1、某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)科技園區(qū)商住用地項目可行性研究報告目錄第一章項目概況（三）第二章項目背景（六）第三章房地產(chǎn)市場分析（十一）第四章價格定位（十七）第五章 場地主要建設條件（ 22 ）第六章節(jié)水(2 4 )第七章 環(huán)境影響評價 (2 6 )第八章質(zhì)量保證體系和項目招標方案（3 0 ）九、投資估算（ 33 ）第十章財務評估 （ 35 ）附件和圖紙第一章項目概述一、項目名稱：某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)清華科技園商住地塊可行性研究報告2 、建設地址：某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)楓林西街以南、桂園大道以東、昌九高速以西、劇情概況該地塊位于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，屬于城市副中心區(qū)和昌北板塊。該地塊北鄰楓林大道，西鄰桂園路。周邊配套

2、齊全，交通發(fā)達。近超市：財達購物廣場、正源購物廣場、樂布依爾購物廣場等；華華科技大學，某理工學院；商業(yè)配套：緊鄰“豐陸新天地”昌北商業(yè)中心；銀行：某銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄、洪都農(nóng)商行；通訊：中國移動、中國電信、中國聯(lián)通；餐飲：紅寶石酒店、美食故事、金御滿堂酒店、新金富源酒店；醫(yī)院：某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)醫(yī)院、交橋醫(yī)院、某同濟醫(yī)院昌北分院。項目交通便利，多路公交車直達老城區(qū)。昌北管委會232、211、304、517號； 213、214路到環(huán)球公園，步行5分鐘；其他124、223、240等路直達夏洛站，步行5分鐘即可。總面積約143334.05平方米（215畝）。地塊位置圖

3、：項目位置項目位置4 、建設工期：預計3年；五、主要技術經(jīng)濟指標（一）土地面積：143334.05（215畝）；（2）用地：商業(yè)、酒店、辦公、住宅用地；（3）容積率2.8，建筑密度35%，綠地率25%；(4)正門出入口：楓林西街（5）樓宇優(yōu)惠：楓林西街15米，昌九高速30米，清瀾運河30米；(6) 機動車位：住宅：戶型建筑面積144M 2 ：1.2個車位/戶； 90M 2 144M 2 : 1.0車位/戶；房屋類型建筑面積90M 2 ：0.8個車位/戶；商業(yè)：總則商業(yè)（3000M 2 ）：0.6個車位/100M 2 ；大型商業(yè)（ 3000M 2 ）：1.0個車位/100M 2 ；辦公室：1.2

4、個車位/100M 2 ；酒店：0.7個車位/間；幼兒園：1.5個車位/100名師生(7)建筑面積90平方米以下的住宅占已開發(fā)住宅總建筑面積的70%，商業(yè)、酒店、辦公等公共建筑面積控制在規(guī)劃的35%總建筑面積（按容積率計）（包括酒店業(yè)）開發(fā)面積不少于20,000 M 2 ）。（八）公共配套：九班幼兒園1所，占地面積不少于3000平方米。(9)以上數(shù)據(jù)來源于某城市規(guī)劃局規(guī)劃設計條件洪規(guī)字2010541號6. 可行性研究結論（1）項目地理位置優(yōu)越，具有一定的規(guī)模，有利于發(fā)展，樹立公司品牌。（2）項目經(jīng)濟效益指標良好，財務上可行。（3）本項目利潤目標的實現(xiàn)主要取決于住宅部分價值的實現(xiàn)。(4)從分析中可

5、以看出，項目銷售價格的實現(xiàn)對項目的經(jīng)濟效益指標最為敏感。因此，該項目的主要風險在于未來一兩年內(nèi)某城市住宅商品房的市場價格風險。因此，項目的準確定位和營銷非常重要。（5）建議16-200萬元/畝的土地招標范圍是合理的招標范圍。競爭對手強的，不得超過250萬元/畝。第二章項目背景一、概述A、江西省省會，全國35個特大城市之一，地處長江中下游，鄱陽湖西南岸。是唯一毗鄰長三角、珠三角和閩東南經(jīng)濟區(qū)的省會城市。南北奔跑。京九、浙贛、皖贛鐵路線在此交匯，是京九線上唯一的省會城市； 105、320、316國道貫穿一定；昌北國際機場可直達全國主要城市；水運經(jīng)贛江入長江，出東海。從經(jīng)濟角度看，某地區(qū)已成為國際和

6、東部沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)業(yè)梯度轉移的理想?yún)^(qū)域。一定的自然環(huán)境優(yōu)美，依山傍水，風景秀麗。西至西山，北至美嶺，贛江穿城而過。 “城在湖中，湖在城中。”文化底蘊深厚，擁有多處國家級和省級重點文物保護單位。市轄1縣、新建縣、進賢縣、安義縣4縣，東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云浦區(qū)、青山湖區(qū)、萬里區(qū)等5個區(qū)，以及經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（昌北區(qū)）、高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）和紅谷灘新區(qū)。全市總面積7402.36平方公里，其中水域面積2204.37平方公里。一、城市GDP走勢分析作為江西省省會，一市依托國內(nèi)良好的經(jīng)濟環(huán)境，從兩個方面加快經(jīng)濟高速增長，對外積極改善投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，大力招商引資；調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整

