房地產整體開發流程簡析析講師：尹利華華目錄一、房地產發展歷程二、房地產基礎知識三、房地地產開發概述述四、房地產產開發流程19791991199920072010第一階段：中國房地產市市場萌芽階段段①深圳、廣州州搞商品房開開發的試點，，在這以前，，國內只有房房地產開發，，沒有商品房房開發。②事業單位、、企業單位造造房子主要是是用于內部職職工福利分配配，包括政府府造房子也是是用于福利分分配，沒有房房地產市場。。③試點比較成成功后，小范范圍的開始試試點開發。④1992年鄧小平同志志南巡深圳，，其中房地產產開發非常成成功，開發區區的經驗值得得向全國推廣廣，吹響了中中國房地產開開發的號角。。⑤沿海城市開開始展開，但但時間不長，，海南的房地地產市場形成成了嚴重的泡泡沫。一、房地產發發展歷程19781991199920072010第二階段：探索階段：炒炒作與調整①1993年年朱镕基海南視視察，發現土土地市場迅速速形成了非常常嚴重的泡沫沫。②停止銀行貸款款，銀根收緊使房房地產市場遭遭到重創。③1993年下半年到1998年上半年，中中國的房地產產市場始終波波瀾不興。房地產快速發發展階段19781991199920072010第三階段：①住房制度、居民收入水平平提高，商品房成為新的消消費熱點。②1998以后，住房實實物分配制度度的取消和按按揭政策的實實施，房地產產投資進入平平穩快速發展展時期，房地地產業成為經經濟的支柱產產業之一。房地產行業全全面調整階段段1978199119992007今第四階段：①2003年以來，房屋屋價格持續上上揚②大部分城市房房屋銷售價格格上漲明顯。。③隨之而來出臺臺了多項針對對房地產行業業的調控政策策。④2010年年國務院院發布“新國國十條”⑤2011年年“新國八八條”⑥2013年年“新國五五條”類別代號類別名稱（代表顏色）范圍R居住用地居住小區，居住街坊、居住組團和單位生活區等各種類型的成片或零星的用地C公共設施用地居住區及居住區級以上的行政、商業金融、文化、教育、衛生、體育以及科研設計等機構和設施的用地，不包括居住用地中的公共服務設施用地M工業用地工礦企業的生產車間、庫房及其附屬設施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道路等用地，不包括露天礦用地，該用地應歸入水域和其它用地（E）W物流倉儲用地倉儲企業的庫房、堆場和包裝加工車間及其附屬設施等用地TS交通道路廣場用地鐵路、公路、管道運輸、港口和機場等城市對外交通運輸及其附屬設施等用地；市級、區級和居住區級的道路、廣場和停車場等用地U市政公用設施用地市級、區級和居住區級的市政公用設施用地，包括其建筑物、構筑物及管理維修設施等用地G綠地市級、區級和居住區級的公共綠地及生產防護綠地，不包括專用綠地、園地和林地E水域和其它用地除以上各大類用地之外的用地1.用地類術術語二、房地產基基礎知識樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關系為：樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價＝土地單價÷容積率弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低按照可售建筑面積的單方土地成本。例如：一塊地每畝500萬，容積率為2.5，請計算一下此地塊的可售樓面地價是多少？500萬/666.7/2.5=2999.8元/平方米2.土地交易術語語溢價率（土地拍賣或是掛牌成交價—土地掛牌或是拍賣起始價）/土地掛牌或是拍賣起始價*100%3.建筑術語建筑用地面積

建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。總建筑面積

總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。容積率

一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大,土地利用程度越高。建筑密度（建筑覆蓋率）

用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。道路紅線

道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。

建筑紅線

建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環境,取得良好的效果。用地紅線

經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。

低層建筑

高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。多層建筑

高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高層建筑

高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。小高層建筑（非規范性）

介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。點式（塔式）建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。板式建筑

