魏老師：確實是13.4成本估算的數(shù)據(jù)與表1-1投資估算的數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系苦惱幫我核對一下目錄TOC\o"1-2"\h\z1 總論 11.1 差不多情況 11.2 項目業(yè)主簡介 21.3 編制依據(jù) 31.4 要緊研究結(jié)論 41.5 要緊技術(shù)經(jīng)濟指標 42 九龍坡區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及進展戰(zhàn)略 62.1 地區(qū)經(jīng)濟社會進展現(xiàn)狀 62.2 九龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選） 73 項目背景及建設(shè)必要性 193.1 項目建設(shè)背景 193.2 項目建設(shè)必要性 264 土地市場分析預(yù)測 294.1 重慶市房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀 294.2 九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀 324.3 重慶市房地產(chǎn)業(yè)進展前景分析 344.4 重慶市主城區(qū)土地市場預(yù)測 364.5 項目土地開發(fā)的優(yōu)勢 385 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模 395.1 建設(shè)規(guī)模 395.2 建設(shè)內(nèi)容 396 建設(shè)地址及建設(shè)條件 406.1 建設(shè)地址 406.2 建設(shè)條件 407 土地整治方案 427.1 現(xiàn)狀概述 427.2 場地平坦原則 427.3 整治方案 437.4 舊房拆除 447.5 管網(wǎng)工程 468 環(huán)境愛護 478.1 施工對環(huán)境的阻礙 478.2 運營對環(huán)境的阻礙 478.3 環(huán)境愛護措施 489 征地拆遷及安置 499.1 差不多情況 499.2 征地拆遷費用測算執(zhí)行的文件標準 499.3 補償安置方案 509.4 拆遷安置費用測算 5210 組織機構(gòu)與人力資源配置 5410.1 組織機構(gòu) 5410.2 人力資源配置 5411 實施進度及招標方案 5611.1 實施進度 5611.2 招標方案 5612 投資估算及資金籌措 5812.1 投資估算 5812.2 資金籌措 5913 經(jīng)濟效益評價 6113.1 評價依據(jù)和原則 6113.2 評價假設(shè) 6113.3 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 6113.4 成本估算 6213.5 開發(fā)收入測算 6213.6 財務(wù)評價報表 7113.7 盈利能力分析 7113.8 貸款償還能力分析 7113.9 不確定性分析 7213.10 評價結(jié)論 7314 社會評價 7514.1 社會阻礙分析 7514.2 互適性分析 7614.3 社會風險分析 7714.4 評價結(jié)論 7715 風險分析 7915.1 要緊風險因素 7915.2 防范和降低風險的對策 7916 結(jié)論與建議 8116.1 結(jié)論 8116.2 建議 82總論差不多情況項目名稱：九龍坡區(qū)荒溝舊城改造及土地整治建設(shè)項目項目性質(zhì)：舊城改造建設(shè)地址：九龍坡區(qū)荒溝－石坪橋－水碾片區(qū)項目業(yè)主：重慶市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心注冊地點：九龍坡區(qū)直港大道17號注冊資金：23550萬元法定代表人：陳德源建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容：依照重慶市人民政府渝府地［2003］15號文關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復(fù)，本項目涉及的舊城改造區(qū)域包括荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十個地塊。舊城改造總面積452.56畝。建設(shè)內(nèi)容包括紅線范圍內(nèi)的全部拆遷安置工程、舊房拆除工程、土地整治工程。具體內(nèi)容包括：1、住宅拆遷面積38904.69m22、非住宅拆遷面積96728.83m3、拆遷企事業(yè)單位4家；4、舊城改造場地整治整治面積452.56畝，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；邊坡：4110m3。投資估算：項目總投資為63049.68萬元，其中工程費用2528.62萬元，工程建設(shè)其它費用52084.10萬元（含拆遷安置費51906.34萬元），預(yù)備費4369.02萬元，建設(shè)期利息4067.94萬元。資金籌措：1、項目業(yè)主自籌18909.68萬元，占總投資的30%；2、商請銀行貸款44140.00萬元，占總投資的70%。項目建設(shè)周期：3年。項目業(yè)主簡介重慶市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心成立于2002年11月，為區(qū)政府直屬的事業(yè)單位，現(xiàn)有人員編制20名，注冊資金23550萬元。按照區(qū)委、區(qū)政府的要求，成立九龍坡區(qū)土地整治儲備中心的目的是：為企事業(yè)單位盤活存量土地服務(wù)，有利于加快企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，促進企業(yè)改革；規(guī)范土地交易行業(yè)行為和土地市場的統(tǒng)一治理，加快舊城改造步伐，防止國有土地資產(chǎn)的流失，加強政府對土地利用和供應(yīng)的有效調(diào)控能力。中心的要緊職責包括：1、貫徹國有土地儲備，整治及其治理相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；負責依照操縱性詳細規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國有土地供給與需求實際，制定年度國有土地儲備打算，明確儲備土地的范圍，辦理相關(guān)儲備手續(xù)。2、負責依照土地利用總體規(guī)劃和都市規(guī)劃，對轄區(qū)內(nèi)需要調(diào)整的國有土地和其他需要調(diào)整的都市存量土地實施儲備、整治和治理；負責實施土地評估。3、負責治理和儲備區(qū)政府依法征用的農(nóng)村集體土地或依法收回、收購、沒收、置換的土地。4、加強與金融機構(gòu)配合，多渠道、多途徑籌措資金，治理、運作好土地收購和儲備資金。5、負責對儲備土地進行場地平坦、道路鋪設(shè)、供水、供電、供氣等相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的前期開發(fā)整治；負責儲備土地的征地拆遷工作。6、負責儲備土地的意向性招商和辦理土地招牌掛手續(xù)；負責投入資金的回收，推進舊城改造及新區(qū)建設(shè)，承擔西部新城建設(shè)中土地儲備、利用的相關(guān)工作。7、負責市級土地儲備機構(gòu)在我九龍坡區(qū)儲備土地的相關(guān)服務(wù)工作。8、負責區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他工作。編制依據(jù)1、重慶市九龍坡區(qū)國民經(jīng)濟和社會進展“十一五”規(guī)劃綱要；2、重慶市主城區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)操縱性詳細規(guī)劃；3、重慶市人民政府關(guān)于《主城區(qū)大楊石組團N標準分區(qū)操縱性詳細規(guī)劃》的批復(fù)文件；4、重慶市人民政府關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復(fù)（渝府地［2003］15號文）；5、九龍坡區(qū)計委關(guān)于同意本項目立項的批復(fù)；6、《投資項目可行性研究指南》（試行版）；7、項目業(yè)主提供的有關(guān)資料。要緊研究結(jié)論荒溝片區(qū)舊城改造的實施是按照重慶市都市總體規(guī)劃及大楊石組團N標準分區(qū)操縱性規(guī)劃的要求，推進袁茄路拓寬改造工程的實施，帶動荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，提升土地利用價值，改善都市形象及風貌，促進主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程，提高當?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，促進地區(qū)經(jīng)濟進展，促進社會穩(wěn)定，推進我市城鎮(zhèn)化建設(shè)和西部大開發(fā)具有突出意義，滿足我市宏觀經(jīng)濟政策和都市規(guī)劃的要求，項目實施是必要的。本項目總投資63049.68萬元，其中業(yè)主自籌18909.68萬元，銀行貸款44140.00萬元，以土地出讓收入作為還款來源，其中土地出讓總收入113770.80萬元，在借款償還期內(nèi)可供還款資金總計為65817.10萬元，大于借款本息和47953.70萬元，且償債備付率大于1.2，還本付息資金充足。因此，本項目具有較強的借款償還能力。綜上所述，該項目具有顯著的社會和經(jīng)濟效益，事實上施是必要的，也是切實可行的。要緊技術(shù)經(jīng)濟指標表1－1要緊技術(shù)經(jīng)濟指標序號指標名稱單位指標備注1建設(shè)規(guī)模1.1舊城改造畝452.56完成拆遷安置及土地整治1.2可出讓地畝316.031.3不可出讓地畝136.53道路及綠地2投資數(shù)據(jù)2.1總投資萬元63049.682.2其中：工程費用萬元2528.622.4工程建設(shè)其它費萬元52084.102.5差不多預(yù)備費萬元4369.022.6建設(shè)期利息萬元4067.943融資數(shù)據(jù)3.1業(yè)主自籌萬元18909.683.2銀行貸款萬元44140.004財務(wù)數(shù)據(jù)Ic＝10%4.1土地開發(fā)總成本萬元71052.044.2土地開發(fā)總收入萬元113770.804.3土地開發(fā)利潤萬元52323.244.4財務(wù)內(nèi)部收益率%25.094.5年平均投資利潤率%16.604.6全部投資回收期年4.124.7財務(wù)凈現(xiàn)值萬元25322.194.5貸款償還期年5九龍坡區(qū)經(jīng)濟社會現(xiàn)狀及進展戰(zhàn)略地區(qū)經(jīng)濟社會進展現(xiàn)狀地區(qū)自然地理、行政及人口現(xiàn)狀九龍坡區(qū)位于重慶市主城區(qū)西部，地處長江與嘉陵江交匯的腹心地帶，與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、壁山縣、江津市、大渡口區(qū)、巴南區(qū)和南岸區(qū)等區(qū)、市、縣接壤，面積432km2，轄11個鎮(zhèn)、7個街道、113個村民委員會、84個居民委員會，人口約90萬，是重慶市主城區(qū)之一。