生態養生文化村可行性報告2021年8月前言養生養老工程案例社會老齡化現狀北京市老齡化現狀養生養老工程根本模式養生養老房產工程swot分析養生養老房產工程定位養生養老房產工程贏利模式養生養老房產工程營銷模式生態養生文化村立項分析“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼〞“在贍養孝敬自己的長輩時不應忘記其他與自己沒有親緣關系的老人。在撫養教育自己的小輩時不應忘記其他與自己沒有血緣關系的小孩。〞國家“十二五〞規劃提出“積極應對人口老齡化，注重發揮家庭和社區功能，優先開展社會養老效勞，培育壯大老齡效勞事業和產業〞近些年，房產市場風起云涌，競相攻城略地大顯身手，真金白銀賺得盆滿缽滿；但任何事都不可能一直興盛，如今調控政策接二連三的出臺，也讓市場充滿寒意，特別是各地“限購令〞相繼出臺，更是讓市場仿佛漸入冬天的前夜

……然市場如何開展？？？商業地產旅游地產城市綜合體老年地產養生養老地產……市場前景？模式優劣？運營管理?……異常困惑！?。≌枷葯C者，得優勢

順時勢者，得開展先機時勢我國老齡化社會，城市老齡化已很嚴峻，急需民間資本進入養生養老產業開展從中央到各級地方政府均出臺假設干政策法規，鼓勵民營企業進入養生養老市場因此，作為目前欲跨行業拓展的地產企業，

是絕佳的時機

進軍

養生養老房產工程他們，已在養生養老房產行業中嶄露頭角！臺灣長庚北京太申祥和山莊云南金曦臥云仙居北京銀齡國際公寓浙江城仙居三亞老年休閑中心臺灣長庚養生文化村是社區，又像醫院；是醫院，又像社區，這就是臺灣最新推出的房地產概念——養生文化村。這個集養老、醫療、生活、娛樂等功能于一體的養生文化村是臺灣“經營之神〞、臺塑集團董事長王永慶的創意。它以長庚醫院雄厚的醫療資源為后盾，延伸出“銀發族〞養生效勞，據介紹，該文化村占地34公頃，內有養老住宅3600多戶。村內的養生休閑生活也多姿多彩，包括運動養生〕、娛樂交誼、藝文技藝、民俗活動、宗教活動。村內綠地廣闊，甚至還可提供種菜的菜地。村里還擁有完整的社區功能。養生文化村的入住資格是：年滿60歲、配偶年滿50歲且接受長庚醫院身體檢查證明健康狀況合格者

