房地產基金產品設計計章節第一章房地產基金背景第二章房地產基金定義第三章房地產開發商融資結構第四章私募房地產基金品種第五章房地產基金團隊具備的要素第一章房地產基金背背景◆房地產基金簡簡介美國是世界上最早早成立房地產投資基基金的國家之一,也是金融制度、法律法規相對健全的國國家,20世紀60年代,為解決房地產產投資專業性性要求高、資資金需求大、、地域性強、、流動性差等等不利因素,美國出現了由由房地產專業業機構管理的的房地產投資信信托基金,其在匯集眾多多投資者的資資金后進行房房地產投資。。隨著房地產產基金運作模模式的不斷成成熟和運作規規模的不斷擴擴大,當前房地產基基金幾乎已經經滲入美國每每一個大中城城市的房產經營活動中。。房地產投資資基金的發展展不僅為廣大大投資者提供供一種金融投投資工具,也為房地產業業的發展提供供了高效的融融資渠道,成為連接金融融和房地產兩兩大行業的紐紐帶。美國房地產投投資基金有開放式基金和封閉式基金的區分,采用互惠基金金的共同基金組織形式的房房地產投資基基金基本屬于于開放式基金金,而采用有限合合伙制度組織織形式的房地地產投資基金金多為封閉式式基金。其中中,以有限合伙制制房地產投資資基金最為普普遍,而采用開放式式基金模式的的相對較少,約占30%。第一章房地產基金背背景有效性◆國內房地產現狀第一章房地產基金背背景在經過“黃金金十年”的高高速發展之后后，中國樓市市開始進入產產業結合金融融、資本為王王的時代。房房地產基金開開始加入了這這個資本游戲戲。由于國家對房房地產市場的的調控遲遲不不松，房企融融資通路收窄窄，房地產基基金作為房企企有益資金補補充來源，找找到了滋生的的沃土。業內人士表示示，種種跡象象表明，房地地產基金開始始由純債權試試圖轉向股權權，且不滿足足于純債權的的收益，開始始向拿地等前前端環節深入入，與開發商商攜手拿地，，分享房地產產開發整個流流程的收益。。但不管以何何種方式，在在持久的樓市市調控背景下下，房地產行行業資本為王王的發展趨勢勢已越來越明明顯，未來房房地產行業必必將形成“地地產加金融””組合模式。。開發商攜手基基金才能第一章房地產基金背背景2012年10月30日，保利成都都公司、信保保(天津)股權投資基金金管理有限公公司、四川遂遂寧市河東新新區管委會三三方簽署合作作協議，擬在在遂寧市打造造中華養生谷谷生態國際度度假區。資料料顯示，該項項目總用地面面積約3000畝，投資總額額約55億元，規劃有有森林濕地運運動休閑基地地、五星級度度假會所、特特色風情小鎮鎮等。事實上，開發發商與基金的的合作，已經經出現了從以以前的純債權權向“股加債債”或純股權權的模式轉變變。近期，濱濱江集團與大大股東濱江投投資控股有限限公司旗下的的房地產基金金——普特元騰股權權投資基金首首次合作，以以16.55億元競得杭州州市余政儲出出(2012)48、49號兩塊地。根根據協議規定定，該基金出出資50%共8.27億元，拿地后后與公司采取取股權合作的的方式以各50%的比例成立項項目公司開發發項目。濱江江集團表示，，這種合作方方式可有效減減輕公司拿地地資金負擔，，同時也進一一步拓寬公司司融資途徑。。預計未來公公司還將進一一步與該基金金以類似方式式合作開發項項目。什么是房地產產基金房地產投資基基金是從事房房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制制度。它可以以被看成是為為投資者從事事其自身的資資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一一種融資形式。房地產產投資基金通通過發行基金證券的方式，，募集投資者者的資金，委托給專業業人員專門從從事房地產或或泛地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩穩定連續性的的收益?；鹜顿Y者的收益主要是是房地產基金金擁有的投資資權益的收益益和服務費用用?；鸸芾碚呤杖〈碣M用用。