PAGE目錄TOC\o"1-4"\h\u26101第一部分成都寫字樓整體市場環境分析 530973一、2011年成都寫字樓市場概況 589751.市場整體特征 5264411.1供不應求 5203431.2銷售平穩 6173522.供應特征 6158592.1供應波動較大 6289402.2乙級寫字樓主導 7159092.3供應外移趨勢明顯 75392.4價格持續走高 8228212.5甲乙級寫字樓價格差距縮小 9156682.6新開盤項目熱銷 98113二．寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲 11116941.新增租賃項目分析 11325241.1新增租賃項目持續供應 1115031.2新增項目較為分散 11311842.優質寫字樓分析 12228292.1各板塊表現不一 12195082.2整體租金保持增長 1314264三．成都寫字樓市場總結 15326591.市場總結 15164432.后市預測 1520292第二部分龍泉驛區寫字樓市場分析 178731一、龍泉驛區城市概況 1743411、龍泉驛區城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時經濟圈 1763272、城市宏觀經濟情況 1895202.1城市GDP產值及增幅情況 18293062.2城市產業情況 18227052.3城市固定資產投資情況 1923662.4城市房地產投資情況 2096472.5城市人口情況 21325112.6城市發展規劃 21318302.7城市分區發展 21268652.8城市交通 22132962.9城市酒店配套 2393302.10城市文化 2347642.11龍泉驛區經開區企業情況 24113842.11.1入駐條件和情況 2419282.11.2入駐企業 24151982.12宏觀經濟分析小結 27214973、城市規劃情況 2792873.1規劃發展目標 274323.2城市發展布局規劃及發展周期 28267353.2.1城市發展布局 28147043.2.2城市發展周期 29287033.4城市用地規劃情況 30252613.5城市規劃小結 3119487二、龍泉驛區寫字樓市場情況 32321701、龍泉驛區寫字樓現狀 32194162、龍泉驛區重點項目 3229583總部經濟港 32219053、龍泉驛區城區寫字樓 33133834、客戶群分析 3464954.1寫字樓購買客戶情況 34307504.2寫字樓租賃客戶情況 35155495、龍泉驛區城區寫字樓小結 3527510第三部分世紀廣場寫字樓項目地塊分析 3619451一、項目地塊條件（目前為假設條件） 3632018二、周邊現狀及配套 3626574三、項目SWOT分析 3730111、SWOT分析 3763562、應對策略 3822146四、項目定位 38163281、定位原則 38271851.1市場定位的決定因素 3842772、市場環境 39252473、產品競爭優勢 39144464、產品最終定位 40165215、定位支撐點 4118096、案名建議 41257627、目標市場（客戶）定位 4239397.1、目標市場構成分析 42327537.1.1、客戶類型 42272047.1.2、客戶分類 4330757.2、不同性質目標客戶的背景分析 4316797.2.1、投資型客戶 43127367.2.2、使用客戶 45289567.3、客戶的購買規律分析 4731724第四部分產品建議 497620一、產品建議原則 4923185二、各物業形態分布示意 5016792三、酒店產品建議 5126349四、商業建議 514002五、寫字樓建議 5150151、典型可借鑒項目分析 51299351.1香格里拉 5155601.2仁恒置地廣場 53200161.3富力中心 5673802、產品設計建議 57228972.1樓體及外立面建議 58143152.2大堂/電梯廳建議 59301402.3公共走廊建議 60117692.4公共衛生間建議 60306952.5電梯配置建議 61110362.6空調配置建議 62255192.7物業整體建議 6229650第五部分可行性分析 6417542一、測算說明 64773二、工程進度 6423013三、成本分析例表 6529083四、收入分析例表 656952五、收入分析闡述 6515204第一部分成都寫字樓整體市場環境分析一、2011年成都寫字樓市場概況1.市場整體特征1.1供不應求成都市寫字樓供需情況（2005-2011年上半年）2011年上半年寫字樓新增供應54.20萬平方米，同比下降1.47%。由于上半年為市場的周期性調整期，加上政府預售審核較為嚴格，開發商推盤節奏略顯緩慢。在市場潛在供應量較大的條件下，上半年的推盤數量與去年同期相比略微下降，整體供應量相對偏小。上半年寫字樓成交面積68.35萬平方米，同比增長74.99%，增長幅度非常明顯。2010年下半年多個項目的集中推盤為市場帶來充足的房源，市場投資及自用需求均較為旺盛，成交量明顯上升。2011年上半年的供需比為0.79，同比下降43.97%。由于上半年的供應量偏小，市場銷售保持平穩，寫字樓市場一直以來供過于求的情形終于被打破，呈現出供不應求的情形。1.2銷售平穩2011年以來，針對住宅市場的宏觀調控不斷加碼，寫字樓市場因不在宏觀調控范圍內免受政策沖擊。在通貨膨脹等一系列因素的影響下，部分投資性資金開始轉向寫字樓市場，寫字樓投資需求上升，但另一方面，在信貸政策全面緊縮的市場環境中，寫字樓也未能幸免，信貸額度緊張，利率上浮1.15-1.25倍不等，成交量也難以形成突發性的增長，而是保持了原來的發展軌跡平穩前進。2.供應特征2.1供應波動較大成都市寫字樓月度供應情況（2010年1月-2011年6月）2011年上半年寫字樓供應量54.20萬平方米，且呈現明顯的月度波動。2、5月份無新的項目取得預售，均為零供應，6月市場供應驟然增多，達到23.06萬平方米，出現較強反彈。