1、獻給我熱愛的中原地產“珊瑚灣”姑娘 嫁人記 2012 中原策劃項目比賽-逆勢下的突圍之道2012 上海中原 倪夢彬這里，只是上海邊角一個小漁村 。這里，是全上海人口密度最低的地方，居民稀少 。這里，有上海難得一見的藍海和綠地，卻鮮為人知 。海灣鎮 。綠地，早早地在這里拿地造樓 。世茂，曾夢想過在這里創下輝煌 。棕櫚灘，更是雄心壯志地想在這里圍海建城 。卻都以失敗告終 。曾經，似乎什么都無法打破這里的沉默 。綠地、世茂，開始漸漸放棄；易居，來了又走 。有一天，中原踏上了這片土地 。對這片眾人眼中的貧瘠之地開始了他的征戰 。海灣鎮。珊瑚灣開盤前,全鎮5個項目公寓月總銷量僅111套開盤后,全鎮公寓月

2、銷量達262套中原代理的珊瑚灣單個項目月均銷量即達136套，超出另五個項目的總和持續4個月 月銷量120套以上連續19周 南上海銷量排名第一這 一 切 真 實 發 生 在 調 控 中 的 2 0 1 1 年 下 半 年 中原的職責是做好“媒人”且看我們如何幫珊瑚灣姑娘吸引到如意郎君“領證”簽約這是個大家都在觀望的年代，待售的房子如同待嫁的姑娘 。單身漢們翹首企盼姑娘們自降身價。而存量巨大的單身女郎們使盡渾身解數釣著她們的準龜婿。媒 婆 把 脈我是誰？誰要我？我是誰自我把脈不可復制的自然資源，滬上唯一真正的一線海景滬上唯一不受污染的海景資源，上海最美的13.7公里南向海岸線1.6萬畝海灣國家森林

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5、君把脈將婚的 TA們 有哪些 特征？注重感覺害怕麻煩渴望品質易受氣氛帶動從眾性強相對年輕誰要我夫君把脈感受到：得到 付出感受到：人格 滿足愿意了解樂于接受感受決定行為體驗！創造滿足、制造感動什么 影響 著TA們的 決定？融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時間Y：整體體驗本報告僅供客戶內部使用。媒 婆 秘 籍怎么變？怎么秀？豪裝會客廳 + 布置后花園會 所 包 裝海 灣 最 大 水 景 會 所 ， 從 運 動 場 館 到 休 閑 茶 吧 應 有 盡 有 社 區 環 境 打 造迎 合 海 灣 度 假 氛 圍 ， 打 造 地 中 海 風 格 絕 美 花 園會 所 內 的 開 發 商 介 紹 板讓 客 戶

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7、有沖動氣氛！怎么滿足全面迎合打造易受氣氛帶動從眾性強融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時間Y：整體體驗珊瑚灣四期自5月24日開盤至10月底短短五個月內共接待訪客3299組，認購套數高達678套成交比高達 4.8：1綠地、世茂等另五個強銷期項目五個月總銷僅631套 15 ！是什么氛圍讓他們來了就忍不住買？！娛樂營銷 + 體驗營銷珊瑚灣姑娘家天天有免費活動，不買房的也忍不住想來玩玩兒區 位 偏 遠 你 不 來 ？天 天 給 你 小 恩 小 惠 ， 免 費 招 待 你 吃 喝 玩 樂給 你 玩 家 里 玩 不 到 的 ， 讓 你 在 這 里 忘 記 時 間你 不 買 房 ， 我 也 挺 你 從 早 玩

8、到 晚區域成熟度產品包裝客戶訴求區域規劃價格接受度案場體驗配套設施其它障礙核心障礙客戶來訪的第一刻起用親身體驗讓你產生歸屬個性家居夢想征集活動滬上創意青年最愛！給你家的感覺 !打扮她想擁有她買下她歡樂水果季每周不同種類鮮果不限量任你吃激情運動季連續四周運動會，10余種不同體育項目小朋友每周鬧著來玩白領呼朋喚友結群前來家居拍賣活動高檔家具家電價值不菲零元 起拍吸引你 忍不住想來博博手氣！奧迪A4車友會活動百輛A4齊聚男士們擠爆案場端午節吃出百萬金“財迷”們呼朋喚友舉家前來案場氣氛空前熱烈“你洗車，我買單”個性車貼活動來 珊 瑚 灣 ， 1 2 生 肖 車 貼 任 你 選 ， 還 可 以 憑 車

