1、【第一部分】項目主題題概念和和策劃方方法論（）項目目的主題題和概念念設計（）項目目策劃的的思想方方法和系系統原則則（）項目目的主題題和概念念設計：（一）“二二元復合合”的主題題定位：對于本項目目地，我們認認為：1）首先，它它屬于“新城區的的大型綜綜合市場場”；2）其次，它它是“（集合合型）物物流集散散區”。（二）“新新城區的的大型綜綜合市場場”：1）“新城城區”是“城市成成長”的歷史史必然；2）“新城城區”的運行行，必須須依賴高高效率的的“運輸系系統”和有大大型的“（集合合型）物物流集散散區”來做為為依托；3）“新城城區”的存在在，依賴賴于“產業擴擴散”的進化化，現實實地解決決“居住”和“商業

2、”的空間間組合關關系。（三）“新新城區的的大型綜綜合市場場集聚區”：1）直觀的的感性印印象：我們直觀地地觀察項項目的地地形、地地勢和未未來各類類型的市市場的布布局和形形態，我我們產生生了一個個強烈的的印象：它就是整個個市場中中“綜合業業態中有有機的一一環和必必然的補充充”它是沿著“新城經經濟帶”延伸和和合理規規劃的必必然；綜合巨大大的“新城區的的大型綜綜合市場場集聚區”；整體商業業區域經經營的補補充 。2）地利分分析： 首先，是“一個商商業集聚聚的綜合合區和集集散地”；其次，是“新的經經濟走廊廊帶” 最后，是“政府規規劃下的的大型商商業集中中地” （）項目目策劃的的思想方方法和系系統原則則1、

3、【項目目策劃】的前提提分析：規律性： 首先確確定項目目開發的的戰略方方向和要要點，總總體的思思考和策策劃是最最重要的的； 第二步步再進入入到技術術層面的的規劃和和業態定定位設計計； 最后是是市場和和經濟方方面的論論證；-只只有這樣樣，才是是符合“規律”和“邏輯”的。結語：“想透了、看看透了，才才能做得得透”。2、【項目目策劃】的方法論論：堅持“思想想先行”的原則則，把握握正確的的“思維體體系”和“方法論論”是項目目策劃和和運作成成敗的核核心問題題：方向性： 把握“宏觀層層面”的戰略略方向和和總體原原則； 確定“微觀層層面”的可行行性和操操作性。-實現招招商與市市場的“無縫”鏈接。操作性： 遵循

4、項項目開發發的“科學規規律”和堅持持“常規動動作”的運用用； 體現“創新”精神和和發揮“自選動動作”的想象象空間。原則性： 思思維的在在橫向上上的“寬度”，將決決定項目目的市場場“區隔”和“差異性性”的競爭爭地位； 思思維的在在縱向上上的“深度”，將決決定項目目“產品鏈鏈條”和“投入產產出”的可操操作性；技術性：用“加法法”原則來來思考項項目和產產品的“設計”和“制造”：商業地產企企業的產產品“定位”和“創新”仍將遵遵循“加法原原則”，即把把市場、交交通、業業態選擇擇進行有有機的整整合以后，進行行“集大成成”的組織織和聚合合，不斷斷地打造造“升級換換代”的產品品，確保保商業地地產的增增值性和和

5、良好的的獲利空空間。用“減法法”原則來來操作市市場和營營銷的“焦點”和“眼球”效應：“商業地產產”是房地地產市場場化后的結果；從從營銷傳傳播的角角度來看看，“業態定定位”是必不不可少的的，它是是與競爭爭者相區區別的符符合系統統和獲利利的基礎礎；當然然，“業態定定位”必須建建立在科科學論述述的基礎礎上，它它應該有有真實的的內涵和和一定的的外延，并并且具有有可以預預見的獲獲利性。3、運用和和實踐創新性：“體驗經經濟”和“前景營銷銷”也是重重要的理理論基石石和實踐踐內容。政策性：由于歷史的的原因，昆昆明城東東、南二二環路線線聚集了了多種市市場。這這已產生生了3方方面的問問題：首首先是影影響交通通；其

6、次次，一些些自發行行成的違違規建設設的市場場已經占占用了高高壓線走走廊帶、城城市泄洪洪道，存存在安全全隱患；最后，大大量的低低端市場場的存在在，嚴重重影響了了市容市市貌。為此， 政政府在作作新城規規劃時已已經定案案為集體體化的二二環線市市場的轉轉移和搬搬遷。這也是對整整個二環環路周邊邊批發市市場進行行搬遷的的重要原原因。集聚商業業區的形形成：本項目地位位于未來來新昆明明城的東東三環沿沿線，該該區目前前已經形形成建材材、橡膠膠、汽配配、燈具具等大型型綜合批批發市場場，而機機電類市市場尚屬屬空白。一一個商圈圈的形成成不僅僅僅需要大大量商家家的前期期資金投投入，資資金背后后的業態態互補也也是必須須。

7、例如如本項目目地以工工業品為為主打銷銷售類別別，但最具出出口潛力力的機電電類工業業品在該該市場卻卻未見雛雛形。據據有關資料料顯示，昆昆明市對對孟加拉拉、印度度等南亞亞國家的的機電產產品出口口貿易大大幅增長長，占出出口總值值的600%以上上。如此此高比例例的出口口額度已已經成為為昆明對對外貿易易的重頭頭，政府府對發展展此類市市場也大大為支持持。本項項目地對對機電市市場的開開發正迎迎合了這這種需求求，一方面面能拉動周邊邊其他工工業品的的區位經經濟，另另一方面面也將全全盤帶動動該區域域整體經經濟，形形成互補補，從而而把“蛋糕”做大。未來交通通的改觀觀（A）、二二環路改改建工程程今年七月，昆明明市啟動