但整體來看，上半年的推盤節奏較為平緩，整體供應偏少。2.2乙級寫字樓主導成都市寫字樓供應類型（2010年上半年-2011年上半年）2011年上半年銷售市場無新增甲級寫字樓項目取得預售，從近兩年來看，甲級寫字樓項目傾向于在下半年市場時機成熟時進入市場，上半年均無供應。乙級寫字樓依舊是市場的主流產品，占據較大比重，2011年上半年供應量為40.15萬平方米，供應占比為74.08%，有較大上升。商務公寓供應量為14.05萬平方米，占比約25.92%，與去年同期65.16%的供應比例相比有較大下降，但是商務公寓在市場中依舊占據著重要的一席之地。并且由于近年商業用地出讓較多，寫字樓市場壓力較大，商務公寓仍將在較大范圍內存在。2.3供應外移趨勢明顯成都市寫字樓供應環線分析（2010年上半年-2011年上半年）2011年上半年的新增供應絕大部分集中在三環以外，達到49.66萬平方米，約占整體供應的91.62%。市區三環內寫字樓項目的供應趨于減少，并且均為商務公寓，而三環外已經成為了寫字樓的主要集中區域。未來商務中心外移的趨勢十分明顯，多年來以市中心為核心的商務辦公格局將逐步打破。2.4價格持續走高成都市寫字樓成交均價（2005-2011年上半年）2011年上半年，寫字樓平均銷售價格為11030元/平方米，同比上漲42.6%，出現較大的上漲幅度。由于寫字樓市場投資及自用需求均較為旺盛，價格持續走高，加上成交結構中甲、乙級寫字樓成交占比的提高，2011年上半年銷售價格出現較大幅度的上升。2.5甲乙級寫字樓價格差距縮小各等級寫字樓銷售價格（2009-2011年上半年）2011年上半年，甲級寫字樓銷售價格為18845元/平方米，價格相對較為平穩，變化不大。甲級寫字樓在2010年經歷了一次較大的價格上漲之后，2011年價格趨于平穩。乙級寫字樓銷售價格為12181元/平方米，進入2011年上漲步伐明顯加快。由于乙級寫字樓品質的提升，價格上漲較為明顯，與甲級寫字樓價格差距進一步縮小。商務公寓銷售價格為7655元/平方米，由于精裝修、LOFT挑高項目增多，商務公寓價格有逐步走高的趨勢。例如龍湖北城天街、保利中心、保利心語花園等項目的LOFT產品單價處于市場領先水平。2.6新開盤項目熱銷重點項目開盤情況（2011年上半年）項目名稱開盤時間價格（元/平方米）開盤情況白金瀚宮國際大廈2011-1-210000寫字樓推出7~15層，銷售率達90%東方希望中心2011-1-1613000一批次推出3、4、5、7、10層，銷售率達100%保利中心2011-3-1913000-16000一批次推出15層以下，開盤認購約12500平方米東方希望中心2011-4-914000二批次推出11-14層，二批次開盤銷售90%以上奧克斯財富廣場2011-5-714000一批次推出6-14層68套，認購46套，認購面積超過10000平方米福年廣場2011-6-1814000一批次推出4-12層106套，銷售90%，加推13、14層大鼎世紀廣場2011-6-2514000-160003號樓寫字樓加精裝住宅，銷售率約30%置信麗都匯2011-6-2512000推出108套，銷售率約90%曙光國際2011-6-2913500一批次推出B座6-18層106套，銷售82套，銷售率約77%從上半年重點項目開盤情況來看，大多數項目由于單體體量較大傾向于采取分批次銷售的方式推盤，經過數月的蓄水后，開盤銷售率基本能達到80%以上，開盤熱銷的情形依舊較為普遍。二．寫字樓租賃市場成交活躍，租金上漲1.新增租賃項目分析1.1新增租賃項目持續供應成都市新交付使用項目情況（2010年1月-2011年6月）2011年上半年，總共有26.14萬平方米寫字樓交付使用，包括中海大廈、優諾國際、新希望國際、摩根中心等在內的8個項目進入租賃市場。寫字樓的市場總存量上升至369.70萬平方米。其中，中海大廈、摩根中心、財富又一城廣場等均為只租不售，寫字樓市場單一業權項目增多。1.2新增項目較為分散各板塊新增租賃項目體量（2010年1月-2011年6月）新交付使用項目較為分散，除了天府新城和東大街，新增項目主要集中在非核心商務板塊。例如城西的優諾國際、中海大廈、中大君悅廣場，城北的財富又一城廣場等項目進入租賃市場，較好的填補了區域寫字樓的市場空白。2.優質寫字樓分析2.1各板塊表現不一各板塊優質寫字樓租金情況（2010年上半年-2011年上半年）注：優質寫字樓包含甲級寫字樓及部分準甲級寫字樓市中心CBD寫字樓因2010年下半年仁恒置地廣場及航天科技大廈兩個高端項目的入市，租金明顯提升。但市中心CBD大多數項目使用時間較長，硬件配置低并且老化較為嚴重，租金無明顯的上漲，部分寫字樓甚至出現租金下滑的情形。人民南路SBD寫字樓整體檔次較高，市場發展成熟，租金水平也較高，租賃情況較好。匯日央擴廣場、商鼎國際、豐德國際、國航世紀中心等寫字樓市場需求旺盛，空置率較低。錦江國際廣場、新希望大廈等新在交付使用項目招商情況較為順利，空置率大幅下降。天府新城租賃市場日漸升溫，租金平穩上漲。雖然目前投入使用的項目尚不多，市場依舊處于前期市場培育之中，但是隨著市政配套設施的完善，大型企業的加速進駐，城南的辦公氛圍將逐步培育形成，未來前景較好。東大街寫字樓成長較快，但由于部分拆零出售項目租競相壓價，導致租金出現一定程度波動。東大街距離市中心較近，加上政府扶持力度較大，在吸引金融企業入駐方面具有較大的吸引力。2.2整體租金保持增長成都市優質寫字樓租金空置率走勢（2008年1月-2011年6月）2011年上半年優質寫字樓平均租金達到106.65元/平方米.月，環比上漲2.95%。主要商務板塊商務氛圍日趨成熟促使寫字樓租金不斷走高。但另一方面寫字樓租金上漲幅度趨緩，由于預期供應壓力較大，加上銷售型寫字樓較多，小業主對寫字樓的空置承受能力差而降低報價導致租金上漲幅度趨緩。2.3空置率持續下降2011年上半年優質寫字樓的平均空置率為24.41%，環比下降了0.69%。隨著實體經濟的強勢增長，本土企業規模不斷擴大、辦公環境改善以及外來企業的進駐對寫字樓租賃需求不斷上升，租賃成交較為活躍，新交付項目招商較為順利，寫字樓空置率持續下降。