淺談精精裝修修管理理1.精裝簡述2.精裝體系建設3.精裝過程管理目錄4、精精裝風風險分分析什么是是精裝裝修？？根據由由建設設部制制定的的《商品住住宅裝裝修一一次到到位實實施導導則》要求，，精裝裝修住住宅在在交房房屋鑰鑰匙前前，所所有功功能空空間的的固定定面全全部鋪鋪裝或或粉刷刷完成成，廚廚房和和衛生生間的的基本本設備備全部部安裝裝完成成。一、精精裝簡簡述精裝修修住宅宅的普普及標標志著著整個個住宅宅產業業從粗粗放型型向品品質型型的轉轉變幾年前前，商商品房房帶全全套裝裝修銷銷售還還只是是在一一些城城市的的個別別樓盤盤試探探性的的進行行。近近來開開發商商在向向客戶戶交樓樓時提提供全全套住住房裝裝修的的比例例不斷斷提高高，這這也是是住建建部大大力倡倡導的的發展展方向向。根根據近近期統統計的的數字字，北北京、、上海海所占占的比比例大大概40~50%，廣州州占70%以上，，其他他二、、三線線城市市所占占的比比例也也在逐逐年提提高。。隨著著住宅宅建設設科學學技術術含量量不斷斷的提提高，，特別別是住住宅產產業化化進程程的快快速發發展，，預計計未來來幾年年商品品住宅宅精裝裝修的的比例例將迅迅速增增大。。計劃經經濟福利房房商品房房與福福利房房過過度度時期期商品房房的毛坯房房時代代精裝修修成品住住宅時時代早期過渡期期毛坯房房精裝成成品住住宅中國商商品住住宅的的發展展進程程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~現在及及未來來1、精裝裝發展展進程程08-09年可以以說是是湖南南精裝裝市場場元年年，開開發商商堅定定投入入和消消費者者的逐逐步認認可度度兩個個方面面都比比往年年發生生了明明顯的的變化化。萌芽期（2006年）探索期（2006-2007年）正式起步期（2008年）快速發展期（2009年至今）代表項目珠江花城荷園、博林金谷、標志麓谷坐標萬科系列、恒大華府、瑞寧花園、鉑宮、郡原廣場、遠大麓園、未來城、萬國城MOMA、萬科系列、恒大系列，以及梅溪湖板塊大量精裝房出現特征外來開發商引進沿海精裝房概念，處于摸索階段，精裝檔次較低。長沙消費者接受度低少量開發商開始嘗試做精裝房市場接受度依然不高外來開發商主導精裝市場；消費者逐步認可和接受精裝交樓外來開發商繼續主導市場，本地中小開發商或項目大膽跟進，精裝修新樓盤不斷涌現，部分舊盤也嘗試增加精裝修房消費者反應積極湖南精精裝修修市場場發展展階段段恒大城城萬科?金域華華府郡原廣廣場公公寓好萊城城裝修修效果果圖（（樣板板房實實景圖圖基本本一致致）萬科城城精裝裝修實實景圖圖好萊城城精裝裝修效效果圖圖好萊城城精裝裝修效效果圖圖好萊城城精裝裝修效效果圖圖萬科城城精裝裝修實實景圖圖萬科城城精裝裝修實實景圖圖萬科城城精裝裝修實實景圖圖1、菜單單式裝裝修型型多種設設計方方案，，多種種裝飾飾材料料選擇擇，多多種裝裝修級級別。。2、開發發商引引導型型有限的的方案案（風風格））選擇擇，建建立統統一標標準下下的部部品工工廠化化制造造、專專業化化安裝裝，裝裝修級級別根根據產產品定定位相相對固固定。。3、開發發商集集成型型統一標標準，，統一一流程程，采采用全全面家家居解解決方方案，，建立立梯度度產品品體系系。徹徹底否否定了了精裝裝修=毛坯+裝修的的說法法。4、開發發商與與家居居連鎖鎖系統統供應應商合合作型型在全面面家居居解決決方案案的基基礎上上，向向客戶戶提供供“硬硬裝””相對對固定定，““軟裝裝”采采用菜菜單式式選擇擇服務務。