8、動了“昆明主主城東、南南二環市市政基礎礎設施建建設征地地拆遷工工作”，涉及到到盤龍、官官渡、西西山三個區的的眾多汽汽車、食食品、建建材、五五金機電電市場。昆昆明主城城二環路路于上個個世紀九九十年代代后期全全線通車車，但隨著著城市的的發展，原原來處于于城市外外緣的二二環路現現在已經經成為了了主城區區的一部部分。由由于該路路承擔了主城核核心區與與城市外圍圍的連接重任任，因此交通通流量十十分巨大大，加之之沿線各各種市場場密布，交交通堵塞塞問題已經經十分嚴重重。針對這這種情況況，昆明明市政府府下決心心要從根根上徹底底解決城城區交通通堵塞的的問題。將來，二環路將建成城市快速道路，承擔主城核心區交通快速疏

9、散的功能，因此，各大主要商業性市場都要往外向三環遷移。（B）、三三環路的的建設二環的拆遷遷拓寬伴隨隨著三環環的建設設，擬建建的“三三環路”各段合計全長40.5公里，尚須施工的區段長度為24.38公里。道路將分為東南西北4段，其中東市區段由世博園向南經過西南林學院、昆明理工大、昆明市委黨校在虹橋與東連接線支線相交設立交橋一座，而后向南過十里鋪村，進入涼亭貨場片區。由于受巫家壩機場凈空限制，該道路在此需下穿涼亭編組站，接上貴昆公路和昆洛公路朱家村三叉口達東市區段止點，全長8.1公里，寬40米，全部為新建，標準為雙向6車道城市主干道。南市區段規劃東起貴昆公路朱家村三叉口，向南沿昆洛路至官雨路口，沿官

10、雨路口穿過未來搬遷后的巫家壩機場，接上春城路至日新立交橋，而后沿十里長街與官南路、前衛路、滇池路相交后，穿過草海在第三污水廠前接上石安公路，在此設立交橋一座，全長14.81公里，寬度為40米。本項目地塊塊正好位于于南三環環與東三三環聯結結處，是是未來新新昆明城城向南出出城，進進入南亞亞地區的的重要交交通樞紐紐。據云南海海關進出出口統計計數據表表明，在在云南出出口貿易易中，五五金機電電產品占占到出口口總額的的60。在此此地段建建設大型型機電批批發市場場，具有有得天獨獨厚的區區位優勢勢，更會會吸引原原二環機機電市場場商家的的遷移，勢勢必將成成為未來來云南省省對外出出口機電電產品的的重要集集散中心心

11、。【第二部分分】區域經濟濟發展和和城市運運營：評評價與分分析（）區域域經濟發展展和商業業地產開開發的分分析（）區域域經濟開發發和市場場土地政政策的分分析（）商業業項目開開發和“城市運運營”的理論論基礎 （）區域域經濟發展展和商業地產產開發的的分析（一）區域域經濟和和城市發展展的評價價：1、昆明城城市概況況：昆明是西南南地區的的中心城城市，云云南省省省會，中中國歷史史文化名名城，著著名旅游游風景區區，總面面積2萬萬多平方方公里，轄轄5區11市8縣縣，其中中市區面面積為998平方方公里；總人口口5788萬人，其其中市區區人口2220多多萬人。昆明一個以以中轉和和出口為為主要城城市生長長點的城城市；

12、外外接東盟盟十六國國，內達達國內各各重要的的工業城城市，有有著悠久久的外貿貿轉運歷歷史和復復雜暢達達的交通通網線，是是水運、空空運、陸陸運兼備備的口岸岸型城市市。昆明地處云云貴高原原，市域域為高原原地貌，地地勢“北高南南低”，絕大大部分地地區海拔拔在1550028000米之之間。2、“現代代新昆明明”的城市市規劃云南省政府府制定了了建設“一湖四四環”，“一湖四四片”是“現代新新昆明”戰略決決策和規規劃；也也決定了了昆明大大區域城城市時代代到來。由于昆明的的區位特特點，大大區域城城市時代代的昆明明，必然然是整個個商業和和物流的的中心。2020年年，總人口口將從現在在的5778萬發發展到8800萬

13、萬，城鎮鎮人口由由3000萬發展展到6550萬，城城鎮化率率由522%提高高到811%。其其中，主主城區從從現在1180平平方公里里發展到到4600萬平方方公里，人人口由2245萬萬發展到到4500萬。城市的擴張張勢在必必行。呈貢新城的的開發是是城市未未來發展展的方向向，在新新城區和和舊城區區之間由由于有著著暢達的的交通網網絡，已已經有了了大型的的商業交交易市場場；成為為了輻射射西南和和外接東東盟各國國的物流流中轉貿貿易中心心。3、昆明城城市社會會和經濟濟發展的的趨勢分分析：1）GDPP的增長長：近幾年，昆昆明宏觀觀經濟運運營狀況況和態勢勢良好，每每年都保保持在兩兩位數左左右的增增長；同時，昆

14、明明的GDDP（國國內生產產總值）一一直占云云南省的的百分之之三十以以上，近近兩年來來比重還還在不斷斷增加。2001年年，云南南省的GGDP為為20774億元元，昆明明的GDDP就為為6733億元。2002年年，昆明明GDPP是7330億元元，比220011年同比比增長99.2。2003年年，昆明明的國內內生產總總值為8812億億元，人人均GDDP大約約達到220000美元的的標準。2004年年，云南南全省GGDP達達到約229200億元，比比20033年增長長10.8，昆昆明的GGDP是是9422.144億元，66年來增增幅首次次超過111，實實際增長長為122。2004年年，昆明明人均GG

15、DP為為22990美元元，年增長長率10.9。2）GDPP與“城市商商業分化化”的關聯聯度分析析：國外“城市市商業分分化”發展的的規律表表明，當當城市化化率超過過30之之后，城城市的輻輻射力開開始增強強，“城市商業業分化”進入加加速發展展階段。所以，昆明明城市在在未來的的發展過過程中出出現城市市“中心商業化”（在大城城市的中中心部位位出現大大型的物物流中轉轉中心）的現象象是必然然趨勢。3）城市的的自然屬屬性：在在后工業業時代的的信息社社會，作作為面向向南亞的的空港和和商業中中轉站，昆昆明市無無力營造造自給自自足的自自生經濟濟模式，因而需要大力發展外向型中轉經濟，依托其在區位上優勢發展中轉型經濟