7、升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構逐步優(yōu)化，提高企業(yè)競爭力。2009年，全區(qū)生產(chǎn)總值1837.5億元，按可比價格計算，同比增長13.1%。 2009年，全市累計財政收入249.88億元，比同口徑增長11.5%，增幅比一季度提高8.9個百分點。地方財政總則預算收入115.88億元，同比增長13.4%。據(jù)了解，2010年1-9月，全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值1558.64億元，同比增長14.0%；財政總收入239.67億元，同比增長37.6%；總則預算收入107.55億元，同比增長32.6% ；上述工業(yè)增加值462.21億元，同比增長20.5%；新批外商投資企業(yè)197家，同比增長74.34%；實際利用外資13.99億美元，同

8、比增長18%；進出口總額37.49億美元，同比增長56.2%，增長72.3%，經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢。進入新世紀，一座城市致力于建設現(xiàn)代化區(qū)域中心城市和現(xiàn)代文明花園式英雄城市。其經(jīng)濟呈現(xiàn)強勁增長態(tài)勢，大部分經(jīng)濟指標呈現(xiàn)兩位數(shù)增長。位居全省發(fā)展前列，2009年，某市GDP在全國主要城市GDP中位居中游水平，呈現(xiàn)持續(xù)快速健康發(fā)展態(tài)勢。2.財政稅收2009年，全市財政總收入249.77億元，同比增長11.5%，地方財政115.83億元，同比增長15.8%，均超額完成年度目標。 . 2009年，某市積極應對國際金融危機的不利影響。在市委、市政府的堅強領導下，以項目實施為抓手，深入推進經(jīng)濟大發(fā)展、城鄉(xiāng)大變

9、革、城鄉(xiāng)建設大提升的“三大工程”文明。及時出臺了應對國際金融危機保護企業(yè)的“50條”和促進園區(qū)發(fā)展的“26條”。整合市級支持中小企業(yè)發(fā)展專項資金10億元。相關措施克服了各種經(jīng)濟和政策性減稅因素的影響，確保了企業(yè)在困難時期平穩(wěn)較快發(fā)展，財政收入增幅逐步回升，增收形勢逐步好轉。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年一、二、三季度，全市財政總收入分別增長2.6%、3.1%和10.1%，四季度增長11.5%。財政收入增長較好，主要是保增長、調(diào)結構、促改革、惠民生各項措施成效明顯，經(jīng)濟復蘇逆勢而上。在各項惠民政策措施的推動下，消費稅、營業(yè)稅等主要稅收保持穩(wěn)定增長。去年，消費稅完成25.06億元，比上年增長14.7%；

10、營業(yè)稅完成44.94億元，比上年增長25.3%。據(jù)統(tǒng)計，稅收占全市財政總收入的比重由去年一季度的87.1%提高到去年全年的90.4%，在全省11個區(qū)市中排名第一。 .3、全社會固定資產(chǎn)投資2009年，全市固定資產(chǎn)50萬元以上，完成投資1087.94億元，增長40.7%；其中：第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持較快增長勢頭，累計完成投資8.54億元和499.15億元，分別增長164.4%和43.7%，工業(yè)投資490.32億元，增長 44.2%。第三產(chǎn)業(yè)投資平穩(wěn)增長，完成580.26億元，增長37.4%。非國有投資繼續(xù)活躍，總投資769.11億元，增長44.6%，其中外商投資和港澳臺投資125.03億元，

11、增長61.0%，占非國有投資的16.3%。全市資金狀況良好。 50萬元以上固定資產(chǎn)投資到位資金1328.99億元，增長44.9%。4.城鄉(xiāng)居民收入2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16472元，農(nóng)民人均純收入6294元，比上年增長9%。某市堅持以改革促統(tǒng)籌、增收惠民生的基本方針。在加快發(fā)展城市經(jīng)濟的同時，不斷改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境，提高城鄉(xiāng)居民生活水平。在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展方面，某市以小城鎮(zhèn)建設為重點，實施“城鄉(xiāng)同步、同步建設、同步管理”新舉措，大力推動農(nóng)村公共事業(yè)發(fā)展。 2009年，某市財政劃撥專項資金，在西安、新建、進賢、安義4縣建設污水處理廠，并于當年投產(chǎn)。按照“入戶收集、村收集、鄉(xiāng)鎮(zhèn)運輸、

12、縣區(qū)處理”的模式和流程，實現(xiàn)農(nóng)村垃圾無害化處理。同時，在一個城市新建農(nóng)村公路1000公里，改建26條渡輪橋梁，加固12座危水庫，對中部四省規(guī)劃的8座大型泵站進行改造。同時，引導公共財政向農(nóng)村傾斜，著力解決實際問題。全市農(nóng)村五保老人集中供養(yǎng)率達到80%，農(nóng)村最低生活保障標準由80元提高到120元，新型農(nóng)村合作醫(yī)療參合率達到97%，籌資水平達到從50元提高到100元。全市還率先開展全省“燦爛微笑”工程，完成白內(nèi)障手術10963例，唇腭裂手術298例。一市在改善農(nóng)村生產(chǎn)生活環(huán)境的同時，著力發(fā)展高效生態(tài)農(nóng)業(yè)，增強農(nóng)業(yè)發(fā)展支撐能力。阿縣、新建等縣緊鄰鄱陽湖，素有“江南大倉”之稱。某市通過大興農(nóng)田水利建設

13、，提高了耕地連續(xù)生產(chǎn)能力。 8億公斤.此外，某市還大力推進“一村一品”2、城市建設近年來，某市城市基礎設施建設陸續(xù)邁上新臺階，完成了陽明東路、八一橋改造、青山湖大道改造等一批重大工程項目。陽明路隧道通車、西外環(huán)建成等項目的落成，讓一座城市更加城市化。為迎接第七屆全國城市運動會的成功召開， 2009年底，某市基本建成“某市城管數(shù)字化信息系統(tǒng)”平臺，全面實施“萬米單元聯(lián)網(wǎng)”城市管理，并建立及時發(fā)現(xiàn)、快速處置、有效的解決方案。督辦有力的數(shù)字城管新模式，努力實現(xiàn)城管數(shù)字化、信息化、標準化、精細化。 2009年至2011年，城市基礎設施建設日益完善，環(huán)境衛(wèi)生更加清潔，園林綠化得到改善，城市秩序顯著改善。

