房地產物業業公司內部部控制與風風險管理講講座2010-04-041講座安排講座報告人人：中國社社會科學院院時杰博博士講座內容：：房地產物物業公司內內部控制與與風險管理理，以案例例分析貫穿穿講座始終終講座方式：：演示與討討論相結合合講座要求：：準備鉛筆筆和紙2內容提綱內控的性質質、范圍、、架構和邏邏輯內控的內容容、手段和和體系內控建設的的步驟和程程序內控檢查和和評價體系系的建設步步驟內控手冊31.背景安然事件引引發對內部部控制的高高度關注薩班斯奧克克斯利法案案提出明確確要求證監會、國國資委、人人民銀行、、財政部三三令五申附錄：內部控制與與風險管理理的歷史沿沿革.ppt4隨著社會經經濟的發展展，內部控控制實踐經經歷了不同同的階段1905～1936199719881949～19582005大小早期內控的范圍圍和影響1.內部牽制階階段：保護現金和和資產安全全及賬簿記記錄的準確確性3.內部控制框框架階段：融入了控制制環境及控控制程序4.一體化控制制階段：形成COSO框架，增加加了遵從性性目標內控活動可可以追溯到到人類社會會發展早期期，例如古古羅馬采取取的“雙人人記帳制度度”和我國國西周時的的周禮審計計制度趨勢：全面面風險管理理L.R.Dicksee提出內部牽牽制概念，，AICPA接受AICPA頒布《審計準則公公告第55號》提出內部控控制結構AICPA發布了《審計準則公公告第78號》，全面接受受COSO報告的內容容2.內部控制階階段：增加了管理理控制以提提高經營效效率AICPA首次提出內內部控制的的定義每個階段并并不意味著著對前一階階段的否定定,而是在其基基礎上的提提升52.內部控制性性質內控：風險險防范體系系作用：查錯防弊資產、資金金安全會計報表和和統計報表表的真實、、完整體系：各項相關制制度的統一一體63.內部控制范范圍采購生產銷售會計核算融資投資研發人力資源公共關系營銷推廣行政成本費用物流體系資金流體系系其他體系74.和現有的管管理制度的的基本關系系戰略規劃風險防范目標達成內控是貫穿穿了主線和和邏輯的風險防范范體系，并并以一定的形式體體現出來。原有風險防防范相關的各類類制度內部控制梳理整合補充修正貫穿主線和邏輯輔之一定形式8內部控制——整體框架（（COSO1）控制活動控制環境監控風險評估“為識別、、分析、管管理與公司司各種活動動相關的風風險而建立立的機制，，包括業務務部門與職職能部門各各方面。””溝通信息與控制環境風險評估控制活動信息與溝通通監控風險管理是是內部控制制的組成部部分9COSO的基本框架架COSO的4大目標COSO的8個要要素素COSO的4種組組織織形形式式3維維COSO：：內部環境目標設定事項識別風險評估風險反應控制活動信息與溝通監督戰略目標實現活動效率效果報告真實準確守法合規公司整體層分支機構層業務單位層附屬公司層5.內部部控控制制的的基基本本架架構構10監督督目標標設設定定事項項識識別別風險險評評估估風險險反反應應信息息溝通通內部部環環境境內控控風風險險管管理理8要素素之之間間的的相相互互關關系系：：控制制活活動動6.內部部控控制制的的基基本本邏邏輯輯116.內部部控控制制的的基基本本邏邏輯輯內控控環環境境目標標設設定定事項項識識別別風險險評評估估風險險反反映映控制制活活動動監督督信息與交流顯性性內內控控隱性性內內控控知其其然然與與知知其其所所以以然然12內容容提提綱綱內控控的的性性質質、、范范圍圍、、架架構構和和邏邏輯輯內控控的的內內容容、、手手段段和和體體系系內控控建建設設的的步步驟驟和和程程序序內控控檢檢查查和和評評價價體體系系的的建建設設步步驟驟內控控手手冊冊131.內部部控控制制涉涉及及的的內內容容在環環境境分分析析、、目目標標分分析析和風風險險評評估估的的思思路路下下，，規范范同同物物流流、、資資金金流流直接接相相關關的的各各項項業業務流流程程查錯錯防防弊弊、、資資金金安安全全、、資產產安安全全、、信信息息準準確確完整整的的基基本本目目的的采購購流流程程銷售售流流程程生產產成成本本流流程程費用用管管理理流流程程資產產管管理理流流程程投資資流流程程融資資流流程程會計計核核算算流流程程141.內部部控控制制涉涉及及的的內內容容公司司關關鍵鍵流流程程1.銷售售管管理理流流程程；；2.采購購管管理理流流程程；；3.庫存存管管理理流流程程；；4.資產產管管理理流流程程；；5.基建建管管理理流流程程；；6.成本本控控制制流流程程；；7.費用用支支出出流流程程；；8.投資資管管理理流流程程；；9.融資資管管理理流流程程；；10.期貨貨管管理理流流程程；；11.合同同管管理理流流程程。。15總經理辦公與財務部物業日常管理部文化經營部工程維修部寫字樓經理住宅小區經理商業樓經理工廠區經理人事行政財務公共關系保安清潔園林車輛工程技術維修保養會所游泳池網球場1.內部部控控制制涉涉及及的的內內容容根據據下下面面的的組組織織結結構構圖圖，，指指出出哪哪些些是是物物業業公公司司關關鍵鍵流流程程？？16授權權標準準牽制制能做做什什么么，，不不能能做做什什么么？？如何何來來做做？？做的的過過程程中中如如何何銜銜接接？？財務務管管理理完完善善為為核核心心：：保證證資資產產安安全全、、資資金金安安全全和和會會計計信信息息完完整整可可靠靠，，保證證經經營營的的效效率率和和效效果果。。2.內部部控控制制實實現現的的手手段段17授權權---能做做什什么么？？不不能能做做什什么么？？一般般公公司司授授權權示示意意圖圖項目名稱業務員銷售經理總經理定價

