1、房地產項目開發程序和業務流程 一、我國現行的房地產建設程序（四大階段、十個過程）階段程 序需準備的資料行政管理部門取得證書資金投入項目前期階段項目建議書（申申請報告）提出項目建設的的必要性和依依據、擬建規規模和地點、資資源、條件、投投資估算和資資金籌措、建建設進度安排排、效應分析析。發改委以計劃管管理為主；規規劃、土地、環環保、水利、林林業、旅游等等部門參與選選址；經濟、計計劃、建設等等部門參與初初步設計和方方案審批。前期工程費用：包括調研評評估費、設計計費、地質勘勘探費、行政政事業性收費費、前期其他他費用等項目選址方案項目核準或備案案資料：申請報告、城市市規劃意見、用用地預審意見見、環境影響

2、響評價、水土土保持方案、占占用林地審核核、礦藏壓覆覆評估等營營業執照。設計任務書、投投資計劃初步設計（建設設方案）項目準備階段施工圖設計、圖圖紙審查辦土地使用證：土地出讓合合同、交費證證明等；辦規劃許可證：申請報告和和發改委批文文、用地規劃劃許可證、土土地證、已審審批規劃圖和和建筑設計圖圖；辦施工許可證：土地證、規規劃許可證、招招標確定施工工隊、施工圖圖審查證明、質質量安全監督督手續等。國土局、建設局局、規劃局1、 HYPERLINK /view/2732722.htm 國有土地地使用證2、 HYPERLINK /view/427898.htm 建設用地地規劃許可證證3、 HYPERLINK

3、/view/427894.htm 建設工程程規劃許可證證4、 HYPERLINK /view/2566754.htm 建筑工程程施工許可證證1、土地費用：包括土地出出讓金沉淀部部分、土地拆拆遷費用、土土地契稅、安安置房建設費費用等，占比比較大；2、前期工程費費用：包括三三通一平、臨臨時設施費、行行政事業性收收費、前期其其他費用等項目征地、報建建、招標土地、環保、消防、人防、規劃、建設等行政管理部門項目施工階段組織施工（安全全、監理）質量監督記錄、分分項（分階段段）工程質檢檢報告、隱蔽蔽工程驗收記記錄等。建設局1、基礎設施建建設費；2、建筑安裝工工程費，占比比較大；3、公共配套設設施建設費；4、

4、開發間接費費用項目竣工驗收階段驗收、結算、備備案驗收備案資料：驗收備案表表、竣工驗收收報告、驗收收原始文件、質質量檢測證明明，規劃、消消防、環保驗驗收證明、質質量保修書。建設、規劃、消防、環保等行政管理部門資料整理歸檔建設檔案館產權登記、物業業管理辦產權證資料：土地使用權權證、規劃許許可證、施工工許可證、竣竣工驗收資料料、面積測繪繪成果、消防防和環保驗收收證明等。房地產管理局二、我們以某地產項目為例，其在各個階段投資的金額占比情況如下所示（僅供參考）:序號項目名稱投資額占比估算說明1土地費用16162038.50%包括土地出讓金金沉淀部分、土土地拆遷費用用、土地契稅稅、安置房建建設費用等2前期

5、工程費用146473.49%包括調研評估費費、設計費、地地質勘探費、三三通一平、臨臨時設施費、行行政事業性收收費、前期其其他費用等3基礎設施建設費費203204.84%包括供水工程、供供電工程、雨雨水污水工程程、熱力工程程、燃氣煤氣氣工程、智能能化工程、園園林景觀工程程、消防系統統、信息系統統、標識系統統、夜間照明明系統工程、其其他配套等4建筑安裝工程費費11747527.98%包括地基處理工工程、建安費費用、分包工工程、甲供材材料設備采購購等5公共配套設施建建設費288696.88%包括人防車庫、地地下車庫、教教育配套、配配電設施用房房、垃圾用房房、文體設施施、物業管理理用房、其他他配套等6

6、開發間接費用13870.33%包括咨詢評估費費用、工程監監理費用、物物業費用、施施工、采購、設設計合同印花花稅等7管理費用48781.16%按開發成本的22%測算8財務費用92252.20%按基準利率三年年測算9銷售費用94212.24%按銷售收入的22%測算10開發期稅費4653911.09%按銷售收入的77%測算11其它費用及不可可預見費54391.30%取2-5項之和和的3%項目總投資419819100.00%三、房地產公司司項目開發的的內部工作流流程：房地產公司項目目開發的內部部工作流程大大致分為5個個階段：獲取取土地開工開盤清盤入住。1、獲取土地階階段：土地獲取階段：包括土地信信息的

7、收集、價價值判斷，尋尋找合作資金金，投標摘牌牌，簽訂土地地出讓合同，辦辦理用地規劃劃許可證、土土地證。規劃設計階段：包括區域市市場調研，項項目定位，設設計前期工作作，項目指標標確認，施工工圖設計組織織等。施工準備階段：辦理建設工工程規劃許可可證、施工許許可證，開工工前期工作等等2、開工：工程建設階段（一一）：項目開開工，基礎開開工，主體施施工，工程款款支付，主體體驗收等工程建設階段（二二）：內外檐檐裝修材料確確定，水、暖暖、電安裝，智智能化，通風風與空調，電電梯安裝，毛毛坯房竣工驗驗收備案，成成品房裝修及及驗收備案，配配套施工，竣竣工結算等項目銷售階段：辦理銷售許許可證，項目目亮相前準備備，項

8、目亮相相，項目開盤盤前準備等。3、開盤：項目銷售階段：項目開盤進進行日常銷售售4、清盤：銷售售清盤5、入住：竣工入住階段：辦理住宅準準入證，入住住準備，物業業收房，辦理理入住手續等等售后及移交：為為客戶辦理產產權證、土地地證前期手續續。四、房地產公司司項目開發的的內部具體工工作流程獲取土地開開工開盤清盤入住節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明土地獲取階段土地信息收集地塊現狀圖落實地塊具體位位置及周邊情情況項目部規劃設計條件落實規劃條件，了了解限制性條條件項目部現場踏勘對地塊現狀、地地質條件、是是否有地下埋埋藏物等影響響開發的因素素詳細了解項目部研

