1、東莞區域商業市場專業市場研究分析暨食品城工程商業規劃方案上目前全國尚無專業的生態食品市場，市場量小而且分布零散，開發規模有限；茶山鎮具備食品產業根底，工程可借食品名鎮為契機開展產業型食品交易市場；茶葉市場有一定的商戶根底，且與食品的關聯性較大，操作可行性較高，開發風險較小，我司認為，本工程不具開發大型生態食品專業市場的根本條件，商業開展適合以農副食品市場+茶葉市場形式呈現。工程開展方向探討工程開展方向美格行觀點Page 2茶山鎮以“四項工程建設為抓手，制定?茶山鎮扶持食品企業開展假設干意見?，不斷優化食品產業開展環境，加速推動食品產業集群開展，規劃建設食品交易市場，并申報認定“茶山食品區域品牌

2、現有老茶葉市場面臨升級改造，茶葉市場存在搬遷時機市場時機開展商開發目標分期開發，商業收益以銷售為主，快速回籠資金，同時考慮工程的持續經營，樹立企業品牌價值工程開展方向工程開展方向探討Page 3Page 4工程面臨的關鍵性問題關鍵問題一針對工程龐大的體量，如何把握開發節奏？工程體量大，分期開發有利于躲避風險，且后期開發可根據前期市場經營狀況作適當調整，同時也有利于資金回籠滾動開發；從可操作性和開發本錢考慮，先易后難，前期市場的成功開發，為后期的開發及收益奠定堅實的根底。Page 5工程面臨的關鍵性問題關鍵問題二面對劇烈的市場競爭，如何打造工程特色形成核心競爭力？東莞、廣州、深圳的商貿物流行業興

3、旺，其地位是難以撼動的。如何準確定位挖掘工程特色形成自身核心競爭力，對工程開發極為關鍵；面對現有及未來潛在工程的競爭，工程需差異化定位，錯位經營，在商戶及業態組合、建筑規劃布局等方面尋求突破口，形成自身特色，有效培養自身穩定的客戶群，借助東莞大物流、鎮政府支持及產業根底，擴大工程輻射影響力。Page 6工程面臨的關鍵性問題關鍵問題三面對稀缺的生態食品市場，如何科學規劃業態組合？目前國內生態食品市場開展緩慢，產品認同度不高，經營商家少且分布零散，未來工程招商存在較大的困難，工程需要合理控制生態食品的業態比例；綜合與食品相關聯的休閑食品、干貨調味品、糧油、茶葉等業態，重點突出生態食品，并作為工程鮮

4、明特點，對業態進行科學規劃組合，依托食品產業，立足東莞北大門，打造成為珠三角地區的食品交易集散地。 Page 7工程面臨的關鍵性問題關鍵問題四面對本地消費的嚴重流失，如何改變傳統的消費采購渠道？茶山鎮經濟水平相對落后東莞其他鎮區，居民主要的消費地是市區及石龍等鎮，改變現有消費習慣對工程人氣的聚集極為重要；通過引進實力商家和餐飲超市主力店，提供品種齊全、物美價廉的商品及效勞，改善工程周邊的公共交通系統，增加免費采購接送專車，節省交通物流、時間等本錢，吸引更多的消費采購者前來。工程面臨的關鍵性問題關鍵問題五如何選擇收益組合模式，實現商業利潤最大化？ 工程采取統一經營管理方式，保持未來穩定且持續增長

5、的收益；收益組合模式以“銷售收益為主，合理安排“租金收益+管理費為輔，實現商業利潤最大化。Page 8Page 9Page 9報告思路框架工程自身分析工程關鍵條件分析宏觀背景分析工程定位行業市場分析建筑規劃業態布局收益測算商家訪談分析Page 10一、工程關鍵條件分析 行業市場分析 宏觀背景分析 項目自身分析 商家訪談分析Page 111.1 宏觀背景分析 經濟運行分析 交通狀況分析 產業開展分析 鎮區規劃分析Page 12全市GDP以14.9%的平均增長率逐年快速增長，經濟開展勢頭強勁；全市人均GDP持續穩定增長，居民生活水平和消費能力不斷提升。東莞市經濟穩步快速增長，整體保持良好的開展勢頭