指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。4.報批及配套術術語一書五證

“一書”指：選址意見書；“五證”分別指：建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，國有土地使用權證，建設工程施工許可證，商品房預售許可證《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領取房地產權屬證件。《建筑工程施工許可證》(建筑工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一。《商品房預銷售售許可證》商品房預售也也稱樓花買賣賣，是指房地地產開發企業業與購房者約約定，由購房房者交付定金金或預付款，，而在未來一一定日期擁有有現房的房產產交易行為。。其實質是房房屋期貨買賣賣，買賣的只只是房屋的一一張期貨合約約。它與成品品房的買賣已已成為我國商商品房市場中中的兩種主要要的房屋銷售售形式。房地產開發需要整合的資資源品牌勞動力土地專業人員經驗城市基礎、公用配套設施建筑材料資金房地產項目的的整體開發涵涵義：通過整合多種種資源為人們們提供居住空空間并改變人人們生存物質質環境的一種種活動。三、開發概述述土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產的本質質問題就是土土地資源的再再分配及流通通：政府流向向開發商、開開發商流向消消費者、消費費者之間的轉轉移！前期(決策期)——由拿地到方案案定案——重在決策(大局已定)；中期(實施期)——由施工圖設計計到入伙——重在執行；后期(運營期)——入伙后到房屋屋拆除——重在服務,重在總結反饋饋。房地產項目的的整體開發流流程房地產項目的的整體開發流流程——企業視角與客客戶視角看樓決策簽約等待收樓收拾喬遷比較居住發展商物業管理企業視角的房房地產流程客戶視角的房房地產流程項目論證產品策劃營銷策劃規劃設計施工管理產品交付物業服務銷售實現建設用地規劃許可證房地產開發流流程可以用““五書八證””的取得來貫貫穿商品房銷售許可證建筑工程施工許可證國有土地使用證房屋所有權證土地使用權證建設用地批準證書選址意見書建設工程規劃許可證建筑類建設工程規劃許可證市政類房地產企業開發資質證書港澳臺僑外資企業批準證書住宅質量保證書住宅使用說明書一二三四五七六十四十三十二十一十八九整體開發流程程項目啟動國有土地使用證建設用地規劃許可證總平圖規劃設計完成方案設計完成(方案評審會）方案圖報建樁基施工圖完成主體施工圖完成建設工程規劃許可證精裝交樓標準施工圖及材料定板項目開工施工許可證主體開工預售證開盤主體封頂竣工驗收入伙四、開發流程程項目啟動會（即項目啟動動時間，取得得設計要點后后經集團評審審通過的時間間）；國有土地使用用證(指國有土地使使用證的簽發發時間)；建設用地規劃劃許可證（指建設用地地規劃許可證證的簽發時間間）；總平圖規劃設設計完成（指規劃設計計完成時間，，以上報規劃劃局的簽收時時間為準）；；方案設計完成成（指方案通過過集團董事會會批準的時間間）；方案圖報建（指取得政府府相關部門批批文時間，以以最后部門的的批文時間為為準）；樁基施工圖完完成（指可用于招招標及施工的的樁基施工圖圖完成時間））；主體施工圖完完成（指可用于招招標及施工的的施工圖完成成時間）；建設工程規劃劃許可證（指建設工程程規劃許可證證的簽發時間間）；精裝交樓標準準施工圖及材材料定板（指擬批量精精裝交樓項目目可用于招標標及施工的施施工圖完成時時間）；項目開工（指項目動土土時間，以土土方開挖或樁樁基施工的開開始時間為準準）；施工許可證（指施工許可可證的簽發時時間）；主體開工（指總包單位位進場，以地地下室底板或或者承臺基礎礎施工開始時時間為準）；；預售證（指預售許可可證的簽發時時間）；開盤（指取得預售售證后，正式式開盤銷售的的時間）；主體封頂（指主體屋面面結構的完成成時間）；竣工驗收（指竣工驗收收備案證明的的簽發時間））；入伙（指第一批辦辦理集中交付付的時間,不指與小業主主簽訂購房合合同上的交樓樓時間）。