九龍坡區(qū)具有專門的區(qū)位、交通、工業(yè)和科技優(yōu)勢，是重慶市最大的工業(yè)基地，重要的蔬菜、副食品生產(chǎn)基地。區(qū)域內(nèi)有長江上游最大的深水貨運水陸聯(lián)運碼頭九龍坡港—每日吞吐量達5千多噸，成渝和川黔鐵路，李家沱長江大橋、鵝公巖長江大橋，成渝高速公路從九龍坡區(qū)入口橫跨東西，構(gòu)成了區(qū)域內(nèi)的水陸交通網(wǎng)。九龍坡區(qū)水、電、氣供應(yīng)充足、通訊設(shè)施國內(nèi)領(lǐng)先。國家級重慶高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、全國體育產(chǎn)業(yè)試驗區(qū)、四川美術(shù)學院、重慶工學院等6所大專院校，機械工業(yè)部第三設(shè)計院等14個科研機構(gòu)座落在轄區(qū)內(nèi)，轄區(qū)內(nèi)中級職稱以上的科技人員達3萬多人；九龍坡區(qū)有亞洲最大的有色金屬加工廠—西南鋁加工廠、有重慶市工業(yè)50強之首的慶鈴汽車制造有限公司、有實力強勁的建設(shè)工業(yè)集團、有重慶市輕工行業(yè)“五朵金花”之一的重慶啤酒集團，有重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)50強之冠的隆鑫集團，還有宗申機車工業(yè)公司、三峽油漆集團、重慶變壓器總廠、重慶發(fā)電廠等骨干企業(yè)。九龍坡區(qū)已成為重慶市最具進展?jié)摿Φ慕?jīng)濟大區(qū)。區(qū)域經(jīng)濟進展概況經(jīng)濟進展實現(xiàn)逆勢上行。2009年地區(qū)生產(chǎn)總值完成500億元，同比增長12.1%，總量接著位居全市區(qū)縣榜首。全社會固定資產(chǎn)投資240.2億元，增長19%。社會消費品零售總額突破200億元，達到215.5億元，增長19%。地點財政收入23.2億元，同口徑增長31%（其中一般預(yù)算16.9億元，增長29%）。三次產(chǎn)業(yè)比重調(diào)整為1.3：47.2：51.5。新簽約柳工機械等招商項目51個，實際到位資金81.5億元。進出口總額7.9億美元，下降32.7%，降幅較年初收窄7.6個百分點。都市居民人均可支配收入17210元，農(nóng)村居民人均純收入7440元，分不增長9.4%和10.6%。地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資等21個指標提早一年實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃目標。九龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃綱要（節(jié)選）總體思路和進展目標1、總體思路以后5年（2006－2010年），九龍坡區(qū)在服從國家和重慶市進展戰(zhàn)略的前提下，按照“三大戰(zhàn)略”構(gòu)建區(qū)域經(jīng)濟體系，按照“五大片區(qū)”實行分類指導(dǎo)，接著實施高新技術(shù)戰(zhàn)略、都市化戰(zhàn)略、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略“三大戰(zhàn)略”，突出高新技術(shù)戰(zhàn)略先進制造的內(nèi)涵、都市化戰(zhàn)略現(xiàn)代大都市的內(nèi)涵、都市農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略生態(tài)文明的內(nèi)涵；大力進展楊謝石黃都市區(qū)、華巖（中梁山）新城區(qū)、九龍園區(qū)、西彭特色工業(yè)園區(qū)、都市后花園“五大片區(qū)”，積極推進西部生態(tài)新城建設(shè)，促進東部都市區(qū)優(yōu)化進展，統(tǒng)籌東西協(xié)調(diào)互動進展。2、進展目標“十一五”總體目標：“十一五”期間要實現(xiàn)全區(qū)經(jīng)濟社會進展既快又好，綜合實力持續(xù)位居全市前列，經(jīng)濟更加發(fā)達，功能更加完善，環(huán)境更加優(yōu)美，社會更加和諧，要緊指標達到或接近全面小康水平，初步建成差不多現(xiàn)代化的框架。——經(jīng)濟增長。在推進經(jīng)濟增長方式加快轉(zhuǎn)變、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）確保年均增長12%，人均GDP達到5000美元以上；財政收入年均增長18%；固定資產(chǎn)投資年均增長10%；工業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，工業(yè)增加值年均增長13.5%；自主創(chuàng)新體系初步形成，全區(qū)R&D指數(shù)提升到2.4%；資源利用率不斷提高，力爭單位地區(qū)生產(chǎn)總值能耗降低20%。——都市建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施條件進一步改善，到2010年，全區(qū)骨干公路里程達到881公里，都市污水處理率達到65%，生活垃圾無害化處理率達到92%。都市面貌有較大改變，2010年完成房地產(chǎn)開發(fā)面積250萬平方米以上，都市化率達到80%以上。——生態(tài)環(huán)境。生態(tài)環(huán)境進一步改善，主城區(qū)空氣質(zhì)量滿足Ⅱ級以上天數(shù)比例達到73%以上，都市集中式飲用水源水質(zhì)達到100%，環(huán)境噪聲符合國家標準，森林覆蓋率達到24%以上，建成區(qū)綠化覆蓋率達到40%以上，人均擁有公共綠地8平方米。——社會進展。社會事業(yè)取得新進步，公共服務(wù)水平和質(zhì)量不斷提高。高中時期教育普及率達到100%，萬人擁有文化設(shè)施達到480平方米，萬人體育人口達到5000人，萬人擁有大夫數(shù)達到30人，萬名老人擁有養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)床位數(shù)達到100張。——人民生活。社會保障度明顯提高，城鄉(xiāng)居民生活進一步改善。都市居民人均可支配收入達到1.5萬元以上，農(nóng)村居民人均純收入達到6000元以上，都市人均住房面積達到30平方米，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率操縱在4.5%以內(nèi)，農(nóng)村富余勞動力轉(zhuǎn)移年均達到1.2萬人以上；城鎮(zhèn)差不多保障覆蓋率達到65%；人口自然增長率操縱在3‰以內(nèi)。推動區(qū)域協(xié)調(diào)進展1、優(yōu)化提升東部都市區(qū)。按照分類指導(dǎo)原則，促進東部都市區(qū)優(yōu)化進展，構(gòu)建東部發(fā)達經(jīng)濟體系。——楊謝石黃都市區(qū)。以完善提升都市功能為重點，強化綜合功能配套，優(yōu)化都市設(shè)計，凸顯都市景觀。對楊謝石黃區(qū)域進行整體規(guī)劃設(shè)計，加強重點地塊修建性詳規(guī)編制指導(dǎo)，加大“退二進三”力度，以房地產(chǎn)開發(fā)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)為重點，大力改善人居環(huán)境，提升都市形象；加大招商引資力度，著力打造長江濱江經(jīng)濟帶，積極引進大型商貿(mào)、金融等企業(yè)，配套進展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，促進楊家坪商圈上檔升級；加快信息、技術(shù)、金融、文化的集聚和創(chuàng)新，增強區(qū)域的輻射帶動能力，建成重慶都市副中心。——華巖（中梁山）新城區(qū)。充分發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，加強市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快都市開發(fā)、改造建設(shè)和產(chǎn)業(yè)進展，重點進展房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代裝備制造業(yè)和佛教特色旅游業(yè)。培育和進展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，以玉清寺為中心，構(gòu)建區(qū)域性商貿(mào)中心；依托鐵路東站、西站，建成全市重要物流園區(qū)；依托九龍園區(qū)B區(qū)，增強慶鈴、ABB、佳通等大型企業(yè)的輻射帶動作用，建成新型工業(yè)化展示區(qū)；重視愛護和開發(fā)中梁山地區(qū)獨特的生態(tài)功能，進展生態(tài)旅游休閑業(yè)，打造都市特色生態(tài)旅游區(qū)。力爭“十一五”都市面貌、產(chǎn)業(yè)進展有較大改觀，形成承東啟西的重要樞紐。——石橋鋪（二郎）片區(qū)。充分利用國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的科技創(chuàng)新資源，通過市場調(diào)節(jié)與政府引導(dǎo)，著力提高區(qū)域自主創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)集聚能力，重點進展具有自主知識產(chǎn)權(quán)和具有進展前景的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，增強對全區(qū)產(chǎn)業(yè)的輻射帶動作用。建立東西部聯(lián)動進展機制，促進東部地區(qū)豐富的資金資源、人力資源、技術(shù)資源和產(chǎn)業(yè)等要素有序向西部快速擴散，形成以東帶西、優(yōu)勢互補、產(chǎn)業(yè)相融、資源共享、經(jīng)濟共榮的區(qū)域協(xié)調(diào)進展新格局。