成都五塊石住宅項目規劃設計建議報告成都上乘思想房地產營銷策劃有限公司2007-4Programthedesignsuggestionreport目錄第一部分項目總體形象定位………………P08第二部分項目總體規劃建議………………P14第三部分項目建筑風格建議……………P16第四部分項目戶型配比建議………………P17第五部分園林景觀規劃設計建議…………P23第六部分智能化設施配套建議……………P24第七部分產品創新提示…………………P27五塊石項目規劃設計建議報告五塊石項目規劃設計建議報告1.1項目用地基礎環境分析○基本區位本項目位于五塊石片區，站北東路與玉局庵路交界處?！鹫嫉孛娣e項目總占地為18余畝，其中凈用地面積為18余畝。建筑密度為35%、容積率為小于等于6，建筑限高為航空限高，其余指標無特殊要求。第一部分項目總體形象定位五塊石項目規劃設計建議報告1.1項目用地基礎環境分析○地勢地貌待拆遷市場。五塊石項目規劃設計建議報告1.1項目用地基礎環境分析○周邊建筑項目北面是原有建筑，建于1998年左右；站北東路；周圍主要是拆遷安置房和鐵路局職工社區?！鹬苓吷虡I布局

目前商業氛圍比較弱，只有部分沿街商業。經營業態主要是生活配套相關的小餐飲、雜貨店。五塊石項目規劃設計建議報告1.2項目總體形象定位中偏高檔的情景電梯洋房社區現代的、健康的、舒適的悠閑社區形象展望：中檔電梯洋房社區參照圖片五塊石項目規劃設計建議報告1.3項目總體形象定位原則塑造項目在五塊石的唯一性；減弱項目周邊環境的不利影響；符合目標客戶的居住生活習慣；引導城北中高檔商品房全新的生活方式；1.4項目總體形象定位策略采用差異化策略，突出小區的“洋”派文化；精心打造示范景觀，提供居民休閑場所；利用立面設計，提升住宅品質和價值；小區內部精心打造集中綠化景觀帶，營造良好的內部景觀；五塊石項目規劃設計建議報告2.1、基本經濟技術指標建議總建筑面積：72600㎡容積率：6.0占地面積：18余畝住宅建筑面積：66000㎡會所建筑面積：6600㎡居住戶數：約730戶小區人口容量：2000人停車位：約500個綠化率：大于35%第二部分項目總體規劃建議五塊石項目規劃設計建議報告2.2、基本經濟技術指標確定原則嚴格按項目規劃條件通知書；按成都市商品住宅規劃管理辦法規定；根據市場研究定位的產品戶型區間，確定相關指標；以人為本，最大程度尊重居住者生活方式和行為習慣；充分考慮項目的品質有利于市場營銷策略；追求經濟收益最大化；五塊石項目規劃設計建議報告2.3、項目總平規劃提示1）地塊受外部環境的影響較大，周邊沒有可以直接利用的景觀資源，因此應在避免周邊住宅對項目的居住品質的干擾的前提下，加大內部景觀的打造；2）項目距離鐵路較遠，但是仍會受到一定的影響，因此應順應高層電梯公寓對中空玻璃的要求，考慮中空隔音玻璃，保證居住品質；4）小區主入口選擇：根據地塊現狀分析，建議直接開在站北東路上；5）會所的位置選擇：由于項目的居住人口較多且是中高檔定位，區別于區域內其他樓盤，應考慮會所作為配套，位置宜在小區主入口旁邊的二樓商鋪上；五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告2.4、項項目規規劃結結構布布局建建議規劃結結構：：高層框框剪結結構；；根據項項目高高檔的的定位位，全全部采采用兩兩梯四四至六六戶的的單元元布局局；小小區為為圍合合式組組團布布局，，增強強私密密性。。以最最大的的綠化化面積積和適適當的的集中中綠化化場地地為評評價原原則。。公建建設施施宜集集中布布置在在小區區外圍圍；道路系系統：：由于地地塊有有限，，建議議盡量量以地地下車車庫解解決小小區的的停車車需求求，消消防車車道全全部繞繞外圍圍，以以盡可可能地地保證證小區區內部部的景景觀完完整性性和人人車分分流，，提高高居住住品質質。園林綠綠地系系統：：主入口口由于于代征征地和和建筑筑退讓讓會形形成一一個入入口集集中景景觀帶帶，建建議采采用商商業街街風格格為商商業配配套；；中庭庭是小小區居居住景景觀的的重點點，需需體現現精致致、特特色的的景觀觀品質質；五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告2.5項目公公建配配套規規劃建建議中檔樓樓盤應應具備備哪些些配套套？