氣開關(guān)、戶內(nèi)采用國(guó)際品牌開關(guān)、插座面板供水市政兩管網(wǎng)引入，小區(qū)變頻泵加壓輸送（收取加壓費(fèi)）。戶式中央熱水系統(tǒng)至衛(wèi)生間、廚房熱水管敷設(shè)到位燃?xì)馊細(xì)夤艿廊霊簦ㄈ細(xì)忾_通費(fèi)另計(jì)）通訊客廳、主臥設(shè)電話終端接線盒（開通費(fèi)用另計(jì)）網(wǎng)絡(luò)線路到戶，客廳、主臥、書房預(yù)留接口（開通費(fèi)用另計(jì)）有線電視客廳、主臥設(shè)終端接線盒（開通費(fèi)用另計(jì)）安防系統(tǒng)（戶內(nèi)）樓宇門禁可視對(duì)講系統(tǒng)安防系統(tǒng)（戶外）周界紅外報(bào)警系統(tǒng)，庭院、出入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，地下室消防廣播系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)公共管理系統(tǒng)地下停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，水電燃?xì)釯C卡消費(fèi)系統(tǒng)●設(shè)備部分空調(diào)遠(yuǎn)大雙能源戶式中央空調(diào)電梯國(guó)際品牌電梯供電城市41第二部分、精裝房?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、精裝房的優(yōu)勢(shì)1、精裝房可為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少裝修給購(gòu)房者帶來(lái)的麻煩消費(fèi)者買房后，要面對(duì)裝修公司、材料供應(yīng)商，而消費(fèi)者在這些群體面前屬于弱勢(shì)人群，費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)錢卻不一定能有質(zhì)量保證。此外，由于消費(fèi)者分散采購(gòu)、分戶裝修，也在一定程度上造成建材資源的浪費(fèi)。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少了精力和財(cái)力的浪費(fèi)，同時(shí)由于開發(fā)商集中采購(gòu)，可以用同樣的價(jià)格選擇更好的優(yōu)質(zhì)材料為業(yè)主提供最佳的性價(jià)比。2、精裝修避免了個(gè)體裝修對(duì)住房結(jié)構(gòu)的破壞，同時(shí)避免了因入住時(shí)間不同，裝修時(shí)間不同而產(chǎn)生的噪音污染。3、對(duì)于開發(fā)商而言，精裝房不但可提高樓盤品質(zhì)，還可提高房屋單價(jià)，獲得更高的利潤(rùn)，并且對(duì)于品牌塑造也能起到良好的作用。第二部分、精裝房?jī)?yōu)劣勢(shì)分析42二、精裝房的劣勢(shì)1、精裝房的價(jià)格普遍比毛坯房高出800—1000元左右，直接提高了單套住房的首付與稅費(fèi)隨著房貸新政的推出，購(gòu)買精裝修房不只是增加了首付，還要多支付房屋總款上升所帶來(lái)的契稅、維修基金及貸款利息，而且利息是原利息的1.1倍。這種舉措將增加二次置業(yè)者較大的購(gòu)房壓力，在現(xiàn)在的房?jī)r(jià)偏高的形勢(shì)下，無(wú)疑將進(jìn)一步縮小客戶的購(gòu)買力，并使得樓盤的銷售速度放慢。2、精裝修房的價(jià)位要比毛坯房高800—1000元／平方米，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為開發(fā)商在精裝修上賺錢，并且同時(shí)會(huì)認(rèn)為如果是自己做裝修，不會(huì)要這么高的費(fèi)用，并且還會(huì)裝修得更好，于是在這種想法的支撐下，心理極度不平衡，提出五花八門的要求。交房時(shí)，一旦裝修效果沒達(dá)到自己的要求，就非常產(chǎn)生糾紛。二、精裝房的劣勢(shì)43二、精裝房的劣勢(shì)3、對(duì)于開發(fā)商而言，精裝修房開發(fā)利潤(rùn)小、成本高裝修造價(jià)在總銷售價(jià)或總土建造價(jià)中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理成本會(huì)成倍擴(kuò)大。同時(shí)，個(gè)性化裝修難操作，統(tǒng)一裝修難以滿足個(gè)性化要求；菜單式裝修業(yè)主又會(huì)通過各種渠道改東改西，以滿足自己的意圖，大量的修改極易出現(xiàn)工期失控。另外，真正的成品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，但設(shè)計(jì)、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補(bǔ)西墻，無(wú)形中增大了開發(fā)商的成本和難度。工程質(zhì)量與消費(fèi)者的個(gè)性化需求其實(shí)是一對(duì)矛盾的共同體。要滿足顧客的個(gè)性化需求，工程管理水平就會(huì)大打折扣，就很容易產(chǎn)生質(zhì)量問題；而要保證工程質(zhì)量和進(jìn)度，就必須按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做，但這樣消費(fèi)者的個(gè)性化需求又不能滿足了。二、精裝房的劣勢(shì)44第三部分、總結(jié)與建議從政策層面來(lái)看，早在2000年，國(guó)家建設(shè)部就已對(duì)精裝房出臺(tái)了一系列政策，鼓勵(lì)各級(jí)政府和開發(fā)商向市場(chǎng)推出全裝修房，全面取消毛坯房，因此，精裝房產(chǎn)品將是未來(lái)房屋供應(yīng)產(chǎn)品的主流方向，也是住宅產(chǎn)業(yè)的必然趨勢(shì)。從長(zhǎng)沙市場(chǎng)的情況來(lái)看，在2019年之前，大部分的精裝房都是以小戶型或者局部樓棟的方式存在，并且在功能上，大多只是作為樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)。自2019年珠江花城進(jìn)入長(zhǎng)沙之后，才真正將長(zhǎng)沙帶入全精裝修大盤的時(shí)代。從銷售情況來(lái)看，珠江花城一期提出的“全精裝修大盤”概念得到了客戶廣泛的關(guān)注，珠江實(shí)業(yè)在品牌塑造和樓盤現(xiàn)場(chǎng)管理上的良好表現(xiàn)，使得客戶對(duì)珠江花城的精裝房產(chǎn)品報(bào)有很高的期望，銷售情況比較順暢。但自一期交房之后，業(yè)主對(duì)精裝房所存在的問題開始有了比較多的意見，主要集中在空調(diào)機(jī)位太小，裝修質(zhì)量較差和電路安裝不合理等問題上，珠江花城為此在二期又重新推出了毛胚房產(chǎn)品，這在一定程度上反映了珠江實(shí)業(yè)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀的一種無(wú)奈妥協(xié)。第三部分、總結(jié)與建議45第三部分、總結(jié)與建議

