1、個人住房按揭貸款業務存在的風險及其防范措施轉自因特網發布時間:2015-09-1813:05:23隨著我國房地產市場的迅速發展,銀行個人住房按揭貸款業務也 得到了迅速發展,但由于各種原因導致個人住房按揭貸款業務存在很 大風險,需要對其進行規范管理,防止因某些不規范經濟行為,為個人 住房按揭貸款業務帶來風險,以促使個人住房按揭貸款業務向著健康 積極、可持續的方向發展,進而讓我國房地產行業的發展趨于和諧、 穩定狀態1.一、個人住房按揭貸款存在風險（一）系統風險個人住房按揭貸款的系統風險主要是指,因為經濟、金融政策等 一系列宏觀因素發生變化,對個人住房按揭貸款業務中存在的缺陷造 成影響,金額所導致系

2、統性風險2.如下:1、利率風險:個人住房按揭貸款業務的期限一般都比較長,在五 年以上,較長可達三十年.在這種跨度較大的時間內,可能會出現幾次 大型經濟波動,導致市場利率出現變化.在商業銀行的經營過程中,當 個人住房按揭貸款業務所占的資產達到某一界限時,利率的變化就可 能會給其帶來無法避免的經濟風險.2、流動型風險銀行的資金大都始終處于一個流動狀態,當銀行的流動資金無法 滿足其流動需求量時,就會出現銀行資金無法滿足支出資金需求量的 風險,個人住房按揭貸款是一種有效期比較長的業務,其資金流動特 性比較低,而在銀行中的資金來源大都期限不長,會導致其將短期資 金用于長期運作,造成支付現金無法達到支付需

3、求的風險3.3、住房貶值風險新世紀以來,我國的住房價格一路上漲,但隨著我國政府對房地產 經紀的宏觀調控力度不斷加大,其市場回歸理性發展,有些城市的住 房價格將會逐漸下降,一旦房價下降幅度超出購買者原來的預算范圍, 就會給商業銀行的貸款造成一定的風險.（二）銀行后期管理風險個人住房按揭貸款是一種有效期在5-20 年的長期業務,在貸款發 放完以后,銀行需要投入大量的人力、物力和財力對相關資料進行整 理和管控4.在這期間會出現風險主要有:相關資料在整理、移交 以及保管等過程中受到損害或者丟失,導致貸款依據缺失；抵押登 記不規范，導致抵押物品的價值無法達到貸款需要償付的價值；貸 款發放以后,銀行因監控

4、管理以及催款不力,導致借款人出現拖款和 賴賬行為.（三）開發商帶來的風險新世紀以來,我國房地產市場飛速發展,大量房地產開發企業不斷 崛起,有些企業因具有比較雄厚的資金后盾以及良好的經營業績,成 為各銀行所爭奪的合作對象,但這種競爭會給一些信譽較差的企業帶 來可乘之機,使用各種不法手段對銀行進行欺詐,以虛信息向銀行申 請住房按揭貸款,達到目的后即進行資金轉移.（四）項目存在的風險 項目風險也是按揭貸款的源頭風險,其風險主要來源于開放商以及樓盤自身所附帶的不足,致使借款人出現違約以及抵押物品價值失 效等情況.在項目風險所涵蓋的內容較多,主要有:開發商的后續資金 缺乏,導致無法按期完工交房；開放商缺

5、乏預售資格進行違法售房, 預售合同無效；客戶和開發商之間因為房屋問題出現爭執甚至解約 等.這些情況一旦出現,就會導致客戶拒絕還款,解除購房合同,銀行 就會成為風險直接承擔者5.（五）信用風險首先,因為社會缺乏對個人信用進行評價、約束的機制,導致社會風險的存在；其次,由于有些借款人存在賴賬心理,當擔保條款以及 抵押物品對其約束力較差時,就會出現借款人信用風險；再次,由于 借款人對于自身的實力預期過高,導致家庭收入無法滿足還款要求, 出現支付風險；較后,由于借款人發生意外事故,導致身體出現殘疾, 失去還款能力,出現意外傷害風險.（六）抵押風險和欺詐風險由于價值評估的方式存在差異,可能會出現高估房,

6、導致客戶的貸 款成交數較高,進而出現貸款金額高于抵押物價值的風險.由于房屋 建筑違規或存在質量問題,抵押物的產權無法移交,導致抵押物無效, 出現貸款風險.此外,因為一些不良開放商制造虛按揭進行騙貸,并將 貸款挪用,導致樓盤無法按期竣工,抵押物無法得到有效落實,甚至有 開發商攜款逃跑,都會導致欺詐風險.二、個人住房按揭貸款風險的主要防御措施（一）加強銀行業務人員的培訓個人貸款操作手續在不斷被完善,但其操作過程比較繁瑣,需要建 立一支高素質的客戶經理隊伍,重視各崗位的人員配置,對客戶經理 進行培訓,讓其對工作具有強烈的責任心,并擁有加高的職業素質.此 外,可建立有效的獎懲考核機制,促進銀行業務的健

7、康、和諧發展.（二）加強銀行對房地產開發企業的審查主要審查方向有:對開發商企業的項目土地出讓金支付情況以 及出讓金來源等進行核實，并評估其資金實力和籌資能力；對開發 生的房地產開發資質等級書進彳丁審查,并了解其從業時間和經驗； 對開發企業的組織架構進行調查,并以此了解該企業和各相關企業之 間的關系，防止出現按揭情況；對開發商的工程款支付情況進行查 詢,防止其將貸款挪用到其他方面,出現按揭情況,并了解其經營實際 情況,剔除擁有不良信譽的企業.（三）加強銀行內部的管控建設對于借款人進行嚴格的款前調查,詳細詢問其購的價格、結構、 戶型、交房日期、周邊環境、交通、物業管理等情況,并對其實際情 況進行核

8、實.嚴格審查借款人的各項明文件,以及購房首付款的支付 人.此外還需要按照國家規定,對借款人還款能力、抵押物品價值以 及信譽度等進行審查；堅持合同面制度，堅決拒絕房地產開發商代 替業主貸款手續.加強管理的日常檢查,監控每一項售房款的去向, 且客戶經理需要嚴格執行住房按揭貸款的貸后檢查制度.結束語個人住房按揭貸款是一種具有成長和厚利特性的個人金融產品, 這一業務的推出,在很大程度上加速了房地產銷售以及我國市場經濟 的發展,已成為目前我國商業銀行發展的主要支柱之一.但該業務中 存在一些缺陷,導致銀行面臨的風險極大,需要及時得到解決.（作者 單位:中國建設銀行股份有限公司濰坊寒亭支行）參考文獻:張獻奇.個人住房按揭貸款的信用風險及管理策略j.中國農 業會計,2014,22（03）:52-58.蘭花.商業銀行個人住房貸款法律風險分析及防范研究d.