一文文徹徹底底明明白白：：高高大大上上的的房房地地產產項項目目是是如如何何定定位位的的？？廊坊坊偉偉聯聯置置業業房房地地產產經經紀紀有有限限公公司司本報報告告為為偉偉聯聯置置業業獨獨創創知知識識產產權權，，未未經經書書面面許許可可，，本本報報告告的的任任何何部部分分都都不不可可被被擅擅自自引引用用、、復復制制、、傳傳播播及及擴擴散散。。第一一章章第二二章章第三三章章第四四章章土地地研研究究市場場研研究究項目目定定位位四四大大關關鍵鍵定位位的的過過程程及及重重點點第五章定位位的的四四種種邏邏輯輯①不不同同企企業業、、緊緊鄰鄰項項目目，，相相似似指指標標，，一一線線之之隔隔如何何差差異異化化開開發發？？②同同一一企企業業、、相相同同區區位位，，如何何避避免免同同室室操操戈戈？？③同同一一企企業業，，不不同同區區位位，，相相似似定定位位，，如何何避避免免競競爭爭？？④地地王王項項目目，，成成本本高高企企，，資資源源平平平平，，甲甲方方期期望望甚甚高高，，問問題題多多多多，，該從從哪哪個個角角度度思思考考？？如如何何一一步步步步解解決決問問題題。。。。。。項目目定定位位思思考考過過程程項目目定定位位思思考考過過程程：：是不不斷斷逼逼定定和和耦耦合合的的過程程第一一章章土地地研研究究土地地研研究究第一一章章要點點與與方方法法：：土土地地研研究究土地地研研究究第一一章章區域域規規劃劃：：土地地研研究究的的重重點點內內容容土地地研研究究第一一章章區域域價價值值平平臺臺決決定定了了項項目目打打造造的的方方向向土地地研研究究第一一章章挖掘掘區區域域價價值值的的四四種種方方法法土地地研研究究第一一章章土地地研研究究初初步步成成果果第二二章章市場場研研究究市場場研研究究第二二章章三大大研研究究重重點點事實實－－－－觀觀點點－－－－建議議市場場研研究究第二二章章第一一節節市場場基本本面面分分析析市場場研研究究第二二章章第二二節節競爭爭分析析市場場研研究究第二二章章競爭爭分分析析的的工工作作要要點點市場場研研究究第二二章章鏈接接知知識識點點1：SWOT戰略略工工具具（（項項目目+環境境+競爭爭）SWOT分析析的的價價值值要要素素具體體地地說說，，針針對對一一個個地塊塊的價價值值要要素素包包括括：：?地地段段要要素素————地地段段/片區認知知度/周邊配套套（商業業/教育）/交通等（（可總結結為便利利性/成熟度/知名度））?環境要要素———自然環環境/四至景觀觀/社會人文文環境（（噪音））等（可可判定資資源的程程度：稀稀缺、良良好還是是匱乏））?地塊要要素———地形地地貌/規模/技術經濟濟指標等等（可判判斷產品品的可發發揮空間間）?開發商商要素———目標標/開發商品品牌/可利用資資源等針對一個個即將銷銷售的項目與地塊的的主要差差別在于于增加了了產品因因素：?產品因因素———產品/戶型/自身配套套/昭示性等等對于一個個大盤的后后續階段，需需要增加加項目要要素的判判斷：?項目要要素———口碑/人氣/項目知名名度/客戶群體體/前期售價價/前后產品品差異性性/物業管理理等市場研究究第二章鏈接知識識點2：競爭橫道道圖市場研究究第二章鏈接知識識點3：波浪圖市場研究究第二章鏈接知識識點4：二維坐標標圖市場研究究第二章鏈接知識識點5：雷達圖市場研究究第二章第三節產品分析市場研究究第二章第三節產品分析市場研究究第二章客戶研究究客戶研究究方法：：客戶訪談談、專業業訪談、、專家訪訪談市場研究究第二章客戶研究究客戶細分分：家庭生命命周期客戶細分分：置業周期期市場研究究第二章客戶研究究客戶細分分：支付能力力將月平均均消費支支出、房房產情況況與家庭庭年收入入對應市場研究究第二章客戶研究究初步成成果通過土地地、市場場、客戶戶三方面面的研究究,各自導出出產品定定位的某某些方面面特征，，據此可可以初步步描摹產產品定位位輪廓，，制定若若干方案案，再經經過對企企業目標標、相關關案例作作證進行行篩選，，最終得得出切實實可行的的項目定定位。市場研究究第二章企業分析析一般來講講，企業業的產品品線戰略略是項目目定位的的指導方方針；不不同企業業的不同同發展階階段，即即使對于于同一塊塊土地，，所需要要承擔的的企業使使命也不不同，因因此需要要不同的的開發思思路。對對企業的的戰略進進行充分分了解和和分析，，以使項項目目標標契合企企業的長長遠發展展要求。。市場研究究第二章類比案例例第三章項目定位位的四大大關鍵項目定位位的四大大關鍵第三章根據項目目5個要素分分析，定定位結論論基本成成形定位要回回答“給給什么人人、提供供什么樣樣的社區區/產品”項目定位位的四大大關鍵第三章客戶定位位項目定位位的四大大關鍵第三章產品定位位1、項目檔檔次定位位2、物業形形態定位位3、戶型定定位4、其他配配套定位位：商業業、會所所、學校校、車庫庫……成功的月月牙環———最佳佳模式保持現金金牛、明明星、問問題產品品的合理理組合，，實現產產品及資資源分配配結構的的良性循循環。對于企業業來說，，如果能能同時具具有問題題產品，，明星產產品和現現金牛產產品這三三類，就就有希望望保持企企業當前前的利潤潤和長遠遠利潤的的穩定，，形成合合理的產產品結構構，維持持資金平平衡。項目定位位的四大大關鍵第三章產品定位位產品定位位之物業業形態1、容積率率確定2、容積率率下物業業形態的的配比產品定位位之戶型型定位戶型定位位的關鍵鍵-----與定位相相匹配,定總價戶型區隔隔的標準準------面積差異異與總價價差異戶型區隔隔的原則則------戶型之間間必須不不可替代代項目定位位的四大大關鍵第三章定位之最最終評判判以經濟測測算判斷斷項目經經濟效益益項目前期期經濟測測算不同同于工程程概預算算和房地地產開發發財務。。項目經濟濟評價的的使命是是模擬一一條現金金流，幫幫助項目目開發者者決策。。第四章定位的過過程及重重點定位的過過程及重重點第四章究第五章定位的四四種邏輯輯定位的四四種邏輯輯第五章第一節傳統推導式要點：基基于供求求和價格格定位定位的四四種邏輯輯第五章第二節世聯驗證式式，思維維導圖要點：基基于假設設和能力力的推想想，分類類模型是是關鍵定位的四四種邏輯輯第五章第三節易居地圖式式要點：注注重項目目客戶地地圖，執執行深度度強，概概念弱計——環藝景觀觀概念設設計——定位的四四種邏輯輯第五章第四節志綱區域式式要點：基基于供求求和價格格志綱市場場定位座座標系與一般的經經濟學家家及市場場營銷人人士相比比，王志志剛策劃劃方法的的一大特特