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付企業獲得土地地的方式行政命令式：：劃撥/協議出讓。危危改項目、工工商企業改造造、經濟適用用房和基礎設設施建設中的的建設用地分分配基本上是是控制在政府府手里。資本市場:1、投資參股：用資金入股或或用土地入股股，通過土地地與資金的互互換共同組成成項目開發公公司;2、土地收購：直接收購獲得得土地，這種種直接收購按按國家規定要要繳納營業稅稅、土地增值值稅、所得稅稅、印花稅、、契稅等稅費費;3、收購有土地的的公司：為了避免繳納納契稅與營業業稅等，一般般都通過直接接收購公司的的股權，這種種收購公司的的形式現階段段主要涉及企企業所得稅或或個人所得稅稅等稅費，不不用繳納營業業稅、土地增增值稅、契稅稅。這是近年年來比較紅火火的一種方式式，比如萬科科收購浙江南南都，香港路路勁收購順馳馳。土地市場：通過在土地市市場進行招標標、拍賣、掛掛牌公開獲得得土地，這也也是自2002年7月以來，獲取取土地的主要要方式。通常常的情況下是是以“價高者得”為唯一的衡量量標準。房地產開發流流程土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付拿地與否及拿拿地價格應該該考慮哪些因因素？市場未來預期期；項目或區域發發展預期；規劃條件的市市場實現及經經濟實現；企業發展戰略略和機會成本本；競爭對手的情情況分析。各部門職責：：開發部：收集集土地信息——項目可研報告告（集團）——項目投資決策策（董事會））——項目獲取（招招牌掛、股權權收購）——成交確認書移移交給項目公公司。營銷部：初步步市場調研及及定位草案。。設計部：概念念規劃設計方方案。工程部：現場場踏勘。財務部：投資資收益、初步步籌資方案。成本部：控制制性成本目標標（限額指標標、成本控制制系統規范））、可研版成成本。（根據據設計部提供供的規劃要點點進行估算））關鍵要素：項項目可研報告告。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付決策資金：如如何使用、如如何平衡、盈盈利期望、融融資渠道。決策項目：發發展方向、盈盈利模式、承承擔功能、實實施進度。決策人力：團團隊運作能力力和執行能力力、合作團隊隊、主管部門門。地產產項項目目開開發發三三大大核核心心要要素素：：錢錢、、地地、、人人！！土地地獲獲取取定位位決決策策產品品設設計計項目目報報建建施工工建建設設推廣廣銷銷售售物業業管管理理項目定位決策三大要素定位——項目形象定位、產品定位、客戶定位、市場定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區等！定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！各部部門門職職責責：：開發發部部：：建建設設規規劃劃許許可可證證———國有有土土地地使使用用證證。。營銷銷部部：：編編制制項項目目經經營營策策劃劃書書（（包包括括市市場場調調研研深深化化、、項項目目定定位位報報告告、、定定價價方方案案））。。設計計部部：：概概念念設設計計任任務務書書———概念念設設計計深深化化方方案案。。工程程部部：：編編制制項項目目工工程程節節點點計計劃劃。。財務務部部：：概概念念版版投投資資收收益益。。成本本部部：：可可研研版版成成本本。。（（根根據據設設計計部部提提供供的的規規劃劃要要點點進進行行估估算算））關鍵鍵要要素素：：項項目目策策劃劃書書、、概概念念設設計計深深化化方方案案。。