16、，向大型物流集散地的方向發展。（二）區域域性商業業地產業業投資和和開發的的“梯度分析析”：1、中國房房地產業業發展的的“超長周周期”分析：總體來說，正正如一個個流行的的說法：“21世紀紀，世界界的進步步和發展展中最重重大的事事件包括括：“美國的的信息化化”和“中國的的城市化化”浪潮。具體而言，正如下述的分析：目前，中國國房地產產產業正正在以年年平均220%的的速度發發展，預預計在：2010年年前，“城市化化率”達到440.5%（目目前是330%多多），將將有1.6億人人成為城城市人口口（目前前是4億億人）； 隨隨著經濟濟的大規規模集中中化和大大區域輻輻射力的的增加；它將為中國國的房地地產的開開

17、發帶來來巨大的的、超長長周期的的商業機會會。而城市就業業人口的增增加也為大型型的商業業區聚集集提供或或創造了了機會。2、城市商商業地產產投資價價值的評評價：2004年年，在一一項針對對商業地產產開發的的“1000個（二二、三線線）最具具投資價價值中型型城市”的專項研研究中，昆明城市的排名如下：昆明重慶無錫評估值排名評估值排名評估值排名城市綜合增增長率0262238204188903822420綜合人均收收入0534043580619城市經濟實實力029390830685綜合競爭力力1727757837221710188910住宅市場潛潛力04231064103854房地產投資資水平021281

18、0010413總體潛在需需求0637100103619商業地產市市場容量量07941649117316綜合投資價價值4838833145442183477111）商業地地產開發發和消費費的“潛力區區域”分析：如上表（所所表明），在在中國的的城市群群中，對對昆明商商業地產產市場的的“總體潛潛在需求求”指標的的評估是是極其突突出的。2）商業地地產開發發和消費費的“熱點區區域”分析：一般性的分分析認為為，隨著著中國的的房地產產市場的“梯度推推移”，剛剛剛開始的的商業地地產迎來來了新的的發展機機遇，其其“熱點區區域”包括：一是重慶、成成都、昆昆明等的的“西南地地區”；二是如大連連、天津津、青島島和杭州

19、州等的“沿海地地區”，它們們的發展展速度都都超過了了北京、上上海、廣廣州等的的“一線城城市”。過去的一年年里實際際情況也也是這樣樣的。（20022年9月月-20005年9月月）中國國商業地產產價格漲漲幅較大大的城市市 地 區漲 幅幅全國144%上海396% 青島島30855%天津186%寧波30611%沈陽304%昆明 266%（三）昆明明商業地產產市場的的總體分分析：1）市場投投資開發發和“供應量量”分析：（1）投資資總量：商業地產投投資20002年年、20003年年整個市市場放量量分別為為32億元元和411億元，220044年計劃劃投資為為52億元元，實際際完成338億元元；（2）開發發總

20、量：商業地產開開發面積積穩步增增長，據據不完全全統計，220022年為331萬平平方米，220033年增至至48.9萬平平方米，220044年達到到80萬平平方米，其其中：底底商類商商業地產產分別占占80.12、899.900%和888.332。 底商在現現實的意意義中不不屬于專專業型的的商業地地產。（只對小區域配套起有益補充的特性：對周邊區域的輻射性低。）竣工面積：2002年年、20003年年全國商商業地產產的竣工工面積分分別占總總開發面面積的442%和和47%，20004年年全年仍仍不低于于40%。3）商業地地產市場場的結構構：2003年年，昆明明商業地產產（一級級）市場場的銷售總量量與（

21、二、三）級級“存量”房市場交易易總量的的比例是是“1：2.5”；2004年年，昆明明商業地產產（一級級）市場場的銷售售總量與（二、三）級級“存量”房市場場的交易易總量比比例是“1：1.25”。昆明市場結結構的比比例已經經超過先先進的一一些城市市，如上上海（11：1.09）、北北京（11：0.3）；這說明明，其“多級”市場已已經形成成良性互互動，和和“優化”的市場場結構和和“梯度消消費”。4）商業地地產市場場的消費費水平：2004年年，昆明明人均擁擁有的商商業面積積為0.4平米米，比119999年（世世博會）增增加近00.2平平方米；這個數值離離全國大大城市平平均水平平（3.7平米）還還有較大大

22、距離差差距；同同時，以以及發達達國家的的標準（55平米）則更遠；因此，商業業地產市市場的需需求潛力力和發展展空間也也是巨大大的。5）商業地地產市場場的價格格趨勢分分析：（1） （220022年-20004年年）房價與街街鋪價格格趨勢：（一級市場場）鋪面面房價格格趨勢街鋪價格增長率2002年年4017元元/平米米2003年年4184元元/平米米10.8%2004年年5711元元/平米米24%（一級市場場）商品品房價格格趨勢：住宅價格增長率2002年年1071元元/平米米2003年年1265元元/平米米18%2004年年1304元元/平米米3%（2）（220044年）昆明商業地產產（分類類型）價價

23、格（租租金）水水平：根據我們的的調查顯顯示，004年第第四季度度的各類類商業地地產的供供應情況況如下：A、普通街街鋪：普通零零售商鋪鋪主要集集中在一一環沿線線董家灣灣附近，商商鋪平均均每日銷銷售額在在3000元至5500元元間，由由于該市市場規模模及銷售售量較小小，屬于向向城內零零售機電電產品的的區域，同時對于該項目來說，并不是該項目的直接針對商家，因此不再過多分析。B、專業商商業區：商鋪主主要以平平層商鋪鋪為主，面積大小不等，但以2030平米面積的商鋪居多。商鋪主要用于堆放貨物，僅留很少的貨物展示空間。嚴格上來說，商鋪與庫房混為一體。該類商鋪的營業形式較為簡單，如遇搬遷，較容易操作。商業成本

