1、房地產估價案例與分析真題預測與解析一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙相應的題號下）（一）甲公司擁有一幢位于市中心繁華地帶的大型綜合樓，有商業、辦公和住宅多種類型物業，該綜合樓于7月底竣工后對外出租。9月，甲公司以該綜合樓為抵押物向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構進行評估。7月甲公司歸還了所有銀行貸款后，決定發售該綜合樓六層的部分辦公用房，再次委托乙房地產估價機構進行評估。請問：兩次估價的估價基本領項具體有哪些不同？估價原則有哪些不同？（二）6月1日某房地產估價機構受委托評估一幢辦公樓完全產權狀況下的整體轉讓價值。該辦公樓共20層（含地下兩層設備層），鋼筋混凝土構造，建設期

2、2年，建成于，登記建筑面積為18000m2（不含地下建筑面積2500m2），土地面積為3000m2，土地使用年限自6月1日至2055年5月31日。采用成本法時，取類似辦公樓的總建筑面積綜合單價進行測算；采用收益法等比遞增公式測算收益價值時，以周邊三個類似辦公樓實際租金的平均值為客觀租金，年租金增長率6%，收益年限48年進行測算。請問：1.本次估價成本法測算中采用的建筑面積應為多少？2.上述收益法測算思路中存在哪些錯誤？（三）某寫字樓在建工程已獲得出讓國有土地使用證及各項規劃建設許可，目前土建主體工程基本竣工，房屋設備安裝、室內外裝飾裝修及室外附屬工程均未動工。該在建工程因債務糾紛擬被人民法院拍

3、賣，甲房地產估價機構接受人民法院委托對該在建工程進行評估，為拍賣提供價格參照根據。某房地產開發公司故意參與競買，籌劃競得后將主體工程和室外附屬工程按照原規劃續建完畢，室內外裝飾裝修和設備重新設計施工，為此委托乙房地產估價機構評估最高競買價格。甲、乙兩家房地產估價機構均采用假設開發法進行估價，評估價值差別較大。請問：導致兩個估價項目評估價值差別較大的因素重要有哪些？二、單選題（共3大題，10小題，每題2分。每題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案相應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）（一）張某于5月購買了位于市中心的一套商品住房，分兩期付款（間隔三個月），每期付一半，月利率為0.5%。

4、張某購房后向銀行申請了5年期抵押貸款。1月張某由于資金需要再次以該房屋向同一銀行申請貸款，委托某房地產估價機構進行再次貸款抵押估價，注冊房地產估價師選用比較法作為估價措施之一，經市場調查發現該市商品住房價格自以來處在穩定上漲狀態。1.估價對象的原購買價格（M）換算為成交日期一次性付清的價格為（）。A.M50%M50%（130.5%）B.M50%M50%/（10.5%）3C.M50%M50%（10.5%）3D.M50%M50%/（130.5%）2.注冊房地產估價師收集了甲、乙、丙、丁四個交易實例，在選用可比實例并進行調節時做法對的的是（）。A.甲帶有本地出名小學的入學指標，應在權益狀況中予以調節

5、B.乙的成交價格是帶車位價格，應將車位在實物狀況中予以調節C.丙的價格為周邊同類房地產掛牌價，可按經驗調節其與實際成交價的差價D.丁的成交價為賣方實得金額，應對其進行稅費承當調節3.有關本次抵押估價的說法，對的的是（）。A.法定優先受償款涉及未歸還貸款余額，以及實現抵押權時波及的稅費B.抵押凈值未設立法定優先受償權下的價值-已抵押貸款余額C.再次抵押價值（未設立法定優先受償權下的價值-已抵押貸款余額）抵押率D.再次抵押價值未設立法定優先受償權下的價值-已抵押貸款余額/抵押率（二）某市以掛牌方式出讓一宗商業土地使用權，甲房地產開發公司（如下簡稱甲公司）籌劃參與競買，委托乙房地產估價機構（如下簡稱