9、發部工程部了解周邊配套情情況了解地塊周遍的的商業、教育育、交通等情情況項目部了解未來發展規規劃了解地塊所屬區區域的規劃，對對以后項目開開發的影響和和支撐項目部研發部土地價值初判了解地塊的上市市方式和土地地款同土地所有方進進行接觸，了了解土地出讓讓方式和土地地款，以及能能否調整項目部了解項目開發成成本了解當地的建安安成本、政府府收費項目和和具體情況項目部了解當地的房地地產市場狀況況產品形式、開發發周期的安排排項目部銷售部土地價值深判可行性研究報告告現狀圖（四至電電子文件）項目部市場深度調研銷售部：參與市市場調查，進進行地塊周邊邊及輻射范圍圍內的客戶分分析、產品分分析、市場競競爭分析等；研發部：負

10、責責協助進行區區域市場調研研。項目部銷售部研發部項目最終定位根據以往及周邊邊項目成交客客戶分析和產產品分析等，對對項目定位、客客戶定位、產產品定位等，提提出策略性建建議。研發部銷售部項目部工程部成本測算：針對對多個方案進進行初步成本本測算、利潤潤率分析及比比選進行項目開發的的方案設計和和成本測算。研發部成 本控制部項目部銷售部工程部開發周期及付款款計劃各部門會同研討討：根據土地地的開工條件件、市場情況況，共同制定定開發節奏。項目方案確定總經理各部門現金流測算財務部各部門節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明土地獲取階段尋找合作資金項目招商報告（前期

11、階段）區域宏微觀市場場研究項目招商文本中中盈利能力分分析明確合作伙伴、尋尋找合作方式式（招商階段）項目商業策劃書書制定項目財務數數據項目部財務部合作伙伴確定制定合作方式、投投資回報方式式、草擬合同同財務總監項目部財務部合作方案確定合作細節確定項目引資（商業計劃書）簽署戰略合作協協議行政辦：協議蓋蓋章，存檔。財務總監項目部合作實施（實施階段）合作公司成立及及相關手續辦辦理財務部：協助辦辦理股權、增增資等相關財財務問題；行行政辦：工商商局辦理公司司注冊。副總經理項目部財務部行政辦投標摘牌投方案標項目方案確定投經濟標確定土地上限拍賣競爭對手分析、確確定土地上限限、價格敏感感性分析、制制定拍賣戰術術摘

12、牌競爭對手分析、確確定土地上限限、價格敏感感性分析、制制定出價戰術術獲取土地簽訂土地出讓合合同確定用地圖、樁樁點坐標、用用地條件交納土地款、契契稅、交易費費等行政辦法務：合合同條款的草草擬和完善；財務部：提供供資金。總經理項目部財務部用地規劃許可證 準備材料，辦證證提交土地出讓合合同和土地出出讓金、交易易費等交費證證明行政辦：提供土土地出讓合同同；財務部：提供資資金繳納出讓讓金、交易費費。項目部財務部行政辦土地確權企業投資項目備備案辦理房地產開發發資質預審表表委托工程咨詢資資格機構編制制項目申請報告告研發部：協助提提供相關項目目資料項目部研發部向項目備案機關關提交申請報報告項目部建設用地規劃許

13、許可證原地上物土地證證登報聲明（原有土地證作作廢）土地補償費（原戶主需交納納的土地使用用費）土地出讓合同資料室：提供土土地出讓合同同、付款憑證證及相關圖紙紙核定土地邊界核定用地圖、核核定用地相關關圖、規劃地地界坐標圖交費證明繳納土地費用1:500現狀狀地形圖需準備3份詳規研發：委托設計計詳規節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明土地獲取階段辦 理土地證土地出讓合同交費證明繳納土地費用建設用地規劃許許可證地籍圖4份（薄膜圖）土地登記申請書書土地確權來源證證明文件土地權人證明材材料申請人主體資格格證明、法人人代表證明或或個人身份證證明行政部：提供企企業

14、相關證明明資料。規劃設計階段區域市場調研房地產市場調查查項目所在地房地地產市場的總總體供求現狀狀、價格水平平等對項目區域內及及周邊進行市市場分析、客客戶需求分析析、產品分析析、已成交客客戶分析、競競爭樓盤分析析等研發部銷售部項目部競爭性樓盤調查查項目周邊競爭性性樓盤詳細調調查項目所在商圈或或臨近商圈現現狀調研（商業部分）項目周邊商圈主主要商業業態態分布狀況、經經營狀況、經經營特點、預預期發展方向向等針對重點商家，進進行專向訪談談，同時組織織相關專業人人士進行專業業論證。商 業運營部研發部銷售部項目部同期操作商業地地產項目調查查（商業部分）競爭項目開發規規模、定位種種類、操作方方式、開發周周期等

15、；提取取數據庫相關關數據進行重重點分析、競競爭項目實地地調研了解相相關信息重點訪談了解重重點商家對競競爭項目的相相關看法、同同時了解投資資客戶對競爭爭項目的投資資意向。項目定位公建部分擬選業業態種類確定定、所選業態態數量確定通過行業發展分分析、消費需需求分析，確確定可開發公公建部分業態態種類。結合合市場相關類類型物業供求求狀況，確定定所選業態開開發數量商業運營部：配配合完成公建建部分業態選選擇與數量確確定研發部商 業運營部銷售部市場定位客戶定位產品定位價格定位依據控規指標，提提出產品類型型建議，完成成項目定位工工作 商業運營部：配配合完成公建建類配套定位位總經理各部門經濟測算逐步細化成本測測算