5、專業業公司司管理理型由精裝裝修項項目管管理公公司來來總承承包統統一管管理精精裝修修設計計及部部品的的研發發、工工業化化生產產組織織、現現場施施工安安裝，，建立立精裝裝修住住宅共共生體體系。。2、精裝裝的運運作模模式不同模模式分分析：：根據據不同同的樓樓盤定定位，，綜合合運用用各種種裝修修方式式，給給客戶戶最恰恰當的的選擇擇。買房送裝修菜單式裝修開發商集成裝修操作方式簽約的裝修公司在開發商要求的成本控制內設計方案并做出樣板房，方案單一，房價包含裝修價格，但后者不會被公布開發做出各種裝修方案，挑選裝修企業做出樣板房并標價，住戶參考并對方案提出修改意見后，擬成裝飾訂單，由開發商監督施工開發商向業主提供一種統一的裝修標準，客戶可以了解裝修的價值，但無選擇的余地，裝修部分作為房屋的部件計入房價之中。優勢分析模糊總價、創造利潤；規避裝修質量風險。客戶選擇余地大，市場接受程度高。裝修責任明確；模糊總價劣勢分析開發商需承擔名譽風險；涉嫌不正當競爭；客戶風險增加。增加裝修成本，施工管理難度顯著增加。產品過于單一，拒絕了部分客戶客戶反饋較周邊樓盤優勢顯著；對簽約抗性較大；對于裝修質量疑慮較大；認為裝修的風格較為單一可以挑選裝修方案，并對局部修改或另提供新裝飾方案，形成裝飾訂單客戶可以了解裝修的價值，但無選擇設計風格、材料品牌的余地經驗教訓對銷售員的要求較高；對裝修公司的要求要提高；合同有待于更加規范化。多樣化與具體操作之間的矛盾有待解決；開發過程過長，營銷宣傳容易混亂。對開發商售后服務能力要求較高。3、精裝裝對各各環節節影響響物業客戶精裝修修的優劣比比評其他開發商商對于開開發商商提升項項目品品質，，增加加產品品附加加值；；進一步步凸現現項目目及產產品的的稀缺缺性；；稀缺性性以及及高品品質吸吸引更更多高高品質質客戶戶，進進一步步提升升客戶戶價值值；提升項項目價價值，，產生生新的的利潤潤點；；提升開開發商商品牌牌的影影響度度；可以弱弱化戶戶型上上的缺缺點。。對于開發商的利好需要開開發商商成立立專項項小組組負責責精裝裝修，，增加加開發發商管管理協協調難難度；；交工標標準更更加嚴嚴格，，交房房時間間相應應較長長；合同文文本比比毛坯坯房的的內容容更多多，更更加復復雜；；對于開開發商商的品品牌實實力考考驗；；對開發發商現現金流流要求求較高高；需專門門設立立精裝裝修售售后服服務部部門。。對于開發商的影響各方面面專業業技術術人員員的介介入室室內環環境質質量有有保障障。有利于于裝修修速度度及造造價的的控制制。對于客客戶省時，，省力力。購購房后后不用用再進進行裝裝修就就直接接可以以入住住；方便投投資客客戶。。提高高投資資客戶戶的收收益速速度，，增加加收益益；材料和和標準準籠統統引起起的矛矛盾。。很多多材料料沒有有定性性化。。施工質質量問問題。。原因因是裝裝修行行業沒沒有技技術標標準和和技術術驗收收標準準。客戶知知識面面不夠夠造成成的糾糾紛，，比如如清漆漆木地地板的的花紋紋不一一致”，裝修風風格問問題，，比如如客戶戶不認認同其其裝修修風格格。利好點點&矛盾點點裝修時時間固固定，，減少少各家家單獨獨裝修修導致致的擾擾民及及環境境污染染問題題。對于物物業公公司的的管理理質量量要求求較高高；剛入住住時客客戶可可能會會對精精裝修修產生生糾紛紛，增增加物物業公公司服服務能能力。。