根據成成都市市商品品房的的調查查，我我們認認為中中檔樓樓盤應應具備備以下下配套套：兒兒童游游戲區區、老老人健健身區區、區服務務中心心（會會所，，一般般具備備集會會、休休閑、、商務務、會會客的的功能能）、、小型型體育育健身身設施施（如如：小小球類類活動動場））、室室外集集會交交流場場所、、景觀觀泳池池；2、項目目地塊塊規模模受限限，可可以考考慮哪哪些配配套？？由于地地塊規規模較較小，，所以以不具具備修修建游游泳池池的條條件。。其他他項目目除會會所外外，由由于占占用面面積較較小，，成本本不高高且可可以與與景觀觀融合合修建建，會會所由由于考考慮作作為售售樓部部使用用，所所以單單獨考考慮成成一棟棟商業業用房房，為為了對對外經經營，，與小小區相相對獨獨立。。因而而項目目的配配套建建議如如下：：兒童童游戲戲區、、老人人健身身區、、會所所、室室外集集會交交流場場所（（景觀觀廣場場）五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告3.1項項目總總體建建筑風風格建建議1）電電梯梯洋房房；2）現現代、、時尚尚立面面；3）獨獨特外外觀，，利用用戶型型構架架，豐豐富立立面效效果，，形成成視覺覺沖擊擊力；；4）可可借借鑒歐歐美風風格；；5)建建筑筑外觀觀設計計應該該適合合項目目定位位的目目標群群體；；6)建建筑筑應該該與周周邊環環境協協調，，考慮慮對外外整體體性，，適合合建筑筑在項項目地地的環環境角角色；；7)建建筑筑設計計應該該尊重重當地地文化化特色色、歷歷史傳傳統；；8)建建筑筑設計計應該該體現現時代代性，，適當當超前前；9)建建筑筑應該該注重重細節節設計計，細細節體體現深深度關關懷；；第三部部分項項目目建筑筑風格格建議議五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告第四部部分項項目目戶型型設計計建議議滿足國家家和地方方制定的的住宅設設計規范范；面積控制制與產品品定位為為準，符符合定位位目標群群體的生生活方式式；各功能區區的面積積分配合合理，空空間尺度度舒適，，功能分分區組合合科學，，室內動動線關系系流暢交交叉點少少；動靜分區區，功能能齊全，，戶型方方正無異異形，使使用率最最大；每戶均應應該做到到“明明廚、明明衛、明明臥、明明廳”的的“四明明”格局局；考慮節能能性，在在房型設設計中達達到功能能與經濟濟的統一一，特別別是干濕濕分區與與衛生間間集中布布置；保證主臥臥室和客客廳有良良好的日日照、通通風和景景觀效果果；避免與客客廳相連連的房門門過多，，臥室保保持一定定的私密密性；衛生間最最好做到到盥洗分分離；每戶至少少有一個個可以休休閑活動動的花園園，并充充分利用用飄窗擴擴大室內內使用面面積；公攤率要要求12%；（附參照照戶型圖圖）五塊石項項目規劃劃設計建建議報告告5.1項項目園園林規劃劃設計風風格建議議第五部分分園林林景觀規規劃設計計建議現代簡潔潔的園林林設計形形式，使使整體風風格與項項目的定定位相統統一；景觀面積積很小，，應集中中，打造造小巧、、精致、、特點鮮鮮明的景景觀；景點布置置考慮戶戶型的均均好性，，通過大大小組團團和各個個節點，，使每戶戶均有景景觀的觀觀賞價值值，提升升居住品品質和產產品營銷銷賣點；；選材體體現項項目的的檔次次，但但無須須太多多硬質質鋪裝裝，而而應迎迎合成成都人人喜愛愛大樹樹的特特點，，將成成本集集中在在客戶戶比較較關注注的地地方；；景觀應應與銷銷售相相配合合，提提供銷銷售說說辭的的拓展展空間間，如如景觀觀小品品、景景觀立立意和和整體體景觀觀的主主題相相一致致等；；五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告5.2園園林景景觀規規劃設設計細細節提提示景觀的的平面面構圖圖美感感和立立體效效果相相結合合。各景點點的設設計及及選材材體現現一致致性，，才能能在營營造小小而精精致的的景觀觀環境境。水作為為成都都居住住文化化的象象征，，是中中高檔檔社區區景觀觀元素素中不不可缺缺少的的。結結合項項目的的規模模和風風格，，建議議以設設置水水景小小品為為主要要方向向，避避免大大規模模水景景的建建造成成本和和維護護成本本升高高。園林植植物：：熱帶帶棕樹樹和蒲蒲葵等等樹種種的組組合，，能為為小區區帶來來獨特特的景景觀效效果。。園林小小品：：花架架、雕雕塑等等小品品既可可采用用現代代的風風格，，是整整個園園林設設計中中的點點睛之之筆，，應結結合整整體風風格加加以應應用。。