16、及利潤率率分析，進行行現金流測算算財務總監各部門項目發展報告開發計劃： 研發、銷售售：根據宗地地狀況、市場場條件和公司司回款要求，初初步制定土地地開發計劃和和銷售計劃； 研發、商業業：結合市場場現狀完成項項目公建部分分開發不同業業態產品開發發順序建議； 工程：按營營銷計劃和工工程情況排定定工期。項目考核指標初初定： 組織討論，初初步擬定的項項目開發排期期和總體經濟濟指標要求及及各階段經濟濟指標要求資金流： 工程：根據據工期制定工工程款支付計計劃； 項目：制訂訂配套費及土土地款支付計計劃。節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明規劃設計階段設計前期工作

17、明確產品設計思思路根據區域市場內內客戶需求狀狀況和在銷樓樓盤熱銷產品品分析，對戶戶型設計、戶戶型配比、面面積區間、景景觀規劃、建建筑風格、配配套標準等規規劃設計提出出改善性意見見。研發部銷售部成 本控制部工程部商 業運營部設計院初步選擇擇明確設計單位選選擇標準，了了解相關設計計院的價格行行情。必要時，對設計計單位進行實實地考察制定設計組織計計劃方案設計組織方案、規劃設計計院選擇與合合同簽訂法務：合同文本本審核成本：設計費費用審核設計任務書與相相關技術指標標初訂制訂規劃、景觀觀及建筑單體體的設計任務務書、交工標標準，及規劃劃指標、環境境指標的初訂訂研發：依據建筑筑規劃、景觀觀規劃及交工工標準初步

18、確確定建安、環環境等成本指指標；工程：參與制制定交工標準準，對主要部部位做法、結結構方案、設設備方案等提提出建設性意意見。規劃方案結合成成本測算的研研討及確定對于初步測算的的成本指標逐逐步細化、結結合市場調整整售價，確保保預期利潤率率。營銷：結合項目目地塊的基本本素質、成本本測算情況和和預期銷售情情況，對項目目規劃設計提提出建議；工工程：從施工工角度，對主主要部位做法法提出建設性性意見；項目目：提供各項項配套費用標標準。彩色總平面圖方方案送規劃預預審彩色總平面圖（含含經濟指標）研發：負責提供供圖紙修建性詳規成果果各部：提供參考考意見詳細性規劃方案案的報建及確確定（含配套場站點點）報市政府府研發

19、：負責提供供圖紙建筑平、立面功功能效果及成成本測算的研研討及確定各部門共同商討討成本指標，逐逐步深化、細細化。各部門結合項目目實際，從不不同角度提出出合理化建議議。彩色立面效果圖圖送規劃預審審及審批（上報市政府）研發：負責提供供圖紙建筑方案報建圖圖研發：提供報建建圖紙景觀概念方案設設計及確定各部門結合項目目實際，從不不同角度對客客戶景觀需求求、景觀規劃劃設計方案提提出合理化建建議。節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明規劃設計階段項目指標確認項目成本指標確確定 營銷、企劃劃：對銷售費費用指標，進進行討論確定定； 商業運營部部：結合不同同業態經營客客

20、戶需求，提提供有關配套套設備設施種種類、數量建建議； 項目、研發發、工程、財財務、成本等等部：項目前前期、工程、配配套、費用等等指標落實。項目考核指標確確定 營銷：結合合公司戰略要要求和項目自自身狀況，協協調其他各部部門制定項目目的考核指標標體系； 工程：制定定工期。年度考核指標調調整 營銷：根據據集團發展戰戰略的要求和和公司庫存、新新增、新開資資源的數量制制定公司年度度考核指標體體系； 工程：制定定工期考核標標準。施工圖設計組織施工圖、建筑設設計院選擇與與合同簽定 成本控制部部：配合研發發進行設計招招投標； 工程部：對結構方案案、設備選型型進行評估； 法務：合合同的審核。制定建筑、綜合合管網

21、、景觀觀施工圖設計計任務書（交交工標準確定定、建筑、景景觀限額指標標確定）按產品型式不同同，提供建筑筑設計限額指指標、景觀限限額設計指標標： 營銷 ：結結合項目定位位和客戶需求求及經驗判斷斷，參與建筑筑、景觀規劃劃和交工標準準的討論制定定； 工程：提供供工程技術專專業建議。結構方案及設備備選型研討及及確定 成本：針對對不同結構方方案進行經濟濟測算，選優優； 工程：參參與結構方案案及設備選型型研討。地質勘察報告組織現場勘察，并并提供地質勘勘察報告 研發：負責責提供規劃總總平面圖施工圖成果總平面圖放線圖樁位圖施工圖報建圖消防、人防報建建圖施工圖審查全圖圖及計算書編制典型樓座建建安預算施工圖會審 成

22、本控制：參與施工圖圖會審，審核核對成本影響響較大的項目目，提出優化化意見； 工程：對施施工圖的完整整性、設計選選材、選型的的合理性、經經濟性及施工工的可行性進進行審核。施工圖全圖編制典型樓座建建安預算，建建安成本綜合合測算、分析析、反饋并進進行圖紙優化化： 銷售：根據據項目預期銷銷售均價和利利潤率要求，根根據不同施工工方案的成本本情況，討論論并加以優化化； 研發：負責責圖紙優化變變更； 工程：對設設計選材、選選型的合理性性、經濟性及及施工的可行行性進行審核核。節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明規劃設計階段施工圖設計組織綜合管網方案設設計 項目：

23、提供供各專業局設設計條件景觀擴初及施工工圖設計 成本控制：成本核算及及費用控制景觀施工圖成本本測算、分析析、反饋并進進行圖紙優化化 銷售：結合合宗地狀況、項項目定位和成成本測算情況況，參與景觀觀施工的討論論制定 研發：負責責圖紙優化變變更 工程：對選選材、工藝做做法提出專業業性意見。施工準備階段建設工程規劃許可證規劃方案及市政政方案送審設計方案(含總總平面圖)申申報表研發：配合提供供設計院的蓋蓋章確認土地出讓合同項目：提供土地地出讓合同、付付款憑證及相相關圖紙修建性詳細規劃劃2份，電子子文件1份（注注：審定前，提提交10本規規劃設計方案案，電子文件件1份）研發：提供所需需圖紙申報單位（人）委委