6、。備注：上述數據來源于東莞統計年鑒經濟運行水平1.1 宏觀背景分析東莞經濟運行水平Page 13全市社會消費品總額以16.6%的平均增長率逐年快速增長，消費市場活潑；全市人均可支配性收入持續穩定增長，居民可支配性收入不斷提高。備注：上述數據來源于東莞統計年鑒經濟運行水平1.1 宏觀背景分析東莞經濟運行水平Page 14茶山GDP以16.6%的平均增長率逐年快速增長，經濟開展加快；受金融危機影響，2021年GDP增長放緩，2021年恢復快速增長。 茶山鎮經濟一直保持在高位運行，整體經濟實力不斷得到提升備注：上述數據來源于東莞統計年鑒經濟運行水平1.1 宏觀背景分析茶山經濟運行水平Page 15茶

7、山社會消費品零售總額以13.7%的平均速度逐年增長，消費市場活潑；茶山農民人均純收入07年之后增長速度有所下降，但總體趨勢不斷增長，農民純收入不斷提高。經濟運行水平備注：上述數據來源于東莞統計年鑒消費品市場保持穩健增長，居民總體消費層次提升 1.1 宏觀背景分析茶山經濟運行水平Page 16茶山2006-2021在東莞各鎮區GDP排名中穩步上升，經濟開展迅猛。經濟運行水平備注：上述數據來源于東莞統計年鑒茶山鎮經濟雖然處于中等水平，但在東莞各鎮排名穩中有升，經濟開展態勢良好。1.1 宏觀背景分析茶山經濟運行水平2021年東莞第六次人口普查，茶山在35個鎮區中排第22名，僅占常住總人口數的1.9%

8、;茶山2006-2021常住人口數不斷下降，到09年有所上升。1.1 宏觀背景分析茶山鎮人口數處于東莞中下游，限制了商業的開展茶山常住人口水平經濟運行水平備注：上述數據來源于東莞第六次人口普查備注：上述數據來源于東莞統計年鑒Page 17Page 18全市以第二產業和第三產業為主要構成，三次產業結構比：48.2 ，第一產業僅占0.4%，城鎮化程度高且開展速度加快；茶山鎮三次產業比例由2005年的：調整為2021年的：，使得茶山鎮產業結構更加合理，茶山經濟正步入科學、協調、健康、快速開展的軌道。茶山第二產業主要以食品和服裝為主導。茶山產業結構的日益優化，為工程開發提供堅實的產業支撐和市場根底備注

9、：上述數據來源于東莞、茶山政府工作報告1.1 宏觀背景分析經濟運行水平城市產業結構交通狀況分析東莞區位優越 東莞處于珠三角一小時生活圈范圍內，距離廣州60公里，距離深圳90公里，城際軌道的建立初步實現珠三角一體化進程；臨近眾多港口機場，進出口興旺 東莞距廣州深圳機場約50公里，珠海香港機場約100公里，黃埔港和虎門港約45公里，為東莞提供了通江達海、接港連外的機場、港口主體交通環境，東莞業已成為珠三角交通樞紐新中心。東莞區位優越，物流網絡四通八達1.1 宏觀背景分析珠海機場佛山機場白云機場香港國際機場黃埔港寶安機場新沙港虎門港鹽田港蛇口港香港葵涌港區沙仔碼頭南沙港區中山港珠海港萬山港區東莞交通

10、狀況Page 19輕軌R2線輕軌R1線輕軌R3線輕軌R4線密集的高速公路網絡 六橫四縱的高速公路網 ，貫穿東莞，形成完善的高速路網絡，使得東莞成為溝通穗、港以及珠江兩岸和深圳、珠海兩個特區的交通樞紐；東莞身處鐵路沿線 4條鐵路過境而過，其中廣深鐵路貫穿東莞，現有茶山和常平兩個鐵路貨運站；東莞輕軌軌道交通線網 東莞市軌道交通線網規劃由R1、R2、R3、R4四條線路構成，線路貫穿東莞，對接省市多條交通干道。 東莞城際交通網興旺，是珠三角重要的交通樞紐城市.1.1 宏觀背景分析交通狀況分析東莞交通狀況Page 20茶山城際交通網 現有東部快速干線、廣深鐵路貨運站，未來輕軌R2線和廣深鐵路石龍新站將部

