XX項目定定位報報告匯報部部門：：日期期：2013年6月目錄一、基基礎資資料二、土土地分分析三、市市場分分析四、客客戶分分析五、項項目競競爭策策略六、定定位結結論七、產品建建議及及體驗驗區規規劃八、分分期開開發計計劃九、營營銷策策略十、目目標成成本與與收益益測算算附件：：市場場研究究與項項目定定位——語言、、邏輯輯、框框架探探討3一、基基礎資資料4一、基基礎資資料-項目區區位例5一、基基礎資資料-人口、、經濟濟增長長、收收入、、消費費年份人口經濟增長收入消費戶籍人口常住人口GDP人均GDP城鎮人均可支配收入農村人均可支配收入社會消費品零售總額20062007200820092010（單位位：萬萬人，，億元元，元元）城市/區域近近五年年數據據，需需配圖圖，并并簡要要總結結例6一、基基礎資資料-房地產產市場場年份分類成交面積成交額均價商品房其中住宅商品房其中住宅商品房其中住宅2006城市區域/版塊2007城市區域/版塊2008城市區域/版塊2009城市區域/版塊2010城市區域/版塊（單單位位：：萬萬平平方方米米，，億億元元，，元元/平米米））例7一、、基基礎礎資資料料-房地地產產市市場場近5年，城城市商商品品住宅宅成成交交量量、、成成交交價價格格走走勢勢（（單單位位：：萬萬平平米米、、元元/平米米））2010年以以來來受受宏宏觀觀調調控控影影響響樓市市成成交交量量下下降降，，但但均均價價保保持持平平穩穩增增長長。。例8一、、基基礎礎資資料料-區域域規規劃劃及及價價值值內容現狀未來區域定位產業發展人口規劃交通規劃其它基礎設施商業配套其他例一、、基基礎礎資資料料-區域域資資源源優優勢勢麓山高爾夫、麓鎮極地海洋世界南湖夢幻島樂園麓湖（部分呈現）生態態人人工工湖湖（（未未呈呈現現））本案案9例區域域資資料料優優勢勢有有：：10一、、基基礎礎資資料料人口口：：經濟濟增增長長：：消費費：：房地地產產市市場場特特點點及及發發展展階階段段：：區域域發發展展前前景景：：11二、、土地地分分析析12二、土地地分需配配圖圖，，并并簡簡要要總總結結項目基本情況內容描述價值位置是否核心四至規模是否有大盤優勢地形是否有差異化產品的資源或條件例13二、、土地地分分析析-需配配圖圖，，并并簡簡要要總總結結項目周邊及景觀情況分類景觀說明距離朝向備注外部海景一線，無遮擋80米南向山景遠山2公里東側內部河流----原生樹林----例14二、、土地地分分析析-交通通需配配圖圖，，并并簡簡要要總總結結周邊交通情況分類目前未來（規劃）主干道軌道交通公交/軌道車次距離機場XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離火車站XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離碼頭XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離最近商圈XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)距離核心商圈XX公里（車程XX分鐘)XX公里（車程XX分鐘)例15二、、土地地分分析析-周邊邊配配套套需配配圖圖，，并并簡簡要要總總結結周邊配套情況分類目前未來（規劃）教育醫療娛樂商業例16二、、土地地分分析析需配配圖圖，，并并簡簡要要總總結結項目人文歷史情況分類說明可利用價值項目本身如地塊原來是有些有歷史價值的機構，如大連港，機車廠，等周邊如項目周邊有濃厚的歷史，如外灘，頤和園等等“原來這里的主人，姓愛新覺羅”其它例17二、土地分分析-地價分分析周邊在售項目情況項目總建筑面積建筑形態樓面地價容積率現在均價備注周邊新近出讓土地情況地塊/項目建筑面積建筑形態樓面地價容積率預計最低售價備注是否有較大低價競爭可能例18競品項目開發商品牌形象定位客群目標住宅類型商業開發核心競爭力XX項目大型國有企業風情化主題生活社區（保利心語花園）主流首置首改，少量改善高層+別墅風情化商業街產品均好高性價比完備品質配套品牌號召力XX項目港資品牌企業區域地標型精品住區（九龍倉御園）經濟首改及品質改善高層Minimall精品集中商業精品商業配套港派舒居產品品牌號召力XX項目區域知名企業城市綜合體項目（海棠灣）主流改善