第二章房地產基金概概念以獲得投資收益為目的的房地地產投資基金金的提供者之之所以不采用用“單個投資資制度”直接接投資房地產項目，而是通通過“集合投投資制度”間間接從事房地產投資，是因為房地地產投資基金金具有流動性性高、變現能力強、集合投資資、專家管理理、分散風險、降低交易成本、運作規范的的特點，具有有“單個投資資制度”所無無與倫比的制制度優勢。房地產基金的的優勢第二章房地產基金概概念房地產開發商商資金需求線線路圖第三章房地產融資結結構國內銀行貸款款第三章房地產融資結結構房地產貸款是是指與房產或或地產的開發發、經營、消消費等活動有有關的貸款，，主要包括土土地儲備貸款款、房地產開開發貸款、個個人住房貸款款、商業用房房貸款等。盡盡管對于房地地產開發商來來說，貸款受受到國家宏觀觀政策，特別別是利率政策策的影響很大大，但是就目目前來說，開開發商們的資資金大部分還還是來自于國國內商業銀行行貸款。不過過是有的直接接貸款得到，，有的則是間間接貸款得到到。根據對目目前房地產市市場的經營狀狀況分析，短短期內房地產產融資以銀行行為主導的模模式仍不會改改變。一般來來說，國內銀銀行貸給開發發商的款項主主要是信用貸貸款和擔保貸貸款。央行公布的數數據顯示，2011年全年，房地地產累計新增增貸款共1.26萬億元，較2010年下降38%。外資貸款第三章房地產融資結結構國內宏觀調控控收緊銀行對對房地產商的的貸款，使得得合資或外資資房地產商轉轉向外資銀行行貸款，而外外資銀行也迅迅速趁虛而入入，以低利率率搶占市場。。但目前而言言，外資貸款款和外商直接接投資資金加加在一起，僅僅占房地產公公司資金來源源很小的一部部分。上市融資理論上講，公公開上市是昀昀佳途徑，因因為直接融資資，可從化解解金融風險，，降低企業融融資成本，改改善企業資本本結構。但是是，房地產企企業上市非常常困難，因為為它的贏利模模式有別于一一般工業企業業，資金流不不連續，呈現現周期性的大大進大出的狀狀況，難以達達到上市要求求，如要求設設立滿3年，有昀近3年可比性的盈盈利，發行人人業務和管理理層近3年未變等。上上市曾是房地地產企業夢寐寐以求的一條條融資渠道，，但是在1994年宏觀調控的的大背景下，，中國證監會會決定暫不接接受房地產開開發企業的上上市申請，直直到2001年初才解除了了這一禁令。。在我國，大大部分房地產產企業都是通通過買殼、重重組來上市。。房地產企業業通過上市可可以迅速籌得得巨額資金，，且籌集到的的資金可以作作為注冊資本本永久使用，，沒有固定的的還款期限，，因此，對于于一些規模較較大的開發項項目，尤其是是商業地產開開發具有很大大的優勢。一一些急于擴充充規模和資金金的有發展潛潛力的大中型型企業而言，，買(借)殼上市進行融融資是十分不不錯的融資渠渠道。第三章房地產融資結結構第三章房地產融資結結構2012年全球共有425家企業上市，，合計總融資資823.43億美元，平均均每家企業融融資1.94億美元。其中中，中國企業業共有201家上市，總融融資額為263.27億美元，占全全球上市數量量的47.3%和總融資額的的32.0%。發行債券第三章房地產融資結結構公司債券相對對于股權融資資有發行程序序相對簡單，，融資資金用用途限制比較較少等特點。。在西方成熟熟的資本市場場中，通過發發行公司債券券募集資金已已成為企業籌籌資的主要手手段。房地產信托第三章房地產融資結結構在銀行信貸收收緊的情況下下，房地產信信托迅速成為為近年來異常常活躍的房地地產融資方式式。我國的房房地產信托是是指信托公司司接受委托經經營、管理和和處分的財產產為房地產及及相關財務的的信托。中國國的房地產信信托概念較為為寬泛，可以以是REITs模式，也可以以是貸款信托托、優先購買買權信托、財財產權信托、、受益權轉讓讓信托等等。。據記者的不完完全統計，2012年全年房地產產信托產品發發行數量達648只，募集資金金總額為1531億元，和2011年相比出現大大幅下降。用用益信托數據顯示，2011年房地產信托托發行數量為為984只，總規模為為2728億元。投資基金第三章房地產融資結結構投資基金是基基金公司靠發發行投資基金金股份或受益益憑證等形式式向社會募集集資金，投資資房地產企業業為投資對象象，獲得的凈凈收益分配給給廣大投資者者的一種集合合投資模式。。