2、啟動建設(shè)西部新城區(qū)。貫徹落實區(qū)委九屆六次全會《決定》精神，按照“統(tǒng)一科學規(guī)劃、加強基礎(chǔ)建設(shè)、突出產(chǎn)業(yè)特色、繁榮社會事業(yè)、美化人居環(huán)境、豐富新城內(nèi)涵”的總體思路，堅持規(guī)劃先行，全面完成西部新城操縱性詳規(guī)全覆蓋，高起點策劃一批市級以上重大投資項目，高標準建設(shè)新城道路、供排水、電氣通信網(wǎng)等綜合基礎(chǔ)設(shè)施，初步形成新城“三縱六橫”交通體系。堅持“以園拓城，以城興園”，以三大園區(qū)建設(shè)為重點，構(gòu)建新城產(chǎn)業(yè)體系。積極爭取國家、市政府及相關(guān)部門的支持，用好用活各項優(yōu)惠政策，實施個案專門優(yōu)惠政策，招引國內(nèi)外知名開發(fā)投資者、制造商和服務(wù)貿(mào)易企業(yè)入駐。突出新城生態(tài)特色，堅持愛護與開發(fā)并重，積極進展循環(huán)經(jīng)濟，力爭初顯經(jīng)濟發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、社會和諧、富裕文明的生態(tài)新城和重慶都市拓展示范區(qū)輪廓。——九龍園區(qū)。改造提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力進展新興支柱產(chǎn)業(yè)，積極培育高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。A區(qū)要緊是提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的進展水平，重點引進高新技術(shù)改造升級汽摩及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)群；B區(qū)重點進展汽摩、機電和裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，壯大進展印刷包裝產(chǎn)業(yè)。“十一五”將以C區(qū)建設(shè)為重點，大力進展以汽車摩托車、機械加工、裝備制造、家用電器為主的現(xiàn)代制造業(yè)，積極培育以生物工程、環(huán)保為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，建成全市新型工業(yè)示范區(qū)。——西彭工業(yè)園區(qū)。以鋁產(chǎn)業(yè)為特色，進展鋁材精深加工及中下游產(chǎn)品，逐漸形成鋁及鋁鎂合金產(chǎn)業(yè)鏈，同時接納主城區(qū)“退城進園”企業(yè)，爭取國家和重慶市的支持，圍繞“百億西南鋁”建設(shè)，打造中國鋁加工之都，建成重慶市特色產(chǎn)業(yè)基地。——都市后花園。以重慶市農(nóng)業(yè)科技城和重慶市花卉苗木產(chǎn)業(yè)城“兩城”建設(shè)為核心，大力進展以白市驛為中心，包括含谷、金鳳等地區(qū)在內(nèi)的都市農(nóng)業(yè)、都市旅游休閑服務(wù)、科教文化產(chǎn)業(yè)，建成重慶市都市后花園。3、建設(shè)社會主義新農(nóng)村。按照“建設(shè)新農(nóng)村、培養(yǎng)新農(nóng)民、進展新農(nóng)業(yè)”的要求，切實抓好九龍坡區(qū)的市、區(qū)級新農(nóng)村建設(shè)試點，努力建設(shè)“生產(chǎn)進展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、治理民主”的社會主義新農(nóng)村。堅持“多予少取放活”的方針，建立以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)的機制，加大對西部農(nóng)村的建設(shè)投入和政策扶持力度，加強農(nóng)村公共服務(wù)建設(shè)，全面推進鄉(xiāng)村道路、農(nóng)田水利、改水改廁、農(nóng)村沼氣等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，切實改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件。以促進農(nóng)民持續(xù)增收為全然，加快鎮(zhèn)域經(jīng)濟進展，鼓舞各鎮(zhèn)結(jié)合本地區(qū)條件，突出自身特色，依托城區(qū)市場需求和西部新城建設(shè)，大力進展具有良好經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。白市驛鎮(zhèn)要緊布局花卉苗木、農(nóng)業(yè)科技、會展服務(wù)業(yè)；含谷—寨山坪片區(qū)要緊布局教育科技服務(wù)業(yè)、主題休閑娛樂業(yè)；金鳳—走馬片區(qū)要緊進展都市生態(tài)農(nóng)業(yè)、都市體育休閑度假業(yè)；中梁山山脊、山麓地帶包括含谷、白市驛、石板、陶家、銅罐驛等鎮(zhèn)要緊布局觀賞林業(yè)、都市生態(tài)旅游業(yè)；巴（福）、石（板）、陶（家）和西彭片區(qū)，積極進展與工業(yè)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)配套的服務(wù)型、加工型產(chǎn)業(yè)，促進鎮(zhèn)域經(jīng)濟與園區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)共生進展。加強對農(nóng)民的職業(yè)技能培訓，提高農(nóng)民素養(yǎng)，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移步伐，采取多種措施拓展農(nóng)民增收渠道。加快農(nóng)村文化教育衛(wèi)生事業(yè)進展，對義務(wù)教育時期農(nóng)村學生免收學雜費，對貧困家庭學生提供免費課本和寄宿生活費補助。創(chuàng)新農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)模式，引導(dǎo)企業(yè)和個人適度規(guī)模經(jīng)營，依法愛護農(nóng)民土地權(quán)益，妥善安置農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，切實關(guān)注失地失業(yè)農(nóng)民生計。引導(dǎo)和進展農(nóng)村各類專業(yè)合作組織，在各鎮(zhèn)搞好1－2個農(nóng)村基層組織建設(shè)試點，鼓舞和引導(dǎo)集中建設(shè)農(nóng)民新村，努力構(gòu)筑農(nóng)村新型社區(qū)。優(yōu)化提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1、大力進展先進制造業(yè)，打造全市現(xiàn)代制造業(yè)基地。堅持自主創(chuàng)新為主，集成創(chuàng)新與引進、消化、汲取創(chuàng)新相結(jié)合，做大做強汽車摩托車、機電設(shè)備制造、材料加工和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，培育扶持一批產(chǎn)值上十億元、百億元的重點龍頭企業(yè)集團，形成大集團支撐大工業(yè)帶動大進展的格局。——做強汽車摩托車產(chǎn)業(yè)。積極支持慶鈴、鐵馬等整車企業(yè)不斷推出新款新品，加快拓展市場，提高市場份額，支持進展改裝車，引導(dǎo)有實力的摩托車企業(yè)進入汽車產(chǎn)業(yè)，集中搞好關(guān)鍵零部件的研發(fā)和生產(chǎn)，加快延長汽車產(chǎn)業(yè)鏈條，在國內(nèi)市場形成較強競爭實力，努力構(gòu)筑“中國汽車名城”重要板塊；加快整合摩托車產(chǎn)業(yè)資源，鼓舞企業(yè)開發(fā)擁有自主知識產(chǎn)權(quán)的新產(chǎn)品，加強國際國內(nèi)合作，引進國際先進適用技術(shù)，提升產(chǎn)品檔次，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，增強企業(yè)核心競爭力，加強出口基地建設(shè)，重點支持一批技術(shù)含量高、附加值高、效益好的優(yōu)勢產(chǎn)品出口，鼓舞企業(yè)采取資本輸出和技術(shù)輸出等形式走向國際化，力爭形成全國技術(shù)水平高、創(chuàng)新能力強、生產(chǎn)規(guī)模大的“摩托車之都”核心區(qū)。——提升機電設(shè)備制造業(yè)。加大龍頭企業(yè)引進力度，用信息化手段改造提升傳統(tǒng)裝備制造業(yè)研發(fā)設(shè)計、制造工藝和治理水平，重點進展機電一體化設(shè)備、重型機械、輸變電裝備、通用機械、周密機械等產(chǎn)品，建設(shè)成為全市重要的“現(xiàn)代裝備制造業(yè)基地”。——做大材料加工產(chǎn)業(yè)。以西彭工業(yè)園區(qū)為依托，充分發(fā)揮西南鋁業(yè)、天泰鋁業(yè)和重慶鎂業(yè)的龍頭帶動作用，搭建技術(shù)研發(fā)、成果轉(zhuǎn)化、人才聚攏服務(wù)平臺，鼓舞企業(yè)進一步擴大規(guī)模，加快鋁產(chǎn)業(yè)裝備升級和使用新工藝和新技術(shù)，加強鋁鎂材料的深加工，吸引一批上下游企業(yè)集聚，形成集冶煉、初加工、深加工為一體的產(chǎn)業(yè)鏈，促進產(chǎn)業(yè)互融共生，打造“中國鋁加工之都”。——大力進展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。發(fā)揮國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的輻射帶動作用，積極引進和培育IT、生物制品、環(huán)保、印刷包裝和新材料等高新技術(shù)企業(yè)，提高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)對全區(qū)經(jīng)濟增長的貢獻度。積極進展都市型工業(yè)，促進二三產(chǎn)業(yè)融合、互動進展。2、加快進展第三產(chǎn)業(yè)，構(gòu)筑全市現(xiàn)代商貿(mào)物流基地。——優(yōu)先進展房地產(chǎn)業(yè)。