11、署在茶山境內，且R2線將與廣深鐵路實現無縫接駁，建成集城際軌道、市內輕軌和公路交通為一體的綜合交通樞紐。輕軌R2線廣深鐵路東莞城際交通網進一步覆蓋茶山，茶山未來立體交通興旺1.1 宏觀背景分析交通狀況分析茶山交通狀況Page 21產業開展分析茶山四大產業根底 “食品、服裝、文化旅游、鐵路物流 “食品：中國食品名鎮； “服裝 ：中國品牌服裝制造名鎮； “文化旅游：“歷史南社、“茶山公仔、“東岳園區、“民俗傳承； “物流產業：積極為各產業提供配套根底。1.1 宏觀背景分析茶山產業根底Page 22Page 23 中國食品名鎮： 2021年，茶山鎮正式獲得由中國食品工業協會授予的“中國食品名鎮稱號，

12、在全國食品產業中具有一定的實力和地位。 茶山鎮有食品企業200多家，其中有雀巢、嘉頓等國際性品牌，也有華美、圣心等外鄉民營企業。1.1 宏觀背景分析產業開展分析茶山食品產業分析Page 24茶山食品產業各方面條件占優勢，道滘作為食品產業競爭者，是工程未來招商的潛在對象。1.1 宏觀背景分析產業開展分析東莞食品產業競爭分析Page 25作為茶山兩大支柱產業之一的食品行業總產值逐年快速增長，截至2021年產值達億元；食品行業近幾年增長迅速，平均增長率約30%，呈持續穩定增長態勢。 茶山食品聞名全國，品牌眾多，產業持續穩定增長,工程未來的產業支撐作用明顯1.1 宏觀背景分析產業開展分析茶山食品產業分

13、析Page 26自主品牌食品產業食品展會行業培訓基地食品交易市場質量檢測中心以優惠的貼息貸款政策鼓勵自主品牌，并協調政府部門給予便利，推動產業集群開展，以打造“中國食品名鎮規劃茶山為原材料供給、食品和副食品貿易、水果和冷凍肉類流通的集散地 建設一個食品質量檢測中心，承擔食品行業原材料供給、生產、流通和銷售各個環節的檢測工作 籌劃每年舉辦一屆食品展會，增強茶山鎮的行業影響力，吸引更多食品企業、采購、研發機構落戶茶山建設一個食品行業培訓基地，為企業提供人才培訓、產品研發等效勞食品產業政策1.1 宏觀背景分析產業開展分析備注：上述資料來源于茶山鎮十五屆人大六次會議。地位：東莞市區副中心 東莞生態園啟

14、動后，茶山鎮處于核心圈層之內，未來將承接“四位一體帶來的輻射作用；定位：交通樞紐城鎮 以專業化制造、商貿物流、文化休閑為主的特色城鎮，東莞東北部重要的交通門戶、鐵路交通樞紐；職能：鐵路沿線工貿城鎮 依托東部快速路兩側土地、火車站升級改造，茶山要打造“四大片區：商貿中央區、西北鐵路沿線物流區、南面盧邊商住區、東南面工業區。茶山物流便利，片區規劃明確鎮區規劃分析商貿中央區盧邊商住區工業園片區鐵路沿線物流區1.1 宏觀背景分析Page 27片區規劃：“一帶兩心三軸六區 “一帶即寒溪河兩岸生態帶； “兩心即城市綜合效勞中心和新客站開展核心； “三軸即茶山大道傳統開展軸、環城路開展軸和安泰路開展軸； “

15、六區那么包括客站綜合開展區、城鎮中心區、物流商貿區、南社休閑旅游區、南部產業開展區和增盧寒綜合片區。工程處于產業開展區，臨近物流商貿區域，有利于擴大市場影響力1.1 宏觀背景分析增盧寒綜合片區寒溪河生態帶中心區南部產業發展區南社區物流商貿區客站發展區茶山大道安泰路茶常線項目鎮區規劃分析Page 28Page 29整體經濟開展勢頭良好，為本工程開發運營提供良好的經濟根底，但在東莞GDP排名中處于中等偏下，使得工程對主力店與商戶的招商上會產生難度；茶山常住人口雖有所上升，但仍然沒有到達其歷史最高水平，在東莞常住人口總數中占比較低，限制住了商業的開展；食品相關產業開展迅速，產業政策利好導向，未來工程

16、開發具備堅實的產業根底與政策支撐；利好的城市規劃促進商品交易市場和物流產業的開展，提升工程區域價值，擴大工程未來的商業影響力。分析小結1.1 宏觀背景分析1.2 行業市場分析零售市場專業市場 鎮區商業分析 商業競爭分析 在租/售商業分析零售市場小結 茶山專業市場分析 區域農副食品市場分析 區域茶葉市場分析專業市場小結Page 301.2 行業市場分析Page 31根據經濟綜合實力的強弱共分四個檔次：其中第一檔次即前6名分別是長安、鳳崗、東城、塘廈、虎門和樟木頭；第二檔次即7-14名分別是清溪、南城、黃江、常平、厚街、石碣、大朗和大嶺山；第三檔次即15-22名分別是莞城、寮步、橋頭、石龍、萬江、