24、托代理的，需需提交授權委委托書建筑方案送審建筑設計方案申申報表研發：配合提供供設計院的蓋蓋章確認1/500現勢勢地形圖1份份土地出讓合同項目：提供土地地出讓合同、付付款憑證及相相關圖紙投資計劃建筑設計方案22份（含建筑筑效果、總平平面、各層平平面、立面、剖剖面圖等）重重要項目需提提交模型申報單位（人）委委托代理的，需需提交授權委委托書取得許可證投資計劃大配套財務：提供資金金保障小配套財務：提供資金金保障消防證明研發：負責提供供消防報建圖圖人防證明研發：負責提供供人防報建圖圖地名證明節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明施工準備階段現場工程放線準備相

25、關文件建設工程規劃許許可證規劃局批復的項項目總平圖及及電子文件首層平面圖研發：出圖及圖圖紙問題解決決；工程：現場配合合。出放線報告按照施工總平圖圖進行樓座點點放置，出放放線報告工程：配合勘測測、清除現場場障礙現場保護與移交交施工單位配合做做記錄、現場場保護工程：組織現場場保護移交施工單位研發：現場發現現問題，及時時解決；工程：組織交接接。施工許可證準備相關文件建設用地規劃許許可證建設工程規劃許許可證施工圖紙及技術術資料報告書書工程施工中標通通知書及經過過簽證的施工工合同建設資金證明（銀銀行存款證明明）注：資金金情況需滿足足施工中標價價的1/3以以上項目年度投資計計劃（當年計計劃）施工圖審查研發

26、：負責提供供施工圖及計計算書質量監督手續質量監督登記表表工程：配合辦理理安全措施工程：組織施工工單位做好現現場圍墻及現現場相關安全全措施。安全施工措施登登記表工程：配合現場場安全企業投資項目備備案規劃成果大配套開工前期工作“三通一平”臨水、臨電 工程：確定定臨水、臨電電位置及數量量； 項目：協助助臨時電送電電、接入水接接入； 財務：提供供資金； 成本控制：審核相關費費用和成本。場地平整施工組織方案 研發：配合合工程部，負負責提供所需需的全部資料料； 成本：確定定分包項目及及各種特殊材材料的檔次價價格招投標、簽訂合合同勘察單位研發：提供總規規劃圖等所需需的全部資料料；成本：配合招投投標、測算成成

27、本；法務：招投標文文件的法務審審核、合同審審核樁基施工單位監理單位土建施工單位甲供材、分包商商沉降觀測節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明施工準備階段開工前期工作招標合同備案指土建施工單位位的公開招標標及合同備案案 工程：確定定備選單位、提提供招標資料料及備案合同同； 成本：共同同確定合同約約定的各項條條款。施工圖會審組織監理、施工工單位一起對對圖紙進行會會審研發：配合會審審，并負責提提供所需的全全部圖紙。會同設計院進行行會審，簽定定圖紙會審記記錄設計交底會同設計院進行行技術交底，簽簽定交底記錄錄研發：負責組織織設計單位交交底和變更。質量監督手續

28、辦理質檢委托項目：配合辦理理相關手續。辦理安全檢查委委托環衛、環保等相相關報建手續續項目臨時、永久久路口的報建建手續項目：配合辦理理相關手續。申辦項目臨時施施工用水、臨臨時用電、排排污手續辦理施工人員暫暫住手續開工工程建設階段項目開工施工放線建立平面和高程程控制系統。建建立控制主軸軸線（基線）標標樁，并在現現場清楚標明明墻、柱軸線線位置研發：負責提供供所需的圖紙紙和技術支持持。規劃驗線監理單位組織工工程部、設計計、規劃局驗驗線研發、項目：配配合樁基施工試樁施工，確定定樁基施工標標準研發：配合確定定樁基施工標標準。樁基全面施工研發：負責提供供所需的圖紙紙和技術支持持。樁基檢測委托樁基檢測單單位進

29、行樁基施工質質量檢測，并并提供樁基檢檢測報告開 槽土方工程支護工程降水工程基礎施工地基備案研發：配合參與與驗收基礎施工地基處理研發：負責提供供所需的全部部圖紙，配合合解決圖紙設設計問題。混凝土墊層地下防水混凝土基礎基礎驗收備案承建單位自評監理對驗評資料料審查、現場場觀感質量量量測和檢查監理組織相關部部門驗收研發：配合參與與驗收簽定建筑工程分分部工程（基基礎）驗收表表基礎處理竣工結結算核對全部設計變變更、現場簽簽證及各項扣扣款的增減項項造價。工程：提供全面面的現場簽證證、水電扣款款等基礎性資資料。節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明工程建設階段主體

30、施工審核施工方案、施施工組織設計計鋼筋混凝土工程程施工單位填報材材料進場報驗驗單三證（材料出廠廠合格證、進進入現場的取取樣檢驗證明明、建委產品品質量認證）模板分項工程鋼筋分項工程預應力分項工程程混凝土分項工程程現澆結構分項工工程裝配式結構分項項工程混凝土結構子分分部工程配套管線預埋重要分項工程及及隱蔽工程質質量驗收核心筒剪力墻，裙裙樓，結構轉轉換層，第一一層標準層，天天面層鋼筋 地下室、裙裙樓、塔樓第第一層的水暖暖電管線預埋埋； 超高層建筑筑圈梁防雷工工程、避難層層管線預埋。圖紙問題解決圖紙問題的發現現及分析 研發：配合合分析問題設計變更 研發：配合合完成設計變變更； 成本本：核定成本本影響施

31、工質量問題、事故處理施工質量問題、事事故的調查分分析 研發：配合合分析問題處理方案的制定定、審核、審審批 研發：配合合制定方案； 成本：核定成成本影響處理方案的實施施變更簽證設計變更 研發：配合合完成設計變變更； 成本控制：核定變更成成本影響。工程變更工程變更技術經經濟分析 研發：配合合技術分析； 成本：進行經經濟分析。工程變更申請 研發：協助助現場進行變變更簽證； 成本：測算算變更對成本本的影響，對對可行性判斷斷。設計變更 研發：配合合完成變更； 成本：核定成成本影響工程款支付工程進度的確認認工程款申請表審審批 成本控制：按合同約定定審核付款比比例。工程款支付 財務：審核核工程價款單單及發票