園林的的參與與性及及人性性化設設計：：園林林是作作為居居住在在其中中的人人使用用和享享受的的，也也是商商品房房區別別于其其他社社區的的顯著著標志志，因因而景景觀的的社區區在考考慮檔檔次和和品質質之后后，還還應充充分照照顧人人性。。在景景觀中中置入入可以以停留留、觀觀賞的的空間間，如如在道道路邊邊上設設置座座椅等等。五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告5.2園園林景景觀規規劃設設計細細節提提示小區內內設置置坐椅椅、雕雕塑、、小橋橋、垃垃圾桶桶、花花壇等等。這這些些小品品的選選材也也應該該以木木、石石為主主，也也可以夾雜雜一些些現代代的材材質。。五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告5.2園園林景景觀規規劃設設計細細節提提示園路：：可以考考慮用用鵝卵卵石鋪鋪砌健健身園園路。。也可可以用用木板板、木木屑或或者顏顏色較較深的的大理理石、、天然然石等等。不不同的的鋪裝裝材料料表現現的風風格不不同，，還可可以弱弱化道道路的的感覺覺。跑步道道：小區內內可以以設置置環形形林蔭蔭道，，讓住住戶有有個跑跑步、、健身身的理理想場場所。。散步道道：中心庭庭園有有優美美的環環境，，住戶戶在其其花徑徑中散散步，，能夠夠同時時擁有有好心心情和和好身身體。。足底按按摩道道：在小區區次級級道路路設置置軟質質和硬硬質的的足底底按摩摩道，，業主主在其其上赤赤足行行走，，不僅僅使足足底得得到按按摩，，亦能能達到到強身身健體體的目目的。。五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告5.2園園林景景觀規規劃設設計細細節提提示老年人人活動動場所所、兒兒童游游戲：：可以布布置在在臨鐵鐵路的的代征征地。公共活活動廣廣場：：可以選選擇在在主入入口廣廣場、、會所所和中中庭。。五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告5.2園園林景景觀規規劃設設計細細節提提示由于項項目周周邊環環境不不好，，圍墻墻應以以保證證小區區安全全性，，以較較封閉閉的材材質體體現小小品的的私密密性和和檔次次感。。如選選擇鐵鐵藝欄欄桿配配合接接近自自然的的竹籬籬或綠綠籬以以豐富富視覺覺效果果。建筑小小品圍墻處處理五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告第六部部分智智能能安防防系統統建議議6.1在在我們們考查查的商商品房房中，，目前前一般般均配配有如如下安安防設設施：：門禁系系統單元門門對講講系統統水電氣氣遠程程抄表表系統統停車場場自動動管理理系統統邊界監監控錄錄像及及紅外外線報報警系系統。。6.2根根據項項目的的定位位和成成本的的考慮慮，我我們建建議必必須設設置：：門禁禁系統統、單單元門門對講講系統統、水水電電氣出出戶、、邊界界監控控錄像像及紅紅外線線報警警系統統。6.3單單元門門對講講系統統由于于成本本的考考慮，，建議議采用用非可可視對對講系系統。。五塊石石項目目規劃劃設計計建議議報告告7.1入戶花花園:傳統的的入戶戶花園園在大大門與與客廳廳的過過渡打打開外外墻引引入自自然光光而形形成的的，在在這個個區域域打造造休閑閑放松松的居居家環環境，，入戶戶花園園成為為自2002年來市市場上上長盛盛不衰衰的亮亮點，，被應應用到到中高高檔產產7.2大面積積小套套型：：家庭成成員結結構都都是越越來越越精簡簡，而而且更更要求求享受受生活活，因因而開開始出出現90平平方米米戶型型被設設計成成為一一房兩兩廳一一衛的的小戶戶型豪豪宅。。7.3小戶型型，大大花園園：成都人人在居居住上上一向向仰慕慕有著著前庭庭后院院的深深巷大大宅，，因此此是否否有空空中花花園成成為現現代高高層住住宅優優劣的的重要要評判判指標標。從從早年年的置置信麗麗都花花園的的大型型空中中花園園，到到近來來花園園面積積與室室內面面積幾幾乎是是1：：1的的世紀紀城,以及及如今今最流流行的的6米米層高高錯層層空中中花園園的設設計，，成都都開發發商在在空中中花園園上做做足了了文章章。最最新亮亮相的的淺水水半島島80平方方米左左右的的戶型型空中中花園園面積積就有有了近近20平方方米，，中小小戶型型也將將規劃劃有大大面積積的空空中花花園。。