研究背景與前研究背景—— 實施“促進主導產業，改進傳統產業，扶持創新產業” 市工業發展“十二五”規劃》促 性新興產業：生物、互聯網、新能源、新材料、文化創意、新 產發展先進制造業促進傳統優勢產業提升生產性服務業 市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法（試行） 市創新型產業用房管理辦法（試行） 市工業樓宇轉讓管理辦法（試行） 《加快發展產業配套住房的意見 1研究背景與前研究背景—— 角洲地 、東莞、惠州規 合作協議 建設全球電子信息產業、世界先進水平的特大型石油化工；研究背景與前研究背景—— 研究背景與前研究背景—— 未來土地利用模土地利用重點——

土地利用重點—— 模 根據 市土地利用總體規劃(2006-2020年)》轉 至2020年 市建設用地總規模需控制976平方公截至2013年 建設用地已達917平方公里從從1979-2008年?建設用地總量從3平方公里增至717平方里年均新增建設用地約30平方公從2009-2013年 年均新增建設用地約40平方公在 市土地利用重點與發展模式從依賴增量土地土地轉變為依靠存量土地優化再利用的規劃背景下，如何盤活存量用地進行“城市更新”運動，是當前與未來招商地產以及各大地產商在 市場所要的問1研究背景與前研究背景—— 在“城市更新”運動中在“城市更新”運動中 城市更新與土地 激工業用地改造，顯 模的 市人 關于優化空間資源配置促進產 升級的意見 市完善產業用地供應機制拓展產業用地空間辦法（試行） 市創新型產業用房管理辦法（試行） 市宗地地價測算規則（試行） 市關 執行〈閑置土地處置辦法〉的實施意見（試行） 市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）《加快發展產業配套住房的意見 研究背景與前研究背景—— 開發商：區域：合作 、IBM、順

開發商：區域：現狀：已建成星河

開發商：區域：

開發商：區域：未來規劃：概念，以互聯網為建立

項目，寫字樓與住宅“銀湖谷

研究背景與前市場競爭情 土地利用模式轉大量性與新興產目提業上動力升區域聯動趨產業發展趨存在存在研“工改工”市場的必需

分析各區域產業發展與市

1研究背景與前 東 研究背景與前基于關外地區各區域間差異，本專題將關外地區劃分為寶安區、光明新區、龍華新區、龍崗區、坪山新區與大鵬新區六個細分市場進行“工改工”研究區位交通區位交通差經濟發展差產業發展差區域規劃差光明新 寶安

龍華新

龍崗

坪山新坪山新研究背景與前…各區當前“工改工”未來“工改工”……各區當前“工改工”未來“工改工”…區域產區域產業發展分…“工改工”市場分客戶與產品分區域產業分寶安區產業分寶安地 西部 商務西移 要寶安位于大珠三角發 的中心地帶，處于廣佛肇、深莞惠、珠 大城市圈交會處，占據區 制高擁有世界級空港樞紐，是策 、泛珠三角發展的重 節“世界級灣區樞紐 區位、濱水特色、綜合樞紐、重大價“現代化產業強區”：歷 、國際都市、產業高地、創新發資料來源： 市城市總體規劃（2010-2020）寶安區產業現0

寶安區二產、三產產值情況 第二產 第三產

第一產 第二產 第三產 寶安區產業現1980～1992：初期階 1993～2000：初期向中期過渡階高2001～2008：中期階2009～至今：中期階段向成熟階段發

寶安區產業現長安、長安、虎南山

整體分布沿著以107國道、廣深高速形成的西部產業聚合以龍大、松白公路形成三片寶安區產業現高新技術產業體

東芝泰

捷家：：“十一五”完成情況：2010年產值超過5,000億元， 的十分之

航盛電

方正科山特電

恩斯邁電市年均復合增長產值（億元寶安區產業現高新技術產業體

高士線華高科

日東科艾默生電年均復合增長產值（億元注*：不含光明、龍華新寶安區產業現生產性服務業體主要行業：2013年寶安區 值184億元，占全區GDP的9.1%，支柱效應明

機場物流園大鏟灣物流園年均復合增長產值（億元注*：不含光明、龍華新寶安區產業現總部經濟體主要行業 、創意、設計、展覽已建成區級文化產業園區 市級文化產業園區

西部國際珠寶城雁盟酒店文化產業4“文化+科技”、“文化+實業”、“文化+旅游”F518 2013年寶安區文化產值達到187億元，占全區

寶安藝術年均復合增長產值（億元注*：不含光明、龍華新寶安區產業規發展目標：建設現代 城經濟總量：2015年，GDP規模達到2,500億左右；2020年GDP總量超過4,000億元，年平均增速10-12%人口規模：2015年，常住人口290萬以內（實際管理人口土地空間：2015年，建設用地規模控制在236平方公里年，建設用地規模控制在242平方公里以內寶安區產業規城市規劃的西部發展 三帶 中部黃 兩心寶安中心區——進一步加強與前海銜接，建設 西部重的經濟增長極和現代 先進城市示范 一谷資料來源： 市城市總體規劃（2010-2020）《關于以高水平規劃引領城市現代化 2.1寶安區產業規 性調整建立現代產業體計算機及網絡設運載計算機及網絡設運載裝備電子設移動通信設家用視聽設電子裝備電子裝備制造數控機模具制航天航空工城市配送物海港物空港城市配送物海港物空港物

建設國際文化產業大

建設現代工業創意設計資料來源： 市寶安區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱2.1寶安區產業規 性調整建立現代產業體式發展五 性新興產互聯網

嵌入式軟件和應用 互聯網應用服務

業生物產新材料

生生物制能生能生物質工高性能結構材醫工高性能結構材醫療器械制

組組織工電電

圍繞低碳減排和提高非化石能源兩大基本業

環環保設

再再生資

資料來源： 市寶安區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱2.1寶安區產業規

呈現積極的態度：積極布 性新興產業園，要求每個街道建設1～2個新興產業影視動漫 設計、移動會議室、酒店公寓、餐飲、休網產業物業類定68萬平方規劃建筑面寶安科技創新位鐵仔山、平巒山之規劃面5.55平方公定分三期正在開展征地拆遷工西西鄉互聯網產業位位寶安區產業規23寶安區產業規 ——————

億

性新興產業產值目 寶安區產業規 大寶安地處穗黃金走廊的關鍵節點，擁有第4大航空港公路交通機場港口軌道交通寶安區產業規 大大樞紐計劃西部通道：推進機場快線的建設，連 機 港口：開設 、中山 、南沙等港口的水上貨運通道， 灣區港口 聯動發展水轉水、水轉 ：分流陸域交通壓大通道計劃 軌道網絡計 寶寶安區交“十二五”展寶安區產業規、填海等方式，整備土地36平方公里將全區占地面積140平方公里的619個工業園區整合改造鼓勵擁有土地資源的國有、集體經濟和社區公司與上寶安區產業規人 地日漸形 對區人事、勞動部門批準引進的各類人才， 戶籍不論是否在本區，由區教育部門統籌解決入學問建設人才住房：“十二五”期間， 計劃提供2萬套人才住寶安區產業分率（億元約率（億元約率（億元龍崗區概龍崗區功能定位 東部地區的綜合服務中心，重要的先進制造業、高新技術產 —— 市城市總體規劃（2010-2020）2.2龍崗區產業現2013年龍崗區三產結

近五年龍崗區產業結構變

一20092010201120122013年龍崗區三產結構中，二產占比4.02%，第二產業增加值32.23億元；第三產業增加78元著力培育管理軟件、生物制藥、醫療器械等新興高新技術產業大力發展現代服務業：加快發展生產性服務業，提升制造業發展所短缺的配套服務；著造金融服務業集群龍崗區以第二產業為主導，在鞏固發展第二產業的同時，大力推進第三產業發展是目前2.2龍崗區產業現龍崗區工業園區示意等2.2龍崗區產業現 電子通信設備制造