32、，付付款。主體驗收主體驗收備案施工單位自評監理對驗評資料料審查、現場場觀感質量量量測和檢查監理組織相關部部門驗收 工程、研發發、成本、設設計、監理、施施工單位參與與簽定建筑工程分分部工程（主主體）驗收表表節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明項目銷售階段銷售許可證準備相關文件公司營業執照照房地產開發資資質證書國有土地使用用證或建設用地規規劃許可證年度投資計劃劃(計委批批文)建設工程規劃劃許可證研發：負責提供供所需的全部部圖紙。建設工程施工工許可證公用基礎設施配配套證明獲取前期物業備備案證明物業：簽訂物業業合同工程施工達到辦辦證要求的形形象進度基礎工

33、程形象部部位達到正負負零及圖象文文件工程：符合形象象要求提供基基礎驗收證明明。按規定達到相應應的形象部位位（不同建筑形式式，要求不一一樣）工程：達到形象象進度要求，提提供證明。面積計算及圖紙紙獲取面積計算算成果表項目：提供地名名批復及附圖圖、圖審證等等；研發：提供全全套的施工圖圖和總平面圖圖。項目總平面圖圖獲取商品房網上上銷售數據錄錄入合格證明明銷管：配合網上上錄入項目亮相前準備推盤策略確定產品策略： 策劃：根據據項目定位、市市場狀況和項項目推廣策略略，對產品推推廣排期、階階段性重點聚聚焦提合理化化建議； 研發：根據據產品推廣排排期，提供具具體產品的房房型圖、戶型型賣點、專業業設計人員支支持、

34、講解產產品等。價格策略： 銷售：協助助現場根據具具體組團、樓樓座、樓層、朝朝向等因素，制制定價格體系系及制作銷控控； 成本控制部部：提供產品品成本，提出出售價建議。推廣策略： 銷售：參與與項目推廣策策略的討論，提提出合理化建建議，實現推推廣效果的最最大化； 研發：提供供設計院背景景、產品設計計理念、產品品賣點及專業業設計人員的的支持。招商策略： 商業運營：整合外部資資源，根據項項目銷售需要要，制定項目目全程招商策策略。確定外部資源廣告公司尋找及及確定 銷售：參與與研究討論廣廣告公司的選選擇，參與溝溝通。制作公司尋找及及確定策略公司尋找及及確定 銷售：策略略公司的溝通通，并進行相相關的培訓媒介公

35、司尋找及及確定 銷售：根據據目標客戶群群的日常生活活、行為習慣慣，選擇和確確定有效的媒媒體形式，監監控、反饋媒媒體實施的效效果。活動公司尋找及及確定 銷售：活動動公司的溝通通，各個階段段活動組織的的配合協調，活活動過程的實實時關注，反反饋調整后期期活動營銷的的內容。節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明項目銷售階段項目亮相前準備項目推廣定位確確定項目名稱、組團團名稱研發：根據對產產品的理解提提出合理建議議。銷售：根據對市市場客戶的理理解提出合理理建議。項目核心推廣理理念確定Slogon確確定項目核心識別系系統確定Logo確定VI系統及延展展方案確定

36、亮相前項目知識識系統培訓建筑知識，樓盤盤背景，項目目賣點綜述，競競爭對手比較較，付款方式式，法律手續續，銷售技巧巧等方面的綜綜合培訓銷管：提供相關關政策培訓法法務：提供相相關政策培訓訓及統一口徑徑的法律審查查；研發：提供建筑筑設計單位、景景觀設計公司司、建筑風格格、各項控規規指標、交工工標準、戶型型賣點資料、全全部圖紙資料料等； 工程：提供施工工材料、施工工工藝、重點點節點、工程程進度、入住住時間、交工工標準等資料料。銷售分賣場設立立為實現項目宣傳傳的最大化，在在合理地段設設立商品房銷銷售展示中心心企劃：提供外賣賣場設計、包包裝方案并協協助完成，賣賣場相關銷售售道具制作。銷售道具準備現場房型手

37、冊（亮亮相版）研發：提供各單單體戶型圖和和樓層平面圖圖、小區擺位位圖等。售樓處裝修裝飾飾及售樓處內內外部指引包包裝（精神堡堡壘、工地圍圍檔、吊旗、道道旗、形象墻墻、指示牌、資資料架、展示示架）銷售：提出裝飾飾及指引系統統的合理化建建議；工程：組織招標標確定施工單單位，協助企企劃部進行售售樓處內部裝裝修和項目指指引系統的施施工；成本控制：核算算售樓處裝修修成本，進行行合同審批和和付款工作；財務：提供裝修修及包裝所需需資金支持。樣板間及樣板環環境指示說明明系統銷售：協商決定定樣板間建造造的具體戶型型；研發：提供樣板板間戶型的詳詳細房型圖和和尺寸；工程：組織招標標確定施工單單位并施工，組組織樣板間施

38、施工和節點支支持；成本控制：樣板板間裝修成本本核算及合同同審批工作；財務：提供裝修修及包裝所需需資金支持沙盤（概念）模模型、主力戶型單體模模型研發：提供規劃劃方案圖和戶戶型圖，支持持企劃部制作作概念沙盤和和單體戶型；銷售：與企劃部部協商，選定定沙盤方案及及主力戶型。節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明項目銷售階段項目亮相前準備銷售道具準備入市前印刷品的的設計、制作作（概念樓書書、房型圖、DM單、宣傳海報等）銷售：各種印刷刷類銷售道具具制作的確定定；研發：項目研發發設計方面資資料的提供，如如平面規劃圖圖、景觀規劃劃圖、房型圖圖、人行系統統、車行系統