新產品定價

●價格浮動

1元以內●

1元---2元

●

2元以上

●賒銷

是否給予賒銷

●賒銷額度確定

●

批準超限額賒銷

●退貨

1萬元以下●

2萬元以下

●

2萬元以上

●18典型型物物業業管管理理服服務務成成本本費費用用1人員費用3綠化養護費用4清潔費用5秩序維護費用6共用部位共用設施及公眾責任保險費用8管理費分攤9固定資產折舊10經業主同意的其他費用2共用部位及共用設施日常運行和維護費7辦公費用19采購購管管理理—比價價管管理理對于于生生產產消消耗耗性性物物資資，，物物資資采采購購部部門門應應該該于于每每月月25日提提出出價價格格建建議議，，并并在經經營營公公司司調調度度會會上上討討論論，，由由經經營營經經理理在在月月末末再再提提交交總總經經理理辦辦公公會會研研究究決決定定，，經總經理理批準后后下達最最高控制制價表，，印發給給有關副副總經理理和供應應、財務務、審計等部門門，由采采購部門門執行。。輔助材料料的最高高控制價價格權限限，由分分管經營營的副總總經理審審批；設備、機機電、備備品備件件、低值值易耗品品，5000以下的由由部門長長制訂最最高限價，5000—30000，主管副副總，30000以上的總總經理。。授權---能做什么么？不能能做什么么？20標準---如何來做做?21內部牽制制：通過過部門和和崗位合合理分工工，對不不相容職職務進行行分離，，以便對對業務的的處理形形成一種種牽制關關系。授權進行行某項業業務的職職務與執執行該項項業務的的職務分分離；執行某項項業務的的職務與與記錄該該項業務務的職務務分離；；執行某項項業務的的職務與與審核該該項業務務的職務務分離；；保管某項項財產的的職務與與記錄該該項財產產情況的的職務分分離。牽制---做的過程程中如何何來銜接接?牽制是否否引發成成本？22現金收支支的授權權和執行行現金收收支的職職務應當當分離執行現金金業務和和記錄現現金業務務的職務務應當分分離現金保管管與稽核核職務應應當分離離登記現金金日記帳帳與登記記現金總總帳的職職務分離離出納人員員不得兼兼任檔案案保管、、收支和和債權債債務帳目目登記工工作定期輪崗崗制度牽制---做的過程程中如何何來銜接接?233.內部控制制基本體體系流程運作作規范（（授權、、標準、、牽制））流程規范范執行的的檢查和和評價24內容提綱綱內控的的性質質、范范圍、、架構構和邏邏輯內控的的內容容、手手段和和體系系內控建建設的的步驟驟和程程序內控檢檢查和和評價價體系系的建建設步步驟內控手手冊251.對企業業的內內外部部環境境和設設定的的經營營目標標進行行分析析，對對企業業的風風險進進行評估，，確定定可能能出現現重大大風險險關鍵鍵流程程。處于什什么樣樣的環環境？建立了了什么么樣的的目標標？有什么么重大大風險險？這些風風險處處于哪些關關鍵流流程？？物業分分公司司經營營模式式有哪些些關鍵鍵流程程？集團公公司公公司經經營模模式有哪些些關鍵鍵流程程？思考：：區分關關鍵流流程和和非關關鍵流流程的的目的的，是是確定定內控控體系系構建建的重重點262。對各個個業務務流程程進行行分析析（環環境-目標--風險）），確確定流流程中中可能能出現風險險的關關鍵環環節。。示例：：根據物物業公公司收收入來來源分分析風風險關關鍵環環節環境：：市場競競爭程程度如如何？？是否否要采采取新新的營營銷手手段？？。物業管管理企企業是是否應應該低低價促促銷？？目標：：收入任任務順順利實實現收入有有效控控制信用風風險盡盡可能能避免免收入信信息準準確、、完整整在企企業內內部傳傳遞風險：：收入不不及時時壞賬收入信信息存存在偏偏差關鍵環環節：：收費制制定和和調整整環節節信用管管理環環節收費信信息的的收集集、傳傳遞環環節27物業綜綜合服服務費費物業企企業相相關收收費

