1、北京萬通地產股份有限公司 項目管理手冊 操作指導書項目目標成本編制操作指導書編號：VT/CB/WI004版號：A0文件頁碼：第17頁 共17頁北京萬通地產股份有限公司 項目管理手冊 操作指導書項目目標成本確定操作指導書編號：VT/CB/WI004 版號： A0文件頁碼：第1頁 共17頁 項目目標成成本確定定操作指導書書 編輯 霍新新華 日期期20007-111-228 審審核 于琛、楊楊毅清 日日期20007-111-228 批準準 許立 日日期 20007-11-28修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人適用范圍適用于從項目可行性研究、各階段設計及招標采購、工程施工、結算、后評價等

2、全過程管理。目標成本構構成及定定義項目總目標標成本：是指作作為成本本核算主主體的項項目公司司開發一一個房地地產項目目發生的的全部工工程成本本。一個個項目公公司開發發數個項項目或一一個大型型項目分分成幾期期開發時時，每個個項目或或每一期期工程各各自構成成數個單單獨的項項目工程程目標成成本。項項目目標標成本由由以下成成本科目目構成：土地開發成成本項目轉讓費費：轉讓讓對價、歷歷史成本本等。地價及市政政配套費費：土地地出讓金金及其契契稅、土土地開發發費、向向政府交交納的大大市政配配套費、土土地使用用費、耕耕地占用用稅、土土地變更更用途和和超面積積補交的的地價等等。大市政配套套設施費費：紅線線外道路路、

3、水、電電、燃氣、熱力力、給排排水費用用、通訊訊建造費費、管線線鋪設費費、接口口補償費費等。拆遷補償費費：地上上、地下下建筑物物或附著著物的拆拆遷補償償凈支出出、安置置及動遷遷支出、農農作物補補償等。前期費用成成本政府行政事事業性收收費報批報建費費：安檢檢、質檢檢、人防防結報建、散散裝水泥泥專項基基金、墻墻改專項項基金、路路口開設設、規劃劃管理、拆拆遷管理理、招投投標管理理、其他他支出等等。增容費：水水、電、暖暖、煤氣氣等。前期工程準準備費勘測丈量費費：初勘勘、詳勘勘、沉降降觀測、驗驗線、復復線、定定線、放放線、面面積丈量量等。規劃管理費費：可行行性研究究、規劃劃設計（方方案招標標、方案案評審）

4、、擴初設計、交通影響分析、環境影響評價、施工圖設計、景觀設計、立體照明設計、消防評價、人防設計、修改設計、制圖、曬圖等。市政增容費費：水、電電、暖、煤煤氣等。三通一平費費：臨時時道路、臨臨時用電電、臨時時用水、場場地平整整等。臨時設施費費：臨時時圍墻、臨臨時辦公公室、臨臨時場地地占用、臨臨時圍板板、河道道清淤、回回填等。其他工程建建設費用用：包括括工程監監理、造造價咨詢詢顧問、市市政管理理費、施施工合同同外獎金金、物業業管理啟啟動費、維維修基金金等。工程建安成成本基礎工程：土方、護護壁（坡坡）、樁樁基、樁樁基檢測測、降水水費、基基礎處理理等。主體建筑（裝裝修）工工程費結構及粗裝裝修等。防水工程

5、。外檐裝立面面工程：外墻外外保溫、外外幕墻、屋屋頂鋼結結構及裝裝飾等。門窗工程：室內外外門窗、入入戶門、單單元門、防防火門、防防火卷簾簾等。公共區域精精裝修：電梯廳廳及走廊廊、大堂堂、樓梯梯間、屋屋面、地地下室裝裝修等。室內精裝修修：廚房房、衛生生間、廳廳房、陽陽臺、露露臺等。鋼結構及網網架工程程。主體安裝工工程費給排水系統統：給排排水工程程、直飲飲水工程程、中水水工程、虹虹吸雨排排工程。采暖系統：散熱器器采暖、地地板采暖暖工程。燃氣系統：低壓燃燃氣工程程、中壓壓燃氣工工程。電氣系統：動力工工程、照照明工程程、防雷雷接地工工程、不不間斷電電源等?？照{通風及及安裝：制冷機機組、冷冷卻塔、空空調機