6、乙機構）對該地塊進行估價以提供最高競買報價參照。經估價措施合用性分析，乙機構決定采用假設開發法中的動態分析法進行測算。經市場調查，乙機構覺得類似項目將來市場客觀投資回報率為7.5%，而甲公司投資部門預測為9%，董事會盼望的投資回報率為8%10%。4.本次估價的價值類型為（）。A.迅速變現價值B.投資價值C.謹慎價值D.現狀價值5.估價測算中應采用的投資回報率為（）。A.7.5%B.8%C.9%D.10%6.若測算該商品項目將來凈收益為萬元/年，開發期為2年，投資回報率為i，則共在價值時點的開發價值為（）。A./i1-i/（1i）38B./i1-i/（1i）40C./i1-i/（1i）38/（1

7、i）2D./i1-i/（1i）40/（1i）2（三）甲公司于5月購得一幢登記用途為辦公的兩層臨街房屋，首層建筑面積為m2，二層建筑面積為1500m2，該房屋于1月出租給乙公司，租賃期限為，乙公司承租后將該房屋裝修改導致酒樓，并在二層頂部加建了500m2的包房，3月甲公司以該房屋申請了3年期抵押貸款，8月該房屋所在區域被列為征收范疇，丙房地產估價機構分別于、接受委托，對房屋進行了抵押估價和征收估價。7.該房屋的抵押建筑面積應為（）m2。A.B.2500C.3500D.40008.如甲公司3月未能歸還貸款，有關房屋處分的說法錯誤的是（）。A.處分該房屋所得優先用于歸還抵押貸款B.處分該房屋無需考慮

8、原租約的影響C.處分該房屋時應按登記用途處置D.處分時乙公司加建的房屋可以一并處置9.有關該兩次估價的技術解決的說法，對的的是（）。A.抵押估價時應按酒樓用途，評估有租約限制價值B.抵押估價時應按辦公用途，評估無租約限制價值C.征收估價時應按酒樓用途，評估有租約限制價值D.征收估價時應按本地政府認定的用途，評估無租約限制價值10.有關該房屋裝修價值解決的說法，對的的是（）。A.抵押估價時無需考慮裝修價值B.抵押估價時應采用乙公司實際支付的裝修費用C.征收估價時裝修價值由征收當事人協商擬定，協商不成的可以委托評估D.征收時由征收部門根據乙公司提供的發票、完稅憑證等擬定三、下列房地產估價報告存在多

9、處錯誤，請指明其中的13處（每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答，每個錯誤相應1個序號，未將錯誤內容寫在序號背面空格處的不計分）封面（略）致估價委托人函公司：受貴公司委托，我公司對貴公司所屬的位于市路號大酒店五八層，建筑面積為3586.18m2房地產抵押價值進行了評估。估價目的是為擬定房地產抵押貸款額度提供參照根據而評估房地產抵押價值。價值時點為9月11日。注冊房地產估價師根據估價目的，遵循估價原則，在實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基本上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用比較法和收益法，最后擬定估價對象房地產在價值時點的抵押價值如下（幣種：人民幣

10、）：評估單價30157元/m2，評估總價10815萬元，大寫人民幣壹億零捌佰壹拾伍萬元整。房地產估價有限公司（公章）九月十七日目錄（略）估價師聲明（略）估價假設和限制條件（略）估價成果報告一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象描述1.位罝（略）2.土地狀況估價對象位于市路號，四至（略），所處區域達“七通”，即通路、通信、通電、通上水、通下水、通燃氣、通熱力，基本配套設施完善。3.建筑物狀況大酒店屬五星級酒店，建成于1998年，總樓層為26層，有201間客房，餐飲、會議、娛樂、健身等設施齊全。本次估價對象所在層數為五八層，設有多種客房64間。酒店主體建筑物為鋼混構造，按