減小物物業公公司的的管理理難度度，統統一裝裝修，，減少少各家家裝修修給物物業管管理帶帶來的的難度度；提高小小區的的居住住品質質；管道鋪鋪設不不易被被破壞壞，不不會占占用公公共空空間。。對于物物業公公司利好影響4、精裝裝修痛痛點分分析老李說說：老張說說：帶裝修修的房房子不不好，，做工工不靠靠譜、、材料料環保保不過過關、、裝修修沒個個性帶裝修修的房房子不不錯啊啊，省省時省省事、、設計計合理理、施施工質質量挺挺好的的，至至于說說裝飾飾個性性嘛…………………，你來來到我我家看看就是是了！！地產公公司虛虛假宣宣傳：：地產產公司司宣傳傳資料料不嚴嚴謹或或夸大大宣傳傳；營銷人人員因因專業業能力力及營營銷慣慣性形形成的的不實實說辭辭。工程質質量問問題：：因設設計、、施工工及質質量標標準等等原因因，工工程質質量問題成成為困困擾精精裝修修的核核心為為題之之一。。材料問問題：：材材料以以次充充好，，品牌牌標注注不清清。風格單單一：：無法法滿足足不同同年齡齡階層層，不不同社社會階階層需需求。。業主痛痛點分分析產品與與市場場需求求偏離離市場信信任度度低施工管管理難難度大大地產開開發商商痛點點分析析二、精精裝體體系建建設精裝對對于絕絕大多多數中中小房房企而而言是是個非非常難難以跨跨越的的門檻檻，其其難度度在哪哪？不不是技技術問問題，，是管管理問問題；；不是是管理理難度度高，，是管管理體體系沒沒有建建立。。精裝裝交房房決定定了項項目需需以土土建為為核心心向以以精裝裝施工工管理理為核核心的的管理理模式式的轉轉換，，而非非簡單單的土土建+裝修模模式。。精裝管管理六六大核核心體體系構構架：：1、標準準化產產品體體系2、設計計體系系3、營銷銷體系系4、工藝藝、質質量標標準體體系5、招、、采、、供體體系6、售后后服務務體系系1、住宅宅精裝裝修管管理的的組織織系統統誰來負負責牽牽頭？？設設計計部？？營銷銷部？？成本本部？？工程程部？？由公司司主管管領導導牽頭頭，協協調各各部門門共同同完成成。公公司高高管牽牽頭的的必要要性！！精裝修修是外外委設設計還還是自自主研研發？？可根據據開發發企業業的自自身情情況確確定外外委或或者自自主研研發，，并且且最終終向自自主研研發過過度。。關鍵的的問題題是：：研發發費用用的投投入！！精裝修修是臨臨時工工作還還是建建立一一個永永久的的系統統工程程？精裝修修體系系的建建立是是永久久的系系統工工程，，必須須由公公司確確定制制3~5年的實實施目目標，，確定定每個個階段段成果果，制制定各各個部部門配配合的的實施施計劃劃。標桿企企業對對住宅宅精裝裝修的的組織織及執執行萬科集集團成立專專門公公司“萬創”，對精精裝修修標準準進行行研發發與推推廣執執行綠城集集團集團成成立精精裝修修設計計管理理部，，相關關部門門以配配合方方式進進行龍湖地地產集團成成立精精裝修修設計計管理理部，，相關關部門門以配配合方方式進進行中海地地產抽調設設計精精英對對項目目進行行精裝裝修的的標準準研發發及執執行其他地地產集集團由集團團設計計部的的精裝裝修設設計組組進行行標準準的研研發及及具體體項目目的推推廣設計系系統集集成景觀設設計規劃設設計建筑設設計精裝部部品設設計風格設設計機電設備設計無障礙礙設計計空間優優化設設計2、精裝裝修設設計體體系的的構成成設計主管設計總監成本設計室內設計設備設計部品設計風格設計空間優化材料設計成本預算部品工藝部品圖紙基本設備選型工藝設計建筑設設計戶型結構設計建筑構件優化產品定定位方方案案階段段初初步設設計階階段施施工工圖設設計工作團團隊建筑師師結構師師水電工工程師師設備工工程師師園林設設計師師建筑師師結構師師水電工工程師師設備工工程師師園林設設計師師弱電工工程師師室內設計師師精裝修設計計方案經甲甲方及建筑筑師確認后后，再提交交給建筑結結構專業、、設備專業業進行施工工圖設計。。