三．成都寫字樓市場總結1.市場總結市場銷售強勁2011年上半年寫字樓供應量為54.20萬平方米，新增供應以乙級寫字樓為主，并且主要集中在三環外及城南；成交面積68.35萬平方米，銷售平穩，銷售價格為11030元/平方米，保持了持續上漲，其中甲乙級寫字樓價格差距縮小。租賃成交活躍2011年上半年共有26.14萬平方米寫字樓交付使用。由于租賃需求的上升，寫字樓租賃市場成交活躍，上半年優質寫字樓平均租金達到106.65元/平方米.月，環比上漲2.95%，平均空置率進一步下降至24.41%。2.后市預測銷售市場上升，供需兩旺在住宅市場受調控政策影響較大的情況下，成都市商業地產市場供應方面，由于寫字樓潛在供應量較大，而上半年的推盤量較小，預計下半年將迎來推盤的高峰。成交方面，隨著項目推盤力度的加大，預計下半年成交量還將有明顯的上升，市場供需兩旺的情形將在下半年再度出現。租賃市場存量增加，壓力漸增租賃市場方面，由于不斷有寫字樓項目陸續交付使用，市場總存量不斷增加，租金的上漲幅將趨于平緩。而市場可供出租的項目逐漸增多，租賃市場面臨壓力逐漸增大。租賃市場方面，租賃熱潮持續，寫字樓租金保持上漲趨勢，空置率則出現較大幅度的下降。27478第二部分龍泉驛區寫字樓市場分析一、龍泉驛區城市概況1、龍泉驛區城市概況：位于成都東部，屬于成都半小時經濟圈區域范圍說明：龍泉驛區位于成都市東部，東至龍泉山脈中段，是成都市九區之一、國家級成都經濟技術開發區所在地、成都市城市向東發展的主體區域、成都市東部新城。全區幅員面積556平方公里，共轄4街道7鎮1鄉。區域發展規劃周期：5年完成規劃，預計每年新開工面積為1,000萬平方米，力爭到2012年我區社會消費品零售總額達到53.74億元，年均遞增16%；外貿出口達到3.3億美元，進口3.6億美元，進出口總值6.9億美元，年均遞增20%；新增出口企業14家,出口企業總量達到60家,進出口企業達到70家。即2008-2012年規劃。2、城市宏觀經濟情況2.1城市GDP產值及增幅情況2008年龍泉驛區218.7億元,2009年實現268.92億元，2010年實現GDP產值368.54億元，按照可比價計算，增幅為37%。從2008年至2010年，年平均增幅68.5%。2.2城市產業情況汽車主導產業快速發展按照“西部第一、全國一流”的要求，狠抓汽車產業招商促建，成都國際汽車城加速建設，完成了汽車產業功能區規劃，初步形成了“九車七機”【1】、125萬輛整車（機）生產平臺，以汽車為主導的規模以上工業企業實現銷售收入700億元，增長40%；工業利稅180億元，增長35%；百億企業創建步伐加快，一汽豐田、神鋼集團、川渝中煙分別實現銷售收入102億元、150億元、157億元。一是汽車整車（機）制造加快擴張。一汽大眾一期、一汽豐田、專用汽車等實現批量生產，吉利全球鷹SUV下線試產，川汽F99城市越野上市銷售，川汽新能源汽車投入試點示范運營，一汽大眾二期35萬輛擴能項目進入設備安裝調試階段，一汽客車加快建設；神鋼挖掘機、南車掘進機、海瑞克盾構機等7個整機項目產量不斷增長；汽車整車投資69億元，占工業投資總額的53.1%；整車（機）年產量突破10萬臺，實現銷售收入326億元，增長50.1%。二是汽車配套產業加快聚集。一汽大眾EA211發動機、杰克賽爾汽車空調等59個配套項目簽約入駐，成都嘉潤、長春線束等40個項目開工建設，一汽四環、寧波華翔等29個項目加快建設，富維延鋒、博奧江森等20個項目建成投產，汽車配套產業完成投資45億元，實現工業增加值30億元，實現銷售收入100億元，利稅7.4億元。三是汽車貿易娛樂產業加快發展。九峰國際一期、九峰房車展示銷售中心建成投用，西部汽車城過渡市場正常營運，九峰國際二期加快建設；成功舉辦中國·成都國際汽車精英賽和首屆中國·成都全球汽車論壇?，F代服務業加快發展第三產業實現增加值84億元。一是商貿流通加速發展。西南食品城、統一優瑪特成功入駐，閩臺中天大廈、同飛城市綜合體等項目簽約落戶；三聯家禽、銀河博美等專業市場交易額達186億元，增長50%；啟動家電以舊換新試點，汽車、摩托車、家電下鄉累計銷售額2.9億元、財政補貼3142萬元，惠及農戶5.2萬戶。二是物流產業加快發展。長春華陽、長虹民生等項目簽約落戶，一汽國際物流、寶灣物流加快建設，成都公路口岸入駐經開區，龍泉物流中心功能不斷完善。三是文旅創意蓬勃發展。成功舉辦桃花節、汽車節、美食旅游節等特色節會活動，實現銷售收入18.2億元，增長22%；中國藝庫、洛帶文化藝術村加快建設，山泉鎮獲全國特色旅游景觀鎮稱號，桃花故里創國家級4A景區通過省級驗收；全年實現旅游總收入29.2億元，增長34%；商品房成交200萬平方米，實現銷售收入92億元；總部經濟、電子商務、服務外包和金融服務等新興服務業穩步發展。2.3城市固定資產投資情況2010年，全社會固定資產投資260億元，增長20.8%；實現規上工業增加值207億元，增長31.5%，總量和增幅均居全市第一；完成全口徑財政收入100.7億元，增長43.4%；實現地方財政收入72.4億元，增長52.4%；一般預算收入21.1億元，增長33.4%；社會消費品零售總額實現64.3億元，增長20.6%；城鎮居民人均可支配收入17790元，增加1933元；農民人均純收入9000元，增加1099元；人口自然增長率控制在3.5‰以內。2.4城市房地產投資情況2010年，全區在建房地產項目44個。批準新開工項目11個（花香龍都、格調城、香水城、霏紅榭、合能四季康城、首創東公元、世茂雅筑、畔山花語、竹林尚書、林溪美城、東域龍灣），批準續建13個項目24個批次（分別是龍城1號二期、合能四季映像二期、春秋名邸二期、東方美宸三期、東山國際新城D區、師大現代花園二期、九峰國際、御嶺灣三期、皇冠國際二期、桃源銘二期、大湖區二期、香水城二期、花香龍都二期），批準新建商品房開工面積315萬平方米，同比增長（以下簡稱增長）92%。全區房產投資（不含土地收入，僅指工程投入）42億元，增長51%；批準新建商品房預售面積（新增供應）226萬平方米，增長51%；全年新建商品房銷售21950套，面積202萬平方米，增長6.3%，銷售金額93億元，增長29%。