1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔附件一 濱城花園前期物業開辦管理方案前期開辦費用一、辦公用具的購買：24600元。電腦一部：5000元；打印機一臺：3500元；復印機一臺：3500元；報裝電話兩部：600元；傳真機一部：1500元；辦公文具購買：500元；辦公桌椅購買：10000元。 /二、工具購買：12000元。保安用具：6000元；對講機1000元/部5部=5000元；其他（電池、警棍等）計：1000元。清潔用具（含藥劑）：1000元；維修工具（全套）：5000元。三、前期管理投入費用：5000元。管理處標識標牌：3000元；其他開支：2000元。四、不可預見費用上述（一項+二

2、項+三項）20%：8320元。4160020%=8320元。合計：49920元。說明：1、上述費用，應由發展商提供，所采購物品列為管理處固定資產，所有權歸發展商，交管理處員工無償使用及負責保管。2、該費用是否于小區正式開業后在管理費用中逐年攤還的問題，將由業主委員會、管理公司、發展商另行商議。3、上述管理處標識標牌的制作，是管理公司正式進場后，根據實際管理工作需要制作的各類標牌，非大廈VI視覺系統標牌的制作。4、上述前期開辦開辦費用，不包括員工制服的制作費用，該筆費用另議。附件二 日常管理費用開支預測一、人工工資開支：12550元/月。1、管理人員人工費：4000元。主管人工費：2500元/月

3、；管理員人工費：1500元/月。2、保安員人工費：5250元/月。1050元/人月5人=5250元/月。3、清潔工人工費：1500元。750元/人月2人=1500元/月4、維修工人工費：1000元/月。5、加班費（按2天/人月計）：800元/月。11750元/月30天2天/人月=800元/月；二、辦公費用：1704元/月。電話費：600元/月；固定電話費：200元/部月2部=400元/月；主管手機話費：200元/月。文具消耗費用：500元/月。業務費：200元/月；書報費（放閱覽室供業主及員工閱覽）：100元/月；交通費：300元/月。三、管理處日常開支：10737元/月。清潔綠化日常費用：1

4、480元/月。垃圾清運費：600元/月；清潔工具、用品消耗：500元/月；清潔綠化費：300元/月。消殺年度費用分解到月：80元/月。公共設施設備維修保養費用：5650元/月。電梯維修保養費（外包，含年檢費用）：3900元/月；650元/梯月6梯=3900元/月智能化管理系統維修保養費（外包）：1000元/月；發電機組年度保養費分解到月（外包）：100元/月；水泵房（生活、消防供水系統）年度保養費分解到月：100元/月；煤氣供應系統年度保養費分解到月：50元/月；其他公用設施設備的日常維護保養費：500元/月；公用水電費（含管理處用電）：3000元/月。保安用品消耗費用：400元/月。化糞池年

5、度清理費用分解到月：208元月。250元/池次10池12月=208元/月四、管理費酬金上述（一項+三項）10%：2499元/月。24991元/月10%=2499元/月五、稅金上述（一項+四項）5%：1375元/月。27490元/月5%=1375元/月合計：28865元/月。說明：1、上述日常管理費用預測系估算，具體開支情況，根據實際情況的變化可做適當調整，以實際發生額為準。2、按上述費用預測之情況，發展商應提供管理處員工就餐和住宿之保障，即管理處不開設食堂。因無后勤保障費用開支預算，故發展商應提供所有員工的住宿保障。3、分解到月的開支費用為預提費用，將用于季度或年度開支。4、辦公固定資產的折舊

6、、攤還、更新問題，由發展商、業主委員會、管理公司協商議定；5、員工制服的制作、更新問題另行議定。擬收取管理服務費測算一、測算依據及原則：根據發展商所提供的現有資料，測算商鋪面積為189534平方米，估算住宅面積為16000平方米。根據東莞市物價局的相關規定，商鋪管理服務費的收取標準可上浮200%，故所擬管物業的測算面積為：18843平方米。16000+189534150%=18843二、測算方法：月開支費用管理物業總面積三、測算結果：住宅：28865元/月18843平方米=153元/月平方米商鋪：28865元/月18843平方米150%=2295元/月平方米因物業總面積系估算，故物業管理服務費

7、的收取標準擬定為：住宅：150元/月平方米商鋪：230元/月平方米特別說明：上述管理處日常管理開支費用預測及擬收取的管理服務費的測算，因建筑面積系估算，故如果建筑面積小于估算數字，管理服務非的收取標準應相應提高。須反復強調的是，員工的制服制作、辦公固定資產的折舊和更新，將由發展商、業主委員會、管理公司協商議定。外墻清潔費用將在具體清潔的時候分攤收取。因無不可預見費用的預算，故管理公司在實際的管理過程中，如果實際收取的管理服務費不足以支付實際開支，管理公司將在與業主委員會、發展商充分協商的情況下，適當增加管理服務費的收取標準。附件三 物業管理建議方案為方便日后物業管理工作的正常實施與開展，發展商

8、在出售所有物業（住宅、商鋪）時，在與購買者所簽定的合同中，應載明下列內容：所有業主或非業主使用人，均應接受發展商（或業主委員會）選聘的物業管理公司的統一管理，并按時繳納管理服務費；關于商鋪轉租及用途的相關規定；關于住宅轉租及用途的相關規定；關于空調機、防盜網安裝的相關規定；關于車位的權屬、租用、收費的相關規定；其他發展商認為有必要提出的特別規定。物業管理公司正式驗收接管后，發展商應提交的相關資料：產權資料：項目批準文件；用地批準文件；建筑執照；拆遷資料。技術資料：竣工圖包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預決算；圖紙會審記錄；工

9、程設計變更通知及技術核定單位（包括質量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；新材料、新構件的鑒定合格證書；水、電、暖、通、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；砂漿、混凝土塊的試塊試壓報告；供水、管道煤氣的試壓報告。關于維修基金，發展商應與全體業主協商制定雙方的出資標準和出資方式，應設立維修基金。物業管理公司正式接管后，將依照國家有關法律法規的歸定，制訂完善的維修基金的管理與使用制度。關于管理用房的設置，根據實地考察的情況，建議于健身房與閱覽室之間的大廳，獨立分隔出辦公室一間，面積要求20平方米左右。另于大廳的其他空閑位置設立業主接待區。其他建議：工程施工須完善的地方：于業主方便收取的地方設置信報箱，標明對應的單位編號；統一制作各單元、單位的門牌，必要時以當地公安部門的編號為準。車場應劃車位線，方便業主有序停放；