14、管理水平已進入全國先進水平。為完善市政設施，一市將進一步加快道路、排水、照明等市政基礎設施建設和改造，逐步完善城市市政設施，加強城市橋梁安全檢查和維護，加固城市主干道路面。和人行道，確保道路和橋梁的安全暢通。 . 2009年7月下旬某地鐵開工建設，將進一步帶動某市發(fā)展，加快城市建設步伐。由于近兩年來加大招商引資力度，以及花園城市的建設和中部地區(qū)崛起的口號，不少地區(qū)比前兩年面貌煥然一新。道路交通的改善對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了非常積極的推動作用，給房地產(chǎn)帶來了前所未有的發(fā)展機遇。配套設施的建設和道路交通的改善，使周邊地區(qū)的樓盤不斷升值，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的投資關注，帶動了周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)

15、展，逐步改變著周邊地區(qū)的房地產(chǎn)市場。某城市房地產(chǎn)市場格局。三、城市規(guī)劃定位城市規(guī)劃：“一城兩核”發(fā)展新城 到2020年，城市或行政區(qū)域面積達到7402平方公里，其中城市規(guī)劃區(qū)900平方公里，中心城區(qū)236平方公里，全市人口達到600萬。在城市的總體發(fā)展思路中，提出了“西進東擴、控北南拓”的原則。其規(guī)劃總體空間格局為“一江兩岸、一核五區(qū)、沿贛江兩端延伸、多點多組推進”（中心城區(qū)：由長南市和昌北市，面積約300平方公里，人口約300平方公里，規(guī)模255萬人，包括昌東集團、蓮塘集團、望城集團、萬里集團、樂華集團；中部，即以贛江相隔，兩岸按照長南、長北兩個相對獨立的城區(qū)布置，自強自足，形成了“ “一城

16、兩核”一江兩岸。打造半小時經(jīng)濟圈 ：按照“102030”目標，城市交通將形成以“三環(huán)十一炮”為骨架、方格網(wǎng)為基本形態(tài)的“蛛網(wǎng)”網(wǎng)絡結構。 “三環(huán)”是指城市中環(huán)（由洪都大道、解放西路、洪城路、某橋、麥盧街、贛江新橋組成）、城市外環(huán)（由長東大道、長南大道組成） 、盛盛路等）彌橋、西環(huán)路、北環(huán)路） 、高速外環(huán)（由樂溫高速、樂盛高速、南外環(huán)高速組成），11條放射狀道路分別為北京路、解放路、長南大道、南聯(lián)路、迎賓大道、桃花路、昌九南大道、長征路、長灣大道、昌九北大道、機場路等第3章 房地產(chǎn)市場分析2009年某房地產(chǎn)開發(fā)情況2009年以來，在宏觀經(jīng)濟逐步向好、政策鼓勵和行業(yè)自主調(diào)整等因素的推動下，某市房地

17、產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的下蘇趨勢，投資穩(wěn)步增長，消費信心回升。回暖明顯，商品房和二手房成交量持續(xù)。走得更高。一、商品房供應1.1 規(guī)劃建設申請量明顯增加。2009年11月，全市市區(qū)商品房規(guī)劃建設77萬平方米，同比增長531.01%，比10月環(huán)比增長36.38%。其中，住宅規(guī)劃44.24平方米，同比增長605.73%，環(huán)比增長209.58%。計劃建設申請數(shù)量的增加，將對增加商品房后續(xù)供應、改善供需結構起到催化作用。2009年1-11月，城鎮(zhèn)商品房規(guī)劃建設311.47萬平方米，同比下降6.83%，比2008年同比降幅收窄26個百分點。其中，住宅規(guī)劃申請建設174.44萬平方米，同比下降18.23%，同比下

18、降。下降 21 個百分點。1.2 新上市數(shù)量環(huán)比增加2009年11月，城鎮(zhèn)商品房新上市34.13萬平方米，同比下降8.3%，環(huán)比增長97.97%。其中，住宅27.71萬平方米，同比下降19.6%，環(huán)比增長151.45%。2009年1-11月，全市市區(qū)新掛牌商品房234.4萬平方米，同比下降37.11%，其中住宅192.28萬平方米，同比下降。年下降 35.19%。1.3 商品房庫存持續(xù)下降2009年11月，城鎮(zhèn)商品房月銷售存量222.43萬平方米，同比下降48.07%，環(huán)比下降4.11%。其中，住宅91.91萬平方米，比10月份同比下降67.34%，環(huán)比下降7.24%。商品房市場供需矛盾持續(xù)存

19、在，給房價上漲帶來一定壓力。2、商品房銷售2.1 銷量環(huán)比增長2009年11月，城鎮(zhèn)商品房銷售43.7萬平方米，同比增長86.71%，環(huán)比增長24.78%；其中：住宅銷售3053套，面積34.87萬平方米，同比分別增長70.56%和94.11%，環(huán)比增長70.56%。它們分別增長了 9.19% 和 15.43%。2009年1-11月，市區(qū)商品房銷售面積454萬平方米，同比增長167.78%；銷售額214.44億元，同比增長148.4%。其中：商品住宅銷售34578套，同比增長171.65%；面積390.5萬平方米，同比增長184.21%；銷售額174.76億元，同比增長170.31%。2.2