17、茶山、橫瀝和高埗；第四檔次即23-32名分別是沙田、謝崗、中堂、東坑、石排、道蟯、麻涌、企石、洪梅和望牛墩；比照鎮區選取根據經濟綜合實力，選取同檔次、縱向鎮區進行比照分析，即茶山、石龍、寮步三個鎮區。1.2 行業市場分析Page 32備注：上述數據來源于東莞政府對外網站東莞陽光網鎮區零售商業現狀鎮區級商業只有一個核心商圈，輻射面覆蓋整個鎮區及周邊區域；新興商業分布零散，凝聚度較低，暫不具備成為新興商圈的條件，未來幾年各城鎮商業仍以傳統核心商圈為主。調研商圈呈縱向分布，從地圖上顯示，茶山與石龍核心商圈距離更近，聯系更為緊密；現有茶山核心商圈與石龍、寮步相比較，商業不具競爭力，造成消費群外流，更多

18、茶山消費群選擇到石龍消費；石龍核心商圈茶山核心商圈寮步核心商圈本項目1.2 行業市場分析Page 33茶山鎮零售市場本工程茶山核心商圈茶山大道怡華路怡華商業步行街茶園路珀樂廣場在建龍珠廣場招商中茶園購物商場彩虹廣場在建東岳路1.2 行業市場分析茶山零售市場開展滯后，無法滿足本地居民的消費需求，造成消費群外流。Page 34主要商業街商業分析 茶山大道1.2 行業市場分析茶山主干道，對外形象不佳，業態以五金建材類為主，以目的性消費業態居多。Page 35Page 36總經營面積約為10,832；業態面積以家居建材占比最大，五金機電次之；其它包括水族館、藥店、駕校、畫廊等。備注：以上統計面積為經營

19、面積，非建筑面積1.2 行業市場分析Page 37茶山大道商鋪總個數約為161個；業態個數主要以家居建材比例最大，五金機電次之。1.2 行業市場分析主要商業街商業分析 怡華路1.2 行業市場分析茶山核心商業街，商業形象較好，業態占比以餐飲和服飾類為主，日常人流量較大，經營狀況良好。Page 38Page 39怡華路總經營面積約為15,993；業態面積以餐飲比例最大，服飾和家居建材次之。1.2 行業市場分析備注：以上統計面積為經營面積，非建筑面積Page 40怡華路商戶個數約為217個；業態個數以餐飲比例最大，服飾和家居建材次之；1.2 行業市場分析1.2 行業市場分析茶山主要道路之一，商業形象

20、較好，業態以購物類和餐飲為主，日常人流量一般，經營狀況較好。 茶園路主要商業街商業分析 Page 41Page 42茶園路總經營面積約為7,175；業態面積服飾比例最大，餐飲次之1.2 行業市場分析備注：以上統計面積為經營面積，非建筑面積Page 43茶園路商戶個數約為130個；業態個數占比以服飾類為主，餐飲次之；1.2 行業市場分析1.2 行業市場分析規劃商業街，內部布局密集，商業形象較差，業態以服飾類、皮具鞋包及美容護理為主，日常人流量一般，經營狀況一般。 怡華路商業步行街主要商業街商業分析 Page 44Page 45怡華路商業步行街總經營面積約為5,520；業態面積以服飾比例最大，皮具

21、鞋包次之。1.2 行業市場分析備注：以上統計面積為經營面積，非建筑面積Page 46怡華路商業步行街商鋪個數約為146間；業態面積以服飾比例最大，皮具鞋包和次之；1.2 行業市場分析1.2 行業市場分析商業街依托茶葉市場開展，休閑業態主要分布在茶葉市場二、三層，商業形象一般，經營狀況一般。 東岳路局部主要商業街商業分析 備注：調研東岳路路段僅包含茶興路-茶園路路段；Page 47Page 48調研東岳路路段僅包含茶興路-茶園路路段；總經營面積約為2,851；業態面積以休閑娛樂比例最大，效勞配套和家居建材次之1.2 行業市場分析備注：以上統計面積為經營面積，非建筑面積Page 49店鋪總約個數為