24、（1）、地地價成本本商業地段的的平均成成本租價價為200元/平平米/月月，市場場根據商商鋪與道道路相差差距離進進行價格格調整，同同時也根根據商家家與市場場主達成成協議進進行調整整。調整整后的綜綜合地價價在400元/平平米/月月，根據據各市場場招商情情況及經經營情況況，市場場整體的的價格也也有所波波動，如如：菊花花村機電電市場平平均地價價為500元/平平米/月月，而菊菊盛達及及大型機機電市場場為455元/平平米/月月。考慮綜合費費用后，該該片區商商家平均均每日的的運營成成本在555660元之之間，每每月綜合合成本在上下下浮動。（2）、銷銷售成本本該片區市場場內屬于于混合

25、經經營，根根據經營營的商品品存在不不同的滯滯銷期，以以及積壓壓成本的的不同可可以對其其進行分分類：機機電類行行業，每每月積壓壓成本在在5000元左右右，閥門門機械在在60007000元，燈燈具在4400元元左右，橡橡膠在3300元元左右，由由此可以以算出平平均積壓壓成本在在5500元左右右.（3）綜合合商業成成本銷售成本與與地價成成本綜合合以后再再考慮該該區生活活成本，可可得出該該片區商商家每月月的平均均成本在在25000227000元之間間。（4）、銷銷售額 該區市市場商鋪鋪每日銷銷售額在在1500020000元之之間，根根據銷售售商品的的不同，收收益也有有所不同同。6）商業地地產市場場的其

26、他他評價：（1）鋪面面房的“空置率率”分析：按照積壓警警戒線（25%）水平來衡量。本土商業地產有積壓和長線持盤的風險。（2）從事事商業地地產的企業和和投資結結構：從事商業地地產企業業（登記戶戶數）：20002年為為12家，220033年增至至45家家，20004年年9月末末已達1112家家，開發發企業群群體顯著著壯大；商業地產投投資占全全市固定定資產投投資總額額的比重重（地塊塊價值）：2002年為11%，2003年為21.12%，2004年9月末為45.9%；商業地產對對經濟總總量的增增長貢獻獻：商業地產產增加值值占全市市國內生生產總值值的比重重，20004年年達到55%以上上；同時時，商業業

27、地產開開發投資資直接和和間接拉拉動GDDP增長長每年保保持在22個百分分點左右右。商業地產業業正在成成長為昆昆明本土土經濟的的支柱產產業。（3）投資資購賣比比例大幅幅度提高高：2004年年，昆明明市個人人投資商商業地產產的份額額占年度產產銷量的的45%，達到全全國先進進水平。（4）商業業地產投投資中的的“金字塔塔型”：目前，商業業地產類類“中低檔檔”門面房的的需求仍仍占有較較大比重重，但專專業是商商業投資資再逐步步增長，投投資呈“金字塔塔型”；商業地產中中借位和和價位分分析和構構成：（5）“遠遠景政策策”是主要的的支撐力力量，“投資性購賣”比例迅速速上升：目前，昆明明地產銷售售量的880%以以

28、上是投投資為主主，“不確定定使用”是市場的的投資的的主流，但也加加劇商業業地產的的風險性性。但是，隨著著市場的的“區域一一體化”程度的不斷提提高，昆明商業業地產類類的項目目也已經經成為一一個面對對國內為為主的區區域市場場。2004年年，外地投資資者亦開開始大量量涌入，如據估估計，市市域外購購買者約占占40%，外地地投資者已已經成為為昆明商商業地產產市場增增長的重重要力量量。同時，購買買者的“經營性需需求”也逐步步占有一一定比重重。6）市場分分析的結結論：我們認為：（1）市場場發展階階段：目前，昆明明商業地產產市場的的發展還還處于“市場化化的初期期”，無論是是市場規規模和價價格水平平都較低低；市

29、場在出現現“井噴”現象和經經歷“加速突破破”發展的階階段后，在未來，應該過渡為理性的“快速增長”的階段。（2）“供供需兩旺旺”和“量價齊齊升”：再如，昆明明的商業業地產市市場價格格在保持持幾年的的“緩慢上上升”時期后后，至220033年出現現了超過過10%的增長長速度“突變”（一般性性認為“5%8%”是自然然增長率率）的現現象，同同時呈現現出供應應量成倍倍增長、銷銷售需求求也大幅幅提高的的“供需兩兩旺”和“量價齊齊升”的繁榮榮景象。（3）市場場“景氣周周期”：因此，伴隨隨著昆明明社會經經濟的高高速發展展和城市市規劃、建建設進入入新的階階段，昆昆明的房房地產市市場也將將進入新新一輪發發展的“景氣

30、周周期”。 （三）20005年年昆明房房地產市市場的發發展趨勢勢分析：1）新城規規劃和政政策需求求：由于新城開開發的體體量和區區域巨大大，商業業地產在在不同區區域內地地塊成熟熟的時間間也不同同；但城城市發展展的必然然會給新新商業地地產帶來來廣闊的的商機。2）商業地地產市場場供應量量、需求求量和價價格的預預測：（1）一般般性預測測：供應量（平米）增長率需求量（平米）增長率價格（元/平米米）增長率2005年年900萬600萬25%10%（2）重點點說明和和分析：2005年年，由于于外地開開發商開開始大批批進入昆昆明，大大盤開發發增加，市場供給將集中放量投放，市場競爭加速； 據統統計，至少有有超過1