20、商品住宅價格環(huán)比上漲2009年11月，城鎮(zhèn)商品房銷售均價5326元/，同比上漲5.72%，環(huán)比上漲4.45%。 %。2009年1-11月，全市市區(qū)商品房銷售均價4724元/，同比下降7.24%。其中：商品房銷售均價4476元/，同比下降4.89%。2、2010年1-8月某市房地產(chǎn)開發(fā)情況一、房地產(chǎn)市場運行特點1.1 商品房供給大幅增長土地供應： 2010年1-8月，全市共出讓本級商品房開發(fā)用地30塊，面積2243.93畝，同比增長155.39%；規(guī)劃建筑面積333.41萬平方米，同比增長255.28%，樓面均價1685元。 /，同比增長87.01%。8月份，市級商品房開發(fā)用地成交10宗，面積7

21、90.77畝，同比增長646.93%；規(guī)劃建筑面積102.84萬平方米，同比增長449.47%，樓面價格1343元/平方米，同比增長1.43%。近期土地成交顯示，開發(fā)商對某城市房地產(chǎn)市場的未來持謹慎樂觀態(tài)度，大部分土地以底價出售。規(guī)劃建設： 2010年1-8月，城鎮(zhèn)商品房規(guī)劃建筑面積362.49萬平方米，同比增長187.77%；其中住宅233.92萬平方米，同比增長193.06%。新開工量： 2010年1-8月，全市市區(qū)商品房新開工面積274.07萬平方米，同比增長91.64%，其中住宅177.17萬平方米，同比增長102.15%。新批掛牌： 2010年1-8月，一個城市市區(qū)商品房新批掛牌18

22、8.93萬平方米，同比增長22.37%；其中：住宅162.26萬平方米，同比增長27.61%。1.2 商品房銷量回升2010年1-8月，全市市區(qū)商品房銷售204.57萬平方米，同比下降39.32%；其中：住宅銷售15861套，銷售面積167.14萬平方米，同比分別下降38.51%和43.14%。8月份商品房成交量回升。 8月份某市市區(qū)商品房銷售29.9萬平方米，分別比上月增長48.56%和43.91%。隨著供應量的增加和部分樓盤的加大促銷力度，剛性需求的釋放和自住需求的逐步進入市場，導致成交量增加，市場回暖。1.3 商品房存量無明顯變化8月份，月末城鎮(zhèn)商品住宅庫存206.46萬平方米，同比下降

23、20.22%，環(huán)比下降5.24%，其中95.52萬平方米。住宅，同比下降22.52%，環(huán)比下降6.85%。2010年以來，某市商品房庫存基本保持年初水平，變化不大。商品房銷售周期5個月左右，有效供給依然不足。不利于穩(wěn)定房價。隨著今年土地供應和新開工的不斷增加，下一階段商品房掛牌量的增長將大于銷量，供需矛盾得到緩解。1.4 房價上漲勢頭得到控制2010年1-8月，市區(qū)商品房銷售均價5954元/，同比增長30.83%；其中，商品房銷售均價5457元/，同比上漲26.3%。8月份，市區(qū)商品房銷售均價6715元/，比7月份環(huán)比上漲1.83%。商品房銷售均價5807元/，環(huán)比下降1.9%。1.5 成屋成

24、交量保持活躍2010年1-8月，全市市區(qū)存量房成交面積142.25萬平方米，同比增長20.83%；其中城鎮(zhèn)存量房成交15150套，同比增長14.61%，成交面積126.98萬平方米，同比增長17.03%。2010年以來，某市存量房成交量保持活躍，這與某市保障性住房貨幣補貼、今年舊城改造拆遷工程實施、高價引進等密切相關。貨幣補償政策。由于二手房具有配套齊全、交通便利、總價相對較低的特點，大多數(shù)人在補貼和補償對象收到補償后選擇在中心城區(qū)購買二手房。2、城市房地產(chǎn)市場走勢預測房地產(chǎn)市場走勢主要受宏觀經(jīng)濟形勢、金融信貸政策、市場供需和市場預期等因素影響。從宏觀經(jīng)濟形勢看，2010年某市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持

25、快速穩(wěn)定發(fā)展。上半年，某市GDP同比增長14.2%，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長27.3%。超過30%；從金融信貸政策看，我國國民經(jīng)濟正處于企穩(wěn)回升的關鍵點。因此，積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策仍是年內(nèi)的基本政策。下一階段，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控主要是加大對“新國十條”等已經(jīng)出臺的房地產(chǎn)政策的落實力度，不太可能更嚴格將出臺新政策。從2010年1-8月某城市房地產(chǎn)市場供需情況看，土地供應和新建開工持續(xù)擴大，商品房新掛牌量明顯增加，供需矛盾可期緩解;從市場預期來看，投資和投機性需求仍將觀望，房地產(chǎn)的剛性需求將逐步釋放。根據(jù)以上情況，預計下一階段某城市房地產(chǎn)市場走勢： （1）房地產(chǎn)開發(fā)投資和新增供給將