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。28

2004年前普通住宅免征營業稅；2007年村民安置房、經濟適用房小區免征營業稅。稅收

在收到物業費同時應按發票金額全額計提交納營業稅.稅率5%。計提的營業稅款按權責發生制原則進行分攤。物業企業相相關收費物業綜合服服務費29各類專項資資金房屋共用部位及共用設施日常維修房改房維修資金房屋保修費電梯專項資金智能化設施專項資金首屆業委會籌備資金上述費用均均作為負債債處理，不不交營業稅稅。物業企業相相關收費30利用物業共共用部位、、共用設施施設備進行行經營活動動收益物業企業相相關收費停車費經營用房出出租廣告牌設置置費其他場地出租收入按規定上述述收入在扣扣除合理成成本后應全全額補維修修資金。物業公司應應將上述款款項專項存存儲、專款款專用。31地下車位管管理費物業企業相相關收費收費標準30元/月/只全部計入物業公司收入，處理辦法參照綜合服務費，應按規定交納營業稅款。32各類獎勵、、補貼收入入上述款項收收到時計入入營業外收收入，不交交營業稅。。物業企業相相關收費物業管理基金利息收入各項創建活動獎金慰問金政府部門專項補貼收入收入來來源主管部門創優獎金33第1步和第2步的總結企業環境分分析企業目標分分析企業重大風風險分析確定關鍵流程流程環境分分析流程目標分分析流程關鍵風風險分析確定關鍵環節企業層次：：找關鍵流程程流程層次：：找關鍵環節節環境與目標標分析風險分析確定關鍵流流程確定各流程程關鍵環節節343。對企業流程程運作的現現行實際情情況進行全全面排查和和摸底企業有哪些些業務類型型？每項業務類類型中包括括那些流程程？流程貫穿哪哪些部門（（崗位）？？流程運作的的授權體系系是怎么樣樣的？每個部門（（崗位）在在流程中的的作用和定定位是什么么？在流程程中的運作作標準如何何？每個部門（（崗位）在在流程中是是如何銜接接的？流程中的業業務信息是是如何收集集、傳遞的的？（單證證的聯數、、內容、欄欄目、簽名名、傳遞辦法；報報表的聯數數、內容、、欄目、簽簽名、編制制依據、編編織人、傳傳遞辦法））。35形成流程運運作的文字字描述和流流程圖文字描述:環節1:環節2:………….流程圖環節1環節2環節3環節4部門1部門2部門3活動1活動2活動3活動4活動5活動6364。評價現行流流程運作中中的關鍵風風險環節的的控制點是是否健全、、合理、有有效。是否每一個個關鍵環節節的風險點點都有相應應的控制點點。控制點的控控制手段是是否符合企企業實際情情況，是否否對關鍵風風險點有針針對性、是否有操作作的可行性性。是否可以達達到控制效效果。1。健全否？？2。合理否？？3。有效否？？古船食品流流程關鍵點點控制的健健全、合理理、有效性性評價375。對流程的運運作方式和和風險點的的設置和控控制方式進進行優化。。思考：如何何利用財務務手段對物物業公司業業務流程進進行優化？？386。形成流程運運作規范。