22、30間；業態個數主要以便利店和茶葉店比例最大，休閑娛樂次之。1.2 行業市場分析主要集中商業分析 茶山鎮區最具影響力集中商業，區域最主要的購物消費場所，經營狀況良好；體量小，功能單一，餐飲及休閑娛樂占比較小。規模小，但鎮區無競爭商業，引進商家品牌好，經營狀況良好。 茶園購物商場1.2 行業市場分析Page 501.2 行業市場分析3F平面圖紅蜻蜓以純KFC愉康生活超市Page 51 珀樂廣場主力店進駐提升該工程的商業價值。1.2 行業市場分析主要集中商業分析 引進國際一線超市品牌沃爾瑪(2021年開工，約兩年工期)；招商中，市場反響良好。Page 521.2 行業市場分析1F平面圖2F平面圖3

23、F平面圖Page 53 龍珠商業廣場所處位置不屬于核心商圈范圍；原大新百貨，經營不善倒閉現重新整改招商，招商規劃以主力店帶動商業開展的模式，現與佳榮超市和蘇寧電器商談；商業體量大，規劃業態豐富，但區位劣勢影響較大。1.2 行業市場分析主要集中商業分析 Page 541.2 行業市場分析中國銀行市場內部3F平面圖1F平面圖2F平面圖Page 55 彩虹廣場規劃商住兩用層，商業體量較小；位于核心商圈邊緣，周邊以自建住宅為主。工程施工中，整體商業規模較小，對外輻射區域有限。1.2 行業市場分析主要集中商業分析 Page 561.2 行業市場分析租金分布示意茶山核心商圈珀樂廣場在售龍珠廣場1F內鋪20

24、元/月茶園購物商場扣點，約20點彩虹廣場在建怡華路北段90-130元/月茶山大道南段18-30元/月東岳路60-80元/月怡華商業步行街60-80元/月怡華路南段130-180元/月茶園路70-125元/月茶山大道北段30-41元/月本工程怡華路代表茶山鎮商業街區最高租金水平。Page 571.2 行業市場分析商家品牌度及商家形象以純KFC服飾類品牌：餐飲類品牌：知名餐飲類品牌較少，均為快餐類品牌。服飾類品牌以國內外品牌為主，多為運動休閑類品牌。李寧KAPPANIKE真功夫Page 58添添聚源味1.2 行業市場分析餐飲業態分布鎮區餐飲主要集中在核心商圈區域，主要分布路段為怡華路周邊。怡華路茶

25、山核心商圈Page 591.2 行業市場分析休閑業態分布茶山核心商圈鎮區休閑業態較少，分布零散，主要集中在核心商圈區域。Page 60石龍核心商圈茶山核心商圈本工程新世紀麗江豪園輕軌R2茶山站石龍核心商圈茶山核心商圈寮步核心商圈從自身條件分析 現有核心商圈規模有限，無法滿足本鎮居民的消費要求，商圈外擴是區域開展的必然趨勢；從地理位置分析 茶山核心商圈與石龍核心商圈距離較短，聯系更為緊密；從樓盤選址分析 新世紀麗江花園是東莞規模排名第二的花園小區，規劃居住人口多，該工程選址茶山西北區域；從交通規劃分析 規劃輕軌R2線茶山站位于茶山西北區域；從商業市場現狀分析 現有茶山核心商圈與石龍、寮步相比 較

26、，商業不具競爭力造成消費群外流，更多茶山消費群選擇到石龍消費；商業開展方向分析 1.2 行業市場分析本工程茶山北部零售商業開展優勢強于南部，茶山零售商圈外擴更趨向于向北開展。Page 61石龍鎮零售市場石龍核心商圈綠化大道現代廣場天和百貨金沙灣廣場興龍中路匯聯步行街1.2 行業市場分析零售商業開展成熟，商業氣氛濃厚，輻射范圍覆蓋自身及周邊鎮區，來自茶山的消費群占據一定比重，是茶山零售商業市場的最主要競爭者。Page 62主要集中商業分析 位于石龍、石排、石碣和茶山交匯處，開業時間長且功能組合豐富，輻射范圍覆蓋相臨4個鎮區，茶山消費群體較多。區位條件優越，經營時間長，已形成較為濃厚的商業氣氛。