土地地獲獲取取定位位決決策策產品品設設計計項目目報報建建施工工建建設設推廣廣銷銷售售物業業管管理理土地地獲獲取取定位位決決策策產品品設設計計項目目報報建建施工工建建設設推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付地產產項項目目標標準準設設計計周周期期5個月實施方案2個月施工圖3個月設計前期設計計周周期期3：5：2土地地獲獲取取定位位決決策策產品品設設計計項目目報報建建施工工建建設設推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付包含含的的主主要要設設計計階階段段：：概念念設設計計：：大大概概6周；；詳規規設設計計：：大大概概6周；；單體體方方案案：：大大概概12周；；擴初初方方案案：：大大概概6周；；施工工圖圖設設計計：：施施工工標標準準和和結結構構形形式式，，大大概概10周；；景觀觀設設計計：：大大概概5-6周；；樣板板房房及及會會所所設設計計：：大大概概4周。。關鍵鍵要要素素：：各各階階段段方方案案評評審審。。常見見的的問問題題：：進度度問問題題：：進進度度難難以以控控制制、、各各專專業業公公司司難難以以銜銜接接。。質量量問問題題：：評評價價體體系系和和評評價價經經驗驗的的缺缺失失。。土地地獲獲取取定位位決決策策產品品設設計計項目目報報建建施工工建建設設推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付詳規規報報建建方案案報報建建初步步設設計計報報建建施工工圖圖報報建建開工工時時間間開盤盤時時間間設計計控控制制點點項目目重重要要節節點點概念念設設計計研研究究區域域確確認認概概念念設設計計研研究究結結論論規劃劃方方案案設設計計區域域規規劃劃設設計計評評審審會會區域域單單體體確確認認實施施方方案案完完成成基礎礎施施工工圖圖全套套施施工工圖圖完完成成景觀觀設設計計銷售售包包裝裝設設計計方案案文文本本中中，，最最重重要要兩兩張張圖圖———項目目總總平平面面圖圖、、標標準準層層平平面面圖圖！！土地地獲獲取取定位位決決策策產品品設設計計項目目報報建建施工工建建設設推廣廣銷銷售售入伙伙交交付付最優優化化的的設設計計階階段段流流程程參參考考：：時間進度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規劃設計規劃單位單體設計規劃單位施工圖設計結構單位景觀設計景觀公司樣板房及會所裝飾設計規劃劃單單位位與與施施工工圖圖：：初初步步設設計計、、施施工工圖圖把把控控；；規劃劃單單位位與與景景觀觀：：完完善善、、技技術術交交底底；；施工工圖圖與與景景觀觀：：隱隱蔽蔽管管線線工工程程設設計計。。最優優秀秀的的設設計計成成果果是是最最能能體體現現開開發發商商開開發發思思維維和和開開發發意意識識的的成成果果，，而而非非作作品品。。各部部門門職職責責：：開發發部部：：方方案案設設計計報報批批批批復復意意見見書書———建設設工工程程規規劃劃許許可可證證———施工工許許可可證證。。營銷銷部部：：編編制制營營銷銷總總綱綱及及評評審審、、組組建建營營銷銷團團隊隊。。設計計部部：：編編制制方方案案設設計計任任務務書書———規劃劃設設計計方方案案評評審審（（含含單單體體設設計計方方案案））———景觀觀方方案案評評審審———初步步設設計計成成果果———建筑筑施施工工圖圖———正式式施施工工圖圖。。工程程部部：：地地質質初初堪堪———地質質詳詳堪堪———土方方開開挖挖及及邊邊坡坡支支護護———基礎礎施施工工。。財務務部部：：方方案案版版投投資資收收益益。。成本本部部：：方方案案版版成成本本、、施施工工圖圖預預算算。。（（根根據據設設計計部部提提供供的的規規劃劃要要點點進進行行估估算算））客服服、、物物業業部部：：物物業業策策劃劃方方案案。。關鍵要素：：各類設計計方案、合合作方資源源、項目營營銷總綱、、土方開挖挖及邊坡支支護。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付關注風險點點：工程部、開開發部、設設計部關注注設計指標標表！工程部、設設計部、營營銷及客服服部關注交交樓標準！！設計部、工工程部、營營銷及客服服部關注一一戶一圖！！工程部、設設計部、營營銷及客服服部、開發發部要關注注變更和報報建圖紙！！