第七部部分成成都都樓市市新政政過后后產品品創新新介紹紹成都市市場流流行一一句話話“來來不來來看環環境，，買不不買看看戶型型。””所以以戶型型是項項目至至關重重要的的節點點，通通過研研究，，我們們發現現目前前成都都市場場的戶戶型設設計和和創新新正在在發生生變化化：五塊石項目目規劃設計計建議報告告7.4凸窗、飄窗窗凸窗：是通過窗洞洞挑出去的的窗臺面積積，不超過過國家規定定的2.2平米，不不算入銷售售面積的，，因此凸窗窗可以說是是現在樓盤盤開發必備備的一件裝裝備。落地地凸窗其實實就是將原原有的凸窗窗高度降低低到與室內內地面高度度相同的一一種凸窗形形式。落地地凸窗就是是增加了房房間的可使使用面積。。同時形成成的超大落落地玻璃窗窗，將室外外景觀自然然引入室內內，景觀開開闊，通風風采光功能能更強；同同時有效擴擴大室內實實際使用面面積，而這這些面積并并不計入銷銷售建筑面面積，使客客戶得到最最實在的優優惠。面積積越大，得得到的實惠惠越大。五塊石項目目規劃設計計建議報告告7.5大陽臺———添加生活活情趣大陽臺是目目前房地產產市場最出出風頭的戶戶型創新之之一。目前前成都流行行的有兩種種，一種是是錯層陽臺臺以實現層層高5.8米以上的的假露臺；；一種是標標準大陽臺臺。目前陽陽臺的設計計已從純粹粹觀景而成成為一個實實用休閑空空間，尺寸寸也發生了了明顯變化化，通常中中小戶型采采用的是2.8米*2.6米的標準，，剛好可以以擺一張休休閑桌。面面積只算一一半而生活活情趣發生生質的變化化，因而倍倍受追捧。。五塊石項目目規劃設計計建議報告告7.6多多層洋房別別墅化：由于多層在在市區消失失，因而多多層成為了了繼別墅后后的高尚生生活象征。。郊區的多多層開始充充分挖掘花花園和低密密度的優勢勢，如一層層一般有雙雙花園，或或帶地下室室，使居住住品質接近近于別墅。。特別是溫溫江的錦繡繡森鄰和棠棠湖泊林小小鎮采取的的別墅化的的戶型處理理手法，更更具創意：：錦繡森鄰鄰的多層住住宅部分1層和2層層住戶各自自都分別帶帶有采光花花園的地下下室。7.7一一層價值放放大化：在上一點中中說到多層層別墅化，，其實最為為顯著的是是一層的產產品設計。。成都人愛愛一層的原原因是有花花園，那么么一層不論論是電梯還還是多層都都開始將花花園作為主主要文章，，一層向上上發展，成成為躍層大大戶型，居居住舒適度度較高。而而在90平平方米限制制后，一層層開始向地地下發展，，即有可采采光的地下下室，既不不算入容積積，又將一一層花園的的價值用到到了最大，，目前以神神仙樹大院院、翡翠城城等為代表表的項目已已經取得了了市場的認認可。7.8中大戶型重重視主臥設設計：作為家庭的的中堅力量量,男女主人的的臥更加受受到重視.“小臥室””不再受寵寵，20~30平方米的大大臥室有望望出現，臥臥室的再次次放大也是是對人性化化需求螺旋旋上升理論論的支持。。主臥面積積放大了，，采光與通通風自然更更好，同時時功能也更更全——步步入式更衣衣間、可沐沐浴陽光的的露臺等可可能被更多多地采用。。7.9復合空間概概念更具體體：“模糊雙廳廳(餐廳、客廳廳)”的概念將將漸漸退出出，多功能能起居室的的誕生和多多樣化成為為住宅的一一個升級點點。主人可可把起居室室做成視聽聽室，麻將將室,休閑廳，甚甚至小酒吧吧。五塊石項目目規劃設計計建議報告告7.10雙雙廚設計計，大戶型型的標志：：中式廚房可可以封閉，，只在炒菜菜時使用；；西式廚房房是開放的的，用來備備菜和制作作西餐。特特別適合幾幾代同堂大大家庭。7.11過過渡空間間形式多樣樣化：繼入戶花園園之后，入入門長廊的的出現也是是為了打破破“開門見見廳”的布布局。走廊廊成為一個個裝飾的““亮點”，，同時能帶帶給居住者者更多的私私密空間。。受到中產產階級的追追捧。7.12戶戶型扁平平化：成都人對陽陽光和通透透有特別的的偏愛。成成都樓盤超超高空間戶戶型創新是是適應市場場變化的必必然趨勢。。與此同時時，室內空空間比例““扁平化””傾向亦隨隨著有效面面積的放大大而更趨協協調?！懊髅鲝N明衛明明廳明房””的要求將將被進一步步放大，扁扁平化的設設計既充分分滿足了業業主對自然然采光的需需求，又保保證了室內內空氣暢通通。7.13活活性空間間，戶型求求變：采用大開間間跨度結構構，內部房房間可以自自由隔斷隨隨意組合，，提高使用用率；此外外，戶與戶戶之間可以以平面橫向向變化，如如：靈活處處理轉角的的套型分割割，或兩戶戶打通后可可變成一戶戶。而把大大戶型拆開開成兩套一一大一小的的“二代居居”但是這這樣的結構構要求新型型鋼結構成成本較高。。