27、金沙灣購物廣場 1.2 行業市場分析Page 631.2 行業市場分析3F平面圖4F平面圖1F平面圖2F平面圖美特斯邦威安踏繽紛樂園以純德克士Page 64位于石龍老城區，對外形象較好；街區式布局；業態以運動、餐飲、服飾為主，并具備休閑娛樂功能。主要集中商業分析 匯聯步行街 位置優越，區域商業氣氛良好，經營狀況良好。1.2 行業市場分析Page 65平面圖蒙自源出入口耐克麥當勞街道情況1.2 行業市場分析Page 66本地連鎖百貨，物業形象良好；傳統百貨，以購物消費功能為主，加大餐飲、休閑娛樂業態；石龍代表性商業，物業較新，業態功能較為豐富。主要集中商業分析 天和百貨 1.2 行業市場分析Pa

28、ge 671.2 行業市場分析3F平面圖1F平面圖屈臣氏魚美人中國黃金市場內部Page 68主/次主力店商業形式；動線規劃簡單，經營狀況良好。規劃主/次主力店形式，開發風險低，后期商場經營難度小。主要集中商業分析 現代廣場 1.2 行業市場分析Page 691.2 行業市場分析現代廣場大地影院唐人佳酒層迷諾星KTV國美電器KFC層層分布示意1F平面圖家樂福Page 70寮步核心商圈茂光潮匯城 大坣街東方步行街東方新天地 景泰時代廣場景泰廣場三期景泰香都購物城景泰廣場一期寮步鎮零售市場富邦購物城1.2 行業市場分析商業氣氛良好，核心商圈與茶山距離較遠，對茶山的直接影響力有限，商圈主要輻射自身鎮區

29、，商業氣氛良好。Page 71主要集中商業分析 景泰廣場一期，模式定位為購物中心，以購物性消費為主；兩大主力店嘉榮廣場及時尚電器入駐；寮步鎮代表商業，主力店超市帶動效應明顯，經營狀況良好。 景泰廣場1.2 行業市場分析Page 72景泰廣場三期，經營內容包括商務公寓、酒店、百貨、影院；內部人流量較少；經營狀況不佳； 內部人流量少，經營不佳，休閑業態對服飾類業態的帶動效應不強。1.2 行業市場分析Page 73景泰時代廣場寮步電子城餐飲+網吧+游藝場景泰香都購物城1.2 行業市場分析Page 74主要集中商業分析 富邦購物城位于寮步傳統核心商圈，區位條件優越；二層商業模式參照女人世界，消費群體以

30、女性為主；三層規劃休閑娛樂業態，消費群體以男性為主。區位條件明顯，功能組合較為豐富，但規劃二、三業態相互帶動性較差。1.2 行業市場分析Page 75功能單一，類似于傳統百貨以服飾類購物消費形式為主；三層劃分小鋪位，類似小商品形式，定位為淘寶實體店，但目前進駐商家少，大局部空置；對外形象及商業氣氛良好，功能組合單一，目前二、三層經營狀況不佳。主要集中商業分析 茂光潮匯城 1.2 行業市場分析Page 761.2 行業市場分析3F平面圖2F平面圖1F平面圖1F平面圖安踏六福珠寶+班尼路Page 77位于市政廣場周邊，與規劃東方步行街相鄰，目前區域人氣度較低；整體商業規模較大，現無核心商業帶動，規

31、劃引進主力店超市，目前與多個商家商談。目前周邊商業氣氛較差，但區位條件良好，未來開展潛力較大。主要集中商業分析 東方新天地 1.2 行業市場分析Page 781.2 行業市場分析工程分區規劃緊鄰東方商業街入口景觀內部街區式布局主力店招商中在營商家示意1F平面圖2F平面圖Page 791.2 行業市場分析Page 80鎮區競爭分析注解：石龍核心商圈茶山核心商圈寮步核心商圈本項目與石龍、寮步現狀相比較，茶山現有零售商業情況處于劣勢。1.2 行業市場分析Page 81工程競爭分析商業競爭工程選取依據： 茶園購物商場 茶山鎮代表性集中商業，目前處于在營狀態，與工程相距僅公里； 珀樂廣場 預計2021年投入市場，引進主力店超市沃爾瑪，未來對區域的影響力較大，與工程相距僅公里。1.2 行業市場分析Page 82 工程與競爭對手的關系1.2 行業市場分析本工程茶山核心商圈珀樂廣場在建茶園購物商場公里公里茶山商業受石龍、寮步的直接競爭威脅，消費群流失，未來工程與茶園購物商場、珀樂廣場形成組團效應，提高茶山對外影響力。茶山人口數量較少，無法支持較多的商業工程，且工程與茶園購物商場