39、統等；工程：提供工程程進度及交工工標準，施工工材料、施工工工藝等相關關方面的資料料；法務：相關印刷刷文件的法律律審核以及合合同的審核。項目周邊的主要要道路設置醒醒目指示系統統(意向)派籌卡卡及紀念禮品品聯動工作的準備備配備看房車及看看房車包裝行政：提供看房房車及司機組織進行聯動單單位人員的培培訓和包裝企劃：提供重點點聯動單位的的包裝，相關關銷售道具的的制作。意向商家簽約進駐意向書法務：合同談判判以及審核確定項目亮相方方案項目形象表情、主主題、創意表表現確定項目部、銷售部部：參與討論論，提出建設設性意見。項目亮相細化方方案確定項目亮相媒體確確定項目亮相項目亮相項目形象出街，媒媒介組合應用用（戶外

40、、報報紙、電視、電電臺、車體、電電梯）法務：相關印刷刷文件的法律律審核以及合合同的審核。新聞媒體新聞信信息亮相新聞中心：通過過媒體擴大宣宣傳信息。亮相慶典活動及及產品推介會會的宣傳和安安排研發：項目研發發設計資料、研研發設計專業業人士支持；銷售：項目亮相相各項工作的的配合開展，電電話接聽解答答，現場客戶戶接待，活動動的協同組織織等。項目開盤前準備銷售內部資料房型、房號及面面積對照表研發：提供房型型本冊、技術術支持；銷管：提供房號號及面積表銷控方案及銷控控表答客戶問客戶接待、客戶戶問題匯總及反饋（統一說說詞）研發、工程：配配合解釋、解解決客戶提出出的研發及工工程問題。客戶積累意向卡銷售，客客戶梳

41、理，意意向銷控制定定，客戶關系系維護銷管：意向卡銷銷售的組織工工作；外賣場：意向客客戶推薦，客客戶關系維護護。節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明項目銷售階段項目開盤前準備交工標準確定各部門聯動：討討論并確定項項目交工標準準；法務：法律風險險提示。價格體系確定成本控制：牽頭頭制定項目考考核指標體系系，提供項目目經濟指標要要求；銷售：對不同組組團、不同樓樓座、不同樓樓層和戶型制制定合理的價價格體系。合同準備房型附圖研發：提供所有有房型附圖交工標準研發：提供確定定交工標準法務：交工標準準中法律風險險的提示和規規避；工程：審核合同同中的交樓時時間及交工

42、標標準。小區擺位研發：負責提供供最終版的總總平面圖。合同、附加協議議等文本審查查確定法務：商品房合合同、附加協協議、補充協協議等文本的的審查確定。開盤前銷售道具具的準備現場房型手冊深深化版及最終終版研發：提供深化化版房型圖手手冊及逐步落落實形成最終終房型圖手冊冊。樓書，宣傳海報報、折頁，物物業管理公約約研發：協助制作作樓書、折頁頁等，提供技技術支持；物業：提供物業業管理公約購房須知，房型型圖，詳細價價格表研發：提供項目目詳細的房型型圖，提供技技術支持；銷售：協助銷管管制定項目樓樓房的價格體體系；工程：提供工程程進度及交工工標準。售樓處內外展示示道具統一更更換(道旗、吊吊旗、背板等等)沙盤（細化

43、景觀觀及外檐）研發：提供項目目總規劃平面面圖，協助企企劃制作沙盤盤，提供圖紙紙和技術支持持樣板間、樣板環環境的指示系系統的數據更更新研發：負責提供供樣板環境圖圖紙和技術支支持銷控表及銷控貼貼，認購書，合合同袋銷管：協助企劃劃制作銷控表表、認購書、合合同袋等相關關銷售用具。項目形象的提升升及深化戶外媒體發布（項項目形象及核核心理念鍛造造與深化）報紙媒體發布（項項目形象及核核心理念鍛造造與深化）小眾媒體及創新新媒體發布（項項目形象及核核心理念鍛造造與深化）開盤信息告知媒介組合應用（戶戶外、報紙、電電視、電臺、車車體、電梯）銀行大協議的簽簽訂財務中心：提供供銀行節點工作階段主要工作內容工作部門備注主

44、 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明開盤項目銷售階段項目開盤開盤慶典活動活動形式（演出出說明會發布會）與會人員（演藝藝名人專家學者）告知途徑（報廣廣海報門票DM）銷售：開盤慶典典活動的組織織配合，最大大化接待、積積累客戶；物業：積為開盤盤慶典活動提提供人力物力力支持客戶轉化明確合理流程，接接待、回訪、邀邀約客戶，完成客戶轉轉協議、轉合合同工作。財務：收定金、購購房款；銷售：簽訂購房房協議，進行行客戶關系維維護，協助合合同、文件的的簽署回款落實銷售：按每月考考核指標定時時定額完成銷銷售量，為回回款落實提供供支撐。日常銷售月度指標分解根據公司資金情情況與項目進進程，進行月月度指標分解解與

45、調整產品分析、聚焦焦銷售重點來電客戶分析、來來訪客戶分析析、成交客戶戶分析、未成成交客戶分析析、滯銷產品品分析、競爭爭項目動態關關注，對項目目所處銷售階階段進行準確確判斷和適時時調整企劃：階段性項項目推廣總結結，根據庫存存產品現狀，合合理安排推廣廣節奏和推廣廣方向；銷售：根據庫存存產品現狀和和考核指標要要求，討論協協商調整價格格體系，聚焦焦重點產品的的銷售；外賣場：協助銷銷售進行產品品、客戶分析析，根據聚焦焦銷售重點，推推薦可成交客客戶。月度操作手冊的的制定根據財務指標，產產品情況，客客戶情況，制制定月度的推推廣策略、銷銷售策略和重重大節點價格監控及調整整定期進行價格測測算，與銷售售溝通，根據