投資基金是是按照共同投投資、共享收收益、共擔風風險的基本原原則，以基金金方式將各個個投資者彼此此分散的資金金集中起來，，交由投資專專家運作和管管理的組織制制度。2012年房地產基金金規模預計將將超2000億元。并購是全部或或部分受讓房房地產公司股股權，相應獲獲得房地產公公司名下財產產的所有權，，包括其開發發的房地產項項目。公司收收購不同于單單純的項目轉轉讓，除公司司擁有項目的的合法性需要要關注外，房房地產公司已已成立以收購購公司方式獲獲得項目開發發權的可行性性。并購融資指在在企業擬收購購其他企業進進行結構調整整和資產重組組時，以被收收購企業資產產和未來收益益做抵押，從從金融機構（（銀行、證券券公司、投資資基金等）籌籌集資金的活活動，一般借借入金額為總總金額的70%，其余為自有有資金。這種種方式杠桿率率高，十分適適合資金不足足又急于發展展的企業。對對于開發企業業，用優質物物業置換被收收購的劣質物物業，通過系系統化的資本本運作提升物物業，會取得得顯著的經濟濟效益。第三章房地產融資結結構并購融資合作開發房地產合作開開發是指具有有土地使用權權、開發資質質、建設資金金等要素的不不同當事人之之間共同出資資、共同經營營、共擔風險險、共享利益益的合作建房房行為，是一一種房地產開開發的聯合經經營行為。這這種合作方式式不限于一方方出地、另一一方出資，也也可以雙方共共同出地出資資。聯合開發能夠夠有效降低投投資風險，實實現商業地產產開發、商業業網點建設的的可持續發展展。在確?？乜毓桑ń^對或或相對）的條條件下成立項項目公司，開開發商同意把把項目開發權權無條件的轉轉移到項目公公司名下，開開發經營行為為以項目公司司為核心運轉轉。出資方是是項目投資方方，項目公司司是項目的開開發商。合作作方包括大型型房地產開發發或運營商、、大型零售商商、有向房地地產擴張意圖圖的戰略投資資商或開發型型的國際地產產基金等。聯聯合開發的法法律關系比較較復雜，司法法實踐中認定定不一，在合合作過程中對對于合作方式式、責權利、、股權安排、、治理結構等等各方面要約約定清楚。第三章章房地產產融資資結構構萬科合合作開開發萬科董董事長長王石宣稱，，2014年銷售售額有有望突突破2000億元。。從2010年實現現年銷銷售額額千億億到2014年突破破2000億，4年時間間年銷銷售額額翻倍倍的目目標，，需要要靠合合作開開發的的模式式才能能得以以實現現。萬科2010年超千千億銷銷售規規模的的背后后，是是其超超過六六成項項目來來自合合作伙伙伴的的共同同擔當當，這這種合合作開開發模模式在在萬科科過冬冬的2012年被再再次寄寄予厚厚望，，達1412億。第三章章房地產產融資資結構構房地產產基金金類型型第四章章私募房房地產產基金金產品品公司型型房地地產基基金公司型型房地地產基基金是是以《公司法法》為基礎礎設立立、通通過發發行基基金單單位籌籌集資產并投資資于房房地產產的基基金。。其認認購人人和持持有人人是基基金的的股東，享有有股東東所應應享有有的一一切利利益，，同時時也是是基金公公司虧損的的最終終承擔擔者；；其發發起人人可以以自己己管理理基金金，也也可以以從組組織之之外聘聘請基基金管管理公公司進進行基基金的的投資管管理。契約型型房地地產基基金契約型型房地地產投投資基基金又又被稱稱作信托型型基金金，是指指以信托法法為基礎礎，根根據當當事人人各方方訂立立的信托契契約，由基金發發起人人發起，，公開發發行基金憑憑證募募集投投資者者的資資金而而設立立的房房地產產投資資基金金。其其最大大特點點是基基金本本身不不是一一個有有法人地位的的公司。契約約型房房地產產投資資基金金三方方當事事人分分別為為：基基金受益人人、基金管管理人人和基金金信托托人。。第四章章私募房房地產產基金金產品品有限合合伙型型房地地產基基金有限合合伙將合伙伙人分分成兩兩類，，即：：有限限合伙伙人和和普通合合伙人人。對于于有限合合伙公公司而言，，前者者是企企業的的所有有者，，后者者是企業的經營營者。。有限限合伙伙型房房地產產基金金的目目的是是獲取取能產產生最最大現金流流量的房地地產，，可能能采取取用現金夠買收收益型型房地地產的的策略略。投投資者者的目目的將將決定定有限限合伙伙型房房地產產基金金投資資目的的以及及相應應的策策略。。