26、逐步增加。隨著企業(yè)投資信心的逐步恢復，后期企業(yè)將加大投資力度。預計今年全市市區(qū)商品房建設將超過300萬平方米。 （二）房價不會出現(xiàn)明顯波動。目前，在國家宏觀調(diào)控環(huán)境下，房價沒有大幅上漲的動力，但房價不會出現(xiàn)大幅下跌。下一階段，某個城市的房價將在當前房價水平上出現(xiàn)小幅波動。 （三）房地產(chǎn)市場成交量回升。受供給增加、剛性需求逐步釋放、價格企穩(wěn)、舊城改造力度加大等因素影響，預計某城市房地產(chǎn)市場成交量將回升下一階段穩(wěn)步推進，逐步恢復到正常年份水平。商品房年成交量約3億平方米。第四章價格定位一、定價方式一、 “成本+利潤”定價法最基本的定價方式是將產(chǎn)品成本加到預期利潤中，具體金額由開發(fā)商規(guī)定。這種方法雖

27、然簡單，但仍需考慮市場情況和競爭情況，才能確定合適的價格。2.市場比較法主要是根據(jù)類似的屬性和附近地區(qū)的競爭情況。當競爭激烈時，兩個條件相同、價格較高的項目將被客戶放棄。3.客戶感知定價法當購房者對房產(chǎn)和開發(fā)商的實力有信心時，即使價格相對較高，購房者仍然會去那里。但是，如果買家對發(fā)起此案的開發(fā)商沒有信心，一旦價格過低，買家就會懷疑房產(chǎn)質(zhì)量，不敢購買。由于客戶感受定價法只能感知房地產(chǎn)定價的定性水平，難以確定定量指標，因此主要采用以下兩種方法進行計算。二、“成本+利潤”定價法1、按照某市本區(qū)域土地成交價，本次計算起始價為100萬元/畝。作為基本計劃，土地成本如下：土地成本=征地費+契稅= 2150

28、0元+ 860萬元= 2.236億元2、項目單位開發(fā)成本項目每平方米開發(fā)預算成本包括：建設、收費、市政道路及綠化等綜合設施、稅金、管理費、營銷費及銀行利息。單位開發(fā)成本計算表序列號費用名稱住宅(元/)辦公室(元/)商業(yè)(元/)1土地成本5355355352契稅二十一二十一二十一3建設和安裝費用1500160015004前期工程成本8383835基礎設施建設費3803803806管理費7070707財務經(jīng)費1461461468銷售費用7070709開發(fā)費80808010不可預見的費用70707011其他費用70707012銷售稅495715188013總消耗3,5203,8404,9053、開發(fā)

29、商預期利潤目標的預期值類別子選項住宅(元/ )辦公室(元/)商業(yè)(元/ )總消耗3,5203,8404,905預期利潤率25 % _45 % _45 % _利潤88017282207成本+利潤價格(元/ )440055687112預期利潤目標預期：住宅 25%，商業(yè)和辦公 45%。3. 附近可比項目1.綠藤雅園綠騰雅苑位于江西綠騰實業(yè)有限公司經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，緊鄰英雄橋昌北引橋，緊鄰經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委會大樓。項目占地58.3畝，總建筑面積87609.26M 2 。小區(qū)周邊配套完善，交通發(fā)達。有超市和教育設施： ，商業(yè)設施：靠近“豐陸新天地”昌北商業(yè)中心；多家銀行、通訊：中國移動、中國電信、中國聯(lián)

30、通；餐飲：紅寶石酒店、美食故事、金玉滿堂酒店、新金富源酒店；醫(yī)院：經(jīng)開區(qū)某醫(yī)院、交橋醫(yī)院、同濟醫(yī)院昌北分院。綠騰雅苑基本情況表物業(yè)類型商住項目特色水景地產(chǎn)建筑類別 多層、高層、服務式公寓和商業(yè)裝修狀況粗糙沒有關于環(huán)路位置的信息 商業(yè)區(qū) 昌北段物業(yè)地址 某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)桂園大道以西、巨浦路以北交通狀況 232、211、304、517、213、214、124、223、240等_ _ _ _ _ _ _綠藤雅園近期銷售價格走勢記錄時間平均售價評論2010-4500元/12月25日上午9時30分，綠藤雅苑盛大開業(yè)。短短三個小時內(nèi)，非住宅銷售價格：2萬元/M 2 項目效果圖 項目效果圖2.潤碧康城“潤

31、碧康城”住宅區(qū)由江西盛陽實業(yè)有限公司開發(fā)，位于經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)環(huán)球園北側，財大體育中心東側，流云路西側，巨浦路南側. 28326.7m2，總建筑面積約42490.05m2，綠化率60%，建筑密度27.8%，停車位250個。主樓由4棟17層的住宅樓和一座綜合樓組成。有一個3183.01平方米的配套商場。有兩房、兩廳、三房、兩廳等戶型，共有384戶。魯必康城基本資料物業(yè)類型住宅節(jié)目特色 建筑類別 高層, 商業(yè)裝修狀況粗糙沒有關于環(huán)路位置的信息 商業(yè)區(qū) 昌北段物業(yè)地址 市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)流云路266號交通狀況 211、213、214、232、304路公交線路平均售價4300元/M 24、項目價值的確定確

32、認 根據(jù)以上分析，給出了兩種價格定位方式對本項目銷售價格的綜合影響和結果。據(jù)此，該項目的預計銷售價格如下：工程銷售價目表財產(chǎn)種類平均價格商業(yè)8000元/ 住宅4500元/ 辦公室6、5 00元/ _ _車庫8萬元/件這里的價格是一種預測價格，它是綜合權衡了未來土地價值競爭情況、項目內(nèi)房地產(chǎn)供應等諸多因素后得出的初始價格。由于諸多因素的不確定性，此處給出的價格僅為該商品整個銷售的平均價格。第五章 場地主要建設條件第一節(jié) 場地和土地利用狀況1. 站點狀態(tài)比較規(guī)整2 、征地及土地面積項目占地143334平方米，土地所有權將通過掛牌方式轉讓。第二節(jié) 主要建設條件1.工程地質(zhì)與水文1.工程地質(zhì)從整個區(qū)域