這樣一來來，避免了了已往裝修修設計與原原施工圖設設計的脫節節。策劃師規劃師建筑師規劃師建筑師室內設計師師關鍵節點3、精裝修住住宅產品分分級體系的的標準化精裝修住宅宅的分級體體系就是建建立精裝修修住宅的分分級標準。。根據客戶戶的市場定定位確定產產品定位，，將不同裝裝修部品的的組合與不不同裝修材材料的產品品種類根據據目標客戶戶的需求進進行分類匹匹配，形成成不同梯度度的裝修標標準。在分級體系系建立時通通過成本規規劃，將有有限的資金金進行合理理分配，使使其產生收收益最大化化，也就是是實現客戶戶的滿意度度最大化。。根據樓盤產產品定位、、戶型大小小、產品類類別確定分分級標準建立工藝標標準，形成成構造做法法圖集。建立質量保保障體系及及完善驗收收標準體系系。產品因客戶戶選擇而制制定，不同同層次客戶戶決定了不不同需求，，就決定了了我們的產產品提供。。產品選擇項目套圖成本測算清單確定招標采購施工管理項目實現精裝標準產產品庫根據項目定定位選擇標標準產品《產品標準物物料表》《產品標準施施工圖》《產品標準工工藝節點圖圖》項目定位4、營銷體系系建設★產品核心賣賣點提煉：：如萬科以以其收納系系統為核心心賣點；恒恒大以其材材料品質感感為核心賣賣點；我們們金科是以以空間的多多變性為核核心賣點。。★規范輸出口口徑：搭建建營銷培訓訓平臺，建建立長效培培訓機制，，前后端信信息流及時時傳輸。加加強對合同同、材料、、工藝質量量等業主敏敏感的核心心問題的輸輸出管控。。★打造營銷鏈鏈：建立以以營銷為銷銷售龍頭，，各部門、、各環節都都為營銷助助力的營銷銷鏈。如設設計團隊要要重點考慮慮設計中的的營銷賣點點；招采供供環節應考考慮施工團團隊、采購購產品的市市場競爭力力、營銷說說服力；工工程團隊通通過實景樣樣板房、功功法樣板房房模式營造造營銷環境境等等。5、招采供體體系建設--精裝修項目目成本控制制體系的標標準化廚房電器10-15%機電設備20-25%基礎施工30-35%收納固定家具8-12%衛浴設備15-18%成品物流保護1-5%成本設計研究項目分解單項成本核算預算統籌招采供體系系★穩定可靠的的產品供應應庫：貨源源充足，品品質穩定，，長期可靠靠。★培育穩定持持續的施工工團隊：改改變招標模模式，可考考慮成本加加酬金方式式。★產品均好性性：避免過過分強調品品牌而弱化化功能，避避免高端品品牌的低端端產品，造造成功能及及外觀缺失失。★平衡顯性成成本與隱性性成本關系系：在關注注顯性的造造價成本的的基礎上，，更應關注注時間、質質量、售后后服務等隱隱性成本價價值。6、售后服務務體系公司除利用用自身的客客戶服務機機構處理產產品售后服服務問題之之外，還可可以與物業業管理公司司、供應商商、裝修施施工單位成成立產品售售后服務中中心，建立立共同的售售后服務機機制或者聯聯盟。這樣樣就能夠更更加快速、、便捷、高高效率地處處理客戶投投訴、產品品維修等問問題。成立客戶服服務部（或或者產品售售后服務中中心）如何組織責責任單位維維修？由原責任單單位負責維維修？由專業公司司集中負責責維修？