發展狀況：自2010年后，電子通信設備制業的發展呈增長態勢，且增長幅度逐年增大知名企業1743.401743.401677.551741 龍崗區電子通信設備制造業產值（億元2.2龍崗區產業現 電氣機械及器材制造

年均年均復增長產值（億元0

知名企業龍崗區電氣機械及器材制造業產值（2009—2.2龍崗區產業現 0

年均年均復增長知名企業龍崗區電力、熱力生產與供應業產（2009—

行業內包、、神舟行業內包、、神舟腦等多家電子通信設備、電氣機及器材的龍頭企業均進駐于龍崗2.2龍崗區產業現并依托業內龍頭企業強吸附力和優質的區位條件，輻射和牽引部分東莞、惠州的高新業，形成產業集聚發優質的區位條件：龍崗地處、東莞和莞惠產業創新區為圳企業的辦公同時，牽引東莞、惠州企

良好的產業基礎：、、賽目標目標，承接東莞俐華電2.2龍崗區產業規發展目標：建設高水 新城 經濟總量：2015年，GDP規模達到2,650億左右；年平均增11%左右，到2020年，GDP總量將超過4,200億人口規模：到2020年，人口規模控制在270萬以土地空間：2020年，建設用地規模控制在286平方公一條主線：加快轉變經濟發展方兩個抓手：產 ，城市更 四大產業：信息產業、新能源、新材料、生物產 龍崗區產業規通過優化產業結構，鞏固發展傳統優勢企業，大力扶持和培育高新技術產業，推進 性服務業發1推動優勢傳統產業建設優勢傳統產 加快工業企業園區化步伐構建優勢產 平臺大力發展

推進電子信息產業 3龍崗區產業規 四 性新興產通系統；能源汽車、能、風重點發展薄膜能電池，高效晶體硅能物、海洋生物、生、檢測儀器、新型生物體外檢測產品龍崗區產業規 四城 科技城、平湖現代服務業城 龍崗區產業規加快建設“兩線五區十大產 兩線五區十大產兩線：深惠路沿線、地鐵16 十大產 科技城新一代信息產業：依托 部、天安崗頭數碼新城。 寶龍新能源產業：依托市新能源（核電）產業和鐵電池等重源、新材料為的新興產業示范園區。高橋產業合作示范區：以坪地高新技術產業園區為，聯合東莞清溪鎮和惠州新圩鎮合作構建高科技現代化生態化的坪新清區域產業合作示范區龍崗區產業規平湖金融與現代服務區 龍崗區平湖街規 規劃建筑面積380萬平方定 市產業集聚發展安居型商品房與公共租賃住房、2.85萬平米發展計

龍崗區產業規大運新區龍崗中心城西側與東莞鳳崗接壤規總占地16平方公定新城、創業特一軸：沿龍飛大道城市發展軸，串聯各功能片區打造新的“創業大道三片：北部——依托現有留學生創業園、天安碼城、龍城工業園等先進產業園區，打造區域技創新、中小企業服務和創新企孵化中部：依托現有居住區、鹽龍大道以西片發展區，打造綜合服務配套區、產學研互動發區和商務公共南部：依托中文大學、信息學院大運場館和大運山公園，打造最大的教育研、體育運動和公眾文化藝術開放平臺雙：南北互動，共同發展，在北部和南部別構建產業服務中心和現代服務業中龍崗區產業規30、60”交通圈和 都市

龍崗區十二五規 龍崗區產業規 龍崗高鐵站已成為重要的

龍崗盡快啟動龍坪路、恒心路、平安大道、布東莞——龍崗東莞—— 移，打造世界級的高新技術產 、先進制造 龍崗區產業規規劃“四縱兩橫一支”城際軌道網，強化龍崗與惠州、東莞等主要城市的聯橫線：中南虎-虎龍城際軌道，線路功能：連接深客運；支線：惠陽-惠東城際，龍 線組團城際客運 龍崗區產業規 產業政策扶

產業扶持政企業可享受金融中介杠 扶持，每個企業扶 額最高2000萬元企業可享受貼息扶持，最高 額的3%給予貼息，同一企業每年獲得的貼息總額最高60萬元企業可享受技術改造扶持，扶持額度不超過技術改造項目投入的6，同一項目獲得的技術改造扶持總額最高100萬元。元企業可享受最高155萬元的改制上市培育扶持國家級企業技術中心每家資助100萬元，市級企業技術中心每家資助50萬元企業獲得“中國馳名商標” 50萬元，獲得 省著名商標” 20萬元龍崗區產業規 人才強區政 建設人才住房：于2015年前推出約2.5萬套人才安居住房降低入戶門檻：實行積分入戶，取消招工調工開通人才引進綠色通道，提供快捷服務：并引進的人才，開通人才引進綠色通道，實行預約制，為有大批量人才引進需求的企業提供更為高效、快捷的人才服務龍崗區產業分率（億元A.優勢傳統率（億元B.未來新興產業——目前處于發展初期，產值不高，未來產值將快速增率率值（億元C.現狀傳統產業——處于穩定期，產值較高，未來產值波動較穩率率（億元龍華新區產業分龍華新 “兩區一城”，即加 升級典范區、特 示范區和現代 中軸新產業強區、宜居新城、人文家園 龍資料來源：龍華新龍華新區產業現 億0

龍華新區產值情況（2011-2013年

一 二 三 2014年上半年已完成產值602.94億元，同比增長 2013年三大產 為0.03︰61.24︰38.73，其中三產較上一年比例提升資料來源 市龍華新區2013年國民經濟和社會發展統計公龍華新區產業現電子信電子信息英飛英飛穩富士受富 遷受富 遷 立 值受 2013年產值2,638億元，占工業總產值的年均復合增長產值（億元-龍華新區產業現先進制造主要行業：汽車工業，2014年上半年產值達20億年均復合增長產值（億元-長安標致雪鐵龍研發中

百長安標致雪鐵龍華新區產業現文化創意產主要行業：主要園區：永豐源瓷文化創意產業園、觀 版 、

觀 版

山水田園國水田園國 、127陳設藝術產業產值情況：2013年產值達到153億年均復合增長年均復合增長-

127陳設藝術產業

永豐源瓷文化創意產龍華新區產業現商貿流通

銘可達物年均復合增長社會消費品零總額（億元2.3龍華新區產業規 到2020年，新區要建成在珠三角地區具有重要的產業強誠信友愛的人文家園；社會和諧有序、人民安居樂業的龍經濟總量：2012-2015年地區生產總值平均增長16%左右2015年接近2,220億元，人均生產總值接近2.2 。2015-2020年地區生產總值平均增長10%左右，2020年達到3,600人口規模：2015年，常住人口160萬以內（實際管理人口萬左右）；2020年，常住人口190萬（實際管理人口300萬 龍華新區產業規一個發展中軸依托“一路一軌一山一河”一路：將全長19公里的梅觀高速改為城市快速大

一山：大腦殼山建成旅游公一河：將14.6公里觀瀾河“一 ”地區建設成為生態休閑文化走九大功能片區兩大功 —

龍華中軸新 區：金融商貿、總部研發、中介服務等現代服務業功龍華新區科技文化服務中心：科研機構、特色學院、文化和公共服務設區

三 升級示范區—清 升級示范區：高端電子信息產龍華商業中心：打 新商業旺大浪時尚創意城：高端品牌服裝、黃金珠寶、鐘表設計展銷等時尚產 龍華汽車產業觀 性新興產業低碳產業示范資料來源：《龍華新區綜合發iv.12-2020）龍華新區產業規 高性能新型計機無污高性能新型計機無污染、環保型的新型電子元器件

電子信息產業高端汽車產業動力系統 、測動力系統 、測試設發展電動車、混合動力車以及插電式混合動力 資料來源： 市龍華新區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要龍華新區產業規 物聯新一代物聯新一代通信網生產

