1、實踐考核綜合評定材料上報人： * 上報時間： 三月二十五日 工作單位： *房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 聯(lián)系電話：*目 錄一、全國土地估價師實踐考核申請暨推薦表二、專業(yè)實踐總結(jié)報告三、案例分析報告（1）某商住用地抵押貸款評估案例分析報告（2）某工業(yè)用地抵押貸款評估案例分析報告四、專業(yè)實踐期內(nèi)參與評估項目清單五、工作經(jīng)歷證明六、學歷證書復(fù)印件專業(yè)實踐總結(jié)*（單位：*房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 資格證書號：*）理論源于實踐，實踐是認知的基本。一名合格的土地估價師不僅要有夯實的理論知識，并且還要有豐富的實踐經(jīng)驗及良好職業(yè)道德。實踐是對理論知識的消化吸取與運用，豐富的實踐經(jīng)驗源自平時工作積累。本人通過一

2、段時間土地估價專業(yè)實踐煅煉，對土地估價有了更新深的體會，現(xiàn)結(jié)合估價流程談?wù)剬ν恋毓纼r的結(jié)識。土地估價工作流程分為業(yè)務(wù)受理、制定估價作業(yè)籌劃、資料的收集與整頓、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、估價報告撰寫與審查六個階段。第一，業(yè)務(wù)受理。估價人員在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標的物的基本狀況進行初步理解（明確估價基本領(lǐng)項），來界定有關(guān)估價的某些重要問題。這些問題重要涉及；估價目的、估價對象、估價期日、估價的作業(yè)日期等。估價目的重要是為了滿足委托方的何種需要，本質(zhì)上講是由委托人提出并決定的。在實際中，重要有抵押、轉(zhuǎn)讓、司法鑒定、城鄉(xiāng)基準地價更新、地價動態(tài)監(jiān)測、作價出資或入股等。土地價格類別有買賣價

3、格、租賃價格、清算價格、抵押價格、征收價格等。不同的估價目的，也許會有不同的估價成果，所采用的估價措施也有所區(qū)別。因此對委托人估價目的的明確把握是對的決策和做好估價工作的前提條件。估價期日是明確所要評估的價值是哪個具體日期上的價值，同一宗房地產(chǎn)在不同的時間價值會有所不同。估價期日的設(shè)定由委托人擬定，或者由委托人與估價人員商定。一般采用公歷表達，精確到日。估價的作業(yè)日期是指從何時開始估價至何時完畢估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。完畢估價的日期一般是委托估價者提出的，我們應(yīng)盡量滿足這一規(guī)定。但當估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，應(yīng)向委托人闡明因素，商定一種較合

4、適的時間。從理論上講，估價活動是受委托而進行的活動，應(yīng)嚴格按照委托人的規(guī)定去做。委托人常會出于自身或局部利益的考慮而提出諸多具體規(guī)定，我們在進行估價可行性分析時，一方面要弄清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的規(guī)定與否有背于估價行業(yè)的行為準則，與否超越了自己的業(yè)務(wù)能力，對有異議的規(guī)定，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達到共識。估價合同簽訂前，雙方應(yīng)闡明收費原則和付款形式。如經(jīng)審查分析，不能接受此項業(yè)務(wù)委托，應(yīng)盡快告知委托人并闡明理由。本人在工作當中就曾接待一委估客戶，規(guī)定就水工建筑用地使用權(quán)抵押評估，按照擔保法、物權(quán)法規(guī)定：以公益為目的的事業(yè)單位、社會團隊的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其她社會公益設(shè)施財

5、產(chǎn)不得抵押。據(jù)此向客戶闡明不能受理估價。在決定接受委托后，應(yīng)與委托人簽訂估價委托書。合同必須對估價的多種具體規(guī)定、委托人提供的有關(guān)證件與資料、估價費用、估價時點、估價完畢日期等作出明確商定。第二，制定估價作業(yè)籌劃 制定作業(yè)籌劃是為了使估價工作有條不紊、準時、高效完畢。在規(guī)模較大的評估項目中，制定籌劃對估價作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價作業(yè)籌劃重要涉及：擬采用的估價技術(shù)路線和估價措施；擬調(diào)查的收集的資料及來源渠道；估計所需要的時間、人力、經(jīng)費；估價作業(yè)環(huán)節(jié)和時間進度安排。估價技術(shù)路線是評估出估價對象價值所遵循的主線途徑，是指引整個估價過程的技術(shù)思路。選擇估價措施的目的，是為了使背面