6、組組及末端端設備、復復合風管管、防排排煙、新新風系統統等。電梯及其安安裝。柴油發電機機組及其安安裝擦窗機及軌軌道安裝裝。消防工程：消防水水、消防防電、消消防檢測測。弱電及智能能化系統統：保安安監控及及停車管管理、電電信網絡絡、衛星星電視及及有線廣廣播、三三表遠傳傳系統、家家居智能能化系統統等、周界安安防、巡巡更系統統、出入入口管理理系統、閉閉路電視視監控系系統、背背景音樂樂及緊急急廣播系系統、樓樓宇自動動控制系系統、綜綜合布線線系統、停停車場管管理系統統、IDDS信息息發布系系統、客客房VOOD點播播系統、對對講機信信號增強強系統、燈燈光控制制系統、多多媒體音音頻會議議系統、房房控系統統、電子

7、子顯示屏屏等。市政基礎設設施費（紅線線內小市市政）室外給排水水系統：自來水水系統、雨雨污水系系統、直直飲水系系統、熱熱水系統統、水表表安裝等等。室外采暖系系統：管管道系統統、熱交交換站、鍋鍋爐房等等。室外燃氣系系統：管管道系統統、調壓壓站等。室外高低壓壓系統：高壓線線路工程程、低壓壓線路工工程、配配電站、110KVV（355KV）開開閉站（環環網站、分分界室或或中心變變電站）等。室外消防系系統：消消火栓外外網、自自噴外網網等。園林景觀工工程費：區內綠綠化、區區外綠化化、建筑筑小品、紅紅線內道道路和廣廣場鋪設設、開設設路口及及補償、大大門圍墻墻建造費費等、室室外照明明、室外外零星設設施等。公共配

8、套設設施費：指房屋開發發過程中中，根據據有關法法規，產產權及其其收益權權不屬于于開發商商，開發發商不能能有償轉轉讓也不不能轉作作自留固固定資產產的公共共配套設設施支出出。主要要包括以以下幾類類：在開發小區區內發生生的不會會產生經經營收入入的不可可經營性性公共配配套設施施支出，如如居委會會、派出出所、崗崗亭、兒兒童樂園園、自行行車棚等等設施的的支出等等。在開發小區區內發生生的根據據法規或或經營慣慣例，其其經營收收入歸于于經營者者或業主主委員會會的可經經營性公公共配套套設施的的支出，如如建造幼幼托、商商業、銀銀行、郵郵局、圖圖書館、閱閱覽室、健健身房、游游泳池、球球場等設設施的支支出等。對于產權、

9、收收入歸屬屬情況較較為復雜雜的地下下室、車車位等設設施，應應根據當當地政府府法規、開開發商的的銷售承承諾等具具體情況況確定是是否攤入入本成本本項目。如如開發商商通過補補交地價價或人防防工程費費等措施施，得到到政府部部門認可可，取得得了該配配套設施施的產權權，則應應作為經經營性項項目獨立立成本科科目，如如：游泳池：土土建、設設備，設設施等。會所：設計計、裝修修費、資資產購置置、單體體會所結結構等。幼兒園：建建安成本本及配套套資產購購置等。學校：建安安成本及及配套資資產購置置等。兒童游樂設設施等。網球場等?；绢A備費費：不可預見費費：是指指難以預預料的增增加工程程費用及及建設期期間不可可預見的的支

10、出。各成本科目目的具體體設置參參照項項目目標標成本估估算表執執行，表表中僅列列出了常常見的成成本細項項（表中中第三級級科目），各各項目可可依據實實際情況況進行增增減。各階段項目目目標成成本的確確定與作作用項目可研論論證決策策階段：依據投投資估算算確定的的項目可研研目標成成本，成成為項目目總目標標成本，用用以控規規及方案案設計，是是評審方方案設計計的標準準之一。項目控規及及方案設設計完成成后，依依據方案案設計概概算確定定計劃目標標成本，成成為控制制擴初設設計的目目標成本本，是評評審初步步設計的的標準之之一。初步設計完完成后，依依據初步步設計概概算確定定目標控制制成本，成成為控制制施工圖圖設計的的