現代中醫現代中醫療設新型平板顯

工藝美清潔能

影視演 儲能設

清 升級移動電子政移動移移動電子政移動移動電子商互聯網應用服電子商》資料來源： 市龍華新區國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱》

龍華新區產業規

4號線商業長

龍華商業中打造商務網點和區域商金融產

專業金融機

金融服務外包金融中介服務機

觀光旅

新興服務高技術服務

專業服務生產性服務一一個高端商務區北站高端商務 龍華新區產業規

億

龍華新區預期產

近年貢獻產值均在2,500億元以上，占龍華工業產長安標致雪鐵龍：2014年上半年產值達20億

0

GDP預期 至2015年達到接近1,800億元，占全市的15%，2020年預期這一比例達到

龍華新區產業規公路交通 武廣高鐵：3小時到達長沙、4.5小時到廈深高鐵：1.5小時到達汕頭、3.5小時到達廈南廣高鐵：3.5小 昌深高鐵：4小時接 客運專線： 軌道交通現有：地鐵4號線和5號線 北站交匯規劃：地鐵6號線、13號線、16號有軌電車

地鐵4號

地鐵5號龍華新區產業分率（億元---元率（億元約率（億元光明新區產業分 光明新光明新區功能定位 西部高新技術產業服務中心，是促進區域高新技術產業協調發展的重。—— 市城市總體規劃（2010-2020）光明區產業現 光明新區二產、三產產值情0

產業結構光明新區產業結構以第二產業為主導，近三年在三產比例中均占到70%以上光明新區目前以平板顯示產業、LED產業、特色電子信息三大產業為主光明區產業現“一核 “兩翼 北部中心服務區：包括公明中心和新區中心，以行政管理、商業、商務服務、住宅和文化、教育、醫療衛生等公共服務為主“一帶東北部生態綠化帶，因地制宜的發展都市型 態農業和生態休閑旅游光明區產業現平板顯示產主要行業

-用玻璃基板、彩色濾光片、偏光片、掩膜板、驅動I、背光模組等關鍵原輔材料及設備的生產、檢測、 等行業、OLED項目、OLED上中游配套知名企業產值情況產值（億元到2015年，光明新區平板顯示產業產值可達到約1000億光明區產業現LED產主要行業

知名企業產值情況產值（億元到2015年，光明新區LED產業產值將超過50億光明區產業現特色電子特色電子信息產主要行業通信設備、工業控制計算機、電力電子元器件產品生產知名企業產值情況產值（億元預計到2015年，光明新區電子信息產業產值將達到500億光明區產業規通過制定五大發 區發展目標 高端產業 地、綠色低碳發展的生態示范 以自主創新作為新區發 的統領以重大項目建設作為提升經濟發展質量的突破口以綠色低碳發展作為提升生態發展質量的根本著力點

光明新 光明區產業規一軸： 一環：快速引導發展環，是引導新區內各級交通站點和快速環線站點結合緊密的片區發 光明區產業規驅動驅動平板顯

光明區產業規

新材料產業：重點發展電子息材料、碳纖維、高性能纖 新能源產 新材料產

保節能材料等新興材料等項2.4光明區產業規并積極引導傳統企業加強技術創新，提高自主研發能力，增 競爭力，重點發展模具、鐘表三大百億傳統優勢產模具產業：依托億和精密、平進、銘鋒達等企業，構建關聯度良好的 產業：依托吉田拉鏈、雪仙麗、埃迪蒙托等企業，建成為及其上下游產品的研發、制造和交易的產業和管理與服務中心鐘表產業：依托飛亞達、精瑞機芯、格雅等企業，完善延伸，建設集技術研發、設計、配套生產、檢測、、物流配送、品牌推廣、人才2.4光明區產業規規劃建設華強創意產業園、華僑城創想新城等重點項目，牽引相關產業，促進產業集華強創意產業 創意影視制作及設備生人才學人才公 華僑城創想新位 鐵站中心規劃面 占地270萬平 國際一流的現 高品質城市文化商業配套光 及多功能酒店會議中心綠色節能和創意設計服2.4光明區產業規 加快構

2.4光明區產業規 創立留 創業園，吸納外海人才留創園內設有留 創業園、科技企業孵化器、私募基金產業園、就業創業服務中心為一體 每年劃撥200萬專 優秀人才 提供多層次住房保障體系 光明新區產業分增長型優質主導產業——現階段產值高，未來產值將持續提元產值（億元電子信息業產值（億元光明新區產業分 未來新興產業——現階段處于發展初期，產值不高，未來產值將持續LED產業產值（億元新能源、新材料、生 產業光明新區產業分平穩型優質產業——現階段處于穩定發展期，產值較高，未來產值比較穩、模具、鐘表產業元產值（億元坪山新區產業分坪山新區位 東部，以發展高新技術制造業、裝備制造業、電子信 技術為重點定位 東部新城和先進的制造坪山新坪山新城定位 —— 坪山新區產業現

2013年坪山新區三產結構中，二產占比0.75%，第二產業增加值747億元；第三產業增加2.07億元產業結 坪山新區產業現新出 新術新中心加 術

產

產業格擁有新能源產 、生物產 現有多家創新型產業園中小企業總海科 性新興產業生 企留學生創新產業2.5坪山新區產業現主導產業——新能 信息、生 、裝備制新能源汽車產 產值情況

產值（億元預計2015年產值將超過500億元，2020年超過1000億 知名企業 比迪2.5坪山新區產業現主導產業——新能 信息、生 、裝備制產值情況產值（億元預計2015年，年產值將達到1000億 、計算機及外 知名企業

2.5坪山新區產業現主導產業——新能 信息、生 、裝備制生 產 生 產產值情況：預計到2015年產值將達到200億元，2020年產值將達到1000億產值（億元主要行業：新型、新型生物制劑、生物體外診域的生物技術及產品、核磁、B型超聲顯像儀知名企業2.5坪山新區產業現主導產業——新能 信息、生 、裝備制 裝備制造產

產值情況：到2015年產值達到300億元，預計2020年產值將達到1000億產值（億元 知名企業

坪山新區產業規 新興產業的新 創新，營造有利于新區實 式發展的體制機制環境 產業高端化，瞄準高端產業 性新興產業，重點發展電子信息、生、新能源汽車及新能源、新材料、先進裝備制造及其 代服務業 坪山新區產業規產業規劃布局：規劃一 范圍：定位：區域性高端生產性服務 ：定位 市新能源、新材料研發與生 定位 市生物、高新技術產業研發與生 、生物能源 工程、高新定位 市影視文化、旅游服務產 資料來源：《坪山新區總體規劃（2010-2020）

定位 、深臺科教培訓合 完條：引進產 完條：引進產業相關聯的研發、設計、銷售及服務產業，吸相關聯產業集聚，重點形成新型平板顯算機及外、集成電、II.推進產業高端化發展：積極引進新型高端產業項目，建設電子信息研發 達到1000億 做大做強優勢產 電子信息產 坪山新區產業規 著力發展三 性新