9、貼 免 費 洗 車青年個性男女最愛，爭相來案場貼車貼，拿免費洗車券還有異國美食節 。養身營養咨詢 。月餅、餅干DIY 。你想玩的、想吃的這里統統可以找到天天那么多人爭相來看我那么多人爭相來娶我不怕你不動心姑娘不在于有多美，人氣夠高她就美！房子不在于多好，看得人夠多就是好房子！吸引你來、把你留住！不買也夠高人氣！媒 婆 帶 出 門怎么展？怎么露？不在乎天長地久只求每天在你眼前飄過無論你坐車、看報、聽廣播、玩手機或者只是在小區散個步，甚至只是上廁所用個紙巾我都能讓你發現“我”的存在。360 度 全 方 位 窒 息 式 包 圍360度窒息式包圍時代報連載，地鐵里珊瑚灣信息鋪天蓋地,煽情文字觸動每個上

10、班族的心 。白領地鐵時代報有人在地鐵隨便想想 有人在海邊實現夢想 360度窒息式包圍全上海50多個精選社區，共投放海報120余份給兩代置換的剛需客一個印象 讓父母發現我們，喜歡上我們 置換養老中心社區360度窒息式包圍搜狐、新浪、愛房，處處合作最大眾！最有效！最快增強品牌影響力短信周周發廣播周周打精選報廣，只打目標“網”羅天下，全面造勢 新聞晨報、東方早報直擊目標客群全面覆蓋精選人群及時傳遞項目產品信息、活動信息簡潔！有力風趣！過耳不忘精準定位“準夫君”位置相關區域沿線重點導入閔行&徐匯浦東本案時時追蹤來訪及成交客戶信息隨時調整重點目標人群重點區域集中派單！沿線樓盤截客！沿線道路道旗路牌高炮！

11、360度窒息式包圍360度窒息式包圍珊瑚灣全面拿下海灣旅游客必去的“海鮮一條街”免費向沿街餐館派送印有珊瑚灣信息的紙巾盒銷售員主動走出案場輪流沿海鮮一條街截客與餐廳合作相互推薦客戶專門印制合作餐廳優惠券360度窒息式包圍連來回案場的巴士也絕不放過定點班車接送！車前清晰導示！專職人員跟車！隨車人員對客戶進行項目講解！根據項目不同階段，做不同內容的班車導示牌項目策劃或銷售人員親自跟車，進行預熱講解360度窒息式包圍不放過任何一個老帶新的機會定期與成交業主溝通，維護感情傳遞項目最新信息，傳遞案場活動信息給老業主一定帶看獎勵有計劃地露！有執行力地露！徹底展露到位！媒 婆 經 驗 談完勝！在哪里？TA的

12、感覺TA的心戰略？攻心！心戰為上！兵戰為下！本報告僅供客戶內部使用。融入驚喜滿足不滿足不平憤怒X：時間Y：整體體驗區域成熟度產品包裝客戶訴求區域規劃價格接受度案場體驗配套設施其它障礙核心障礙從客戶來訪的第一刻起從客戶感官出發，激發情緒。讓客戶從“被講解”到“主動了解”從“被相親”到“自己戀上”這是一個“媒婆”拼內功的年代好的媒人，能幫姑娘們找到最合適自己的那個郎君其實“媒人們”都在做著些差不多事但結果，卻往往取決于是否在每一個細節上用心每一個細節上用心我 們 每 發 一 次 短 信 要 寫 至 少 3 個 版 本 ， 反 復 斟 酌 我 們 每 派 一 次 單 頁 都 會 統 計 當 時 當 地 有 效 率 調 整 下 次 派 放 的 時 間 地 點 我 們 每 搞 一 次 活 動 都 會 給 客 戶 拍 照 留 念 用 照 片 布 置 起 美