有限限合伙伙型房房地產產基金金的集集資通通常有有兩種種形式式：基基金制制和承承諾制制。第四章章私募房房地產產基金金產品品股權投投資合合伙企企業(有限合合伙)基金結結構：：債型型私募募房地地產基基金第四章章私募房房地產產基金金產品品LP-1LP-2LP-n項目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發商商或母母公司司土地抵抵押擔保股權投投資合合伙企企業(有限合合伙)基金結結構：：權益益型私私募房房地產產基金金第四章章私募房房地產產基金金產品品LP-1LP-2LP-n項目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發商商股權回回購股權投投資合合伙企企業(有限合合伙)基金結結構：：股+債型私私募房房地產產基金金第四章章私募房房地產產基金金產品品LP-1LP-2LP-n項目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發商商土地抵抵押擔保股權回回購開發商商母公公司股權投投資合合伙企企業(有限合合伙)基金結結構：：平行行私募募房地地產基基金第四章章私募房房地產產基金金產品品LP-1LP-2LP-n項目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發商商土地抵抵押擔保股權回回購開發商商母公公司LP-1LP-2LP-n股權投投資合合伙企企業(有限合合伙1)股權投投資合合伙企企業(有限合合伙2)股權投投資合合伙企企業(有限合合伙)基金結結構：：結構構型私私募房房地產產基金金第四章章私募房房地產產基金金產品品LP-1LP-2LP-n項目公公司銀行資金托托管基金管管理公公司（GP)開發商商土地抵抵押擔保股權回回購開發商商母公公司開發商商母公公司LP股權投投資合合伙企企業(有限合合伙1)第四章章私募房房地產產基金金產品品舉例：：永榮榮基金金交易易結構構舉例：：永榮榮基金金產品品第四章章私募房房地產產基金金產品品產品設設計考考慮要要素安全性性：項項目團團隊、、項目目贏利利能力力、抵抵押、、擔保保收益性性：固固定收收益、、浮動動收益益、固固定收收益+浮動收收益高于銀銀行存存款、、信托托產品品流動性性：轉轉讓、、抵押押、回回購第四章章私募房房地產產基金金產品品產品設設計考考慮其其它要要素發行對對象：：機構構（財財務投投資、、產業業鏈整整合））、個個人發行規規模：：2億以上上發行渠渠道：：私人人銀行行、財財富管管理公公司、、協會會、證證券營營業部部、會會所、、商會會、會會計事事務所所、律律師事事務所所發行法法律文文體設設計第四章章私募房房地產產基金金產品品第五章章優秀房房地產產基金金團隊隊具備備條件件精通：：業務務+法律法法規+財務第五章章優秀房房地產產基金金團隊隊具備備條件件業務方方面第五章章優秀房房地產產基金金團隊隊具備備條件件業務細細項序號指標1總用地面積2凈用地面積3建筑密度4容積率5綠地率6建筑限高7總建筑面積8地面以上建筑面積8.1高層住宅8.2臨街公寓8.3商業8.4社區配套9地面以下建筑面積9.1地下商業9.2地下車庫面積10架空層面積11人防面積12戶數13停車數量13.1地下13.2地上序號成本項目一、土地費用1

土地綜合價金2

補交土地出讓金3

土地契稅二、前期工程費1可行性研究費2規劃設計費3勘測費4規費5三通一平6臨時設施7監理費第五章章優秀房房地產產基金金團隊隊具備備條件件三、建筑安裝工程費（一）高層住宅（20-33層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）3室內裝飾工程4室外裝飾工程5大型設備（二）公寓（27層）1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）3室內裝飾工程4室外裝飾工程5大型設備（三）商業(獨立)1土建工程2安裝工程（含給排水、暖通、消防等、不含大型設備）3室內裝飾工程4室外裝飾工程5大型設備