到2015年，生物產

到2015年，新能源汽車級

坪山新區產業規規劃“四園 六片區”，為片區產業發展提供空新能源產業園包括江嶺片區 汽 和沙田片區的大部分地形成覆蓋新區及惠州 區域的新能源汽車及新能源電池、LED產品、智能電網設備等研發、生產、銷售、服務集聚地電子信息產業園包括丹梓中路以南、聚龍中路以西、綠梓大道以東、金牛東路以北的大部分地重點引進和發展大規模集成電路、新型電子元器件、新型視聽產品、網絡產品、計算機及外部設備和移動通訊產品等為主的高端電子信息產業生 產業園 主要由以生物研發 、器械 的金沙片 國家生物產主要由碧嶺高新技術片區、坑梓片區、聚龍山坪山河以南片區以及坪山街道中集片區的裝備制造業組成突出引進、培育一批高檔數控裝備、智能裝備等具有技術密集、附加值高、成長空間大、帶動作用強等特點的企業坪山新區產業規規劃“四園 六片區”，為片區產業發展提供空 中小企業總 科技成果轉 留學生創 以人才儲備為根本，以性新興產業為輔導、融資、人才引進、交流培訓、市場推廣、管理咨詢、項目推介、聯誼溝通等服務及特殊的優惠政策，建成新區吸引海外留學回國創業，扶持留學生企業發展的重要平臺文化創意產業打造一個以客家文化為依托，以工業設計、信息設計、工藝設計為主，集創意設計、研發、制作、交易、展覽、交流、培訓、教育、孵化、評估及公共服務等綜合功能于一體的文化創意產業動力電池材料產 坪山新區產業規規劃“四園 六片區”，為片區產業發展提供空坪山中心區 坑梓中心區 聚龍山高端產業服務區 出口加工區加快推動出口加工區的功能調整，做強保稅物流，拓展保稅貿易及會展功能，完善相關設施，逐步向綜合保稅區，發展成為生產性服務業和率先實現加工貿易馬巒山生態休閑旅游區圍繞生態休閑的 ，適度發展生態體驗、生態養生、山地體育等新型旅游產品，將馬巒山打造成為 城市發展的后花園碧嶺創意文化與生態旅游區以碧嶺農業科技園為依托，發展農業觀光和生態旅游服務，同時推動創意文化的發展坪山新區產業規市生創新產業位坪山新區，錦繡東路與金聯路交匯規劃面項目占地面積123,502.81平方米，總建筑面積220,273平方定規劃布10棟2~21層建筑，建成物業包括研發廠房，檢測、公共、展覽、等服務空間，以及研發辦公和商務休閑空坪山新區產業規坪山新能源汽車位坪山新區北規劃面項目占地面積11.45平方公定集生產、制造、研發于一體的國家級新能源汽車規劃布包括整車生產區約占地2平方公里、關鍵零部件及關鍵材料生產區占地約平方公里、物流交易區約2平方公里、研發設計區約1平方公里、生活配套區1.5平方公里、新能源汽車人才培育區約1.5平方公坪山新區產業規交通規構建“三橫五縱”高快速路網格局，實現10分鐘接入快線路“三橫”包括：機荷高速公路-深汕高速公路、丹梓大道-丹梓西路-丹荷路、南坪三“五縱”包括：東部過境通道-惠鹽高速公路、龍鹽快速路南段、坪鹽通道-錦龍大道-龍坪快速路、綠梓大道-坪西快速路、龍山一路規劃“六橫八縱”城市干道網 通聯2.5坪山新區產業規實行人才強 鼓政 扶針對企業 坪山頒布的《坪山新區促進互聯網和電子商務產業發展的若干措施》，為促進企業發展壯大，提升互聯網和電子商務企業自主創新能力，2013-2017年，新區每年將投入不少于2500萬元用于扶持互聯網和電子商務產業發展針對人才2.5坪山新區產業分增長型優質傳統產業——現階段產值高，未來產值將持續提電子信息產業產值（億元值（億元產2.5坪山新區產業分 新興產業——現階段處于發展初期，產值不高，未來產值將持續增值（億元產新能源汽車及新能源產業產值（億元2.6大鵬新區產業分大鵬新 資料來源：大鵬新2.6大鵬新區產業現 億0

大鵬新區產值情況（2011-2013年

大鵬新區三產比例（2011-2013年 一 二 三2013年大鵬新區GDP為245.07億元，其中二產產值為156.28億元，三產產值為88.33億2014年上半年已完成產值105.66億元，同比增長 2.6大鵬新區產業現同從園區上看，大鵬新區現有工業園區18個，主同

葵 奔康工業業業 大屬于新區重點發展的產業園區有9個，包括金

大鵬生態農業園灣核電站 大鵬新區產業現能源生產及制造產 7大企業2011年實現工業總產值255.58億元，占新區工業總產值的

大鵬液然行年均復合增長業-電氣機械和器材制業-燃氣生產和供應-合-大鵬新區產業現旅游產主要行業：

年年均復合增長旅游者數量（萬人次旅游收入（億元

大鵬新區產業規堅持“保護優先、科學發展、精細管理、提升水平” 大鵬新區產業規濱海旅

文化旅工業旅

農業觀光體驗 大鵬新區產業規2.6大鵬新區產業規 生物育種創 大鵬新區產業規依托大鵬新區東部和西部沿海的核電設施，發展核電、核電裝備、核電站工程，以及核電站的運營和，大力引進核電設備關鍵部件研發企業和項目，同時擴展核電配套關鍵產品的研發。在此基礎上，發展生物質能源和利用的技術與設備，進一步挖掘核電產業的發展空間，促進能源產業向的高端環節延伸。大鵬新區產業規海洋產 文化創意產業

大鵬新區產業規公路交通“一橫兩縱”一橫：兩縱：三個交通樞紐節點水上交通廊道、頭，構建交通環流、口岸西涌直升機坪（口岸南澳旅 口岸，滿足高端旅游客戶的需大鵬新區產業規率（億元元率（億元總生 產總重點發展的主導產業產區區2013年產值（億元2015年預期產值（億元2020年預期產值（億元先進制造業區2013年產值（億元2015年預期產值（億元2020年預期產值（億元總重點發展的新興產業產新能源產業區2015預期增率2020預期增率2013年產值（億元2015年預期產值（億元2020年預期產值（億元區2015預期增區2015預期增率2020預期增率2013年產值（億元2015年預期產值（億元2020年預期產值（億元%新材料產業區2015預期增率2020預期增率2013年產值（億元2015年預期產值（億元2020年預期產值（億元市場容量分市場供應分【市場總概況】關外六區圍繞中心市區布局，東連惠州、西接東莞，惠東惠中心市市場供應分【寶安區：概況】目前該區市場供應以大型工業區為主要形式，項目多聚集分布于廣深高速、國道，形成“雙軸三大片區”的格局市場物業市場物業情況現字樓多集中于寶安中心

整體分布沿著以107國道、廣深高速形成的西部產業聚合以龍大、松白公路形成三片福永北工業園 福永東工業園 松崗西工業園沙井西工業園 沙井工業園 沙井東工業園市場供應分【寶安區：典型項目——TCL國際E城位置和交通位于中山園鄰近北環大道 大道、廣深高速、南光高速，以及在建的科苑路北延段和地鐵5號發展商：招商地產、TCL地用地面積：400,000平方建筑面積：310,000平方開發計劃：分4期開發，已建成項目1期入市場供應分【寶安區：典型項目——TCL國際E城項目1期介紹用地面積：136,892平方（生活配套區18,430平方米容積率計容建筑面積：170,000平方 工業研發廠區建筑面積：124,000平方研發樓：86,000平方高端創新區：23,000平方米（TCL自用展示中心：8,000平方