新建商品住宅銷售19122套、187萬平方米；商業1569套、11.3萬平方米；車庫1259個、3.8萬平方米；全區二手房成交6985套，面積69.2萬平方米，同比下降1%；全區商品房銷售均價4602元/平方米，增長19%。房地產行業（含建筑業）實現地稅收入12.1億元，增長44%，房地產業對財政稅收的支柱地位依舊突出。2.5城市人口情況截至2010年，全區常駐人口60萬人。2.6城市發展規劃發展：一直以來以建設“汽車龍泉”、“田園龍泉”、“幸福龍泉”為目標，在不斷推進過程中實現計劃。百億企業集群、千億產業支柱、萬億產業基地——龍泉驛區(經開區)汽車產業發展規劃中全新亮相的三個關鍵詞，彰顯出該區主導產業呈現的磅礴大氣。經開區汽車產業園已列入全省重點支持發展的四大千億元產業園之一，而今龍泉驛區(經開區)又緊緊抓住汽車整車產業布局調整的機遇，自加壓力，提出到2017年基本形成萬億產業基地的宏偉藍圖。到2017年，汽車整車生產將超過100萬臺，實現銷售收入1800億元；汽車零配件實現銷售收入3200億元；汽車商貿實現銷售收入2000億元；工程機械及配套實現銷售收入1000億元。2.7城市分區發展經開區規劃圖經開區產業分布圖從規劃方案中關于用地性質的定位可以看出，根據此規劃方案的引導，區域的發展將分為三大組團，五個功能片區：三大組團：以驛都大道、成龍大道為界，驛都大道以北為生活區，驛都大道與成龍大道之間為經開區核心區，成龍大道以南為物流區五個片區：經開區組團主要發展：總部經濟區、汽配商務區、汽車產業區物流組團主要發展：物流集散區、產業發展區2.8城市交通交通：區政府所在地龍泉街道距天府廣場22公里，距成都雙流國際機場29公里（簡陽機場位置待定中），距成都火車站24公里，距成都火車東站14公里。成渝鐵路穿境而過，成昆鐵路及其貨運外繞線繞境而行，以驛都大道、成龍大道、成洛大道、成渝高速、成南高速、繞城高速東段、五環路東段（汽車城大道）、成環路等公路為骨干，對接成都中心城區的交通網絡基本覆蓋全境?，F已開通6條龍泉驛主城區對接成都中心城區的城市公交線路：218路、223路、313路、332路、854路、856路；3條龍泉驛主要場鎮對接成都中心城區的城市公交線路：219路（洛帶場鎮）、858路（西河場鎮）、858A路（洪安場鎮）；多條成都中心城區內（十陵、大面片區）的城市公交線路：12路、80A路、97路、108路、122路、301路、331路、336路、337路、412路、533路、534路、537路、855路、857路、857A路等。2.9城市酒店配套配套：酒店眾多，博瑞花園酒店、天倫國際大酒店、龍威酒店、龍府飯店、成都新聞賓館等大型酒店，洛帶另有數十家特色酒店。2.10城市文化文化：“東有周莊、西有洛帶、南有麗江、北有平遙”洛帶古鎮以客家文化為主，特有的洛帶古街、會館群為活動舉辦添加文化氛圍?？图仪囄幕S富，采茶歌、竹板歌尤為突顯南方曲藝精華，其中采茶歌與北方秧歌齊名?？图蚁嗦暋⒖彀?、表演唱、五句板等，這些都是人民群眾喜聞樂見的形式?？图曳窖灾杏性S多生動有趣的俚語、俗語、對子，客家人有非常多的典故和流傳已久的故事和傳說。2.11龍泉驛區經開區企業情況2.11.1入駐條件和情況目前整個經開區企業簽約500余家，入駐生產企業300余家，入駐條件為投資200萬/畝，整體項目總投資5000萬以上。龍泉經開區收入過億元的工業企業達65家；年銷售收入過10億元的工業企業9家。年入庫稅金超過千萬元的企業達到38家。2.11.2入駐企業成都豐田紡汽車零部件有限公司有廠房和辦公樓，占地面積約8萬平方米，建筑面積約2.2萬平方米。汽車內飾生產商（座椅泡沫、焊接、座套縫紉、座椅組裝、內飾組裝）年產值超過6億元人民幣，年稅收過6000萬元人民幣。四川岳首工程機械有限公司有廠房及辦公樓，占地面積11萬平方米，建筑面積9萬平方米；是從事筑路機械、建筑機械、發電機設備設計、制造、安裝、銷售的專業公司四川宜賓普什重機有限公司有廠房及自己的總部基地，是五糧液集團的以生產重型工程機械為主的大型現代化企業。海瑞克（成都）隧道設備有限公司有廠房，成都市內有自己的辦公室，公司總面積3.3萬平方米。從事隧道掘進機及地下暗挖設備的裝配和調試，零部件加工﹑生產、和日常維護。成都神鋼工程機械（集團）有限公司有廠房及辦公劉和配套樓，占地700余畝，員工3000余人。主營業務是：系列輪式裝載機、振動式壓路機、平地機和液壓挖掘機的研發、制造、銷售、服務，目前是中國西南地區規模最大的工程機械基地。成都高原汽車工業有限公司吉利成都項目由吉利控股集團投資，一期工程占地面積1200余畝，建筑面積16萬平方米，后期工程包括零部件生產基地、總部經濟項目（含吉利銷售中心、吉利研發中心）。一汽（四川）專用汽車有限公司有廠房，成都市內有自己的寫字樓，占地380畝，建筑面積約13.5萬平方米。主要產品有軍用方艙車、飛機加油車、油罐車、運灑水車等后勤保障車及維修等各種特種車輛，民用廂式、罐式、自卸式、掛式四大類120多個品種一汽客車（成都）有限公司占地面積238畝，廠房建設面積6萬平方米，生產一汽自主品牌的客車產品極其銷售總部、研發中心、建設新能源客車基地四川一汽豐田汽車有限公司有廠房、配套辦公大樓，占地面積約45.5345萬平方米，生產柯斯達（COASTER）中型客車和普拉多（PRADO）越野車。一汽大眾汽車有限公司成都分公司中國一汽集團在中國西部建立的乘用車生產基地，總用地面積1200畝，總投資40億元，辦公大樓及廠房面積約30萬平米。成都長江紫東冶金科技有限責任公司占地145畝，建有辦公樓、冶金技術研發中心及標準廠房成都國光電氣股份有限公司占地200多畝，現有建筑面積6.8萬平方米經開區其他部分企業名錄：五糧液圣山制衣、五糧液環球特種玻璃、立邦漆、捷安特自行車、云內動力、隆力奇、康師傅、匯源果汁、\o"華源印鐵制罐(成都)有限公司"華源印鐵制罐(成都)有限公司、\o"阿克蘇諾貝爾"阿克蘇諾貝爾、\o"成都虹波實業股份有限公司"成都虹波實業股份有限公司、\o"成都亨通光通信有限公司"成都亨通光通信有限公司、川石壓縮機、中國石油天然氣集團公司壓縮機專業制造廠、\o"成都建材院有限公司裝備技術分公司（集信科技）"成都建材院有限公司裝備技術分公司（集信科技）·······捷安特自行車BHP來實晶華集團中達新材料實德型材雅士食品一汽成都2.12宏觀經濟分析小結龍泉驛區位于成都半小時經濟圈及成渝經濟帶腹心部位，整體區域經濟的發展為寫字樓市場的發展奠定了堅實的基礎。