標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)在精裝修方面也是花了非常多的精力，在產(chǎn)品品質(zhì)上也達(dá)到了比較高的水準(zhǔn)，但因此也造成了該項(xiàng)目的高成本和高售價(jià)，目前，標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)較周邊樓盤普遍高出1000—1500元/平方米以上，高價(jià)差直接影響到了該項(xiàng)目的銷售速度，同時(shí)，該項(xiàng)目在交房后仍然產(chǎn)生了大量的投訴和整改。荷園作為最新開發(fā)的一個(gè)樓盤，在精裝修上有了全新的嘗試，直接引進(jìn)遠(yuǎn)大整體浴室和整體廚房，在一定程度直接保證了產(chǎn)品的質(zhì)量能達(dá)到一個(gè)比較高的水準(zhǔn)，同時(shí)也可以大大減少后期的客戶投訴，該項(xiàng)目在銷售前期得到了大量客戶的關(guān)注，目前銷售率在70%左右。從整體市場(chǎng)反映的情況來(lái)看，“精裝房”目前在長(zhǎng)沙依然還是一個(gè)不成熟的產(chǎn)品，雖然“精裝房”理念得到了越來(lái)越多人的青睞，但在實(shí)際操作當(dāng)中仍存在著許多的問題。從精裝房市場(chǎng)發(fā)展的前景來(lái)看，精裝修的模式創(chuàng)新依然值得期待，全裝修尤其是廚衛(wèi)單元的整體化、成套化裝修，已成為住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化進(jìn)程中不可阻擋的潮流。第三部分、總結(jié)與建議46對(duì)于陽(yáng)光100而言，在精裝房發(fā)展模式上應(yīng)該可以有更多的嘗試和創(chuàng)新，可以考慮采用或者參考以下幾種模式：1、采用海爾家居所提出的“總包集成”模式所謂總包集成，就是由總包集成商在土建之前參與前端設(shè)計(jì)，并在毛坯房建成之后和交鑰匙之前，為開發(fā)商一體化解決樓盤智能化系統(tǒng)，整體室內(nèi)精裝修及廚衛(wèi)、電器等各功能部品配套工作，同時(shí)提供全過程服務(wù)。總包集成可分解為三個(gè)部分：部品集成部分進(jìn)行整體廚房、廚房家電、熱水器、整體衛(wèi)浴、空調(diào)、智能化等操作，提供全套部品及家電配套方案，滿足房產(chǎn)項(xiàng)目的多樣化需求；裝修集成則提供整體設(shè)計(jì)規(guī)劃、材料配置、工程施工組織、施工監(jiān)理、產(chǎn)品驗(yàn)收全程服務(wù)；智能集成以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)等為依托，構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)信息平臺(tái)。這種模式不但可以解決產(chǎn)品質(zhì)量上的問題，對(duì)于提升品牌形象也有很好的作用。對(duì)于陽(yáng)光100而言，在精裝房發(fā)展模式上應(yīng)該可以有更多的嘗試和472、采用工程裝修模式工程裝修介于精裝修與毛坯之間。簡(jiǎn)單的說(shuō)就是天地平、衛(wèi)浴到位、櫥柜家具自理的模式。許多毛坯交房后業(yè)主第一個(gè)要?jiǎng)幼鞯木褪翘旎ò甯匕澹肮こ萄b修”模式則是開發(fā)商在工程進(jìn)度里安排了電路、水路及地板鋪設(shè)的進(jìn)度，預(yù)先跟業(yè)主聯(lián)系，在施作前請(qǐng)業(yè)主根據(jù)菜單挑選，并列出每個(gè)單品的價(jià)格跟工程總價(jià)，若業(yè)主不喜歡菜單上的品牌、規(guī)格，也可以根據(jù)開發(fā)商定出來(lái)的價(jià)格自行換上自己購(gòu)買的品牌，開發(fā)商退還材料差價(jià)，仍然由開發(fā)商整體施工，配水、電也是如此，開發(fā)商根據(jù)審批合格的設(shè)計(jì)圖安排電路水管，若業(yè)主需要增加或調(diào)整位置，則可以在施工前提出，由開發(fā)商進(jìn)行增改的核價(jià)，業(yè)主同意后一并施工。這些裝修僅只滿足了基本入住的需求，所有電器、櫥柜及家具，都不在裝修條件里。這樣的處理，基本上滿足了大部分人入住的需要，若是不需要開發(fā)商進(jìn)行裝修，也可以在達(dá)到工程進(jìn)度前提出，由開發(fā)商核價(jià)后退還這部分款項(xiàng)，業(yè)主以毛坯交房，自行進(jìn)行裝修。當(dāng)然這些部分也包含了局部非承重墻面的修改，讓業(yè)主在交房時(shí)拿到的是適合自己需求的房子。這種模式可以緩解全精裝所帶來(lái)的諸多問題。2、采用工程裝修模式483、采用裝修中介模式