6、的收集資料和實地查勘工作有的放矢，避免不必要的無效勞動。由于不同的估價措施所需要的資料不完全相似，有些資料也許是某些估價措施所不必要的。待估宗地估價所在地需要的資料重要涉及四個方面：看待估宗地價格有普遍影響的資料；看待估宗地所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響到的資料；有關(guān)實例資料；反映待估宗狀況的資料。土地估價是屬于專業(yè)服務(wù)活動，隨著待估宗地越來越復(fù)雜，估價目的越來越多，以及對估價精度的規(guī)定越來越高，有時還需聘任其她領(lǐng)域的專家協(xié)助，如建筑師、都市規(guī)劃師、設(shè)備工程師、造價工程師、注冊會計師、律師等。擬定估價作業(yè)環(huán)節(jié)和時間進度的措施，可以采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)籌劃技術(shù)。第三，資料的收集與整頓。資料的收集與整頓是

7、為精確估價尋找根據(jù)。資料收集的深度和廣度很大限度上取決于在籌劃階段初選的估價措施，一般應(yīng)環(huán)繞著估價措施所賴以計算的資料數(shù)據(jù)進行收集。本人將資料收集分為三個階段。第一階段是在現(xiàn)場勘查前，進行初步收集資料，這樣有助于對項目有個初步結(jié)識；第二階段是在現(xiàn)場勘查時，根據(jù)對現(xiàn)場實地勘查的成果，結(jié)合項目具體狀況進行分析收集項目的資料。同步，還需要根據(jù)收集對估價對象所在地區(qū)的土地價格有影響的資料、有關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料、擬定土地估價參數(shù)的有關(guān)資料；第三階段，是在現(xiàn)場勘查后，根據(jù)技術(shù)路線對所缺項資料補充完善。在平時的工作中，注重基準地價信息、房地產(chǎn)交易信息、建筑工程各費用構(gòu)成、前期費用構(gòu)成及原則、稅

8、費資料、各項法律法規(guī)、經(jīng)濟金融政等一般性資料的收集，并集中整頓、匯總，建立資料庫備用。與多家開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司、拍賣公司以及國土資源管理部門等有關(guān)單位機構(gòu)保持著良好的協(xié)作關(guān)系，建立多方的資料收集渠道。第四，現(xiàn)場查勘 現(xiàn)場踏勘有兩個目的，一是查證待估宗地狀況。親臨實地具體理解待估宗地的實體狀況和權(quán)益狀況，涉及宗地坐落位置、街道、街坊、地號、門牌號、面積、容積率、用途及土地運用效率等，對于地上建筑物還需要注意查看其構(gòu)造、建筑面積、內(nèi)外部裝修及使用狀況等，例如外墻、樓層高度、天花板、地板、客廳、臥室、衛(wèi)生間、門窗材質(zhì)及完損、內(nèi)部裝飾材料及檔次等。二是看待估宗地所在地區(qū)的區(qū)域因素條件和個別因素條件

9、勘查。親臨現(xiàn)場感受所在區(qū)域的環(huán)境景觀、周邊建筑物狀況、道路通達限度、公交、市政配套、商服繁華限度、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、人口狀況、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模和經(jīng)濟收益水平等區(qū)域因素，以及理解對宗地形狀、臨街條件、進深、地質(zhì)、地形條件等個別因素。“看現(xiàn)場”必須攜帶土地狀況現(xiàn)場調(diào)查登記表、房產(chǎn)狀況現(xiàn)場調(diào)查登記表和數(shù)碼相機，在現(xiàn)場踏勘過程中必須按照估價機構(gòu)制定的土地、房產(chǎn)狀況現(xiàn)場調(diào)查表內(nèi)容逐個具體填寫，并對宗地全景、地上建筑物、周邊環(huán)境（涉及相鄰地塊或相鄰建筑物等）進行現(xiàn)場拍攝，現(xiàn)場草繪待估宗地位置示意圖，以留檔備查。第五，綜合分析和估算 綜合分析和估算是土地估價的實質(zhì)性階段根據(jù)較完備的資料，可選擇合適的估價措施，最后估