由甲方成立立小組負責責維修？投訴的處理理出現投訴并并不可怕，，可怕的是是不能正確確地處理學會在投訴訴中成長三、精裝過過程管理精裝修體現現的是“精精”，就是是精細的過過程管理。。過程管理理是產品最最終實現的的基礎和根根本保證，，缺乏過程程的有效管管理，任何何優秀的創創意不過是是鏡花水月月----可望而不可可即。（1）項目定位位（2）建筑設計計（3）建筑施工工精裝管理部營銷部開發部（4）招標采購購項目部監理單位承建商戰略供應商材料加工廠（5）交接驗收收項目部監理單位承建商（6）裝修施工工（7）驗收項目部監理單位裝飾施工單位物業公司（8）交房（9）售后服務務戰略供應商物業公司項目部裝飾施工單位1、精裝實施施流程設計部精裝管理部建筑設計單位裝飾設計單位設計部成控部裝飾施工單位裝飾施工單位戰略供應商材料加工廠項目部裝飾施工單位項目部監理單位裝飾施工單位物業公司2、精裝過程程管理的關關鍵節點策劃定位精籌細劃精推細敲招采供精挑細選成本預控精打細算施工管理精工細作檢查驗收精查細驗交付整改精交細改售后服務潤物無聲設計管理策劃定位精籌細劃◆產品定位：：預則立，，不預則廢廢。以項目目定位為基基礎，確定定精裝標準準，風格特特征。◆計劃擬定：：制定時間間節點、關關鍵任務，，明確各關關鍵任務的的主責部門門，協助部部門，參與與部門。◆人員組織：：確定精裝裝職能線、、區域與項項目本部人人員落實，，職責劃分分。精推細敲設計管理◆建筑設計與與室內設計計銜接配合合，做到同同步設計、、同步變更更、同步定定稿。◆精裝設計計重點解決決九大子系系統：1、公共空間間系統2、玄關系統統3、廳房空間間系統4、廚房空間間系統5、衛浴空間間系統6、住宅收納納空間系統統7、家政空間間系統8、家居智能能化系統9、人文空間間系統◆根據項目目市場定位位，合理確確定優先次次序。青年群體客客廳>衛生間>臥室>廚房中老年群體體廚廚房>衛生間>客廳>臥室◆非唯一性：：保持大宗宗產品兩家家以上的戰戰略供應商商，增加議議價能力。。◆穩定性：：施工單位位團隊穩定定，質量可可靠穩定；；供應產品品產產量穩穩定、品質質穩定。◆品牌度匹匹配：提供供產品品牌牌度與項目目定位匹配配；產品品品牌度與品品質匹配；；品牌度與與市場接受受度匹配。。◆維護可靠靠：所供產產品必須考考慮所在市市場的售后后維護，維維護及時方方便，產品品配件易尋尋。招采供精挑細選◆統籌成本本計算：欲欲謀一域，，先謀全局局，平衡大大小賬關系系。◆成本分配配合理性：：在總成本本確定的情情況下，合合理分配各各子項成本本關系，重重點打造業業主關注點點，平衡使使用功能與與審美功能能。◆控制指標標合理性：：擬定成本本控制指標標時，充分分考慮項目目特點和市市場接受度度。◆考慮隱性性成本：在在關注顯性性成本的同同時，應考考慮隱性成成本。應關關注產品的的質量成本本、時間成成本、售后后維修成本本，進而由由此造成的的營銷成本本、企業品品牌等。成本預控精打細算◆持續培訓制制度：加強強對施工單單位管理人人員、施工工班組的培培訓。對施施工參與人人員的產品品品質理念念、施工工工藝標準、、產品質量量標準、客客戶服務等等進行全方方位培訓，，打造態度度端正、工工藝穩定可可靠等施工工團隊。◆持續交底底制度：不不同施工階階段對工藝藝標準、質質量控制點點、施工重重難點進行行持續交底底培訓，加加強施工工工藝功法的的執行與落落實。