11、五星級酒店原則裝修和配備相應設施設備（具體裝修狀況及設施設備狀況略），維護保養狀況良好。（二）估價對象權屬狀況1.土地權屬整幢大廈土地用途為商業用地，使用權類型為出讓，終結日期為2045年5月16日，土地面積為10743.76m2，土地使用證號：（其她內容略）2.房屋權屬估價對象為大酒店的五八層，建筑面積為3586.18m2，五六層、七八層分別辦理了單獨的房屋所有權證（證號略），每層建筑面積相似。（其她內容略）3.其她權利經注冊房地產估價師調查核算，至價值時點估價對象權利狀況完整，不存在地役權、抵押權等她項權利。四、估價目的為擬定房地產抵押貸款額度提供參照根據而評估房地產抵押價值。五、價值時點

12、 年9月11日（與實地查勘完畢之日一致）六、價值類型（略）七、估價根據（略）八、估價原則（略）九、估價措施（略）十、估價成果根據估價目的，遵循估價原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基本上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用比較法和收益法，估算擬定估價對象房地產在價值時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值為（幣種：人民幣）：單價30157元/m2，總價10815萬元；注冊房地產估價師知悉的估價對象的法定優先受償款為0元，故最后擬定估價對象房地產在價值時點的抵押價值為：單價30157元/m2 ，評估總價10815萬元，大寫：人民幣壹億零捌佰壹拾伍萬元整。十一、

13、注冊房地產估價師（略）十二、實地查勘期（略）十三、估價作業期9月11日。應當是一段時間 9月11日- 9月14日十四、估價對象變現能力分析變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為鈔票的也許性。1.通用性分析估價對象土地用途為商業用途，其建筑形式符合酒店經營的需要，故通用性一般。2.獨立使用性分析估價對象為酒店五八層，已辦理產權證明，其使用及經營不受其她房地產的影響，可獨立使用。3.可分割轉讓性分析根據合法用途和產權狀況，五六層、五八層擁有獨立的房屋所有權證，估價對象可分割轉讓性較好。（變現能力其她分析略）估價技術報告一、估價對象實物狀況描述與分析（略）

14、二、估價對象區位狀況描述與分析（略）三、估價對象權益狀況描述與分析（略）四、市場背景描述與分析（略）五、最高最佳運用分析（略）六、估價措施合用性分析通過度析，擬采用比較法和收益法進行估價。（多種估價措施合用性分析及估價措施定義略）七、估價測算過程（一）比較法比較法原理：選用一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差別對可比實例成交價格進行解決后得到估價對象價值或價格的措施。計算公式：比準價格可比實例成交價格交易狀況修正系數市場狀況調節系數房地產狀況調節系數1.選用可比實例（1）可比實例A的擬定G公寓式酒店十一層，5月9日的市場正常成交價格為27800元/m2。（2）可比實例B的

15、擬定W公寓式酒店十八層，10月10日的市場正常成交價格為28500元/m2。（3）可比實例C的擬定Y公寓式酒店七層，8月11日的市場正常成交價格為29412元/m2。2.編制比較因素條件闡明表（可比實例的具體房地產狀況描述略）房地產價格比較因素條件闡明表項目 估價對象 實例AG公寓式酒店 實例BW公寓式酒店 實例CY公寓式酒店 交易單價/（元/ ） 待估 27800 28500 29412 交易狀況 正常 正常 正常 正常 交易日期 -9-11 -5-9 -10-10 -8-11 項目 估價對象 實例AG公寓式酒店 實例BW公寓式酒店 實例CY公寓式酒店 房地產狀況調節區位狀況調節 商業繁華限

16、度 商業繁華度較高 商業繁華度較高 商業繁華度較高 商業繁華度較高 離市商服中心距離約9000m 約13500m 約9000m 約9000m 樓層 五八層/26層 十一層/26層 十八層/32層 七層/38層 交通便捷度 交通便捷 交通便捷 交通便捷 交通便捷 環境景觀 人文、環境較好 人文、環境較好 人文、環境較好 人文、環境較好 基本設施 七通 七通 七通 七通 公共服務設施 完善 完善 完善 完善 臨街狀況 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 實物狀況調節建筑規模 較大 較大 較大 較大 建筑構造鋼混 鋼混 鋼混 鋼混 設施設備 電梯、中央空調系統，送排風系統、消防系統、樓宇自控系統

