基于環(huán)境動態(tài)分析的房地產(chǎn)商經(jīng)營項目設(shè)計分析路徑假設(shè)A集團是資產(chǎn)實力有5億元左右、地處市場經(jīng)濟活躍地區(qū)、善于開發(fā)精品樓盤項目的區(qū)域性領(lǐng)袖型房地產(chǎn)開發(fā)商。要不要繼續(xù)搞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)？（SWOT分析和鉆石體系分析）。搞什么樣的房地產(chǎn)項目？（產(chǎn)品定位和項目設(shè)計）在什么地方搞房地產(chǎn)項目？（區(qū)域定位）采取什么樣的戰(zhàn)略和策略？（經(jīng)營模式、戰(zhàn)略重點、競爭策略選擇）需要什么樣的配套措施？（資金、組織內(nèi)控、人力資源、企業(yè)文化等保障措施）一、A集團發(fā)展的環(huán)境分析一般環(huán)境分析：（1）經(jīng)濟增長前景；（2）人口增長和結(jié)構(gòu)變化；（3）政治穩(wěn)定性。行業(yè)環(huán)境分析。（1）需求與市場前景；（2）供給與競爭格局；（3）政策環(huán)境。

（一）需求與市場前景

1、城市化嚴重滯后，房地產(chǎn)發(fā)展仍有發(fā)展空間（1）關(guān)于城市化水平的國際經(jīng)驗：0％～30％，城市化初期階段30％～70％，城市化加速階段70％以上，城市化后期階段

需求與市場前景

（2）關(guān)于人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的國際經(jīng)驗：800美元～1000美元，房地產(chǎn)進入起步階段1000美元～8000美元，房地產(chǎn)進入快速上升階段8000美元～13000美元，房地產(chǎn)進入平穩(wěn)階段13000美元以上，房地產(chǎn)進入萎縮階段

需求與市場前景

（3）中國的現(xiàn)狀：城市化水平約34％，遠低于世界平均水平的55％工業(yè)化水平50％人均GDP剛過1000美元結(jié)論：城市化嚴重滯后與工業(yè)化水平，房地產(chǎn)業(yè)總體上剛進入快速上升階段2、置業(yè)觀念深入人心，房產(chǎn)需求潛力巨大（恒產(chǎn)與按揭）中國人具有強烈的置業(yè)觀念，由于土地收歸國家和集體所有，購置房產(chǎn)成為唯一選擇。房產(chǎn)按揭政策激發(fā)了中國人潛藏已久的巨大消費欲望，放大了消費能力。（二）中國房地產(chǎn)競爭格局變化1、土地壟斷供應(yīng)，房產(chǎn)行業(yè)回報豐厚，出現(xiàn)“全民房產(chǎn)”格局和境外資金進入加快在所難免政府壟斷土地市場，更多的地方實行“非飽和供地”，使房產(chǎn)處于賣方市場，房地產(chǎn)行業(yè)地投資回報率大大高于社會平均水平。壟斷性因素地存在，使房產(chǎn)行業(yè)有別于其他行業(yè)，其利潤平均化的速度相對較慢。2、游戲規(guī)則透明化，有利于房產(chǎn)企業(yè)實施跨地區(qū)發(fā)展