10、算出土地價格。1、資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了擬定土地估價所需的基本數(shù)據(jù)（如估價過程中房屋出租率、資本化率等有關(guān)參數(shù)的擬定），基本數(shù)據(jù)精確與否對估算的最后成果有直接影響。估價參數(shù)的判斷與擬定。如市場比較法重要注意：因素指數(shù)幅度要與發(fā)布或采用的基準價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相似或相近，且修正幅度要參照基準地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度；指標量化要科學合理：住宅用地，對公共交通便捷的規(guī)定較高，修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地有影響，但影響限度不如交通便捷度大，即其權(quán)重相對較小，修正幅度可定低某些；工業(yè)用地道路通達度對地價影響限度大，公共交通便捷度對其地價的影

11、響限度相對較小。收益法重要注意：辨別實際收益與客觀收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件：收益的擬定不是采用客觀收益，而是采用實際收益；收益不是長期可固定獲得的收益，也不是安全可靠的收益；示明確收益內(nèi)涵、以得收益的方式；忽視了其她衍生收益，如租賃過程中承租方所支付押金的利息收益、公司經(jīng)營生產(chǎn)過程中的副產(chǎn)品銷售收益等；示考慮房屋的閑置（即空房損失等）；總費用中波及到的項目和條項原則，如未考慮收益的方式，盲目地擬定費用；擬定年折舊費時，缺少對房屋構(gòu)造、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、殘值率等闡明，同步計算年折舊費時，對折舊年限把握不準；交利息計入總費用中。進行合適性分析、精確性分析、可靠性分析。

12、合適性重要判斷每一種估價措施與否與其估價目的、用途相配合。精確性由自身對資料、多種估價措施的估計、交易實例價風格節(jié)精確限度擬定。可靠性由估價收集資料、估價措施選用及估價值的調(diào)節(jié)決定。2、選定措施試算價格。土地估價措施重要有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法。如下是對多種估價措施運用的某些心得：市場比較法。市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，并根據(jù)后者已知價格，參照該土地的交易狀況、期日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估宗地的評估時日地價的措施。它合適有交易實例地區(qū)的土地及不動產(chǎn)估價。盡管市場比較法無理論基

13、本，但依實例地價比求評估地價，評估成果與市價相近，最具有現(xiàn)實性，并且實踐中也較容易操作。收益還原法。收益還原法是在估算土地在將來每年預(yù)期純收益的基本上，以一定的還原率將待估宗地在將來每年的純收益折算為評估期日收益總和的措施。它合適有收益的土地或建筑物的評估。收益還原法有較強的理論基本，但在實踐操作中較難把握，個人覺得特別是對非土地收益、還原利率和經(jīng)營費用的擬定須謹慎。剩余法。剩余法是在估算開發(fā)完畢后不動產(chǎn)正常交易價格的基本上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來擬定待估宗地價格的措施。它合適有交易地區(qū)、且地產(chǎn)有開發(fā)或再開發(fā)價值的宗地評估。實

14、踐中，個人覺得只有在資料充足且已有評估類似項目經(jīng)驗的基本上，運用剩余法才干精確地把握評估成果。成本逼近法。成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為重要根據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的措施。它合適建筑物或新開發(fā)地的評估。由于成本逼近法是以成本累加為途徑，而成本高并不一定表白效用和價值高，即土地的價格大部分取決于它的效用并非是它所耗費的成本。在實踐中，僅在土地市場不發(fā)育、土地成交案例不多、無法采用其她措施時才選用，而對于既無收益又少交易的學校、公園及公共建筑、公益設(shè)施則為首選。（5）基準地價系數(shù)修正法。基準地價系數(shù)修正法是運用基準地價和基準地價修正系數(shù)表