2019年長(zhǎng)房?汀蘭雅苑開創(chuàng)了一種全新的裝修模式。通過客戶見面會(huì)，讓業(yè)主與裝修公司直接對(duì)話。會(huì)上由開發(fā)商全面介紹了項(xiàng)目建設(shè)情況和精裝修項(xiàng)目初步招標(biāo)方案，然后傾聽客戶的心聲，征求業(yè)主意見。業(yè)主代表全面發(fā)問，就實(shí)施精裝修過程中的種種問題提出的自己的意見，尤其集中在最為敏感的價(jià)格問題、工程材料問題、裝修過程中的透明度問題、裝修產(chǎn)品個(gè)性化問題以及售后服務(wù)問題等方面，由裝修公司代表現(xiàn)場(chǎng)解答。而精裝修方案下一步，將由業(yè)主和相關(guān)專家組成評(píng)委會(huì)對(duì)裝修公司進(jìn)行公開招標(biāo)，業(yè)主與裝修公司自行簽訂裝修合同，在整個(gè)裝修過程中，開發(fā)商并不參與，更不從中盈利，完全是橋梁和服務(wù)者的身份。這種模式完全解決了開發(fā)商自己做精裝修所帶來(lái)的問題。3、采用裝修中介模式49謝謝！謝謝！50長(zhǎng)沙精裝房市場(chǎng)研究報(bào)告

長(zhǎng)沙精裝房市場(chǎng)研究報(bào)告

51第一部分、長(zhǎng)沙典型精裝房項(xiàng)目分析

長(zhǎng)沙目前內(nèi)銷住宅仍以毛坯房為主，推出的精裝修樓盤以小戶型居多。目前，長(zhǎng)沙市場(chǎng)做精裝房比較有代表性的主要有三家：珠江花城、麓谷坐標(biāo)、荷園。第一部分、長(zhǎng)沙典型精裝房項(xiàng)目分析