加大主城區(qū)舊城改造力度，結(jié)合“退二進三”進程，加快開發(fā)楊謝石黃地區(qū)建設(shè)集團、鐵馬集團等退出地塊，采取統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、成片規(guī)模開發(fā)的方式，引進實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)加盟，重點打造一批品位高、規(guī)模大、配套齊全的地標性精品樓盤；加強規(guī)劃操縱，引導(dǎo)有實力的開發(fā)商進入華巖新城和西部新城，有序開發(fā)工業(yè)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、住宅小區(qū)等，形成全市規(guī)模大、檔次高、配套全、人氣旺的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)。——推進商貿(mào)服務(wù)業(yè)上檔升級。對接渝中半島CBD，做靚楊家坪都市商圈，接著擴大商圈規(guī)模，逐步建成包括楊謝石黃等地區(qū)在內(nèi)的大商圈，增強輻射能力，引進和培育一批國內(nèi)外聞名商貿(mào)企業(yè)入駐；結(jié)合新城建設(shè)，完善中西部商貿(mào)服務(wù)體系，建設(shè)華巖、白市驛、西彭等區(qū)域性次級商業(yè)中心，培育繁榮新城商圈；不斷豐富產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，引進一批金融、保險、信息、中介等現(xiàn)代服務(wù)機構(gòu)，大力進展樓宇經(jīng)濟，吸引企業(yè)和其他組織總部入駐。——重視做強現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)。接著支持九龍港建設(shè)，充分發(fā)揮長江深水港口、鐵路西站和西部工業(yè)基地的優(yōu)勢，加快西站物流園區(qū)、白市驛農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、西彭鋁材市場等物流基地建設(shè)，引入國內(nèi)外知名物流企業(yè)入駐，力爭建成西部最大物流基地。——大力進展餐飲娛樂產(chǎn)業(yè)。積極引進市內(nèi)外知名餐飲娛樂企業(yè)，突出餐飲特色，提升娛樂檔次，扶持做大龍頭企業(yè)，提高服務(wù)水平和行業(yè)形象，著力打造長濱路、直港大道、楊家坪步行街、謝家灣商務(wù)區(qū)、九龍美食文化街等餐飲娛樂特色產(chǎn)業(yè)帶。——引導(dǎo)都市旅游業(yè)逐步壯大。加快星級酒店等配套設(shè)施建設(shè)，搞好旅游景點包裝規(guī)劃，拓展旅游內(nèi)涵。依托華巖風景區(qū)，大力進展佛教文化旅游；依托重慶市動物園、都市巴國城、楊家坪步行商業(yè)區(qū)，努力進展都市觀光購物旅游；瞄準都市休閑健身消費新潮流，依托白市驛花卉苗木示范區(qū)、上邦高爾夫社區(qū)，統(tǒng)籌規(guī)劃海蘭云天、天賜溫泉等景點建設(shè)，加快進展生態(tài)休閑旅游。3、穩(wěn)步進展都市農(nóng)業(yè)，建設(shè)全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。配合新農(nóng)村建設(shè)試點，全力推進“兩城”建設(shè)，打造全市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地。充分發(fā)揮重慶市農(nóng)業(yè)科技城的帶動作用，積極推進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，加強農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)，實施一批重點農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化項目，提升農(nóng)業(yè)科技水平和支撐能力。以白市驛花卉苗木產(chǎn)業(yè)城建設(shè)為重點，打造花卉苗木研發(fā)、繁育、生產(chǎn)、展示、交易平臺，做大做強花卉苗木產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。接著進展果樹、蔬菜等五大特色農(nóng)產(chǎn)品，實施無公害行動打算、無規(guī)定動物疫病區(qū)建設(shè)，健全農(nóng)技推廣、農(nóng)產(chǎn)品市場、質(zhì)量安全和動植物病蟲害防控體系。積極推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力扶持天五博士農(nóng)業(yè)園、白市驛板鴨食品公司等一批重點龍頭企業(yè)，延伸農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。不斷豐富都市農(nóng)業(yè)內(nèi)涵，優(yōu)化都市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，促進都市農(nóng)業(yè)服務(wù)、生態(tài)旅游、科教文化等產(chǎn)業(yè)融合進展。包裝策劃好走馬桃花節(jié)、銅罐驛的金秋采果節(jié)等節(jié)會，鼓舞進展各具特色的節(jié)會經(jīng)濟。加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)1、加快綜合交通建設(shè)。配合重慶市“半小時主城”的快速路、主干道等重大交通項目建設(shè)，啟動實施水碾立交、袁茄路改造，啟動建設(shè)長江濱江路，力爭南北干道實施，打通楊、謝、石、黃地區(qū)二環(huán)線和啟動建設(shè)三環(huán)線，完成華福大道主體工程向北延伸與主城干道、二郎立交形成有機連接，形成主城核心區(qū)三環(huán)主干道交通系統(tǒng)；配合外環(huán)高速公路西段、渝滇高速公路、西部中縱線等市級重點工程建設(shè)，加快西部新城縱向、橫向都市主干道骨架建設(shè)，同時依照需要建設(shè)都市次干道，啟動高速立交接口路段及連接線路的建設(shè)，完善中梁山隧道、華福路隧道西出口橫向干道與聯(lián)絡(luò)道的路網(wǎng)，加快完善西部鎮(zhèn)村公路路面硬化，初步形成西部新城主干道呈“三縱六橫”主骨架布局。加快進展都市公共交通，協(xié)調(diào)解決好公共交通場站以及交通樞紐、停車設(shè)施的建設(shè)，合理布局客運站點。做好對接都市輕軌二號線向南延伸至中梁山段、五號線（冉家壩—西彭）、都市鐵路菜白線（菜園壩—白市驛）、中環(huán)線（菜園壩—九龍坡）、北津線（北碚—銅罐驛）等快速鐵路的建設(shè)工程，改善疏通沿線公路與鐵路連接的路網(wǎng)，規(guī)劃建設(shè)轉(zhuǎn)接站場。配合重慶港（九龍坡作業(yè)區(qū)）的擴建工程，完善九龍港區(qū)、鐵路南站、西站周邊倉儲、集運系統(tǒng)，建設(shè)重慶綜合交通樞紐和物流中心；適時推進銅罐驛港區(qū)、黃矸碼頭建設(shè)。差不多形成公路、鐵路、水運暢通完備的交通運輸網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。2、完善市政水利設(shè)施。加快城區(qū)背街小巷改造，不斷完善東部都市區(qū)道路燈飾、綠化景觀建設(shè)，加強社區(qū)綜合功能設(shè)施的建設(shè)，提升都市功能和形象；加快推進西部城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步實施完成西部新城要緊道路沿線燈飾和綠化設(shè)施工程。完善東部都市區(qū)供排水系統(tǒng)，支持市級水務(wù)部門按照人居和商用需求，不斷完善東部主城區(qū)供水系統(tǒng)建設(shè)，實施并普及直飲水工程；啟動實施東部主城區(qū)排水三級管網(wǎng)建設(shè)，接入主城區(qū)一、二級污水集排網(wǎng)，實現(xiàn)雨污分流。配合西部新城建設(shè)，全面啟動西部供排水系統(tǒng)建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)三級供水管網(wǎng)，加快水廠建設(shè)，提高西部供水能力；初步完成西部污水集中排放管網(wǎng)系統(tǒng)，推進污水處理廠建設(shè)。合理規(guī)劃新建垃圾中轉(zhuǎn)站，建設(shè)完善垃圾收運系統(tǒng)，改造和新建一批公共廁所。完善消防基礎(chǔ)設(shè)施，加快消防隊（站）建設(shè)，建成消防特勤分中心。啟動西部供水銅罐驛長江提水站、馬家溝中轉(zhuǎn)站供水管網(wǎng)的建設(shè)，為西部新城和新型工業(yè)示范區(qū)提供潔凈水源；接著抓好區(qū)域內(nèi)病險水庫的綜合治理。3、健全能源供給設(shè)施。配合電力公司、燃氣公司，對轄區(qū)的供電系統(tǒng)、供氣網(wǎng)站進行改造擴容，提高供電、供氣保障能力，滿足區(qū)域經(jīng)濟社會進展需求。配合電力公司提高東部都市區(qū)電網(wǎng)的供電能力，力爭形成全覆蓋，支持燃氣公司不斷完善輸氣管網(wǎng)，加大儲備能力，保證居民的正常用氣。引導(dǎo)、支持電力公司、燃氣公司對西部新城，特不是西部新城中三大園區(qū)的供電、供氣網(wǎng)站進行改造擴容，建設(shè)西部新城西彭500千伏變電站等輸配電設(shè)施，不斷擴大西部新城區(qū)燃氣供應(yīng)覆蓋面。4、強化信息基礎(chǔ)建設(shè)。積極搞好規(guī)劃，提出需求。在信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)上，不斷完善九龍坡區(qū)域的基礎(chǔ)電信傳輸網(wǎng)、有線電視傳輸網(wǎng)，優(yōu)化寬帶接入網(wǎng)，進一步提升“數(shù)字九龍”的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。支持通信網(wǎng)絡(luò)運營商在東部都市區(qū)擴容，提升城區(qū)的通信網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量，優(yōu)化增值服務(wù)；在西部地區(qū)適時跟進西部新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)開發(fā)進度，同步進入開展布網(wǎng)等業(yè)務(wù)，為西部新城的政府機構(gòu)、企業(yè)、公眾提供基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)及增值服務(wù)。在信息平臺建設(shè)上，加強基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫的建設(shè)，促進區(qū)域信息資源整合，構(gòu)建區(qū)域城域網(wǎng)，建設(shè)協(xié)同統(tǒng)一的信息資源體系。