研發

員工宿會議中心：7,000平方 生活配套區建筑面積：46,000平方宿舍：20,400平方配套：800平方停車位：788個 683個，地上105個

商項目1市場供應分【寶安區：典型項目——TCL國際E城1期，研發建筑面積：86,000平方米（4棟層數：8~12首層凈高：5.4標準層凈高：3.9~4.2標準層面積：1,600~2,700平方單元面積：約400~450平方實用率 建筑密度市場供應分【龍崗區：概況】該區市場供應以大型現代產業園區為主，項目多分布于黃閣路、龍翔大道與坂雪崗大道，形成“一核兩廊三區四城多園一道”布局市場內辦公物業存量：約40.7萬平市場物業情況兩廊：龍崗大兩廊：龍崗大道“兩廊”為主軸，打造水官高速創新產業走廊和龍崗大道現代一核：指以構建深莞惠產業創三區：以寶龍高新園區、南灣新興產 區、文化創意集聚區“三區 四城 科技城、平湖現代服務業城、大運創新城 國際低碳城“四城 為基點，推動產業融合互 等特色園區，通過“多園”形成遍布全區的產業明一道：圍繞坂李創新產業大道“一等特色園區，通過“多園”形成遍布全區的產業明一道：圍繞坂李創新產業大道“一道”，打造龍崗產業發展的高科技產業市場供應分【龍崗區：典型項目——天安數碼位置：清林路與黃閣路交界 開發商 天安數碼占地面積：12萬平方 用地性質：廠房，辦公用途，50總建筑面積：36萬平方寫字樓部分：24萬平方其它配套:計劃建成時間：20133入駐條件3物業銷售對象、入駐企業與機構 部門審iii)12iii)12iv)分3期開發1期：1棟科技產 及商業裙2期：2棟科技產3期：3棟科技產 ，2棟公寓 1棟商業綜合市場供應分【龍崗區：典型項目——天安數碼開發目標優勢獲 扶劣勢 市場供應分【龍崗區：典型項目——天安數碼空中花園、商業裙樓（只租不售，餐飲+便利店+銀行營業網點）、1個多功能會議 經營狀況入駐經營狀況入駐時間：2009：5.2元/平方米/行業特征：75%的客戶屬于電子、信息行業；貿易行10%，中介服務機構如物流、擔保公司等10%；事業單主力租戶 市地鐵三號線投 市高目前入駐率目：65元/平方米/目前二手售價：12,000元/平方【龍崗區：典型項目——天安數碼市場物業情況市場物業情況現字樓多集中于地鐵4號線沿若干新型產業園位于該區北部以及南部靠近關內地市場內辦公物業存量：約37.3萬平 美麗觀瀾湖新廈廈門大學產學寶寶能科技市場供應分【龍華新區：典型項目——寶能科技園位置：清湖工業園清祥路1開發商：寶占地面積：30萬平方用地性質：廠房，辦公用途，50總建筑面積：168萬平方配套下沉式休閑廣場、兩大mall、10萬平 園林、五星級酒交付時間：2013分南北兩區進行開發北區：已建成，正火熱招商，建筑面積43萬㎡，甲級寫字樓+專業市場+商業配南區：正在建設，建筑面積超100萬㎡，甲級寫字樓+五星級酒店+高端住宅+購物中市場供應分【龍華新區：典型項目——寶能科技園開發目標體重點發展創新科技產業、金融服務業以及高端專業服務業優勢開發商品牌對創新型科技企業的吸獲 扶為入駐企業提供融資、技術、資訊等平臺支園 規劃的配套豐富完緊鄰梅觀高速、機荷高速、五和大道，交通便目前公共交通不夠便利，無地鐵 直市場供應分【龍華新區：典型項目——寶能科技園經營狀況入駐時間：2013：5元/平方米/入駐率：目前出租北區兩棟大樓，入駐率約90%，其中前海人壽保險公司租用了其中的整一棟客戶類型：電子科技、高新技術企業為：40元/平方米/月，物 5元/平方米/市場供應分 市市場物業情況區內大多為工業廠房及傳統工業片區，缺乏 公物市場內新型產業園僅有研祥智谷與招商光明科技市場內辦公物業存量：約10萬平產業發展格局 “兩翼”：西部產業組團區：重點發展以新材料、新能源、生 農業和生態休閑旅游市場供應分【光明新區：典型項目——研祥智項目位置：光明新區 新區龍大高速出口東占地面積：約8萬平建筑面積：約26.6萬平項目 況平米。一期規劃中寫字樓與研究用電子廠房已經入市生活提供便新區，交通便利，周邊存生活提供便新區，交通便利，周邊存在居民生片區片區，為園區內辦項目評價該項目靠近其物業配套與園區功能雖屬市場上標配水平，但在光市場供應分【光明新區：未來規劃項目規劃建設華強創意產業園、華僑城創想新城等重點項目，牽引相關產業，促進產業集位 光明廣深高鐵光明城站附規劃面 創意人才公 華僑城創想新位 鐵站中心規劃面 國際一流的現 光 及多功能酒店會議中心市場供應分 新能源（汽車）產出口加工

新中心市市場物業情況區內大多為工業廠房及傳統工業片區 市場供應分【坪山新區：未來規劃項目涵蓋“研發實驗、檢測、中試、生產服務、金融服務和信息服務”市場供應分【坪山新區：未來規劃項目市場供應分 產業發展：以旅游為主依托濱海區位以及豐富自然資生物與新能源產物及生物能源等產發展生物質能源和利用的技術與設備，向能的高端環節延市場供應分【大鵬新區：未來規劃項目位 覆蓋東部沿海大 規劃設包括5務供應來源3：已出讓供應來源3：已出讓土地項目供供應來源2：城市更新單元在建項目供供應來源1：現存項目供即：市場內已開盤項目當前未被消化的體量及有可能2014-2020年入市的供供應來源1：現存項目供即：市場內已開盤項目當前未被消化的體量及有可能2014-2020年入市的供市場供應分

關外六區現存項目未來（2014-2020年）新增辦公物業供

寶安 光明新 龍華新 龍崗 坪山新 大鵬新資料來源 市規劃 市場供應分 關外六區城市更新單元未來（2014-2020年）新增辦公物業供

光明新 龍華新

坪山新 大鵬新資料來源 市規劃 市場供應分

關外六區近年（2010-2013年）土地供應情

寶安 光明新 龍華新 龍崗 坪山新 大鵬新資料來源 市規劃 市場供應分商辦商辦用地項目——辦公物業比例推工業用地項目——辦公物業比例推項目舉項目總規（萬平米辦公建（萬平米辦比龍崗：坂田街辦公物業比例修正值——取

項目舉項目總規（萬平米辦公建（萬平米辦比龍崗電辦公物業比例修正值——取資料來源 市規劃 市場供應分53.6萬平米14.1萬平米12.8萬平米34.9萬平米47.6萬平米69.7萬平米232.7萬平米8.0萬平米2.1萬平米1.9萬平米5.2萬平米7.1萬平米10.4萬平米34.7萬平米53.6萬平米14.1萬平米12.8萬平米34.9萬平米47.6萬平米69.7萬平米232.7萬平米8.0萬平米2.1萬平米1.9萬平米5.2萬平米7.1萬平米10.4萬平米34.7萬平米 物業比例約為總體量23.4萬平米23.4萬平米187.0萬平米165.4萬平米368.8萬平米295.0萬平米12.0萬平米1051.5萬平米23.5萬平米284.4萬平米251.5萬平米559.3萬平米442.8萬平米2.4萬平米1563.9萬平米15.3萬平米184.9萬平米163.5萬平米23.5萬平米284.4萬平米251.5萬平米559.3萬平米442.8萬平米2.4萬平米1563.9萬平米15.3萬平米184.9萬平米163.5萬平米363.6萬平米287.9萬平米1.6萬平米1016.8萬平米修正值市場供應分

關外六區未來（2014-2020年）新建辦公物業供應體

光明新 龍華新

坪山新 大鵬新市場供應分關外六區未來（2014-2020年）新建辦公物業供應體

合計

合計

合計

合計

現存項目供合計合計

寶安 光明新 龍華新 龍崗 坪山新 大鵬新市場需求分產業產值推產業產值推產業人口推物業需求推推導推導方法1：總分

推導推導方法2：細分

根據2014-2020年各

根據2014-2020年各區市場需求分【推導方法】基于關外六區第二、第三產業發展情況，推算二三產業2020年新增的產值，從而推導出新增產業人口以及未來辦公物業需 根據產業未來發展速度，預2020年二三產業產根據產業未來發展速度，預2020年二三產業產 增長速