云南臥云仙居云南金曦〔國際〕老年俱樂部斥資1.68億元，在西山區谷律鄉建設占地703畝的養老俱樂部臥云仙居，以其獨特的分時度假式養老，成為全國首創的養老模式。據介紹，臥云仙居按五星級賓館的標準建設，是集老年公寓、別墅、賓館、會所為一體的綜合性老年俱樂部。北京太申祥和山莊太申祥和山莊采用中國傳統古典園林建筑，輔以蘇州園林式山水，是集養老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫療為一體的大型綜合性效勞機構，是全國首家推行會員制新型養老模式的國際敬老院，會員老人可享受優惠價位及為其提供的各項效勞。專為老年人設計的養老會籍有：祥和會籍、太申養老會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍共計四種。祥和會籍和太申養老會籍會員在山莊居住，可享受會員房價；太申尊老會籍會員可享受免費專屬標準房間的居住權；太申至尊尊老會籍會員可享受我院提供的免費專屬一居室套房的居住權。北京銀齡國際養老公寓銀齡〔SilverAge〕是首批進入大陸新興養老院產業的公司之一，它方案在北京市中心西北40多公里的小湯山建立擁有525幢房屋的養老住宅區，被命名為自在人家老年公寓〔敬老院，養老機構〕。作為工程的一局部，該公司還將為需要不斷接受治療的老年人建立一所療養院，并為來訪者建一所擁有20個房間的賓館。首批300幢房屋將于2021年4月完工。由于政府的減稅措施和該工程低廉的土地本錢，預計，4年內股東們將得到37%的回報率。該公司總投資估計到達2300萬美元。北京金港家苑金港家苑是由中國老年學學會北京東方陽光國際老年頤養中心、北京絢麗陽光老年效勞承辦的老年綜合性效勞機構。它實施以北京為中心，把對老人的效勞模式推向全國，在經濟較興旺的沿海城市，風景優美的旅游勝地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地設立分部，屆時入住老人可在全國各分部異地居住，旅游休閑，度假養老。金港家苑建立的是一套高標準的效勞模式，力求切實符合人心開展和需求的具有高品位、真情感、開拓新視野、集保健、養生、康復、護理、健身、娛樂、文化、送終為一體的養老幸福家園。浙江城仙居農家樂公寓“城仙居〞，是浙江聯眾鄉村資源開發在浙江臨安興建的新型養老模式。公司在生態良好、風景優美的村落，與村民簽訂協議，由公司出資，按統一標準對他們的住房進行改建裝修。改建后的“城仙居〞，房間按賓館標準間建造，房子的產權仍歸農民所有，農民可任選兩間居住，一樓的餐廳也由農民經營。其余房間30年的使用權和經營權那么歸聯眾公司所有，期滿后歸還村民。我國老齡市場現狀分析實際上中國在2001年就已開始進入了老齡化社會通常，65歲以上的人口比率超過總人口的7%，就被稱為“老齡化社會〞，而超過了14%就被稱為“老齡社會〞。民政部發布的?2021年民政事業開展統計報告?顯示，截至2021年底，全國65歲及以上人口10956萬人，占全國總人口的8.3%，比上年上升了0.2個百分點。60歲及以上人口15989萬人，約占全國總人口的12%，比上年上升了0.4個百分點。報告說，我國面臨嚴重的人口老齡化趨勢我國已進入人口老齡化

據民政部發布的?2021年民政事業開展統計報告?顯示60歲以上老年人口已達1.59億，占全國總人口12%其中65歲以上的老年人口近1.1億，占總人口8.3%到21世紀中葉，中國老年人口將到達4億人我國已進入人口嚴重老齡化階段

BECDA我國已進入人口老齡化目前我國老齡人市場的年需求缺口約5千億老齡人消費潛力巨大老年保健及旅游缺乏專業的綜合配套效勞機構現有養老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套養生工程行業前景養生工程行業前景極佳據全國老齡工作委員會提供的數據我國老齡人市場的年需求為6千億元2021將到達一萬億目前我國每年為老年人提供的產品缺乏一千億元供需之間存在巨大商機目前我國老齡人市場的年需求缺口約5千億

老齡市場需求缺口巨大老齡人消費潛力巨大

中國老齡科學研究中心的一項調查城市老年人口中，有42.8%的人擁有儲蓄存款退休金一項到2021年，就將增加到8383億元退休金到2021年為28145億元退休金到2030年，為73219億元老年人收入不斷提高,老年產業開展空間廣闊老齡人群消費潛力巨大老年保健及旅游缺乏專業的綜合配套效勞機構老年人活動仍處于公園健身、免費保健講座等初級階段老年保健效勞市場待開發05年老年旅游份額約占旅游市場的25%05年老年旅游收入到達1000億人民幣左右老年保健養生缺乏專業中高端配套機構現有養老機構遠遠低于市場需求，且缺乏中高端配套

中高端養生養老機構嚴重缺乏缺乏效勞意識、本錢意識、

缺乏競爭意識、風險意識、法制意識運營本錢過高，效勞內容還顯得單一和不標準養老效勞隊伍人才十分短缺、專業化水平較低養老機構普通收住的是高齡段〔70歲以上〕的孤寡老人、病困老人北京市老齡市場現狀分析