鼓舞物流企業(yè)開展電子商務(wù)，實現(xiàn)商業(yè)流通服務(wù)信息化；適應(yīng)企業(yè)信息資源使用擴大的需求，打造信息資源共享平臺，提高信息資源綜合利用水平。項目背景及建設(shè)必要性項目建設(shè)背景重慶加快建設(shè)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)2007年3月8日，在參加十屆全國人大五次會議重慶代表團審議時，胡錦濤總書記對重慶以后進展作了“314”定向?qū)Ш剑恼Z重慶要“加快建設(shè)成為西部地區(qū)的重要增長極、長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進展的直轄市”，“在西部地區(qū)領(lǐng)先實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會的目標”6月7日，經(jīng)國務(wù)院同意，國家進展改革委批準重慶為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。盡管目前試驗區(qū)方案尚未報經(jīng)國務(wù)院批準，但國家將給予試驗區(qū)更大的改革空間和一定的政策環(huán)境卻是能夠預(yù)期的，毫無疑問這將給重慶進展注入新的動力。一是來自中央的政策支持將會更大。自重慶試驗區(qū)獲批以來，國家有關(guān)部委紛紛表示與重慶合作共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)試驗區(qū)，商務(wù)部批準重慶為全國首個城鄉(xiāng)商貿(mào)統(tǒng)籌進展試點區(qū)，國務(wù)院扶貧辦將重慶作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)扶貧開發(fā)試驗區(qū)，信息產(chǎn)業(yè)部將與重慶共建統(tǒng)籌城鄉(xiāng)信息化試驗區(qū)，科技部與重慶簽訂了部市合作協(xié)議，海關(guān)總署、國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行等明確了對重慶的支持意向，國家進展改革委、財政部、國土資源部、勞動保障部、建設(shè)部等部門也表示要大力支持重慶開展改革試驗。特不是2007年6月27日國務(wù)院常務(wù)會原則通過重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，更是體現(xiàn)了國家對重慶開展統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革試驗的支持。重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃是全國第一部城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，國務(wù)院在全國人大常委會正式通過《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》前，先行批準重慶城鄉(xiāng)總規(guī)，既是支持重慶先行從規(guī)劃上開始統(tǒng)籌，也是為重慶統(tǒng)籌改革試驗提供必要的依據(jù)，制造基礎(chǔ)條件。種種跡象表明，中央對重慶試驗區(qū)的支持才剛剛開始。此前國務(wù)院批準的上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)在開放、金融、行政治理體制等方式得到的先行試點機遇亦為我們提供了鏡鑒，重慶打綜合配套改革試驗區(qū)這張牌，在中央能夠得到支持的。重慶進展的宏觀政策環(huán)境將更加優(yōu)化，企業(yè)投資重慶亦必將受益。從統(tǒng)籌城鄉(xiāng)進展的重點領(lǐng)域分析，重慶在土地改革、金融改革和行政治理體制改革方面的舉措，將給企業(yè)進展構(gòu)造良好的外部環(huán)境，有利于降低企業(yè)外部成本，無形中將增強企業(yè)的競爭力。二是重慶的市場價值將得到更好的發(fā)掘。試驗區(qū)效應(yīng)帶來了外界對重慶的廣泛關(guān)注，重慶成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，來渝考察和投資的企業(yè)顯著增多，6月，重慶利用外資新簽合同項目和合同數(shù)外資利用金額與上年同期比較分不增長了19.1%和3.4倍，接待國際旅游人數(shù)增長了28.1%。重慶房市和股市的激烈回應(yīng)也從一個側(cè)面反映了市場對重慶的關(guān)注。6月15日，重慶獲批成為試驗區(qū)的消息對外公布之后，改革試驗區(qū)被外界稱為“新特區(qū)”，立即爆發(fā)出“特區(qū)效應(yīng)”：6月17－25日9天內(nèi)重慶房價上漲7.6%，重慶股票輪番幾個交易日漲停。外地來渝購房增長較快，8月商品房成交中市外購房比例上升為13.02%，增長了5.2個百分點，投資、居住各占一半。盡管股價與房價上漲有一些非理性的因素，但也顯示出投資重慶的潛力，怎么講，適當?shù)呐菽瓕ν顿Y和消費會產(chǎn)生正向的刺激作用。一方面，有市場主體認同重慶直轄十年進展成就的因素，另一方面更是對重慶試驗區(qū)以后進展前景普遍看好的表現(xiàn)。預(yù)期以后隨重慶城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的提速，相關(guān)于中西部同類大都市，重慶的資產(chǎn)價格將有不小的“補漲”空間。目前盡管重慶房地產(chǎn)已有一定的漲幅，但與成都、貴陽等都市房地產(chǎn)價格相比仍然還有一定差距，與重慶的功能定位有一些偏離，因此還有較大的投資價值。總之，試驗區(qū)建設(shè)帶來的市場價值還可進一步提升，投資重慶能夠講正當其時。以主城區(qū)為核心的一小時經(jīng)濟圈開發(fā)提速從大都市、大農(nóng)村、大庫區(qū)的專門市情動身，考慮到重慶三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)生態(tài)環(huán)境脆弱與產(chǎn)業(yè)空虛、就業(yè)壓力大等矛盾尖銳的實際情況，重慶提出了要構(gòu)造“一圈兩翼”區(qū)域進展格局。也確實是對適宜進展的以主城區(qū)為核心的“一小時經(jīng)濟圈”“做加法”，通過加快城鎮(zhèn)化和工業(yè)化增強對產(chǎn)業(yè)及人口的承載力；對渝東南和渝東北兩翼地區(qū)實行“減壓增效”，少數(shù)具備條件的點狀區(qū)域要加快進展，大部分地區(qū)要將人口和不適宜進展的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)出去，實現(xiàn)減輕人口壓力、資源環(huán)境壓力和經(jīng)濟進展壓力，以此促進人與自然和諧進展，保障長江上游水環(huán)境安全。集中力量建設(shè)“一小時經(jīng)濟圈”是實施“一圈兩翼”戰(zhàn)略的核心和全然。“一小時經(jīng)濟圈”指以重慶主城為核心，一小時車程半徑范圍內(nèi)的23個區(qū)縣，面積2.87萬平方公里，占全市34.8%。2009年常住人口1673.59萬人，占全市59.6%，GDP2724.15億元，占全市的78.2%，人均GDP16278元。到2020年，一小時經(jīng)濟圈的GDP要在2005年基礎(chǔ)上翻三番，人均GDP達到77300元，常住人口達到2200萬人，城鎮(zhèn)化率提高到80%，要緊經(jīng)濟社會進展人均指標達到東部地區(qū)平均水平，成為西部地區(qū)重要增長極的核心區(qū)域、長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心的要緊載體、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進展直轄市的戰(zhàn)略平臺。打造“一小時經(jīng)濟圈”，關(guān)鍵在于發(fā)揮重慶主城核心區(qū)的引領(lǐng)帶動作用。按照最新的城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，主城九區(qū)是“一小時經(jīng)濟圈”的核心區(qū)域，集中進行建設(shè)的區(qū)域面積約2737平方公里，將承載900多萬人口，占“一小時經(jīng)濟圈”的40%以上。按照規(guī)劃，將進一步完善主城特大都市集聚功能、服務(wù)功能和創(chuàng)新功能，全面提升綜合競爭力。突出國際性和大區(qū)域性商務(wù)功能，建設(shè)中央商務(wù)區(qū)，加快構(gòu)建以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)為主體內(nèi)容的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，突出以高技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)，建設(shè)我國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，成為西部地區(qū)的科技、教育、文化、衛(wèi)生等社會事業(yè)高地。國內(nèi)大都市及重慶市舊城改造背景都市現(xiàn)代化建設(shè)是我市經(jīng)濟建設(shè)的重要組成部分，針對現(xiàn)時期我市都市進展水平低下、都市老化現(xiàn)象嚴峻，都市進展與經(jīng)濟進展不同步，使舊城改造成為都市進展的重要任務(wù)之一。1、舊城改造與新區(qū)開發(fā)都市的進展與人類社會生產(chǎn)和生活方式的進步有著緊密的關(guān)系。在特定的歷史時期，都市的進展水平總是與當時的生產(chǎn)力進展水平和人類的生產(chǎn)方式相適應(yīng)。隨著生產(chǎn)力進展水平的提高，人類生產(chǎn)和生活方式變化，都市在不斷地進展變化以適應(yīng)社會進展的需要。在科學技術(shù)高度進步、人類生產(chǎn)和生活方式急劇變化、都市迅速進展的今天，都市舊區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不健全，土地利用率低下，布局混亂，環(huán)境惡化等問題日益突出，都市老化無法適應(yīng)社會進展的要求，舊城區(qū)衰落現(xiàn)象嚴峻。為了保證都市社會經(jīng)濟的持續(xù)進展，必須對都市舊城區(qū)進行有打算的改造。都市再開發(fā)是指在布局混亂、都市功能完全喪失、都市環(huán)境質(zhì)量嚴峻惡化的城區(qū)，依照都市總體規(guī)劃、拆除全部建筑物和構(gòu)筑物，拓寬都市道路，新建各種必要的都市設(shè)施，重新安排合理的都市土地利用，完善都市功能，提高環(huán)境質(zhì)量，完全改變原有地區(qū)景觀的大規(guī)模都市改造建設(shè)。