17、、綜合管線系統等 電梯、中央空調系統，送排風系統、消防系統、樓宇自控系統、綜合管線系統等 電梯、中央空調系統，送排風系統、消防系統、樓宇自控系統、綜合管線系統等 電梯、中央空調系統，送排風系統、消防系統、樓宇自控系統、綜合管線系統等 裝飾裝修 精裝修 無裝修 精裝修 精裝修 空間布局 適合酒店使用 適合酒店使用 適合酒店使用 適合酒店使用 外觀 較優 較優 較優 較優 層高 3m 3m 3m 3m 工程質量 較優 較優 較優 較優 建成年代 1998 維修養護狀況較優 較優 較優 較優 使用功能 酒店 酒店 酒店 酒店 停車位 配有地上、地下停車位、能滿足規定 配有地上、地下停車位、能滿足規定

18、 配有地上、地下停車位、能滿足規定 配有地上、地下停車位、能滿足規定 權益狀況調節 剩余土地使用年限 30.7年 35年 36年 37年 規劃用途 商業 商業 商業 商業 3.建立比較基本（過程略）4.編制比較因素條件指數表根據估價對象與可比實例的多種因素，編制比較因素條件指數表。比較因素指數擬定措施如下：（1）交易狀況修正可比實例A、B、C均為市場正常交易，故對交易狀況無需修正。（2）市場狀況調節以估價對象價值時點為100，可比實例的交易日期與價值時點較接近，自1月以來，該市酒店業房地產市場呈上漲趨勢，經調查分析10月至9月平均每月上漲1%。（3）房地產狀況調節以估價對象為100，按照可比實

19、例比較因素闡明進行調節修正。比較因素條件指數表項目 估價對象 實例A 實例B 實例C 交易單價/（元/ ） 待估 27800 28500 29412 交易狀況 100 100 100 100 市場狀況調節（交易日期） 100 104 113 101 項目估價對象實例A 實例B 實例C 房地產狀況調節區位狀況調節商業繁華限度100 100 100 100 離市商服中心距離100 100 98 100 樓層100 102 104 100 交通便捷度100 100 100 100 環境景觀100 100 100 100 基本設施100 100 100 100 公共服務設施100 100 100 10

20、0 臨街狀況100 100 100 100 實物狀況調節 建筑規模 100 100 100 100 建筑構造100 100 100 100 設施設備 100 100 100 100 裝飾裝修 100 90 100 100 空間布局 100 100 100 100 外觀 100 100 100 100 層高 100 100 100 100 工程質量 100 100 100 100 實物狀況調節 建成年代 100 105 105 105 維修養護狀況100 100 100 100 停車位 100 100 100 100 權益狀況調節 剩余土地使用年限 100 104 105 106 規劃用途 10

21、0 100 100 100 5.編制比較因素調節系數表及測算比準價格經測算，可比實例A、B、C修正調節后的價格分別為28841元/m2、28661元/m2、26690元/m2。（測算過程略）6.擬定估價對象比準價格將估價對象各項影響因素與可比實例的各項影響因素相比較，得到三個可比實例修正調節后的價格。三個價格比較接近，故采用簡樸算術平均值作為比較法最后價格。（288412866126690）328064（元/m2）（二）收益法收益法原理：預測估價對象的將來收益，運用報酬率將將來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的措施。計算公式：式中，Ai為將來各期的凈收益，Y為報酬率，n為收益年限。1.計算

22、酒店五八層年經營收入經測算，酒店五八層年經營收入為26753354元（測算過程略）。2.計算總費用（總營業支出）估價對象為經營性酒店用房，所發生的費用重要為直接經營成本、經營費用、維修費、管理費、保險費、稅金等。酒店年總費用經營成本及經營費用管理費用及財務費用維修費保險費有關稅金（1）經營成本及經營費用經營成本及經營費用占年經營收入的25%（根據略），即：2675335425%6688338（元）（2）管理費用及財務費用管理費用及財務費用為經營收入的3%（根據略），即：267533543%802601（元）（3）維修費按建筑物重置價格的2%計算，房屋重置價格為3500元/m2（根據略）。年維修

