房地產開發企業會計核算方法房地產開發企業會計核算方法房地產開發企業會計核算方法資料僅供參考文件編號：2022年4月房地產開發企業會計核算方法版本號：A修改號：1頁次：1.0審核：批準:發布日期：房地產開發企業會計核算方法張起訪房地產開發企業會計核算的變革歷程（一）1992年11月30日“兩則”、“兩制”1993年1月7日《房地產開發企業會計制度》；1993年1月11資產類科目：開發產品，成本類科目：開發成本、開發間接費用。]（二）2000年12月29日《企業會計制度》和2004年4月27日《小企業會計制度》協調（三）2006年2月15日新企業會計準則體系趨同財政部準備發布《小企業會計準則》和《產品成本核算制度》房地產開發企業銷售核算房地產銷售是指房地產開發企業自行開發房地產，并在市場上進行銷售。對于房地產銷售，企業應按一般商品銷售收入確認條件確認收入。在房地產銷售中，房地產法定所有權的轉移，通常表明其所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，企業應確認銷售商品收入。但也有可能出現法定所有權轉移后，所有權上的主要風險和報酬沒有轉移的情況，如工程尚未完工。開發產品銷售收入房地產企業的開發產品，具有商品的一般特性，因而開發產品銷售收入的確認應依據開發產品竣工驗收后簽訂的商品房銷售合同。現房方式銷售在辦妥開發產品移交手續后即可確認收入。預售方式銷售房地產開發企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前，不論是否簽訂正式商品房銷售合同，所收到的款項均為預售房款，一律不確認收入。只有在開發項目完工經驗收合格、竣工決算后，按銷售合同規定將合格的房地產產品移交給買方，辦妥移交手續后才可確認收入的實現。賬務處理：收到預收款時借：銀行存款貸：預收賬款繳納營業稅借：遞延稅款貸：應交稅金——應交營業稅借：應交稅金——應交營業稅貸：銀行存款收入實現時借：預收賬款貸：主營業務收入 結轉成本借：主營業務成本貸：開發產品結轉營業稅金（按已結轉收入占預收款的比例）借：營業稅金及附加貸：遞延稅款3．分期收款方式銷售按合同約定的收款日期確認收入的實現。稅收處理：國稅發（2009）31號開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。（2）企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：A．采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。B．采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。C．采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。會計與稅收的差異：銷售未完工開發產品取得的收入會計規定：房地產企業未將開發產品移交給買方前不能確認為收入，作為預收款處理。稅收規定：當《商品房預售合同》簽訂以后，開發產品雖尚未完工，但應將企業銷售未完工開發產品取得的收入確認為當期實際銷售收入。銀行按揭方式銷售開發產品會計規定：房地產企業未將開發產品移交給買方前不能確認為收入，作為預收款處理。稅收規定：采用銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。代收代墊款項會計規定：不作為收入處理稅收規定：開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。開發產品出租租金收入房地產開發企業出租開發產品一般為經營租賃。出租人通常采用直線法將收到的租金在租賃期內分期確認收入。賬務處理：收到租金時借：銀行存款貸：預收賬款分期確認收入時借：預收賬款貸：其他業務收入稅收規定：國稅函（2010）79號根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。會計與稅收差異：會計規定：按租賃期分期確認收入。稅收規定：三種情況。視同銷售稅收處理：國稅發（2009）31號規定企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：A．按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；B．由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；C．按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。會計處理：（1）職工福利、獎勵、分配給股東或投資人、抵償債務確認收入；（2）對外投資、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產屬于非貨幣性資產交換。三．房地產開發企業成本費用核算（一）開發成本1.開發成本項目（1）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。（2）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。（3）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。（4）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。（5）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。（6）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。2．開發成本核算對象的確定（1）以整個開發項目為成本核算對象。對于開發規模小、開發周期短、一次性全部開發的房地產項目，可以整個開發項目為成本核算對象，特點是成本核算對象的唯一性，不存在成本費用的分配，成本核算周期同項目開發周期一致。（2）以開發期數為成本核算對象。對于開發規模較大、開發周期較長、分期開發的房地產項目，可以按開發期數為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。（3）以開發產品形態為成本核算對象。對于開發產品形態多樣的房地產項目，可以各種開發產品形態為成本核算對象，特點是成本核算對象的多樣性，成本費用需要歸集和分配。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。開發成本核算直接費用和能夠分清成本對象的間接費用直接計入成本對象，共同費用和不能分清負擔對象的間接費用分配計入各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：（1）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。A.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。B.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。（2）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。

A.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

B.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。（3）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。（4）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。賬務處理：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費能夠分清成本核算對象的直接計入“開發成本”科目；分不清成本核算對象的分配計入“開發成本”科目開發間接費用發生時：借：開發間接費用貸：應付工資銀行存款等分配時：借：開發成本貸：開發間接費用（二）開發產品及主營業務成本1．開發產品竣工驗收時借：開發產品貸：開發成本2.開發產品對外銷售時已銷開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的成本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積已銷開發產品的成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本賬務處理：借：主營業務成本貸：開發產品其他業務成本借：其他業務成本貸：開發產品等營業稅金及附加根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第25條規定：納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉讓土地使用權或銷售不動產取得預收賬款時必須繳納營業稅，營業稅的計稅依據是實際收到的預收款金額。賬務處理：房地產開發企業應按預收賬款科目當期的發生額計算并繳納營業稅，實際繳納稅款時，借：應交稅金——應交營業稅等貸：銀行存款對達到收入確認條件的預收賬款轉為當期銷售收入時，借：營業稅金及附加貸：應交稅金——應交營業稅等期間費用銷售費用。房地產開發企業的銷售費用是指銷售商品房或提供服務而發生的所有費用，以及售后服務、完工產品的維護保養費用等。如保險費、展覽費和廣告費、商品維修費以及售樓部人員的職工薪酬、業務費、折舊費等。管理費用。房地產開發企業的管理費用主要包括企業在籌建期間內發生的開辦費、企業的董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費、工會經費、董事會費、聘請中介機構費、咨詢費（含顧問費）、訴訟費、業務招待費、房產稅、