這一類地區(qū)在我市占有一定數(shù)量。舊城改造的要緊目的是從全然上解決舊城區(qū)存在的各種都市問題，實現(xiàn)都市社會經(jīng)濟的持續(xù)進展。能夠講舊城改造是以都市土地的合理利用，改善都市環(huán)境質(zhì)量、強化都市整體功能為要緊目的的，在都市老化地區(qū)有打算地實施再開發(fā)、修復(fù)和愛護為一體的綜合性都市改造建設(shè)。新區(qū)開發(fā)與都市再開發(fā)建設(shè)內(nèi)容差不多相同，它是都市總體規(guī)劃的具體體現(xiàn)。目前的各種類型的開發(fā)新區(qū)星羅密布，有大有小。它們差不多上對都市功能的補充、都市建設(shè)的擴展，亦即都市社會經(jīng)濟進展的需要。在建新城區(qū)開發(fā)建設(shè)熱潮高漲的今天，正確認識開發(fā)區(qū)在都市經(jīng)濟進展中的作用，有利于都市整體功能的發(fā)揮和舊城問題的解決。它不是貪大求洋、鋪攤子，不求實際盲目建設(shè)，白費土地。應(yīng)該有目的的、高標準分期分批實施。如我國的浦東新區(qū)建設(shè)，瞄準了世界先進國家和都市標準，都市建設(shè)全國堪稱一流；大連的都市建設(shè)風景錦秀如畫。這些差不多上舊城改造與新區(qū)開發(fā)的典范。2、重慶舊城改造特點長期以來，重慶的都市建設(shè)受國民經(jīng)濟進展水平的限制，都市建設(shè)規(guī)模一直專門小，都市進展速度緩慢。八三年作為綜合體制改造的試點都市后，都市建設(shè)規(guī)模逐漸擴大，特不是九七年成立直轄市以來，都市進展速度進一步加快。然而，由于歷史欠帳專門大，都市基礎(chǔ)設(shè)施落后，都市用地緊張、布局混亂、環(huán)境質(zhì)量惡化，都市功能難以發(fā)揮、交通堵塞問題越來越嚴峻，專門大程度上制約了都市功能的發(fā)揮，阻礙都市經(jīng)濟的可持續(xù)進展，與直轄市地位極為不相稱，不能擔負起長江上游經(jīng)濟中心都市重擔。因此，解決這些問題已成為我市都市現(xiàn)代化建設(shè)的首要任務(wù)。舊城改造任務(wù)繁重。舊城改造量大面廣，主城區(qū)都市功能劃分不明顯。首先把舊城區(qū)改造成功能健全的、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化都市，再考慮都市用地向外圍地區(qū)的進展自然是現(xiàn)時期都市現(xiàn)代化建設(shè)的正確選擇。在舊城區(qū)對土地、住宅、交通、環(huán)境等問題進行研究。對市中心進行重點改造，能夠分成舊居住區(qū)改造、舊商業(yè)區(qū)改造、都市重要設(shè)施改造等。由于都市住宅問題關(guān)系到都市居民的生活大事，又關(guān)系到社會安定的專門性，因此都市舊商業(yè)區(qū)和都市設(shè)施改造通常是與居住區(qū)改造結(jié)合起來的。從那個意義上講，我市舊城改造是以舊居住區(qū)改造為主；從改造的方式來看，要緊以成片改造和要緊道路沿線改造等大規(guī)模拆遷改造為主。這種以都市舊居住區(qū)的大規(guī)模拆遷改造為主的舊城改造，有利于都市基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)，提高了都市土地的利用率，改造了都市居住條件，緩解了都市的住宅、用地、環(huán)境、交通等問題，改變了都市的面貌，關(guān)于我市都市現(xiàn)代化建設(shè)起到了明顯的促進作用。荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)差不多情況荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側(cè)，距楊家坪不足一公里。東部與重慶市動物園相鄰，南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。由于近年來楊家坪地區(qū)房地產(chǎn)市場進展態(tài)勢良好，龍湖·西城天街、斌鑫·世紀城、百康年·世紀門、駿逸新視界等樓盤的熱銷，進一步帶動了楊家坪中心及周邊地區(qū)商圈繁榮，土地也將進一步增值，隨著袁茄路改造工程的實施和水碾立交工程的開工建設(shè)，荒溝片區(qū)升值潛力巨大，必定被寬敞房地產(chǎn)開發(fā)商看好。荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)舊城改造項目所涉及地塊范圍共計452.56畝，經(jīng)渝府地［2003］第15號文件批復(fù)，將該地塊納入重慶市九龍坡區(qū)土地整治儲備中心儲備，并負責舊城改造。范圍內(nèi)需拆遷的企業(yè)有：重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業(yè)集團、重慶聯(lián)運總公司、重慶紅星釀造廠等單位，占地面積301706.68平方米。項目位于大楊石組團N、F標準分區(qū)N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8十個地塊，用地性質(zhì)為商業(yè)居住用地，容積率3.0－5.61。地塊西面為規(guī)劃中的小學，距西郊醫(yī)院為步行十分鐘的路程，該片區(qū)配套設(shè)施完善，交通方便。袁茄路將拓寬至54米，設(shè)計為雙向六車道。改造路段起點為水碾轉(zhuǎn)盤，終點為大渡口育才小學門口，全長3公里左右，可能工期為6個月。整條道路將按都市一級干道建設(shè)，沿線景觀建設(shè)也將同期啟動。拓寬改造完成后，袁茄路將設(shè)具有11條公交線路的停車港，直接使建設(shè)村片區(qū)連通至主城各區(qū)，并與輕軌平安站相連，實現(xiàn)輕軌交通系統(tǒng)與公交線路交互換乘。通過拆遷整治將完全改變荒溝片區(qū)目前落后的都市面貌，袁茄路的拓寬、水碾立交的建設(shè)將完全改變現(xiàn)有交通條件及狀況。通過荒溝片區(qū)舊城改造，加快了主城區(qū)企業(yè)“退二進三”戰(zhàn)略的實施，為重慶彈簧廠、重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業(yè)集團、重慶紅星釀造廠、重慶巨匯工程機械租賃公司等企業(yè)進入九龍工業(yè)園區(qū)，獲得更大的進展空間提供了助力。舊城部分的拆遷將促進該地區(qū)都市建設(shè)按照科學規(guī)劃，有序進展，為推進都市化戰(zhàn)略作出貢獻。荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)舊城改造項目已納入九龍坡區(qū)的區(qū)級領(lǐng)導(dǎo)組團式重點工作項目，目前九龍坡儲備中心正全力推進該片區(qū)的拆遷。荒溝片區(qū)作為九龍坡區(qū)的又一亮點工程，必定會進一步推動該區(qū)的經(jīng)濟建設(shè)。項目建設(shè)必要性實施西部大開發(fā)和加快地區(qū)經(jīng)濟進展的需要依照《重慶市國民經(jīng)濟和社會進展第十一個五年規(guī)劃綱要》，國家實施的西部大開發(fā)將作為我市重點實施的五大戰(zhàn)略之一。重慶市在西部大開發(fā)中的戰(zhàn)略定位是將其建設(shè)成為長江上游的經(jīng)濟中心，更好的發(fā)揮中心都市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。做大做強“都市經(jīng)濟發(fā)達圈”，形成全市經(jīng)濟新的增長極，是我市實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重要步驟。改革開放以來，九龍坡區(qū)在都市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)和能源、交通、通訊、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)取得了可喜的成績，工業(yè)基礎(chǔ)、都市面貌和生活環(huán)境得到了明顯改善。實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，“都市經(jīng)濟發(fā)達圈”的進一步做大做強，為九龍坡區(qū)社會經(jīng)濟進展帶來了良好的進展機遇。因此，實施本項目，加快舊城改造，加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)，提高土地利用價值，完善基礎(chǔ)設(shè)施，改善投資環(huán)境，提高都市品位，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，增加財政收入，對實現(xiàn)九龍坡區(qū)“十一五”規(guī)劃、推動西部大開發(fā)進程具有現(xiàn)實意義。貫徹實施主城區(qū)“退二進三”戰(zhàn)略的需要依照重慶市人民政府關(guān)于印發(fā)《“十五”后期重慶加快進展服務(wù)業(yè)的工作意見》第二十四條：采取綜合措施推動“退二進三”。對“退二”企業(yè)土地建立統(tǒng)一的收購、整理、儲備、出讓機制，為工業(yè)企業(yè)的退出制造條件。把企業(yè)的“退二”與國有企業(yè)改革、職工下崗分流、企業(yè)技術(shù)改造、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有機地結(jié)合起來，配套相應(yīng)的國企改革政策、職工安置政策、企業(yè)技改資金，調(diào)動工業(yè)企業(yè)退出的積極性。以產(chǎn)業(yè)園區(qū)的稅收、土地、工商等方面的優(yōu)惠政策為引導(dǎo)，將產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為“退二進三”過程中企業(yè)遷入的基地，為遷入企業(yè)的長遠進展制造條件。搬遷企業(yè)劃撥土地使用權(quán)出讓后，其土地出讓金能夠作為國家資本金注入企業(yè)。國有企業(yè)進行土地置換，其使用權(quán)處置后所得收益，全部用于企業(yè)搬遷、分流安置職工和清償債務(wù)，也可用于合資、融資、開發(fā)等活動。按照我市“退二進三”的戰(zhàn)略思路和該片區(qū)的都市規(guī)劃要求，項目實施對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的重慶雙菱電器廠、重慶聚興交通工業(yè)集團、重慶聯(lián)運總公司、重慶紅星釀造廠等單位企業(yè)異地搬遷。