15、等評估成果，按照替代原則就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選用相應(yīng)的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的措施。它合適已有基準地價和基準地價修正系數(shù)表的宗地評估。實踐中，由于大多數(shù)城鄉(xiāng)規(guī)劃范疇內(nèi)均有基準地價資料，故基準地價系數(shù)修正法常常被采用，個人覺得運用此法需要把握本地基準地價的內(nèi)涵及修正系數(shù)表使用規(guī)定。3、擬定估價成果。對2種估價措施估算出的價格進行綜合，綜合的措施有三種：簡樸算術(shù)平均。加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個價格不同的權(quán)重，然后再綜合出一種價格。一般對于評估該房地產(chǎn)最合用可靠的估價措施所算出的成果，賦予較大的權(quán)重，反之則賦

16、予較小的權(quán)重。以一種估價措施計算出的成果為主，其她估價措施計算出的成果只供參照。最后，估價人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時影響價格諸因素的分析以及市場行情，對綜合測算出的成果再作調(diào)節(jié)，以最后綜合評估決定出估價額。在實際工作中，最后決定的估價額，也許以計算出的價格為主，也也許以估價人員的其地判斷為主，而計算成果只作為參照。第六, 估價報告撰寫與審查 土地估價報告重要是描述估價對象，記述估價過程，反映估價成果。類別有土地估價報告和土地估價技術(shù)報告，格式有文字式和表格式。估價報告應(yīng)符合城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程中土地估價報告規(guī)范格式，撰寫完估價報告一方面是自審，對估價過程中的數(shù)字計算檢查，同步檢查文字與否存在疏漏，做

17、到用詞精確，語義鮮明，不含混不清或模棱兩可，用詞不帶有較強烈的感情色彩且用詞簡潔、原則，不堆砌、不生造；句子簡潔、概括性強，搭配得當、邏輯嚴密；避免錯別字和錯漏等。再就是初檢，請公司負責初審的土地估價師審查；最后是請公司總估價師審查。審查合格后才干交委托人和土地管理部門備案。本人在專業(yè)實踐中，嚴格遵守職業(yè)道德，堅持獨立、客觀、公正的原則，在業(yè)務(wù)活動中實事求是，執(zhí)行國家有關(guān)地價政策，自覺維護行業(yè)的信譽和利益，熟悉和掌握有關(guān)法律、法規(guī)、部門及行業(yè)規(guī)定，更新專業(yè)知識，增強專業(yè)技能，回絕委估人的不合理規(guī)定，不為迎合委估人而出具失實的估價報告，不以任何方式從委估人接受或向委估人索取賄賂和其她好處，未經(jīng)許

18、可不泄露商業(yè)秘密和估價報告內(nèi)容，遇與委估人或有關(guān)當事人有利害關(guān)系時積極聲明并回避。在本次專業(yè)實踐中，通過注冊土地估價師的精心指引，自己積累了許多估價經(jīng)驗，鞏固了專業(yè)知識，大大提高了專業(yè)技術(shù)能力，同步也發(fā)現(xiàn)自己存在某些問題，如對國家制度和政策理解不夠透徹、市場信息收集不全面、市場分析能力不強、對某些特殊宗地估價業(yè)務(wù)評估不純熟。在此后的工作中全方位地鍛煉自己，做一名德才兼?zhèn)涞暮细裢恋毓纼r師，努力為評估事業(yè)發(fā)一份光、添一份熱。某商住用地抵押貸款評估案例分析*（單位：*房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 資格證書號：*）一、估價項目簡況一、估價目的為委托人以待估宗地為抵押物向銀行申請抵押貸款提供價值參照。二、