52一、珠江花城珠江花城位于芙蓉北路以東，金霞大道發(fā)展軸以西、撈刀河風(fēng)光帶以南、新世紀(jì)大道以北，離芙蓉北路城市主干道約150米，離伍家?guī)X立交橋約2.5公里，與開福區(qū)政府相對(duì)。項(xiàng)目總占地917畝，總建筑面積110萬(wàn)平方米，一期占地390畝，（其中首次開發(fā)55畝），首期建筑面積75733.27平方米,綠化率55%,容積率1.8,規(guī)劃戶數(shù)567戶,一期目前已經(jīng)交房入住。目前銷售二期扶水岸，價(jià)格區(qū)間：5000——6200元/㎡，精裝房均價(jià)5300元/㎡，毛胚房均價(jià)4400元/㎡，按揭99折，一次性付款98折。一、珠江花城53◆小區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新點(diǎn)●共生規(guī)劃全新共生理念規(guī)劃，公共、半公共、私有空間巧妙布局，將自然風(fēng)光和園林景觀通過視覺相連。綠色植被、建筑和水系引導(dǎo)社區(qū)軸線，人車分流，形成生態(tài)而有序的社區(qū)環(huán)境。●景觀規(guī)劃呈現(xiàn)澳洲、歐洲、北美、熱帶綠洲四大國(guó)際主題風(fēng)情園林景致，社區(qū)環(huán)境與撈刀河沿江風(fēng)光帶、瀏陽(yáng)河、湘江三大天然水系相呼應(yīng)。1.5公里的景觀大道，連接近一萬(wàn)平方米的中心湖，北接自然水系撈刀河，形成壯觀的生態(tài)景觀軸。林蔭大道、中央生態(tài)走廊、親水步道、休閑小品、廊橋亭臺(tái)，特設(shè)的休閑場(chǎng)地，創(chuàng)造大型的開放空間。◆小區(qū)規(guī)劃創(chuàng)新點(diǎn)54◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析珠江花城提出了“長(zhǎng)沙首個(gè)全精裝修大盤”的概念，由廣州珠江裝修工程公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，采用新古典主義裝修風(fēng)格，以仿古的鋪砌方式，現(xiàn)代統(tǒng)一淺色調(diào)的用材，古典的架圖，體現(xiàn)出線條感、相向感、層次感。在功能上則強(qiáng)調(diào)客廳現(xiàn)代化、臥室溫馨化、廚房生活化、衛(wèi)浴藝術(shù)化，以體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的黑白色、體現(xiàn)鄉(xiāng)村風(fēng)格的黃褐色，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的銀灰+深褐色，實(shí)現(xiàn)新古典主義的總體和諧。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析55◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖56◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖57◆二期扶水岸戶型圖◆二期扶水岸戶型圖58◆二期精裝樣板間效果廚房雙排設(shè)計(jì)，使用操作更合理◆二期精裝樣板間效果59客廳落地景觀窗所有房間均帶飄窗客廳落地景觀窗所有房間均帶飄窗60衛(wèi)生間的門檻及去水槽處理：衛(wèi)生間的門檻把門套托起，保護(hù)門套不被水浸濕，更堅(jiān)固耐用；淋浴間的地面設(shè)計(jì)了10CM凹槽，防滑又去地面積水。珠江花城為每位業(yè)主考慮得非常周到，精心設(shè)置了生活陽(yáng)臺(tái)脫污池。衛(wèi)生間的門檻及去水槽處理：衛(wèi)生間的門檻把門套托起，保護(hù)門套不61洗手臺(tái)鏡柜和擱物空間處理：左右滑動(dòng)的鏡如門，提供更靈活的儲(chǔ)物空間，浴室清鏡設(shè)置；同時(shí)，臺(tái)面向處延伸出擱物平臺(tái)，方便實(shí)用。洗手臺(tái)鏡柜和擱物空間處理：左右滑動(dòng)的鏡如門，提供更靈活的儲(chǔ)物62◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●公共部分

外墻：高級(jí)外墻漆

首層住宅大堂：主要采用“東鵬(DONGPENG)”墻磚及地磚層間電梯廳：墻面高級(jí)乳膠漆，地面采用“東鵬(DONGPENG)”地磚每單元設(shè)兩臺(tái)“廣州日立（HITACHI）”電梯。消防通道：墻面高級(jí)涂料，地面水泥砂漿抹平，聲控節(jié)能燈，工藝欄桿木制扶手。

●住宅廳房地面：客廳采用“東鵬(DONGPENG)”地磚，臥室鋪生活家強(qiáng)化地板。內(nèi)墻：高級(jí)乳膠漆

天花：高級(jí)乳膠漆，帶石膏角線。

門窗：入戶門為高級(jí)字母門，室內(nèi)采用高級(jí)房間門配高級(jí)門鎖，鋁合金窗，主要鋁合金門窗采用雙層玻璃。

陽(yáng)臺(tái)：地面采用“東鵬(DONGPENG)”地磚，生活陽(yáng)臺(tái)墻面貼磚至1米高左右，配洗手池及脫污池，天面吸頂燈。

其他：客廳及臥室天花預(yù)留燈位，客廳及臥室均設(shè)空調(diào)機(jī)插座，客廳與房間根據(jù)開發(fā)商的裝修設(shè)計(jì)圖布設(shè)電視、電話插座及寬帶網(wǎng)接口。◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)63

◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●住宅衛(wèi)生間

地面：主要采用“東鵬(DONGPENG)”防滑地磚及天然石材。

墻身：主要采用“東鵬(DONGPENG)”墻磚。

天花：硅鈣板吊頂，帶石英燈。

衛(wèi)生間：配“美標(biāo)（Americanstandard）”座便器及“美標(biāo)（Americanstandard）”洗臉盆，配成套臺(tái)盆柜、淋浴屏、浴霸、排氣扇。