區內交通網絡完善，城市吸附能力強。除交通的硬件設施外，公共交通發展較為完善。龍泉驛區國民生產總值（GDP）的持續增長是寫字樓市場發展的首要前提；作為現代化工業城市，城市發展對工業依賴較大。龍泉驛區房地產大規模開發從09年開始，寫字樓開發尚處于起步發展階段，房地產固定投資額度僅為42億，寫字樓投資寥寥無幾，未來投資寫字樓發展空間巨大。龍泉驛區投資上5000萬以上生產性企業約500家，其上下游服務企業較多，對寫字樓需求較高。3、城市規劃情況3.1規劃發展目標發展思路龍泉驛區是成都市東部的門戶，是成都市向東發展戰略的主體區域，其“五橫四縱”的“井”字形網絡交通格局，與成都市的密切聯系（15分鐘車程）為龍泉驛區的未來發展提供了優越的基礎條件。成都市“一主七衛”的大都市發展戰略已將龍泉驛區納入了大都市區規劃發展范圍，同時成都市東部副中心（繞城高速公路以內）的建設，在區域宏觀戰略部署上將促使龍泉驛區的發展進入一個全新的發展階段。全區將以推進城鄉一體化進程為主線，努力把龍泉驛區建設成為城鄉一體、產業興旺、市場繁榮、功能配套、環境優美、人民富裕、充滿活力的“現代工業基地，山水田園城市”。本著“三集中”的原則，貫徹執行“切實保護耕地”的基本國策，構建可持續發展的社會、經濟、生態系統。發展戰略定位龍泉驛區是成都市中心城市向東向南發展戰略的重點實施區域，要使之建設成為高度發達的現代工業基地；以自然山水為基礎，建設全國一流的山水花園名城；實現社會生產、生活與生態環境的高度和諧統一。以充滿書香的氛圍，洋溢運動健康的旋律。規劃原則堅持保護耕地特別是基本農田，統籌安排各類、各區域用地；堅持節約與開發并舉，重點是以節約為主；堅持內涵挖潛與外延拓展相結合，著力提高土地利用率；堅持保護和改善生態環境，保障土地資源的可持續利用。3.2城市發展布局規劃及發展周期3.2.1城市發展布局概括為：“一個戰略突破口、一條戰略主線、三個戰略階段、四大空間戰略區、四大戰略任務、六大戰略支撐”。四大空間戰略區——“一城、一副中心、兩片區”“一城”——即龍泉工業衛星城，包括龍泉城區（含經濟技術開發區的主體區域）。工業衛星城：是在現有龍泉城區的基礎上進一步向西南方向和東北方向擴展，包括龍泉、大面、柏合、同安四個鎮。經濟技術開發區發展工業經濟，城市生活區重點發展服務業、文化教育產業、生態房地產業等。“一副中心”——城市副中心發展區：包括十陵街道辦事處全部、大面街道辦事處。建設城市副中心，承接主城區的輻射和龍泉城區人口轉移，率先融入大都市。抓好風景生態建設，發展文化旅游業、房地產業和教育業?！皟善瑓^”——北部農民搬遷主要安置區和物流?；肥袌觯喊ㄎ骱印ⅫS土、洪安、洛帶四鎮。主要發展農民新居工程、物流運輸業、化工加工業、倉儲業和市場交易和客家民俗文化旅游業。東部生態及農業綜合開發區：包括萬興、洛帶、茶店、山泉四鎮。建成成都東部的綠色生態屏障，適度發展生態型住宅、生態旅游業和生態農業。四大戰略任務——在戰略期內要將發展工業（尤其是制造業）經濟、提高城市化水平、建設生態環境和發展具有地方文化特色的休閑產業作為重大戰略任務，確保戰略目標的實現。六大戰略支撐——主要是圍繞營造良好的創業環境，確保戰略目標的順利實現，建立起包括管理體制、運行機制、人才、資本等多方面因素的戰略支撐體系。3.2.2城市發展周期一個戰略突破口——打造中國西部現代制造業基地，中國西部一流的經濟技術開發區。一條戰略主線——發展城市經濟，依靠工業化帶動城市化。實現城郊型經濟向城市經濟的轉變。三個戰略階段近期（2004—2010）：打造西部現代化制造業基地，推進城鄉一體化；中期（2011—2020）：建設“現代工業基地，山水花園名城”，打造現代化城市新區；遠期（2021—2050）：建成高度發達的現代化城區，全國一流生態園林城區。3.3城市交通網絡為加快構建龍泉驛區現代綜合交通體系，規劃期擬建交通重點項目10項，其中成安渝高速公路和成昆貨運外繞線等2項為省級重點建設項目，由省廳自帶建設用地指標；其他項目需龍泉驛區配建設用地指標，擬新增建設用地198.15公頃（2972.25畝），主要項目有成簡路、成龍立交、南北干道、黃洪路、地鐵2號線、同洪路等。3.4城市用地規劃情況龍泉山脈規劃汽車產業區規劃3.5城市規劃小結龍泉驛區城市功能結構明確，工業區與經濟文化、居住、教育區域分離，有效保證生態旅游文化城市特征。這也對房地產市場的開發有積極的促進作用。本項目所處的汽車制造業片區，目前入駐生產型企業較為完善的片區，將牽動汽車娛樂片區、汽車貿易片區。龍泉驛區寫字樓市場情況龍泉驛區寫字樓現狀龍泉目前無甲級寫字樓，城區無寫字樓銷售。經開區總部基地性質樓盤總部經濟港目前存有大量寫字樓。城區現有寫字樓依托酒店、商場等業態布局，分別在亞熱帶商場4-7樓、時代廣場4樓、龍威酒店、花都酒店等。龍泉驛區重點項目總部經濟港項目成都（國家級）經開區總部經濟港投資商四川省銀河投資集團有限公司開發商成都經開銀河科技有限公司總占地面積480畝總建筑面積約61萬方雙子座辦公間面積93600方配套會議中心53500方商務中心面積18000方一期:項目目前分三期開發，主要業態由高層寫字樓、獨棟寫字樓、五星級酒店、廠房構成。一期銷售完畢，已交房使用，一期均為4-5層小型辦公樓，面積區間為500-3000平米，銷售均價為6000元/平米。目前該區域寫字樓租金均價30元/平米，物管費用10元/平米。目前入駐企業有20余家，如成都國地置業有限公司、世茂集團、德國歐韻建筑設計公司、中建五局、恒大銀河公司、民生藥業、強生鋼結構等政府對購買企業無特別優惠政策。一期客戶多為周邊擁有廠區客戶，部分客戶為政府介紹引進。二、三期:二期目前銷售超過70%，剩余少量房源，目前剩余價格均價6800元/平米。