11、目標成成本，是是評審施施工圖設設計的標標準之一一。施工圖設計計完成后后，依據據施工圖圖預算確確定實施施的項目目目標成成本，作作為項目目招標采采購及施施工階段段成本控控制目標標，其各各分項目目標成本本均為該該分項工工程的結結算控制制成本。項目總目標標成本及及其它階階段的目目標控制制成本使使用項項目目標標成本估估算表 進行測測算編制制。確定目標成成本遵循循的基本本原則標桿瞄準：在項目目可研和和項目規規劃設計計階段，各各相關專專業部門門應通過過市場研研究找準準銷售價價格市場場標桿、工工程成本本市場標標桿，以以及非工工程成本本市場標標桿。滿足客戶需需求在項目可研研和項目目規劃設設計階段段，各相相關部門

12、門必須關關注目標標顧客定定位、分分析目標標顧客核核心需求求和一般般需要，并并將其轉轉化為定定性或定定量的明明確描述述。在分階段確確定目標標成本時時，應始始終注意意將成本本分項結結構向客客戶核心心需求方方向傾斜斜競爭策略要要求在項目可研研和項目目規劃設設計階段段，應調調查分析析競爭對對手的綜綜合競爭爭能力，結結合項目目自身資資源條件件和經營營目標，形形成明確確的競爭爭策略，并并將競爭爭策略對對產品定定位的要要求表述述成定量量指標或或定性描描述。在分階段確確定目標標成本時時，始終終注意成成本分項項結構滿滿足競爭爭策略要要求。倒逼成本通過項目可可研和項項目規劃劃階段的的市場調調查，依依據市場場標桿和

13、和項目挖挖潛措施施對項目目可能獲獲得的盈盈利空間間做出準準確判斷斷和取舍舍。用合理的預預期稅前前盈利額額倒逼項項目總目目標成本本，并用用以指導導“限額指標標”和項目目開發策策劃的硬硬性指標標。用項目總成成本層層層倒逼方方案設計計成本、初初步設計計成本、施施工圖設設計成本本?？匾幣c方案案設計階階段：形形成的目目標成本本項目目可研目標標成本預備費費。用項項目可研研目標成成本減去去預備費費的結果果倒逼指指導控規規與方案案設計，直直到控規規與方案案設計優優化滿足足此要求求。初步設計階階段：形形成的目目標成本本控規規與方案案設計形形成的目目標成本本預備備費200。用用方案設設計形成成的目標標成本倒倒逼指

14、導導初步設設計，直直到初步步設計優優化滿足足此要求求。施工圖設計計階段；形成的的目標成成本初初步設計計形成的的目標成成本十預預備費110 。用初初步設計計形成的的目標成成本倒逼逼指導施施工圖設設計，直直到施工工圖設計計優化滿滿足此要要求。測算的施工工圖設計計成本加加上未使使用的預預備費（70 的預備費）即成為確定的項目成本控制目標。目標成本編編制工作作責任界界定階段目標成本內內容經辦部門參與部門審核審批項目可研階階段可研目標成成本事業部、總總部成本本管理中中心總部設計中中心、總部工工程管理理中心、總部采購購中心、總部會計與財務控制部董事會控規及方案案設計階階段計劃控制成成本項目公司成成本部總部

15、設計中中心、總部工工程管理理中心、總部采購購中心、總部成本管理中心、項目公司工程部、項目公司前期部總部成本管管理中心心擴初圖設計計階段目標控制成成本項目公司成成本部總部設計中中心、總部工工程管理理中心、總部采購購中心、總部成本管理中心、項目公司工程部、項目公司前期部總部成本管管理中心心施工圖設計計階段目標成本項目公司成成本部總部設計中中心、總部工工程管理理中心、總部采購購中心、總部成本管理中心、項目公司工程部、項目公司前期部總部成本管管理中心心、總部部會計與與財務控控制部公司總經理理辦公會會 工作程序項目可研階階段經辦部門：事業部部、總部部成本管理理中心。審批：經總總部投資資評審委委員會審審批