●住宅廚房

地面、內(nèi)墻：“東鵬(DONGPENG)”優(yōu)質(zhì)防滑地磚、墻磚。

天花：硅鈣板/鋁塑板吊頂，帶石英燈

櫥柜：成套櫥柜，“林內(nèi)(Rinnai)”抽油煙機(jī)，“林內(nèi)(Rinnai)”燃?xì)庠睢⒖祵毾竟瘛⒏呒?jí)不銹鋼廚盆及冷暖龍頭。

電器開關(guān)及插座：“奇勝(CLIPSAL)”

智能化設(shè)施：小區(qū)周邊紅外線監(jiān)視系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)可視對(duì)講系統(tǒng)、燃?xì)鈭?bào)警系統(tǒng)、戶內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)。

◆珠江花城－扶水岸精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)64二、標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)位于湖南長(zhǎng)沙麓谷高科技園中心區(qū)域，坐擁12萬(wàn)平米的生態(tài)公園，直面8000平米的超大型人工湖，400多株桂花樹，項(xiàng)目通過兩座藝術(shù)橋廊直接深到公園的中央，擁有長(zhǎng)沙獨(dú)一無(wú)二的生態(tài)環(huán)境。標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)是一座集商務(wù)、辦公、商業(yè)、公寓為一體的EOD創(chuàng)造力經(jīng)濟(jì)基地。總用地面積為32691平方米，總建筑面積為70341平方米，由一棟16層的寫字樓（A座）、三棟12層的公寓（B.C.D座）、兩棟3層的商業(yè)中心（E.F座）組成。毛坯房均價(jià)3500元/平方米；小戶型精裝修均價(jià)5000元/平方米。二、標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)65◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●推出精裝修樣板房房子品質(zhì)比較好，特別是精裝修房基本上已經(jīng)裝修到位，裝修方案與風(fēng)格可以由客戶選擇，并贈(zèng)送全套宜家家具，甚至牙膏、毛巾都已經(jīng)準(zhǔn)備好了只等入住，且所用材料皆為名牌產(chǎn)品，另外VIP用戶還送幾大家電。●菜單式精裝修為每一種戶型準(zhǔn)備多套可選的精裝修設(shè)計(jì)方案，客戶在購(gòu)買公寓產(chǎn)品時(shí)，可以任意選擇自己喜歡的裝修品牌，并贈(zèng)送全套世界頂級(jí)品牌家居。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析66◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●智能化系統(tǒng)全面采用領(lǐng)先長(zhǎng)沙的甲級(jí)智能體系：智能監(jiān)控系統(tǒng)、公共信息發(fā)布與查詢系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)（SCS）、保安監(jiān)控系統(tǒng)（SAS）、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)……●直飲水系統(tǒng)深入地下100多米，將地下水通過凈化后直接輸入到每一個(gè)單元，實(shí)現(xiàn)了辦公樓與公寓“打開水龍頭就能喝”的夢(mèng)想。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析67◆戶型情況◆戶型情況68◆戶型情況◆戶型情況69◆戶型情況◆戶型情況70◆精裝樣板間效果◆精裝樣板間效果71◆精裝樣板間效果◆精裝樣板間效果72◆麓谷坐標(biāo)精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)外墻:金屬墻漆內(nèi)墻:立邦墻漆、高級(jí)進(jìn)口墻紙電梯:蒂森克虜伯電梯門窗:高級(jí)防盜門，中空鋼化玻璃，節(jié)能環(huán)保供電:雙回路供水:地下水凈化直達(dá)通訊:光纖至戶內(nèi)供◆麓谷坐標(biāo)精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)73三、美居荷園美居·荷園項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)蔡鍔路荷花池11號(hào)，由長(zhǎng)沙美居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。一期工程推出了1棟大戶型、4棟小戶型樓，都為33層的高層，。該項(xiàng)目占地面積15741.84平方米，建筑面積117311.67平方米，建筑密度21.9%，綠化率32.2%，總戶數(shù)954戶。美居·荷園主推的戶型有89.73平米和89.93平米兩種，三房為主。客廳和主臥室設(shè)計(jì)落地大玻璃和飄窗，除了書房沒有飄窗以外，其它房間都有這樣的設(shè)計(jì)，房子陽(yáng)臺(tái)和飄窗都是贈(zèng)送的，沒有算在購(gòu)買面積里的，小戶型房屋贈(zèng)送面積多達(dá)30平米。三、美居荷園美居·荷園項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市開福區(qū)蔡鍔74美居荷園是遠(yuǎn)大置業(yè)投資興建的首個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化示范項(xiàng)目。運(yùn)用住宅工業(yè)化集成技術(shù)建造的全裝修成品房，配備雙能源戶式中央空調(diào)及熱水系統(tǒng)，大量采用成套部品裝配式作業(yè)，使構(gòu)成居室空間的每一個(gè)舒適模塊空間明顯增大，得房率大大提高；節(jié)能、環(huán)保，最大限度地提高住宅的舒適感，延長(zhǎng)住宅使用壽命，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品與生產(chǎn)方式，使產(chǎn)品品質(zhì)得到飛躍式的提高和保障。通過優(yōu)化集成，更精心研究設(shè)計(jì)出89平米寬敞明亮的三房二廳二衛(wèi)，完整體現(xiàn)在高層住宅里實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)成果。美居荷園2019年12月22日開盤，推出一期250套房，均價(jià)：6800元/㎡，銷售70%左右，低樓層戶型已經(jīng)基本售罄。