三期還未列入銷售，現階段對剩余房源推銷。高層寫字樓預計明年推出，共93600方。銷售中心局部效果圖龍泉驛區城區寫字樓亞熱帶商場樓層4-7層面積120-240㎡租賃價格30元/平米物管費用4元/平米寫字樓先均已出租，無剩余，入駐企業為中小型企業為主。時代廣場樓層4層面積15-70㎡租賃價格30元/平米物管費用4元/平米寫字樓先均已出租，無剩余，入駐企業為小型企業為主。部分公司選擇4層以上住宅為辦公區。龍威酒店樓層5-18層面積40㎡以上租賃價格98元/平米（含物管費）物管費用--寫字樓先均已出租，時間排表到2013年，入駐企業多為央企及合作單單位，如川威集團?；ǘ季频陿菍?-18層面積100-600㎡以上租賃價格28-30元/平米物管費用4元/平米寫字樓先均已出租，目前無剩余，入駐企業多為中小型企業?？蛻羧悍治?.1寫字樓購買客戶情況目前龍泉驛區購買寫字樓的客戶群體主要來源于城區，作為投資（05年前寫字樓）。經開區寫字樓主要用于自用辦公，主要購買客戶群體為經開區生產型企業、生產型企業服務機構、民間組織機構、與龍泉驛區開發密切開發商和合作伙伴等。購買客戶需求主要是自用，或改善現有辦公條件，因此客源和當地常住企業數量關系密切。經開區部分企業自建辦公樓。隨著龍泉驛區工業產業的發展，招商引資企業大量入駐，將有更多的企業和相關服務單位對寫字樓的需求。4.2寫字樓租賃客戶情況目前龍泉驛區城區租賃客戶主要分為本地中小型企業、外駐企業。本地企業規模較小對辦公環境要求不高，租賃時間較長；外駐企業對辦公環境要求較高，但租賃時間較短。經開區客戶租賃寫字樓較少，主要為自建和購買。龍泉驛區城區寫字樓小結目前市場城區寫字樓量過少，辦公環境較差，多為05年前產品，導致租賃價格沒能拉升開；現有寫字樓無空置，印證市場對寫字樓需求較大。龍威酒店為市場租賃價格最高寫字樓，檔次服務水平也較高，且無空置，說明市場有對高端寫字樓的需求?？偛拷洕叟c政府合作較為密切，目前辦公總量達到61萬方，高層寫字樓達到93600方，說明經開區對寫字樓需求較大。27478第三部分世紀廣場寫字樓項目地塊分析10437一、項目地塊條件（目前為假設條件）地塊指標總用地面積30畝凈用地面積30畝用地性質工業用地容積率5.5≤容積率≤6.5參考容積率6.5參考地上總建筑面積130000平米建筑密度總的≤50%，高層主體≤25%建筑高度/綠地率≥10%24420二、周邊現狀及配套項目后面為政府大樓及廣場，并有一寫字樓在修建中，片區屬于高端住宅區。項目左側為御源大湖區二期綜合用地，規劃為商業中心及酒店。項目右側用地待建設中，具體不詳，預計住宅項目。項目前方為世紀大道，通往經濟開發區，離管委會僅1公里。項目SWOT分析1、SWOT分析S優勢經濟中心區一級輻射，地理位置佳；景觀資源相對豐富；交通便利，離成都城區僅15分鐘車程；價格較中心區具有明顯競爭優勢。W劣勢整個龍泉驛區區域商務氛圍不足；整體市場租賃價格不高；經濟開發區多為自建企業；O機會中心區輻射效應增大，帶動地區、經濟開發區物業發展；寫字樓價格大幅攀升，為市場創造較大發展空間；市場供應中高檔產品稀缺，為項目定位帶來機會；人民幣升值，吸引外資投資中國房地產；宏觀經濟持續走好，住宅市場連受打壓，將帶動寫字樓投資；經濟開發區企業引進幅度增大，相關合作企業激增。T威脅總部經濟港不斷吸收客源，且已成規模，勢必成為區域辦公商務中心；金融政策和政府房地產調控政策不明朗，對房地產行業將造成一定的影響。2、應對策略搶先占領龍泉驛區高端細分市場，創造差異化競爭優勢；強化中心區配套與形象支撐；利用驛都大道、世紀大道昭示性，強化項目形象標識打造項目硬件配套的同時，加強軟性配套的優勢；打造“首個區縣甲級寫字樓”概念，作為成都周邊區縣及經開區的有效補充；加大營銷力度，整合客戶資源，通過提高營銷水平應對競爭。四、項目定位 1、定位原則市場定位遵循如下思路：結合本項目市場研究報告和SWOT分析的結論部分，從自身狀況和市場環境兩方面來討論最佳市場定位及可行性。此次市場定位前提條件為：本項目正處于前期拿地階段，產品規劃設計尚未實施。1.1市場定位的決定因素本項目規劃設計為寫字樓，開發商經營以贏取利潤最大化為最終目的，因此，從土地成本和開發成本加預期利潤的角度出發，初步限定本案只能選擇高檔定位。就寫字樓市場而言，本項目為純寫字樓高端市場。尋求物業高品質和良好形象的客戶會去選擇更具品質、價位也更高的產品；而不太在意物業形象，對品質要求一般即可，卻對價格極為敏感的客戶來講，價格更低的住宅立項的寫字樓或商住公寓往往是他們的首選。因此本項目要抓住客源，就得在產品品質和物業形象重點把握。2、市場環境目前及未來本項目所面臨的影響因素匯總如下：政府政策政策扶植寫字樓區域，發展前景看好區域寫字樓市場競爭不大區域企業不斷增加，對寫字樓需求較大區域企業自建辦公樓較多總部經濟港項目吸收了經開區成龍大道兩側眾多客戶由此看來，本項目在潛在危機中，高檔物業市場又該如何確立自身競爭優勢贏得競爭呢？以下將對本案自身情況加以分析，試圖找到市場突破口。3、產品競爭優勢具備基本條件之后，再來分析是否擁有突出的競爭優勢，以區別其它同類產品，占據有力地位。地段永遠是一項物業最具影響的要素，物業所處的地理位置決定了其周邊的商務、商業、生活氣氛，也決定了其市政條件、交通條件、辦公生活的便利條件。這也是客戶選擇物業時首要列入考慮因素之一的原因。本項目所具有的最大優勢，即地理位置優越，其內涵包括由此而擁有的各項優勢，如SWOT中所述：經濟中心區一級輻射，地理位置佳；景觀資源相對豐富；交通便利，離成都城區僅15分鐘車程；價格較中心區具有明顯競爭優勢。以上因素相互結合在一起，形成了一個核心競爭力，而這一點是位于高端寫字樓必須具備的。本項目處于成都ＣＢＤ區域（東大街金融街）東部邊緣，這是它有別于其它競爭產品之處，也使得本項目擁有了另一競爭優勢，即擁有了更為廣泛的客源，跳出了ＣＢＤ核心區域外資型客戶結構單一性；并在經開區輻射范圍，能吸收經開區企業客戶及上下游企業客戶。因此，本項目將在定位及后期推廣中遵循“既依托ＣＢＤ，又跳出ＣＢＤ”的運作思路，為產品贏得更大的延展空間。綜合上所述，本項目具備準高檔物業的基本條件和競爭優勢，選擇高端偏下路線是可行的。4、產品最終定位基于以上分析，本項目最終市場定位：向東?ＣＢＤ珍藏版純粹辦公空間（高檔）5、定位支撐點→向東以此突出本項目所處地理位置的優越性，既貼近成都CBD區域（東大街金融街），又處于經開區驛都大道旁。→ＣＢＤ珍藏版由于本項目周邊條件如交通條件、交通密度、商務延展空間均得天獨厚，是ＣＢＤ核心區域項目無法比擬的?！兇廪k公空間以此與區域內的酒店及商住樓項目的寫字樓相區別，樹立高檔純寫字樓形象。6、案名建議案名建議一龍騰國際釋義：以“龍泉”的龍字打頭，彰顯本案霸氣及首屈一指的形象定位引申備選：龍騰四海國際案名建議二泉傾國際釋義：以“龍泉”的泉字打頭，貼合區域特征，同時取義成語“權傾天下”，商家必爭引申備選：泉傾天下國際案名建議三云際視界釋義：站在巨人的肩膀上，視界，因你而改變。案名建議四壹號城樓