19、宗地概況待估宗地現(xiàn)登記用途為商住用地，土地總面積13372.98平方米，土地權(quán)屬性質(zhì)國有出讓，地類(用途)商業(yè)、住宅。建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件及規(guī)定：總建筑面積為29480平方米，其中營業(yè)房為10500平方米，住宅為18980平方米，容積率2.2，建筑密度40%，據(jù)評估人員實地踏勘及委托方提供的有關(guān)資料，至評估基準日期，待估宗地實際開發(fā)限度已達到“五通”通路、通電、供水、排水、通訊和場地基本平整，至估價基準日無她項權(quán)利存在。三、地價定義本報告所評估的待估宗地地價是指在估價基準日元月二十八日,評估設(shè)定宗地已達到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地基本平整的開發(fā)限度，土地剩余使用年

20、限分別為商業(yè)36.5、住宅66.5年的出讓土地使用權(quán)價格。二、評估項目估價措施的選定及技術(shù)難點與解決方案一、估價措施的選定根據(jù)城鄉(xiāng)土地估價規(guī)程（GB/T18358-），通行的宗地估價措施重要有收益還原法、市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、剩余法、成本逼近法等。據(jù)評估人員的調(diào)查待估宗地周邊有類似土地交易實例，在售樓盤有山田*御景城、恒春*星德城等，房地產(chǎn)市場比較活躍，且已給定侍估宗地規(guī)劃條件。經(jīng)研究委托方提供的及估價人員掌握的資料，在實地勘查、市場分析的基本上擬定采用市場比較法和剩余法進行評估。二、估價措施運用分析1、市場比較法市場比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土

21、地交易實例進行對照比較，并根據(jù)后者已知價格，參照該土地的交易狀況、期日、使用年期、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估宗地的評估時日地價的措施。可比實例的選用。本次估價選用了山田*御景城地塊、恒春*星德城地塊、星湖大廈地塊三個可比實例，可比宗地與待估宗地屬于同一供需圈內(nèi)，用途都為商住用地，規(guī)劃條件相似，交易時間與估價基準日未超過2年。案例選用符合估價規(guī)范。比較因素選擇與比較因素指數(shù)的取值。本次估價是按樓面地價進行比較分析，在區(qū)域和個別因素的選擇上參歸照了本地土地定級估價報告中的影響因素選擇。擬定交易期日指數(shù) 由于本地未建立地價指數(shù)體系，且每年土地成交量相對有限，本次估價我們對從建設(shè)局房管科收集

22、到的每月各區(qū)域各樓盤房地產(chǎn)銷售價格進行記錄分析計算出房地產(chǎn)價格指數(shù)，結(jié)合市場分析擬定交易期日指數(shù)。交易方式 所選可比宗地皆為拍賣方式，不需修正。土地使用年期修正系數(shù) 本次估價對象與比較實例土地使用年期指數(shù)，根據(jù)同用途法定最高使用年期為基本，擬定指數(shù)為100，并進行年期修正。土地還原利率本次按中國人民銀行發(fā)布的固定資產(chǎn)一年期存款利率2.25%加風險調(diào)節(jié)值取6%，較符合本地的實際狀況。區(qū)域及個別因素修正系數(shù) 區(qū)域及個別因素修正本次估價參照了本地基準地價及修正體系結(jié)合估價經(jīng)驗進行修正，避免主觀隨意性，修正系數(shù)取值具有一定的說服力。2、剩余法 剩余法是在估算開發(fā)完畢后不動產(chǎn)正常交易價格的基本上，扣除建

23、筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來擬定待估宗地價格的措施。計算公式：地價=估計開發(fā)完畢后不動產(chǎn)總價-開發(fā)成本-投資利息-投資利潤-銷售稅費。采用剩余法評估的難點重要有如何擬定土地的最佳運用方式、開發(fā)周期和開發(fā)完畢后的運用方式。如何估計開發(fā)成后不動產(chǎn)總價如何擬定開發(fā)成本、投資利潤率以及各項取費原則等。本次待估宗地規(guī)劃條件較明確，但商業(yè)、住宅樓層如何分派并未明確，我們根據(jù)宗地所處區(qū)位，對所在區(qū)位的商業(yè)性房地產(chǎn)進行調(diào)查分析，擬定商業(yè)用房以2層為宜，開發(fā)周期參照了本地同規(guī)模樓盤所需時間擬定。估計開發(fā)完畢后不動產(chǎn)價格 根據(jù)調(diào)查本次估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市