解讀：市老齡辦政策研究室表示，這是近年來本市第一次戶籍老年人口數量年增長超過10萬人。根據新中國成立后的生育頂峰數據來看，這樣的增長將持續一段時期。一直到2021年，預計每年新增老人都在10萬人以上。

全市戶籍人口保守估計2069萬人，60歲及以上老年人口1968292人，占總人口的13%。由于北京接受新納入城市住戶很多，稀釋了老年人口比例但，因為人口基數龐大依然不可小視北京養老效勞的潛在巨大市場2021年，預計本市常住老年人口將超過400萬，約占人口20%北京市2021年老年人口信息和老齡事業開展狀況報告顯示，截止期為2021年12月31日數據說明，北京市已是嚴重的人口老齡化城市2030年，預計常住老年人口將超過500萬，約占總人口的30%。2021年末，全市共有養老效勞機構〔含敬老院、福利院〕206所，床位數31917張，其中，國辦養老效勞機構7所，床位數2252張。民辦養老效勞機構33所，床位數7605張。農村敬老院166所，床位數22060張?！彩忻裾帧超F在民辦養老機構的開展水平已經有了很大提高，無論硬件和軟件都和國辦福利機構不相上下。但受市民傳統觀念影響和經濟條件限制，市民還是更傾向于將老人送到國辦福利機構政府辦公廳下發?關于加快我市老齡效勞社會化產業化開展的意見?，將把老齡效勞業納入現代效勞業開展體系，并明確了養老機構應按50％收取根底設施配套費。市、區〔市〕縣所屬國有擔保機構和金融機構要支持老齡產業工程融資工作對養老機構生活效勞工程應給予價格優惠，其開展老齡效勞產生的水、電、氣、有線電視、通信等費用，有關單位應按規定給予優惠或提出支持開展的意見，無優惠規定的在營業初期也應給予一定扶持。養老效勞機構進行管網等生活設施鋪設、改造時，有關部門和單位也應按規定給予優惠或給予一定扶持北京現有養老機構狀況普遍規模較小，一般只有幾十到數百個床位，遠遠不能緩解養老床位的需求;檔次普遍偏低，缺乏高端配套設施，其主要設施與公立敬老院相當而已;效勞水平較低，缺乏專業高質量效勞人才，不能滿足高端群體的需求;效勞工程單一或流于形式，缺乏真正綜合性、個性化效勞能力;缺乏高品質，高標準，物業、景觀、根底設施配套完善，效勞工程相對齊全、針對中高端的大型養生養老國際型機構;北京市60歲及以上老年人口200萬人，按15%有養老床位需求計算，床位需求為295243張，床位缺口263326張，缺口占比89.1%.養生養老工程根本模式現階段養生養老根本模式養生養老文化社區集養老、醫療、生活、娛樂等功能于一體大型社區會員制高檔敬老院一般是將俱樂部與敬老院相結合。異地養生養老模式異地養老又可稱之為移民養老、移居養老涵蓋異地購房養老、留鳥式養老、季節性養老、華僑回國養老度假基地連鎖度假養老基地連鎖模式是一種將養老和度假旅游完美結合的一項全新產品分時度假養老模式是借鑒分時度假旅游模式的養老新模式，是一種將房地產業、酒店業、旅游業、養老業結合在一起的一種商業新概念以房養老“以房養老〞通常也被稱為“住房反向抵押貸款〞或者“倒按揭〞，作為一種新型的養老模式其它模式如養老連鎖超市等養生養老房產工程swot分析優勢劣勢威脅機會政策支持優勢；地方政府大力扶持優勢；地產企業本身的資本優勢；地產企業土地資源利用及整合優勢地產企業對物業的管理運營優勢部分政策的空白缺失劣勢；行業模式不夠成熟的劣勢；有效消費觀念缺乏引導的劣勢行業經驗不足的威脅；缺乏行業高端人才的風險行業處于發展初期，有機會成為行業的領跑者；有機會成為政府扶持的試點示范項目有機會成為行業標準制定者養生房產工程swot優劣勢分析養生養老房產工程定位房地產企業自身在資本整合、土地資源綜合開利用能力、物業的建設運營管理經驗等方面的具有明顯優勢大型養生養老綜合文化社區模式，可充分發揮和利用地產企業原有的各項優勢，使贏利能力最大化，開展風險最小化本模式在各種物業形態準確定位的根底上，注入養生文化主題，以先進科學的養生養老理念為指導，提升養生養老效勞品質，將房產與養生核心功能完美結合，到達打造養生產業的目的。