31、10個550萬平平米的“大盤項項目”在近兩兩年里進進入市場場，如“世紀城城”、“滇池衛衛城”、“世博城城”、“體育城城”、“大商匯匯”等專業業的大型型商業集集聚區將將會出現現?！笆兰o城”（世紀廣廣場）資料：世紀金源集集團總投資1000億元元，規劃劃占地335000畝，總總建筑面面積4000萬平平方米：340萬平平米高中中檔住宅宅區，335萬平平米SHHOPPPINGGMALLL、77。5萬萬平米超超五星級級酒店、8萬平米商業街、400畝城市公園、5。5萬平米學校和3。6萬平米醫院等。 商商業地產產已經成成為本土土地產市市場不可可或缺的的一部分分。3）20005年，昆昆明房地地產市場場總體發發展

32、的前前瞻性分分析：（1）20005年年，昆明明商業地產產市場將將會加速速由“地域性性”市場變變為“全國性性”市場和和“國際性性”市場，外外地開發發商和境境外開發發商在商商業房地地產市場場上的份份額會越越來越大大。（2）20005年年，昆明明商業地產產業將會會從“粗放型型”向“集約型型”發展，開開始進入入了“大盤聚集集、業態綜綜合、物物流配套套和創新新時代”；商業地產產市場競競爭會由由簡單的的價格和和地段競競爭變為為“性價比比競爭、開開發規模模競爭、業態分類競爭”和細節梳理競爭。（3）20005年年，昆明明城市二二環拆建建的“拆建改造造”和“內在優優化”，也將將促進商商業地產產業的發發展，如如據

33、分析析，有大大約70%的的市場需求求將來自自于大規規模的市市場遷移移。（4）20005年年，昆明明商業地產產將會進進入以實實用性和和經濟性性為主導導的“商業地地產的大大盤時代代”。完成由“底底商時代代”到“專業型型大規模模商業區區”的轉移移。（5）20005年年，昆明明商業地產產市場將將會興起起商業地產產 “區域化化和聚集集化”；商業地地產區域域化和聚聚集化的的比例將迅速上上升，專專業化大大型市場場初具規規模（）商商業項目目區域開開發和土土地政策策的分析析（一）商業業地產開開發和市市場“區域格格局”的演變變：（1）北市市區：該區域可劃劃分為“北京路路延長線線”版塊、“銀河”版塊和和“世博”版塊

34、；隨著“建設新新昆明”的城市市規劃布布局，北北市區將將成為昆昆明的“副城區區”，即未來來的“北部新新城”。（2）南市市區：該區域是連連接“新”舊昆明明的“節點地地域”，因其良良好的自自然環境境和空氣氣質量，上上風（西西南風）上上水（滇滇池）之之地，同同時交通通便捷，區區域的認認同感、歸歸屬感都都較高，同同時，各各項配套套完善，所所以將是新城規規劃后的的“大型建建材和機機電”的開發發和中轉轉的中心心區域。（3）西市市區：該區域是傳傳統的廠廠礦工業業區，未未來以高高新技術術產業為為核心的的發展戰戰略，以以及生活活、商業業、教育育等配套套設施的完完善，適適宜住宅宅類房地地產項目目的開發發。（4）東市

35、市區：該區域的“東三環環、東繞城線線”的建設設，將使使土地開開發放量量進入市市場城區區，同時時，最有有潛力的的“東城外外環”板塊也將將崛起。（5）市中中區：舊商業的集集中區，也也是傳統統商業集集中地，是是底商開開發的優優選地。（二）區域域開發的的土地政政策研究究1）房地產產業的政政策環境境變化的的“內在邏邏輯”和“客觀趨趨勢”：（1）國家家的“土地管管理法、土土地利用用總體規規劃、城城鎮總體體規劃和和城市規規劃”等的法法律和法法規，將將比以往往的任何何時候都都更重要要和受到到重視。（2）國家家在實施施“總量”的調控控后，將將轉向“結構性性”的整治治，如重重點對“高爾夫夫球場、大大型商業業Mal

36、ll”用地和和開發等等的專項項限制；以及對對“別墅”等的高高檔物業業的貸款款限制等等。另外一方面面，國家家在實施施“行政性性”的調控控措施后后，將轉轉向“市場化化”的政策策實施和和定向規規劃，如在一定定區域內內興建專專業型大大型市場場等。（3）中央央政府將將更加強強調和強強化“游戲規規則”的嚴肅肅性；更更多的、與與此相關關的法律律、法規規和政策策仍然將將繼續配配套建立立和實施施。（4）土地地審批和和交易方方面，“公開市市場操作作”方式是是未來的的主流模模式。（5）土地地收益和和分配方方面，重重新的“配置”和“再分配配”的方向向和過程程剛剛開開始，在在政府間間、企業業間都會會產生明明顯的“集中”

37、趨勢。 商業業集中區區是其具具體的表表現之一一；（6）土地地開發和和商業地產產的發展展，“增量土土地”的開發發方式會會逐步轉轉向“存量土土地”的開發發模式。（7）商業業地產企企業的投投資和開開發，將將出現22種“差異化化類型”的模式式：一種是“消消費主導導”的“零庫存存”的生產產方式（先先期不需需要土地地儲備，按按照市場場需求再再計劃購購買什么么樣的土土地）；一種是“生生產主導導”的“囤積原原材料”的生產產方式（先先期進行行大量的的土地儲儲備，按按照市場場發展再再決定如如何開發發）。2）20004年中中國主要要城市商商業用地地土地價價格水平平和發展展分析：（國土資源源部的統統計和分分析）：20

38、04年年，我國重重點地區區和主要要城市的的地價總總體水平平繼續呈呈現穩中中有升的的態勢，綜綜合地價價水平為為11998元平方米米，與220033年相比比增長了了6.008%。 我國主要城城市地價價與房價價的關系系表明，地地價和房房價均呈呈上升趨趨勢，但但地上漲漲幅度小小于房價價上漲幅幅度；地地價與GGDP增增長率、固固定投資資增長基基本同步步，但增增速低于于GDPP增長率率和固定定資產投投資增長長率。 220055年，隨隨著我國國宏觀經經濟形勢勢繼續向向好，需需求依然然旺盛，土土地管理理與調控控力度不不斷加大大，城市市地價將將繼續保保持“穩中有有升”的態勢勢。 2004年年，商業業用地平平均地