第八部分我我項目目的創新建建議由于我項目目定位為中中檔洋房，，面積控制制比較重要要，在創新新時應主要要選擇對目目標客群比比較適合、、對建筑成成本增加不不大的項目目：8.1小戶型、多多/大花園：戶戶都要有有花園，花花園面積的的總量應超超過戶型面面積的15%。并采采用方形花花園，以實實用性和兼兼顧兩個功功能間的景景觀為主要要設計原則則。8.2重視主臥設設計：作為家庭的的中堅力量量,男女主人的臥更更加受到重重視.，特特別對于我我項目重點點目標客群群，主臥面面積適當放放大，建議議增加步入入式更衣間間、可沐浴浴陽光的露露臺等。8.3復合空間概概念更具體體：多功能起居居室將客廳廳與餐廳模模糊化，可可以兼顧視視聽室，麻麻將室，休休閑廳，甚甚至小酒吧吧。五塊石項目目規劃設計計建議報告告五塊石項目目規劃設計計建議報告告8.5活性空間，，戶型求變變：采用大開間間跨度結構構，內部房房間可以自自由隔斷隨隨意組合，，提高使用用率；此外外，戶與戶戶之間可以以平面橫向向變化，如如：靈活處處理轉角的的套型分割割，或兩戶戶打通后可可變成一戶戶。而把大戶型型拆開成兩兩套一大一一小的“二二代居”。。8.6二室室二廳單衛衛：創新主要是是大陽臺，，如目前市市場上比較較受追捧的的是80平平方米帶20平方米米花園的戶戶型，且該該創新戶型型在區域內內沒有競爭爭對手；由由于該種戶戶型面積控控制后餐廳廳的面積一一般小且不不獨立，故故建議客廳廳餐廳合為為多功能廳廳，增加加功能的可可變性，減減少平面布布局的缺陷陷。8.7三室室二廳雙衛衛：創新突破是是寬客廳、、大面寬和和主臥室設設計出吸引引力的賣點點；比如麗麗都美語的的M型寬客廳戶戶型同時還還具備條件件變成四房房的特點；；又如藍光光凱麗豪情情的主臥室室還帶一個個全玻璃的的陽光花房房；陽陽臺建議采采用錯式而而已，形成成6米挑高高；THANKS全文結束，，謝謝！9、靜夜四無無鄰，荒居居舊業貧。。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。21:52:0221:52:0221:5212/11/20229:52:02PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2221:52:0221:52Dec-2211-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。21:52:0221:52:0221:52Sunday,December11,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2221:52:0221:52:02December11,202214、他鄉生生白發，，舊國見見青山。。。11十十二月20229:52:02下午午21:52:0212月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月229:52下下午午12月月-2221:52December11,202216、行動動出成成果，，工作作出財財富。。。2022/12/1121:52:0221:52:0211December202217、做前，能夠夠環視四周；；做時，你只只能或者最好好沿著以腳為為起點的射線線向前。。9:52:02下午9:52下下午21:52:0212月-229、沒有失敗，，只有暫時停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December11,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結結果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。21:52:0221:52:0221:5212/11/20229:52:02PM11、成功功就是是日復復一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2221:52:0221:52Dec-2211-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。21:52:0221:52:0221:52Sunday,December11,202213、不