土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付開發辦開發經營許許可證項目手冊經發局固定資產投投資計劃項目立項規劃局建設用地規規劃許可土地測量、、評估國土資源局局國有土地使使用權證土地確認、、報批土地交易開發辦人防辦墻改辦消防支隊環保局基礎設施牌牌套費開發管理費費人防異地建建設費墻改基金環境評估及及排污費規劃局建設工程規規劃許可方案審批規劃局中標通知書書質檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統籌散水押金質檢委托城管大隊執法大隊規劃局開發辦建設局施工許可證證預售許可證證放線管理土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付如何加快項項目報批報報建進程？？內部控制：：設計圖紙的的圖紙質量量、出圖圖時間、圖圖紙變更（（報建圖紙紙的變更））等；現場配合：：項目現場現現狀、項目目現場接待待；外部協調：：當地各級政政府包括規規劃局、建建設局、國國土局、城城管、質檢檢站、消防防等各類工工作協調；；合作方的協協調：合作方報建建資料、合合作方工程程配合（主主要是現場場）、合作方報建建工作（勞勞保金、中中標備案、、淤泥證等等）、合作作方的資源源配合（尤尤其是專業業部門）。。如何處理無無證施工？？1、技術處理文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎施工？2、協調關系城管和質監站是主要查處的單位，和城管及質監站關系好可避免很多麻煩。3、處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標段的工）減免申請，考慮天氣及形象／影響等因素。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付工程建設的的相關知識識1：工程建設組組成部分：：土建、水水電、安裝裝及設備；；整體工程建建設：單體體部分、環環境部分、、室外管線線；建筑結構形形式：磚混混、框架、、框剪、鋼鋼結構等；；項目施工周周期（合理理進度）：：多層及低密密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：：2年到兩年半半；施工組織次次序：基礎部分→→主體工程程→外墻裝裝飾及安裝裝→園區管管線→景觀觀施工→竣竣工驗收。。`土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付工程建設的的相關知識識2：影響工程造造價的主要要因素：建筑結構形形式及建筑筑形態：鋼鋼結構＞框框剪＞框架架＞磚混；；外立面材質質及設備等等級：是否否玻璃幕墻墻、外立面面選材標準準；施工取費等等級：在施施工定額的的基礎上加加減；地基情況：：是否巖石石、是否流流沙、是否否軟基，決決定了基礎礎的施工成成本；場地條件：：是否平整整、是否山山地；抗震等級：：6級、7級、8級；節能要求：：是否滿足足節能規范范；景觀環境造造價。土地獲取定位決策產品設計項目報建施工建設推廣銷售入伙交付配套工作后九通：雨雨水，污水水，自來水水，供電，，燃氣，通通信，有線線電視，路路燈，智能能化。基本流程：：管線規劃劃設計管管線協調會會專專業管線設設計委托合同繳費專專業管管線設計，，出圖進進場施施工竣工驗收專專項意見見關鍵要點：：管線管位位協調各部門職責責：開發部：建建設工程施施工許可證證。營銷部：示示范區開放放（含售樓樓處、樣板板房）、客客戶積累。。設計部：配配套工程圖圖紙（水、、電、燃氣氣、排污））、配合銷銷售的設計計輸入（合合同附圖、、模型、交交樓標準））。工程部：主主體結構施施工（示范范區施工））。財務部：方方案版投資資收益。（（三個指標標）成本部：項項目動態成成本。分包工程及及材料設備備采購。（（主要包括括消防、人人防、永久久水電、燃燃氣、鋁合合金門窗、、幕墻、精精裝修等））客服、物業業部：物業業公司招投投標（取得得預售證的的必要條件件）。關鍵要素：：建設工程程施工