養生酒店+養生護理中心+養生俱樂部+養生別墅+養生公寓+社區商業配套業態定位：

居家養生養老、度假休閑養生、養生指導培訓、養生文化交流展示、養生養老護理、休閑、娛樂、購物、社區配套效勞功能定位：有經濟實力的離、退休教師、干部老人群體;為父母購置用來養生養老的高級金令、白領人士;有養生需求的局部金領、白領階層?？蛯佣ㄎ唬汗δ芘渲霉δ茴悇e服務內容居家養生、養老養生別墅、養生公寓入住養生活動開展包括運動養生（太極拳、乒乓球、臺球等）、娛樂交誼（麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等）、藝文技藝（書法、繪畫、音樂、戲曲等）、民俗活動（春節、元宵、端午、中秋等節慶活動）、宗教活動（禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等）、藝術養生、文化養生、科學技術養生、環境養生等涵蓋的上百種各項養生活動。養生交流養生知識培訓、養生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養生相關活動展示等養生護理日常護理、特別護理、精神撫慰、臨終關懷等親情關懷家人聚會、特別紀念日活動休閑、娛樂會所、兒童樂園、康體休閑、運動健身、網吧、休閑書吧等社區服務電信、電訊、銀行、郵政、干洗、沖印攝影、美容美發、糕點屋及其它社區服務等。醫療健康診所、藥品超市、醫療保健器械、保健品超市、健康體檢其它服務養生系統序號養生項目環境養生1名山大川4A風景區旅游、療養、入住2海濱城市風景區旅游、療養、入住3名勝景區休閑度假、入住4名勝景區、海濱城市長時間候鳥式遷徙生活5候鳥養生計劃制定6經典旅游線路制定7行程中保健按摩8常規醫療救護9行程中陪護10行程中保健按摩11行程機票代訂服務12機場往返專車接送13當地導游陪同服務15個性化營養餐營養保健養生16健康營養配餐17健康食品導購18營養知識講座19推拿按摩教學20營養膳食烹飪指導21特殊食療配餐22傳統食療教學23一對一專屬營養師服務運動養生24一對一運動方案制定25一對一運動教練指導26羽毛球、臺球、乒乓球類教學27瑜伽形體運動28民族舞蹈運動29國標舞教學30歌唱教學31太極、氣功武術類交流教學附、某企業養生效勞工程1科學知識養生32專業健康體檢方案制定33個性化健康檔案建立34全程跟蹤健康管理35一對一健康咨詢36一對一心理咨詢37健康知識講座38情感交流平臺39就醫綠色通道40情感交流平臺41生活技能交流藝術文化生活養生42藝術人才專業表演平臺43養生機構巡回演出機會44參加大型演出機會45專業藝術指導培訓46排練場地提供47管弦樂類交流培訓48書畫交流培訓49美容教學50月度、季度、年度貴賓聯誼附、某企業養生效勞工程2養生養老房產工程盈利模式養生養老房產工程贏利模式銷售養生別墅、養生公寓產權收益銷售養生別墅、養生公寓使用權、入住權收益養生酒店經營收益養生酒店入住權、經營權轉讓收益養生酒店物業產權銷售或物業持有增值收益養身活動開展經營收益養生器械、保健品經營銷售收益養生俱樂部經營收益社區配套物業經營管理或經營權轉讓收益普通房產與養生房產工程贏利能力比照