高容城市綜合體商業綜合體高性價比綜合型商業配套XX項目本地知名企業城市生活社區（光華逸家升級版）剛需主導高層社區型商業低總價高性價比例二、土地分分析-競品項項目預預判19二、土地分分析-規劃限限制項目規劃設計限制地塊總建筑面積容積率限高綠化率戶型面積物業形態其它地塊190/70不得建獨棟地塊2例需配圖圖，并并簡要要總結結2012年底2013年2014年2015年2016年2017年2018年公建配配套五項競競技賽賽事中中心（（已呈呈現））教育配配套光亞國國際學學校（（私立立）、、成都都實驗驗外國國語學學校（（私立立）、、樂樂盟國國際學學校（（私私立））南湖臨臨湖休河畔新新世界界K11主題購購物中中心（（預計計2014年呈現現）森宇商商業綜綜合體體（預預計2015年呈現現）項目區區域內內元華華路、、華牧牧路主主干道道（預預計2012年底））與項目目區域域連接接的主主干道道延長長線（（預計計2013年底呈呈現））地鐵5號線開開工（（預計計2020年呈現現）商業配配套交通配配套202014年開始城城市化化配套套基本本成型型二、土土地分分析-周邊規規劃發展區域周邊公公建配配套2014年基本本完善善，城城市生生態核核心住住區高高價值值逐步步顯現現。例21二、土地分分析-結論區位交交通：：地塊位位置：：地塊現現狀：：地塊四四至：：周邊競競品：：22二、土地分分析-地塊內內部價價值排排序23三、市場分分析24三、市場分分析-城市成交面面積段段結構構分析析年度分類60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套數比例成交面積比例2010成交套數比例成交面積比例2011至今成交套數比例成交面積比例（注：：萬平平方米米）例25三、市場分分析-城市成交總總價段段結構構分析析年度分類40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上2009成交套數比例成交面積比例2010成交套數比例成交面積比例2011至今成交套數比例成交面積比例（注：：萬平平方米米）例26三、市場分年度分類5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套數比例成交面積比例2010成交套數比例成交面積比例2011至今成交套數比例成交面積比例（注：：萬平平方米米）例27三、市場分分析-城市成成交交交叉分析（（面積積-總價））XX年度XX城市成交交叉分析-總價面積40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市上上年度度及本本年度度數據據，按按套數數進行行統計計，并并簡要要總結結例28三、市場分分析-城市成成交交交叉分析（（面積積-單價））XX年度XX城市成交交叉分析-單價面積5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上城市上上年度度及本本年度度數據據，按按套數數進行行統計計，并并簡要要總結結例29三、市場分分析-年度分類60平60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300以上2009成交套數比例成交面積比例2010成交套數比例成交面積比例2011至今成交套數比例成交面積比例（注：：萬平平方米米）例圖表示示例亦亦可30三、市場分分析-區域/細分市年度分類40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上2009成交套數比例成交面積比例2010成交套數比例成交面積比例2011至今成交套數比例成交面積比例（注：：萬平平方米米）例31三、市場分分析-區域/細分市市場成成交結結構分分析年度分類5000以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上2009成交套數比例成交面積比例2010成交套數比例成交面積比例2011至今成交套數比例成交面積比例（注：：萬平平方米米）例32三、市場分分析-區域/細分市市場成成交交交叉分分析XX年度XX區域成交交叉分析-總價面積40萬以下40-6060-8080-100100-150150-200