8.31大限已過，協(xié)議出讓的歷史永遠終止，所有房產(chǎn)企業(yè)的成本水平趨于一致土地出讓統(tǒng)一實行招牌掛，土地市場不斷透明化房產(chǎn)預(yù)售條件各地區(qū)基本區(qū)域一致銀行貸款條件基本一致其他相關(guān)法規(guī)逐漸完善，行業(yè)發(fā)展逐漸規(guī)范結(jié)論：房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展環(huán)境逐漸完善，競爭不斷規(guī)范，有利于實力企業(yè)實現(xiàn)跨地區(qū)發(fā)展3、馬太效應(yīng)初現(xiàn)，房產(chǎn)競爭進入洗牌階段銀根、地根不斷收緊，中小房產(chǎn)企業(yè)面臨貸款難、拿地難，陷入進退兩難境地；實力企業(yè)在融資、拿地、項目運作等方面有諸多優(yōu)勢，乘機快速做大。4、利利潤平平均化化挑戰(zhàn)戰(zhàn)粗放放式經(jīng)經(jīng)營管管理模模式房產(chǎn)企企業(yè)通通過尋尋租獲獲得超超額利利潤，，其競競爭焦焦點是是政府府公關(guān)關(guān)能力力，通通過公公關(guān)獲獲取入入地資資源；；隨著行行業(yè)發(fā)發(fā)展地地不斷斷規(guī)范范，行行業(yè)利利潤不不斷平平均化化，尋尋租空空間不不斷縮縮小，，競爭爭焦點點向管管理轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，通過過加強強管理理，控控制成成本，，提升升經(jīng)營營效率率，實實現(xiàn)快快速發(fā)發(fā)展。。5、做做大企企業(yè)規(guī)規(guī)模，，轉(zhuǎn)向向城市市運營營房產(chǎn)企企業(yè)面面臨兩兩極分分化，，要么么不斷斷做大大，通通過規(guī)規(guī)模擴擴張?zhí)崽嵘笃髽I(yè)實實力，，實現(xiàn)現(xiàn)做強強；要要么做做小，，專做做中小小樓盤盤，走走專業(yè)業(yè)化道道路，，獲取取平均均利潤潤。從從長遠遠來看看，做做大具具有較較高的的利潤潤空間間，但但是對對企業(yè)業(yè)的要要求將將會更更高。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的一一個重重要發(fā)發(fā)展趨趨勢是是，大大型房房產(chǎn)企企業(yè)不不再局局限于于開發(fā)發(fā)郊區(qū)區(qū)大盤盤，而而是向向兼具具城市市建設(shè)設(shè)職能能和房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)職能能的城城市運運營商商角色色轉(zhuǎn)變變。城市運運營商商必須須具備備下列列條件件：（1））信用用良好好、實實力雄雄厚和和超強強的市市場運運營能能力（2））與政政府關(guān)關(guān)系密密切，，能與與政府府有效效溝通通，支支持政政府，，彌補補政府府不足足，能能夠把把握城城市未未來發(fā)發(fā)展方方向，，并進進行有有效的的操作作和推推進（3））眼界界開闊闊，氣氣勢宏宏大，，能夠夠占據(jù)據(jù)市場場上游游，具具有號號召和和整合合其他他發(fā)展展商的的能力力6、爭爭做全全能冠冠軍，，超越越同質(zhì)質(zhì)競爭爭傳統(tǒng)房房產(chǎn)企企業(yè)只只要在在房地地產(chǎn)開開發(fā)的的各個個流程程環(huán)節(jié)節(jié)成為為冠軍軍，就就能成成為市市場冠冠軍。。在市市場環(huán)環(huán)境不不斷成成熟的的情況況，房房產(chǎn)企企業(yè)之之間的的能力力差距距逐漸漸縮小小，必必然陷陷入同同質(zhì)化化競爭爭的困困境。。要超越越同質(zhì)質(zhì)化競競爭，，必須須跳出出產(chǎn)品品競爭爭的層層面，，在產(chǎn)業(yè)整合層面面進行競爭，不不但在產(chǎn)品層層面做冠軍，，還要在產(chǎn)業(yè)業(yè)整合方面爭爭做冠軍，這這樣才能建立立新的競爭優(yōu)優(yōu)勢。7、強化流程程管理，提升升資源整合面臨利潤平均均化挑戰(zhàn)的房房產(chǎn)企業(yè)要保保持較高的盈盈利能力，必必須提高其運運作效率和創(chuàng)創(chuàng)新能力。因因此：（1）通過規(guī)規(guī)范化強化流程管理，在房產(chǎn)開發(fā)發(fā)的各個環(huán)節(jié)節(jié)進行規(guī)范化化，提高運作作效率，為企企業(yè)擴張打下下良好基礎(chǔ)。。（2）通過產(chǎn)業(yè)整合、銀銀企整合、企企企整合、政政企整合進行創(chuàng)新，創(chuàng)創(chuàng)造新的競爭爭優(yōu)勢。