39、價價為每平平方米119888元，與與20003年相相比增長長6.667%；工業用用地平均均地價為為每平方方米4881元，與與20003年相相比增長長1.992%。在東南、中中南、西西南、華華北、西西北、東東北六區區中，對對于商業業用地，增增長幅度度最大的的是“西南地地區，增增長率為為16.98%”。 3）昆明的的土地供供應情況況和未來來地價分分析：2003年年、20004年年1至99月的近近兩年來來，昆明明市房地地產用地地供應量量分別為為54118畝和和92336畝；但大部部分所謂謂的生地地在交通通流線暢暢達的前前提下將將轉向商商業性的的開發。2004年年的供應量量大幅度度增加，主要是因為歷史

40、遺留補償用地的入市、治理整頓土地市場相關用地手續的完善和招商引資力度加大的“三大原因”導致。從宏觀角度度看，今今后隨著著城市化化步伐的的加快，城城市建設設還將會會消耗大大量的土土地，因因此，昆昆明對土土地的需需求，將將會在很很長一段段時期處處在“供不應應求”階段。2005年年，昆明明的土地政策策更加嚴嚴格，地地價還會會有所上上漲，幅幅度預計計在8%-115%之之間。（）項目目開發和和“城市運運營”的理論論基礎（一）城市市“定位”的解讀：1）文化和和產業定定位：“民族文化化、旅游游大省、經經濟大省省”；2）國際和和區域定位位：“東盟自由由貿易區區”的中心心城市；3）中心城城市定位位：A）“西南南

41、貿易區區”的中心心城市：內接國國內各工工業城市市，向外輻射東盟盟十六國國等；B）“現代代新昆明明”規劃：“一湖四四環”和“一湖四四片”的戰略略。4）特色城城市定位位： “東方的的日內瓦瓦”。（二）“城城市運營營”的必然然性：“營銷昆明明”的戰略、“住在昆昆明”的口號號，小城城鎮開發發的興起起都預預示著“經營城城市”的正式式啟動；同時，大盤盤開發商商也將逐逐步轉向向“城市運運營商”。商業地產的的興起。（三）“新新昆明”城市規規劃的方方向：“現代新昆昆明”城市規規劃的總總用地將將達到4460平平方公里里、總人人口將達達到4550萬人人；“現代新昆昆明”的將圍圍繞“滇池”進行規規劃和發發展：1、北城

42、（主主城市區區、核心心區）：總規劃用地地2200平方公公里、人人口2220萬人人；“區域定位位”是：金金融、商商貿、旅旅游服務務中心。2、南城（晉晉城新街新新城）：總規劃用地地80平方方公里、人人口755萬人；“區域定位位”是：旅旅游度假假、體育育休閑的的新城。3、東城（呈呈貢新城城）：總規劃用地地1000平方公公里、人人口955萬人；“區域定位位”是：花花卉基地地、科研研文教、現現代物流流中心區區。4、西城（昆昆陽?？谛滦鲁牵嚎傄巹澯玫氐?0平平方公里里、人口口60萬人人；“區域定位位”是：礦產產加工、機械制制造、電子儀儀表等的的工業城城。（四）項目目區域的的“層級”定位系系統：1）城市發

43、發展和商商業“演變”的方向：未來，昆明明城市的的城市發發展和建建筑的“進化”是成長長型的，將沿著兩個個方向發發展：一是城市內內部的“更新和和再造”，即“內在優優化”，體現在在“新都市市計劃”的開發發模式和和發展方向向；二是城市外外部的“郊區化化”，即“外延擴擴展”，體現出出“新經濟濟帶”的開發趨趨勢和發發展方向向。2）城市“發展軸軸”上的“新經濟濟帶”：變化1：城城郊和城城際間的的“節點”：由現在的“貴昆線線、昆曲曲、昆洛洛路”和未來來的“東三環環、東繞繞城路和和機場高高速路”將形成成“多維度的”城市交交通網絡絡，使項目目地和城市市外接交交通線緊緊密連接接。 因此，使使“交通主主導”的商業地產

44、產開發模模式和方方向迅速速發展。因此，項目目區域未未來的發發展是“多元性性”和“復合性性”的，具有有整體的的規模經經濟優勢勢。變化3：“新移民民、外向向型”經濟帶帶： 無論是“世紀城”的建設設，還是是“東盟（使使館）商商務區”的規劃劃和建設設，都會會使項目目區域發發展成為為一個“新移民民、外向型型”經濟帶帶（圈）的“新經濟帶”。（五）產業業的“遞延”定位系統統：前提：在中國，現現在和未未來較長長的一段段時間里里，“規模型型商業地地產”的投資資無疑是是最具有有發展前前途、最最穩定增增長和最最主要的投資市場場； 因此，“多多業態混混雜”的開發發和經營營不會是是我們的的選擇。但盡管如此此，我們們仍然

45、需需要考慮慮“業態補補充和合合理規劃劃的關系系，特別別是在“郊區化化”的項目目開發中中，我們們要十分分強調思思考和重重視發展展區域的的“產業關聯聯的問題題”亦即，我們必須思思考區位位和業態的的關系；我們又必須須思考區區域內的的“產業關聯聯”是什么么？是什什么樣的的業態氛氛圍。2）城市南南部的經濟濟發展帶帶： 在城市市的南部部，一個個新的經經濟區正正在成型型；隨著著新昆明明建設的的推進，一一個新的的經濟走走廊帶正正在形成成，依托托昆明物物流中轉轉的區位位優勢和和一貫傳傳統；以以東三環環建設為為契機，官官渡新區區的開發發；三環環沿線將將迅速的的成長為為一個以以大型貿貿易中轉轉集散的的物資輻輻射中心