美居荷園是遠(yuǎn)大置業(yè)投資興建的首個(gè)國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化75◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●主體結(jié)構(gòu)建筑主體結(jié)構(gòu)及外墻采用鋼筋混凝土整體連續(xù)澆筑，質(zhì)量好，抗震性提高，使用壽命長(zhǎng)。門洞、窗洞采用一次成型，精確度達(dá)到毫米級(jí)，不用水泥沙漿二次修補(bǔ)，杜絕施工造成的窗滲漏。室內(nèi)無(wú)梁無(wú)柱，大幅度提高了空間使用率，達(dá)20%。●墻體采用內(nèi)墻保溫，墻體分四層。內(nèi)層：可呼吸墻面；保溫隔熱層：節(jié)能；混凝土外墻：承重；表面：防滲漏。●門采用德國(guó)門芯材料，德國(guó)進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)；無(wú)甲醛，不吸水，不變形，保溫、隔音、阻燃、耐污染、高硬度。鉸鏈和門鎖等五金件采用德國(guó)品牌。面材采用歐洲免涂裝環(huán)保工藝。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析76◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析●窗采用國(guó)際知名品牌鋁材，采用斷橋隔熱鋁合金+雙層中空玻璃，采用“三級(jí)彈性密封”技術(shù)。●浴室采用“遠(yuǎn)鈴”整體浴室，使用航空SMC主體材料一次模壓整體成型的防水底盤，保溫隔潮，超強(qiáng)耐用。●廚房采用德國(guó)數(shù)控流水線及先進(jìn)制造工藝，加工精度高達(dá)0.1毫米，人體工學(xué)設(shè)計(jì)，配置德國(guó)五金配件，選用免涂裝環(huán)保材料。●中央空調(diào)采用遠(yuǎn)大最新研制的雙能源中央空調(diào)系統(tǒng)，電制冷，燃?xì)獠膳h(huán)。◆產(chǎn)品創(chuàng)新點(diǎn)分析77◆戶型情況房屋戶型四室二廳戶型編號(hào)A型戶型面積:189.8-197.5平方米戶型簡(jiǎn)介A戶型是四房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩梯兩戶，板式設(shè)計(jì)，無(wú)柱無(wú)梁，南北通透，整套居室空間布局十分科學(xué)，使用率高，功能齊全，獨(dú)特的玄關(guān)設(shè)計(jì)彰顯大戶氣派。餐廳緊鄰廚房，使用方便。餐廳帶外飄式觀景窗，廚房帶外飄觀景式生活陽(yáng)臺(tái)和西餐功能設(shè)計(jì)，書房帶空中小花園。起居室設(shè)大開間落地窗連接270度觀景大陽(yáng)臺(tái)。獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間。◆戶型情況房屋戶型四室二廳戶型編號(hào)A型戶型面積:189.8-78◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)B型戶型面積137.50平方米戶型簡(jiǎn)介三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，兩梯兩戶，板式設(shè)計(jì)，無(wú)柱無(wú)梁，南北通透，整套居室空間布局科學(xué)，使用率高，功能齊全。獨(dú)特的玄關(guān)設(shè)計(jì)。餐廳緊鄰廚房，使用方便。書房帶空中小花園，起居室設(shè)大開間落地窗連接轉(zhuǎn)角觀景大陽(yáng)臺(tái)，采光充足。主臥套房設(shè)計(jì)，獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間。◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)B型戶型面積137.50平79◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)C型戶型面積89.35平方米戶型簡(jiǎn)介三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，蝶式設(shè)計(jì)，無(wú)柱無(wú)梁，整套居室空間布局科學(xué)，功能齊全，每間房都方方正正，大開間外飄窗，提高房間使用率，直接采光；起居室設(shè)外觀景飄窗，保證南北朝向均能直接采光；起居室與餐廳有機(jī)融合，構(gòu)成30平米的生活起居空間，不僅空間感好，而且直接采光。◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)C型戶型面積89.35平方80房屋戶型二室二廳戶型編號(hào)D型戶型面積89.95平方米戶型簡(jiǎn)介與C戶型同樣的戶型卻能根據(jù)居家功能需要將三房?jī)蓮d兩衛(wèi)變幻為二室兩廳兩衛(wèi)，同樣十分精彩。每間房都方方正正，大開間外飄窗，提高房間使用率，直接采光；起居室設(shè)外觀景飄窗，保證南北朝向均能直接采光。起居室與餐廳有機(jī)融合，構(gòu)成30平米的生活起居空間，不僅空間感好，而且直接采光。◆戶型情況房屋戶型二室二廳戶型編號(hào)D型戶型面積89.95平方米戶型簡(jiǎn)介81房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)E型面積89.93平方米戶型簡(jiǎn)介三戶兩廳兩衛(wèi)，蝶式設(shè)計(jì)，無(wú)柱無(wú)梁，南北通透，采光充分，擴(kuò)大室內(nèi)空間，整套居室空間布局科學(xué)，動(dòng)靜分明，功能齊全。起居室與餐廳融合在一起，形成26平方米的生活起居空間，獨(dú)具匠心的陽(yáng)光外飄窗，使即便位于北向的居室仍能收納東向的陽(yáng)光；衛(wèi)浴設(shè)施集中安排，便于管網(wǎng)系統(tǒng)的集中，進(jìn)一步優(yōu)化了空間。◆戶型情況房屋戶型三室二廳戶型編號(hào)E型面積89.93平方米戶型簡(jiǎn)介三戶82房屋戶型二室二廳戶型編號(hào)F型戶型面積76.66平方米戶型簡(jiǎn)介F型為二室二廳，在E戶型的基礎(chǔ)上取消了書房，大飄窗使整套房間看上去非常漂亮、大方、空間明顯增大。且可以作為日式塌塌米床，用途大，工業(yè)化的制造使產(chǎn)品的質(zhì)量絕對(duì)有所保障。◆戶型情況房屋戶型二室二廳戶型編號(hào)F型戶型面積76.66平方米戶型簡(jiǎn)介83精裝樣板間效果工地現(xiàn)狀精裝樣板間效果84精裝樣板間效果精裝樣板間效果85精裝樣板間效果精裝樣板間效果86精裝樣板間效果精裝樣板間效果87精裝樣板間效果精裝樣板間效果88◆美居荷園精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●戶外裝修標(biāo)準(zhǔn)