增長速

景等因素對未來發展速度進行修景等因素對未來發展速度進行修

市場需求分2009-2013年各區第二產業產值（單位：億元—————————-——————————

資料來源 市場需求分各區第二產業2014-2020年新增產值推算（單位：億元以年產產值增長

市場需求分【推算：未來新增產業人口】基于10-3年第二、三產業人均產值及增速，可在推算基礎上假定：14-0年，第二產業人均年產值平均約為5萬元/人、第二產業人均年產值平約均為2萬元/人（單位：萬元/人22.5萬元/24.2萬元/資料來源 市場需求分【推算：未來新增產業人口】基 第二、三產業人均產值，推算2014-2020年新增產業人口數3市第二產業人均年產值約為22.5萬元/86市第三產業人均年產值約為24.2萬元/資料來源 市場需求分 338686*根 2010-2013年統計年鑒數據及第二、三產業案例中獲得之經驗值假定第二產業中辦公人口比例為10%、第三產業為 資料來源 市場需求分假設人均辦公面積約15平米/假設人均辦公面積約15平米/市場需求分區2014-2020年辦公物業需（萬平米寶安光明新區2014-2020年辦公物業需（萬平米寶安光明新龍華新龍崗坪山新大鵬新合各區第三產業2014-2020年新增辦公物業需求市場需求分【推導方法】結合各區未來重點發展的主導產業，推算各主導產業至年新增的產值，從而推導出新增產業人口以及未來辦公物業需

的人均產的人均產

市場需求分2020年：寶安區主導產業結

（億元（億元（億元資料來源 市場需求分 2020年：光明新區主導產業結

新能源材料與生 產（億元（億元（億元資料來源 市場需求分2020年：龍華新區年主導產業結（億元（億元（億元資料來源 市場需求分 2020年：龍崗區主導產業結

電子信息產 新能源產

新材料產 生 產（億元（億元（億元資料來源 市場需求分 2020年：坪山新區主導產業結

生 產（億元（億元（億元資料來源 市場需求分 2020年：大鵬新區主導產業結

生 產（億元（億元（億元資料來源 市場需求分 未來（2014-2020年）關外六區各主導產業新增產值（單位：億元生物產———————————————市場需求分【非主導產業——結合各主導產業發展情況與各區產業規劃，預計未來各主導產業將占第二產業產值約%區除主導產業外其它非主導產業之產值推算：未來（2014-2020年）關外六區非主導產業新增產市場需求分代表性企業人均年產值（2013年 該主導產業未來（2014-2020年）人均年產方正微電子：約58萬元/年/ 英飛 ：約50萬元/年/證通電子：約42萬元/年/中航電子：約42萬元/年/北 通訊：約41萬元/年/震雄注朔機械：約36萬元/年/：約33萬元/年/新宙邦：約61萬元/年/科力遠：約50萬元/年/沃特瑪電池：約17萬元/年/惠 電子：約16萬元/年/

55萬元/年/40萬元/年/30萬元/年/市場需求分代表性企業人均年產值（2013年 該主導產業未來（2014-2020年）人均年產鋼研高納：約98萬元/年/斯米 ：約68萬元/年/中材科技：約65萬元/年/海王生物工程：約110萬元/年/生 產華蘭生物：約90萬元/生 產信立太：約80萬元/年/翰宇藥業：約60萬元/年/天馬微電子：約55萬元/年/平板顯示LED產超聲電子：約55平板顯示LED產萊寶高科：約40萬元/年/天馬光電：約31萬元/年/

70萬元/年/80萬元/年/45萬元/年/市場需求分2014-2020年：寶安區新增產業人口結6

（單位：億元（單位：萬元/年/人（單位：萬人6—市場需求分2014-2020年：光明新區新增產業人口結7 新能源材料與生 產（單位：億元（單位：萬元/年/人（單位：萬人7—市場需求分2014-2020年：龍華新區新增產業人口結9（單位：億元（單位：萬元/年/人（單位：萬人9—市場需求分2014-2020年：龍崗區新增產業人口結

電子信息產 新能源產2新材料產 生 產（單位：億元（單位：萬元/年/人（單位：萬人2—市場需求分2014-2020年：坪山新區新增產業人口結

生 產（單位：億元（單位：萬元/年/人（單位：萬人—市場需求分2014-2020年：大鵬新區新增產業人口結4生 產（單位：億元（單位：萬元/年/人（單位：萬人4—市場需求分推算：未來（2014-2020年）關外六區各主導產業新增辦公人（單位：萬人（單位：萬人市場需求分【新增辦公人口：非主導產業】基于非主導產業新增產值，結合第二推算：未來（2014-2020年）關外六區非主導產業新增辦公人（單位：億元人均年產值（單位：萬元/年/人（單位：萬人（單位：萬人7——*此人均年產值為 市場需求分推算：未來（2014-2020年）關外六區新增總辦公人未來（2014-2020年）新增辦公人口（單位：萬人第三產業*此第三產業新增辦公人口推算，可參見 市場需求分推算：未來（2014-2020年）關外六區新增辦公物業需（單位：萬人（單位：平米（單位：萬平米3.2市場需求分（單位：萬平米最終預測值（取平均值寶安光明新龍華新龍崗坪山新大鵬新合市場需求分-市場供應匹配分關外六區未來（2014-2020年）辦公物業供求情

市場供

1705.5萬平2608.4萬平

過剩供應體量：約900萬平

寶安 光明新 龍華新 龍崗 坪山新 大鵬新產品建產品建市場分析發展發展趨勢分1產品線分國內外案例分客戶需求分亮點建議：創新

結論&建2（第二階段分析2產品發展建（1983-1 （1983-1 （1993-2（2004-3（2011至今4企功特?直接參與建設，審 單評集商業與辦公園傳統工業園 綜合工業園 產業綜合國內代表：北斗科國內代表：北斗科技（黃石預計2020年整體完 第四代產業園灣生態科技第四代產業園灣生態科技2014年11月開在“十二五”規劃下，多個區域的傳統產業與4.1產品發展建【案例一：新加坡 指項目概區BuonaVista，距離CBD約20開發占200總建一期約185,00037,000平米，三期41,505物業類客戶組4.1產品發展建 VistaXchange— 商務活動提供全面服

8%

Park—中心公休閑場所

WessexEstate-居住

辦 商業配 4.1產品發展建產品共辦 品層面：針對生物 企業與信息通信類企業打造商務辦公樓群與一定樓的商業配套生命科學組 電子信息通信組占地占地規20公頃（占比功能定項目細10余棟商務辦公樓樓宇高度：60-190容積率：4.4-標準層面積：1580-2800停車位：50個/萬平市場表現：入駐率100%，主要租戶包占地規30公頃（占比功項目細10余棟商務辦公樓樓宇高度：90-100容積率4.1產品發展建產品共休閑場所、公共活動、中心公園生態休閑社交功能兒童游樂廣兒童游樂廣 蝴蝶花 農作物綠 休憩水幕水幕 花園一 無花果森 廣場一產品發展建產品共 園 打造專門 社交組團，為產業人群提供都市生活 配構交流平臺：吸引構交流平臺：吸引國際國公司在園區內設立研和，帶動園發展中小企搭建融資平臺：不斷加大經費持力度，通過平臺為園企業拓展融展注入動，為園區企業產品共軟性服務層面：園區積極與業內其它機構、公司搭建科研、服務、交流平臺，動園區 產業發展產品發展建產品共 教育機 MBA課程、管理者課程、亞洲相關研南洋理工大學（緯壹科學園校區）/畢業由教育設施 組 緯壹科學園開發的最早的教育設施之定位于信息通訊技術、數字產業的半脫產學DigiPenInstituteofTechnology 技和工程領域的7 中的64.1產品發展建產品個性化：項目針對不同產業，打造特殊的產業配套設施，滿足產業發展要針對針對生命科學組團客針對電子信息通信組團客二代電解離子水系統：無污染純水、多元化供 外墻隔熱百葉窗：減少熱吸收、減少陽光對租戶