200-300300-400400萬以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上區域/細分市市場上上年度度及本本年度度數據據，按按套數數進行行統計計，并并簡要要總結結例33三、市場分分析-區域/細分市市場成成交交交叉分分析XX年度XX區域成交交叉分析-單價面積5000元/平以下5000-60006000-70007000-80008000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上60平以下60-8080-100100-120120-150150-180180-220220-300300-400400平以上區域/細分市市場上上年度度及本本年度度數據據，按按套數數進行行統計計，并并簡要要總結結例34三、市場分分析-城市區區域/細分市市場成成交價價格分分析價格情況時間城市均價環比變化同比變化區域/細分市場均價環比變化同比變化說明XX年XX年上半年XX年下半年XX年XX年上半年XX年下半年本年度1月2月3月以季度度/月度進進行統統計也也可，，主要要看近近兩年年的價價格變變化，，在表表格的的基礎礎上用用圖表表示，，并和和宏觀觀調控控的時時點相相結合合例35去年銷售金額排行榜排名項目銷售額銷售面積均價主力戶型面積主力總價區間12345678910（注：：萬平平米，，億元元，元元/平米，，平米米，萬萬元））結論：：三、市場例36三、市場分分析-銷售排排名去年銷售面積排行榜排名項目銷售面積銷售額均價主力戶型面積主力總價區間12345678910（注：：萬平平米，，億元元，元元/平米，，平米米，萬萬元））結論：：例37三、市場分分析-成交分分析小小結城市分分析主流產產品；；銷售速度度及價格格變化潛潛力；區域/細分市場場分析主流產品品銷售速度度及價格格變化潛潛力；我項目適適合進入入的市場場；市場表現現好的項項目的特特點主流產品品主流單價價主流總價價38三、市場分析析-重點板塊塊分析板塊特征征及區域域價值量價情況況客群來源源及特征征在售存量量及潛在在供應標桿項目目39三、市場分析析-供應分析析小結40三、市場分析析-競爭項目目研究項目一此處粘貼貼競爭對對手詳細細情況ppt對重要競競爭對手手，需要要深入了了解，如如成交情情況需細細化到結結構分析析和交叉叉分析，，并進行行原因的的分析。。開發商項目地址占地面積建筑面積容積率建筑類型綠化率公攤率總戶數梯戶比車位比物業公司物業管理費銷售狀態41項目二三、市場分析析-競爭項目目研究此處粘貼貼競爭對對手詳細細情況ppt42項目三三、市場分析析-競爭項目目研究此處粘貼貼競爭對對手詳細細情況ppt43三、市場分析析-競爭項目目研究項目位置建筑形態戶型面積外部景源內部園林是否精裝周邊配套內部配套價格例44三、市場分析析-競爭項目目研究競爭分析析44區位教育交通外部景觀觀園林景觀觀密度純粹社區區生活配套套會所價格目標項目提升發力力點例45三、市場分析析-結論46四、客戶分析析47四、客戶分析析-初步目標標客戶界界定土地屬性性分析土地屬性性判斷；；可能支持持的客戶戶群；市場分析析同區域類類似項目目；某一細分分市場類類似項目目可能的目目標客戶戶群家庭結構購房目的/動因此處可借鑒萬科的客戶細分方法確定初步的目標客戶群47富貴之家家社會新銳銳望子成龍龍健康養老老高低家庭年收收入家庭結構構/家庭生命命周期青年中年老年青年之家家青年持家家小太陽后小太陽陽三代孩子子老年一代代空巢巢老年二代代老年三代代經濟務實實(包含“中中年之家家”)中年之家家備注：““中年之之家”也也經常歸歸入“經經濟務實實”主流客戶戶4748價值緯度家庭生命周期緯度細分指標詳細描述主流客戶社會新銳青年之家業主年齡、是否父母老人同住25-44青年或青年伴侶青年持家25-34或已婚青年+父母老人主流客戶望子成龍小太陽孩子年齡、是否父母老人同住0-11小孩+業主后小太陽12-17小孩+業主三代孩子老人+業主+0-17孩子中年之家業主和子女年齡中年夫婦+18-24孩子主流客戶健康養老老人1代老人家庭的直系代數空巢中老年老人2代老人+中年夫妻老人3代老人+中年夫妻+18+孩子富貴之家富貴之家家庭年收入收入、資源遠高其他家庭可分收藏、投資、商務、終極改善等務實之家務實之家