24、場活躍，近期類似的營業(yè)房、住宅成交較多，估價過程中采用了市場比較求取預(yù)期銷售價格。建筑開發(fā)成本的擬定 本地的房屋重置價為發(fā)布實行，到今尚未更新，而各項要素價格都發(fā)生了較大變化，故不能采用。本次估價根據(jù)金華市建設(shè)工程造價最新市場信息，并向工程造價公司、建筑公司征詢綜合擬定建筑開發(fā)成本。合理擬定投資利息、正常利潤、銷售稅金及費用 投資利息及銷售稅金按國標取定，對開發(fā)利潤及銷售費用的取定，我們根據(jù)本地行業(yè)利潤率結(jié)合周邊類似項目的調(diào)查，進行探討分析，最后擬定合理參數(shù)。三、估價心得體會估價測算過程規(guī)定措施對的、參數(shù)選擇有理有據(jù)，針對估價實際狀況應(yīng)提前擬定估價技術(shù)路線、估價措施，并根據(jù)估價措施所需資料進行

25、有目的的收集。該類資料涉及對宗價格有普遍影響的資料以及宗地所在區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)交易、收益、成本等實例資料。在本項目中，我不僅僅學會了該種估價目的的土地估價措施和技術(shù)路線，更深一步的理解了土地估價中的合法原則和最有效運用原則。某公司工業(yè)用地抵押貸款評估案例分析*（單位：*房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司 資格證書號：*）第一部分 評估項目的背景本案例估價的是位于*經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)大道*號一宗工業(yè)用地國有出讓土地使用權(quán)價格，為委托人以待估宗地為抵押物向銀行申請抵押貸款提供市場價值參照。據(jù)評估人員實地踏勘及委托人提供的有關(guān)資料，至評估基準日，待估宗地實際開發(fā)限度已達到了宗地紅線外“五通”即通電、通路、通上水、通

26、下水、通訊和宗地內(nèi)平整，土地面積16228.9平方米。宗地內(nèi)已建成二幢一層輕鋼構(gòu)造的廠房和一幢四層鋼混構(gòu)造的辦公樓，總建筑面積7825.25二、評估項目估價措施的技術(shù)難點及解決方案對于工業(yè)用途的國有出讓土地使用權(quán)抵押土地價值評估，估價措施用得較多的是基準地價系數(shù)修正法、成本法、市場比較法、收益還原法四種。結(jié)合待估宗地所在地方的實際狀況分析，評估地價遇到的難題重要有：本地廠房出租市場不發(fā)達，出租案例少，難于獲得由房地產(chǎn)產(chǎn)生的純收益，更難獲得由土地單獨產(chǎn)生的收益，收益法較難運用；基準地價系數(shù)修正法。從理論上說，基準地價系數(shù)修正法應(yīng)當是一種非常適合工業(yè)用地的估價措施，但基準地價是由地方政府組織制定和

27、發(fā)布，地方政府從招商引資等各方面考慮，會故意壓低基準地價；另一方面，基準地價的更新不及時，本地發(fā)布實行基準地價的基如期為10月1日時點的價格，距待估宗地估價期日1月7已四年多了，期間國家某些新政的實行對地價的影響較大，特別是全國工業(yè)用地出讓最低限價原則、農(nóng)民失地保險政策的實行，工業(yè)用地出讓方式的轉(zhuǎn)變，使得基準地價與市場地價這間存在較大差別，使得基準地價嚴重滯后。土地出讓一級市場，其工業(yè)用地出讓實行招拍掛制度后，表面上看，其成交價格是通過充足競爭后達到的市場價格，但事實上該價格屬于非公平市價，需要進行一定限度的修正；房地產(chǎn)整體較讓，由于本地工業(yè)用供地政策的趨緊，一般公司較難從一級出讓市場拿地，從而活躍了一部分閑置廠房的轉(zhuǎn)讓，難點是需要從轉(zhuǎn)讓價格中剝離出土地的價值。經(jīng)綜合考慮各措施運用所在存在的難點，