外墻涂料和墻磚單位門廳公共電梯廳單位門：鋁合金鋼化玻璃門墻面：涂料地面：石材或者地磚頂棚：涂料消防電梯間地面：清水混凝土墻面頂棚：涂料●贈(zèng)送部分收納系統(tǒng)步入式衣帽間（100平方米以上戶型）主臥室衣柜（100平方米以下戶型）廚房電器抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾就牍瘛裘谰雍蓤@精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)外墻涂料和墻磚單位門廳單位門：鋁合89●戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)客廳、臥室、餐廳地面：免龍骨實(shí)木復(fù)合地板墻面：墻紙頂棚：涂料戶內(nèi)門：免涂裝套裝門飄窗臺(tái)面：天然石材或者人造石材臺(tái)面衛(wèi)生間遠(yuǎn)鈴整體浴室廚房遠(yuǎn)鈴整體廚房入戶門實(shí)木復(fù)合防盜門陽(yáng)臺(tái)地面：地磚外窗、陽(yáng)臺(tái)門斷橋隔熱鋁合金雙層中空玻璃門窗（整體浴室除外）

◆美居荷園精裝修房交樓標(biāo)準(zhǔn)●戶內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)地面：免龍骨實(shí)木復(fù)合地板衛(wèi)生間遠(yuǎn)鈴整體浴室廚房90●設(shè)備部分空調(diào)遠(yuǎn)大雙能源戶式中央空調(diào)電梯國(guó)際品牌電梯供電城市雙回路接入，配置用戶配電箱、空氣開關(guān)、戶內(nèi)采用國(guó)際品牌開關(guān)、插座面板供水市政兩管網(wǎng)引入，小區(qū)變頻泵加壓輸送（收取加壓費(fèi)）。戶式中央熱水系統(tǒng)至衛(wèi)生間、廚房熱水管敷設(shè)到位燃?xì)馊細(xì)夤艿廊霊簦ㄈ細(xì)忾_通費(fèi)另計(jì)）通訊客廳、主臥設(shè)電話終端接線盒（開通費(fèi)用另計(jì)）網(wǎng)絡(luò)線路到戶，客廳、主臥、書房預(yù)留接口（開通費(fèi)用另計(jì)）有線電視客廳、主臥設(shè)終端接線盒（開通費(fèi)用另計(jì)）安防系統(tǒng)（戶內(nèi)）樓宇門禁可視對(duì)講系統(tǒng)安防系統(tǒng)（戶外）周界紅外報(bào)警系統(tǒng)，庭院、出入口閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，地下室消防廣播系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)公共管理系統(tǒng)地下停車場(chǎng)管理系統(tǒng)，水電燃?xì)釯C卡消費(fèi)系統(tǒng)●設(shè)備部分空調(diào)遠(yuǎn)大雙能源戶式中央空調(diào)電梯國(guó)際品牌電梯供電城市91第二部分、精裝房?jī)?yōu)劣勢(shì)分析一、精裝房的優(yōu)勢(shì)1、精裝房可為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少裝修給購(gòu)房者帶來(lái)的麻煩消費(fèi)者買房后，要面對(duì)裝修公司、材料供應(yīng)商，而消費(fèi)者在這些群體面前屬于弱勢(shì)人群，費(fèi)時(shí)、費(fèi)力、費(fèi)錢卻不一定能有質(zhì)量保證。此外，由于消費(fèi)者分散采購(gòu)、分戶裝修，也在一定程度上造成建材資源的浪費(fèi)。與毛坯房相比，精裝修房可為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少了精力和財(cái)力的浪費(fèi)，同時(shí)由于開發(fā)商集中采購(gòu)，可以用同樣的價(jià)格選擇更好的優(yōu)質(zhì)材料為業(yè)主提供最佳的性價(jià)比。