家庭年收入收入、資源遠低其他家庭四、客戶分析析-初步目標標客戶界界定備注：可可參考帕帕爾迪、、萬科客戶分類類49四、客戶分析析-客群構成成類型項目產品形態客戶構成首置首改君匯上品高層城南擠壓外溢40%，華陽地緣及產業客群50%，二級市縣及其他區域客群10%南湖半島高層城南外溢改善客群20%，華陽地緣及產業客群50%，二級市縣及其他區域客群30%南湖世紀高層華陽地緣及產業客群50%，二級市縣及其他區域客群50%宏達世紀錦城高層城南外溢客群40%，二級市縣40%，地緣及其他區域客群20%品質再改河畔新世界高層+雙拼別墅城南外溢客群60%，地緣及產業客群30%，二級市縣及其他區域客群10%悅城高層城南品質改善客群80%，其他區域客群20%例50四、客戶分析析-客群特征征例51四、客戶分析析-客戶需求求物業類型需求分類客戶功能需求高層電梯首置首改自住主導，起居功能優先品質再改自住、養主導，起居+接待+娛樂+儲物功能例功能需求求面積需求求服務需求求價值需求求客群功能能需求：：首置首改改起居實實用功能能為主，，品質再再改起居居+賓客接待待+娛樂+儲物功能能為主。例四、客戶分析析-客戶需求求53分類物業需求分類主力需求面積段主力成交價格價值驅動高層電梯首置首改80-85㎡套二110-120㎡套三4500-5000元/㎡價格>配套環境>產品設計品質再改120-130㎡套三5500-6000元/㎡配套環境>價格>產品設計四、客戶分析析-客戶需求求例54四、客戶分析析-定性深度度分析小小結戶型功能能需求關關鍵詞建筑立面面偏好關關鍵詞園林景觀觀偏好關關鍵詞精裝修偏偏好關鍵鍵詞物業服務務需求敏敏感點關關鍵詞55四、客戶分析析-結論客戶類型購房目的支付能力需求產品需求產品說明例56五、項目競競爭策略57五、項目競競爭策略-公司目標根據公司戰戰略及經營營計劃要求求，公司期期望目標優優先排序確確定為：示例：1、打造品牌牌項目2、利潤最大大化3、現金流例58五、項目競競爭策略-目標實現途途徑示例：1、企業品牌牌價值提升升——高形象、2、利潤最大化——高形象、低成本、高價格3、現金流——高形象、高銷售、高回款例59結合區域市市場的競爭爭狀況、公公司打造項項目的目標標和地塊自自身的現狀狀及規模等等，本案的的開發策略略為：五、項目競競爭策略-本案開發策策略60六、定位結論61六、定位結論-客戶定位結結論土地屬性客戶來源客戶需求62六、定位結論-產品定位物業類型容積率設計要求63六、定位結論-形象定位價值定位主主題64某項目定位位描述示例例：土地屬性品品類：A1城市豪宅客戶定位：：本地為主主，輻射珠珠三角的富富貴之家終終極改善、、收藏類產品定位：：再改3享受、高端端豪宅產品品線價值賣點：：城市核心心區原生生溪谷私私享別墅群群可補充客戶戶價值點說說明：某項目：排排他性自然然環境、住住區私密純純粹、近享享城市配套套六、定位結論-項目定位結結論例65七、產品建建議及體驗驗區規劃66七、產品建建議及體驗驗區規劃-客戶價值點點排序例大項構成因素客戶觀點園林水系別墅社區有水更好樹種不一定是名貴樹種，但是綠化要多，而且要有層次感外立面墻面材質（含人工）要求高，體現檔次門窗次之要求屋頂次之要求物業管理品牌物業管理公司收費品牌管理、系統管理智能化配置一般地下室建安成本（結合地質情況有差異）重要，差異化體現設備鍋爐平臺水平空調太陽能67七、產品建建議及體驗驗區規劃-客戶價值點點排序例主要關注點構成因素做到一般的成本做到較好的成本做到非常好的成本資料來源園林水系700元/平米---1200元/平米設計院訪談樹種200元/平米300-400元/平米450元/平米外立面墻面材質（含人工）涂料45-85元/平米面磚65-115元/平米石材250-550元/平米門窗鋁合金480-550元/平米---鋁合金+木1300-1400元/平米純木1500-1600元/平米鋁包木1800元/平米屋頂混凝土瓦45-65元/平米鋼板瓦780-1100元/平米物業管理品牌物業管理公司收費1.8元/平米/月2.5元/平米/月4元/平米/月物業管理公司訪談智能化配置小區監控80-100元/平米---高端智能12萬/套設計院、開發商訪談地下室建安成本（結合地質情況有差異）1200元/平米1400元/平米1600元/平米設備鍋爐4000-5000元/