8、組建產(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)盟，實施施軍團作戰(zhàn)競合策略在房房地產(chǎn)行業(yè)的的運用，就是是組建產(chǎn)業(yè)聯(lián)聯(lián)盟，通過組組建產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟盟，實施聯(lián)合合作戰(zhàn)，會產(chǎn)產(chǎn)生全新的競競爭優(yōu)勢。目目前國內(nèi)現(xiàn)有有的幾種模式式是：萬達集團與沃沃爾馬：房產(chǎn)產(chǎn)＋商業(yè)——商業(yè)房產(chǎn)產(chǎn)的運作優(yōu)勢勢北京金融街：：房產(chǎn)＋金融融——創(chuàng)造了金金融專業(yè)市場場廣州奧園集團團與中體產(chǎn)業(yè)業(yè)：房產(chǎn)＋體體育——獨特的產(chǎn)產(chǎn)品特色，催催生了復合地地產(chǎn)北京首創(chuàng)集團團：房產(chǎn)＋境境外資金，組組建房地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資基金——超強的資資金實力，孕孕育著房產(chǎn)巨巨無霸（三）政策環(huán)環(huán)境分析區(qū)域政策環(huán)境境；國家政策環(huán)境境分析。地方政府需要要借助房產(chǎn)企企業(yè)撬動區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)展，，開發(fā)稅源中國必須保持持較高的GDP增長率：：經(jīng)濟發(fā)展始終終是中國政府府的中心任務(wù)務(wù)，是基本國國策；同時，，中國面臨巨巨大的就業(yè)壓壓力，需要保保持較快的增增長速度以創(chuàng)創(chuàng)造較多的就就業(yè)機會，因因此，GDP增長率將始始終是各級地地方政府的重重要考核指標標。地方政府發(fā)展展地方經(jīng)濟，，需要借助市市場這一“無無形之手”，，實力房產(chǎn)企企業(yè)在幫助政政府發(fā)展地方方經(jīng)濟的同時時，可獲得相相應(yīng)的土地資資源和政策優(yōu)優(yōu)惠。短期宏觀政策策：從供給管管理轉(zhuǎn)向供需需管理結(jié)合121號文件件，提高了房房產(chǎn)融資門檻檻八部門意見出出臺，實施強強力調(diào)控最近實施的按按揭加息，提提高了購房門門檻和供房成成本，將從中中長期抑制需需求中國經(jīng)濟進入入加息周期，，將從長期、、根本上抑制制需求，從而而對房地產(chǎn)業(yè)業(yè)產(chǎn)生影響。。2004年實實施的緊縮地地根政策，加加大了房產(chǎn)企企業(yè)地拿地難難度；期房不能安揭揭；征收房產(chǎn)稅是是大勢所趨？？行業(yè)環(huán)境分析析結(jié)論：要不不要繼續(xù)搞房房地產(chǎn)業(yè)？討討論繼續(xù)搞房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的理由放棄房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的理由二、發(fā)展戰(zhàn)略略選擇（一）市場空空間定位：本本地？一線城城市？面向二二三線城市？？（二）產(chǎn)業(yè)定定位：房產(chǎn)開開發(fā)與商業(yè)房房產(chǎn)物業(yè)經(jīng)營營相結(jié)合的專專業(yè)化發(fā)展（1）城市運運營商？地產(chǎn)產(chǎn)商？房地產(chǎn)產(chǎn)商？（2）商業(yè)房房產(chǎn)？旅游房房產(chǎn)？教育房房產(chǎn)？特色居居住房產(chǎn)？（一）產(chǎn)品定定位和項目設(shè)設(shè)計房產(chǎn)開發(fā)？房地產(chǎn)不動產(chǎn)產(chǎn)投資？成熟房地產(chǎn)的的循環(huán)定律一個成熟的房房地產(chǎn)市場應(yīng)應(yīng)該包括三個個小循環(huán)，三三個小循環(huán)合合在一起又組組成了一個大大循環(huán)。這三三個小循環(huán)分分別是：以房房地產(chǎn)開發(fā)商商為核心的房房地產(chǎn)開發(fā)循循環(huán)；以房地地產(chǎn)投資管理理公司或房地地產(chǎn)信托投資資基金為核心心的房地產(chǎn)投投資循環(huán)；以以及以按揭抵抵押債券為核核心的資產(chǎn)證證券化循環(huán)。。中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)用了20年的時間，，只構(gòu)造了第第一個小循環(huán)環(huán)。今天，另另兩個小循環(huán)環(huán)隨著產(chǎn)業(yè)本本身的深入發(fā)發(fā)展以及周邊邊環(huán)境的不斷斷成熟開始呼呼之欲出。