46、心。 3）核心產產業的“關聯”發展：“第一階段段”： 物流流系統暢達的交通通決定了該區商商業氛圍圍的成熟熟，新三三環的建建設是該該區域能能夠迅速速崛起的的主要原原因；“第二階段段”： 業態態互補 市場場定位對對區域內內市場起起到了有有機互補補的用；“第三階段段”：政策支支持 新新三環建建設和二二環路市市場的拆拆建，政政府規劃劃下的大大型商業業集中地地；“第四階段段”：城市新新區經濟濟帶的意意義對周邊口岸岸的輻射射力對城城市屬性性的再次次定義大大型物流流中轉中中心。（關于“城城市新區區經濟帶帶”的分析析和說明明）：“城市新區區經濟帶帶”，是近近代工業業文明的的產物，或或者更確確切地說說，它是是現

47、代社社會的產產物。它它發端于于歐美，119世紀紀中葉初初露端倪倪。進入入20世世紀，隨隨著科學學技術的的快速發發展，與與商業相關關的 便逐漸漸地應運運而生。220世紀紀70年年代更進進入快速速發展時時期。 【第三部分分】項目開發發的模式式：理論論與研究究（）項目目開發的的產品模式式研究（）商業業地產“區域化化集中化化”的操作作模式分分析（）商業業地產開發發和“城市成成長”的分析（）項目目的開發發戰略設設計和目目標體系系（）項目目開發的的模式研研究（一）商業業地產市市場的“熱點”區域和和發展：2005年年，昆明明房商業業地產市場場的“熱點”區域，將將會產生生在城市市“邊緣地地帶”的各個個社區開開

48、發組團團中，這這主要是是因為城城市內部部的土地地資源是是有限的的，城區區規劃項目目是在產品品、成本本和價格格等方面面的“剛性”較強，可可以“容納”的空間間不大；無法在在中心的的城區建建設大型型的專業業化市場場所致。而城市邊緣緣地帶的的項目的的“彈性”則很大大，無論論是“圈地”的規模模、成本本的差別別，還是是業態類型型的組合合，以及及城郊專專業市場場積累的多多樣化，都都使項目目的確定定性增大大，總之，項項目可發發揮的余余地和“可組合合”的空間間也是廣廣闊的，也也因此而而可以確確定機電電化專業業市場對對整個周周邊市場場是具有有補充性性的。同時，“專專業化的的機電市市場”的開發發將成為為一個“主流”

49、產品和和市場。（二）商業業地產開開發的產產品模式式分析：1）“專業業化商業業地產”的概念念： “專業化”是相對對于城區區區域內內容積率率較高的的底商而言言的；它它也是現現在商業業房地產產開發市市場當中中一個比比較典型型的產品品，包括括“自然市市場和底底商”等形態態的產品品，建筑筑“容積率率” 相對對較高，適宜大大區域的的開發建建設，形形成業態態互補，是是專業化化的區域域集聚型型的市場場。2）“專業業化”市場發發展的原原因：隨著城市中中心地區區土地供供應越來來越緊張張，大型型的專業業化市場場不得不不向近郊郊區發展展；“專業化化市場”的區位位大都在在城市交交通環線外的近近郊區，有著暢達的交通流線系

50、統，也可稱為“專業化的物流集散中心”。城市運營的的理論研研究和實實踐表明明，特別別是在城城市高速速的經濟濟發展時時，發展展近郊區區“專業化化大型物物流集散散中心”的趨勢勢會大大大加速。3）“聚集集型的專專業化市市場”的類型型：A）單業態態市場：一般分布在在郊區或或者近郊區，沿沿高速公公路形成的的貿易區，戶戶型面積積在20平方方米左右右的單位。B）綜合分分區經營營：一般分布在在城市邊邊緣地帶帶甚至城城市區域域內，戶戶型面積積在20平方方米左右右的經營營單位。C）底商中中心區 ： “SHOPPPINNGMAALL和CBDD產品”，為城市市集中區區，以精品百百貨、小小商品、服服飾飲食食等為主主，也有

51、有小機電電等產品品以展示示零售為為主。（）商業業地產“專業化化開發”的操作作模式分分析：（一）市場場發展的的必然性性：第一 ，昆昆明的商商業地產產市場將將會加速速由“地域性性”市場變變為“外向性性”的市場場，以昆昆明口岸岸城市的的屬性來來說，中中轉型的的市場份額額會越來來越大。第二，商業業地產開開發至少少已經歷歷3個階階段：從從“初始的的自然開發發時期”到“聚集市市場”的突起起，再到到“區域品牌牌”爭雄的的階段。目目前，商商業地產產開發將將進入第第4個階階段：“專業化化市場”時代、或或者“綜合業態態競爭”時代。未來，昆明明的房地地產開發發也將進進入“區域品品牌”主導的的“專業化化市場開開發”時

52、代。（二）商業業地產“專業化化市場開開發”的規模模和標準準：商業地產“專業化化市場開開發”的規模模和標準準是“相對性性”的。那么，對于于昆明市市場來說說， “專業化化市場開開發”的（最最低）規規模和標標準也應應該在業業態和規規模上來來考慮，在在一定區區域內形形成集聚聚效應，以以加強對對周邊的的輻射能能力。（三）商業業地產“專業化化開發”的類型型和特征征：目前，昆明明商業地地產“專業化化”開發類類型主要要包括：1）“專營營型”：如“螺螄灣灣服裝批批發市場場”等；2）“雜合合型”：如“玉帶河河批發市市場”等；3）“互補補型”：如“菊華機機電市場場”等；（四）商業業地產“專業化化開發”的原則則和規律

53、律：商業地產“專業化化”開發與與一般性性的“底商地產產項目”的建設設存在巨巨大的“差異性性”，甚至至可以說說具有完完全不同同的開發發原則和和規律：1）戰略方方向：（1）企業業必須確確定開發發的“核心理理念”和“戰略計計劃”；（2）企業業必須研研究和分分析“區域發發展”和“城市規規劃”；（3）企業業必須重重視和解解決“產業經經濟”和“互補配套套”；（4）企業業必須重重視和推推動“定位策策略”和“區位建設設”等等。2）核心原原則：（1）首先先，要重視和和發展“環境空空間”的原則則，應該該從“功能性性+社會會性”等方面面來理解解，并且且作為第第一位的的設計和和生活“要素”來認識識和把握握外部“環境空