A*STAR計算機資源中心：提供先進的IT設備為廣泛的用戶例如研究者、學生、合作者一個多學科的研究環境COVE集群操作虛擬環境：由2x2LCD投影儀、Linux評估綜合平臺等組成，提供大型組對組會議、實驗能4.1產品發展建【案例二 天安云谷天安云谷是位于坂田 科技城的城市更新示范項目，建設涵蓋產業、生活、習、商業、商務全息結合的以人為 的產城綜合體指項目概區坂田科技城開發主占76總建289萬㎡，其中辦公面積200容積用地性物業類產 、居住公寓、酒店 mall客戶組首期情研發辦公35萬㎡，配套商業2.9產品發展建產品共辦 品層面：建造多棟產業辦公樓和5A級產業研發樓，滿足各類型企業辦公需求產品發展建產品共 空港式企業大堂、公共會議室、培訓中心、倉儲中心、企業 、展示中心研發中心、公 、檢測平臺等產業配套設多功能會議大廳，可組 、培訓等活SMAC創新中心，用于產品發布、展示等企業應4.1產品發展建產品共公共環境層面：以綠色生態理念打造全景式景觀，并通過公共空 人化的生態環

活水疊瀑景觀水觀資源，利用10米地表高差

中心綠， ，云平4.1產品發展建產品共商業等構成，可滿足區域人群的消費需求4.1產品發展建產品共軟性服務層面：園區聯合 企業資源，從企業的經營需求出發，共同搭建服平臺，為企業提供行政、人才、研發、金融等完善的服務體系一站式服務中 人才服 產學，與科研機構合作搭，與科研機構合作搭作共創，通過與專

同時搭建公 和 金融服務體

產業學術活培訓等營造豐富跨界交流與互動 與IBM、招商銀行合作為企業提供IT資產、裝修工程、辦公設備暨其他業務的融資租賃服務產品發展建產品共軟性服務層面：平臺為處于不同成長階段的企業提供多層次的服產品發展建【案例三 ABP總 項目區位項目區位占地面積：65萬平總建筑面積：140萬平本項

物業類型：辦公樓、公寓、酒店 mall、5A寫字客戶構成：科技電子類企業為產業構

5%

物流貿易產 環境工程產

9%

4.1產品發展建產品共中心綠中心綠中軸綠4.1產品發展建產品共務酒店、商業、居住等各項配套

物業功能配

東區東區國際區，54座總部樓總建面：約58面積（平米1面積（平米123456總部建筑面積達123303總建面：65產品發展建產品共 配套 電使用）、企業手續辦理等方面給配套 電使用）、企業手續辦理等方面給“三減三免政策減按15%根據實際情況享受一定 政策及相應 政特殊服1、部樓冠2、設立企業服務中心：匯集 聯合辦公，提供專項服3、立企4、立企業交流平5、入班車、班車整租6、決員

（針對金融類企業獨棟獨、可銷售，獨棟獨、可銷售，可滿足不同客戶需求項目共有700棟獨棟寫字樓，其中500棟獨立出售A-E五種戶型，自由組合、分割產品個性 獨獨棟 品可自由分割或組4.1產品發展建天安數碼城 聯 產品發展建 品：總部企業辦公樓、地標商務樓、產業 辦公配套：辦公配套：心廣場軟件層軟件層軟性服務：商業平臺、投融資平臺、科技研發平臺產品發展建 總部企業辦公總部企業辦公產品屬性：低層的獨棟或者群落式辦公客戶類型：高端大型企地標商務地地標商務 客戶類型：大中型實力企業客產業產業產業客戶類型：成長型的中小型企辦辦公類物業體量占天安數碼城總規模的2/3左右（案例：龍崗天安數碼城寫字樓規模占總規模的2/3，深圳天安云谷辦公體量占總規模的66%）產品發展建 辦公配套層 個性洽談時尚、個性的接待室個性洽談科技、智能的研發中心、多功能會議中心高端高端會議中科技研發中產品發展建 公共空間與景

計，植入中軸綠化帶、綠軸活動空間、景 多層次綠化空多層次綠化空公共連公共連空中花中心公共廣4.1產品發展建 軟性配套層 生活配

商業街：建面約2萬平米（案例 天安云谷 購物中心：建面約4萬平米（案例： 員 ：總建面約5,000平 休閑餐飲：引入星巴克、樂凱撒披薩、 勝客等品牌（案例 天安云谷高檔餐飲：圖蘭朵音樂咖啡（案例：佛天安數碼城員工宿高級公

例：福田天安數碼城4.1產品發展建商務配中資銀金機 銀

商務酒店：建面規模約3萬平米（案例 龍崗天安數碼城，四星商務酒店店4.1產品發展建 軟性服務層 科技研政策平臺企業交流平

十大平

商業配套平4.1產品發展建 軟性服務層 投融 合作建 請“

創業投支持

企業擔

中小 4.1產品發展建 軟性服務層 科技研與高校合 與科技園合可與高校合作，簽訂合作協申請對高校進行一定資助以及對技術每年基于一定的的科研經費，同時園區無償為各入園大學提供設施、網

減免、補貼等。4.1產品發展建 軟性服務層 人力資源平建立人才信息建立人才信息充分發 的作用與高校聯合招設立高校實習，為園區內企業儲備人才。與人才市場聯合招與人才市場聯合招園區人才互可以在園區設人才招聘公告板，使園區人才可相互流通，同時方便園區相互推薦。每年可申請固定指每年可申請固定指或簡化科技認證程序，為請國家認定評審提供便利 軟性服務層 政 平臺——政策申請、手產業扶持政產業扶持政 企業上市扶持政對于園區內符合改制上市資給予企業改制資助，同時可給予境內外上市資助理、入學及住房等“綠色通道”。人才引進政手一站式服包括工、稅務登記、企業科技認證政4.1產品發展建 軟性服務層 企業交流平入住園區企業可加入天安匯，成為天安數碼城的會員，以天安匯為平臺，更加便捷 為企業定期組織 機構、行 企業的 流；可與當地行 商 在政策、技術及培訓方面的支持服務，搭建行業溝通平臺，進企業的快速成長企業

成立企業家，可與中歐國際工或長江建立合作關系，在園區內開設不定期講座，組織園區內企業優秀人才進行培訓，同時也可申請在召開會4.1產品發展建 軟性服務層 數字化智能平數字化智能平臺可定期發布行業以及相關產業

由 由園區信息化高效服園區信息化高效服4.1產品發展建 軟性服務層 數字化智能平臺——網絡搭提供提供園區企業網絡組建和代內企業提供最優質的寬帶和接入箱、主機托管、IPTV。

供局域網絡系統、電腦、外設的組天 服務，根據企業需求提供不層次的支持和服務標準4.1產品發展建 軟性服務層 物業經營平物業物業租物業托房地產中介業務，包含樓宇租售、過戶、二手

便利、“零風險”的穩 。4.1產品發展建 軟性服務層 公共配套平臺——大型公建化配可 申請在園區附近增 或地鐵站點，并 上下班時間段縮短發車時間 邊設立中小學，同時在園 居住區設 區內設立醫療點，為園區內企業員工提供基本的醫 4.1產品發展建 軟性服務層 認外咨法會設信物倉認外咨法會設信物倉通金租會

網絡型專業服務型企合作平企業咨

辦公外

與某家辦公外包公司（如仁通科技、九好、立思辰）合作，把企業辦公用品采購、軟硬件設備以4.1產品發展建 軟性服務層 企業管家平臺“式”管理服務：針對園區企業以及入住的企業，與企業達成溝通，建立電子信息。既有助于了解業主的共性與差異性信息和需

“化”管理服務：建立完善園區的同時，也節省了管理與服務的成本

服務理

性化，可以以類似的形式實現；4.1產品發展建 軟性服務層 建立統一推廣建立統一推廣平臺，在園區牌登或LED顯示屏及電梯候梯廳液晶顯示屏 ；可結合園區內天安數碼城展覽廳為企業提供展示平臺動等不同層次、反映不同需求的系舉措；是通過與客戶面對面的交流，直了解客戶需求、征集客戶意見并及時解決客戶問題，為持續改善服務質量提供支持日日常服工酒店商VIP服酒店商VIP服務月企業裝宣