23、費35003586.182%251033（元）（4）保險費按建筑物重置價格乘以保險費率2（根據略）計算，即：年保險費35003586.18225103（元）（5）有關稅金稅金是指房屋所有權人按有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅及附加。稅金按國家稅法規定執行，綜合稅率17.5 %，稅金按總經營收入計取。有關稅金年經營收入17.5%2675335417.5%4681837 （元）由上，年總費用=經營成本及經營費用+管理費用及財務費用+維修費+保險費+有關稅金= 6688338+ 802601+ 251033+ 25103+ 4681837= 12448912（元）3.擬定估價對象房地產年凈收益

24、年凈收益A年經營收入年總費用 2675335412448912 14304442（元）4.擬定報酬率報酬率取12%（擬定過程略）。5.擬定收益年限根據估價對象的國有土地使用證記載，土地使用權終結日期至2045年5月16日，剩余使用年限為30.7年；估價對象所在建筑物為鋼混構造，耐用年限為60年，已使用，剩余使用年限為44年；根據建筑物剩余使用年限與土地剩余使用年限孰短原則，擬定估價對象收益年限為30.7年。6.擬定估價對象收益價值根據公式，估價對象收益價值計算如下：VA/Y1（1Y）-n 1430444212%11/（1Y）30.7 （元）評估單價3586.1832249（元/）（三）估價對象

25、市場價格根據上述測算，比較法測算成果為28064元/ m2，收益法測算成果為32249元/m2，兩種措施的成果差距較小，最后采用簡樸算術平均法擬定估價成果，則：估價對象單價280640.5322490.5 30157（元/m2）估價對象總價301573586.18 10815（萬元）（取整到萬元）（四）估價對象抵押價值根據委托人提供的資料及注冊房地產估價師的調查，估價對象在價值時點的法定優先受償款為0，故：房地產抵押價值：10815萬元0元10815萬元八、估價成果擬定（略）附件（略）四、指出并改正下列房地產估價文書的錯誤（本題10分。錯處不超過4個。如將對的的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5

26、分，本題最多扣至零分，請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）本次估價背景狀況如下：估價對象房地產登記用途為工業，現狀用途為辦公，由業主自用。估價對象于一年前向銀行辦理了抵押，曾委托房地產估價機構進行估價，現因向原貸款銀行申請信貸的需要，房屋所有權人委托同一房地產估價機構再次估價，估價委托人僅提供了估價對象權屬證明復印件，注冊房地產估價師進行實地查勘時，發現估價對象進行了加層，但未辦理有關審批、登記手續。如下是該房地產抵押估價報告中“估價假設和限制條件” 的內容片段：估價假設和限制條件一、估價假設（一）一般假設1.假設估價對象在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場，估價對象可在公開市場

27、上自由交易，并能維持持續使用。2.估價委托人提供了估價對象的房屋所有權證和國有土地使用證復印件，我們不保證復印件與原件的一致性，也未向政府有關部門進行核算，本次估價假設估價委托人提供的資料真實、合法、精確、完整，并以此為估價前提。3.實地查勘僅限于對估價對象外觀、使用狀況、區域狀況的一般性查看，未對房屋主體構造、隱蔽工程等內在質量進行專業測試，本次估價以房屋內在質量符合國家有關原則并足以維持安全的正常使用為前提。4.注冊房地產估價師已對房屋安全、環境污染等影響估價對象價值的重大因素予以了關注，在無理由懷疑估價對象存在安全隱患且無相應的專業機構進行鑒定、檢測的狀況下，假定估價對象能正常安全使用。

28、（二）未定事項假設本次估價無未定事項假設。（三）背離事實假設據估價委托人簡介，至價值時點估價對象存在尚未注銷的抵押登記，由于估價目的為再次抵押，本次估價不考慮在先的抵押擔保債權的影響，以估價對象處在完整權利狀況為假設前提。（四）不相一致假設1.估價對象登記用途為工業，實際用途為辦公，本次估價以估價對象按照辦公用途持續使用為假設前提。2.經實地查勘，發現估價對象已加層，實際面積與登記面積不一致，本次估價采用估價委托人提供的實際面積數據，并以此面積數據精確為假設前提。（五）根據局限性假設本次估價無根據局限性假設。二、估價報告使用限制（略）房地產估價案例與分析答案簡答一：1.估價基本領項是指估價目的