戶8000元/戶10000-11000元/戶供應商訪談空調2萬/戶（美的）3.5萬/戶（麥克維爾）5萬/戶（大金）太陽能800-1500元/戶3000-4000元/戶6000元/戶68產品建議落落實具體內內容，提出出標桿項目目和示意圖圖片：總體規劃，，資源分析析、開發節節奏、配套套匹配等產品配比（（戶型的面面積、居室室/戶型分布的的位置/戶型比例））建筑形態（（建筑形式式/外立面風格格、材料））戶型平面（（功能、主主要功能空空間的尺寸寸）小區入口（（入口位置置、入口建建筑形式））園林規劃（（園林主題題、功能、、風格、成成本、設計計方等）會所（面積積、位置、、建筑風格格、功能等等）公共空間（（大堂、電電梯廳的面面積、層高高、裝修風風格、成本本等）車位（配比比、停車方方式、裝修修標準等））商業及其他他配套（基基本商業配配套、教育育的位置、、建筑形式式及風格等等）產品標準（（是否精裝裝及成本標標準等）配置（水、、電、天然然氣、供暖暖方式、網網絡、安防防標準等））七、產品建建議及體驗驗區規劃-產品建議1.0容積率分析別墅建筑面積占70%洋房建筑面積占比30%以上，無法提升項目檔次，項目缺乏生活配套，無法滿足洋房客戶生活需求，項目競爭壓力加大，不建議采用

洋房過多會貶損別墅價值69七、產品建建議及體驗驗區規劃-多方案比較較例注：原則上上必須進行行多方案的的規劃強排排，以挖掘掘土地的最最大價值。。70項目業態分布

獨棟雙拼聯排疊拼多層小高層高層集中商業底商車庫其他合計用地面積(㎡)75284112140086498用地面積占比87.04%12.96%0%0%

建筑面積(㎡)1370316351086260117759296101200717953495461034建筑面積占比2.97%35.47%18.71%2.55%2.02%21.95%15.57%0.76%100.00%貨值（萬元）30147147159931611177523240109296276530442431貨值占比6.81%33.26%21.06%2.66%5.25%24.70%6.25%0%100%70七、產品建建議及體驗驗區規劃-項目業態分分布例產品業態套型產權面積實得面積建面占比合計建面(萬㎡)套數占比合計套數合計整體產品業態及戶型型配比71七、產品建建議及體驗驗區規劃-項目產品結結構產品業態套型產權面積實得面積建面占比合計建面(萬㎡)套數占比合計套數合計第XX期產品業態及戶型型配比72七、產品建建議及體驗驗區規劃-項目產品結結構體驗區總面面積：8379平米建筑面積:1047平米景觀面積：：7332平米停車場場：361平米園路路:294平米中心廣場:223.5平米場景平臺:56平米水溪溪:77.5平米停車場入口售樓處樣板房樣板房體驗區總平面體驗區規劃劃體驗區選址、動線及開放計劃七、產品建建議及體驗驗區規劃-體驗區規劃劃建議例-體驗動線停車場入口入口區間---完整的白樺樺林形成強強烈的第一一印象過渡區間---林泉芳壑，，引人漸入入佳境景觀遞進序序列---云霓山林繁花攬徑花谷桃園中心區---繽紛山谷中中的宜居生生活體驗區選址、動線及開放計劃七、產品建建議及體驗驗區規劃-體驗區規劃劃建議例辦公室、保保安室、保保潔室、儲儲藏間80平米模型區、前前臺、入口口門廳（180平米）簽約區60平米洽談區180平米衛生間財務室項目銷售中中心平面布局圖（室室內面積：銷售中心方方案體驗區選址、動線及開放計劃七、產品建建議及體驗驗區規劃-體驗區規劃劃建議例76體驗區選址、動線及開放計劃分類開放時間營銷中心樣板間園林示范區看房通道營銷體驗區七、產品建議議及體驗區區規劃-體驗區規劃劃建議77八、分期開分期建筑面積（㎡）業態開工時間交房時間一組團309578.5高層住宅+商業2013.52015.10二組團335986.9高層住宅+商業2015.42017.8三、四組團403559.3高層住宅+商業2016.42018.8...XX項目2號地塊分成成三期四組團一組團二組團三組團78八、分期開開發計劃-項目開發分分期例八、分期開開發計劃-分期業態規規劃80九、營銷策策略在確定競品時，建議根據據項目產品品品類分別別定義競品，分別別考察競爭爭格局，提煉各類產產品相互配配合的營銷策略項目產品品類