釋義：城中城、樓中樓、望蒼生、攬天下

切合點：符合大眾的閱讀方式，簡單通俗，但不俗氣！7、目標市場（客戶）定位目標市場是指產品決定進入的具有共同需要或共同特征的購買者集合，它是某類產品的最終客戶群體。針對本項目而言即為購買或租用本物業的客戶對象。由于客戶對象在公司性質、從事行業、企業規模等方面存在較大的差異，因此其消費的需求特征也就復雜多變。故在進行房地產市場營銷時，依照項目自身素質及特點，正確劃分物業的客戶對象，分析其消費特征，便能使銷售工作做到有的放矢，取得事半功倍的效果。7.1、目標市場構成分析7.1.1、客戶類型遵循前述“既依托CBD，又跳出CBD”的運做思路，鑒于本案所處位置的特點，建議目標市場除包括CBD傳統外資公司、企業客戶外，還應把傳媒產業、新型成長型行業客戶考慮進來。7.1.2、客戶分類可依客戶群體對物業的不同目的分為投資和使用兩類。CBD已有的這兩類群體有其獨特的特征?？傮w來說，個人投資者及國內使用者關注價格，國外投資者及使用者關注質量。投資客戶機構投資者養老、保險類國外基金入住介入國外投資機構現房介入國內投資機構投資期介入個人投資者商鋪投資者期房介入自購自用者大型企業現房介入使用客戶國內企業現房介入中型企業商鋪投資者入住介入小型企業入住介入外資企業入住介入7.2、不同性質目標客戶的背景分析7.2.1、投資型客戶投資客戶大致可分為機構投資者和個人投資者。個人投資者一般購買物業希望從兩個方面獲得收益：一是租金收益，一是物業升值帶來的收益。機構投資者中根據資金來源的不同又有更詳細的分類，其投資物業的動機也更為復雜：希望擁有固定資產；所有權賦予靈活性；高租金高收益率；投資組合減低風險；外資企業本地化等。對投資客戶的具體描述如下：養老、保險類國外基金國外基金一般做長線，需求目標為4-5萬方。其收購的物業注重穩定回報、低風險，在入住率達70%時才會購買；另外，購買的物業要求最好位置，如CBD，有好的品質和匹配的物業服務，同時評估駐入的客戶檔次，以保證其收入的穩定性；國外投資機構國外投資機構一般有相關物業投資、經營經驗，不愿冒風險。國際集團買家希望建立類似商務會館、交流中心等機構，這樣本國投資者隨ＷＴＯ涌入中國后，首先會選擇這里為落腳點。國外投資機構要求“苛求”，十分專業，不僅了解項目的許多情況，也熟知相關的法律法規條文。他們選擇房產會看重以下幾點：第一，最佳位置，CBD為其主要選擇區域；第二，樓盤的綜合品質，達A級標準；第三，現房；第四，相對獨立，便于管理，規模一萬多平方米左右；第五，開發商實力；第六，樓盤的知名度；第七，匹配的物業服務。國內投資機構國內投資機構多為企業發展穩定，擁有大量的現金資產的國有成份公司、上市公司及專業投資機構。由于近年來國內經濟發展較快，這類企業有較高的期望收益，一般不會長期持有經營物業，以獲取穩定但相對較低的收益，反而參與項目投資獲得項目收益的可能性更高，也不排除部分物業留作自用的可能性。對于更有實力的國內投資機構，有能力組織資源獨立開發，不會參與民營企業的合作開發。國內投資者更強調項目的高收益。個人投資者個人投資者又稱小投資者，背景復雜，當前沒有對其資產規模及數量的初步統計。國內針對個人的投資渠道有限，個人投資一般分為股票等金融資產方向、房產等固定資方向、郵票古董書畫等收藏品方向。由于個人知識領域的限制，國內中介機構的缺乏，以及中介信譽方面的原因，這三個方向的投資人轉換較少，即有房產投資經歷的個人一般在決策下一個投資方向時，仍會選擇房產，同時為了規避風險，會選擇不同位置、不同類型的物業。小投資者在物業選擇過程中，隨著經驗的積累，逐步關注開發商的實力和物業的品牌。面對眾多物業，為了減少比較成本，對回報較好的項目的開發商有一定忠誠度，同時注重口傳。小投資者投資規模一般為100-1000萬元，購買的面積一般從100-1000平方米，對價格和付款敏感，心理價位10000-13000。有一定物業經驗，但缺乏足夠專業知識，對品質要求相對差些。小投資者選擇升值潛力大、租戶來源穩的物業，特別是想做長線的投資者對ＣＢＤ的投資前景頗有信心。會冒一定風險在預售期投資購買，但對付款方式等金融支持極敏感。7.2.2、使用客戶CBD寫字樓的主要使用者是那些成熟穩定型的企業。目前外資企業占CBD甲級寫字樓需求總量的81%。外資企業外商投資企業及外國企業，外企多租用甲級寫字樓，很多外資企業的發展已經相當規范和成熟，需要高品質的寫字樓，寫字樓建設和國際接軌，整個的基礎設施、配套，商務服務齊全。對物業的具體要求是：良好的環境、最好的品質、便利的交通。外商投資企業的總部所需面積較大，一般在3000-5000㎡,外國企業所需面積較小，有的只有50㎡。根據抽樣統計結果，外資企業平均辦公面積為485平方米。國內企業國內那些業務渠道、收入來源、利潤水平，甚至企業的組織結構都比較穩定的大企業，具有經濟實力租用CBD的寫字樓。多為國企、上市公司等。CBD的國內企業租用的寫字樓檔次一般低于外企，對租價相對敏感。在價格方面更關注租金總價，當企業規模發展過大時，會選擇更低價物業，以獲得更大面積。甲級寫字樓購買者國外公司對業績的考核一般ROE是主要指標，更關注資產的流動性，因此一般只租用寫字樓；相反國內公司對業績的評價是資產的增值保值情況，更關注企業資產規模，因此一般有實力的公司會購買寫字樓類的固定資產。