33、來看，項目區(qū)屬于構造盆地。園區(qū)內(nèi)無大斷層和大褶皺，小斷層不發(fā)育，巖層產(chǎn)狀較為穩(wěn)定。此外，項目區(qū)內(nèi)無含礦地層和含礦構造，不存在園區(qū)建設中礦產(chǎn)超載問題。根據(jù)2001年8月1日國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布的國家標準中國地震參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），某地震動峰值加速度小于0.052. 水文地質(zhì)地下水由大氣降水補充，水量少。場地及周邊不存在滑坡、溶洞、軟地層等不良地質(zhì)現(xiàn)象。 50年一遇洪水的水位是52.92m工程在城市防洪大堤的保護范圍內(nèi)。2.區(qū)域規(guī)劃本項目建設性質(zhì)和建設內(nèi)容符合一定總體規(guī)劃的用地要求。項目建設過程中，將按照批準的規(guī)劃設計條件進行施工，合理組織交通，使項目滿足城市景觀、綠化設計、

34、消防、交通、交通等方面的要求。其他規(guī)格。三、交通情況項目位于某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)楓林西街以南、桂園大道以東、昌九高速以西，交通十分便利。4.社會和環(huán)境條件項目區(qū)規(guī)劃用地附近無化學污染源，無軍事設施，無中轉架空高壓線路，無危及人身安全的易燃易爆危險品倉庫。五、公共設施條件項目所在區(qū)域已鋪設市政給水、排水、電力、通訊光纖、有線電視等市政干線，市政設施能夠滿足項目建設和使用的需要。六、建設條件項目場地比較平坦，可以就近接水、接電；磚、碎石、沙子等施工材料可就地取材，鋼筋、水泥可就近采購，施工條件較好。第六章節(jié)水一、編譯依據(jù)本項目可行性研究的節(jié)能準備工作依據(jù)國家計委、國務院經(jīng)貿(mào)辦、建設部冀總199725

35、42號關于評價的規(guī)定 固定資產(chǎn)投資項目可行性研究報告中節(jié)能篇（章）。2、節(jié)能節(jié)水措施一、節(jié)能措施（一）采用節(jié)能新技術、新工藝機電設備，不使用已公布淘汰的機電產(chǎn)品。(2)供能、供熱、供水等部門應盡量靠近負荷中心，減少輸送距離和能耗。電源采用功率因數(shù)自動補償裝置，提高功率因數(shù)，降低功率損耗。（3）合理選擇建筑形式，節(jié)約用電。(4)建筑布局要注意造型整齊，減少外熱損失。根據(jù)地區(qū)氣候條件，盡量使用自然采光和通風，不要過分依賴空調(diào)和機械通風。根據(jù)熱工計算和配置，選擇建筑外護結構和門窗熱阻，減少周邊熱損失，屋頂設計保溫層，降低能耗。（5）選用節(jié)能變壓器、節(jié)能電器、節(jié)能燈、低能鎮(zhèn)流器，合理選擇各房間燈具的照

36、度和安裝高度，節(jié)約用電。(6)電源采用自動補償裝置，提高功率因數(shù)，降低功耗。(7)氣體放電燈加電容補償，使功率因數(shù)不低于0.8；（八）有條件的地區(qū)鼓勵使用被動式或主動式太陽能熱能等環(huán)保新能源等可再生能源，降低能耗。（九）制定嚴格的維護計劃，認真做好燈具等照明設施的維護保養(yǎng)工作，提高利用率。2、節(jié)水措施（1）采用節(jié)水型施工設備，提高水資源利用率，減少水資源的無效消耗。(2)選擇密封性能好的優(yōu)質(zhì)閥門，選擇質(zhì)量好的開關和管道，以減少失水。（3）選用節(jié)水潔具，提高水資源利用率，減少水資源的無效消耗。(4)供水系統(tǒng)應采取防滲、防漏措施，防止失水。第七章環(huán)境影響評價第一節(jié) 項目場地環(huán)境現(xiàn)狀1.自然環(huán)境項目

37、位于某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)楓林西街以南、桂園大道以東、昌九高速以西。總用地面積約215畝，地塊環(huán)境良好。大氣環(huán)境符合二級空氣質(zhì)量標準，水環(huán)境質(zhì)量符合國家地表水水質(zhì)標準中的三類水體指標。2、生態(tài)環(huán)境項目場地地貌簡單，無森林草原植被，無珍稀動物棲息地，無探明礦床。三、社會環(huán)境內(nèi)無化學污染源工業(yè)企業(yè)，無化學污染源，無易燃易爆物品倉庫，項目周邊無軍事設施。4、環(huán)保區(qū)項目周邊無風景名勝區(qū)、風景名勝區(qū)等環(huán)境保護區(qū)。第二節(jié) 項目建設運營對環(huán)境的影響一、分析依據(jù)1.中華人民共和國環(huán)境保護法 （1989年12月）2、建設項目環(huán)境保護管理規(guī)定（1998年4月）3.中華人民共和國水土資源保護法4、廢水綜合排放標準（GB