通過實施本項目，對該區(qū)域進行舊城改造，為企業(yè)搬遷提供建設(shè)資金，同時工業(yè)企業(yè)的退出又可改善都市環(huán)境，項目實施對推進了主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程對促進都市生態(tài)環(huán)境的改善都將作出積極貢獻。完善基礎(chǔ)設(shè)施，提高土地利用價值，促進社會穩(wěn)定項目實施舊城改造的荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)，現(xiàn)有建筑多為上世紀60－70年代建筑，目前存在都市布局混亂、都市面貌臟亂差舊，區(qū)域經(jīng)濟進展滯后，區(qū)內(nèi)居民收入低，低保戶比重高，社會治安不穩(wěn)定等儲多問題，這些問題既阻礙了都市形象，又未能將土地的資源價值體現(xiàn)出來。通過實施本項目，促進袁茄路拓寬改造工程的實施，形成快速、便捷的連接外部交通的都市干道，并完善給排水、供電、供氣、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，為都市建設(shè)制造良好的條件，對加快加大吸引房地產(chǎn)開發(fā)商進入該區(qū)域的力度及時刻，促進整個荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)內(nèi)商品房升值起到重要的作用。同時通過舊城拆遷，采取有效的安置補償措施，該地區(qū)居民在改善居住條件的同時還能得到一定的經(jīng)濟補償，舊城改造開發(fā)后，吸引其他區(qū)域的人群入住，對促進該地區(qū)的餐飲、休閑、小區(qū)配套服務(wù)等三產(chǎn)業(yè)起到良好的促進作用，提供大量的就業(yè)崗位，有利于該地區(qū)的下崗人員、失業(yè)人員的安置，對社會環(huán)境穩(wěn)定起到較好的作用。綜上所述，實施本項目，對完善基礎(chǔ)設(shè)施，帶動片區(qū)開發(fā)，提高土地利用價值，改善都市形象及風貌，促進主城區(qū)企業(yè)“退二進三”的進程，提高當?shù)鼐用裆钯|(zhì)量，推進我市城鎮(zhèn)化和西部大開發(fā)具有典型意義，項目實施是必要的，也是迫切的。土地市場分析預(yù)測重慶市房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀要緊政策阻礙近年來，針對一些地區(qū)房地產(chǎn)投資和價格增長過快，空置房大量增加的情況，國家從宏觀上采取一系列強有力的措施對全國的房地產(chǎn)業(yè)進行了十分有效的調(diào)控。2003年、2004年從房地產(chǎn)開發(fā)用地治理方面進行了有力的調(diào)控，2004年從房地產(chǎn)金融方面進行了有力的調(diào)控，2005年從房地產(chǎn)稅收治理方面進行了有力的調(diào)控。一年一個重點，三年三項重要措施，使我國房地產(chǎn)業(yè)整體進展比較健康，市場規(guī)范有序。重慶市結(jié)合自身實際，堅決貫徹國家宏觀調(diào)控決策，采取一系列有效措施，穩(wěn)定住房價格，調(diào)控開發(fā)總量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2007年，我市房地產(chǎn)市場保持了穩(wěn)定健康的進展態(tài)勢，總體上保持了“四個差不多協(xié)調(diào)”：房地產(chǎn)開發(fā)投資增長與全社會固定資產(chǎn)投資增長差不多協(xié)調(diào)；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重差不多協(xié)調(diào)；商品房住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與市場需求結(jié)構(gòu)差不多協(xié)調(diào)；房價增長與經(jīng)濟增長、城鎮(zhèn)居民可支配收入增長差不多協(xié)調(diào)。2007年6月初，國家進展和改革委員會下發(fā)《國家進展改革委關(guān)于批準重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)的通知》，明確：國務(wù)院同意批準設(shè)立成都市全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。9月27日，央行和銀監(jiān)會公布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的通知》(以下簡稱“927新政”)，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，其中要緊針對購買“第二套房”提出了一些建議。依照央行、銀監(jiān)會國慶節(jié)前公布的相關(guān)通知，貸款購買第二套(含）以上的住房首付款將提高至40%以上，利率不得低于同檔次基準利率的1.1倍，且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。依照最新消息，央行聯(lián)合銀監(jiān)會公布《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的補充通知》，確定第二套房以家庭為單位界定。2007年全市商品房成交情況從2007年月度成交能夠明顯看出2007年政策關(guān)于重慶樓市的重大阻礙，7、8、9月重慶樓市成交火爆，正是因為6月新特區(qū)政策的出臺；而9月底為限制房地產(chǎn)進展過熱的房貸政策一出，成交量趕忙萎縮，10月和12月成交量跌落到今年最低水平。新特區(qū)政策出臺后，大量的外地投資客涌入重慶，他們的出現(xiàn)正式重慶樓市爆發(fā)的導(dǎo)火索。在7-9月那個時刻段內(nèi)，主城區(qū)各大樓盤的投資客和外地購房客戶比例明顯上漲。重慶的新特區(qū)實際是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合試驗區(qū)，特區(qū)實質(zhì)在于加快重慶都市化進程，在新特區(qū)政策之后主城區(qū)項目周邊區(qū)縣客源增長較多。10月后，由于房貸新政關(guān)于投資客戶打擊較大，投資客在重慶市場急劇減少。表3－12007年全市商品房市場整體供求情況（面積單位：萬平方米、套數(shù)單位：套、價格單位：元/平方米）時刻上市面積（萬M2）成交面積（萬M2）成交比成交套數(shù)成交均價（元/M2）07.163.83113.621：1.811919352407.27.297.841：13.610164334807.384.7102.81：1.210755336707.488.55153.261：1.715895342207.5101.59152.091：1.517279363707.660.2156.651：2.616642380307.792.95221.311：2.422886388407.831209.761：6.825953408007.964.15238.331：3.723815397707.1098.5118.481：1.210227442307.11138156.81：1.115814442507.12142105.21：0.74108864865供求關(guān)系：2007年重慶商品房市場總體來看明顯是供不應(yīng)求的局面。成交量：2007年重慶式成交量較大，遠高于之前各年的水平。成交量最大的時刻段是7－9月，要緊是受新特區(qū)政策阻礙。成交均價：07年重慶主城區(qū)商品房均價整體上漲幅度較大，12月成交均價相比上半年上漲27%左右。從目前的市場走勢來看，受房貸新政的阻礙，2007年年底到2008年年初重慶樓市將會處于淡季時期。九龍坡區(qū)房地產(chǎn)業(yè)進展現(xiàn)狀2007年重慶市房地產(chǎn)市場活躍，交易量大幅上升，住房價格適度增長。進入12月，國家宏觀調(diào)控接著加強，《土地儲備治理方法》的出臺將加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，金融方面，存款預(yù)備金率和貸款基準利率二率齊動，開發(fā)融資難度將接著加大，此外受央行和銀監(jiān)會《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的補充通知》的阻礙，居民住房消費日趨理性，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)力度接著加強，2007年全年九龍坡區(qū)土地出讓面積139.15萬平方米，同比增長98.4%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資98.9億元，同比增長34.0%，占固定資產(chǎn)投資的52.2%，累計新開工面積194.48萬平方米，竣工面積223.16萬平方米，新開工面積增幅不高，可能以后兩年商品房市場供應(yīng)增長有所減緩。商品房供應(yīng)穩(wěn)定。2007年全年九龍坡區(qū)商品房批準預(yù)售面積163.72萬平方米，其中12月批準預(yù)售面積10.54萬平方米，較上月上漲258.5%，其中金科云湖天都批準預(yù)售面積達6.18萬平方米，占12月區(qū)域批準預(yù)售房的58.6%。商品房交易活躍。2007年九龍坡區(qū)商品房成交面積203.88萬平方米，同比增長94.7%，其中住宅成交面積184.75萬平方米，同比增長100.3%，住宅仍占據(jù)市場的主導(dǎo)地位。隨著調(diào)控政策出臺，消費者觀望情緒有所增加，12月九龍坡區(qū)商品房成交量出現(xiàn)下滑，商品房成交面積12.83萬平方米，同比下降1.5%，環(huán)比下降21.5%。二手面方面，2007年全年九龍坡區(qū)累計成交面積7.91萬平方米，同比下降27.4%，其中住宅成交面積6.02萬平方米，同比下降31.6%。商品房交易均價穩(wěn)步上升，2007年九龍坡區(qū)商品房交易均價3867元/平方米，同比增長3.8%，其中住宅均價3643元/平方米，同比增長2.2%。12月九龍坡區(qū)商品房成交均價4070元/平方米，同比增長10.2%，環(huán)比下降2.5%，其中住宅均價3546元/平方米，同比下降7.2%，環(huán)比下降10.9%。12月商品房交易均價下降的要緊緣故為西彭等較邊遠的外圍區(qū)域的成交放量以及經(jīng)濟適用房項目成交量增加，拉低了整體成交價格，如位于西彭的帝景豪園，本月成交0.77萬平方米，成交價格僅為1416元/平方米。此外位于中梁山玉清寺彭家大田的經(jīng)濟適用房項目，成交面積1萬平方米，成交價格僅為2070元/平方米。二手房方面，2007年全年九龍坡區(qū)二手房均價為2840元/平方米，同比增長18.3%，二手住宅均價2687元/平方米，同比增長12.4%。