普通房產項目養生房產項目對比結果物業形態贏利方式或方式贏利方式或方式使用權、入住權、產權變現收益酒店形態物業持有，經營收益持有，經營收益持有，轉讓經營權收益持有，轉讓經營權收益物業產權變現收益物業產權變現收益

使用權、入住權、產權變現收益住宅物業產權變現收益物業產權變現收益使用權、入住權、產權變現收益

使用權、入住權、產權變現收益其它商業物業持有，經營收益持有，經營收益

持有，轉讓經營權收益持有，轉讓經營權收益物業產權變現收益物業產權變現收益社區配套

比照說明，養生房產相對于普通房產，養生房產通過轉讓10-15年的物業使用權、入住權收回全部或局部物業投資本錢。其剩余年限的物業產權價值〔含增值〕為最終實際收益。按普通地產30%贏利能力計算，養生房產的贏利能力〔即使不含養生主題本身贏利〕到達普通房產的3倍以上?！惨婕巫ⅲ罕日栈貓笾芷陂L些〕養生養老房產工程營銷模式某某國際生態養生文化村立項分析

近年來，科學家及業內專家將中西醫學與人的健康和生存環境結合起來研究時發現：中醫理論鼻祖?黃帝內經?蘊含著豐富的生態醫學思想，并且論證了一個比較完備的生態醫學體系。在中國文化根基上衍生出來的中醫學理論體系和現代醫學的治病機理不同，中醫按照“時間、空間、人〞把大環境以及個體的整體進行辨證論治和預防的；中醫重調養，輕治療，將“保持平衡、天人合一〞做為核心內涵和自然觀以到達形神統一的整體觀。正是這種中西醫學的跨文化溝通正在催生“生態養生學〞理論向實踐的轉折，生態養生將成為健康生活的主流方式。

北京是我國首都，集全國政治、經濟、文化中心，政府機關、企事業單位數量眾多，居民生活水平和人均消費指數逐年攀升，對于生命質量的需求和認識水平都走在全國的前列。另外，北京旅游資源、文化創意產業資源、國際工程合作資源都相當充足。健康生態養生工程正是綜合考慮地理優勢和環境特點因時借勢確立，以傳承推廣中國傳統養生文化為已任，為提高人民健康水平改善人民生命質量奉獻力量。工程背景養生房產工程營銷模式主要以會員制方式銷售養生會籍，按不同會員等級提供差異化養生養老效勞。通過銷售養生別墅、養生公寓產權開展會員獲取會籍。通過銷售養生別墅、養生公寓、養生酒店入住權、使用權開展會員獲取會籍。養生酒店+社區醫院+養生護理中心+養生俱樂部+養生別墅+養生公寓+公眾敬老院+社區商業配套業態定位：

居家養生養老、醫療保健、度假休閑養生、養生指導培訓、養生文化交流展示、養生養老護理、休閑、娛樂、購物、社區配套服務功能定位：

有經濟實力的離、退休教師、干部老人群體

為父母購買用來養生養老的高級金令、白領人士

有養生需求的部分金領、白領階層客層定位：工程定位國際生態養生文化村選址策略選址策略

環境優美位于風景名勝區附近或處于風景區內為佳，或有較好自然景觀或利于進一步打造較好的景觀

交通便捷能快捷的到達行政、商業中心、醫院為佳，或距區域行政、商業中心、配套設施健全的醫院較近為佳

較大規模占地200-500為宜，利于完善各種功能性的設施以及景觀打造，利于打造較大的養生社區，利于塑造養生產業品牌效應選址區域北京周邊郊縣有較低人口居住密度，較好的空氣質量和較佳自然環境，以及完善的根底配套。國際生態養生文化村功能配置物業形態及功能配置養生俱樂部功能類別：