16、通過過后，報報董事會會審批。 職責分工和和流程:事業部：確認項目的的銷售價價格。負責項目行行政事業業性收費費標準的的收集整整理并確確認。項目相關“問題清清單”內容的的確認。對擬定的產產品業態態進行確確認。確認規劃經經濟技術術指標和和項目描描述，并并會同總總部成本本管理中中心、總部設設計中心心、總部工工程管理理中心、采采購中心心討論建建造標準準并獲總總部投資資評審委委員會確確認?？裳须A段的的計劃目目標成本本作為審審核三階階段設計計工作的依依據?？匾幣c方案案設計階階段：經辦部門：項目公公司成本本部/總總部成本本管理中中心。由總部成本本管理中中心負責責審核。職責分工和和流程：總部設計中中心：負負責規

17、劃劃經濟技技術指標標、銷售售面積、項項目描述述和建造造標準的的審核。事業部：負負責銷售售價格的的審核、項項目經營營期的確確定。項目公司成成本部：負責計計劃目標標成本的的編制?？偛砍杀竟芄芾碇行男模贺撠熦煂椖磕克鶊笥嬘媱澞繕藰顺杀镜牡膶徍?。項目公司成成本部：根據審審核意見見修編計計劃目標標成本并并報總部部成本中心心審核后執執行。如如計劃目目標成本本超出可可研目標標成本，報報總部總經經理辦公公會審批批，并由總總經理辦辦公會決決定是否否上報董董事會審審批，完成計計劃目標標成本的的審批后后，確定定報批的的規劃設設計方案案。擴初圖設計計階段經辦部門：項目公公司成本本部/總總部成本本管理中中心。由總部成

18、本本管理中中心負責責審核。職責分工和和流程：總部設計中中心：負負責規劃劃經濟技技術指標標、銷售售面積、各各類物業業面積、項項目描述述和建造造標準的的審核。項目公司成成本部：負責目目標控制制成本的的編制。總部成本管管理中心心：負責責對項目目所報目目標控制制成本的的審核項目公司根根據審核核意見修修編目標標控制成成本并報報總部成成本中心心審核后后執行。如如目標控控制成本本超出計計劃目標標成本，報報總部主主管副總總經理審審批。完完成目標標控制成成本的審審批。施工圖設計計階段經辦部門：項目公公司成本本部。由總部成本本管理中中心負責責審核。審批：公司司總經理理辦公會會。職責分工和和流程：總部設計中中心：負

19、負責規劃劃經濟技技術指標標、銷售售面積、各各類物業業面積、項項目描述述和建造造標準的的審核。項目公司成成本部：負責目目標成本本的編制制。項目公司根根據審核核意見修修編目標標成本并并報總部部成本管管理中心心、總部會計計與財務務控制部部審核后后，形成成項目目目標成成本報報總部總總經理辦辦公會批批準后執執行。各階段目標標成本編編制要點點： 項目公司司成本部部負責根根據目目標成本本測算表表及相相關圖紙紙資料，按按照成本本分類的的五大項逐逐項進行行編制，即：前前期費用用、工程程建安成成本、市市政基礎礎設施（小小市政）費費用、公公共配套套設施費費用、基基本預備備費用；在上述一級級科目的的框架下下，依據據合

20、約規規劃再細細分至二二級及三級級科目。根據工作進進度計劃劃安排，委委托造價價咨詢公公司依據施工工圖紙編編制主體體工程施工工圖預算算，并經項目目公司成本本部以及及總部成成本管理理中心審審核后可可確定為為主體工工程的目目標成本本。對于需要二二次深化化設計的的單項工程程，需采采購中心心配合，組組織考察察專業公公司，論論證系統統選型，合合理估算算造價。目標成本編編制完成成后，按按使用功功能及專專業系統統進行成成本分攤攤，要求求合理、準準確。各階段目標標成本對對比分析析各階段目標標成本編編制完成成后，項項目公司司成本部部負責和和初步設設計階段段成本測測算進行行對比，分分析偏差差產生的的原因并并調整修修正。各階段目標標審批要點點：總部成本管管理中心心負責組組織向公公司總經經理層匯匯報項項目目標標成本；并根據據公司評評審意見見修改項項目目標標成本。項目公司成成本部填填報目目標成本本確定審審批流程程表，報總部成本管理中心審核，并經公司審批后，總部成本管理中心以郵件的形式下發至公司各相關部門，原件由總部成本管理中心存檔。目標成本管管理策劃劃書：總部設計中中心、采采購中心心、總