2007年以來，重慶市都市化進程進一步加快，都市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善使得重慶市房增價值進一步提升，尤其是2007年6月成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)后，更加堅決了市場信心，旺盛的需求拉動房價穩(wěn)步增長。九龍坡區(qū)作為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革的試點區(qū)，進展速度也一直保持穩(wěn)健態(tài)勢，房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)。重慶市房地產(chǎn)業(yè)進展前景分析1、重慶正逐步建設(shè)成為宜居都市重慶主城坐落在長江與嘉陵江的交匯處，四面環(huán)山，江水回繞，都市就建在這山水之間。山給重慶城以雄渾的氣度，水給那個地點帶來了不盡的靈氣，大自然的奇妙造化給這座都市帶來的無限魅力。整個都市建筑依山傍水，層疊錯落，不有意味。夜晚，現(xiàn)代化建筑鱗次櫛比、燈火輝煌、氣概磅礴，整個渝中半島恰似一艘夜航在水中的巨輪。與其他平原都市相比，重慶的江水綿延曲折，江岸線更具魅力，充滿韻味。重慶山水樓盤的價值越來越被人們重視。近些年，掀起了濱江、濱湖、山居樓盤開發(fā)熱潮，市場上出現(xiàn)了一大批高質(zhì)量、高品位的山水樓盤。新的山水樓盤講究建筑與自然生態(tài)的融合，講究觀景、親近自然。同時樓盤品質(zhì)更為優(yōu)秀，建筑更具檔次，給都市居民提供了和諧、恬靜、溫馨的居家場所。2、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要地位日益穩(wěn)固，產(chǎn)業(yè)進展處于上升期2003年，國家作出把住宅業(yè)培育成我國新的經(jīng)濟增長點和消費熱點的決定，我市歷來十分重視房地產(chǎn)業(yè)的進展。通過多年培育，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的1/4，房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動我市經(jīng)濟和投資增長的支柱產(chǎn)業(yè)；從消費看，住房與汽車、教育等已成為新的消費熱點，這種支柱產(chǎn)業(yè)和消費熱點的地位和作用，將為我市房地產(chǎn)業(yè)在以后一段較長時期內(nèi)的持續(xù)快速進展奠定堅實的基礎(chǔ)。3、都市化進程的加快將為房地產(chǎn)業(yè)進展帶來良好的進展機遇重慶作為一個都市化水平還比較低的直轄市，在以后相當長的一段時刻內(nèi)，提高都市化率將是一項重要任務(wù)。目前，我市的都市化率為46.7%，按照建設(shè)一小時經(jīng)濟圈及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌試驗區(qū)的要求，可能在2020年重慶都市化率將達到80%左右，每年將有50－60萬農(nóng)村人口因都市化轉(zhuǎn)為都市人口；重慶市現(xiàn)有都市居民人均住房建筑面積水平為20平方米（依照重慶市統(tǒng)計年鑒，按常住人口測算，但按重慶市政府工作報告該數(shù)據(jù)為24.3平方米/人，由于統(tǒng)計口徑不同形成數(shù)據(jù)不統(tǒng)一），同時，依照重慶市都市進展相關(guān)規(guī)劃，到2020年將達到人均住宅面積35平方米的目標，因此從2007－2020年平均每年將有3000多萬平方米的新增住房需求。為實現(xiàn)這一目標，我市打算將主城區(qū)幅員面積從上一輪規(guī)劃的600平方公里擴展到本輪規(guī)劃的2737平方公里。都市范圍的拓展，都市化率的提高，都市居民住宅標準的提高將為我市房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)進展奠定堅實的需求基礎(chǔ)。4、中央“把重慶建設(shè)成為長江上游經(jīng)濟中心”的定位為房地產(chǎn)業(yè)進展制造了良機重慶作為西部唯一的直轄市，在資金、項目、政策等多方面得到國家的大力支持和關(guān)心。十多年來，重慶的都市競爭力、吸引力已得到較大提高，對周邊地區(qū)的輻射與帶動作用逐步增強。隨著我市的加快進展，重慶作為長江中上游經(jīng)濟中心的作用將進一步發(fā)揮，已成為重慶經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也必將獲得更多的進展良機。5、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提速和環(huán)境友好都市建設(shè)的推進為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃進展奠定了良好基礎(chǔ)完善的基礎(chǔ)設(shè)施是房地產(chǎn)業(yè)進展的基礎(chǔ)。“十五”期間，我市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)全面提速，“8小時重慶”通達工程、“半小時主城”暢通工程順利完成，機場、鐵路、港口、軌道、橋梁的建設(shè)從水、陸、空搭建了與市外地區(qū)的直接聯(lián)系通道，降低了市內(nèi)交通成本，都市擴展提速，為房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃進展奠定了良好基礎(chǔ)。另一方面，我市十分重視對重慶這座老工業(yè)基地都市的環(huán)境凈化與愛護，“藍天”、“碧水”、“綠地”、“寧靜”四大行動的加速推進使重慶的人居環(huán)境得到較大改善，“十一五”期間，我市將接著推進這四大工程，我們有理由相信，重慶的山水一定會更加漂亮，她的獨特魅力將會吸引更多的人士到重慶置業(yè)、定居。重慶市主城區(qū)土地市場預(yù)測1、都市人口依照《重慶市都市總體規(guī)劃》，2020年重慶市都市區(qū)城鎮(zhèn)人口可能將達到980萬人，2009年都市區(qū)常住人口為658.96萬人。在以后的11年內(nèi)，主城區(qū)都市常住人口將增加320萬人。2、居住面積現(xiàn)狀依照重慶市政府工作報告（2009年），該數(shù)據(jù)為24.3平方米/人。3、規(guī)劃人均居住面積依照建設(shè)部政策研究中心公布的《2020我們住什么樣的房子－－中國全面小康社會居住目標研究》，為小康社會定義了城鎮(zhèn)人均居住面積為35平方米。4、住宅總需求分析（1）新增都市人口住宅需求新增都市人口住宅需求＝新增都市人口×人均居住面積＝320萬人×35＝11200萬平方米（2）現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝現(xiàn)有都市人口×增加指標＝660萬人×（35平方米－24.3平方米）＝7062萬平方米（3）住宅總需求＝新增都市人口住宅需求＋現(xiàn)有建成區(qū)居民住房平均面積增加需求＝11200萬平方米＋7062萬平方米＝新增都市人口×人均住房面積＋現(xiàn)有都市人口×人均增加住房面積＝18262萬平方米。5、重慶市主城區(qū)居住用地需求（1）規(guī)劃居住用地平均容積率：統(tǒng)一按2考慮；（2）居住用地需求：住宅商品房總需求/規(guī)劃居住用地平均容積率＝18262萬平方米/2＝9131ha。本項目總供應(yīng)居住用地為21ha左右，約占新增居住用地總需求的2‰左右。本項目位于重慶主城核心區(qū)，距重慶主城副中心楊家坪僅1km距離，區(qū)位條件特不突出，土地出讓前景特不良好。項目土地開發(fā)的優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)區(qū)舊城改造項目位于楊家坪中心商圈西南，袁茄路左側(cè)，距楊家坪不足一公里。東部與重慶市動物園相鄰，南至水碾立交，西為九龍園區(qū)，擁有極佳的區(qū)位條件。2、交通優(yōu)勢荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)交通條件極佳，袁茄路是進入片區(qū)的要緊道路，該道路拓寬改造后將達到都市Ⅰ級主干道的標準，與長江路、謝陳路、鵝公巖大橋、紅光大道形成進入荒溝片區(qū)的都市交通網(wǎng)絡(luò)。輕軌二號線及224（朝天門交通廣場－陶瓷市場）、225（大坪－陳家壩）、918（松樹橋－九宮廟）、252（園丁小區(qū)－綠洲龍城）等多路公交線通過該區(qū)域。交通進出特不便利。3、基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)勢荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，通過袁茄路拓寬工程的實施，道路兩側(cè)配套管網(wǎng)工程將同步改造建設(shè)，荒溝片區(qū)供電、給排水、供氣、通訊均由市政管網(wǎng)供給，滿足以后使用的需求。4、地塊面積及形狀項目出讓的六個個地塊連成一塊，地塊凈用地面積452.56畝左右，外輪廓線較為平坦，適宜建設(shè)大－中型居住區(qū)；土地使用權(quán)出讓金總價11億元左右，可分開出讓，有利于開發(fā)商進入。建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模舊城改造規(guī)模：依照重慶市人民政府渝府地［2003］15號文關(guān)于九龍坡區(qū)土地儲備中心進行土地整治儲備的批復(fù)，本項目涉及的舊城改造區(qū)域包括荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)N29-3、N30－1、N31－1、N31-2、F9-1、F9-3、F9-4、F9-5、F9-6和F9-8。總面積452.56畝。舊城拆遷后，依照重慶市主城區(qū)大楊石組團N、F標準分區(qū)操縱性詳細規(guī)劃，項目范圍內(nèi)將形成可出讓的商業(yè)居住用地，總面積210686.77平方米。建設(shè)內(nèi)容1、拆遷安置補償住宅拆遷面積38904.69m2非住宅拆遷面積96728.83m拆遷企事業(yè)單位4家；2、舊城改造場地整治整治面積452.56畝，其中：挖方：489000m3；填方：85160m3；邊坡：4110m3。建設(shè)地址及建設(shè)條件建設(shè)地址九龍坡荒溝—石坪橋—水碾片區(qū)舊城改造項目地址位于現(xiàn)九龍坡區(qū)石坪橋－－荒溝－－水碾一帶，距楊家坪中心區(qū)約1km。建設(shè)條件要緊工程建設(shè)內(nèi)容為舊城改造區(qū)場地平坦，場地面積不大，現(xiàn)性質(zhì)為都市建設(shè)用地，建設(shè)條件良好。自然氣候條件屬亞熱帶季風氣候，冬無嚴寒，夏無