46、據庫存產品和和聚焦銷售的的重點及市場場形勢變化，調調整項目價格格，實現項目目利潤最大化化成本控制：階段段性考核指標標調整；動態態調整售價，實實現利潤最大大化；銷售：根據階段段性產品銷售售情況和庫存存產品現狀，溝溝通協調銷管管調整價格體體系。月度推廣計劃的的執行報紙媒體：樹立立項目形象，宣宣泄產品賣點點銷售：協同企劃劃對于項目形形象和階段性性產品宣泄點點進行溝通，確確定報廣內容容戶外媒體：強化化項目形象，聚聚焦重大節點點銷售：結合階段段性考核指標標和項目銷售售情況，確定定階段性節點點的設置和媒媒體宣傳營銷活動：維系系老客戶促進進老帶新，制制造新聞熱點點烘托項目人人氣銷售：協助企劃劃進行主題營營銷

47、活動的組組織和配合工工作客戶中心：通過過公益性活動動強化客戶品品牌忠誠度，加加強項目口碑碑傳播效應銷售：通過與企企劃部的溝通通交流，創新新性的組織公公益性活動，強強化客戶忠誠誠和樹立公司司品牌美譽度度，逐漸形成成項目的獨特特賣點。銷售道具支持：樓書、客戶戶通訊、生活活手冊折頁、道道旗、吊旗銷售：協同企劃劃制作各種銷銷售道具。節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明項目銷售階段日常銷售客戶到訪及接待待成交工作客戶資源利用大大客戶，社區區活動，置業業推薦，物業業推薦等工作作帶來大批意意向客戶企劃：提供DMM單，海報、樓樓書、單體沙沙盤等銷售道道具支持。外

48、賣場客戶到訪訪企劃：外賣場銷銷售道具的及及時制作和補補充，路演活活動的組織開開展。項目銷售現場利利用電話，回回訪老客戶，并并進行客戶接接待成交工作作通過日常培訓，提提高銷售人員員的接待水平平，現場通過過電話回訪，邀邀約客戶到訪訪，促成簽約約成交銷售費用月度付付款計劃及支支付成本控制：根據據銷售費用發發生及以往支支付情況，制制定月度合同同支付額度，審審核付款計劃劃并上報集團團；財務：審核價款款單及發票，按按資金情況付付款合作方合同簽訂訂相關部門：合同同簽訂及審批批工作；法務：商品房合合同、附加協協議等檢查，風風險提示；銷售：確認物業業及置業聯動動，送各部門門存檔。銷售回款制定回款節點，協協調銀行

49、及房房管局保證按按期回款財務：為客戶創創造便捷交款款條件，快速速收款。月度指標考核公司考核指標完完成及調整銷管：按當月完完成情況逐步步調整全年銷銷售回款指標標財務：編制月度度資金預算，填填列各項目實實際發生數。項目考核指標完完成及調整銷管：按當月完完成情況，調調整次月及全全年銷售任務務指標；財務：編制月度度資金預算，填填列各項目實實際發生數；項目：提供下月月指標落實的的政府相關證證件支持；工程：提供下月月指標落實的的工程節點支支持，統計匯匯報工程指標標完成情況及及指標調整，提提供月度工程程款計劃。清盤銷售清盤清盤后項目各種種資料移交行政：接收商品品房合同、協協議、優惠單單并存檔。項目銷售、招商

50、商工作問題總總結、匯報并并存檔項目營銷推廣效效果的監控、評評估、修正，通通過銷售體系系例會、項目目協調會、部部門例會、各各種主題總結結會等形式做做工作總結，指指導后期工作作節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明工程建設階段外檐裝修材料確定設計、研發定板板研發、成本控制制：分別從技技術、經濟方方面配合。施工樣板制作材料確定研發、成本控制制：分別從技技術、經濟方方面配合選用用材料。甲供、甲分包材料的招標制定招標計劃編制招標文件擬定投標單位成本控制：審核核招標方案確定材料招標技技術要求成本控制：參與與招標、測算算成本。確定定標原則成本控制：參與與確定定標

51、原原則考察投標單位成本控制：參與與考察并提出出考察意見招標、定標成本控制：參與與招標定標內外檐裝 修地 面基層處理找平層面層防 水基層處理防水層施工面層砂漿抹 灰基層處理抹灰飾面板（磚）排磚面磚安裝研發：參與施工工樣板驗收勾縫門 窗型材加工安裝窗框安裝窗扇封膠輕質隔墻放線定位隔墻砌筑及安裝裝幕 墻幕墻專業設計研發：審核幕墻墻設計圖預埋件安裝龍骨加工及安裝裝幕墻面材安裝封膠涂 飾基層處理底料施工面料施工研發：參與施工工樣板驗收節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明工程建設階段水、暖、電安裝室內給水系統給水管道及配件件安裝室內消火栓系統統安裝給水設備安

52、裝管道防腐，絕熱熱室內排水系統排水管道及配件件安裝雨水管道及配件件安裝室內熱水供應系系統管道及配件安裝裝輔助設備安裝防腐，絕熱衛生器具安裝衛生器具安裝研發：參與施工工樣板驗收衛生器具給水配配件安裝衛生器具排水管管道安裝室內采暖系統管道及配件安裝裝輔助設備及散熱熱器安裝系統水壓試驗及及調試防腐，絕熱變配電室變壓器、箱式變變電所安裝成套配電柜、控控制柜和動力力、照明配電電箱（盤）及及控制柜安裝裝裸母線、封閉母母線、插接式式母線安裝電纜溝內和電纜纜豎井內電纜纜敷設電纜頭制作、導導線連接和線線路電氣試驗驗接地裝置安裝避雷引下線和變變配電室接地地干線敷設供電干線裸母線、封閉母母線、插接式式母線安裝架設電

53、纜溝內和電纜纜豎井電纜敷敷設電線、電纜導管管和線槽敷設設電線、電纜穿管管和線槽敷線線電纜頭制作、導導線連接和線線路電氣試驗驗節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明工程建設階段水、暖、電安裝電氣動力成套配電柜、控控制柜和動力力、照明配電電箱（盤）及及控制柜安裝裝低壓電動機、電電加熱器及電電動執行機構構檢查、接線線低壓氣動力設備備檢測、試驗驗和空載試運運行橋架安裝和橋架架內電纜敷設設電線、電纜導管管和線槽敷設設電線、電纜穿管管和線槽敷線線電纜頭制作、導導線連接和線線路電氣試驗驗插座、開關、風風扇安裝電氣照明安裝成套配電柜、控控制柜和動力力、照明配電電箱