主體內容：：流程授權體體系流程各環節節工作標準部門（崗位位）牽制單證和報表表內容以及及傳遞方式式39內容提綱內控的性質質、范圍、、架構和邏邏輯內控的內容容、手段和和體系內控建設的的步驟和程程序內控檢查和和評價體系系的建設步步驟內控手冊401.內控檢查評價的的內容和類類別內容：流程關鍵控控制點執行行的有效性性類別別：：外部部檢檢查查和和內內部部自自檢檢整體體檢檢查查和和部部分分檢檢查查412.內控控檢查查評評價價的的方方法法觀察察詢問問問卷卷調調查查討論論文件件檢檢查查穿行行測測試試（（WALK——THROUGHTEST)分析析性性復復核核423.內控控整整體體檢查查評評價價的的步步驟驟（1）根根據據企企業業環環境境和和經經營營目目標標，，根根據據流流程程的的重重要要性性程程度度設設定定流流程程考考評評權權重重重要要性性程程度度的的判判斷斷標標準準：：對企企業業目目標標實實現現的的影影響響程程度度是否否容容易易滋滋生生舞舞弊弊和和錯錯誤誤復雜雜程程度度以前前出出錯錯的的頻頻率率和和程程度度涉及及到到的的資資產產和和損損益益的的金金額額大大小小流程程的的變變動動情情況況本次次檢檢查查評評價價的的側側重重43（2）為為每每個個流流程程的的關關鍵鍵控控制點點設設置置考考評評權權重重權重重設設置置時時應應該該考考慮慮的的因因素素：：對流流程程目目標標實實現現的的影影響響程程度度是否否容容易易滋滋生生舞舞弊弊和和錯錯誤誤復雜雜程程度度以前前出出錯錯的的頻頻率率和和程程度度控制制點點變變動動情情況況本次次檢檢查查評評價價的的側側重重44（3）按按照照流流程程，，檢檢查查每每個個控控制制點點的的執執行行情情況況，，為為每每個個控控制制點點打打分分。。（4）得得出出每每個個流流程程的的評評價價分分，，并并通通過過加加權權平平均均，，計計算算出出內內控控總總得得分分。。古船船收收入入流流程程檢檢查查評評價價應應該該設設計計哪哪些些控控制制點點？？45（5）撰撰寫寫內內控控檢檢查查評評價價報報告告，，提提出出整整改改建建議議。。檢查查評評價價目目的的檢查查評評價價范范圍圍檢查查評評價價過過程程描描述述檢查查評評價價中中發發現現的的問問題題檢查查評評價價的的總總體體結結論論基于于檢檢查查評評價價的的整整改改建建議議。。46內容容提提綱綱內控控的的性性質質、、范范圍圍、、架架構構和和邏邏輯輯內控控的的內內容容、、手手段段和和體體系系內控控建建設設的的步步驟驟和和程程序序內控控檢檢查查和和評評價價體體系系的的建建設設步步驟驟內控控手手冊冊47內控控手冊冊的的架架構構一.前言言總體體說說明明：：手手冊冊制制訂訂的的目目的的、、意意義義、、原原則則、、內內容容架架構構，，內內控控制制訂訂的的理理論論基基礎礎。。二.總則則企業業的的內內部部控控制制環環境境分分析析企業業目目標標概概述述：：戰戰略略目目標標、、經經營營活活動動的的效效率率和和效效果果、、合合法法合合規規、、會會計計報報表表的的真真實實完完整整。。企業業風風險險評評估估：：有有什什么么樣樣的的