90140-170200疊拼形態描述剛需小戶型升級型三/四居升級+別墅首置區域內重點產品

其他區域重點產品

按項目產品品品類確定定競品九、營銷策策略-競品例90平米剛需產品競爭分分析均價普遍保保持在12000，總價有競競爭力兩年內供應應量較大（（6000套左右），，市場競爭爭激烈交房時間普普遍比較早早，符合剛剛需客戶的的需求敏感感點是區域內的的主流產品品，持續性性需求預計計不會衰減減競品名稱建筑面積（萬㎡）占地面積（萬㎡）容積率交房時間兩年內存量（套）目前均價總價銷售速度（套/月）通州及周邊遠洋一方一期23.4一期14.81.582011年5月150013500130萬70K2海棠灣25約7.22.92011年6月、12月70012000110萬200世紀星城86451.492010年5月22012000110萬50華業東方玫瑰93.325.33.12待定預計200011000105萬未開盤清水灣小戶型13.687.72.2待定1500未知未知未開盤按項目產品品品類進行行競爭分析析九、營銷策策略-產品競爭分例競爭格局分分析結論：：1、90小戶型面臨臨激烈競爭爭，且不具具備價格優優勢2、140-170產品競爭較較大，不具具備價格優優勢，但存在被東東部市場擠擠出的預算算上限+剛性升級客客戶3、200疊拼占據當當前市場低低供應期適合先期推推售項目核心優優勢：1、通州核心心地區，交交通和配套套發達2、同產品線線上通州本本地存在品品牌空白3、存在依靠靠別墅產品品提高項目目形象的可可能項目銷售難難點：1、溢價要求求高，需要要尋找溢價價支持點2、產品附加加值低，沒沒有明顯的的競爭優勢勢3、交房時間間晚，對剛剛需客戶有有抗性戰略性突破破策略：田忌賽馬1、200疊拼先聲奪奪人，針對有預預算上限的的別墅升級級客戶，利利用低供應2、公寓產品伺機而動，瞄準有預算上限的剛性升級客戶，并通過品牌和推售時間的選擇帶動適度溢價總結項目競競爭分析，，確定營銷銷策略示例為龍湖湖地產北京京通州西小小馬項目九、營銷策策略—營銷策略例目標分解總目標2014年銷售目標：：****億元目標分解，，即將項目目總貨值按按年度進行2015年銷售目標：：****億元2016年銷售目標：：****億元2013年銷售目標：：****億元84銷售額***億元，，利潤率***%，IRR***%九、營銷策策略-貨值及價格格規劃例貨值分解總貨值統計表各業態第一批次業態套數可售建筑面積(平米)可售建面單價(元)實得建面單價(元)貨值(萬元)貨值占比%可售建面單價(元)套數貨值(萬元)推盤時間疊拼12年10月洋房12年12月SOHO13年08月高層13年12月商鋪14年01月車位14年01月總貨值將各業態按按第一次推推盤的時間間依次排列列，將總貨貨值所在的的行數據““加粗”85九、營銷策策略-貨值及價格格規劃例貨值年度分布布業態類別總計2011年2012年2013年2014年別墅建面單價28215240512794731908貨值（億元）14.894.325.105.47常規公寓建面單價1297611532124361367514040貨值（億元）26.031.9811.428.594.03特殊公寓建面單價94639463貨值（億元）2.372.37車位貨值（億元）1.071.7總貨值建面單價15549貨值（億元）45.028.6716.5214.065.73標桿產品，，分五期均均勻推出，，爭取最大大時間溢價價；短兵相接正正面競爭，，以安全為為主，保證證去化速度度利用價格優優勢快速甩甩貨別墅形象，，掩護公寓寓出貨產品線豐富富，最大去去化來訪成成交九、營銷策策略-貨值及價格格規劃例各業態主基價價關系別墅基基價價：25000元特殊公寓基基價：9000元常規公寓標標準基基價：11000元價格差19%127%別墅：240套建筑筑面積52800㎡特殊公寓：：192套.建筑面積25082㎡常規公寓：：1640套.建筑面積200602㎡備注：基價價指價格區區間，參考考單價段。。九、營銷策策略-貨值及價格格規劃例XX業態基價結結構圖常規公寓根根據景觀及及位置分為為兩級：1級、高層觀觀景公寓25層精裝230㎡2級、高層公公寓27層精裝89㎡/130㎡/137㎡1級房源2級房源九、營銷策策略-貨值及價格格規劃例XX業態內部基基價關系2級89平米兩居936套130平米三居18