54、（盤）安安裝電線、電纜導管管和線槽敷設設電線、電纜導管管和線槽敷設設電線、電纜導管管和線槽敷線線，槽板配線線鋼索配線，電纜纜頭制作導線連接和線路路氣試驗燈具、插座、開開關、風扇安安裝建筑照明通電試試運行備用和不間斷電電源安裝成套配電柜、控控制柜和動力力、照明配電電箱（盤）安安裝柴油發電機安裝裝其元裸母線、封閉母母線、插接式式母線安裝電線、電纜導管管和線槽敷設設電線、電纜導管管和線槽敷線線電纜頭制作導線連接和線路路氣試驗接地裝置安裝防雷及接地安裝裝接地裝置安裝避雷引下線和變變配電室接地地干線敷設建筑物等電位連連接，接閃器器安裝研發：配合驗收收節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部

55、門主辦崗位協辦部門大類小類說明工程建設階段智能化通信網絡系統通信系統，衛星星及有線電視視系統，公共共廣播系統辦公自動化系統統計算機網絡系統統，信息平臺臺及辦公自化化應用軟件，網網絡安全系統統建筑設備監控系系統空調與通風系統統，變配電系系統，照明系系統，給排水水系統，熱源源和熱交換系系統，冷凍和和冷卻系統，電電梯和自動扶扶梯系統，中中央管理工作作站與操作分分站，子系統統通信接口火災報警及消防防聯動系統火災和可燃氣體體探測系統，火災報警控制系系統。消防聯動系統安全防范系統電視監控系，入入侵報警系統統，巡更系統統，出入口控控制（門禁）系系統，停車管管理系統綜合布線系統纜線敷設和終接接，機柜、機機架、

56、配線架架的安裝，信信息插座和光光纜芯線終端端的安裝智能化集成系統統集成系統網絡，實實時數據庫，信信息安全，功功能接口電源與接地智能建筑電源，防防雷及接地環境空間環境，室內內空調環境，視視覺照明環境境，電磁環境境住宅（小區）智智能化系統火災自動報警及及消防動系統統，安全防范范系統（含電電視臨近系系統，入侵報報警系統，巡巡更系統、門門禁系統、樓樓宇對講系統統、停車管理理系統），物物業管理系統統（多表現場場計量及與遠遠程傳輸系統統、建筑設備備監控系統、公公共廣播系統統、小區建筑筑設備監控系系統、物業辦辦公自動化系系統），智能能家庭信息平平臺通風與空調送排風系統風管與配件制作作，部件制作作，風管系統統

57、安裝，空氣氣處理設備安安裝，消聲設設備制作與安安裝，風管與與設備防腐，風風機安裝，系系統調試防排煙系統風管與配件制作作，部件制作作，風管系統統安裝，防排排煙風口、常常閉正壓風口口與設備安裝裝，風管與設設備防腐同，風風機安裝，系系統調試節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明工程建設階段通風與空調除塵系統風管與配件制作作，部件制作作，風管系統統安裝，除塵塵器與排污設設備安裝，風風管與設備防防腐，風機安安裝，系統調調試空調風系統風管與配件制作作，部件制作作，風管系統統安裝，空氣氣處理設備安安裝，消聲設設備制作與安安裝，風管與與設備防腐，風風機安裝，風風管

58、與設備絕絕熱，系統調調試凈化空調系統風管與配件制作作，部件制作作，風管系統統安裝，空氣氣處理設備安安裝，消聲設設備制作與安安裝，風管與與設備防腐，風風機安裝，風風管與設備絕絕熱，高效過過濾器安裝，系系統調試制冷設備系統制冷組安裝，制制冷劑管道及及配件安裝，制制冷附屬設備備安裝，管道道及設備的防防腐與絕熱，系系統調試空調水系統管道冷熱（媒）水水系統安裝，冷冷卻水系統安安裝，準凝水水系統安裝，閥閥門及部件安安裝，冷卻塔塔安裝，水泵泵及附屬設備備安裝，管道道與設備的防防腐與絕熱，系系統調試電梯安裝招標選定安裝單單位選型及招標提供電梯井道土土建節點圖預埋件設置、預預留洞口的設設置指導電梯井道土土建施工

59、土建交接檢驗電梯安裝及調試試驅動主機導軌，門系統，轎轎廂，對重（平平衡重）掛行補償裝置，電氣氣裝置整機安裝調試、驗驗收毛坯房竣工驗收備案會同監理、施工工單位初步驗驗收 施工隊隊伍整改。整理竣工資料及及竣工圖 施工單位提供建建筑工程質量量保修書組織銷售、研發發、運營、物物業共同驗收收。報建委質監部門門審定備案項目：辦理建設設工程檔案預預驗收證明與物業進行交接接。物業：辦理交接接手續節點工作階段主要工作內容工作部門備注主 項分 項主辦部門主辦崗位協辦部門大類小類說明工程建設階段毛坯房竣工驗收土建、給排水、采采暖、電氣、空空調、甲供材材、各項分包包工程結算核對各棟建筑面面積，核對全全部設計變更更、現

60、場簽證證及各項扣款款的增減項造造價。工程：（1）申請甲供供材結算，提提供四方（甲甲方、總包方方、甲供方、監監理）簽字確確認的領料匯匯總表，及全全面的現場簽簽證（監理、工工程部經理簽簽字確認）、水水電扣款等基基礎性資料（2）申請分包包工程結算，提提供四方（甲甲方、總包方方、分包方、監監理）簽字確確認的分包工工程量匯總表表，及全面的的現場簽證（監監理、工程部部經理簽字確確認）、水電電扣款等基礎礎性資料；（3）申請土建建工程結算，提提供全面的現現場簽證（監監理、工程部部經理簽字確確認）、水電電扣款等基礎礎性資料。成品房裝 修土建工作面移交交土建整改垃圾清運吊 頂龍骨加工及安裝裝封板潔 具潔具選型及招