29、、價值時點、估價對象和價值類型。第一次估價的估價目的是抵押貸款評估，第二次估價的估價目的是轉讓估價；第一次估價的價值時點是9月，第二次估價的價值時點是7月；第一次估價的估價對象是該綜合樓整體，第二次估價的估價對象是該綜合樓六層的部分辦公用房；第一次估價的價值類型是抵押價值，屬于非市場價值中的謹慎價值，第二次估價的價值類型是市場價值。2.第一次估價的估價原則中有謹慎原則，第二次估價評估的是市場價值，則其估價原則除了沒有謹慎原則外，其她應遵循的原則與第一次估價相似。重要考點：1.估價基本領項；2.價格差別因素分析。簡答二：1.建筑面積應為20500m2。地下建筑面積也要耗費成本。轉讓是整體轉讓而不

30、僅是地上建筑。2.收益法測算思路中存在如下錯誤：不能以周邊三個類似辦公樓的實際租金進行計算，應進行客觀性分析或調節。選用三個類似辦公樓可比租金進行比較，最后綜合時應取加權平均而不是無理由的按簡樸算術平均擬定。收益年限應為40年而不是48年。重要考點：收益法估價的指錯和成本法核算的面積。簡答三：1.估價目的不同。甲房地產估價機構（如下簡稱甲公司）的估價目的是強制拍賣目的，乙房地產估價機構（如下簡稱乙公司）的估價目的是投資競買目的。估價目的不同評估出的價值肯定有差別。2.價值類型不同。甲公司評估的價值類型是市場價值，乙公司評估的價值類型是投資價值。投資價值與市場價值區別在于前者由于不同的投資者也許

31、在品牌、開發成本、運營費用等方面的優勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對將來房地產市場的預期或信心不同。具體表目前：雖然評估投資價值與評估市場價值的措施相似，重要估價參數的選用也是不同樣的。價值類型不同則評估價值肯定有差別。3.價值時點不同。甲公司評估的價值時點是法院委托之日，乙公司評估的價值時點是某房地產開發公司委托之日。價值時點不同則評估價值也會有差別。4.估價原則不同。甲公司評估時遵循獨立、客觀、公正原則，乙公司評估則不必遵循獨立、客觀、公正原則。估價原則不同則評估價值也會有差別。重要考點：在建工程拍賣估價。拍賣底價和競買價格不同的因素。選擇：1.B 答案解析5月支付一半，8月再支付一

32、半 。考點：比較法價格基本的統一。2.D 答案解析A選項和B選項均錯在應在統一財產范疇時調節而不是在權益狀況、實物狀況中調節；C選項錯在對掛牌價的調節不能按經驗調節而應按客觀行情調節，得出正常成交價格而不是實際成交價格。考點：可比實例的三個系數調節。3.D 答案解析A選項錯在法定優先受償款涉及的是已抵押擔保的債權數額而不是未歸還貸款余額，同步也不涉及實現抵押權時波及的稅費。B選項，抵押凈值未設定法定優先受償權下的價值已抵押擔保的債權數額實現抵押權時的稅費。C選項，再次抵押價值未設立法定優先受償權下的價值【已抵押貸款余額/社會一般貸款成數】拖欠的建設工程價款其她法定優先受償款。考點：再次抵押價值的擬定。4.B 答案解析對該地塊估價以提供最高競買報價參照，這就是投資價值評估。考點：投資價值。5.B 答案解析題中委托乙房地產估價機構（如下簡稱乙機構）對該地塊進行估價以提供最高競買報價參照，給出答案，應采用特定投資者規定的最低收益率或者稱為最低盼望收益率，收益率越低，闡明獲得相似收益的風險越小，則房地產價值越高，能承當的地塊買價也就越高。考點：投資報酬率的擬定。6.C答案解析收