◆樣板先行行制度：高高標準打造造樣板房、、工法樣板板房，各階階段施工樣樣板先行，，明確產品品質量標準準，并以此此加強與提提高施工人人員工藝水水準。◆質量停止止點制度：：在各關鍵鍵工序完工工時，明確確質量停止止點，待驗驗收合格后后方進行下下道工序施施工，確保保各工序質質量穩定，，不將問題題遺留至后后續施工。。施工管理精工細作◆節點控制：：加強過程程控制與重重要施工節節點控制，，尤其對隱隱蔽工程及及影響觀感感質量的節節點進行重重點檢查，，確保無隱隱患。◆工序把關關：各道工工序建立起起自檢、互互檢、專檢檢的三檢制制度，最后后經甲方會會同監理單單位驗收確確認。◆定期巡檢檢：每周定定期組織工工程巡檢，，由監理單單位、施工工單位、甲甲方代表共共同參加，，形成巡檢檢報告，并并及時對巡巡檢內容進進行整改。。◆部門聯動動。營銷部部、物業公公司在施工工過程中參參與階段性性驗收與點點評，參加加聯席會，，對施工過過程提出意意見和建議議。◆業主開放放。在關鍵鍵工序完工工時，可主主動要求業業主代表到到現場進行行點評觀摩摩，形成良良好互動。。通過業主主開放打消消對產品的的疑慮和不不安感，建建立產品信信心，為后后期交房營營造良好氛氛圍。檢查驗收精查細驗◆自查自糾糾：在工程程完工80%以上時，成成立交付整整改小組，，進行自查查自糾，梳梳理工程問問題。完工工交付前1個月需進行行分戶檢查查驗收，逐逐項消減，，絕不帶問問題交付。。◆統一口徑徑：對物業業、營銷、、工程等參參與交付人人員進行集集中培訓，，統一說辭辭，形成統統一的對外外解釋口徑徑。◆真誠細致致：對業主主提出的問問題和疑慮慮應真誠面面對，如實實給予合理理解釋。應應舉一反三三，細致處處理業主疑疑問及投訴訴。◆及時徹底底：言必信信，行必果果。向業主主做出的承承諾應及時時徹底完成成。客戶購買的的是一種感感覺，投訴訴有時只需需要一種態態度，解決決問題的態態度有時比比解決問題題重要。交付整改精交細改◆隊伍穩定：：市場主要要售后服務務方式為施施工單位負負責售后、、物業公司司負責售后后、獨立第第三方售后后等方式。。無論何種種方式，均均應在項目目所在地建建立起穩定定的售后服服務團隊，，以保證售售后工作的的順利開展展。◆服務快捷捷：搭建完完善的售后后服務平臺臺，明確售售后服務標標準及要求求，根據服服務標準及及時進行售售后服務工工作。◆記錄完整整：售后服服務記錄表表格化，內內容完整，，包含報事事時間、上上門時間、、維修內容容、解決方方案、完成成時間、客客戶意見等等。維修記記錄一戶一一檔，錄檔檔備查，作作為指導后后期項目的的原始依據據。◆定期回訪訪：客服部部門在接房房后1年內，每三三個月進行行一次售后后回訪；對對重大維修修項目在維維修后一個個月內進行行售后回訪訪。形成回回訪記錄，，錄檔備查查，作為指指導后期項項目的原始始依據。售后服務潤物無聲3、項目后評評估管理樹立PDCA螺旋上升管管理思維。。計劃、執執行、檢查查、改進，，不斷提升升項目施工工管理水平平，總結管管理經驗，，提升管理理能力。反思管理。。客觀公正正的對項目目進行項目目后評估，，重點總結結管理經驗驗，反思工工作不足并并提出改進進辦法，為為后續項目目積累經驗驗。項目總評。。對項目中中各參建單單位、戰略略供應商、、產品進行行綜合評價價，總結其其優劣得失失，為后續續項目提供供支持，并并為后續招招采供提供供支持。四、精裝風風險分析打開搜索引擎擎搜索精裝，，有關精裝的的負面評價數數以萬計。我我們如何在精精裝管理過程程中