38、8978-2002）5、環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB3095-96）及地方法規(guī)6、城東環(huán)境噪聲標準2、項目建設運營對環(huán)境的影響項目建設地點無大面積水系和森林資源。項目排水系統(tǒng)采用雨污分流，污水經(jīng)生化處理后進入市政污水管道，不會對水資源造成破壞。本項目的建設不會對施工現(xiàn)場造成水土流失。地基開挖后剩余的土壤可用于回填。建成后，將綠化裸地，種植植物，美化環(huán)境，顯著改善當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境。施工期對周邊環(huán)境的影響主要是大氣影響和噪聲。對大氣的主要影響是揚塵污染（主要是石灰土混合、建筑材料運輸和土方運輸造成的）；噪聲主要來自工程機械作業(yè)產(chǎn)生的噪聲。項目建成運營期間，對周邊環(huán)境的影響主要為生活排放的垃圾及污水、廢水、糞

39、便，以及廚房洗滌水、油污和油煙。第三節(jié) 環(huán)境影響分析及保護措施1、環(huán)境影響分析一、社會環(huán)境影響分析的內(nèi)容（一）項目建設可能產(chǎn)生的經(jīng)濟和社會影響（2）項目對區(qū)內(nèi)居民就業(yè)、居住和生活的影響二、生態(tài)環(huán)境影響分析內(nèi)容（1）項目產(chǎn)生的廢棄物可能對土層造成的破壞，（2）項目排放的廢水對當?shù)厮Y源可能產(chǎn)生的影響；（3）項目城市化進程導致農(nóng)用地及其他用地減少的影響。環(huán)境空氣影響分析項目會排放對人體有害的氣體，（2）項目排放的氣體污染物對周邊環(huán)境的影響，環(huán)境噪聲影響分析（一）工程施工過程中噪聲強度是否增大，（2）車輛等增加的車輛產(chǎn)生的噪聲對項目區(qū)的影響，（3）工程噪聲強度和轟鳴聲對周邊地區(qū)日常生活秩序的影響。二

40、、環(huán)保措施1、設計中的環(huán)保（一）在整個建筑群內(nèi)設置垃圾集中站，將垃圾分門別類收集，交環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理；地下水庫、污水池和管道之間需要設置上述衛(wèi)生防護帶。10m(3) 振動阻尼器或減振墊用于泵等振動較大的設備。2、施工期環(huán)境保護(1)現(xiàn)場施工時，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、攪拌過程中會產(chǎn)生大量粉塵。因此，建筑材料的堆放和混凝土攪拌應固定定位，并采取防塵措施，并設置擋風玻璃。施工期間應盡量使用煙氣較少的內(nèi)燃機和車輛，減少尾氣污染。施工道路應經(jīng)常保持清潔濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸造成的揚塵污染。（2）施工時不得有高噪聲和爆炸聲，起重設備的噪聲應符合環(huán)保要求。（3）2m在地塊周圍設置地塊上

41、方簡易屏障，或在機械設備旁設置屏障，以減少工程機械的噪聲影響。混凝土攪拌、施工車輛進出口等高噪聲作業(yè)應盡量遠離辦公區(qū)或住宅樓。（4）施工期間不會產(chǎn)生過多的大氣污染；（五）及時清理建筑垃圾，文明施工。(6)盡量使用低噪音的施工設備，少用或避免使用高噪音設備。嚴禁在噪聲較大的工程中進行夜間施工。調(diào)整同時作業(yè)的施工機械臺數(shù)，防治施工過程中噪聲的影響。不同施工階段的噪聲限值如下表所示。等效聲級 LAeqdB(A)施工階段主要噪聲源噪音限制白天晚上土方工程推土機、挖掘機、裝載機等7555樁各種打樁機等85禁止施工結構體混凝土攪拌機、振動器、鏈鋸等7055裝設起重機、升降機等6555注：表中所列噪聲值是指

42、敏感區(qū)域對應的建筑施工場地邊界線的限值；多個施工階段同時進行的，以高噪聲階段限值為準。3、使用環(huán)保(1) 排水系統(tǒng)設有專用的通風立管。（2）污水經(jīng)化糞池處理后，隨污水排入城市污水管網(wǎng)。（3）雨污分流排水系統(tǒng)在室外使用，雨水排入城市雨水管道。（4）設備專人管理，加強維護和維修，保證設備良好的運行狀態(tài)和效率。(5)餐廳廚房油煙廢氣經(jīng)油煙凈化處理。（六）車輛進出基地限制行駛路線和速度，禁止鳴喇叭。第四節(jié) 水土保持項目的建設必然會改變原有的地形地貌，破壞原有的地表植被，直接影響生態(tài)環(huán)境。根據(jù)中華人民共和國水土保持法，國家實行預防為主、統(tǒng)籌規(guī)劃、綜合防治、因地制宜、加強管理、注重效益的方針。在水土保持工

43、作中。各單位和個人要按照水土保持的要求，加強管理，采取水土保持措施，防止水土流失和生態(tài)環(huán)境惡化。在項目實施中，要嚴格執(zhí)行中華人民共和國水土保持法，做好水土保持工作，采取綠化、保護、養(yǎng)護等有效措施。硬化。第八章質(zhì)量保證體系和項目招標方案第一節(jié) 質(zhì)量保證體系工程難度大、重，要建立“政府監(jiān)督、社會監(jiān)督、企業(yè)自查”三級質(zhì)量保證體系。本項目的建設，嚴格按照建設法及建筑市場管理和質(zhì)量監(jiān)督管理的有關規(guī)定進行規(guī)劃、建筑設計、施工質(zhì)量管理。建設單位應當按照國家和建設主管部門的有關規(guī)定，建立健全質(zhì)量保證體系和各層負責的質(zhì)量責任制。勘察設計單位必須選擇具有甲級以上資質(zhì)的勘察設計單位承擔勘察設計任務。勘察設計單位應當