養生活動中心養生交流中心養生康體中心旅游療養中心效勞內容：包括運動養生〔太極拳、乒乓球、臺球等〕、娛樂交誼〔麻將、棋類、卡拉ＯＫ、電影欣賞等〕、藝文技藝〔書法、繪畫、音樂、戲曲等〕、民俗活動〔春節、元宵、端午、中秋等節慶活動〕、宗教活動〔禪修法會、禮拜彌撒、回教聚會等〕、藝術養生、文化養生、科學技術養生、環境養生等涵蓋的上百種各項養生活動。養生知識培訓、養生文化交流、老人才藝競技、老年旅游、團體聚會、養生相關活動展示等公眾福利敬老院功能類別：

免費福利型敬老院

效勞內容：工程以回報社會為宗旨，面向社會的免費福利型敬老院。為一些特殊人群，如孤寡老人、有特殊奉獻的老人提供的免費養老場所。養生別墅/養生公寓功能類別：

中、高端居家養生入住

效勞內容：特別為有中、高端養生養老需求的群體度身定做。養生別墅滿足高端人群購置居家，養生公寓滿足中端人群購置居家入住，同時獲得社區內養生工程相關養生效勞。養生度假酒店功能類別：

度假休閑入住家人團聚入住養生商業活動交流、展示入住

效勞內容：提供全方位的酒店式入住效勞。作為其他養生主題的配合單位，如養生團隊接待入住，家人團聚入住，養生文化交流團隊、競技等團體的養生體驗入住等。養生養老醫院功能類別：醫療效勞養生保健效勞效勞內容：提供日常醫療效勞、日常體檢、保健效勞，養生講座、工作人員培訓等養生護理、效勞中心功能類別：老年看護、護理家政中心精神關心中心效勞內容：提供全方位的老年養生看護護理、日常家政效勞，日常養生活動開展配合社區商業中心功能類別：

生活購物超市日常生活配套康體保健用品超市

效勞內容：日常生活超市、社區電信、郵政、洗滌等全方位生活配套效勞保健品、康體、美體用品器械銷售等。國際生態養生文化村投資規模及回收規劃占地面積200~500畝，建筑面積約26.6萬平方米~66.6萬平方米(按容積率2計〕可提供養生床位數8889個~22223張〔按平均30平方米/張計〕，占成都市全部床位31917張的27.7%~69.5%,占成都市市區床位數9857張的89.7%~250.2%.北京市60歲及以上老年人口1968292人，按15%有養老床位需求計算，床位需求為295243張，工程可提供床位數占需求的2.9%~7.5%。全部投資額約為6.65億元~16.65億元〔按2500元/平米建面計〕?！沧ⅲ哼@是人家統計的自己工程的規模及下頁回報，姨可以找個相應的精算師或者造價師做一個系統評估和造價〕投資規模工程投資及投資回收、收益工程投資分三期進行一期自籌資金1-3億元用于購置土地，初期建設二期工程融資3-5億元三期物業預售5-10億元投資回收分三期進行一期物業預售50%，預計收回全部投資的75%二期轉讓物業25%-50%入住權、使用權，收回全部投資的25%。三期銷售剩余物業入住權、使用權到期的產權，變現物業約全部投資額度的80%~100%為工程實際物業收益。養生養老工程經營收益所帶來的持續收益。國際生態養生文化村運營模式運營模式模式核心是打造具有養生養老功能的物業、設施；針對養生養老核心功能，建立高標準養生養老效勞體系、效勞標準；輔以生態養生景觀的規劃設計，共同營造出一個具有高品質養生養老、醫療健康、娛樂休閑、生活購物的高效勞標準的國際型高端生態養老文化社區；構筑養生養老核心理念以環境養生、營養養生、運動養生、科學知識養生、文化藝術養生、醫療保健養生五大養生主題為養生核心理念；以養生核心理念為根底打造養生效勞體系，規劃具體效勞工程，擬定詳盡的效勞標準；將物業功能與養生具體工程高度匹配融合，使得物業富含養生文化內涵進行全方位的功能打造