中國房地產(chǎn)商商轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新新中國的房地產(chǎn)產(chǎn)商到目前為為止基本上還還都是兼具房房地產(chǎn)投資功功能的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商。純純粹的房地產(chǎn)產(chǎn)投資管理公公司和信托基基金都還沒有有出現(xiàn)。投資循環(huán)的形形成過程是中中國房地產(chǎn)開開發(fā)商在未來來五到十年所所面臨的最大大的一次商業(yè)業(yè)機會。誰把握住這個個機會，誰就就可以成功地地完成從房地地產(chǎn)開發(fā)向房房地產(chǎn)投資管管理、從物業(yè)業(yè)驅(qū)動到資本本驅(qū)動、從經(jīng)經(jīng)營項目到經(jīng)經(jīng)營企業(yè)的““向上”轉(zhuǎn)型型。產(chǎn)品定位：以以住宅產(chǎn)品和和社區(qū)型連鎖鎖商業(yè)為主導導產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)仍然是今今后的主營業(yè)業(yè)務(wù)，主要為為集團公司的的發(fā)展積累資資本，提供主主要利潤來源源；商業(yè)房產(chǎn)投資資管理是今后后的重點儲備備業(yè)務(wù)，主要要經(jīng)營模式以以進行整體商商業(yè)規(guī)劃和物物業(yè)出租為特特點，但不進進行具體商業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)的經(jīng)營營，同時結(jié)合合住宅項目的的開發(fā)，連鎖鎖發(fā)展社區(qū)型型商業(yè)；商業(yè)房產(chǎn)的業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)型型商業(yè)為主，，依托住宅小小區(qū)，輻射周周邊社區(qū)，有有利條件下可可以嘗試開發(fā)發(fā)屬于次級商商業(yè)中心的大大型商業(yè)設(shè)施施。商業(yè)房產(chǎn)的市市場機遇從人均商業(yè)面面積看，根據(jù)據(jù)經(jīng)驗數(shù)字，，發(fā)達國家的的人均商業(yè)面面積約1.3平方米，而而我國像北京京、上海、天天津、重慶、、廣州、沈陽陽、武漢等這這樣的特大城城市，市內(nèi)人人均商業(yè)面積積一般在０．．７－１．００平方米項目設(shè)計西湖新天地＋＋高檔住宅永康仿古一條條街＋特色住住宅大型低檔商貿(mào)貿(mào)項目項目＋＋中低檔住宅宅。（二）區(qū)域定定位立足本地，面面向二三線城城市；堅持“三沿原原則”。立足本地，面面向二三線城城市二線城市主要要是指房價處處于3000～6000元/平方米米，人口在100萬以上上，按揭購房房觀念基本成成熟的省會城城市和較大規(guī)規(guī)模的地區(qū)中中心城市；三三線城市指房房價處于1000～4000元/平平方米，人口口規(guī)模，基本本在100萬萬以下，外來來人口和流動動人口比例小小，按揭購房房觀念不太成成熟的中小城城市。二三線線城市多達300個，發(fā)發(fā)展空間十分分廣闊。二三線城市地地政策環(huán)境仍仍然比較寬松松房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展既能改善善城市形象又又能帶動城市市基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，是二三三線城市政府府招商引資的的重點對象。。另一方面，，地方政府受受財力所限，，需要借助大大型房地產(chǎn)開開發(fā)商來完成成地方基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)。當當前中央雖然然推行穩(wěn)健的的財政政策和和穩(wěn)健的貨幣幣政策，但主主要針對東部部沿海固定資資產(chǎn)投資增速速過快地區(qū)，，中西部地區(qū)區(qū)仍然屬于政政策傾斜的重重點區(qū)域。沿鐵（路）、、沿高（速））、沿江（河河）的“三沿沿原則”在二二三線城市進進行布局“三沿原則””簡單實用，，操作簡便，，“三沿合一一”為最佳選選擇。在我國國主要的二三三線城市中，，凡經(jīng)濟基礎(chǔ)礎(chǔ)比較的好的的城市大多交交通條件也比比較好，發(fā)展展農(nóng)后勁比較較充足，因此此堅持“三沿沿原則”可以以提高決策的的效率性和準準確性。堅持“三沿原原則”，既可可以爭取到更更多的發(fā)展機機會，又結(jié)合合公司的自身身實力，有利利于在二三線線城市樹立相相應(yīng)的競爭優(yōu)優(yōu)勢。堅持“三沿原原則”，可以以在較大程度度上規(guī)避市場場風險。三、策略選擇擇項目選擇策略略？項目運作策略略？資產(chǎn)管理策略略？競爭策略？經(jīng)營策略選擇擇項目選擇策略略：適度超前前，中等規(guī)模模，商業(yè)跟進進；項目運作策略略—