54、空間”的核心心價值。（2）其次次，重視視和發展展“系統控控制”的原則則，如應應該從“總體戰戰略和規規劃”進行把把握，強強調在單單位區域域內的“整體性性”，同時時，對“結構性性”和“互補性”也要有有充分的的認識等等等。（3）再次次，重視視和發展展“產品組組合”的原則則，如“專業”項目不不應該是是“純粹”和“孤立”性的，而而應該是是“組合性性”的，包括括對周邊邊業態的的互補和和自身經經營中方方向的定定位。3）運行規規律：（1）“周周期和時時間”規律：商業地產“專業化化”開發和和建設的的很大程程度上受受政府政政策的調調控和影影響。（2）“集集聚型市市場”的規律：商業地產“專業化化”開發和和建設的的成

55、功運運行，應應該是市市場經過過一定時時間的發發展和積積淀所自自然分化化的結果果。（3）“交交通主導導”規律：商業地產“專業化化聚集區區”開發和和建設的的成敗，很很大程度度上是由由“交通”因素來主主導的。（4）“第第三因素素”規律：商業地產“專業化化聚集區區”開發和和建設的的成敗，不不完全是是項目本本身能夠夠決定的的，很大大程度上上是由“基礎設設施”（道路路、水、電電等）和和“商業氛氛圍”（業態、政策、定位經經營等）的的解決和和完善來來決定。（）房地地產開發發和“城市成成長”的分析析：商業地產的的“專業化化開發”已經超超越了傳傳統的自自發市場場的模式式，它不不僅在規規模和“量”的方面面發生了了變

56、化，而而且在“質”上也產產生了飛飛躍；它與社會發發展、政政府主導導和城市市規劃等等在“全方位位”上都發發生關系系，甚至至導致“邏輯性性”的互相相作用的的關系。我們認為，至至少已經經出現幾幾方面的的方向性性變化： 1、“綜合開發”： 目前前，中國國“城市運運營”的潮流流和口號號甚囂塵塵上，但但是，在在這場必必須由政政府主導導、企業業參與的的“大餐”中，各各方的利利益關系系和積極極性并盡盡管是“一致性性”的，但但是也產產生了很很多的不不協調。事實上，一一種新型型的“綜合開發發”的合作作方式、或或者超常常規的“聚合”模式正正在醞釀釀中。2、“多業業態互補補”： 它是指依賴賴于“交通運運輸系統統”所提

57、供供的市場場活動和和區域利利益，同同時，強強調各業業態有機機的“密切合合作”的實際際行為和和各種責責權利的的約定。（）項目目的開發發戰略設設計和目目標體系系（一）項目目開發的的戰略設設計1、市場競競爭策略略選擇：（1）價格格競爭策策略：“價格競爭爭策略”的運用用受到成成本的限限制及競競爭者的的擠壓，因因此有效效的價格格競爭策策略是“低價入入市、逐逐步成長長”，以達達到首先先獲取市市場份額額再攫取取市場利利潤的目目的。（2）差別別競爭策策略：“差別競爭爭策略”是個性性化消費費時代的的必然選選擇，有有效的差差別競爭爭策略可可以獲取取進入“無競爭爭領域”的最大大利益。房地產界具具體實施施的類型型及手

58、段段包括：體現市場場的功能能（效用用）和服服務的差差別；體現特殊殊地理的的地緣差別別；體現業態態互補市市場化的的差別；體現其在在區域內內經濟價價值的符符號差別別。（3）“做做唯一（領領導型）”的競爭策略：社會的“焦焦點、熱熱點”總是那那些“唯一的、最最好的、劃劃時代的的”事件。因因此，選選擇“做得最最好”的競爭爭策略往往往能夠夠獲取巨巨大的增增殖利益益。即在在整個區區域內是是唯一的的、無可可替代的的。2、市場競競爭的發發展趨勢勢：“專業”決決勝未來來：過去，商業業地產界界曾經流流行過一一種幼稚稚的說法法，產品品比品牌牌更重要要，因為為“項目”的銷售售是第一一位的，消消費者在在購買時時并不看看“

59、企業”的品牌牌。但現現在商業業地產也也需要品品牌，而而且是“強勢”品牌，這這一點已已經沒有有人懷疑疑了。（二）項目目開發的的目標體體系1）項目開開發的社社會目標標：（1）“專專業化的的大型商商業聚集集區”；（2）“新新城發展展中”的“經濟集集聚區”；（3）是城城市發展中“自然市市場-專業規規劃下的的區域性性市場”； “是市場場分化后后的必然然結果”；（4）打造造“專業創造造市場價值值”的“核心理理念”。2）項目開開發的經經濟目標標：（1）“價價值最大大化”的目標標：按照城市經經濟學的的基本觀觀點：城城市化的的高速發發展和成成熟，專專業型的的城市功功能性分分區必然然會出現現；這不不僅是城城市規劃

60、劃的需要要，也是是市場的的必然。城市“大型型聚集型型專業市市場”的出現是是該類型型項目和和產品的的市場需需求出現現“理論峰峰值”的時點；（2）“投投入-產出出”最優化化的目標標：我們應該思思考和把把握城市市發展的的戰略方方向和市市場進步步的節奏奏，通過過確立創創前瞻性性的總體體策劃，創創新的市市場策略略的運作作，實現現這一目目標。3）項目開開發的建建設目標標：（1）前提提：事實上，“專業化化市場”的成功功是需要要強勢企企業和“定位經經營”來支持持和主導導的；反過來說，“專業化市場”也有助于知名“定位經營”的塑造和成長；因此，它是“互動性”的。（2）目標標：努力塑造和和成為“區域性性”和“中轉型