44、按照國家現(xiàn)行有關規(guī)定、技術標準和合同進行勘察設計，建立健全質(zhì)量保證體系，加強對設計過程的質(zhì)量控制，完善審查會簽制度。用于設計文件。施工單位必須選擇具有三級以上資質(zhì)的施工企業(yè)承擔施工任務。施工單位應當接受質(zhì)量監(jiān)督對其資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的監(jiān)督檢查，嚴格按照設計圖紙、技術標準和規(guī)定進行施工，并按質(zhì)量要求確定施工程序。每一道工序，均應按質(zhì)量要求進行施工。對質(zhì)量負責。項目采用社會監(jiān)督，對項目實施“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”，確保項目的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。建筑材料、電氣設備等的采購，應當采取采購招標的方式進行，確保設備質(zhì)量上乘、價格合理。第二節(jié)項目招標方案根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會2001年第9號

45、令，結合項目特點制定招標方案。一、招標工作依據(jù)1.中華人民共和國招標投標法；2、國家發(fā)展計委發(fā)布的招標公告發(fā)布暫行辦法；3、七部委聯(lián)合印發(fā)評標委員會及評標辦法暫行規(guī)定；二、招標原則一、招標方式根據(jù)江西省發(fā)展計委的相關要求和項目特點，提出以下招標方式：建筑設計采用招標和資格后審；所有項目建設均采用國內(nèi)招標方式進行資格預審；項目建設監(jiān)理采用招標方式，進行資格后審。二、標書劃分根據(jù)建設部有關規(guī)定，結合工程特點，施工合同暫分為4個合同、 4個施工標段、4個市政及綠化標段。施工監(jiān)理合同分為三個合同段，建筑安裝工程為一標段，市政為二標段，綠化工程為三標段。三、招標范圍項目建設全部實行公開招標，招標內(nèi)容包括

46、施工安裝、建材采購等；工程監(jiān)理、勘察設計采用招標方式。4. 公告根據(jù)國家計委招標公告發(fā)布暫行辦法，項目將在國家公開發(fā)行的報刊上發(fā)布資格預審公告，初步擬在日報上刊登。5、資格審查按照有關規(guī)定對施工合同段的潛在選民進行資格預審；對潛在投標人進行資格后審，以設計和監(jiān)督招標邀請。6. 潛在投標人要求(1) 招標甲級建筑設計資質(zhì)和乙級監(jiān)理資質(zhì)的在我國范圍內(nèi)參加投標。(2) 公開招標通過媒體公示，凡具有建設部三級以上施工資質(zhì)、經(jīng)建設部主管部門三級資信登記、社會信譽良好、具有足夠同類工程建設經(jīng)驗的建設單位均可參加。項目資格預審。三、招標組織形式1、招標代理機構：由具有相應資質(zhì)的招標代理機構實施招標組織。2、

47、評標委員會：招標機構根據(jù)國家和省政府有關規(guī)定，隨機抽取由多名專家組成的評標委員會。四、招標基本情況重大設備材料的勘察、設計、施工、監(jiān)理、采購，擬招標組織形式及方式見招標基本信息表：招標基本信息表招標范圍招標組織形式招標方式未采用投標方法評論全部投標部分投標他們自己投標委托投標上市投標邀請投標勘察設計土木工程監(jiān)督市政、綠化其他第九章投資估算一、投資估算范圍房地產(chǎn)項目投資總額主要包括項目開發(fā)建設投資。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需的項目費用，主要包括：土地費用、前期工程費用、土建及安裝工程費用、管理費用、財務費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用及不可預見費用等。2. 估算依據(jù)

48、1、建設單位提供的資料。2、土建安裝工程：建筑和安裝工程及相關材料的成本。全國統(tǒng)一建設項目預算額度（江西省單位估價表）第一卷、第二卷（2004年版）。全套全國統(tǒng)一安裝工程預算定額（江西省單位估價表）（2004年）全國統(tǒng)一市政工程預算額度（江西省單位估價表）第一卷、第二卷（2004年版）江西省建筑安裝工程造價定額（2004）江西省市政工程造價限額建設安裝以外的費用參照市政道路、綠化等工程費用計算。3. 項目估算根據(jù)項目本身的特點，本次估算以起拍價100萬元/畝為基本方案，估算項目總投資140143萬元。總投資估算表序列號項目名稱工作量()單價(元/)全部的(萬元)一土地成本143,33422,3

49、601.1地價150021,5001.2契稅4%60860二前期工程成本3,3392.1地質(zhì)調(diào)查費401,3352.00802.2規(guī)劃設計費401,33520.008032.3三通一費401,33560.002,4082.4施工圖設計審查費401,3351.2048三基礎設施建設費15,2512.1道路及排水及污水處理工程401,335602,4082.2外供水工程401,335502,0072.3戶外供電工程401,335502,0072.4智能及物業(yè)配套工程401,335208032.5景觀綠化及路燈工程401,3351004,0132.6電梯401,3351004,013四建設和安裝費用

50、401,33581,1553.1住宅260,868150039,1303.2辦公室75,467160012,0753.3商業(yè)45,00015006,7503.4酒店業(yè)20,00030006,0003.5地下室86,000200017,200五管理費3%2,992六財務經(jīng)費-5.85%5,850七銷售費用3%2,992七開發(fā)費3,2117.1市政配套設施費401,335652,6097.2新墻特別費401,33583217.3飛灰排放費401,3352807.4散裝水泥專項基金401,3352807.5白蟻防治費401,3353120九不可預見的費用3%2,992十其他費用3%2,992全部的143,134第10章財務評估第一節(jié)經(jīng)濟效益分析一、基本資料一、項目技術指標（一）土地面積：143