2、精裝修避免了個(gè)體裝修對(duì)住房結(jié)構(gòu)的破壞，同時(shí)避免了因入住時(shí)間不同，裝修時(shí)間不同而產(chǎn)生的噪音污染。3、對(duì)于開發(fā)商而言，精裝房不但可提高樓盤品質(zhì)，還可提高房屋單價(jià)，獲得更高的利潤(rùn)，并且對(duì)于品牌塑造也能起到良好的作用。第二部分、精裝房?jī)?yōu)劣勢(shì)分析92二、精裝房的劣勢(shì)1、精裝房的價(jià)格普遍比毛坯房高出800—1000元左右，直接提高了單套住房的首付與稅費(fèi)隨著房貸新政的推出，購(gòu)買精裝修房不只是增加了首付，還要多支付房屋總款上升所帶來(lái)的契稅、維修基金及貸款利息，而且利息是原利息的1.1倍。這種舉措將增加二次置業(yè)者較大的購(gòu)房壓力，在現(xiàn)在的房?jī)r(jià)偏高的形勢(shì)下，無(wú)疑將進(jìn)一步縮小客戶的購(gòu)買力，并使得樓盤的銷售速度放慢。2、精裝修房的價(jià)位要比毛坯房高800—1000元／平方米，消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為開發(fā)商在精裝修上賺錢，并且同時(shí)會(huì)認(rèn)為如果是自己做裝修，不會(huì)要這么高的費(fèi)用，并且還會(huì)裝修得更好，于是在這種想法的支撐下，心理極度不平衡，提出五花八門的要求。交房時(shí)，一旦裝修效果沒達(dá)到自己的要求，就非常產(chǎn)生糾紛。二、精裝房的劣勢(shì)93二、精裝房的劣勢(shì)3、對(duì)于開發(fā)商而言，精裝修房開發(fā)利潤(rùn)小、成本高裝修造價(jià)在總銷售價(jià)或總土建造價(jià)中所占比例不大，但裝修環(huán)節(jié)復(fù)雜，操作難度、管理成本會(huì)成倍擴(kuò)大。同時(shí)，個(gè)性化裝修難操作，統(tǒng)一裝修難以滿足個(gè)性化要求；菜單式裝修業(yè)主又會(huì)通過各種渠道改東改西，以滿足自己的意圖，大量的修改極易出現(xiàn)工期失控。另外，真正的成品房應(yīng)設(shè)計(jì)、建造、裝修一體化，但設(shè)計(jì)、建造、裝修脫節(jié)的現(xiàn)象，即使住宅實(shí)現(xiàn)了精裝修，仍可能因戶型的缺陷引起業(yè)主不滿，拆東墻、補(bǔ)西墻，無(wú)形中增大了開發(fā)商的成本和難度。工程質(zhì)量與消費(fèi)者的個(gè)性化需求其實(shí)是一對(duì)矛盾的共同體。要滿足顧客的個(gè)性化需求，工程管理水平就會(huì)大打折扣，就很容易產(chǎn)生質(zhì)量問題；而要保證工程質(zhì)量和進(jìn)度，就必須按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做，但這樣消費(fèi)者的個(gè)性化需求又不能滿足了。二、精裝房的劣勢(shì)94第三部分、總結(jié)與建議從政策層面來(lái)看，早在2000年，國(guó)家建設(shè)部就已對(duì)精裝房出臺(tái)了一系列政策，鼓勵(lì)各級(jí)政府和開發(fā)商向市場(chǎng)推出全裝修房，全面取消毛坯房，因此，精裝房產(chǎn)品將是未來(lái)房屋供應(yīng)產(chǎn)品的主流方向，也是住宅產(chǎn)業(yè)的必然趨勢(shì)。從長(zhǎng)沙市場(chǎng)的情況來(lái)看，在2019年之前，大部分的精裝房都是以小戶型或者局部樓棟的方式存在，并且在功能上，大多只是作為樓盤的一個(gè)賣點(diǎn)。自2019年珠江花城進(jìn)入長(zhǎng)沙之后，才真正將長(zhǎng)沙帶入全精裝修大盤的