由專業團隊打由專業團隊打造優質服務，包括提供公共區域清潔及保潔服務、保安服務、建筑維修配套設備設施的運行料管理等服務、綠化工程及養護、蟲害控制、停車場管理、企資為滿足部分企業的商務需求，可為商務、商提供完備的酒店、商務VIP服務，涵代定星級酒店、機票、火車票、餐飲等多方面內容，并享受固定的折代定星級酒店、機票、火車票、餐飲等多方面內容，并享受固定的折 面對客戶對物業管理服務要求趨于多元化、個性化，天安物業公司可成立了“客戶服務面對客戶對物業管理服務要求趨于多元化、個性化，天安物業公司可成立了“客戶服務（CSO）CSO負責協調服務中心資源，滿足企業服務需求，為客戶提供更具有人性化、更加周到的服務，替客戶妥善處理各種繁瑣的日常企業生產環境事物，為客戶節省寶貴時間。4.1產品發展建 軟性服務層 商業配套平臺——由 提供，需根據園區開發不同階段引開發初 開發中 開發后舍、便利店、員

產品發展建 品：總部辦公樓、中試研發樓、標準廠硬件層 硬件層軟件層 軟件層軟性服務：物業服務、增值（政策扶持、融資產品發展建 總部辦公產品屬性：低層的獨棟或雙拼辦公總部辦公客戶類型：微總部辦公中試研發產品屬性：寫字客戶類型：中小型研發、孵化類企業客標準廠中試研發產品屬性：中試研發客戶類型：生產、加工類企聯聯東產品線辦公類物業占總規模體量的70%左

標準廠標準廠產品發展建 辦公配套層 包括企業洽談室、小型會議室等功包括中小企業研發中心 生產車生生產車小型洽談小型洽談4.1產品發展建 軟性配套層 超市 ，1棟，3員工宿舍，共2棟，每棟3員工宿4.1產品發展建 軟性服務層 產業平臺：企業入駐之時做“保姆”，發展之中做“助手”，成熟之后做“保服務分具體內物業服打造手續、政策扶持、人增值服 針對重點客戶的需求，提供有個性服對性的保姆式服產品發展建 規模：約占項目建面總規模的60——產業孵化器：支持中小企業快速成產 ：高新科技產業集聚的辦公空間產業孵化商務辦公樓：科技、現代、時尚的產業孵化商務辦公商務辦公產品發展建 接待中多功能會議室：融合多種現代科技，集會議、學術報告、企業交流、等復合功接待中科學與研發中心：集研發中心、公共實展示中展示中產品發展建 發展機會Gherkin頂層餐更加豐富的交流支持這種Gherkin頂層餐發展建議關系的能力，但具體應用因每個的使用者配備商務套房、高檔餐廳、茶室、咖啡館案例借鑒英國倫敦“小黃瓜”廣場洽談英國倫廣場洽談4.1產品發展建 公共空間與景觀層 園林景觀：園林景觀設計多采用幾何形狀的塊狀設計元素，現代、前衛、簡潔、明快，符合園區科技風格公共空間：通 化多層次的空間打造，創造富有層次的活動空4.1產品發展建 軟性配套層 豐富的軟

商務酒

規模：總建面1—3

休閑餐人才公

商業

購物中

業態：休閑餐飲規模：約占工業園總建面的10%-

SPA產品發展建 軟性服務層 政技金人 園區自服產品發展建 軟性服務層面：政策服 由園區的產業服務中心統一管理， 申請各 政策，為園區企業提供便利條 產品發展建 軟性服務層面：金融服 搭建投融 創業投資：與融資機構合作，通過獨立投資、參股投資、跟進投資等方式，對園區產業發展 產品發展建 軟性服務層面：人力服 為園區內企業儲備為園區內企業儲備人才，吸納高校人才資源在園區內設立高校實可相互流通，同時方可相互流通，同時方便園 相互推薦人 在園區內設置人才招聘公告板，使園產品發展建 軟性服務層面：技術服 與高校、科技園搭建技術平 整合行 與園區企業資源 提 技術、服務支 ，同時，高校也可

與當地行業合作，享受行業在政策、技術方面 、培訓等活 游的支產品發展建 公建化配可 申請在園區附近增 或地鐵站點，并在上下班時間段縮短發車時間；或由園區提供班地地鐵園區班根據園區規模不同，在園 或周邊設立中小學 、園區醫療站等公建配中小中小醫療產品發展建

園區日常配服

建與服務為商務商旅提產品發展建 企業管家平臺 良好溝通與知會，明晰責任；在實現形式上做到人性化，可以以類似的形式實現；做好宣傳4.1產品發展建1樓體堅固，避震能力良部分企業涉及大型設備進出的，需要樓體的穩固度較電子信息行業在生產過程中有可能涉及到精細加工的環節，需要對生產樓體有較好的避震能問 被訪企業數樓棟避震能力良

訪

“首先我們來租他的時候，都要看他的設計圖紙。— 市天華科普電 馮主產產品發展建2開放性的辦公涉及生產加工的企業一般會有較大型的設備搬進廠內，為了滿足不同設備的要求，一般需要生產空間較為開闊訪：“沒有什么特殊要求，基本就是只要一個空間夠大，放得下我們的生產線就可以了。— 市海納電訊設葉主“輕工類電子類的，一般要求不多，但開放式的較好，就是簡單隔斷就行，形成開放的工廠空間。——某居家養老產品開發企業李董事產品發展建3電梯運載能力 問 被訪企業數訪

“還有就是他的那個電梯的使用，有一些比較低檔次的，他的管理看起來讓我們就不那么舒心， — 市天華科普電 馮主4.1產品發展建4針對通信行業的無回音通信行業的研發及實驗過程通常需要有電磁波反射破壞的設計，針對相應需求需要設置無回音室等具備吸音、電磁波反射要求的裝備案例借鑒：新加坡緯壹科技城無回音室、諾基亞音無回音→由吸音材料填充，能破壞電磁波的反射；專為天線、無線設備 音→在監測產品的通話質量時，諾基亞需要將測試產品裝在小的假人身上，在專門設計的回音室中進試，以擺脫外界的4.1產品發展建1堅固耐磨的地大型先進設備制造業，如汽車、航空航天、國防裝備等，因涉及重型力量、敲擊、電鉆、火花等加工過程，會對樓體產生較大的沖擊力，同時對工廠地板也有較大的磨耗，因此對地板的堅固性有較高要求訪 “重加工類的，有切機、注射機，有火花的設備，會出現磨地之類的，樓板一般要很強的。——某居家養老產品開發企業李董事產產品發展建2隔音能力良先進制造加工經常性涉及切割、敲擊、打磨等流程，產生巨大噪音，為避免對周邊外界環境產生過多噪音污染，企業對制造廠的硬件條件中會重點考慮隔音能力相應操作：隔音棉、隔音板、降噪設計、吸音設問：被訪企業數隔音能力良054.1產品發展建1選址上具備接根據國家及城市新能源產業發展規劃，新能源產業主要涵 能、風能、生物質能等幾大類能：對光照、朝向等有嚴格要風能：地勢相對平坦開闊，用地條件可建造和承受大型風力設 南澳風電廠：選址海

增 能光伏產業園：郊外少遮擋區

江西鄱陽生物質能產業園：選址郊外平坦區訪 “一般都得先看它的位置達不達標，比如日照條件、朝向之類的。——

能熱水設備企業張總經4.1產品發展建2電網接入的安 為了降低風能、能并網帶來的安全穩定風險，需要新能源發電具備基本的接入與控制要求：功功率控制、功率預測、無功功率、電壓調節、低電壓穿越、運行頻率、電能能能并網系產品發展建低碳環保建筑新材料產業，因溫度控制、能量傳遞等因素對材料自身形態影響較大，因此對溫度、光線、環境等條件有較高要求，低碳環保的建筑材料能有效將外部能量、溫度、光線進行有效控制及合理利用，為新材料研發提供幫助案例：園綠景樓——低碳環保建筑材2