而國外銀行、保險類的公司根據其歷史多擁有房產供總部使用，由于國內金融政策的限制，這些公司未在中國開業，目前在成都沒有資產購置案例。7.3、客戶的購買規律分析成都市范圍內國內成交案例較多，可借鑒一些規律：甲級寫字樓國內購買者行業和類型分布金融、銀行、保險、期貨、信托機構和公司；電信及其相關行業的國有大型公司；由國家分離出來的公司；由國家機關分離出來的專業服務機構。例如：會計和稅務服務機構；已上市公司和準備上市的公司。外地企業所占比例較小，購買的可能性不大。國內購買者對面積的需求整棟購買以建筑面積2萬平方米左右；購買規模大于當前實際需求：市場無小規模供給，購買者一般整體購買將多余部分出租。購買具有甲級標準寫字樓物業的需求面積多為500平方米以上。國內購買者的需求偏好對寫字樓位置的便利性、可識別性和獨立性有很高的要求；國企職工原有分配住房位置是決策的重要因素之一，通常不會跨區選擇新辦公地點；對寫字樓的朝向、采光、遮擋和樓宇的企業命名權要求較高；目前寫字樓的建筑設備和車位的配置標準基本滿足客戶要求；對寫字樓的配套設施會根據自身要求而調整。購買者的購買方式國家或企業內部對單價和總價的要求，價格通常以每平方米12000元為主；付款方式比較靈活，一次性和分期付款是兩種主要的付款方式；對建筑質量和交易時間的考慮，購買者通常在接近現房的階段才決定購買；決策時間與寫字樓市場狀況及公司內部運作階段有關。27478第四部分產品建議產品建議原則1、結合區域整體規劃及項目自身特點本項目位于龍泉核心商務區域，緊鄰政府新辦公區和地鐵2號線出入口，是集高端酒店、甲級寫字樓和大型高檔百貨于一身的商務綜合體項目，以地理位置的優越性和高端產品的品質感為自身特點，未來發展前景一片向好；2、符合項目定位，體現項目發展品質及使用性圍繞項目寫字樓定位，以打造超甲級寫字樓為核心。進行物業發展建議，無論是在建筑、環境、設備、管理等配置均力求突出項目特色，體現產品高端商務的形象；3、符合市場需求，滿足客戶關注因素根據項目市場需求，了解客戶對物業的產品、軟硬件配置和相關配套要求，以項目自身條件為基礎，以客戶需求為導向，提出物業發展建議；各物業形態分布示意分布原則：酒店、寫字樓各物業互不干擾（實例：香格里拉）；酒店前設置獨立綠化帶（或噴泉等景觀）隔離主要道路，并與地塊西側及南側中央形成雙流線滿足酒店特殊動線需求,同時滿足規劃指標中10%的綠地率；寫字樓下方三層設置商業裙樓，建議每層層高五米以上，減小寫字樓使用客戶對低區的抗性；寫字樓底層為獨立挑高10米大堂，與商場分開；下層廣場打造特色步行街，同時引進一線超市帶動人氣。酒店產品建議因酒店的特殊性，建議采取先招商，引進5星級知名品牌后根據酒店管理方需求進行設計。商業建議3層商業裙樓設置在寫字樓下，建議引進知名大型百貨以填補區域空白，同時采取下沉式廣場方式將負一層設計為以大型超市（家樂福、伊藤洋華堂、歐尚）為主，其余配套商鋪為輔的特色商業步行街。寫字樓建議1、典型可借鑒項目分析1.1香格里拉基礎信息：地理位置東大街濱江東路開發商嘉里集團物業管理世邦魏理仕竣工時間2007年總建筑面積4.47萬㎡標準層建筑面積1480㎡建筑層數32層，2層地下車庫（472個車位）物管費20元/平米·月車位費用500元/月配套設施首層約有2478㎡商業平均租金135元/㎡·月產品配置：電梯品牌東芝電梯速度6米/秒電梯數量12+1部，2部扶梯衛浴品牌TOTO群樓業態高端餐飲，賓利租金付款方式押金3個月+3個月物管費，季度付外立面裝飾玻璃幕墻空調收費單獨按電費計算大堂裝飾大理石大堂高度8-9米樓宇智能化5A標準層洗手間坑位數男女各3個智能化配置法國施耐德綜合布線用Titanium六類非屏蔽布線系統C-bus智能燈光控制系統AlcatelLucent語音交換系統電信及網通電話線路入戶空調系統美國特靈VAV空調系統，每層設計風量為75冷噸，可變風量系統，自主控制空調開放時間，按流量計費，提供24小時新風。標準層：租戶信息：目前入住企業所屬行業最多的是：房地產類30%、咨詢類20%、金融類15%、電子類15%；按照目前入住企業所屬的國家或地區劃分：35%為國內企業，65%為外資企業。小結：硬件配置12部高速東芝電梯，可載24人，創當時成都最高配置標準；入市后代表了當時成都寫字樓最高水平，只租不售，平均租金135元/㎡/月，目前出租率約為90%；1.2仁恒置地廣場基礎信息：地理位置成都市人民南路二段1號開發商仁恒置地集團物業管理南京仁恒物業管理有限公司成都分公司入市時間2010年8月總建筑面積70，360㎡標準層建筑面積2000㎡凈高2.8米建筑層數地上39層+地下2層物管費22元/㎡·月車位個數及租金700個，800-1200元//月裙樓業態國際頂尖奢侈品品牌零售店平均租金160元/㎡·月硬件配置：電梯數量16+3部，高、低區各7臺，共14臺；消防兼貨運梯2臺；地下車庫與裙房3臺；電梯品牌OTIS外觀中空LOW-E玻璃幕墻電梯速度3.5-6m/s裙樓業態高檔零售租金付款方式——外立面裝飾雙層中空玻璃幕墻空調收費包含于物管費大堂裝飾大理石大堂高度10.7米樓宇智能化5A標準層洗手間坑位數男女各6個空調系統西部首個集中央供冷供熱、全冰蓄冷空調系統、美國特靈中央空調，四管制VAV空調系統衛浴品牌科勒智能化配置霍尼韋爾安防平臺、車庫管理系統（實時車位顯示、最短路徑車輛引導系統）；數字會議系統（遠程會議系統、電視電話會議系統、同聲傳譯系統及攝像跟蹤系統；標準層：租戶信息：目前入住企業所屬行業最多的是：咨詢顧問類（23%）、電子類（18%）、房地產類（14%）；按照目前入住企業所屬的國家或地區劃分：60%為外資企業，40%為國內企業；小結：仁恒置地廣場寫字樓租金均價約160元/㎡·月，只租不售，為成都市中心地標性建筑，面世后成為成都寫字樓新標桿。1.3富力中心基礎信息：地理位置青羊順城大街289號（世界貿易中心對過）開發商成都富力地產物業管理廣州天力物業入市時間2010年總建筑面積62005㎡標準層建筑面積2515㎡層高標準層4.05米，凈高3米建筑層數地上40層，地下4層物管費